星級(jí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商業(yè)策劃書(shū)

PAGEPAGE22星級(jí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商業(yè)計(jì)劃書(shū)二〇一二年五月目錄一、前言…………03二、公司簡(jiǎn)介……………………08三、項(xiàng)目簡(jiǎn)介……………………10四、市場(chǎng)分析……………………12五、項(xiàng)目建設(shè)方案………………16六、項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)策略…………17七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析…………19八、項(xiàng)目社會(huì)效益分析…………23九、需要政府提供的扶植政策…………………23附件一市調(diào)報(bào)告（節(jié)選）………25附件二農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（略）……………32附件三建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（略）………36附件四管理規(guī)范略）…………38一、前言近一段時(shí)間以來(lái)，國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，從政府到普通老百姓都感受到了前所未有的壓力。如：1、歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)持續(xù)蔓延，中國(guó)出口貿(mào)易萎縮，出口加工企業(yè)紛紛裁員、倒閉，失業(yè)人口增加，社會(huì)不穩(wěn)定因素增加；2、國(guó)內(nèi)CPI持續(xù)高企，通脹壓力增大。其中與老百姓日常生活息息相關(guān)的農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格輪番領(lǐng)漲：從“豆你玩”、“蒜你狠”、“姜你軍”，到最近出現(xiàn)的“向前蔥”，老百姓的生存壓力日漸增大；3、食品安全問(wèn)題頻出，“餐桌保衛(wèi)戰(zhàn)”烽煙再起：從“染色饅頭”、“毒豆芽”、“瘦肉精豬肉”、“假雞蛋、假羊肉”、“膨大劑西瓜”，到近日的“工業(yè)明膠事件”，極大的擠壓了老百姓的消費(fèi)熱情，嚴(yán)重阻礙了“促消費(fèi)、保增長(zhǎng)”方針的落實(shí)。中國(guó)作為新興經(jīng)濟(jì)體國(guó)家的代表，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康增長(zhǎng)是促進(jìn)全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要力量。而居高不下的CPI在很大程度上抵消了GDP的增長(zhǎng)，老百姓感受不到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的生活水平的提高，幸福指數(shù)沒(méi)有隨著GDP的增長(zhǎng)而上升，反而有所下降。老百姓有錢(qián)不敢花、不愿花，造成了現(xiàn)在出口出不去、內(nèi)需拉不動(dòng)的困局，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨著前所未有的增長(zhǎng)壓力。而破解這一困局的現(xiàn)實(shí)方法之一就是讓老百姓吃上放心、優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的鮮活農(nóng)產(chǎn)品。（一）菜價(jià)高的原因及解決思路讓老百姓吃的放心，政府加強(qiáng)監(jiān)管就可以解決。而價(jià)格問(wèn)題牽涉則到社會(huì)的方方面面，主要原因有兩方面：1、流通環(huán)節(jié)多以近日暴熱的“向前蔥”為例：山東省以前每斤不到2元的大蔥，近日已經(jīng)漲到3.5元，比雞蛋的價(jià)格還高。對(duì)于一棵普通大蔥來(lái)說(shuō)，從章丘種植基地到省城普通老百姓的餐桌上，僅僅幾十公里的路程，卻因被多次轉(zhuǎn)手，差價(jià)變成了數(shù)倍：0.7元1.2元賺兩分錢(qián)1.8元3元蔥農(nóng)小經(jīng)紀(jì)人大經(jīng)紀(jì)人大小批發(fā)商零售商在這個(gè)鏈條中，可以清晰地看出一棵大蔥的漲價(jià)之路。包括大蔥在內(nèi)的農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格最大漲幅部分就是終端零售環(huán)節(jié)，也就是常說(shuō)的“最后一公里”。大蔥價(jià)格從批發(fā)到零售之間，每斤價(jià)格至少漲1元以上。而農(nóng)產(chǎn)品零售環(huán)節(jié)主要是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（占80%），因?yàn)檗r(nóng)貿(mào)市場(chǎng)分布不均衡、租賃成本高、管理費(fèi)用高等問(wèn)題，迫使大蔥等農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格高企。從這個(gè)角度看，如果能降低零售商的經(jīng)營(yíng)成本，自然就能傳導(dǎo)到菜價(jià)上。2、信息不通暢農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格暴漲暴跌身后并沒(méi)有真正的贏家，看到價(jià)格高時(shí)，大多數(shù)農(nóng)民就都跟風(fēng)種植，過(guò)量種植導(dǎo)致供大于求，造成賣(mài)菜難，價(jià)格暴跌，豐產(chǎn)卻不豐收；下一年度農(nóng)民往往由于上一年價(jià)格不好又開(kāi)始惜種，整體又供小于求，從而導(dǎo)致價(jià)格攀升。