溫江溫泉大道三段268號(hào)地塊是可行性研究報(bào)告

溫江區(qū)溫泉大道三段地塊可行性研究報(bào)告新聯(lián)康（中國(guó)）20110630成都溫江項(xiàng)目存在的疑問(wèn)問(wèn)題1：城市的快速發(fā)展是否帶給我們產(chǎn)業(yè)價(jià)值新一輪超越的機(jī)會(huì)？問(wèn)題2：是否要實(shí)現(xiàn)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變？問(wèn)題3：我們區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r怎么樣？問(wèn)題4：我們打造什么樣的房地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)推動(dòng)區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展？報(bào)告框架城市簡(jiǎn)介地塊評(píng)估市場(chǎng)分析客源情況問(wèn)題

：這是怎么樣的一個(gè)城市？成都，四川省省會(huì)，位于中國(guó)西南，地處成都平原腹心地帶?？偯娣e1.24萬(wàn)平方公里，其中中心城區(qū)面積283.86平方公里。成都平原海拔高度540米左右，屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，四季分明，夏無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)寒，年平均氣溫16.7℃，年平均降雨量945.6毫米，年無(wú)霜期337天以上。成都城區(qū)綠化覆蓋率為39.12%，全市森林覆蓋率達(dá)36.15%。成都市轄9區(qū)4市6縣，戶籍人口約1200萬(wàn)。成都是國(guó)務(wù)院確定的中國(guó)西南地區(qū)的科技中心、金融中心、商貿(mào)中心，交通樞紐和通訊樞紐。城市簡(jiǎn)介成都概況成都作為西部重鎮(zhèn)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市化進(jìn)程快速。成都近年來(lái)，成都GDP增長(zhǎng)迅速，GDP增長(zhǎng)率的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)明顯。2010年成都市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值5551.3億元，同比增長(zhǎng)15%。成都近年來(lái)日益趨好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和充足的人口，支撐了成都的房地產(chǎn)發(fā)展。成都近年來(lái)人口穩(wěn)定增長(zhǎng)，目前成都戶籍人口達(dá)到近1150萬(wàn)人。城市簡(jiǎn)介GDP與人口城市固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資房產(chǎn)投資比例成都4255.41278.330%重慶6934.81620.2623%昆明2160.88440.6820%南寧1483.02317.521%貴陽(yáng)1019.31310.6830%2010年成都周邊城市投資情況2008、2009年成都房產(chǎn)投資所占固定資產(chǎn)投資比例出現(xiàn)一定的下滑。但隨著2010年成都經(jīng)濟(jì)的勃發(fā)，房產(chǎn)投資總額1278.3億元達(dá)到了一個(gè)新的高峰，同比增幅達(dá)到30%；就2010年周邊城市投資情況，成都房地產(chǎn)投資比例最高，且房地產(chǎn)投資額緊次重慶。成都房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展水平發(fā)達(dá)，并維持著較快的發(fā)展速度。城市簡(jiǎn)介投資情況都市區(qū)以內(nèi)為一體化的城市地區(qū)，由七個(gè)衛(wèi)星城與中心城共同構(gòu)成的高度城市化和現(xiàn)代化的城市群，是形成成都現(xiàn)代化都市的主體。