物業(yè)管理的盈利模式

物業(yè)管理的盈利模式物業(yè)管理的盈利模式一、明確物業(yè)管理定義物業(yè)管理的定義明確是為全體業(yè)主和用戶提供服務(wù)的在公共契約里都這樣一條條款，“物業(yè)管理的根本宗旨是為全體業(yè)主和用戶提供及保持良好的生活、工作環(huán)境，并盡可能地滿足他們的合理要求。”在實際操作中，物業(yè)管理服務(wù)按物業(yè)工程周期可分為兩部分，即交付使用前后兩種服務(wù)。（一） 物業(yè)交付使用前，管理公司的服務(wù)對象是第一客戶，即發(fā)展商，此階段的服務(wù)內(nèi)容包括：、從物業(yè)管理角度就樓宇的結(jié)構(gòu)設(shè)計和功能配置提出建議、制定物業(yè)管理計劃包括計算管理份額、制定物業(yè)管理組織架構(gòu)、制定物業(yè)管理工作程序并提供員工培訓計劃、制定第一年度物業(yè)管理財務(wù)預算、參與工程監(jiān)理、參與設(shè)備購置、參與工程驗收9、擬定物業(yè)管理文本（二） 交付使用后的物業(yè)管理服務(wù)對象是第二客戶，即個體業(yè)主和用戶，基本內(nèi)容通常包括以下幾方面:1、樓字及設(shè)備維修保養(yǎng)'樓字保險事宜、保安服務(wù)、清潔服務(wù)、綠化環(huán)境保養(yǎng)、緊急事故處理、處理住戶投訴、財務(wù)管理9、根據(jù)住戶要求還可提供一些有償服務(wù)，如代理租售業(yè)務(wù)、戶內(nèi)維修、清潔，送水、郵遞、復印等商務(wù)服務(wù)等等。二、 組織物業(yè)管理的嚴密架構(gòu)一個嚴密的組織架構(gòu)是物業(yè)管理公司維持高效動作的基本保證，管理公司的日常工作都是比較簡單的。因此，對于普通員工來說只要分工到位，職責明確就可以了，關(guān)鍵是協(xié)調(diào)和應變，這就需要高層管理人員具有相當?shù)乃刭|(zhì)和經(jīng)驗。各部門人員的配置是要根據(jù)物業(yè)規(guī)模的大小來定，通常保安部和清潔部需要人員最多。工程部和保安部應該有負責人24小時輪流值班以備不測。三、 進行物業(yè)管理定位（一）物業(yè)管理定位的考慮因素物業(yè)管理既然成為營銷的一部分，那就同樣存在著定位的問題。在當今的房地產(chǎn)項目推廣中，物業(yè)管理已經(jīng)占據(jù)了極其重要的位置，人們既買物業(yè)又買服務(wù)的認識在迅速提高。因此，物業(yè)管理對物業(yè)推廣的促進作用正與日俱增，尤其是寫字樓，物業(yè)管理服務(wù)的重要性更加突出。物業(yè)管理定位要與項目定位以及目標客戶的身份、品味相協(xié)調(diào)，否則就會幫倒忙。比如，項目定位是高級別墅，而物業(yè)管理費每戶每月只收50元，這樣就牛頭不對馬嘴了。反之，低價位普通住宅又說是“酒店式”管理，那人家還敢買嗎？體現(xiàn)物業(yè)管理定位的無外乎三個內(nèi)容：一是收費標準，二是服務(wù)內(nèi)容，三是管理水平。收費標準是直接體現(xiàn)檔次的，這是第一感覺。但光有收費沒有內(nèi)容就叫人摸不找頭腦了，憑什么收這么貴要向人交代清楚才行。至于管理水平，客戶在入住前是體會不到的，但這并不意味著就說不清楚，看你怎么去說。比如指明物業(yè)管理是由某著名的物業(yè)管理公司來管理，該公司人員的素質(zhì)、以往的業(yè)績，就基本上可以表示物業(yè)管理的水平。而像“酒店式管理”這樣說法雖然是大致地代表了高管理水平，但高到什么程度就說不清楚了，不如具體地說明管理人員經(jīng)過了消防、急救和擒拿格斗等專業(yè)訓練這樣更加具體形象，或者干脆將員工守則和操作程序公之于眾，也可以大致反應管理水平。總而言之，只有將以上這三方面內(nèi)容都交代清楚了，才算是完善的物業(yè)管理定位。二）物業(yè)管理品牌效應物業(yè)管理的品牌效應主要是體現(xiàn)在對銷售的促進作用上。物業(yè)管理不同于口香糖，它是一項實在的服務(wù)。因此，在品牌的創(chuàng)建上面沒有太大的想象空間。一間物業(yè)管理公司的良好信譽，也不是憑一兩個好創(chuàng)意就可以，它是經(jīng)過多年的實際經(jīng)營，日積月累起來的。在銷售當中，名聲響亮、口碑良好的物業(yè)管理公司是使人們對所售物業(yè)產(chǎn)生信任及對將來的服務(wù)感到安心的重要因素之一。