建立終端信息監(jiān)控系統(tǒng)，按需種植，或許是解決產(chǎn)銷(xiāo)信息不通暢的好方法。（二）具體解決方案1、加強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)，提高產(chǎn)銷(xiāo)銜接能力支持建設(shè)和改造一批現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；男羌?jí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，支持大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)與農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)及農(nóng)村合作社開(kāi)展“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”對(duì)接，充分發(fā)揮規(guī)?；魍ㄆ髽I(yè)和經(jīng)營(yíng)主體的骨干作用，消除中間環(huán)節(jié)。2、規(guī)范市場(chǎng)流通秩序，提高農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全水平在具備條件的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)推進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品檢測(cè)、檢驗(yàn)站點(diǎn)建設(shè)和質(zhì)量安全可追溯體系建設(shè)，促進(jìn)流通環(huán)節(jié)提高質(zhì)量安全責(zé)任意識(shí)。3、建立農(nóng)產(chǎn)品信息共享機(jī)制將終端零售企業(yè)的農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售信息納入政府農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)信息平臺(tái)，形成重要農(nóng)產(chǎn)品監(jiān)測(cè)企業(yè)報(bào)送信息網(wǎng)絡(luò)，定期發(fā)布重要農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)信息，引導(dǎo)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和流通，穩(wěn)定市場(chǎng)消費(fèi)預(yù)期。（三）傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的弊端農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)并不是新生事物，它誕生于上世紀(jì)八十年代，它的出現(xiàn)緩解了傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下農(nóng)民“賣(mài)菜難”和城市居民“買(mǎi)菜難”的矛盾，為搞活農(nóng)產(chǎn)品流通、增加農(nóng)民收入、豐富城市居民的“菜籃子”，發(fā)揮了重要作用。然而，伴隨人們生活水平與城市文明程度的提高、現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)的發(fā)展，傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的弊端逐漸顯現(xiàn)，主要存在以下幾方面的問(wèn)題：1、基礎(chǔ)設(shè)施功能的缺失，造成購(gòu)物環(huán)境和衛(wèi)生條件上不盡如人意就目前我市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，供水、排水、通風(fēng)、照明等設(shè)施陳舊，污水處理以及消毒設(shè)施基本不具備，許多農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)垃圾遍地，污水橫流，老百姓買(mǎi)一趟菜出來(lái)一身味、一腳泥，談不上輕松購(gòu)物，更談不上購(gòu)物樂(lè)趣。同時(shí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)中的一些熟食攤位沒(méi)有進(jìn)行有效劃分，同蔬菜、蛋禽、魚(yú)蝦、瓜果等攤位混雜，衛(wèi)生條件令人擔(dān)憂。2、粗獷經(jīng)營(yíng)魚(yú)龍混雜，存在嚴(yán)重的食品質(zhì)量隱患農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的交易方式，基本上還是延續(xù)了3000年前的“日中為市、集天下之民、聚天下之貴、交易而退，各得其所”的原始市場(chǎng)交易方式，眾多的個(gè)體小販采取租賃攤位的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。這種分散經(jīng)營(yíng)的狀況，客觀上形成了進(jìn)貨渠道廣而雜的混亂局面,導(dǎo)致市場(chǎng)管理者對(duì)商品質(zhì)量難以管理,消費(fèi)者難以識(shí)別。農(nóng)藥超標(biāo)、注水豬肉等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，而市場(chǎng)內(nèi)又缺乏農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢測(cè)手段，長(zhǎng)此以往，有些農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)就成了“假冒偽劣產(chǎn)品的集散地”，一旦商品出現(xiàn)重大質(zhì)量或衛(wèi)生問(wèn)題，往往是商販一走了之，責(zé)任無(wú)從追究，消費(fèi)者的權(quán)益得不到保護(hù)。