敏感性分析課件

1.可行性研究概念簡(jiǎn)單回顧

可行性研究就是在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。2.可行性研究的特點(diǎn)綜合性前期性不確定性預(yù)測(cè)性決策性11.可行性研究概念簡(jiǎn)單回顧可行性研究就是在投資決簡(jiǎn)單回顧3.可行性研究步驟與內(nèi)容①項(xiàng)目背景與概況②市場(chǎng)調(diào)查分析與預(yù)測(cè)③規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇④開發(fā)進(jìn)度安排⑤項(xiàng)目投資估算⑥資金籌措方案和籌資成本估算⑦財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)⑧不確定性分析⑨國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)⑩結(jié)論組織準(zhǔn)備階段資料收集及市場(chǎng)調(diào)查開發(fā)方案的設(shè)計(jì)和評(píng)價(jià)、選擇詳細(xì)研究編寫研究報(bào)告書2簡(jiǎn)單回顧3.可行性研究步驟與內(nèi)容①項(xiàng)目背景與概況組織準(zhǔn)備階段

*#第五節(jié)不確定性分析一、敏感性分析二、概率分析三、盈虧平衡分析第三章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析

3*#第五節(jié)不確定性分析一、敏感性分析第三章房地產(chǎn)開財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的概念房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資的估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售收入測(cè)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)（FNPV、FIRR、投資回收期、成本利潤(rùn)率、投資收益率）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中使用的基本報(bào)表4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的概念4房地產(chǎn)投資的不確定性分析就是以合理、有效地識(shí)別和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)為主要目標(biāo)的一種分析方法，它通過分析不確定性因素對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可能造成的影響，從而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步確認(rèn)房地產(chǎn)投資在財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)上的可行性。房地產(chǎn)投資不確定性分析的分析方法有

敏感性分析概率分析盈虧平衡分析

5房地產(chǎn)投資的不確定性分析就是以合理、有效地識(shí)別和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)為主1.敏感性分析概念一、敏感性分析

敏感性分析（敏感度分析）就是通過測(cè)定一個(gè)或多個(gè)不確定性因素的變化所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化幅度，了解項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)受各個(gè)不確定性因素變化的影響程度，從而確定不確定性因素對(duì)于項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的敏感程度，根據(jù)因素的敏感程度大小制定相應(yīng)的對(duì)策，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

61.敏感性分析概念一、敏感性分析敏感性分析（敏感度2.敏感性分析的步驟售價(jià)和租金一方面是項(xiàng)目完成或進(jìn)行一段時(shí)間后的售價(jià)和租金，具有不確定性因素的特征，另一方面其輕微變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果產(chǎn)生極大影響。開發(fā)成本包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、稅費(fèi)及其他費(fèi)用開發(fā)周期開發(fā)前期、建設(shè)期、租售期空置率和空置期

空置期

是指竣工物業(yè)待售待租所經(jīng)歷的時(shí)間

空置率

是指經(jīng)過合理的空置期仍然處于待售或待租狀態(tài)的物業(yè)占竣工物業(yè)的比重。貸款利率和貸款額度一、敏感性分析（1）選擇要分析的不確定性因素72.敏感性分析的步驟售價(jià)和租金一、敏感性分析（1）選擇要分一、敏感性分析（2）選定分析所用的評(píng)價(jià)指標(biāo)

將確定性條件下的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為敏感性分析評(píng)價(jià)指標(biāo)

