煙草家屬區(qū)物業(yè)管理方案

某某縣煙草家屬區(qū)物業(yè)管理方案某某縣煙草家屬區(qū)位于某某縣烏峰路上端，建于19年，占地共計(jì) 平方米，其中住房套，公共通道 平方米，無綠化面積，該家屬區(qū)地處縣城鬧市區(qū)與赤水源廣場相鄰，交通便捷，環(huán)境較差，通過改造是理想的家居。二、 目標(biāo)某某縣物業(yè)管理中心受某某縣煙草公司和業(yè)主的委托，將貫徹現(xiàn)代物業(yè)管理理念，結(jié)合該家屬區(qū)的物業(yè)建筑特點(diǎn)，倒入切合實(shí)際的管理模式以高效率的管理全心全意為業(yè)主服務(wù)，保障家屬區(qū)房屋及其設(shè)備，改建后設(shè)施的正常使用，創(chuàng)造清潔優(yōu)美、舒適方便、文明安全、和諧社會(huì)的居住環(huán)境，讓住房真正感受到家屬區(qū)的和諧、綠化優(yōu)美，良好的人居環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，同時(shí)，物業(yè)管理中心將運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，促進(jìn)家屬物業(yè)的保值與升值，以人性化的管理工作方針鋪架為業(yè)戶溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。三、 組織安排就全國而言，物業(yè)管理費(fèi)本著取之于住戶，用之于住戶的原則，物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)微利產(chǎn)業(yè)，其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高，物業(yè)管理成本投入大，物業(yè)管理費(fèi)又偏低，而且在某某是一個(gè)新興行業(yè)，起步晚發(fā)展慢，廣大住房對(duì)此認(rèn)識(shí)需要有一個(gè)過程；因此物業(yè)管理組織要更加簡潔、實(shí)用，降低內(nèi)耗及勞動(dòng)力成本。四、 煙草公司烏峰路家屬區(qū)物管人員西路物管人員配置按小區(qū)規(guī)模大?。ㄈ纾盒^(qū)綠化面積，占地面積、住戶多少、公用通道及場地面積等設(shè)置，原則上一人一崗，預(yù)計(jì)名員工）1、 專職管理人員1名：具體負(fù)責(zé)小區(qū)值班，清掃保潔、水電、綠化、裝飾、裝修、監(jiān)管、收費(fèi)、維修服務(wù)等小區(qū)住戶各項(xiàng)具體事務(wù)的監(jiān)督管理及修善、維修管理工作；2、 保安人員5名：具體負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)內(nèi)住戶正常工作，生活和治安秩序、停車管理而進(jìn)行的一項(xiàng)的專門性管理工作與服務(wù)工作，其內(nèi)容包括：小區(qū)公共秩序，停車管理與安全，夜間巡邏，安全保衛(wèi)，消防管理等；3、 清掃、保潔人員2名：具體維護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域的衛(wèi)生清掃、保潔、給業(yè)主營造一個(gè)清新、舒適、衛(wèi)生的人居環(huán)境，其內(nèi)容包括：小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域的衛(wèi)生清掃、保潔、樓梯間的清掃、扶手的潔凈和垃圾清運(yùn)；4、 綠化3名，具體負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的所有綠化帶的養(yǎng)護(hù)、施肥、修枝、澆水、育苗、剪草、滅蟲、防病；5、 水電工2名，具體負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的住宅及公共區(qū)域的水電設(shè)施，設(shè)備的維修、水電維修服務(wù)等。其內(nèi)容包括：小區(qū)內(nèi)路燈維修、公用電路的維護(hù)、為住戶的水電問題免費(fèi)上門維修和維護(hù)；五、 全年管理費(fèi)預(yù)算支出

（一）烏峰路煙草家屬區(qū)全年預(yù)算支出：264312元1、工資：145600元序號(hào)項(xiàng)目人數(shù)（元）月工資（元）年工資（元）備注A管理員1120015600年工資按13個(gè)月計(jì)算B保安員590058500年工資按13個(gè)月計(jì)算C保潔員250013000年工資按13個(gè)月計(jì)算D綠化員390035100年工資按13個(gè)月計(jì)算E水電工290023400年工資按13個(gè)月計(jì)算合計(jì)1456002、職工福利費(fèi)14% 20384元3、 服裝費(fèi)13人X1000元/人=13000元4、工具費(fèi) 5000元5、 綠化費(fèi)（含農(nóng)藥、化肥、油料、機(jī)械磨損）5000元6、 稅收7.5% 19823元7、 管理費(fèi)10% 26431元8、不可預(yù)見費(fèi)3% 7929元9、 合理利潤8% 21145元（二）南臺(tái)煙站全年預(yù)算支出：73321元1、工資41600元序號(hào)項(xiàng)目人數(shù)（名）月工資（元）年工資（元）備注A值班人員390035100年工資按13個(gè)月計(jì)算B清掃、保潔15006500年工資按13個(gè)月計(jì)算合計(jì)41600

