農(nóng)村私人建房違規(guī)處置細(xì)則(試行)

為進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村私人建房管理，規(guī)范建房行為，有力遏制和懲處違法建設(shè)行為，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合鎮(zhèn)實(shí)際情況，制定本處置辦法。一、適用范圍蓋北鎮(zhèn)范圍內(nèi)各行政村自2013年（含）起存在未按照批準(zhǔn)要求建設(shè)行為的農(nóng)戶適用本辦法，2012年至2008年（含）的房屋可參照本辦法處置。二、概念定義。農(nóng)戶建房用地面積指建筑物外墻投影面積，包括出挑部分的面積。合法審批建筑面積指戶型用地面積乘以批準(zhǔn)審批層數(shù)。功能性面積指因房屋結(jié)構(gòu)需要或者生活習(xí)慣需要而建設(shè)的面積，本辦法主要指零起坡坡屋面屋頂計(jì)算建筑面積部分及農(nóng)房南側(cè)1.6米內(nèi)陽臺(tái)或門斗。三、處置方式（一）對(duì)農(nóng)村私人建房存在以下情形之一的，必須依法予以拆除（含局部拆除）：1、相關(guān)行政部門已作出拆除處罰決定并已進(jìn)入法律執(zhí)行程序的。2、存在嚴(yán)重安全隱患，又不能整改消除的。3、占用、圈圍基本農(nóng)田且不符合村莊建設(shè)規(guī)劃的；占用一級(jí)水源保護(hù)區(qū)用地的4、新建房屋審批時(shí)明確規(guī)定應(yīng)拆的舊房。5、1987年1月1日起至2012年12月31日止，農(nóng)民住宅占地面積超過批準(zhǔn)面積（包括新批準(zhǔn)面積）50%以上的；2013年1月1日起，農(nóng)民住宅占地面積超過批準(zhǔn)面積（包括新批準(zhǔn)面積）40平方米（一間）以上的。6、2009年12月31日前，農(nóng)民在本村已有兩處建筑（一處為未批先建），占用宅基地面積合計(jì)超過區(qū)政府規(guī)定的戶型面積標(biāo)準(zhǔn)，且不符合分戶條件的，應(yīng)選擇拆除一處。7、2010年1月1日起，農(nóng)民未經(jīng)合法手續(xù)批準(zhǔn)新建住宅，不符合“一戶一宅”的，或雖符合“一戶一宅”但不符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃。8、違法建筑當(dāng)事人不愿意繳納宅基地有償使用費(fèi)的。（如日后有相關(guān)新政策出臺(tái)，以最新政策為準(zhǔn)）。9、其他經(jīng)認(rèn)定需要拆除的。（二）本細(xì)則發(fā)文之日后新開工建設(shè)的農(nóng)戶存在違章建設(shè)行為的，村鎮(zhèn)建設(shè)辦負(fù)責(zé)對(duì)照其申請(qǐng)審批階段提交的住宅設(shè)計(jì)圖件和相關(guān)許可證附圖進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，確認(rèn)存有違規(guī)建房行為應(yīng)依規(guī)下發(fā)限期整改通知書，責(zé)令其停工限期整改，整改完成后經(jīng)復(fù)核符合要求的，方可繼續(xù)施工，并嚴(yán)格實(shí)行“四到場”、鎮(zhèn)村兩級(jí)巡查等相關(guān)監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)全過程管理；如拒不整改并經(jīng)多次勸阻仍不予配合，相關(guān)單位將按《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條規(guī)定，對(duì)違規(guī)建房行為進(jìn)行處理。（三）對(duì)不符合鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證要求、但由于違建拆除會(huì)造成合法主體結(jié)構(gòu)受損而難以拆除的情況，建房戶需委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，并出具《房屋鑒定報(bào)告》報(bào)鎮(zhèn)政府備案。