天縱項(xiàng)目策劃報(bào)告定稿課件

【天縱劉店高層住宅項(xiàng)目策劃報(bào)告】謹(jǐn)呈：湖北天縱置業(yè)發(fā)展有限公司1【天縱劉店高層住宅項(xiàng)目策劃報(bào)告】謹(jǐn)呈：湖北天縱置業(yè)發(fā)展有限公目錄一、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析------------------03-08二、項(xiàng)目綜合研究分析--------------------09-30三、項(xiàng)目SWOT分析--------------------31-35四、項(xiàng)目綜合定位分析--------------------36-49五、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)綜合定位--------------------50-532目錄一、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析--------------1.黃陂區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

黃陂區(qū)位于湖北省東部偏北，武漢市北部。東與紅安縣、新州區(qū)接壤，西隔小悟山、界河與孝感市毗連，南抵府河與武漢市城區(qū)相望，北與大悟縣交界。區(qū)境南北最大縱距104公里，東西最大橫距55公里，境域周長(zhǎng)273.5公里。國(guó)土總面積2261平方公里。

一、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析風(fēng)景名勝：盤(pán)龍城遺址、雙鳳亭、木蘭山、革命舊址三合店等。礦產(chǎn)資源：金礦分布石門(mén)、塔耳及蔡店三地，屬小規(guī)模金礦。物產(chǎn)資源：農(nóng)作物、動(dòng)植物、水產(chǎn)資源、土特產(chǎn)等頗為豐富。31.黃陂區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀一、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析風(fēng)景名勝：盤(pán)龍城

區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特。黃陂與武漢市中心城區(qū)一水相依，南部近30公里沿線(xiàn)五橋相連。全區(qū)近半國(guó)土面積已融入大武漢的經(jīng)濟(jì)繁榮圈，是武漢市外延擴(kuò)張由南至北推進(jìn)的唯一腹地。黃陂土地資源充足，是武漢市最大的土地資源儲(chǔ)備地；旅游資源豐富，有距今年3500年歷史的商代遺址盤(pán)龍城，被認(rèn)證為“大武漢城市之根”，“武漢的后花園”。

基礎(chǔ)設(shè)施完備。水電設(shè)施網(wǎng)絡(luò)化。交通設(shè)施立體化。作為武漢北部新興開(kāi)發(fā)區(qū)，盤(pán)龍城東鄰陽(yáng)邏深水港，西距武漢天河機(jī)場(chǎng)8公里，南離漢口火車(chē)站6公里；岱黃高速、機(jī)場(chǎng)高速、盤(pán)龍大道及楚天大道組成的四通八達(dá)的道路網(wǎng)，構(gòu)成“水、陸、空”立體交通網(wǎng)絡(luò)，瞬間切換都市喧囂與田園寧?kù)o。

優(yōu)越的發(fā)展條件4區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特。黃陂與武漢市中心城區(qū)一水相依，

目前該區(qū)域已形成以木蘭生態(tài)旅游為主體的旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。經(jīng)過(guò)多年的引進(jìn)、開(kāi)發(fā)和建設(shè)，黃陂已形成由盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和天河航空城等構(gòu)成的南部經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶、中部前川衛(wèi)星城區(qū)和北部木蘭生態(tài)旅游區(qū)，“一帶兩區(qū)”三大強(qiáng)勢(shì)板塊的開(kāi)放引進(jìn)接收載體。根據(jù)市委、市政府“南突北擴(kuò)”和打造武漢國(guó)際航空物流港新城及發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略，“十五”期間，黃陂區(qū)的發(fā)展思路是：強(qiáng)力推進(jìn)第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動(dòng)第一產(chǎn)業(yè)提高，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)興起。重點(diǎn)接納和發(fā)展的投資領(lǐng)域?yàn)椋簷C(jī)械及汽車(chē)零部件、建筑建材業(yè)、服裝產(chǎn)業(yè)、冶金化工、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品及輕工食品加工、文化旅游業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施及物流業(yè)。

優(yōu)厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)

5目前該區(qū)域已形成以木蘭生態(tài)旅游為主體的旅2.盤(pán)龍城房地產(chǎn)基本情況盤(pán)龍城基本情況介紹

盤(pán)龍城位于武漢盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)葉店村楊家灣盤(pán)龍湖畔，為全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位,是公元前15世紀(jì)左右，商代前期古城遺址，面積約1.1平方公里，是我國(guó)已發(fā)現(xiàn)的最早的古城之一。武漢盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)原名為武漢市黃陂灄口經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，成立于1992年12月，原轄區(qū)為灄口鎮(zhèn)，國(guó)土范圍157.5平方公里。2000年4月，黃陂縣改區(qū)后，劃出42平方公里（含劉店、下集、葉店、許廟、劉古塘五個(gè)村）交發(fā)展區(qū)管委會(huì)封閉托管。2003年5月，經(jīng)市開(kāi)發(fā)區(qū)管理辦公室同意，更名為武漢盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，履行職能不變。同年9月，區(qū)人民政府將岱黃高速公路以西另外7個(gè)村（后湖、劉集、丁店、三店、豐山、龍王廟、黃花澇）劃入開(kāi)發(fā)區(qū)托管，區(qū)域行政區(qū)劃范圍為88平方公里，12村共有140個(gè)自然灣，188個(gè)村民小組，10493戶(hù)、33299人。2005年，國(guó)家發(fā)改委和省政府重新審核批準(zhǔn)為省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，核定規(guī)劃建設(shè)面積20平方公里。62.盤(pán)龍城房地產(chǎn)基本情況6區(qū)域規(guī)劃示意圖7區(qū)708經(jīng)典小戶(hù)型項(xiàng)目區(qū)域配套分布圖本案808經(jīng)典區(qū)本案8片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