3、分散經(jīng)營(yíng)、各自為政，難以進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)戶眾多，各商戶進(jìn)貨數(shù)量、成本和銷(xiāo)售額只有商戶自己清楚，市場(chǎng)管理者對(duì)各經(jīng)營(yíng)戶的總交易額不清楚，不能準(zhǔn)確把握市場(chǎng)供求狀況，對(duì)市場(chǎng)未來(lái)前景無(wú)法做出準(zhǔn)確判斷，從而難以為政府調(diào)控市場(chǎng)和農(nóng)民生產(chǎn)提供科學(xué)的依據(jù)。4、傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的先天不足，阻礙了城市的現(xiàn)代化進(jìn)程。我市大部分農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建筑設(shè)施已經(jīng)陳舊老化，有的甚至是簡(jiǎn)易棚市場(chǎng)，還有為數(shù)不少的占道市場(chǎng)，嚴(yán)重影響到了城市交通、市容環(huán)境和居民生活。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的現(xiàn)狀離人們對(duì)現(xiàn)代文明城市的要求仍有著一定的差距，特別是在建設(shè)“富庶、美麗、文明”大連的過(guò)程中，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化、星級(jí)化改造勢(shì)在必行。（四）農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)升級(jí)換代的模式進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，國(guó)外大型超級(jí)市場(chǎng)涌進(jìn)中國(guó)，以其整潔的環(huán)境、豐富的商品和新奇的購(gòu)物模式，在中國(guó)大江南北迅速攻城略地，一時(shí)間將我國(guó)傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)擠壓的無(wú)喘息之地。但隨著大型超市在國(guó)內(nèi)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，其弊端也漸漸顯現(xiàn)，如：1、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格高﹡超市那種開(kāi)架式的銷(xiāo)售模式，損耗極高﹡超市管理方收取的費(fèi)用名目繁多（現(xiàn)已廣受詬?。┅~超市的運(yùn)營(yíng)管理模式造成管理成本高這些費(fèi)用攤到商品上，使得超市的農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格要高于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。2、鮮活農(nóng)產(chǎn)品的鮮活度差超市的集中采購(gòu)無(wú)法像農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的商戶那樣靈活，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的商戶通常是當(dāng)天早上4、5點(diǎn)鐘去批發(fā)市場(chǎng)采購(gòu)，從而保證了所售商品的鮮活，而這一點(diǎn)是超市無(wú)法做到的。3、超市的覆蓋范圍大，距離遠(yuǎn)由于大型超市是舶來(lái)品，它的經(jīng)營(yíng)模式是適合外國(guó)人的購(gòu)物習(xí)慣，即每周一次驅(qū)車(chē)幾公里外集中購(gòu)全所有日常用品。因此，在中國(guó)，大型超市的選址原則和經(jīng)營(yíng)模式也是沿用了國(guó)外的模式，人們?nèi)コ匈?gòu)物通常是低頻次、高客單價(jià)。而老百姓一日三餐高頻次采購(gòu)農(nóng)副產(chǎn)品的需要無(wú)法由超市滿足，只能由居住地附近的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)來(lái)滿足。綜上，鑒于現(xiàn)階段我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和老百姓消費(fèi)習(xí)慣等客觀需求，在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)仍將是我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品流通的主要渠道和為老百姓提供放心消費(fèi)環(huán)境的主要載體，它的存在是不可替代的。故此，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)應(yīng)定位為具有一定公益性的、非壟斷的、競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)設(shè)施。將農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的升級(jí)換代定位于比超市低一點(diǎn)，比原來(lái)的集市要高一點(diǎn)，可以概括為“超市的環(huán)境，集市的價(jià)格”。