鎮(zhèn)政府依照《房屋鑒定報(bào)告》的結(jié)果，對(duì)違建難以拆除的情形做以下方式處置：1、建房存在少批多建行為的違規(guī)建筑。（1）農(nóng)民超過批準(zhǔn)占地面積占用宅基地建房，但符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃的，根據(jù)區(qū)委辦【2014】102號(hào)《上虞區(qū)集體土地范圍內(nèi)土地房屋登記發(fā)證工作實(shí)施方案》第三章第十二條規(guī)定，少批多建3%（或5平方米）內(nèi)屬正常誤差，不收取宅基地有償使用費(fèi)；依照區(qū)委辦【2014】102號(hào)《上虞區(qū)集體土地范圍內(nèi)土地房屋登記發(fā)證工作實(shí)施方案》中附件《上虞區(qū)集體土地范圍內(nèi)土地房屋登記實(shí)施細(xì)則》第十一條第（一）條規(guī)定，超過原批準(zhǔn)面積部分超過5平方米以上20平方米以下部分，按不低于2000元/平米標(biāo)準(zhǔn)收取宅基地有償使用費(fèi)；20平方米以上超額部分，按不低于4000元/平方米標(biāo)準(zhǔn)收取宅基地有償使用費(fèi)。宅基地有償使用費(fèi)到位后，建筑物允許暫緩拆除，如遇拆遷等政府建設(shè)行為原則上不予退還，超出部分不作合法性登記（如日后有相關(guān)新政策出臺(tái)，以最新政策為準(zhǔn)）。有償使用費(fèi)到位后，方可出具私人建房電表申請(qǐng)聯(lián)系單，暫時(shí)予以電表落戶，按批準(zhǔn)面積確權(quán)登記宅基地使用權(quán)。如違法建筑當(dāng)事人確實(shí)因經(jīng)濟(jì)條件問題暫無法交納相關(guān)費(fèi)用，可由村一級(jí)出具相關(guān)證明，經(jīng)公示無異議后，其簽署蓋章承諾書，分期支付費(fèi)用，但最長期限不得超過3年。（2）農(nóng)民超過批準(zhǔn)建筑面積建房，但符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃的，如超層建設(shè)，房屋實(shí)際層數(shù)在5層以上的，其合法建筑也不予登記；4層至5層的，無相鄰權(quán)糾紛，符合質(zhì)量安全的，超層建筑部分按建筑面積100元/㎡加收宅基地有償使用費(fèi)，可申請(qǐng)按合法批準(zhǔn)面積登記房屋所有權(quán)，其超層違法建筑部分不予登記。建筑層數(shù)確定按《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)私人建房規(guī)劃管理的意見》（虞政辦發(fā)〔2014〕288號(hào)）第八條認(rèn)定。擅自開挖的地下室、半地下室（挖深低于室外地坪標(biāo)高1米以上），審批戶型部分按100元/㎡收取有償使用費(fèi)，超過審批戶型部分面積按超用地面積建房處置。零起坡坡屋面屋頂閣樓建筑面積部分及南側(cè)出挑1.6米以內(nèi)陽臺(tái)建筑面積及所占投影面積部分土地減免有償使用費(fèi)。2、建房存在移位行為的違規(guī)建筑。農(nóng)民未嚴(yán)格按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證要求和“四到場”意見擅自移位，但符合土地利用總體規(guī)劃且不影響村鎮(zhèn)規(guī)劃實(shí)施的，根據(jù)第三方測繪公司出具的戶籍圖對(duì)照許可證附件圖樣，超出審批意見范圍內(nèi)的占地面積參照超批準(zhǔn)占地面積占用宅基地建房處罰標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處罰。3、建房存在超高行為的違規(guī)建筑。農(nóng)民未嚴(yán)格按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證要求建造，建筑高度超過審批高度，但符合土地利用總體規(guī)劃且不影響周邊鄰居采光和村鎮(zhèn)規(guī)劃實(shí)施的，其超高處罰面積=超過審批高度要求的高度×該建筑物平面投影寬度總長×1.2進(jìn)行確定。住宅建筑高度合理誤差為0.10米。