世茂商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略與模式解析

世茂集團商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略與模式解析壹、世茂商業(yè)地產(chǎn)資本運作平臺綜述貳、世茂商業(yè)地產(chǎn)投資與開發(fā)概覽叁、世茂地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運營聯(lián)動模式目錄目錄1壹、商業(yè)地產(chǎn)資本運作平臺綜述——從“世茂房地產(chǎn)”到“世茂股份”的“A+H”投融資模式1※第一階段：1989——1994年涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域

上世紀(jì)八十年代末，世茂集團就在甘肅蘭州投資開發(fā)了著名的東方紅商業(yè)城。同時，在福建興建了振獅開發(fā)區(qū)、閩南黃金海岸度假村、福建武夷山度假村等多個標(biāo)志性房地產(chǎn)及旅游項目?！诙A段：1995——1999年開發(fā)高檔房地產(chǎn)項目進入九十年代，世茂集團在北京先后開發(fā)建設(shè)的亞運花園、華澳中心、紫竹花園、御景園等大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目，北京亞運花園、華澳中心、紫竹花園、御景園多次獲得“北京明星樓盤”稱號。在融資方面，世茂股份于1998年成功借殼萬象集團實現(xiàn)上市進行融資?！谌A段：2000——2004年戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向高端房地產(chǎn)跨入二十一世紀(jì)，世茂集團將發(fā)展重點移到上海。發(fā)展戰(zhàn)略從高檔房地產(chǎn)向高端房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，并以“世茂”為品牌，逐步向酒店、商業(yè)建筑、旅游等房地產(chǎn)衍生行業(yè)發(fā)展。在上海陸續(xù)開發(fā)了五大經(jīng)典項目；其中，上海世茂濱江花園于2001-2004連續(xù)四年蟬聯(lián)“上海市住宅銷售金額第一名”。在此期間，2001年9月18日，世茂集團通過PZIL收購東建科訊大股東JMAL持有的東建科訊股份，在香港完成世茂國際的借殼上市，并通過兩次供股實現(xiàn)了再融資。（一）集團發(fā)展階段回顧1.1早期階段：專注住宅開發(fā)1※第四階段：2005年——2008年實施多元化，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)自2005年以來，集團先后實施了新世紀(jì)的新戰(zhàn)略。首先是“專注主業(yè)，兼顧房產(chǎn)領(lǐng)域多元組合”戰(zhàn)略，集團有計劃有步驟地推進產(chǎn)業(yè)拓展，現(xiàn)已逐步建立了以高端住宅、豪華酒店及商業(yè)辦公三大集團核心產(chǎn)業(yè)。其次是“核心區(qū)域發(fā)展”戰(zhàn)略，將優(yōu)勢資源集中投入到中國經(jīng)濟發(fā)達或極具發(fā)展前景的經(jīng)濟圈，目前集團的重點投資區(qū)域已經(jīng)包括長三角地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)。涉及上述兩個重要經(jīng)濟圈的項目數(shù)量占集團總項目的三分之二。※第五階段：2009年——至今整合內(nèi)部資源，全力進軍商業(yè)地產(chǎn)

2009年5月18日，上海世茂股份有限公司及世茂房地產(chǎn)控股有限公司先后發(fā)布重要公告，宣布世茂房地產(chǎn)向世茂股份成功注入資產(chǎn)及世茂股份成功發(fā)行新股予世茂房地產(chǎn)。通過此次定向增發(fā)，世茂股份獲得總建筑面積逾400萬平方米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)和約人民幣7.5億元現(xiàn)金，成為中國大陸最大的商業(yè)房地產(chǎn)上市企業(yè)之一。1.2近期階段：轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)（一）集團發(fā)展階段回顧1※住宅開發(fā)：截至目前為止，公司共擁有34個發(fā)展中的項目，分布于二十多個大中城市，擁有的土地儲備總計劃建筑面積達2700多萬平方米。擁有跨境及境外項目兩個，分布在香港、馬來西亞等國家和地區(qū)。世茂正以每年超過300萬平方米的開發(fā)建設(shè)速度，初步形成在中國主流城市的規(guī)模式豪宅地產(chǎn)布局?！