物業(yè)費成本結構及構成詳解

物業(yè)費成本結構及構成詳解物業(yè)費是物業(yè)產權人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進行日常維護、修繕、整治及供應其他與居民生活相關的服務所收取的費用。為便于物業(yè)管理從業(yè)人員能夠合理、合法、合情的測算物業(yè)費，物業(yè)之家依據建設部物業(yè)物業(yè)收費管理方法等規(guī)定，對物業(yè)費成本結構及構成進行分析。一、 物業(yè)服務定價成本由管理人員費用、物業(yè)共用部位和共用設施設備日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位和共用設施設備及公眾責任保險費用、電梯及增壓水泵日常運行維護費用、辦公費用、固定資產折舊費、經業(yè)主大會同意的其它費用等組成。二、 管理人員費用，指物業(yè)服務經營者按規(guī)定發(fā)放給在物業(yè)服務小區(qū)從事管理工作的人員工資及按規(guī)定提取的福利費、繳納的各項社會保障費。本方法所稱社會保障費，是指依據國家有關制度規(guī)定應當繳納的養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險和住房公積金等。三、 物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行及維護費，指為保障物業(yè)管理區(qū)域內消防、排污、監(jiān)控、道路、照明等共用部位的正常運轉、維護保養(yǎng)所需的日常運行費用和相應專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等，不包括保修期內的修理費、應由物業(yè)修理專項資金支出的中修、大修和更新、改造費用。四、 綠化養(yǎng)護費，指管理、養(yǎng)護綠化設施的費用，包括綠化工具購置費、勞保用品、農藥化肥費、補苗費、綠化用水和相應專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。不包括開發(fā)企業(yè)支付的種苗種植費和前期維護費。五、 清潔衛(wèi)生費，指公共區(qū)域衛(wèi)生打掃、經常性的保潔所需費用，包括購置工具、勞保用品、消毒費、化糞池清理、清潔用料、垃圾清運、環(huán)衛(wèi)所需費用和相應專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。六、 秩序維護費，包括器材裝備費、保安人員人身保險費、由物業(yè)管理企業(yè)支付的保安服裝費和相應專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。七、 物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，指物業(yè)服務經營者為小區(qū)辦理物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務經營者與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。八、 電梯及增壓水泵日常運行維護費，指為維護電梯及增壓水泵正常運行而發(fā)生的電費等日常運行、修理費和相應專業(yè)人員的工資、福利費、社會保障費等，不包括保修期內的修理費以及應由物業(yè)修理專項資金支出的中修、大修和更新、改造費用。九、 辦公費，指物業(yè)管理企業(yè)為維護服務小區(qū)正常的物業(yè)管理活動而用于辦公所需的費用，包括辦公用品費、交通費、水電費、取暖費、通訊費、書報費、管理費分攤、財務費用等其它費用。管理費分攤，指上級物業(yè)服務經營者分攤的管理費用。十、固定資產折舊費，指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務固定資產的折舊金額。物業(yè)服務固定資產指在物業(yè)服務小區(qū)內、由物業(yè)服務經營者擁有的、與物業(yè)服務直接相關的使用年限在一年以上的資產，包括交通工具、通訊設備、辦公設備、工具修理設備及其他設備等。不屬于物業(yè)服務主要設備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用期限超過兩年的，也應當作為固定資產。十一、經業(yè)主大會同意的其它費用，指按規(guī)定程序，經業(yè)主大會同意由物業(yè)服務費開支的費用。十二、物業(yè)服務相關指標。（一） 服務小區(qū)示范等級，指政府主管部門組織評定的示范優(yōu)秀小區(qū)稱號。（二） 服務小區(qū)綠化率，指小區(qū)綠化面積占其總占地面積的比率，計算公式為：服務小區(qū)綠化率二小區(qū)綠化面積！小區(qū)占地面積X100%（三） 服務小區(qū)入住率，指小區(qū)已入住戶數占其總戶數的比率，計算公式為：服務小區(qū)入住率二小區(qū)已入住戶數！小區(qū)總戶數X100%（四） 服務小區(qū)物業(yè)管理面積，指應收取小區(qū)物業(yè)服務費的計費建筑面積。（五） 物業(yè)管理用房面積，指用于物業(yè)管理小區(qū)的物業(yè)管理用房面積，不包括物業(yè)經營用房面積。（六） 物業(yè)服務費收繳