良好的發(fā)展前景，優(yōu)越的交通、自然環(huán)境使北接天河機(jī)場(chǎng)的盤(pán)龍城片區(qū)成為武漢的“城市客廳”，隨著香港縱橫、深圳寶安、北京名流、武漢地產(chǎn)等地產(chǎn)巨頭紛紛挺進(jìn)盤(pán)龍城，該區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱火朝天。以新穎的理念、完善的規(guī)劃、優(yōu)美的環(huán)境、上乘的質(zhì)量、精致的造型、齊全的功能、秀麗的色彩，以地氣帶人氣，以人氣聚財(cái)氣。在設(shè)計(jì)上體現(xiàn)“綠色生態(tài)與現(xiàn)代科技”融合的意境，使盤(pán)龍城成為武漢市民未來(lái)的理想居住地。就地段的增值發(fā)展空間而言，未來(lái)，隨著交通系統(tǒng)的不斷完善、配套設(shè)施不斷加強(qiáng)、盤(pán)龍城將被打造成一座集高尚旅游居住區(qū)、現(xiàn)代航空港和漢口北市場(chǎng)集群于一體的新興城鎮(zhèn)，發(fā)展?jié)摿薮?。三大定位的結(jié)合，使得盤(pán)龍城片區(qū)的經(jīng)濟(jì)前景以及戰(zhàn)略性地位都上升了一個(gè)檔次。9片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀9二、項(xiàng)目綜合研究分析

1.片區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目分析

當(dāng)前該片區(qū)在建和在售樓盤(pán)的樓盤(pán)眾多，主要集中在楚天大道以及盤(pán)龍大道，其物業(yè)類(lèi)型較為齊全，可供選擇的房源也相對(duì)較多，各種戶(hù)型面積的需求供應(yīng)較為充足。

物業(yè)類(lèi)型分布區(qū)域典型項(xiàng)目戶(hù)型面積銷(xiāo)售價(jià)格別墅楚天大道/盤(pán)龍大道/木蘭風(fēng)景區(qū)盤(pán)龍香檳半島/巢NEST/寶安山水龍城/F、天下/恒達(dá)盤(pán)龍灣等獨(dú)棟別墅/聯(lián)排別墅200-700平米不等。聯(lián)排：7500元/平米（起價(jià)）獨(dú)棟：260-320萬(wàn)/棟（起價(jià)）普通住宅盤(pán)龍大道/巨龍大道龍辰麗灣/F·陽(yáng)光城/領(lǐng)袖城/歌特帝景/天璽花園/摩卡小鎮(zhèn)/名流人和天地/08經(jīng)典等30-200平米均有售其中70-120平米二房三房為主力房型。目前區(qū)域內(nèi)住宅均價(jià)為3300元/平米（部分湖景房?jī)r(jià)格3800-4000元/平米）10二、項(xiàng)目綜合研究分析1.片區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目分析物業(yè)分布區(qū)域典

周邊在售住宅項(xiàng)目分析龍辰麗灣物業(yè)類(lèi)別:普通住宅

建筑類(lèi)別:多層、小高層裝修狀況:毛坯占地面積:30300平方米總建筑面積:73450平方米（一期2萬(wàn)方）總戶(hù)數(shù):735停車(chē)位:184容積率:1.99均價(jià):3300元/平方米開(kāi)發(fā)商:武漢龍辰置業(yè)有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2008-04-26（一期）外觀圖11周邊在售住宅項(xiàng)目分析龍辰麗灣外觀圖11

珩生領(lǐng)袖城

物業(yè)類(lèi)別:普通住宅

建筑類(lèi)別:小高層、高層裝修狀況:精裝修物業(yè)地址:巨龍大道與盤(pán)龍大道交匯處

總建筑面積:60萬(wàn)方容積率:3.10綠化率:40%均價(jià):3800元/平方米開(kāi)發(fā)商:湖北珩生投資有限公司物業(yè)公司:戴德梁行開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2008-04-26鳥(niǎo)瞰圖外觀圖大盤(pán)精裝項(xiàng)目，戶(hù)型產(chǎn)品線(xiàn)序列豐富12珩生領(lǐng)袖城物業(yè)類(lèi)別:普通住宅

