關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的涉稅政策

關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的涉稅政策探討自國稅發(fā)[2006]31號文件發(fā)布、財稅[2006]75號文件出臺后，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了適應(yīng)國家政策以及房地產(chǎn)市場的調(diào)整，同時又要兼顧同行之間的競爭、企業(yè)自身涉稅風(fēng)險以及企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，紛紛通過各種合作方式尋求合作伙伴。雖然合作開發(fā)房地產(chǎn)項目已經(jīng)比較普遍，但企業(yè)對于合作開發(fā)中相關(guān)的涉稅政策一直比較模糊。本文將以國稅發(fā)[1995]156號、國稅發(fā)[2006]31號文件及其他相關(guān)政策為依據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況，對日益增多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作建造開發(fā)房地產(chǎn)項目業(yè)務(wù)涉稅方面的政策進行探討。一、關(guān)于“合作開發(fā)”的涵義

（一）定義及要件

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定，“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)”，為房地產(chǎn)合作開發(fā)提供了法律依據(jù)。房地產(chǎn)合作開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)中一種比較普遍的形式。通過合作開發(fā)的形式，可以有效地把土地、資金、資質(zhì)等房地產(chǎn)開發(fā)的要素結(jié)合起來，從而使合作開發(fā)的各方合法地在房地產(chǎn)開發(fā)中找到各自的利益。

實踐中，房地產(chǎn)合作開發(fā)的概念也有被稱為“合作建房”、“聯(lián)合建設(shè)”等?？梢姾献鏖_發(fā)是一種整合房地產(chǎn)開發(fā)各要素的民事行為。其法律特征及其要件是：共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險。

目前，有關(guān)房地產(chǎn)“合作開發(fā)”稅收上的定義主要來源于下列兩個文件：

1、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅發(fā)[1995]156號）第十七條規(guī)定：合作建房,是指由一方(以下簡稱甲方)提供土地使用權(quán),另一方(以下簡稱乙方)提供資金,合作建房?！獌H指合作建房。

2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）第四條“關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題”以及第五條“關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理問題”的規(guī)定。此不僅包括合作建房，還包含其他形式的合作開發(fā)項目。（二）合作開發(fā)方式

作為房地產(chǎn)合作開發(fā)的方式，從稅收政策規(guī)定來看，大體表現(xiàn)為以下幾種形式：

１、國稅發(fā)[1995]156號規(guī)定的合作方式

第一種方式是純粹的"以物易物",即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：(一)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換,雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)（以下簡稱A1）；(二)以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)（以下簡稱A2）。

第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股,成立合營企業(yè),合作建房。具體的方式也有以下三種：(一)房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān),利潤共享的分配方式（以下簡稱A3）；(二)房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤（以下簡稱A4）；(三)如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋（以下簡稱A5）。

２、國稅發(fā)[2006]31號規(guī)定的合作方式

第四條：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，可分為下列兩種情形：（一）開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的（以下簡稱B1）；（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的（以下簡稱B2）。

第五條：以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的，可分為下列兩種情形：（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的（以下簡稱B3）；（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目（以下簡稱B4）。

由此可見，國稅發(fā)[2006]31號規(guī)定的合作方式較國稅發(fā)[1995]156號規(guī)定的合作方式范圍更加寬泛，尤其突出了兩種新型的合作方式即B1、B2，且對于以土地使用權(quán)投資，不再強調(diào)必須要成立具有法人資格的項目公司，可將土地使用權(quán)以股權(quán)形式直接投資于開發(fā)項目，即可成立項目股份制。從上述合作開發(fā)方式對比來看，國稅發(fā)[1995]156號規(guī)定的主要是解決營業(yè)稅問題，而國稅發(fā)[2006]31號規(guī)定的是所得稅方面的問題，這樣必將會給相關(guān)征收工作帶來麻煩。在此，本文對此進行嘗試性的歸并。泡勾國鐮稅壁發(fā)值[娘1援9夜9曾5鳥]脫1郊5貫6暗號煉規(guī)曾定卻

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