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR），投資回收期，投資收益率等（3）計(jì)算不確定性因素變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況單因素敏感性分析：假定其他因素不變，每次只考察一項(xiàng)不確定性因素的變化多因素敏感性分析：是同時(shí)分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的變動(dòng)因素同時(shí)發(fā)生變化8一、敏感性分析（2）選定分析所用的評(píng)價(jià)指標(biāo)（3）計(jì)算不確定性變動(dòng)因素（原始值）原始值-10%原始值+10%地價(jià)（20萬美元）+27.31-25.57利率（15%）+10.16-9.94建造成本（200美元/m2）+55.04-48.37租金（32.5美元/m2）-77.41+79.57建筑面積（2000m2）-28.91+25.30專業(yè)人員費(fèi)用（12.5%）+5.77-5.70投資收益率（7%）+88.33-72.77租售代理費(fèi)（15%）+0.97-1.04廣告宣傳費(fèi)（5250美元）+0.56-0.55土地購(gòu)置附加費(fèi)（3.5%）+0.90-0.90項(xiàng)目單因素敏感性分析開發(fā)商利潤(rùn)的變動(dòng)分析（%）9變動(dòng)因素（原始值）原始值-10%原始值+10%地價(jià)（20萬美一、敏感性分析（4）判定敏感性因素（5）提出控制敏感性因素的建議（3）計(jì)算不確定性因素變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況（2）選定分析所用的評(píng)價(jià)指標(biāo)（1）選擇要分析的不確定性因素敏感性分析的步驟10一、敏感性分析（4）判定敏感性因素（5）提出控制敏感性因素的一、敏感性分析敏感性分析案例影響因素期初投資租賃收入年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用壽命期（年）估計(jì)值200060035020項(xiàng)目投資方案

單位：萬元11一、敏感性分析敏感性分析案例影響因素期初投資租賃收入年經(jīng)營(yíng)費(fèi)影響因素不確定性因素不同變動(dòng)幅度對(duì)應(yīng)的FNPV值-20%-10%0+10%+20%期初投資528.40328.40128.4-71.60-271.60租賃收入-893.23-382.42128.4639.221150.03年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用724.35426.38128.4-169.58-467.55選取擬分析的不確定性因素選取財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）作為評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算預(yù)測(cè)水平下的凈現(xiàn)值計(jì)算不確定性因素不同變動(dòng)幅度下對(duì)應(yīng)的FNPV值，繪出敏感性曲線圖排序確定敏感性因素提出控制方案變化幅度FNPV128.4租賃收入投資經(jīng)營(yíng)費(fèi)用12影響因素不確定性因素不同變動(dòng)幅度對(duì)應(yīng)的FNPV值-20%-1二、概率分析（風(fēng)險(xiǎn)分析）（1）概率P(X)

隨機(jī)現(xiàn)象、隨機(jī)事件、隨機(jī)變量

出現(xiàn)某種隨機(jī)事件的次數(shù)與各種可能出現(xiàn)的隨機(jī)事件次數(shù)總和的比值就稱為某一隨機(jī)事件的概率。P（X）表示隨機(jī)事件X可能出現(xiàn)的概率。概率的基本性質(zhì)：概率為非負(fù)值，即P(X)≥0；任何隨機(jī)事件X的概率都介于0和1之間，即0≤P(X)≤1；必然事件的概率總是1；不可能事件的概率總是0；所有隨機(jī)事件的概率總和為1，即1.基本概念13二、概率分析（風(fēng)險(xiǎn)分析）（1）概率P(X)1.基本概念13（2）概率分布

所有隨機(jī)變量可能出現(xiàn)的概率取值的分布情況，稱之為概率分布。

離散型隨機(jī)變量的概率分布是指隨機(jī)變量個(gè)數(shù)是有限的，其分布不是連續(xù)的，可以確定的概率值表示其概率分布情況。

房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)-10%-5%0+5%+10%概率P（Xi）0.10.30.30.20.1離散型隨機(jī)變量的概率分布二、概率分析（風(fēng)險(xiǎn)分析）14（2）概率分布房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)-10%-5%0+5%+10%概（3）期望值XX1X2X3…XnP（Xi）P（X1）P（X2）P（X3）…P（Xn）隨機(jī)變量X，隨機(jī)結(jié)果Xi出現(xiàn)的概率為P（Xi）