鳥(niǎo)瞰圖外觀圖

F、陽(yáng)光城

物業(yè)類(lèi)別:普通住宅

建筑類(lèi)別:高層裝修狀況:毛坯物業(yè)地址:巨龍大道特8號(hào)占地面積:11萬(wàn)平方米總建筑面積:35萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)周期:3年停車(chē)位:1430容積率:3.0綠化率:36%均價(jià):3300元/平方米開(kāi)發(fā)商:縱橫集團(tuán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2008-05鳥(niǎo)瞰圖外觀圖早期高端別墅項(xiàng)目運(yùn)作成功，順利轉(zhuǎn)型進(jìn)入住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。13F、陽(yáng)光城物業(yè)類(lèi)別:哥特帝景物業(yè)類(lèi)別:普通住宅

建筑類(lèi)別:多層、小高層裝修狀況:毛坯物業(yè)地址:露甲山路特8號(hào)占地面積:108817.21平米

總建筑面積:164342.63平米

總戶(hù)數(shù):1631停車(chē)位:410個(gè)（地上340個(gè)/地下70個(gè)）

容積率:1.5綠化率:35.8%均價(jià):3350元/平方米開(kāi)發(fā)商:武漢哥特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2008-05效果圖效果圖目前武漢樓市價(jià)格折扣最大項(xiàng)目之一14哥特帝景物業(yè)類(lèi)別:普通住宅

效果圖效果圖目前武漢08經(jīng)典物業(yè)類(lèi)別:普通住宅

建筑類(lèi)別:高層裝修狀況:毛坯物業(yè)地址:楚天大道特1號(hào)占地面積:40053平米

總建筑面積:127194.4平米總戶(hù)數(shù):1614停車(chē)位:400

容積率:2.99綠化率:35%均價(jià):未定（預(yù)計(jì)6月底）開(kāi)發(fā)商:福建皇家集團(tuán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間:未定（6月底內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）效果圖效果圖依托第一企業(yè)社區(qū)商務(wù)公園項(xiàng)目，進(jìn)行客戶(hù)需求定制化，滿(mǎn)足公司群體投資居家需求1508經(jīng)典物業(yè)類(lèi)別:普通住宅

效果圖效果圖依托第一企業(yè)社區(qū)商周邊在售別墅項(xiàng)目分析寶安山水龍城物業(yè)類(lèi)別:別墅

建筑類(lèi)別:獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅

裝修狀況:毛坯物業(yè)地址:盤(pán)龍城盤(pán)龍大道特8號(hào)

占地面積:126540平方米

總建筑面積:76000平方米容積率:0.60綠化率:50%均價(jià):11000元/平方米開(kāi)發(fā)商:武漢寶安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司實(shí)景圖實(shí)景圖16周邊在售別墅項(xiàng)目分析寶安山水龍城實(shí)景圖實(shí)景圖16F、天下物業(yè)類(lèi)別:別墅

建筑類(lèi)別:單體獨(dú)棟別墅

裝修狀況:菜單式物業(yè)地址:盤(pán)龍城楚天大道特18號(hào)

占地面積:2100000平方米

總建筑面積:720000平方米容積率:0.33綠化率:66.35%起價(jià):300萬(wàn)元/套開(kāi)發(fā)商:武漢縱橫盤(pán)龍城置業(yè)有限公司地中海別墅小獨(dú)棟別墅17F、天下地中海別墅小獨(dú)棟別墅172.片區(qū)市場(chǎng)總結(jié)房源：從別墅到多層-小高層高層2002-2004年，以F、天下、恒達(dá)·盤(pán)龍灣、寶安·山水龍城等為代表的別墅項(xiàng)目，可謂為盤(pán)龍城創(chuàng)造了一個(gè)“別墅時(shí)代”，而從2006年開(kāi)始，名流·人和天地、日月山水、摩卡小鎮(zhèn)、龍城·天居園等項(xiàng)目上市，盤(pán)龍城的物業(yè)形態(tài)開(kāi)始逐漸豐富，小高層、多層結(jié)合的產(chǎn)品成為主流，形成一種產(chǎn)品全面化供應(yīng)的局面。

目前，盤(pán)龍城房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于不斷發(fā)展與完善的階段：由單一的別墅產(chǎn)品供應(yīng)到綜合類(lèi)產(chǎn)品的供應(yīng)；由原本較低的價(jià)格慢慢向上攀升；由單一的高端客戶(hù)向多目標(biāo)客戶(hù)的轉(zhuǎn)變。這些轉(zhuǎn)變都反映了盤(pán)龍城正在努力尋找自己在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)中的位置，不斷走向成熟。盤(pán)龍城區(qū)域價(jià)格整體呈上揚(yáng)趨勢(shì)，但價(jià)格上漲相對(duì)較為平緩，目前均價(jià)在3400元/平米。與東西湖和后湖相比，盤(pán)龍城整體價(jià)格要比前兩者低1000-1500元/平米。中低端平民化與塔尖精英化的消費(fèi)共存，是盤(pán)龍城房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大特點(diǎn)。182.片區(qū)市場(chǎng)總結(jié)房源：從別墅到多層-小高層高層中低端平民化房?jī)r(jià)：一路走穩(wěn)2007年，中心區(qū)域房?jī)r(jià)急劇上揚(yáng)，產(chǎn)生的杠桿效應(yīng)，使盤(pán)龍城的成交量急劇增加，盤(pán)龍城也開(kāi)始吸引越來(lái)越多的人的眼球。而隨著政府宏觀調(diào)控政策的相繼出臺(tái)，盤(pán)龍城和武漢其他區(qū)域一樣成交量也出現(xiàn)萎縮。但2008念一季度盤(pán)龍城的成交量與去年同期相比，增長(zhǎng)了近四倍，而其它區(qū)域今年年初的成交量要普遍低于去年同期水平。