2、職工福利費(fèi)14%5824元3、服裝費(fèi) 4人X1000元/人=4000元4、工具費(fèi)1000元5、稅收7.5%54996、管理費(fèi)10%7332元7、不可預(yù)見費(fèi)3%2200元8、利潤8% 5866元（三）物資局旁煙草家屬區(qū)全年預(yù)算支出：73321元1、工資41600元序號(hào)項(xiàng)目人數(shù)（名）月工資（元）年工資（元）備注1值班人員390035100年工資按13個(gè)月計(jì)算2清掃、保潔15006500年工資按13個(gè)月計(jì)算合計(jì)416002、職工福利費(fèi)14%5824元3、 服裝費(fèi)4、 工具費(fèi)5、 稅收7.5%6、 管理費(fèi)10%4人X1000元/人=4000元1000元5499%7332元7、不可預(yù)見費(fèi)3%2200元8、利潤8%5866元（四）新公園對(duì)面煙草家屬區(qū)全年預(yù)算支出：125189元1、工資71500元

序號(hào)項(xiàng)目人數(shù)（名）月工資（元）年工資（元）備注1值班人員590058500年工資按13個(gè)月計(jì)算2清掃、保潔250013000年工資按13個(gè)月計(jì)算合計(jì)715002.職工福利費(fèi)14%10010元3、 服裝費(fèi)4、 工具費(fèi)5、 稅收7.5%6、 管理費(fèi)10%7人X1000元/人=7000元1000元938912519元7、不可預(yù)見費(fèi)3%3756元8、利潤8%10015元（五）煙草公司辦公樓及家屬區(qū)全年預(yù)算支出：105136元1、工資59800元序號(hào)項(xiàng)目人數(shù)（名）月工資（元）年工資（元）備注1值班人員490046800年工資按13個(gè)月計(jì)算2清掃、保潔250013000年工資按13個(gè)月計(jì)算合計(jì)598002、職工福利費(fèi)14% 8372元3、服裝費(fèi) 6人X1000元/人=6000元4、工具費(fèi) 1000元5、稅收7.5% 7885%6、管理費(fèi)10% 10514元7、 不可預(yù)見費(fèi)3% 3154元8、利潤8% 8411元六、 接管我公司和業(yè)主與物管中心簽訂合同后，物管中心必須做到以下：1、 制定入住流程圖；2、 印刷入住表格；3、 普查人口登記；4、 登記業(yè)主車輛，并造冊(cè)發(fā)放通行證；5、 制定業(yè)主手冊(cè)和業(yè)主公約；6、 制定物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則方案；7、 制定科技進(jìn)步特約服務(wù)方案及價(jià)格表；8、 制定小區(qū)應(yīng)急措施及實(shí)施方案。七、 物業(yè)裝飾與管理業(yè)主有權(quán)對(duì)自己所購物業(yè)進(jìn)行裝飾、裝修和裝潢，但裝飾、裝修、裝潢必須在規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。即：國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》，根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理工作中心進(jìn)行申請(qǐng)登記，填寫業(yè)主裝修申請(qǐng)表，領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請(qǐng)表上簽字，便于物管單位管理，在安全上自由電子業(yè)主負(fù)責(zé)，施工方必須與物管單位簽訂合同，對(duì)施工人員進(jìn)行登記造冊(cè)以便管理。八、 物業(yè)檔案管理物業(yè)檔案的建立是對(duì)前期小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目成果記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對(duì)工程維修、配套改選必不可少的依據(jù)?，F(xiàn)代工業(yè)建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用要求的提高，住宅小區(qū)和商業(yè)城的設(shè)施、設(shè)備以及暗線暗管埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復(fù)雜，越來越高科技和專業(yè)化，因此，一旦發(fā)生器故障，物業(yè)管理檔案資料就成了維修必不可少的資料，物業(yè)管理檔案資料的建立，主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié)，收集的關(guān)鍵盡可能完整，時(shí)間上講，是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部技術(shù)資料，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真，留下有用的，歸檔就在于按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律，聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存，利用既是在日后的管理過程中使用并加以充實(shí)。