物業(yè)管理根據(jù)項目性質(zhì)和目標客戶背景的不同，在創(chuàng)建品牌時，其側(cè)重點會有所不同。工薪階層對物業(yè)管理的檔次和服務(wù)項目要求并不高。除了維修保養(yǎng)、保安清潔這些最基本的服務(wù)外，其他的能免則免，關(guān)鍵是要收費低。而有錢人家則不同，交多些錢無所謂，關(guān)鍵是要舒服，還要讓人羨慕，高檔寫字樓因為設(shè)施先進，功能多，故而客戶可能會在技術(shù)方面對管理公司有更高的要求，因為他們知道技術(shù)不過關(guān)將會使管理成本大大增加。面對這些不同的客戶，用同樣的管理理念顯然很不恰當，因此創(chuàng)建品牌時就必須充分考慮到上述各種因素。四、物業(yè)管理企業(yè)資金籌集物業(yè)管理公司作為獨立法人。應實行“自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧”。而物業(yè)管理又是勞動密集型的企業(yè)，在經(jīng)濟效益中屬于微利性的行業(yè)，當前除了 XXXX桃園略有盈利外，大部分企業(yè)處于虧本經(jīng)營狀態(tài)，資金緊張，經(jīng)費問題成為阻礙物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸”。那么，物業(yè)公司應如何籌集資金呢，我部認為有下表的基本渠道：渠道內(nèi)容簡述備注1、收取物業(yè)管理費按雙方簽訂的物業(yè)管理合同收費，根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點檔次、內(nèi)容、質(zhì)量等分別確定物業(yè)管理收費標準，并報物價部門備案。這是長期穩(wěn)定的收入來源。2、小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大中修，基金數(shù)額巨大不能靠日常管理收費來解決，應以基金的形式提?。ㄕ延邢嚓P(guān)的文件下發(fā)）這里所說的專項基金，主要是明確智能化設(shè)施等的維護，嘗試在物業(yè)合同中約定如政府掌控的物業(yè)維修資金不能獲批時，由業(yè)主自籌或者物業(yè)公

司不再維護。3、多種經(jīng)營收入不能只依賴于物業(yè)管理收費求得生存，必須走向市場，依靠多種經(jīng)營彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足。要擴大經(jīng)營服務(wù)領(lǐng)域，通過間接的居住生活服務(wù)和各種特約服務(wù)，開辟物業(yè)管理的經(jīng)費渠道，通過規(guī)模經(jīng)營和加強管理降低成本，減輕住戶的直接物業(yè)管理費用。多種經(jīng)營是物業(yè)管理企業(yè)籌集資金最好的渠道，也是最有市場前景的發(fā)展方向4、開發(fā)建設(shè)單位給予啟動資金開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)提供啟動資金和維修養(yǎng)護費用，即開發(fā)商應從開發(fā)項目的建設(shè)成本中提取千分之一或千分之二作為物業(yè)管理公司的啟動資金，5、介入物業(yè)租售代理物業(yè)管理企業(yè)利用自身對物業(yè)熟悉的優(yōu)勢，為業(yè)主和租房者提供高效優(yōu)質(zhì)的專業(yè)服務(wù)，賺取傭金。以XX桃園客戶代辦房產(chǎn)證為例，每戶300元，就算是500戶，也可收入15萬。6、物業(yè)管理顧問服務(wù)向中小型開發(fā)商提供前期物業(yè)管理顧問服務(wù)五、剖解導致行業(yè)性虧本的七大因素因素原因分析處理對策1、物業(yè)管理規(guī)模小目前，物業(yè)管理行業(yè)性虧本狀態(tài)的形成在很大程度上是由于物業(yè)管理規(guī)模小，物業(yè)管理規(guī)模效益沒有形成所致。加快物業(yè)管理市場化進程，充分運用市場競爭機制進行資源優(yōu)化配置。