****商業(yè)中心的“五星級(jí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”項(xiàng)目就是按照這種模式、借鑒其他先進(jìn)城市的做法、由****開(kāi)發(fā)建設(shè)的市首家星級(jí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目。無(wú)論是在項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、硬件投入還是后續(xù)招商、運(yùn)營(yíng)管理上，新星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)和新榮農(nóng)超管理有限公司都圍繞著“打造東北一流的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，創(chuàng)**農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的樣板市場(chǎng)”這一目標(biāo)展開(kāi)。通過(guò)各級(jí)政府的扶持和幫助，將***農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)成擁有五星級(jí)購(gòu)物環(huán)境，但商品價(jià)格比普通集市更低的農(nóng)產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)場(chǎng)所。***商業(yè)中心的“五星級(jí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”項(xiàng)目愿為市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造領(lǐng)域的探索產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用，為建設(shè)“富庶、文明、美麗”的**出一份力。這也是***集團(tuán)秉承“天地之心、生民之愛(ài)”的企業(yè)發(fā)展理念所做的一件利在當(dāng)代、功在千秋、造福于民的大好事。。二、公司簡(jiǎn)介三、項(xiàng)目簡(jiǎn)介四、市場(chǎng)分析（一）市場(chǎng)需求分析1、人口概況2、交通概況3、居民消費(fèi)能力（二）市場(chǎng)供給分析（三）結(jié)論綜上所述，項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)人口密集，居民消費(fèi)能力不高，日常消費(fèi)頻次高，消費(fèi)需求旺盛，隨著新建住宅項(xiàng)目的陸續(xù)竣工入住，居民消費(fèi)能力呈逐步提高的趨勢(shì)。該區(qū)域特別適合這種升級(jí)版的五星級(jí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，其品種更齊全、更新鮮鮮活、選擇性更強(qiáng)、交易方式靈活方便。五、項(xiàng)目建設(shè)方案星級(jí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是標(biāo)準(zhǔn)化菜市場(chǎng)和傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的升級(jí)版，按照不同的標(biāo)準(zhǔn)要求可以由政府相關(guān)部門(mén)或行業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)定為一星、二星、三星、四星、五星。星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)附件二。1、工程概況本項(xiàng)目擬按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，于2011年5月開(kāi)始動(dòng)工新建，2013年5月投入使用。項(xiàng)目位于***（建筑面積約4,000平，經(jīng)營(yíng)面積約2,400平），工程總投資約3,000萬(wàn)元。2、規(guī)劃概況本項(xiàng)目一層為農(nóng)副產(chǎn)品及制成品、糧油、飲品，地下一層為庫(kù)房及停車(chē)場(chǎng)，地下二層為停車(chē)場(chǎng)，市場(chǎng)管理辦公室設(shè)在一層。一層擬規(guī)劃約200～260個(gè)攤位，可吸納就業(yè)約500人。3、項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)﹡市場(chǎng)內(nèi)設(shè)立蔬菜農(nóng)藥檢測(cè)室、宣傳欄、服務(wù)臺(tái)、復(fù)秤臺(tái)；﹡采用大屏幕顯示器公布當(dāng)日蔬菜中心指導(dǎo)價(jià)格，配置市場(chǎng)動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)監(jiān)控設(shè)備；﹡市場(chǎng)下水、排污按規(guī)定接入城市污水管網(wǎng)；﹡地面采用防水、防滑材料鋪設(shè)；﹡屠宰水產(chǎn)經(jīng)營(yíng)區(qū)域?qū)嵭蟹浪?、防濺設(shè)計(jì)；﹡市場(chǎng)門(mén)面外觀整潔，攤位設(shè)置合理、統(tǒng)一美觀；﹡通風(fēng)條件良好，室內(nèi)光線明亮、通道寬敞；﹡建立信息公開(kāi)、交易追溯、聯(lián)網(wǎng)監(jiān)測(cè)三大系統(tǒng)。具體建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)附件三。六、項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)策略集團(tuán)將成立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的招商、運(yùn)營(yíng)、管理，并將對(duì)星級(jí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)?；?、連鎖化、品牌化推廣，力爭(zhēng)在3～5年時(shí)間里覆蓋市內(nèi)各區(qū)。