盤(pán)龍城大型項(xiàng)目較多，目前在售的項(xiàng)目多只推出一期，而樓盤(pán)還有后續(xù)的推量沒(méi)有上市。今年，隨著這批項(xiàng)目的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)與一些新盤(pán)的入市，后期盤(pán)龍城的住宅供應(yīng)量將有大幅度上升。

如此大的推盤(pán)量，必然使盤(pán)龍城成為武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)，而在短時(shí)間內(nèi)也會(huì)加劇區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力，若后期行業(yè)政策繼續(xù)趨緊，預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間內(nèi)盤(pán)龍城整體的價(jià)格將不會(huì)再有較大的上浮，將在一個(gè)水平線(xiàn)上進(jìn)行適度調(diào)整。19房?jī)r(jià)：一路走穩(wěn)2007年，中心區(qū)域房?jī)r(jià)急劇

未來(lái)：升值潛力大

中心房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，不少購(gòu)房者無(wú)奈被擠出主城區(qū)。

隨著城市化進(jìn)程的加快，漢口北擴(kuò)趨勢(shì)日益明顯。而根據(jù)《武漢城市總體規(guī)劃2006-2020年》，武漢將發(fā)展北部新城組群，而盤(pán)龍城新城正是這個(gè)組群的經(jīng)濟(jì)中心，因此它將成為人口導(dǎo)入的重點(diǎn)區(qū)域。

目前，盤(pán)龍城較其周邊的區(qū)域的價(jià)格水平還有一定差距。究其原因是該區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展，相對(duì)于東西湖和后湖來(lái)說(shuō)，起步較晚。隨著武漢市居住新區(qū)建設(shè)進(jìn)一步深化，盤(pán)龍城自身配套的日趨完善，盤(pán)龍城板塊的價(jià)值也會(huì)得到越來(lái)越多人的認(rèn)可，并且隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟，其價(jià)格一定會(huì)進(jìn)入攀升階段。

盤(pán)龍城的整體房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)展期，經(jīng)過(guò)2006、2007年的洗禮，無(wú)論在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、成交價(jià)格以及成交量上都有較大幅度的提高。雖然2008年盤(pán)龍城有大量項(xiàng)目入市，競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)加大，但這也恰恰說(shuō)明了盤(pán)龍城的發(fā)展?jié)摿Ρ婚_(kāi)發(fā)商們所認(rèn)同，其未來(lái)發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮蟆?0未來(lái)：升值潛力大中心房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，不少購(gòu)房者3.項(xiàng)目基本現(xiàn)狀基本情況：建設(shè)單位：天縱置業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目名稱(chēng)：劉店高層住宅（暫定）用地位置：盤(pán)龍城開(kāi)發(fā)區(qū)劉店村擬建類(lèi)型：高層住宅總用地面積：30851平米容積率：≤3.0密度：≤30%綠化率：≥30%限高：54米213.項(xiàng)目基本現(xiàn)狀基本情況：21巨龍大道方向路網(wǎng)情況：項(xiàng)目周邊環(huán)境現(xiàn)狀格局22巨龍大道方向路網(wǎng)情況：項(xiàng)目周邊環(huán)境現(xiàn)狀格局22西側(cè)地塊西側(cè)地塊西側(cè)地塊西側(cè)地塊23西側(cè)地塊西側(cè)地塊西側(cè)地塊西側(cè)地塊23東側(cè)地塊東側(cè)地塊東側(cè)地塊東側(cè)地塊24東側(cè)地塊東側(cè)地塊東側(cè)地塊東側(cè)地塊24地塊內(nèi)水塘水泥道路附近私房區(qū)附近私房區(qū)25地塊內(nèi)水塘水泥道路附近私房區(qū)附近私房區(qū)25分析說(shuō)明：本項(xiàng)目位于巨龍大道與水泥路交匯處，北臨巨龍大道，南通水泥路，西接盤(pán)龍新城，東延水泥路。地塊分為東西兩側(cè)，西側(cè)地塊兩面臨路，商業(yè)價(jià)值高，項(xiàng)目用地顯長(zhǎng)方形，易于進(jìn)行不同用途的進(jìn)行分割和空間布局。26分析說(shuō)明：26周邊生活配套設(shè)施：該地塊處于盤(pán)龍城老區(qū)，周邊生活配套較盤(pán)龍城新區(qū)更為完善。巨龍大道沿街商鋪27周邊生活配套設(shè)施：該地塊處于盤(pán)龍城老區(qū)，周邊巨龍小型超市，便民店等，主要分布在巨龍大道沿街。大中型企業(yè)的進(jìn)駐，有利于提升購(gòu)買(mǎi)力。設(shè)有公交站點(diǎn)，方便居民出行。28小型超市，便民店等，主要分布在巨龍大道沿街。大中型企業(yè)的進(jìn)駐巨龍大道盤(pán)龍新城巨龍大道指示牌企業(yè)岔道口29巨龍大道盤(pán)龍新城巨龍大道指示牌企業(yè)岔道口29三、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì):盤(pán)龍城與其臨近的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域相比，有著明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