一主：以城市中心區(qū)為核心地位，構(gòu)建南北、東西兩條十字交叉軸線，集中布置城市公共設(shè)施，形成新的城市中心區(qū)。兩次：位于主城區(qū)南、北兩個(gè)發(fā)展方向的華陽(yáng)、雙流、新都—青白江組團(tuán)作為城市的主要發(fā)展區(qū)域，構(gòu)建華陽(yáng)和新都兩個(gè)綜合性次中心區(qū)。多核：其他組團(tuán)（如溫江、龍泉、郫縣等）都是重要的城市功能增長(zhǎng)核，起到不同職能的分中心作用。作為“多核”重要組成的溫江，成為成都不可或缺的重要組團(tuán)。溫江城市簡(jiǎn)介城市規(guī)劃以成都城心地域?yàn)橹行模霃?0－50公里的地域。其空間范圍包括雙流、雙流、新都、郫縣、溫江、龍泉驛的全部區(qū)域以及青白江、新津、崇州、彭州、都江堰等地的部分區(qū)域。這一圈層與成都的車程距離在30分鐘以內(nèi)，受成都輻射影響最大，與成都經(jīng)濟(jì)社會(huì)聯(lián)系最為密切。在成都經(jīng)濟(jì)圈的未來(lái)發(fā)展中，這一圈層與核心層高度互動(dòng)、一體化，成為人流、物流、資金流、信息流高度集聚的區(qū)域。因此，也被稱為“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。溫江區(qū)正處于半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，與中心城區(qū)緊密聯(lián)系、高度互動(dòng)。溫江城市簡(jiǎn)介緊密層規(guī)劃宗地溫江區(qū)繞城高速三環(huán)路二環(huán)路一環(huán)路距成都市區(qū)15公里溫江歸為成都市管轄后城市聯(lián)動(dòng)性更強(qiáng)。距成都市中心城區(qū)15公里，距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)18公里。城市簡(jiǎn)介溫江溫江區(qū)位于成都平原腹心，屬于成都市主城區(qū)。東臨成都市青羊區(qū)，南毗雙流縣，西接崇州市，北靠郫縣、都江堰市。溫江河流均屬岷江水系。境內(nèi)四條大河--金馬河、楊柳河、江安河、清水河自西北向東南呈扇狀分布，其走向與縣境地勢(shì)一致，由西北流向東南，占地面積9.67平方公里，為全區(qū)總面積的3.5%。全區(qū)水資源總量6.239億立方米，其中，地表水4.534億立方米；地下水1.705億立方米，可開采量1.42億立方米。擁有如此有優(yōu)良的生態(tài)資源；溫江一直是已養(yǎng)老；養(yǎng)生著稱的。溫江區(qū)憑其較優(yōu)的生態(tài)環(huán)境，吸引外地客戶來(lái)此置業(yè)。城市簡(jiǎn)介溫江概況近年來(lái)溫江區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人口規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。城市簡(jiǎn)介溫江GDP與人口溫江政府重視房地產(chǎn)投資，近年來(lái)趨于穩(wěn)健。城市簡(jiǎn)介溫江投資情況八大片區(qū)錯(cuò)位發(fā)展，打造溫江“新引擎”，這八個(gè)城市綜合體在產(chǎn)業(yè)定位上著眼于錯(cuò)位發(fā)展，根據(jù)各自的資源條件、現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)要素等確定重點(diǎn)發(fā)展方向，避免了片區(qū)之間的產(chǎn)業(yè)同構(gòu)和惡性競(jìng)爭(zhēng)。在八大功能片區(qū)的打造中，將把產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，以產(chǎn)業(yè)聚集促進(jìn)城市發(fā)展，以城市發(fā)展帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)繁榮，從而實(shí)現(xiàn)每個(gè)片區(qū)都成為產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁、環(huán)境優(yōu)美、社會(huì)和諧的城市綜合體。