總經(jīng)理招商部經(jīng)理綜合管理部經(jīng)理1總經(jīng)理招商部經(jīng)理綜合管理部經(jīng)理1企劃部經(jīng)理物業(yè)管理部經(jīng)理工程管理部經(jīng)理行政人事專員活動(dòng)推廣美工平面設(shè)計(jì)招商專員商管員商場(chǎng)前臺(tái)接待兼廣播員保潔主管秩序維護(hù)主管消防專員車(chē)場(chǎng)管理員保潔員秩序維護(hù)員內(nèi)業(yè)管理員電氣主管暖通主管維修電工電梯工萬(wàn)能工水暖工空調(diào)工弱電工商業(yè)管理公司組織架構(gòu)圖副總經(jīng)理或總監(jiān)招商營(yíng)運(yùn)部?jī)?nèi)業(yè)營(yíng)運(yùn)部經(jīng)理（二）招商策略1、實(shí)行品牌戰(zhàn)略，以各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的品牌商家作為龍頭，給予租金減免優(yōu)惠。如：熟肉制品：瑞安八珍、阿滿食品、棒棰島食品、溝幫子燒雞等生鮮肉：礎(chǔ)明、棒棰島、雪龍、皓月、科爾沁草原牛肉、悅牛等海參：小芹、棒棰島、獐子島、三山島、新玉麟、三山浦等干果：嗑客、好想你棗、新疆大棗、恰恰瓜子等水果：三十里堡的蘋(píng)果、旅順的大櫻桃、莊河的草莓等干調(diào)：棒棰島調(diào)味品、山西陳醋等糧油：天狗、日清等2、市場(chǎng)內(nèi)設(shè)立一定面積的自產(chǎn)自銷(xiāo)區(qū)位在市場(chǎng)中增設(shè)自產(chǎn)自銷(xiāo)攤位，并減免其租金及管理費(fèi)。一方面能夠安置馬路市場(chǎng)中農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)戶，將市場(chǎng)周邊街道蔬菜經(jīng)營(yíng)戶動(dòng)員遷入農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；另一方面，可以引進(jìn)地產(chǎn)的蔬菜生產(chǎn)企業(yè)（如水培菜、芽苗菜）及農(nóng)業(yè)合作組織、種菜大戶，實(shí)現(xiàn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)產(chǎn)銷(xiāo)對(duì)接，省去中間環(huán)節(jié)，以達(dá)到比普通集市更低的菜價(jià)。3、加強(qiáng)宣傳推廣，讓經(jīng)營(yíng)業(yè)戶和消費(fèi)者都能真正領(lǐng)會(huì)星級(jí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)“超市的環(huán)境，集市的價(jià)格”這一市場(chǎng)定位。4、招商過(guò)程中，保證市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)品種、品類齊全，沒(méi)有漏項(xiàng)。5、品牌商戶、有經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的商戶優(yōu)先。（三）運(yùn)營(yíng)管理策略1、運(yùn)營(yíng)策略﹡每日推出四種特價(jià)菜。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)價(jià)格極其敏感，因此這將是非常能聚攏人氣的促銷(xiāo)手段。﹡市場(chǎng)提供統(tǒng)一的計(jì)量、收費(fèi)系統(tǒng)，由市場(chǎng)統(tǒng)一發(fā)放儲(chǔ)值消費(fèi)卡，業(yè)戶刷卡收費(fèi)。這樣，一方面能方面買(mǎi)賣(mài)雙方，省去了現(xiàn)金交易找零方面的麻煩，一方面便于市場(chǎng)管理者了解市場(chǎng)行情和商戶的經(jīng)營(yíng)狀況，另一方面還可以增強(qiáng)消費(fèi)者的歸屬感。﹡建立食品安全追溯系統(tǒng)，消費(fèi)者憑購(gòu)物小票就可追溯到銷(xiāo)售商和產(chǎn)地，最大限度的保障消費(fèi)者的權(quán)益。﹡建立農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)藥殘留檢測(cè)實(shí)驗(yàn)室，每日抽檢，并即時(shí)公布檢測(cè)結(jié)果。﹡建立公平計(jì)量器具，監(jiān)督商戶的經(jīng)營(yíng)行為。﹡建立誠(chéng)信保證基金，對(duì)消費(fèi)者的舉報(bào)、投訴先行賠付。2、管理方案市場(chǎng)管理隊(duì)伍落后，管理不規(guī)范，是現(xiàn)在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)“臟、亂、差、濕”是主要原因。俗話說(shuō)“三分硬件，七分管理”，大部分市場(chǎng)的硬件雖然改善了，但管理仍未跟上，亂扔垃圾，亂擺賣(mài)，亂停放現(xiàn)象仍未根本改善。在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)硬件設(shè)施提升的同時(shí)，應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的規(guī)范化建設(shè)，提升管理隊(duì)伍的管理水平和素質(zhì)，及經(jīng)營(yíng)人員的培訓(xùn)與教育，用制度鞏固農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)升級(jí)的成果，促進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理規(guī)范，對(duì)于提高農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的管理水平具有十分重要的意義。《農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理制度》詳見(jiàn)附件四。