盤(pán)龍城擁有悠久的文化底蘊(yùn),生態(tài)環(huán)境好，片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品密度相對(duì)較低，易于打造高品質(zhì)生活區(qū)。地塊呈整體布局方正，有利于后期的工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度?！繇?xiàng)目建筑立面俊朗，視覺(jué)效果突出，具備一定的建筑標(biāo)桿效應(yīng)；◆項(xiàng)目綠化率較高，景觀規(guī)劃特色鮮明，具備相對(duì)較好的產(chǎn)品支撐效果?？拷鼨C(jī)場(chǎng)高速，依靠建設(shè)空港的優(yōu)勢(shì)大力提升區(qū)域品質(zhì)及人氣。中百倉(cāng)儲(chǔ)即將進(jìn)駐，奧特萊斯成功立項(xiàng)，外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，光華國(guó)際學(xué)校總部將移址盤(pán)龍城，極地海洋世界11月奠基等都將加速激活盤(pán)龍城的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。30三、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì):30劣勢(shì):地處城郊，公交線(xiàn)路有限，發(fā)車(chē)頻率較低，都將使得出行問(wèn)題成為當(dāng)?shù)貥I(yè)主生活的一大難題。生活配套設(shè)施較為匱乏,居住氣氛較差，基本沒(méi)有大型購(gòu)物場(chǎng)所和較為集中的銀行、學(xué)校、醫(yī)院等生活配套區(qū)。項(xiàng)目體量相對(duì)不大，較之周邊大體量綜合社區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其產(chǎn)品兼容性相對(duì)較弱?！糁苓叚h(huán)境比較復(fù)雜，分部有中小型工廠企業(yè)、大量私房區(qū)密集、、大量待開(kāi)發(fā)片區(qū)荒蕪等，負(fù)面影響項(xiàng)目整體形象。