超高處罰面積參照超批準(zhǔn)占地面積占用宅基地建房處罰標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處罰。建筑間距控制的建筑高度計(jì)算：（1）平屋頂建筑計(jì)算至女兒墻頂點(diǎn)。（2）坡屋頂建筑高度：當(dāng)屋面坡度小于40°時(shí)，計(jì)算至屋檐口頂點(diǎn)；當(dāng)屋面坡度大于等于40°時(shí)，計(jì)算至建筑屋脊。（3）水箱、樓梯間等局部突出屋面的附屬設(shè)施，其高度在2.20米以內(nèi)的，不計(jì)入建筑高度。（4）室外地坪標(biāo)高不一致時(shí)，建筑高度以被遮擋住宅室內(nèi)地坪標(biāo)高減去0.30米為基準(zhǔn)計(jì)算。被遮擋住宅底層用作架空層、車庫、輔助房等非居住用房的，計(jì)算建筑間距時(shí)可扣除其底層非居住用房的高度。以上違規(guī)建房戶有償使用費(fèi)收取后，其違規(guī)建設(shè)部分面積暫時(shí)予以保留，違規(guī)的性質(zhì)不變，今后如有新的政策，則必須服從新政策要求。四、處置程序。違規(guī)建房處置實(shí)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)與部門站所聯(lián)動(dòng)形式進(jìn)行處置，嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)查、測繪、比對(duì)、約談、處置、歸檔等程序，具體程序如下：（1）調(diào)查。村鎮(zhèn)建設(shè)辦會(huì)同自然資源所對(duì)違規(guī)建房戶基本情況進(jìn)行調(diào)查，主要對(duì)該戶建房內(nèi)容中的家庭成員、審批規(guī)格、審批高度、建筑層數(shù)、舊房情況等內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查，并填寫調(diào)查比對(duì)信息表（表格一）。（2）測繪。由村鎮(zhèn)建設(shè)辦委托測繪公司對(duì)房屋進(jìn)行現(xiàn)場測量，主要對(duì)房屋的總平面、建筑平面、建筑立面以及建筑分層測量，出具分戶分層平面圖，標(biāo)注相應(yīng)尺寸及計(jì)算相關(guān)面積。（3）比對(duì)。由村鎮(zhèn)建設(shè)辦會(huì)同國土所根據(jù)測繪數(shù)據(jù)和調(diào)查信息表，對(duì)現(xiàn)狀房屋與原審批情況進(jìn)行比對(duì)，提出相應(yīng)的比對(duì)結(jié)果。（4）談話。由聯(lián)村組牽頭會(huì)同村鎮(zhèn)建設(shè)辦、國土所以及所屬村主職領(lǐng)導(dǎo)對(duì)建房戶進(jìn)行談話，對(duì)房屋的審批以及實(shí)際建設(shè)情況進(jìn)行約談，告知其違規(guī)建設(shè)的情況及處理意見，并形成談話記錄，由參加談話人員簽字確認(rèn)。（5）處置。根據(jù)調(diào)查比對(duì)信息表以及談話情況，由村鎮(zhèn)建設(shè)辦根據(jù)本辦法規(guī)定計(jì)算出農(nóng)戶應(yīng)交的有償使用費(fèi)數(shù)額，出具蓋北鎮(zhèn)農(nóng)戶違規(guī)建房處置單（表格二），由農(nóng)戶簽字并交費(fèi)，處置單作新建農(nóng)房用電接入聯(lián)系單的依據(jù)。（6）歸檔。村鎮(zhèn)建設(shè)辦將上述過程資料整理并歸入建房審批檔案。五、各村要嚴(yán)格把握農(nóng)村私人建房行為，新建農(nóng)戶在房屋建成后需向村鎮(zhèn)申請(qǐng)用電接入。如有違建情況的，所屬村要引導(dǎo)農(nóng)戶按上述要求對(duì)新建房屋進(jìn)行處置，處置完成后由村鎮(zhèn)建設(shè)辦負(fù)責(zé)開具用電接入聯(lián)系單。對(duì)超占地面積的宅基地，原區(qū)級(jí)有關(guān)部門、鎮(zhèn)人民政府已作出處罰的，且當(dāng)事人已完成處理的，如不再出現(xiàn)新的違建行為的，可根據(jù)當(dāng)時(shí)的處罰依據(jù)和相關(guān)憑證