2、物業(yè)管理人員配置不合理想物業(yè)管理人員配置不合理主要表現(xiàn)在兩個方面：一是物業(yè)管理人員配置過多，光人頭就吃光了物業(yè)管理費，有的甚至還不夠：二是物業(yè)管理人員素質(zhì)低。一方面物業(yè)管理公司要精簡人員，按岡位合理配備人員提局工作效率；另一方面要選派優(yōu)秀人才從事物業(yè)管理，同時加強物業(yè)管理人才的培訓和培養(yǎng)，提局物業(yè)管理行業(yè)的人才素質(zhì)，進而提高物業(yè)管理的經(jīng)濟效益。3、物業(yè)管理收費低物業(yè)管理是一種特殊的服務(wù)性行業(yè)，它的服務(wù)收費標準基本上實行政府定價或政府指導價，其市場盈利性功能未能全部體現(xiàn)。4、物業(yè)管理收費難業(yè)主拒交物業(yè)管理費主要有以下4種情況，1、人們思想觀念未能轉(zhuǎn)變，部分業(yè)主享受慣了福利管房的種種好處，他們對物業(yè)管理這種有償服務(wù)方式不理解，產(chǎn)主抵觸情緒；2、物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量差，業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不滿意，3、物業(yè)管理法規(guī)不健全，對物業(yè)管理收費標準、有關(guān)收費細節(jié)未能明確規(guī)定，易引發(fā)爭議；4、部分業(yè)主把對開發(fā)商的怨氣發(fā)在物業(yè)管理公司身上。1、要加強物業(yè)管理的輿論宣傳，使之逐步深入人心并得到廣大群眾的支持和贊同；2、加強物業(yè)管理法規(guī)建設(shè)，特別要制定物業(yè)管理收費的實施細則，少物業(yè)管理收費爭議；3、通過市場競爭，實行優(yōu)勝劣汰，提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，使業(yè)主樂意交費，接收服務(wù)，4、提高物業(yè)質(zhì)量和其他服務(wù)質(zhì)量，消除業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量等的抱怨情緒，從而提高業(yè)主交費的自覺性和警覺性。5、物業(yè)管理配套設(shè)施不齊全，物業(yè)管理難度大現(xiàn)在有一些住宅小區(qū)或其他物業(yè)，由于在規(guī)劃、設(shè)計時沒有考慮到日后的物業(yè)管理，致使物業(yè)分散，配套設(shè)施不齊備，物業(yè)管理隱患多，這給物業(yè)管理帶來了一定的難度，造成物業(yè)宮理成本高，物業(yè)管理難以提高水平、提高檔次。各新建小區(qū)在規(guī)劃、設(shè)計時必須充分考慮到日后的物業(yè)管理，做到配套設(shè)施齊備。最好的辦法就是物業(yè)管理公司要提前介入，參與小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計。對一些配套設(shè)施不齊備的住宅小區(qū)，要加大資金投入，如從維修基金或公房出售資金中拿一部分錢用來

改善小區(qū)配套設(shè)施。6物業(yè)管理手段落后，管理成本高現(xiàn)階段的物業(yè)管理仍是一種粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本上處于簡單的手工操作階段，需要耗費大量的人力和物力，因而導致物業(yè)管理成本的提局。新建小區(qū)要加強小區(qū)智能化實施建設(shè)，舊小區(qū)也要盡量加強小區(qū)智能化設(shè)施的建設(shè)和改造，增加現(xiàn)代科技含量，提周物業(yè)管理手段。從而節(jié)約大量的人力和物力，降低物業(yè)管理成本。7、物業(yè)管理服務(wù)項目單一，物業(yè)管理公司自身造血功能差物業(yè)管理是一種綜合性的服務(wù)行業(yè)，除開展常規(guī)的物業(yè)管理項目外，還應開展多種經(jīng)營，走以業(yè)養(yǎng)業(yè)的道路。房地產(chǎn)開發(fā)商要對物業(yè)管理公司的物業(yè)管理給予大力支持，如提供一定具有造血功能的經(jīng)營性用房等。同時，物業(yè)管理公司也要想方設(shè)法根據(jù)小區(qū)自身的特點和業(yè)主的實際需求，開展多種項目服務(wù)，使其服務(wù)功能滲透到居民生活的方方面面，以此來提局自身的造血功能,從而取得良好的經(jīng)濟效益。