七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目周邊主要商業(yè)設(shè)施的租金情況如下表（略）：1、收入估算本項(xiàng)目擬全部采用租賃方式，規(guī)劃建筑面積4,000㎡，其中攤位總面積約4,000×（1-40%）=2,400㎡，提供攤位營(yíng)業(yè)道具的租金高，不提供營(yíng)業(yè)道具的租金低。租金收入表如下（元/天/平）：第1～2年第3～4年第5～10年第11～40年11.522.540年總收入：（1×2+1.5×2+2×6+2.5×30）×365×2400÷10000=8,059.2萬(wàn)元2、成本估算﹡建設(shè)成本：6,000元/平﹡裝修成本：500元/平﹡設(shè)備成本：300元/平總計(jì)：6,800元/平3、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1）測(cè)算說(shuō)明﹡假設(shè)收益率為3%﹡經(jīng)營(yíng)成本（包括水費(fèi)、電費(fèi)等費(fèi)用）：50萬(wàn)/年﹡管理成本：50萬(wàn)/年﹡資金成本（按50%貸款計(jì)）：6,800÷2×7%=238元/平﹡每五年重新裝修一次，裝修成本為300元/平﹡商業(yè)項(xiàng)目計(jì)算周期按40年﹡稅費(fèi)：未考慮2）財(cái)務(wù)盈利能力分析﹡靜態(tài)指標(biāo)：①總投資利潤(rùn)率=（8,059.2-7,655.2）/7,655.2=5.3%其中：總成本：（6,800＋300×7＋238）×4,000÷10,000＋50萬(wàn)×40＋50萬(wàn)×40=7,655.2萬(wàn)元②投資回收期：經(jīng)測(cè)算，靜態(tài)投資回收期約為37年﹡動(dòng)態(tài)指標(biāo)：①財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：經(jīng)測(cè)算，F(xiàn)NPV＜0,說(shuō)明本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于3%②動(dòng)態(tài)投資回收期：已超過(guò)70年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商業(yè)項(xiàng)目40年的土地使用年限3）結(jié)論與建議該項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力較差，無(wú)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，故在財(cái)務(wù)上是不可行的。鑒于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)屬于公益性項(xiàng)目，不同于一般商業(yè)項(xiàng)目對(duì)利潤(rùn)的要求，因此本項(xiàng)目對(duì)收益的要求為動(dòng)態(tài)投資回收期30年以內(nèi)，內(nèi)部收益率設(shè)定為4%，略高于銀行一年期存款利率3.5%即可，這樣的投資才是有價(jià)值的。建議本項(xiàng)目應(yīng)最大限度的爭(zhēng)取政府的財(cái)政支持，當(dāng)首年得到1,000萬(wàn)元財(cái)政補(bǔ)貼、并每年得到65萬(wàn)元的財(cái)政補(bǔ)貼，補(bǔ)貼至第16年時(shí)：﹡靜態(tài)投資回收期為：15年﹡動(dòng)態(tài)指標(biāo)：①財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：經(jīng)測(cè)算，F(xiàn)NPV﹥0,說(shuō)明本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于4%②動(dòng)態(tài)投資回收期為：29年﹤項(xiàng)目40年的土地使用年限4、不確定性分析（在得到如上的財(cái)政補(bǔ)貼的情況下）由于租賃物業(yè)的持有周期較長(zhǎng)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，內(nèi)、外部環(huán)境的變化，使得本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析產(chǎn)生了一些不確定性。主要的不確定性因素有以下幾個(gè)方面：﹡出租率﹡租金水平﹡經(jīng)營(yíng)、管理成本1）盈虧平衡點(diǎn)分析﹡經(jīng)營(yíng)、管理成本不變的情況下，本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)的收入=（6,800+238-2,500）/40+100萬(wàn)/4,000=363.45元/年/㎡如果正常年份攤位租金價(jià)格為2元/天/㎡，按建筑面積折算后為1.2/天/㎡，則盈虧平衡點(diǎn)的出租率為83%，出租率每上升5%，項(xiàng)目的利潤(rùn)率變化情況具體如下：出租率利潤(rùn)率83%088%6%93%12%如果出租率達(dá)到100%，則盈虧平衡點(diǎn)的租金為1元/天/㎡，租金每上升10%，項(xiàng)目的利潤(rùn)率變化情況具體如下：租金（元/天/㎡）利潤(rùn)率1.001.110%1.220.5%﹡如果正常年份租金價(jià)格能達(dá)到1.2元/天/㎡、出租率達(dá)到100%，則盈虧平衡點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)、管理成本=1.2×365-4,538/40+650，000/4，000=487.05元/年/㎡，即195萬(wàn)元/年，經(jīng)營(yíng)、管理成本每下降10%，項(xiàng)目的利潤(rùn)率變化情況具體如下：經(jīng)營(yíng)、管理成本（元/年/㎡）利潤(rùn)率487.050438.358.8%389.6419.4%2）敏感性分析由以上分析可見(jiàn)，對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)對(duì)出租率、租金水平、經(jīng)營(yíng)管理成本這幾個(gè)因素的敏感程度比較均等，對(duì)出租率的敏感程度略高。