地塊臨近金馬片區(qū)和外光華經(jīng)濟(jì)生活區(qū)，屬兩規(guī)劃咽喉之地，享受到兩區(qū)的有利規(guī)劃。八大片區(qū)規(guī)劃光華涉外經(jīng)濟(jì)生活區(qū)科技城片區(qū)成都國(guó)際醫(yī)學(xué)城片區(qū)四川文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)金馬國(guó)際體育城片區(qū)和盛職教片區(qū)國(guó)際鄉(xiāng)村度假產(chǎn)業(yè)片區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)片區(qū)城市簡(jiǎn)介溫江規(guī)劃以建設(shè)國(guó)際一流的標(biāo)準(zhǔn)賽馬場(chǎng)為切入點(diǎn)，將打造成集旅游、休閑、度假、娛樂、競(jìng)技為一體的亞洲一流運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)新城，這里還將沿金馬河近12公里的岸線，打造西部生態(tài)最好的國(guó)際自行車賽道，國(guó)際體育城將分為三個(gè)板塊，一是專業(yè)體育競(jìng)技板塊，占地約8.1平方公里，含成都國(guó)際馬術(shù)體育公園、NBA場(chǎng)館等；二是體育休閑體驗(yàn)板塊，占地約7.2平方公里，含電子競(jìng)技主題公園、金馬湖水上運(yùn)動(dòng)公園、國(guó)際自行車賽道、沙灘俱樂部、TOP高爾夫等；三是商務(wù)配套板塊，占地8.7平方公里，含原創(chuàng)音樂基地、泰迪熊親子主題公園、新天地、特色商業(yè)風(fēng)情街等。城市簡(jiǎn)介金馬規(guī)劃溫江新城位于成都市西部，是國(guó)家級(jí)“溫郫都”生態(tài)建設(shè)示范區(qū)的一部分。溫江新城概念性規(guī)劃占地約18平方公里，西鄰老城區(qū)，東至成都外環(huán)路僅6公里，北有成溫邛高速公路，南至雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)21公里。兩區(qū)是指：成溫邛路以南、公金路以西、光華大道兩側(cè)的地段為城市新中心區(qū)，科創(chuàng)中心、總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、文化會(huì)展、商業(yè)中心多功能融合，總面積6平方公里。新城組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展面向成都中心城人口的生態(tài)型高尚住宅區(qū)，即生態(tài)人居中心區(qū)。

總之，溫江新城是具有行政辦公、商業(yè)、文化會(huì)展等城市中心職能，具有良好人居環(huán)境的城市綜合新區(qū)。溫江新城進(jìn)一步帶動(dòng)了整個(gè)溫江的經(jīng)濟(jì)面日益向好；溫江新城的發(fā)展將帶動(dòng)本區(qū)域的迅速發(fā)展。宗地新城區(qū)域新城規(guī)劃城市簡(jiǎn)介溫江新城規(guī)劃問(wèn)題

：地塊是怎么樣的？宗地距繞城高速10公里光華大道溫泉大道老城區(qū)區(qū)政府溫江新城海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園魚鳧溫泉?jiǎng)e墅區(qū)宗地位于海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)；距溫江區(qū)政府4公里臨近溫江新城和魚鳧別墅區(qū)。距區(qū)政府4公里地塊評(píng)估宗地位置成立于１９９２年的成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園總規(guī)劃面積２７．９８平方公里的成都海峽兩岸科技園，是西部惟一的國(guó)家級(jí)海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園，園區(qū)內(nèi)科技創(chuàng)新中心大樓、投資服務(wù)中心、儲(chǔ)運(yùn)中心、金融保險(xiǎn)、科研教育、醫(yī)療保健、治安安全機(jī)構(gòu)等服務(wù)齊全。