六、締造物業(yè)管理新概念概念1零干擾服務(wù)汽車開到住宅區(qū)門口，門就自動開了，主人走到樓門口。樓道門也應聲而開，路口電子屏流動顯示著當天的天氣預報和社區(qū)內(nèi)特別通知等需要讓住戶們了解的當天信息。抄表、收費、澆花這些也全是“無人化”的。出現(xiàn)在景田城市花園的“零干擾服務(wù)”是物業(yè)管2、氛圍管理3、個性化服務(wù)4、“管理報告”制5、產(chǎn)學聯(lián)手理的一種新突破。在住宅區(qū)內(nèi)用中華民族傳統(tǒng)美德營造出溫馨的服務(wù)氛圍，2、氛圍管理3、個性化服務(wù)4、“管理報告”制5、產(chǎn)學聯(lián)手理的一種新突破。在住宅區(qū)內(nèi)用中華民族傳統(tǒng)美德營造出溫馨的服務(wù)氛圍，傳播文明、現(xiàn)代的生活方式，從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。由中海物業(yè)首先實踐的“氛圍管理”迅速被許多住宅區(qū)接受并加以弘揚，給深圳住宅區(qū)增添了傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化魅力。在萬科俊園率先米用的“個性化服務(wù)”能根據(jù)不同的住戶提供不同的服務(wù)，體現(xiàn)了物業(yè)管理“以人為本”的宗旨。這些全新的服務(wù)告訴我們，我們身邊的物業(yè)管理服務(wù)能達到多么好的程度。我們繳的管理費都用在了什么地方，所花的錢值不值，當不當，萬科物業(yè)推出“管理報告”制度，每季向業(yè)主細說管理費如何花銷、住宅區(qū)管理得好不好。一群學生走上了金地物業(yè)管理的各個崗位；一批金地物業(yè)的管理骨干，則走進了深圳職業(yè)技術(shù)學院建工系的考場。學生們將在金地熟悉物業(yè)管理的基礎(chǔ)知識，完成理論與實踐相結(jié)合的第一步。金地物業(yè)的管理骨干在進行了系統(tǒng)的理論研修后通過嚴格的考試和考評走上了新的管理崗位。6、“一拖N'管理7、“5步1法”中海物業(yè)在管理跨度上加大、規(guī)模優(yōu)勢凸現(xiàn)的情況下創(chuàng)造出的“1拖N”的管理架構(gòu)彌補了過去“小而全”的不足?！?拖N'即確定一個資深的小區(qū)管理處為區(qū)域管理中心，由它對周邊小區(qū)新管理處實行工作統(tǒng)一安排、分頭實施，人員統(tǒng)一調(diào)度、分點駐守，管理統(tǒng)一標準、分片服務(wù)，財務(wù)統(tǒng)一分支、分別核算這種“4統(tǒng)4分”的管理運作?！?拖N'使管理服務(wù)趨于規(guī)范化，使管理與維修人員配比降低了22%提高了專業(yè)設(shè)備的使用率，使新小區(qū)的開辦費平均減少了2成以上。萬科物業(yè)的體系，案補充。

七、物業(yè)管理扭虧為盈秘訣秘訣內(nèi)容描述1、業(yè)主自治與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合的“共管式模式”推行由業(yè)主參與小區(qū)物業(yè)管理，成立業(yè)主社團法人組織--“業(yè)主管理委員會”。2、“無人化管理”模式無人化管理”可以簡單用一個公式概括為， “無人化管理”=“智能化”+專業(yè)化服務(wù)程序?！盁o人化管理”不僅可以節(jié)省人力成本開支，更重要的是可以避免許多由于人與人之間接觸所導致的矛盾。3、“個性化管理服務(wù)”模式個性化管理服務(wù)是一種新型管理服務(wù)模式，是對原有模式的延伸。作為一種服務(wù)模式，其宗旨不僅在于針對業(yè)主的某些個性需求策劃一些特別的服務(wù)，重要的是改變一種管理服務(wù)與策劃的觀念與方法，開拓一種新的管理模式而不單單是提供一些服務(wù)項目，模式的建構(gòu)是要建立一種個性化服務(wù)項目能動式的孵化機制，建立信息，包括業(yè)主需求信息，輸入或服務(wù)輸出的動態(tài)循環(huán)系統(tǒng)。4、人才理念和顧客理念一“以人為本”“以人為本”包括兩方面，對顧客，強調(diào)“尊重顧客，善待顧客，讓顧客5滿意，客是朋友”的原則，并明確提出“我們的使命是持續(xù)超越我們的顧客不斷增長的期望?！睂T工，公司秉承萬科集團的人才理念一“人才是萬科的資本”，提倡”