频晡飿I(yè)：隨著位于上海的世茂佘山艾美酒店、世茂皇家艾美酒店、世茂外灘茂悅大酒店等高檔商業(yè)物業(yè)陸續(xù)開業(yè)，世茂外灘茂悅大酒店等高檔酒店物業(yè)也陸續(xù)開業(yè)，世茂占據(jù)了全上海高檔酒店市場近15%的份額。2008年初世茂集團為旗下酒店資產(chǎn)進行估值，市值約300億元，2010年前，世茂集團將在全國范圍擁有10家五星級酒店；至2011年，公司發(fā)展酒店項目將增至19個。※商業(yè)地產(chǎn)：早在2003年，世茂集團在兼顧高檔住宅開發(fā)、打造金字塔尖豪宅的同時，進軍商業(yè)地產(chǎn)和星級酒店物業(yè)市場。2010年，在整合集團旗下商業(yè)地產(chǎn)資源的基礎(chǔ)上，世茂集團宣布將在未來5年內(nèi)陸續(xù)在國內(nèi)20個城市推出約24個商業(yè)地產(chǎn)項目的宏偉計劃。（二）集團三大業(yè)務(wù)板塊世茂集團是以房地產(chǎn)開發(fā)為主的企業(yè)集群，現(xiàn)發(fā)展成為以“世茂房地產(chǎn)”及“世茂股份”兩家控股上市公司為核心的大型企業(yè)集團，總市值合計約600多億港元。集團業(yè)務(wù)范圍涵蓋房地產(chǎn)綜合開發(fā)（住宅+商業(yè)）各環(huán)節(jié)，同時，涉入百貨、酒店管理等多種業(yè)務(wù)。住宅開發(fā)+商業(yè)地產(chǎn)+酒店物業(yè)2.1集團核心業(yè)務(wù)板塊1（三）商業(yè)地產(chǎn)資本平臺※2009年5月13日，世茂股份完成向峰盈國際、北京世茂、世茂企業(yè)3名特定對象合共發(fā)行69,224萬股股份及所有股權(quán)登記的相關(guān)事宜。通過此次定向增發(fā)，世茂股份獲得總建筑面積逾400萬平方米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)和約人民幣7.5億元現(xiàn)金，成為中國大陸最大的商業(yè)房地產(chǎn)上市企業(yè)之一?！?007年6月7日，世茂房地產(chǎn)和世茂股份同時發(fā)布重大資產(chǎn)重組公告，稱世茂房地產(chǎn)的全資附屬公司峰盈國際有限公司和北京世茂投資有限公司將分別向世茂股份注入位于上海、江蘇、浙江等地11處約400萬平方米建筑面積的商用物業(yè)以及建筑面積為72149平方米的商用物業(yè)北京華平國際大廈。圖1.集團股權(quán)關(guān)系3.1集團股權(quán)關(guān)系變更（數(shù)據(jù)來源：世茂股份/上市公司年報）1項目名稱占地面積（萬㎡）總建筑面積（萬㎡）權(quán)益比例（%）權(quán)益建筑面積（萬㎡）土地金額（億元）樓面地價（元/㎡）常熟世茂世紀(jì)中心34.46108.00100%108.004.87451蘇州世茂運河新城9.2546.00100%46.002.97646北京世茂國際中心2.9421.12100%21.1210.054741上海世茂新體驗42.8237.00100%37.003.33900常州大湖東路項目6.0431.00100%31.001.69545徐州新都會商業(yè)廣場8.8623.00100%23.001.65717嘉興世茂新世紀(jì)項目13.5644.00100%44.001.27289昆山世茂國際城12.6826.00100%26.001.41542沈陽五里河6.1095.00100%95.005.82613蕪湖世茂濱江花園8.0312.00100%12.001.791492紹興世茂迪蕩新城11.0326.92100%26.923.201189北京世茂大廈0.727.22100%7.222.603607小計157.29477.34100%477.3440.65852表1.集團注入世茂股份的項目概覽（數(shù)據(jù)來源：世茂股份/上市公司年報）※重組之前，總資產(chǎn)只有27億元，2010年第1季度，總資產(chǎn)就達到約174億元，凈資產(chǎn)也從重組前的約12億元增長到2010年第1季度的約74億元。完成重組后，商業(yè)模式由之前的住宅開發(fā)和小型商業(yè)地產(chǎn)變更為投資、開發(fā)和經(jīng)營大型商業(yè)地產(chǎn)。世茂系計劃將酒店、住宅、商業(yè)三塊業(yè)務(wù)分別剝離成獨立的公司上市，分業(yè)經(jīng)營。未來世茂系所有商業(yè)地產(chǎn)項目全部由世茂股份開發(fā)。