，隨機(jī)變量的期望值為：

二、概率分析（風(fēng)險(xiǎn)分析）15（3）期望值XX1X2X3…XnP（Xi）P（X1）P（X房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)-10%-5%0+5%+10%概率P（Xi）0.10.30.30.20.1二、概率分析（風(fēng)險(xiǎn)分析）16房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)-10%-5%0+5%+10%概率P（Xi）0（4）風(fēng)險(xiǎn)的度量指標(biāo)----方差、標(biāo)準(zhǔn)差反映數(shù)學(xué)期望值和實(shí)際值的偏差程度的指標(biāo)有方差、標(biāo)準(zhǔn)差。二、概率分析（風(fēng)險(xiǎn)分析）標(biāo)準(zhǔn)差：（風(fēng)險(xiǎn)的度量指標(biāo)）方差：17（4）風(fēng)險(xiǎn)的度量指標(biāo)----方差、標(biāo)準(zhǔn)差反映數(shù)學(xué)期望值和實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生概率（Pi）投資回報(bào)率（Xi）蕭條0.2-15%-0.430.18490.03698平穩(wěn)0.520%-0.080.00640.00320繁榮0.370%0.420.17640.05292高檔寫字樓投資的風(fēng)險(xiǎn)度量測(cè)算結(jié)果：期望值E=0.28，方差R2=0.0931，風(fēng)險(xiǎn)度量值R=0.30512.實(shí)例經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生概率（Pi）投資回報(bào)率（Xi）蕭條0.26%-0.0870.0075690.0015138平穩(wěn)0.515%-0.0030.0000090.0000045繁榮0.320%0.0530.0028090.0008427普通住宅投資的風(fēng)險(xiǎn)度量測(cè)算結(jié)果：期望值E=0.147，方差R2=0.002361，風(fēng)險(xiǎn)度量值R=0.04918經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生概率（Pi）投資回報(bào)率（Xi）蕭條0.2-15%三、盈虧平衡分析（1）銷售收入函數(shù)1.銷售收入函數(shù)、成本函數(shù)、利潤(rùn)函數(shù)（2）成本函數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用：固定成本（FC）、變動(dòng)成本（VC）、半變動(dòng)成本（）總成本（TC）與房地產(chǎn)商品的關(guān)系：Vc為單位變動(dòng)成本；Q為房地產(chǎn)商品數(shù)量B為銷售收入；P為銷售價(jià)格；Q為房地產(chǎn)的數(shù)量（3）利潤(rùn)函數(shù)19三、盈虧平衡分析（1）銷售收入函數(shù)1.銷售收入函數(shù)、成本函數(shù)Q為盈虧平衡點(diǎn)，是指開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)為0的點(diǎn)變動(dòng)成本固定成本ABD收入線O房地產(chǎn)商品數(shù)量收入或成本額虧損區(qū)盈利區(qū)C總成本線QQ*為盈虧平衡點(diǎn)銷售量R*為盈虧平衡點(diǎn)銷售額2.盈虧平衡點(diǎn)20Q為盈虧平衡點(diǎn)，是指開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)為0的點(diǎn)變動(dòng)成本固定成本AB三、盈虧平衡分析3.項(xiàng)目安全率項(xiàng)目安全率（f）是反映項(xiàng)目承受外部風(fēng)險(xiǎn)的能力項(xiàng)目安全率越小表明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承受能力越差，參照表：f<10%10%-15%15%-25%25%-30%>30%狀況危險(xiǎn)需要謹(jǐn)慎不很安全較安全安全21三、盈虧平衡分析3.項(xiàng)目安全率項(xiàng)目安全率（f）是反映項(xiàng)目承受

第六節(jié)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的概念和目的二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的區(qū)別三、效益和費(fèi)用四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的調(diào)整參數(shù)第三章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析

22第六節(jié)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的概念和目的第三章房地一、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的概念和目的所謂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，是指根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)和社會(huì)需求，衡量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)際貢獻(xiàn)。它是從整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來分析評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要國(guó)家付出的代價(jià)和對(duì)國(guó)家做出的貢獻(xiàn)，是從國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)角度分析項(xiàng)目的微觀經(jīng)濟(jì)效益。如果開發(fā)項(xiàng)目投資額≤10億元，則不必做國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的是為了有效合理地分配和利用資源，提高項(xiàng)目的整體經(jīng)濟(jì)效益，保證項(xiàng)目在宏觀方面的科學(xué)性和準(zhǔn)確性；23一、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的概念和目的所謂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的區(qū)別評(píng)價(jià)角度不同財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)從財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)角度評(píng)價(jià)開發(fā)項(xiàng)目的盈利以及償還貸款和收回全部投資的能力；國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)從社會(huì)角度考察項(xiàng)目所耗費(fèi)的社會(huì)資源和所取得的社會(huì)效益。評(píng)價(jià)中收益與費(fèi)用的劃分范圍不同財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際收入情況確定項(xiàng)目的收益和費(fèi)用；國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)以項(xiàng)目對(duì)社會(huì)提供的有用產(chǎn)品和服務(wù)及項(xiàng)目所耗費(fèi)的全社會(huì)的有用資源來考察項(xiàng)目的收益和費(fèi)用。評(píng)價(jià)對(duì)象不同財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)只考察直接效益和費(fèi)用；國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)考慮直接效益與費(fèi)用和間接效益與費(fèi)用（外部效果）。評(píng)價(jià)采用的價(jià)格不同財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