重點(diǎn)企業(yè)構(gòu)成有：食品業(yè)：安德魯森、統(tǒng)一企業(yè)、娃哈哈、青島啤酒等印務(wù)包裝行業(yè):中糧包裝、冠昌企業(yè)、四川錦豐紙業(yè)等生物醫(yī)藥行業(yè)：西藏藏藥股份有限公司、成都柯邦藥業(yè)、四川亞泰藥業(yè)等建材行業(yè)：四川升達(dá)林業(yè)產(chǎn)業(yè)、四川光華特種玻璃公司等電子機(jī)械行業(yè)：四川南駿汽車、四川樂馳電子科技有限公司等紡織服裝行業(yè)：成都新世紀(jì)鞋業(yè)有限公司、成都奇麗鞋業(yè)有限公司等110海峽兩岸科技園帶動(dòng)了區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展;園區(qū)眾多企業(yè)為區(qū)域提供了充足的客源海峽兩岸科技園區(qū)地塊評(píng)估宗地至成都至老城區(qū)及新城區(qū)至金馬組團(tuán)雙向6車道宗地交通出行私家車通達(dá)性強(qiáng)；但公交便捷度較差地鐵4號(hào)線地塊緊鄰溫泉大道三段，該路況為雙向6車道城市主干道。交通條件地塊評(píng)估成都地鐵4號(hào)線為東西方向內(nèi)部填充線，西起溫江，東止于西河站，線路全長(zhǎng)38.9公里，設(shè)車站19座。其中，地下線長(zhǎng)約20.21公里，地上線長(zhǎng)約18.69公里；高架車站8座，地下車站11座。預(yù)計(jì)2009年底動(dòng)工，2014年通車運(yùn)行地鐵規(guī)劃地塊評(píng)估家樂福（擬建）臺(tái)灣新光三越（擬建）肯德基碧落湖公園溫江城市公園西南財(cái)大同人醫(yī)院涌泉實(shí)驗(yàn)學(xué)校魚鳧國(guó)都宗地區(qū)域周邊基本無(wú)配套可言，目前主要仍需依靠溫江老城區(qū)的配套。金馬國(guó)際經(jīng)濟(jì)圈花樣年花樣城配套區(qū)域配套地塊評(píng)估宗地對(duì)面的高壓線電線桿緊鄰地塊宗地北面的飼料廠宗地西面宗地內(nèi)部宗地北面宗地東側(cè)宗地東側(cè)是飼料廠工房地塊方正，利于規(guī)劃；宗地為毛地，開發(fā)進(jìn)度受到制約；地塊緊鄰高壓線、飼料廠，受到一定的影響。緊鄰宗地的綠化帶宗地現(xiàn)狀地塊評(píng)估Strength優(yōu)勢(shì)分析品牌口碑—集團(tuán)需憑借較強(qiáng)的開發(fā)實(shí)力，在溫江乃至于大成都贏得品牌口碑區(qū)域發(fā)展—地塊位于海峽兩岸科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)帶區(qū)域認(rèn)知度高出行便捷—宗地緊鄰城市主干道，出行十分便捷區(qū)域環(huán)境—區(qū)域綠化較高，宜居溫江口碑顯著Weakness劣勢(shì)分析捷運(yùn)系統(tǒng)—目前周邊公交路線較為缺乏，隨著區(qū)域的發(fā)展，公交系統(tǒng)將日趨完善周邊配套—目前周邊配套嚴(yán)重缺乏地塊開發(fā)—地塊開發(fā)需要拆遷，影響未來(lái)項(xiàng)目的工程進(jìn)度宗地周邊—地塊南側(cè)有高壓線，地塊東鄰飼料廠，對(duì)于未來(lái)項(xiàng)目銷售有壓力地塊優(yōu)劣勢(shì)分析地塊評(píng)估問(wèn)題

：我們面對(duì)怎么的市場(chǎng)環(huán)境？成都市場(chǎng)近限購(gòu)令之后，成交結(jié)構(gòu)主要及集中在郊縣區(qū)域，不少開發(fā)商陸續(xù)搶占郊縣市場(chǎng)，為此郊縣商品房供應(yīng)量逐漸增長(zhǎng)，大成都均價(jià)漲至7428元/平米，達(dá)到歷史新高。成都限購(gòu)令（限主城區(qū)）之后我市成交量少量回落，郊縣區(qū)域成交情況日益趨好，價(jià)格也穩(wěn)中見漲。成都限購(gòu)令從年度成交圖表來(lái)看：2010年至11年5月整體市場(chǎng)供求關(guān)系穩(wěn)定。從價(jià)格來(lái)講除08年受不可抗力因素影響導(dǎo)致價(jià)格出下滑落外，近2年來(lái)大成都整體均價(jià)是穩(wěn)步上漲的。