商超運(yùn)營方案

某某新天地商管公司運(yùn)營方案成立的意義提升某某公司商業(yè)項(xiàng)目的后期運(yùn)營和管理促進(jìn)和保障公司商業(yè)項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)營和穩(wěn)步開發(fā)經(jīng)營定位提供完備的商業(yè)服務(wù)為核心定位，輔以商業(yè)咨詢和適度的商業(yè)管理。定位說明而對(duì)于我們現(xiàn)狀而言，產(chǎn)權(quán)將絕大多數(shù)出售，并會(huì)分散在很多經(jīng)營者和投資者手里，后期隨著項(xiàng)目的開業(yè)也只能做到通過委托的形式，短期收回部分經(jīng)營權(quán)。因此，通達(dá)新天地商業(yè)管理公司的核心定位只能是：商業(yè)服務(wù)商業(yè)經(jīng)營管理公司通常是將經(jīng)營行為作為主要管理內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)對(duì)經(jīng)營環(huán)節(jié)的控制。其核心定位為：運(yùn)營管理。例如：傳統(tǒng)百貨商場，核心定位是業(yè)態(tài)的布局、控制、銷售環(huán)節(jié)掌控等重要內(nèi)容，輔以商業(yè)服務(wù)。大型超市也是采取這樣的定位，所以此類經(jīng)營管理公司能夠最大限度做到對(duì)經(jīng)營者的控制，并能直接左右銷售行為和結(jié)果。究其根本原因是：產(chǎn)權(quán)+經(jīng)營權(quán)的高度統(tǒng)一或經(jīng)營權(quán)的高度集中經(jīng)營戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略通過積累管理經(jīng)驗(yàn)，完善管理模式，不斷提升管理水平，為集團(tuán)公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)提供支持和服務(wù)。并在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域內(nèi)努力探索成功的，可復(fù)制的模式。短期目標(biāo)圍繞前期策劃公司開展主力店招商工作，積極配合和支持項(xiàng)目一期的銷售工作。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目一期成功銷售。經(jīng)營范圍

主營：商業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)、商業(yè)顧問咨詢、商業(yè)項(xiàng)目策劃、商業(yè)企業(yè)開店指導(dǎo)、商業(yè)推廣活動(dòng)、營銷策劃、商業(yè)代理招商、物業(yè)租售代理、各類廣告設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布等。兼營：糖、煙、酒、鐘表、珠寶、金銀飾品、工藝品、化妝品、家電、照相器材、通訊器材、服裝、鞋帽、皮具、箱包、飾品、玩具、床上用品、運(yùn)動(dòng)器材、文化用品、辦公用品、電子產(chǎn)品、百貨等主要職能

四大職能市場招商銷售管理市場職能1、項(xiàng)目商家經(jīng)營情況審核；2、區(qū)域市場、競爭對(duì)手的調(diào)查分析；3、商業(yè)應(yīng)對(duì)策略的制訂；4、項(xiàng)目對(duì)外關(guān)系的協(xié)調(diào)和維護(hù)；5、項(xiàng)目營銷推廣和商業(yè)活動(dòng)的策劃組織和執(zhí)行；招商職能1、項(xiàng)目業(yè)主的商鋪轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營者的轉(zhuǎn)租等；2、項(xiàng)目開業(yè)后的補(bǔ)位招商；3、商家的儲(chǔ)備工作；4、對(duì)入駐商家進(jìn)行評(píng)估工作；銷售職能1、協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導(dǎo)和培育項(xiàng)目所處區(qū)域的市場，促進(jìn)區(qū)域商業(yè)快速繁榮，提高市場占有率；2、提供專業(yè)培訓(xùn)和知識(shí)講座，提高商家的市場競爭力，保持營業(yè)收入穩(wěn)定提升；3、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場細(xì)分和空白的捕捉，輔助和引導(dǎo)商家調(diào)整經(jīng)營業(yè)態(tài)和策略；4、通過加盟項(xiàng)目推介、區(qū)域外項(xiàng)目考察等多種形式，為具備實(shí)力的業(yè)主或經(jīng)營者“嫁接”和導(dǎo)入新的商業(yè)理念和模式；管理職能兩大方面：物業(yè)管理運(yùn)營管理