是采用的現(xiàn)行價(jià)格；國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

是采用比較能反映投入物和產(chǎn)出物真實(shí)價(jià)格的影子價(jià)格。評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)不同財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

是采用各自的評(píng)價(jià)指標(biāo)（各自的行業(yè)基準(zhǔn)收益率），匯率采用調(diào)節(jié)匯率；國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

是采用社會(huì)貼現(xiàn)率和影子匯率。24二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的區(qū)別評(píng)價(jià)角度不同241.效益識(shí)別房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的效益：是指項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)所做的貢獻(xiàn)，包括項(xiàng)目本身的直接效益（內(nèi)部效益）和由項(xiàng)目引起的間接效益（外部效益）。直接效益（內(nèi)部效益）：是指項(xiàng)目產(chǎn)出物產(chǎn)生并在項(xiàng)目范圍內(nèi)計(jì)算的經(jīng)濟(jì)效益。間接效益（外部效益）：是指由于項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，使配套項(xiàng)目和相關(guān)部門因增加產(chǎn)量和勞務(wù)量而獲得的效益。間接效益除包括經(jīng)濟(jì)效益外，還包括社會(huì)效益、環(huán)保效益、政治效益、資源利用效益以及軍事效益等。三、效益和費(fèi)用251.效益識(shí)別房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的效益：是指項(xiàng)目對(duì)國(guó)2.費(fèi)用識(shí)別房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的費(fèi)用：是指國(guó)民經(jīng)濟(jì)為項(xiàng)目所付出的代價(jià)，也就是國(guó)家為項(xiàng)目建設(shè)所付出的真實(shí)經(jīng)濟(jì)代價(jià)，分為直接費(fèi)用（內(nèi)部費(fèi)用）和間接費(fèi)用（外部費(fèi)用）。直接費(fèi)用（內(nèi)部費(fèi)用）：是指用影子價(jià)格計(jì)算的項(xiàng)目投入的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。一般表現(xiàn)為其他部門為供應(yīng)本項(xiàng)目投入物而擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模所耗費(fèi)的資源費(fèi)用；減少對(duì)其他項(xiàng)目投入物的供應(yīng)而放棄的效益，增加進(jìn)口（或減少進(jìn)口）所花費(fèi)（或減少）的外匯等。間接費(fèi)用（外部費(fèi)用）：是指社會(huì)為項(xiàng)目需付出的代價(jià)而項(xiàng)目本身并不需要支付的那部分費(fèi)用。間接效益除包括經(jīng)濟(jì)效益外，還包括社會(huì)效益、環(huán)保效益、政治效益、資源利用效益以及軍事效益等。三、效益和費(fèi)用262.費(fèi)用識(shí)別房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的費(fèi)用：是指國(guó)民經(jīng)濟(jì)3.外部效果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的外部效果：是指由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開展而導(dǎo)致項(xiàng)目以外所發(fā)生的成本和效益，亦即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的間接費(fèi)用和間接效益。（1）技術(shù)擴(kuò)展效果（2）環(huán)境效果（3）乘數(shù)效果（4）無形效果（5）直接轉(zhuǎn)移支付三、效益和費(fèi)用273.外部效果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的外部效果：是指由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的調(diào)整參數(shù)1.影子價(jià)格①勞動(dòng)力的影子價(jià)格：用影子工資來反映。影子工資是指社會(huì)為項(xiàng)目建設(shè)使用了勞動(dòng)力而支付的代價(jià)，通過財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)所