31劣勢(shì):31機(jī)會(huì):岱黃公路收費(fèi)站后撤大大拉近了中心城區(qū)和盤(pán)龍城之間的“心理”距離,消解了城區(qū)和郊區(qū)之間心理上的隔閡，有助于盤(pán)龍城逐漸擺脫“郊區(qū)”印象，成為名副其實(shí)的“北漢口”。盤(pán)龍城集高尚旅游居住區(qū)、現(xiàn)代航空港和漢口北市場(chǎng)集群三維一體的定位規(guī)劃，再加上熱議中的盤(pán)龍工業(yè)園、北漢口國(guó)際商品交易中心、極地海洋公園等陸續(xù)動(dòng)工，盤(pán)龍城近期仍然算得上是利好頻頻。從歷史上看，漢口的就是一個(gè)不斷向北發(fā)展的過(guò)程。從沿江大道、中山大道、解放大道、建設(shè)大道、發(fā)展大道再到盤(pán)龍城的巨龍大道，“北漢口”的發(fā)展前景日益燦爛。32機(jī)會(huì):32威脅:目前，盤(pán)龍城入住率不到20%?？罩寐蕦?dǎo)致了商戶(hù)不愿進(jìn)駐，而商業(yè)的匱乏又進(jìn)一步導(dǎo)致樓盤(pán)空置，易導(dǎo)致惡性循環(huán)的局面。關(guān)聯(lián)區(qū)域在建/在售項(xiàng)目都已加速啟動(dòng)，屆時(shí)推盤(pán)量規(guī)模相對(duì)較大，且項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，客戶(hù)群有交叉，對(duì)于本項(xiàng)目有著強(qiáng)大的沖擊力。從客戶(hù)群、營(yíng)銷(xiāo)推廣、價(jià)格實(shí)現(xiàn)等各個(gè)方面都有著強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。目前武漢樓市整體向下繼續(xù)調(diào)整，同時(shí)國(guó)家繼續(xù)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行適度從緊的政策，導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，直接負(fù)面影響項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)、客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)、資金回籠等。2008年以來(lái)武漢樓市交易價(jià)格持續(xù)攀高，成交量與規(guī)模在萎縮。整體發(fā)展趨勢(shì)與2007年10-11月份之前形成鮮明對(duì)比，市場(chǎng)持續(xù)低迷之中。33威脅:2008年以來(lái)武漢樓市交易價(jià)格持續(xù)攀高，成交量與規(guī)模在S地塊規(guī)整價(jià)格優(yōu)勢(shì)政策扶植W城郊出行不便生活配套匱乏O隔閡逐漸消除發(fā)展腳步加快未來(lái)潛力巨大T空置率高政策調(diào)整競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)策對(duì)策對(duì)策對(duì)策功能分區(qū)合理規(guī)劃揚(yáng)長(zhǎng)避短突顯特質(zhì)配套跟進(jìn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策差異化競(jìng)爭(zhēng)補(bǔ)缺式開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)利益最大化34SWOT對(duì)對(duì)對(duì)對(duì)功能分區(qū)突顯特質(zhì)差異化競(jìng)爭(zhēng)341.綜合定位依據(jù)地塊屬性及區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)定位，以底層商業(yè)＋小高層/高層住宅的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，綜合考慮客戶(hù)需求來(lái)做產(chǎn)品。我們將其定位為：宜居型住宅，以城區(qū)居民自用內(nèi)需和外來(lái)的投資購(gòu)房需求，輔以一定規(guī)模的社區(qū)型節(jié)點(diǎn)投資商業(yè)。地塊用途住宅商業(yè)自用居家投資出租社區(qū)型商業(yè)，投資／自用需求四、項(xiàng)目綜合定位分析351.綜合定位地塊住宅商業(yè)自用居家投資出租社區(qū)型商業(yè)，投2.住宅部分綜合定位■客戶(hù)分析：自主客、投資客為主，以漢口片區(qū)以及武昌部分片區(qū)實(shí)力客戶(hù)為主。二次置業(yè)客戶(hù)比例相對(duì)較高，多用于投資之用。■功能分析：靜態(tài)定位為住宅。動(dòng)態(tài)化可以調(diào)整為居家用與投資用兩類(lèi)。隨著片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，伴隨客戶(hù)群的需求出現(xiàn)，會(huì)加速住宅部分的功能細(xì)化?！鰞r(jià)格分析：依據(jù)目前區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)格局，項(xiàng)目住宅部分均價(jià)區(qū)間為3200-3300元/㎡，若武漢樓市繼續(xù)加速向下調(diào)整，則價(jià)格定位需依據(jù)未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)以及項(xiàng)目資金回籠而定。362.住宅部分綜合定位■客戶(hù)分析：自主客、投資客為主，以漢口片項(xiàng)目形象定位：方案一：建筑人文宜居社區(qū)，滿(mǎn)足喧囂都市人群向往儒雅恬靜生活的需求。方案二：打造MINI精英社區(qū)，滿(mǎn)足青年置業(yè)剛性需求及過(guò)渡房需求。產(chǎn)品功能定位：大中小戶(hù)型面積結(jié)合開(kāi)發(fā)，以城區(qū)居民內(nèi)需和外來(lái)的購(gòu)房需求，同時(shí)輔以一定規(guī)模的社區(qū)型商業(yè)確保住宅品質(zhì)。37項(xiàng)目形象定位：37目標(biāo)客戶(hù)由于本項(xiàng)目地處城郊，綜合考慮其區(qū)域環(huán)境特征，人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、工作機(jī)會(huì)、收入水平等情況，我們認(rèn)為目標(biāo)客戶(hù)主要由以下幾類(lèi)群體構(gòu)成：漢口及武昌地區(qū)具有一定購(gòu)買(mǎi)力的投資者：看好盤(pán)龍城未來(lái)發(fā)展前景，追求投資收益青年置業(yè)群體：剛性需求較大，同時(shí)對(duì)價(jià)格的彈性也較大。存在一定程度過(guò)度房消費(fèi)傾向。城區(qū)拆遷戶(hù)及二次置業(yè)者：剛性需求較大，具有一定價(jià)格彈性?？蛻?hù)特征分析：區(qū)域形象漢口化區(qū)域資源加速聚集區(qū)域產(chǎn)業(yè)多元化區(qū)域樓市規(guī)模化區(qū)域產(chǎn)品多樣化樓市客戶(hù)泛化客戶(hù)來(lái)源多樣化，客戶(hù)需求多元化，導(dǎo)致產(chǎn)品開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化，以未來(lái)發(fā)展趨向?yàn)橹鲗?dǎo)。38目標(biāo)客戶(hù)漢口及武昌地區(qū)具有一定購(gòu)買(mǎi)力的投資者：看好盤(pán)龍城未來(lái)產(chǎn)品定位：

物業(yè)類(lèi)別：普通住宅/公寓建筑類(lèi)別：高層/小高層戶(hù)型面積：強(qiáng)力主打70-90平米經(jīng)典二房推出少量50-60平米一房小戶(hù)供應(yīng)適量110-130平米舒適三房產(chǎn)品定位需符合國(guó)家規(guī)定商品房90/70政策要求。大中小戶(hù)型面積結(jié)合開(kāi)發(fā)，易于滿(mǎn)足不同群體購(gòu)房需求。各類(lèi)開(kāi)發(fā)數(shù)量規(guī)模應(yīng)充分結(jié)合市場(chǎng)需求來(lái)具體確定。產(chǎn)品說(shuō)明：考慮戶(hù)型產(chǎn)品的彈性組合，兩個(gè)中小套型合拼為一個(gè)大套型。39產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位需符合國(guó)家規(guī)定商品房90/70政策要求。產(chǎn)項(xiàng)目景觀效果入口景觀主軸中央噴泉廣場(chǎng)組團(tuán)景觀小品噴泉小品景觀建筑與景觀融合一體，通而不透，圍而不合，完美實(shí)現(xiàn)外街喧鬧繁華與小區(qū)內(nèi)部安靜祥和的自如切換40項(xiàng)入口景觀主軸中央噴泉廣場(chǎng)組團(tuán)景觀小品噴泉小品景觀建筑與景觀戶(hù)型參考萬(wàn)科西半島3C戶(hù)型，3*2*1，約105平米。