（三）商業(yè)地產(chǎn)資本平臺3.2集團注資項目情況2貳、商業(yè)地產(chǎn)投資與開發(fā)概覽——從“集團注資”到“獨立開發(fā)+綜合運營”的深度轉(zhuǎn)變2徐州世茂廣場紹興世茂廣場昆山世茂廣場常熟世茂廣場蘇州世茂廣場※世茂廣場系列：2蕪湖世茂濱-江商業(yè)部分青島世奧大廈煙臺濱海1號沈陽世茂五里河上海世茂新體驗項目※世茂其他部分商業(yè)項目：世茂股份大部分項目分布于長三角、環(huán)渤海區(qū)域內(nèi)較為發(fā)達城市，兩大區(qū)域占總量的80%以上；截止2009年底，公司在北京、沈陽、青島、徐州、南京、常州、常熟、蘇州、昆山、蕪湖、紹興、嘉興、廈門、武漢、杭州、上海、大連、無錫、濟南等19個城市擁有21項目；目前，擴展至約24個。2（一）總體概覽1.1區(qū)域與城市分布圖2.世茂股份項目分布情況（2009年度）（數(shù)據(jù)來源：世茂股份/上市公司年報）項目名稱項目數(shù)占地面積（萬㎡）總建筑面積（萬㎡）權(quán)益比例（%）權(quán)益建筑面積（萬㎡）土地金額（億元）樓面地價（元/㎡）2008年以前項目2個61.88174.6053.0%92.1037.6621572009年新增項目4個17.51106.7561.0%64.8032.7530682009年集團注資12個157.29477.34100.0%477.3440.658522010年土地儲備4個114.21125.11100.0%125.1132.132568合計24個350.89883.8086.0%759.35143.1916202初步統(tǒng)計，截止目前，世茂股份擁有24個項目，總占地350.89萬平米，總建筑面積883.80萬平米；預(yù)計至2012年土地儲備將超過1000萬平米。1.2項目來源構(gòu)成（一）總體概覽表2.世茂股份項目構(gòu)成情況（數(shù)據(jù)來源：世茂股份/上市公司年報）項目名稱占地面積（萬㎡）總建筑面積（萬㎡）權(quán)益比例（%）權(quán)益建筑面積（萬㎡）土地金額（億元）樓面地價（元/㎡）南京世茂濱江新城55.3165.050%82.536.612219昆山世茂華東商城6.589.6100%9.61.051094小計61.88174.653%92.137.6621572（二）各類型項目簡況2.1-2008年前項目簡況表3.世茂股份項目概覽（2008年以前）2008年以前，世茂股份主要包括南京世茂濱江及昆山世茂華東商城兩個項目。（數(shù)據(jù)來源：世茂股份/上市公司年報）項目名稱占地面積（萬㎡）總建筑面積（萬㎡）權(quán)益比例（%）權(quán)益建筑面積（萬㎡）土地金額（億元）樓面地價（元/㎡）無錫地塊7.1430.025%7.510.263420廈門地塊3.0527.0451%13.87.092622杭州地塊6.2525.02100%25.026.012420青島世奧大廈1.0724.6975%18.59.393803小計17.51106.7561%64.832.75306822009年新增4副地塊，占地面積合計17.51萬平方米，預(yù)計建筑面積106.75萬平方米。2.2-2009年新增項目簡況（二）各類型項目簡況表4.世茂股份2009年新增項目（數(shù)據(jù)來源：世茂股份/上市公司年報）22.3-2009年集團注資項目（二）各類型項目簡況項目名稱占地面積（萬㎡）總建筑面積（萬㎡）權(quán)益比例（%）權(quán)益建筑面積（萬㎡）土地金額（億元）樓面地價（元/㎡）常熟世茂世紀(jì)中心34.46108.00100%108.004.87451蘇州世茂運河新城9.2546.00100%46.002.97646北京世茂國際中心2.9421.12100%21.1210.054741上海世茂新體驗42.8237.00100%37.003.33900常州大湖東路項目6.0431.00100%31.001.69545徐州新都會商業(yè)廣場8.8623.00100%23.001.65717嘉興世茂新世紀(jì)項目13.5644.00100%44.001.27289昆山世茂國際城12.6826.00100%26.001.41542沈陽五里河6.1095.00100%95.005.82613蕪湖世茂濱江花園8.0312.00100%12.001.791492紹興世茂迪蕩新城11.0326.92100%26.923.201189北京世茂大廈0.727.22100%7.222.603607小計157.29477.34100%477.3440.65852表5.集團注入世茂股份的項目概覽（數(shù)據(jù)來源：世茂股份/上市公司年報）2009年集團注資12個項目，合計占地面積157.29萬平方米，權(quán)益建筑面積477.34萬平方米。