市場(chǎng)分析成都市場(chǎng)供應(yīng)與成交溫江區(qū)屬于非限購(gòu)區(qū)域，受政策影響較小，目前主要分流到一些投資客和外地客戶在該區(qū)域購(gòu)房，成交價(jià)格呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)至限購(gòu)令之后，溫江市場(chǎng)2010年7、8、9月份房產(chǎn)成交較為低迷；至2011年初總體成交較為平穩(wěn)，2011年5月溫江單價(jià)已達(dá)5746元/平米，已達(dá)歷史新高。從年度成交來(lái)看：溫江整體市場(chǎng)除08年不可抗力影響外處于供大于求；09年、10年市場(chǎng)反彈；成交回暖，需求再次爆發(fā)，從11年調(diào)控年（限購(gòu)、限貸）來(lái)看整體市場(chǎng)供求穩(wěn)定；但年度市場(chǎng)供小于求；市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)大。成都限購(gòu)令市場(chǎng)分析溫江市場(chǎng)供應(yīng)與成交宗地花樣年花樣城佳兆業(yè)麗晶港珠江御景灣先生別墅美泉紀(jì)鴻源星睿城別墅住宅溫江新城魚鳧溫泉?jiǎng)e墅區(qū)市場(chǎng)分析周邊項(xiàng)目一覽表目前大開發(fā)商加入競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，花百里、珠江集團(tuán)、佳兆業(yè)等大型開發(fā)商已進(jìn)入本板塊，品牌競(jìng)爭(zhēng)壓力較大；板塊內(nèi)項(xiàng)目中，花樣年花樣城、珠江御景灣、佳兆業(yè)麗晶港的總建均在30萬(wàn)平米以上的大型社區(qū)，其花樣年花樣城總建達(dá)到60萬(wàn)平米；佳兆業(yè)麗晶港達(dá)到70萬(wàn)平米板塊內(nèi)在售項(xiàng)目中珠江御景灣屬于城市綜合體項(xiàng)目，佳兆業(yè)麗晶港體量較大，花樣年花樣城與本地塊較為接近，對(duì)本案威脅較大。案名開發(fā)商容積率總建（萬(wàn)㎡）物業(yè)類別備注花樣年花樣城成都花百里置業(yè)3.6660高層3期在售珠江御景灣成都珠江潤(rùn)景地產(chǎn)4.7750高層1,2期在售佳兆業(yè)麗晶港四川天姿置業(yè)3.9470高層3期在售整體市場(chǎng)已高層住宅為主；區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目都具有一定的規(guī)模性市場(chǎng)分析項(xiàng)目概況案名在售物業(yè)類型均價(jià)（元/㎡）在售主力面積（㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)元）花樣年花樣城高層住宅4500二房8136.45珠江御景灣高層住宅7600（精裝1500）四房162123佳兆業(yè)麗晶港高層住宅6000三房12173目前板塊在售項(xiàng)目的主力戶型跨度較大，產(chǎn)品線豐富，置業(yè)需求點(diǎn)多。在售項(xiàng)目的毛坯均價(jià)在6000元/平米左右，花樣年花樣城地段位于新城規(guī)劃外目前區(qū)域地段較差，配套不成熟所以價(jià)格為4500元/平米；板塊在售項(xiàng)目的單價(jià)及總價(jià)段跨度較大，客源層較為豐富。區(qū)域內(nèi)主力戶型為經(jīng)濟(jì)型2房，舒適型3房，奢享型4房均有，價(jià)格跨度較為明顯市場(chǎng)分析價(jià)格研究案名開盤時(shí)間均價(jià)（元/㎡）總建（萬(wàn)㎡）推量（萬(wàn)㎡）去化量（萬(wàn)㎡）剩余量（萬(wàn)㎡）去化率年去化量（萬(wàn)㎡）花樣年花樣城2008.0345006028.1922.5637.4480%6.94（3個(gè)月）珠江御景灣2009.127600509.655.6444.3658%3.56（7個(gè)月）佳兆業(yè)麗晶港2008.1060007057.4541.6628.3473%15.6（8個(gè)月）結(jié)合區(qū)位優(yōu)勢(shì)，本案臨近花樣年