4.45米開(kāi)間客廳，3.9米開(kāi)間主臥，創(chuàng)新分離式衛(wèi)浴空間，雙陽(yáng)臺(tái)。萬(wàn)科西半島2A戶(hù)型，2*2*1，約85平米

雙陽(yáng)臺(tái)，廚房門(mén)雙向?qū)﹂_(kāi)，連通客廳與觀景陽(yáng)臺(tái)，明廚明衛(wèi)；2房/3房，布局與流線(xiàn)設(shè)計(jì)：代表布局：代表流線(xiàn)41戶(hù)型參考萬(wàn)科西半島3C4.45米開(kāi)間客廳，3.9米開(kāi)間主產(chǎn)品與目標(biāo)客戶(hù)配比圖：100-130平米舒適三房50-60平米精致小戶(hù)

70-80平米經(jīng)典二房90-100平米左右小三房漢口及武昌地區(qū)投資者/青年置業(yè)群體/過(guò)度房需求者城區(qū)拆遷戶(hù)/漢口及武昌地區(qū)投資者/青年置業(yè)群體城區(qū)拆遷戶(hù)/二次置業(yè)者70%20%10%考慮95-105平米左右的小三房、110-130平米傳統(tǒng)三房，進(jìn)行合理的面積細(xì)分。42產(chǎn)品與目標(biāo)客戶(hù)配比圖：100-13050-6070-80價(jià)格定位

重點(diǎn)參考盤(pán)龍城區(qū)域類(lèi)似項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平，結(jié)合片區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模、地段微觀實(shí)際、細(xì)分產(chǎn)品規(guī)劃特點(diǎn)等因素，依據(jù)市場(chǎng)比較法,本項(xiàng)住宅部分均價(jià)為3300-3500元/平米左右，具體價(jià)格體系需要結(jié)合戶(hù)型面積、樓層分布、臨街特點(diǎn)等情況具體確定。產(chǎn)品設(shè)置與市場(chǎng)需求匹配地塊分區(qū)與產(chǎn)品功能匹配精致小戶(hù)舒適大戶(hù)東側(cè)地塊小高層/高層西側(cè)地塊小高層投資/過(guò)度自用客戶(hù)2*2*1/2*2*2/1*150-90小戶(hù)/經(jīng)典二房3*2*2/3*2*1/4*2100-130舒適三房需求與供應(yīng)匹配，銷(xiāo)售均價(jià)順利實(shí)現(xiàn)適度產(chǎn)品組合創(chuàng)新，形成市場(chǎng)稀缺供應(yīng)，存在溢價(jià)機(jī)會(huì)經(jīng)典二房自用/拆遷43價(jià)格定位產(chǎn)品設(shè)置與市場(chǎng)需求匹配地塊分區(qū)與產(chǎn)品功能匹配精致小戶(hù)3.項(xiàng)目商業(yè)綜合定位定位分析：

根據(jù)現(xiàn)有商業(yè)分布情況，該區(qū)域商業(yè)集中分布在巨龍大道沿線(xiàn)，以小型商超，便民店，餐飲店等為主，以滿(mǎn)足周邊居民日常生活需要。現(xiàn)有商業(yè)資源分析：小型商超：北冰洋購(gòu)物中心餐飲類(lèi)：楓葉美食城專(zhuān)營(yíng)類(lèi)：超越手機(jī)通訊城金融銀行類(lèi)：中國(guó)信合443.項(xiàng)目商業(yè)綜合定位定位分析：現(xiàn)有商業(yè)資源分析：44

綜合定位目標(biāo)客戶(hù)定位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位銷(xiāo)售價(jià)格定位面積樓層定位投資客戶(hù)自用客戶(hù)租賃客戶(hù)地塊分布功能分區(qū)散戶(hù)單店主力大店市場(chǎng)比較法收益還原法數(shù)據(jù)相互檢驗(yàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分類(lèi)對(duì)應(yīng)門(mén)面數(shù)量需求以客戶(hù)為導(dǎo)向以市場(chǎng)為導(dǎo)向以客戶(hù)為導(dǎo)向商業(yè)部分定位模塊與程序：45綜合定位目標(biāo)客戶(hù)定位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位銷(xiāo)售價(jià)格定位面積樓層定位投客戶(hù)分析分為投資客、自用客、租賃客等投資客：注重地段增值、投資回報(bào)等；主要是看好盤(pán)龍城發(fā)展前景的漢口區(qū)域職業(yè)投資客等。自用客：注重購(gòu)買(mǎi)力、人口密度、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)成本、內(nèi)部空間、裝飾廣告等，附近片區(qū)店鋪經(jīng)營(yíng)者、連鎖加盟者、漢口其他區(qū)域經(jīng)商者。租賃客：個(gè)體私營(yíng)商家、企業(yè)單位等。46客戶(hù)分析46經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析綜合項(xiàng)目空間規(guī)劃布局點(diǎn)，周邊道路關(guān)系，已有商業(yè)資源，人口規(guī)模結(jié)構(gòu)等，大致經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布如下：建筑形態(tài)：住宅底商