因此，在項(xiàng)目的招商過(guò)程中要力爭(zhēng)提高出租率，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中要力爭(zhēng)節(jié)能降耗。八、項(xiàng)目社會(huì)效益分析*****商業(yè)中心星級(jí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)不僅經(jīng)濟(jì)效益顯著，同時(shí)也將為社會(huì)和諧發(fā)展做出很大貢獻(xiàn)。市場(chǎng)每年為社會(huì)提供500多個(gè)就業(yè)崗位，可解決我市城市化改造過(guò)程中失地農(nóng)民的生存、生活問(wèn)題，并將與北三市、縣區(qū)達(dá)成戰(zhàn)略合作，帶動(dòng)地產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷(xiāo)售，促進(jìn)了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，有利于推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)。

為確保市場(chǎng)產(chǎn)品質(zhì)量安全，市場(chǎng)內(nèi)將自籌資金建立質(zhì)量安全檢測(cè)點(diǎn)和“無(wú)公害蔬菜檢測(cè)中心”，所有的蔬菜將全部嚴(yán)格實(shí)行“準(zhǔn)入制”。此外，為維護(hù)市場(chǎng)日常秩序、完善市場(chǎng)管理，每年在商戶中開(kāi)展“誠(chéng)信守約黨員先鋒崗”和“誠(chéng)信承諾經(jīng)營(yíng)戶”評(píng)選活動(dòng)，正確引導(dǎo)經(jīng)營(yíng)戶誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，提高經(jīng)營(yíng)戶的食品安全意識(shí)。

建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度，把星級(jí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)打造成真正的“綠色市場(chǎng)”，為老百姓提供安全放心的農(nóng)副產(chǎn)品，豐富人民群眾物質(zhì)生活，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的共贏。九、需要政府提供的扶植政策老百姓菜籃子的豐富和餐桌的安全牽動(dòng)著黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人的心，國(guó)務(wù)院和各地方政府紛紛想方設(shè)法減少生鮮農(nóng)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)、破解“最后一公里”難題，使農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)廣場(chǎng)、公園、健身設(shè)施一樣，重新回歸公益性，重新將“菜籃子”工程提到了前所未有的民生高度。2011年10月8日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署加強(qiáng)鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)具有重要的公益性，要在充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用的同時(shí)，加大政策扶持力度。要增加財(cái)政投入，通過(guò)投資入股、產(chǎn)權(quán)回購(gòu)回租、公建配套等方式，改造和新建一批公益性批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和菜市場(chǎng)；對(duì)鮮活農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)要減免租金、攤位費(fèi)、管理費(fèi)等費(fèi)用。落實(shí)和完善“綠色通道”，依法查處違規(guī)收費(fèi)行為。早在2006年，在杭州市委、市政府就出臺(tái)了一系列促進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造提升的扶持政策和重大舉措，成立了由工商局牽頭，各委辦局參加的專項(xiàng)工作小組。杭州市財(cái)政安排2,000萬(wàn)元專項(xiàng)資金，對(duì)實(shí)施改造的各類農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)統(tǒng)一進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼，以促進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資管理者對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)戶減免租金、攤位費(fèi)、管理費(fèi)等費(fèi)用，進(jìn)而降低農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格。杭州市已經(jīng)在全國(guó)設(shè)立了樣板，形成了標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)、驗(yàn)收、評(píng)定體系，實(shí)現(xiàn)了“地不濕、無(wú)異味、菜安全、價(jià)公道、計(jì)量準(zhǔn)、價(jià)公示、可追溯、聯(lián)成網(wǎng)”。