表6.2010年世茂股份拿地情況城市地塊及區(qū)位用地面積總建筑面積容積率地塊總價樓面地價成交時間武漢蔡甸2010-34號地塊4.57萬㎡2.74萬㎡0.60.138億元504元/㎡2010/03/19武漢蔡甸2010-47、48、49、5085.66萬㎡34.26萬㎡0.45.66億元1652元/㎡2010/04/08長沙大河西濱江新城15.66萬㎡55.00萬㎡3.512.75億元2318元/㎡2010/06/17南昌紅谷灘中央商務(wù)區(qū)8.32萬㎡33.11萬㎡4.313.58億元4101元/㎡2010/06/23合計-114.21萬㎡125.11萬㎡1.132.13億元2568元/㎡-備注：蔡甸2010-34號地塊：“文嶺新城”之濱水商業(yè)組成部分；文嶺新城為大型主題公園項目，總投資額超過20億美元；武漢蔡甸區(qū)47-50地塊：規(guī)劃用途均為商業(yè)、居住、公園用地，商業(yè)、居住用地容積率0.4，公園用地容積率0.05；長沙地塊：超高層公寓43萬平方米，商業(yè)辦公酒店12萬平方米；南昌地塊：商業(yè)用地28.230畝、廣場用地9.297畝；二類居住用地49.652畝；商住綜合用地37.616畝。22.4-2010年新增項目簡況（二）各類型項目簡況從2010年的數(shù)據(jù)來看，世茂股份新增土地仍主要來自于二、三線城市，由于采用前期配合政府一級開發(fā)的方式，土地成本較低。（數(shù)據(jù)來源：世茂股份/上市公司年報）目前主要集中于長三角二、三線城市。其未來戰(zhàn)略：全面進軍二、三線城市；關(guān)注長三角、環(huán)渤海、華中、華南,聚焦中心競爭城市，鎖定潛力發(fā)展區(qū)域。2（三）結(jié)構(gòu)分析3.1地域分布結(jié)構(gòu)圖3.各城市物業(yè)比例（按面積）（數(shù)據(jù)來源：世茂股份/上市公司年報）（注：世茂房地產(chǎn)的住宅開發(fā)占87%，商業(yè)和酒店占13%）2物業(yè)組合：除去南京項目以住宅為主外，總體上各種業(yè)態(tài)的分布為商業(yè)40.24%(包括shoppingmall、門市、商鋪、電影院等)，住宅33.37%，18.58%為辦公樓，7.81%是酒店。租售比例：目前，公司開發(fā)的產(chǎn)品中有70%為銷售，僅30%租賃。未來世茂股份還將根據(jù)自身發(fā)展情況調(diào)整租售比例，隨著資金的豐厚，持有物業(yè)的比例可能調(diào)高到35%-40%。圖4.各物業(yè)比例圖5.租售物業(yè)比例（三）結(jié)構(gòu)分析3.2物業(yè)組合結(jié)構(gòu)（數(shù)據(jù)來源：世茂股份/上市公司年報）2區(qū)域項目新開工面積施工面積竣工面積201020112012201020112012201020112012長三角上海新體驗 --246-246--南京項目 1718-27352510107蘇州世茂運河城商業(yè)12176222922101217無錫新發(fā)展 --13--13---常州世茂商業(yè)項目--15--15---徐州新都會商業(yè) 1661162042174常熟世茂世紀(jì)中心46--56503062030昆山世茂國際城 9-129910-9-昆山世茂華東商城---------杭州置業(yè) 1715興商業(yè)項目 ---27--27--嘉興世茂新世紀(jì) -1513-1528--19蕪湖世茂濱江花園商業(yè)---55--5-環(huán)渤海北京世茂國際廣場---2114-714-沈陽五里河商業(yè) --35--35---大連盛欣投資 ---------濟南解放閣項 -20202040--30青島五四廣場綜合開發(fā)25--252525--12青島世茂置業(yè)---------華南福建新里程(廈門)34--343434---中部武漢世茂嘉年華 351010354543-1233合計21210014930133236369115168按公司的經(jīng)營規(guī)劃，2010年-2012年，公司竣工面積分別為69萬平方米、115萬平方米、168萬平方米；公司每年將自持的物業(yè)就分別達到了26萬平方米、22萬平方米和51萬平方米。（四）項目發(fā)展計劃4.1投資開發(fā)計劃表7.各項目開發(fā)建設(shè)計劃（數(shù)據(jù)來源：世茂股份/上市公司年報）2注：世茂股份210年上半年實現(xiàn)物業(yè)銷售收入17.59億元，銷售結(jié)算面積13.05萬平方米；銷售收入主要來自北京世茂國際廣場、蘇州世茂運河城商業(yè)、常熟世茂世紀(jì)中心、紹興商業(yè)項目以及南京世茂濱江新城。4.2物業(yè)銷售計劃（四）項目發(fā)展計劃圖6.物業(yè)銷售計劃（數(shù)據(jù)來源：世茂股份/上市公司年報）2根據(jù)2010年半年報的資料，世茂股份合計已開業(yè)4座經(jīng)營性物業(yè)，總計建筑面積達到31.3萬平方米；預(yù)計到2010年底經(jīng)營性物業(yè)面積將達到48.2萬平方米；

根據(jù)規(guī)劃，在未來5年內(nèi)陸續(xù)在國內(nèi)20個城市推出約24個商業(yè)地產(chǎn)項目；平均每年約5個項目。項目名稱總建筑面積（萬㎡）北京華平大廈7.20萬㎡昆山世茂華東商城9.00萬㎡常熟世茂4.00萬㎡世茂商都大廈0.75萬㎡小計