可考慮2層設(shè)計(jì)，提高一層層高，形成設(shè)計(jì)吸引點(diǎn)臨街狀況：巨龍大道臨街面及東西地塊內(nèi)側(cè)臨街面西側(cè)地塊兩面臨街，其與巨龍大道拐角交匯處商業(yè)價(jià)值最大商業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲類(lèi)，銀行金融類(lèi)，中型賣(mài)場(chǎng)，專(zhuān)營(yíng)店，其他生活類(lèi)等空間分布：巨龍大道拐角處引入主力店，兩邊臨街面一層設(shè)置規(guī)整店面以及零散型店鋪。

47經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析綜合項(xiàng)目空間規(guī)劃價(jià)格定位：

結(jié)合盤(pán)龍城區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與租金情況，并參考盤(pán)龍新城與舊城在售項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格水平。伴隨附近區(qū)域相關(guān)市政建投資與新型大體量綜合物業(yè)開(kāi)發(fā)，由于本項(xiàng)目商業(yè)位置具備較好的優(yōu)勢(shì)，故項(xiàng)目商業(yè)部分銷(xiāo)售價(jià)格會(huì)適當(dāng)超越目前在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格。采取市場(chǎng)比較法，綜合分析認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)部分銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到5000-6000元/㎡。48價(jià)格定位：481、總體策略以短期銷(xiāo)售為主導(dǎo)，租售并舉，靈活應(yīng)對(duì)并引導(dǎo)客戶(hù)商家需求；合理鋪源組合控制策略，提前消化性?xún)r(jià)比不高的鋪位，避免尾鋪積壓；充分的前期同步預(yù)熱（商業(yè)與住宅同步），做好市場(chǎng)與客戶(hù)引導(dǎo)；

聯(lián)動(dòng)附近商業(yè)部分,形成相對(duì)新穎的商業(yè)集中熟化概念,良好的包裝與展示，系統(tǒng)的廣告推廣等，確保消化速度所需氛圍平臺(tái)；完善的客戶(hù)渠道開(kāi)發(fā)、強(qiáng)有力的銷(xiāo)售執(zhí)行，確保商業(yè)部分的實(shí)際成交；聯(lián)動(dòng)策略品質(zhì)住宅先行，商業(yè)與住宅同步市場(chǎng)預(yù)熱高檔住宅客戶(hù)規(guī)模擴(kuò)大會(huì)帶動(dòng)敏銳投資客商家進(jìn)駐商業(yè)之間聯(lián)動(dòng)商業(yè)住宅聯(lián)動(dòng)商業(yè)部分與附近商業(yè)環(huán)境聯(lián)動(dòng)，形成商業(yè)街概念適度扎堆體現(xiàn)聚集效應(yīng)，擴(kuò)大市場(chǎng)影響，加速熟化租售組合，鋪源組合；包裝展示，廣告推廣；渠道開(kāi)發(fā)，活動(dòng)促進(jìn)；五、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣491、總體策略聯(lián)動(dòng)品質(zhì)住宅先行，商業(yè)與住宅同步市場(chǎng)預(yù)熱商業(yè)之商

第一階段：形象導(dǎo)入/預(yù)熱期本階段主要工作內(nèi)容是為保證按計(jì)劃開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售而進(jìn)行的各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作、廣告推廣和項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位工作，主要包括：A、建筑設(shè)計(jì)方面：戶(hù)型、規(guī)劃、設(shè)備、裝修、工程進(jìn)度。B、現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備方面：工地包裝（圍墻廣告等）、銷(xiāo)售中心、宣傳展板。C、廣告推廣方面：項(xiàng)目整體思路（推廣策略等）、前期宣傳組合（報(bào)廣、戶(hù)外、車(chē)身等）、各類(lèi)預(yù)算。D、銷(xiāo)售道具準(zhǔn)備：模型（項(xiàng)目/戶(hù)型）、樓書(shū)、海報(bào)、戶(hù)型單張、折頁(yè)、展板、戶(hù)外廣告、道旗。E、人員培訓(xùn)：培訓(xùn)、進(jìn)場(chǎng)、銷(xiāo)售制度擬訂、預(yù)約先前電話(huà)咨詢(xún)客戶(hù)，接待來(lái)電來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)，簽定內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議，媒體形象宣傳同步。F、銷(xiāo)售其他方面：紙杯、便簽等。2、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)分期導(dǎo)入／預(yù)熱期開(kāi)盤(pán)／強(qiáng)銷(xiāo)期持銷(xiāo)期尾盤(pán)期50第一階段：形象導(dǎo)入/預(yù)熱期2、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)分期導(dǎo)入／預(yù)熱期開(kāi)盤(pán)