1、經(jīng)營行為管理2、消費(fèi)行為管理1、經(jīng)營行為管理主要內(nèi)容：①商戶檔案管理；②建立評(píng)估體系，對(duì)商戶進(jìn)行等級(jí)評(píng)定；③建立商業(yè)經(jīng)營的各項(xiàng)規(guī)章制度；④建立和完善商業(yè)經(jīng)營的各種流程；⑤代辦服務(wù)：工商稅務(wù)等證照的辦理；⑥特約服務(wù)：商務(wù)、中介、委托等有償服務(wù)；⑦租金等費(fèi)用收繳；2、消費(fèi)行為管理主要內(nèi)容：①宣傳促銷管理；②建立和完善項(xiàng)目VI系統(tǒng)；③經(jīng)營秩序和公共安全管理；④退換貨、投訴等售后服務(wù)管理；⑤助學(xué)、文化等公關(guān)公益活動(dòng)；⑥“某某會(huì)”會(huì)員的管理和維護(hù)；⑦項(xiàng)目電子商務(wù)平臺(tái)的管理和維護(hù)；組織架構(gòu)組織架構(gòu)設(shè)計(jì)說明：商管公司的組織架構(gòu)主要分為三大板塊：物業(yè)服務(wù)部分（物業(yè)公司另案說明）、商業(yè)服務(wù)部分（包括策劃促銷和商戶管理）、行政財(cái)務(wù)等公司運(yùn)營部分。其中由策劃部和運(yùn)營部組成的商業(yè)服務(wù)部分是整個(gè)管理公司的核心運(yùn)營機(jī)構(gòu)。公司組織結(jié)構(gòu)采取扁平化的管理體系，便于市場的快速反應(yīng)和相互配合。商管公司下面直接設(shè)置職能部門，部門下設(shè)專業(yè)組，專業(yè)組直接管理所有商戶。組織結(jié)構(gòu)圖總經(jīng)理策劃組策劃部運(yùn)營部辦公室財(cái)務(wù)部平面組會(huì)計(jì)組出納組招商組客服組人員配置和崗位描述

序號(hào)部門職務(wù)人數(shù)崗位職責(zé)1運(yùn)營部招商主管2名負(fù)責(zé)商家進(jìn)場管理及招商租務(wù)工作，商鋪轉(zhuǎn)讓工作、補(bǔ)位招商，具體實(shí)施商業(yè)物業(yè)管理方案客服主管2名負(fù)責(zé)商家的內(nèi)部管理，受理商家的咨詢、投訴，統(tǒng)籌安排預(yù)、特約服務(wù)，辦理各類證卡，商家檔案的收集整理、區(qū)域市場營銷活動(dòng)的執(zhí)行等;負(fù)責(zé)項(xiàng)目電子商務(wù)工作的開展，網(wǎng)站的建設(shè)、管理和運(yùn)營；2策劃部市場策劃2名負(fù)責(zé)年度營銷目標(biāo)的制定、實(shí)施經(jīng)營管理專業(yè)培訓(xùn)、及時(shí)更新商業(yè)調(diào)整策略、確定項(xiàng)目廣告策略、創(chuàng)新策略及抗風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)政策并且在市場初期協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶；確定項(xiàng)目區(qū)域市場發(fā)展的趨勢以及潛力；競爭對(duì)手分析和研究;項(xiàng)目促銷工作的外聯(lián)，商家和業(yè)主活動(dòng)的組織實(shí)施，客戶服務(wù)中心的管理、會(huì)員維護(hù)、項(xiàng)目廣告位管理等等;平面設(shè)計(jì)2名其中平面1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目促銷廣告的設(shè)計(jì)、VI系統(tǒng)的設(shè)計(jì)之行和維護(hù)，項(xiàng)目商業(yè)形象設(shè)計(jì)，項(xiàng)目報(bào)紙、傳單、報(bào)媒的設(shè)計(jì)制作等等；賣場美工1名，負(fù)責(zé)POP書寫，賣場包裝陳列、美化等；3辦公室后勤支持1名辦公物品、促銷活動(dòng)物料準(zhǔn)備、安全維護(hù)、政府關(guān)系等；人事管理1名人員培訓(xùn)、人員任免、薪資福利等；各類商戶檔案、合同、管理文本制作管理；4財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)1名經(jīng)營活動(dòng)中費(fèi)用開支的控制；整體費(fèi)用的控制；整體運(yùn)營成本的控制；出納1名各項(xiàng)費(fèi)用的收取；報(bào)銷、差旅等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的審核；經(jīng)營模式盈利模式管理模式風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施盈利模式闡述主要盈利渠道分析：1、管理費(fèi)2、廣告位發(fā)布費(fèi)

（外立面和商業(yè)街內(nèi)部廣告位）3、場地使用費(fèi)（商業(yè)街內(nèi)外公共場地部分）4、租賃和轉(zhuǎn)讓（有償委托和轉(zhuǎn)讓中介收費(fèi)

）5、活動(dòng)贊助費(fèi)用盈利模式闡述

6、刊物宣傳收費(fèi)(DM、內(nèi)刊和會(huì)員刊物等)7、培訓(xùn)講座收費(fèi)（舉行消防、工商、投資等講座）8、自營項(xiàng)目收入（自營商鋪的收入）9、代理廠商公關(guān)活動(dòng)策劃執(zhí)行收費(fèi)

（例如：新品推介會(huì)/酬賓會(huì)等）10、代理設(shè)計(jì)制作廠商刊物及DM刊設(shè)計(jì)收費(fèi)