九、管理標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)內(nèi)容（一）常規(guī)服務(wù)1、環(huán)境衛(wèi)生管理清潔衛(wèi)生范圍：樓宇間的公共部位，包括（樓梯、公用衛(wèi)生間、公共活動(dòng)場所等。）物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共場所，包括（物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的道路、綠化地帶、公共娛樂場所等），生活廢棄物（主要指生活垃圾）。標(biāo)準(zhǔn)與要求：一是做到“五定”即清潔衛(wèi)生工作做到定人、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量；二是做到“六不”，“六凈”即不見積水、不見積土、不見雜物、不漏收堆、不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、果皮箱凈、墻根凈、衛(wèi)生死角凈；三是做到每天早8點(diǎn)以前，晚9點(diǎn)以后各清掃一遍。清掃保潔；四是垃圾清運(yùn)及時(shí)，做到當(dāng)日垃圾當(dāng)日清除，采用設(shè)垃圾桶，實(shí)行垃圾袋裝化的辦法集中收集垃圾，基本做到樓梯間無張貼、亂堆現(xiàn)象。2、 綠化管理綠化管理范圍：公共綠地（指物業(yè)范圍內(nèi)公共使用的綠化用地），街道綠地（指物業(yè)范圍內(nèi)各種道路的街道樹等綠地）。標(biāo)準(zhǔn)與要求：一是做到春夏晴天每2天澆一次水，時(shí)間正午為宜，秋冬每5天一次，時(shí)間早晚為宜，若遇大雪覆蓋不澆水。并可根據(jù)樹木長勢對(duì)其進(jìn)行修枝、除草，保持綠色長勢合理采取措施；二是定期對(duì)其施肥、整形，并根據(jù)其長勢合理采取措施；三是發(fā)現(xiàn)死樹、死草、死苗定期負(fù)責(zé)補(bǔ)栽、移植，以示補(bǔ)償；四是使灌木造型，植被草皮保持在20——40MM，長勢優(yōu)育不污染環(huán)境，純度75%以上，保潔率80%以上，綠化率75%以上。3、 治安管理治安管理范圍：大門值班，夜間巡邏，對(duì)外來人員和出入物品實(shí)行登記管理，保護(hù)住用戶的人身財(cái)產(chǎn)安全等。標(biāo)準(zhǔn)與要求：小區(qū)實(shí)行全封閉式管理，值班人員實(shí)行“二班倒”制度，要求值班人員二十四小時(shí)值班，對(duì)進(jìn)出人員和進(jìn)出車輛登記，并對(duì)外來人員到訪小區(qū)實(shí)行打電話通知住用戶來值班室接人，出小區(qū)由住用戶電話通知值班人員放行。夜間二十四點(diǎn)以后，禁止外來人員和車輛進(jìn)入，加大小區(qū)巡邏力度，每晚不低于四次。實(shí)行白天2人，晚上3人值班，杜絕小區(qū)內(nèi)無收購乞討商販，無外來閑雜人等，確保小區(qū)安全，不發(fā)生任何被盜、被搶情況，現(xiàn)場無打架斗毆，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。4、車輛道路管理車輛道路管理范圍：維護(hù)小區(qū)內(nèi)車輛的交通秩序和停放秩序，確保住用戶的車輛不被失竊。標(biāo)準(zhǔn)與要求：對(duì)進(jìn)出車輛實(shí)行門衛(wèi)登記制度，小區(qū)內(nèi)的車輛實(shí)行登記備案在冊(cè)并制作車輛管理卡對(duì)住用戶的車輛出小區(qū)收卡，進(jìn)小區(qū)發(fā)卡制度。所有車輛必須全部進(jìn)入指定的停放點(diǎn)停放。對(duì)外來車輛實(shí)行收費(fèi)停放制度，不交費(fèi)不予停放。（二）委托特約服務(wù)范圍：為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)，包括上門清掃衛(wèi)生、看護(hù)老人、接送小孩等事項(xiàng)。標(biāo)準(zhǔn)與要求：針對(duì)住用戶提出的如上門清掃衛(wèi)生、送貨上門、接送小孩、看護(hù)老人等特約服務(wù)事項(xiàng)，與當(dāng)事人簽定合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)，做到服務(wù)周到，有禮有節(jié)，態(tài)度謙和熱情。盡量讓住用戶滿意，使?jié)M意率保持在90%以上。十、物業(yè)