取得了經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者、政府各方多贏的滿意效果。2011年起，浙江省開(kāi)始推廣杭州的經(jīng)驗(yàn)，計(jì)劃對(duì)全省2,000余家農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行軟硬件提升改造，并將在2013年實(shí)現(xiàn)全省覆蓋。2012年3月8日，浙江省政府與各市政府簽訂了《2012年度農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造提升工作責(zé)任狀》，首期全省共確定114家農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)投資總額11.7億?？梢?jiàn)，建設(shè)、改造現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；霓r(nóng)貿(mào)市場(chǎng)可以解決鮮活農(nóng)產(chǎn)品“賣(mài)難買(mǎi)貴”的問(wèn)題，解決食品安全問(wèn)題，解決就業(yè)問(wèn)題、解決三農(nóng)問(wèn)題，是利國(guó)利民的大好事。經(jīng)浙江省多年的實(shí)踐證明，有了政府的扶持可以大大降低市場(chǎng)的運(yùn)行成本，拉低菜價(jià)，菜農(nóng)、市民都可以享受到實(shí)惠。借鑒浙江省的經(jīng)驗(yàn)，政府有關(guān)部門(mén)可以提供的政策支持有以下幾個(gè)方面：1、市財(cái)政應(yīng)設(shè)立星級(jí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)專項(xiàng)扶持資金，對(duì)符合規(guī)劃布局和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，市財(cái)政一次性補(bǔ)貼總建設(shè)成本的35%，所在區(qū)政府補(bǔ)貼35%，市場(chǎng)舉辦者承擔(dān)30%。對(duì)于星級(jí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)減免農(nóng)超對(duì)接戶租金的損失，市財(cái)政每年補(bǔ)貼65萬(wàn)，持續(xù)補(bǔ)貼16年。2、對(duì)于新規(guī)劃定點(diǎn)使用國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目，可按非盈利性城市基礎(chǔ)設(shè)施用地以劃撥方式供地，減免土地出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，建筑面積可不計(jì)入容積率。3、屬符合城市規(guī)劃要求、達(dá)到星級(jí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)劃、國(guó)土、服務(wù)委、工商等相關(guān)部門(mén)將開(kāi)設(shè)報(bào)建綠色通道，優(yōu)先審批并減免相關(guān)的規(guī)費(fèi)。4、市信息產(chǎn)業(yè)局對(duì)市場(chǎng)食品安全追溯系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)及信息化建設(shè)提供補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為系統(tǒng)建設(shè)成本的50%。5、市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局對(duì)市場(chǎng)中的質(zhì)量安全檢測(cè)點(diǎn)和“無(wú)公害蔬菜檢測(cè)中心”建設(shè)提供補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為實(shí)驗(yàn)室建設(shè)成本的50%。6、由市農(nóng)委提供資源，協(xié)助農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)與農(nóng)戶簽訂購(gòu)銷(xiāo)協(xié)議，并農(nóng)戶承諾為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)供應(yīng)符合各項(xiàng)食品安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)產(chǎn)品。

附件一問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告（節(jié)選）問(wèn)卷的區(qū)域分布本次調(diào)查有效問(wèn)卷共計(jì)：144份問(wèn)卷分布序號(hào)地區(qū)份數(shù)1****北區(qū)332****南區(qū)373****504****24受眾的基本信息性別分布年齡分布婚姻狀況職業(yè)分布學(xué)歷分布家庭人口概況家庭年收入居民購(gòu)物消費(fèi)調(diào)查家庭消費(fèi)支出主要項(xiàng)目居民購(gòu)買(mǎi)日常生鮮食品時(shí)所選購(gòu)物地原因居民購(gòu)買(mǎi)日常生活用品時(shí)所選購(gòu)物地原因服裝鞋帽購(gòu)物地原因目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1總論 11.1項(xiàng)目摘要 11.2編制依據(jù)與研究范圍 31.3建設(shè)規(guī)模 41.4主要建設(shè)內(nèi)容 41.5投資估算及資金籌措 41.6工程效益 52投資環(huán)境及建設(shè)條件分析 62.1投資環(huán)境分析