（商戶自行制作的宣傳物品等）管理模式闡述開發(fā)公司業(yè)主商業(yè)經(jīng)營公司租賃經(jīng)營者委托合同銷售合同租賃合同委托合同返租合同管理模式的五個(gè)統(tǒng)一統(tǒng)一物業(yè)管理即統(tǒng)一進(jìn)行項(xiàng)目建筑內(nèi)外空間、環(huán)境管理及設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，營造舒適的購物休閑環(huán)境統(tǒng)一營銷管理統(tǒng)一經(jīng)營主題統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一服務(wù)管理即統(tǒng)一策劃全年的系列營銷策劃活動(dòng)，營造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內(nèi)涵并特聚人氣的活動(dòng)，使商場成為傳播文化資訊的平臺(tái)即前期通過銷售環(huán)節(jié)捆綁合同或協(xié)議，后期通過政府稅費(fèi)調(diào)控等形式，基本實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制，統(tǒng)一品牌審核，以及統(tǒng)一租約等管理內(nèi)容。即為商戶提供專業(yè)的服務(wù)咨詢；統(tǒng)一設(shè)立總服務(wù)臺(tái)，提供客戶服務(wù)提升項(xiàng)目服務(wù)水平；代行部分工商行政職能，對(duì)商戶經(jīng)營行為、商品和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行必要監(jiān)督，保持良好經(jīng)營秩序，并以此提升項(xiàng)目認(rèn)知度。即統(tǒng)一項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局。重點(diǎn)工作流程商鋪交驗(yàn)流程（交房驗(yàn)收）商戶進(jìn)場裝修流程（裝修審圖、保證金入場證辦理）商戶開業(yè)申報(bào)管理流程（開業(yè)時(shí)間、地點(diǎn)、活動(dòng)規(guī)模和形式等）商戶促銷活動(dòng)申請(qǐng)流程（商家促銷活動(dòng)審核、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防）商戶特殊行業(yè)審批流程（特殊行業(yè)證照審核、安全性評(píng)估等）公關(guān)活動(dòng)流程（公關(guān)活動(dòng)策劃、組織、實(shí)施、監(jiān)控）投訴處理流程（消費(fèi)者投訴問題的受理，處置、反饋等）退換貨流程（消費(fèi)者貨物退換的受理、處置、反饋等）重要管理制度《某某新天地商業(yè)業(yè)主公約》—與銷售合同捆綁的合同或協(xié)議性質(zhì)文件《某某新天地商戶服務(wù)手冊》—涵蓋從商戶進(jìn)場裝修到開門營業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)《某某會(huì)會(huì)員手冊》—會(huì)員服務(wù)、聯(lián)盟商家手冊《某某新天地委托租賃合同》—為業(yè)主或轉(zhuǎn)租商戶提供代租服務(wù)《某某新天地經(jīng)營管理?xiàng)l例》—對(duì)商戶日常經(jīng)營行為進(jìn)行規(guī)范化管理《某某新天地商戶經(jīng)營承諾書》

—要求商戶針對(duì)經(jīng)營管理規(guī)定和業(yè)主公約進(jìn)行承諾確認(rèn)《某某新天地消費(fèi)者投訴管理制度》—結(jié)合相關(guān)工商規(guī)定執(zhí)行《某某新天地消防安全管理制度》—結(jié)合相關(guān)消防規(guī)定執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施散戶退場商鋪大面積閑置管理費(fèi)收繳墊付裝修費(fèi)收回代收代繳費(fèi)用主力店流失增加營銷活動(dòng)力度，增加商戶儲(chǔ)備，調(diào)整經(jīng)營思路；銷售環(huán)節(jié)明確業(yè)態(tài)規(guī)定和經(jīng)營權(quán)收回的法律責(zé)任，增加控制手段，強(qiáng)化招商，加強(qiáng)宣傳推廣；提升管理服務(wù)水平，幫助商戶提高銷售，適度控制管理費(fèi)減免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質(zhì)量問題；協(xié)助主力商家成功經(jīng)營，完善服務(wù)，資源整合；充分估計(jì)代收代繳費(fèi)用的衍生和損耗，防止偷漏情況；提高招商水平，加強(qiáng)主力店客戶評(píng)估，專人對(duì)接服務(wù)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營計(jì)劃說明從兩個(gè)方面進(jìn)行經(jīng)營指標(biāo)預(yù)測：

1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2、經(jīng)營指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5年內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測表年份指標(biāo)2009年2010年2011年2012年2013年備注日常費(fèi)用-25萬-30萬-35萬-40萬-40萬人員工資和辦公費(fèi)用營銷活動(dòng)費(fèi)-15萬-8萬-15萬-5萬-15萬推廣和宣傳（開業(yè)費(fèi)用）公關(guān)費(fèi)用-5萬-2萬-2萬-2萬-2萬政府關(guān)系維護(hù)固定收入10萬25萬70萬100萬120萬廣告、場地、管理費(fèi)預(yù)計(jì)虧損-35萬-15萬18萬53萬63萬經(jīng)營指標(biāo)5年內(nèi)主要經(jīng)營指標(biāo)預(yù)測表年份指標(biāo)2009年2010年2011年2012年2013年商戶入駐率70%1期85%2期70%2期85%3期85%商鋪開業(yè)率60%1期70%2期60%2期70%3期75%招商達(dá)成率65%75%85%90%95%服務(wù)滿意度75%80%85%95%98%費(fèi)用收取率70%80%80%85%90%會(huì)員數(shù)量40005000100001000010000工作內(nèi)容圖示說明

前期介入階段

正常管理階段跟進(jìn)控