2012年9月南寧房地產(chǎn)市場分析報告

2023/9/172010年9月份南寧樓市報告2023/9/17目錄PartA宏觀經(jīng)濟與政策PartB一級市場分析PartC二級市場分析PartD九月市場預測PartE八月市場總結PartA宏觀經(jīng)濟與政策宏觀經(jīng)濟與政策概述：8月份全國商品房銷售面積6886萬平方米，同比下降10.1%，環(huán)比上漲6.5%；房屋銷售價格同比上漲9.3%，但漲幅連續(xù)四個月回落，環(huán)比與上月持平：央行重申繼續(xù)執(zhí)行適度寬松貨幣政策

。2023/9/17國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份全國商品房銷售面積6886萬平方米，同比下降10.1%，環(huán)比上漲6.5%；房屋銷售價格同比上漲9.3%，但漲幅連續(xù)四個月回落，環(huán)比與上月持平。

8月份全國70大中城市房屋成交量和成交價格反彈勢頭明顯。房地產(chǎn)經(jīng)濟指標解讀點評：8月份銷售量價環(huán)比上漲，市場出現(xiàn)反彈勢頭，9、10月份銷售前景大好，政策調控未達到預期水平，新政實際執(zhí)行力破綻凸顯，而政府調控地產(chǎn)決心不減，兩者博弈程度升溫，房地產(chǎn)市場二次調控或將迫近。2023/9/17

9月20日，住建部和銀監(jiān)會已經(jīng)組成聯(lián)合檢查組將對北京、上海、

廣州、深圳、三亞、南京、杭州和廈門這八個城市二套房貸政策的落實執(zhí)行情況進行檢查，國慶長假后，這次對于二套房貸的專項檢查結果將向國務院匯報。

點評：幾部委持續(xù)對房地產(chǎn)市場的檢查調研預計是為今后的調控進行政策儲備。若今年旺季房價未能按照國家調控預期，新的調控政策或將分批出臺。

地產(chǎn)政策觀察一住建部和銀監(jiān)會檢查二套房房貸政策執(zhí)行情況2023/9/17由于今年新增商品房供應集中在下半年，房地產(chǎn)市場的供應非常充足，今年下半年和明年上半年國內樓市供求失衡的局面會有很大程度的改善。同時5月至8月份本來要開盤銷售的樓盤延期開盤銷售，加劇了后期銷售的壓力?？梢灶A見，未來房地產(chǎn)市場供應將持續(xù)放大，開發(fā)商競爭壓力加大，紛紛搶跑市場，盡快走貨。點評：房地產(chǎn)市場即將迎來“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季，同時受到銷售壓力的影響，供應量必將有所增加，同時房地產(chǎn)市場9月份成交量可能繼續(xù)回暖。開發(fā)商方面也將盡可能的把握機會加大促銷力度，爭取銷量以緩解銷售壓力。地產(chǎn)政策觀察二下半年房地產(chǎn)供應充足，有望扭轉上半年的供求失衡2023/9/17南寧部分路段重新"打扮"大學路將現(xiàn)美麗花籬景

；五象大道有望年底全線通車，或將引起城市格局巨變；南湖—竹排沖連通明渠工程有望在9月底基本完工

。地方動態(tài)掃描2023/9/17傳統(tǒng)銷售旺季到來，下半年供應量放量，市場面臨繼續(xù)回暖趨勢，8月份70中大城市成交量價反彈，未達到新政調控預期，兩者博弈深化，目前住建部和銀監(jiān)會組織二套房調研，為新的調控政策出臺做準備；70中大城市價格統(tǒng)計方法將做調整，為更科學、客觀反映真實價格；下階段我國要繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策。報告顯示出未來市場加息的預期不大，或者將實行不對稱加息，以維持貨幣政策的寬松；9月8日，南寧市正式啟動街道綠地黃土裸露綜合整治（三期）工程，南寧市對部分路段重新進行道路綠地整治，不段完善綠城南寧的交通及環(huán)境配套，提升南寧人居環(huán)境。

小結PartB一級市場分析本月土地市場較為活躍，雖然無地塊拍賣，但有6宗住宅類用地推出。其中部分地塊有配建拆遷安置房的要求。歷月土地推出情況2009年9月-2010年9月南寧市土地推出量走勢圖示(總建筑面積萬㎡)9月份土地市場推出564.169畝土地，共約138.05萬㎡?，F(xiàn)市場呈現(xiàn)回暖跡象，估計未來土地推出量將會有所增加。9月份新推土地掃描占地面積：98.914畝容積率：＞3.0且≤4.0掛牌起始價：

305萬元/畝其它要求：商業(yè)建筑面積比例控制在10%-15%以內，若臨街作為商業(yè)，多層及高層裙房退離道路不少于10米。住宅套型建筑面積90平方米以下應占住宅總面積的70%以上，住宅布局應滿足日照要求。按照項目住宅總面積5%的比例配建公共租賃住房，每套公共租賃住房建筑面積控制在60㎡以內，但不少于50㎡。公共租賃住房經(jīng)竣工驗收合格后，無償移交給市住房局。占地面積：112.913畝容積率：＞3.0且≤3.5掛牌起始價：

150萬元/畝其它要求：住宅建筑面積占總建筑面積的比例不小于90%，商業(yè)建筑面積占總建筑面積的比例為5%-10%。沿街若作商業(yè)，退距應不少于10米。配建9班幼兒園一所。項目建設應滿足《廣西綠色建筑示范小區(qū)技術條件》的要求。占地面積：66.930畝容積率：＞1.5且≤2.0掛牌起始價：

372萬元/畝其它要求：套型建筑面積在90平方米以下住宅建筑面積占總住宅建筑面積不少于70%，其中套型建筑面積在90平方米以下的不少于624套，若項目未達到容積率高限要求，則上述指標相應調整。項目建設應滿足《國務院關于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》、《建設部關于落實〈國務院關于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知〉的實施方案》、《南寧市人民政府關于印發(fā)〈南寧市節(jié)能減排實施方案〉的通知》（南府發(fā)【2008】12號）的文件精神和《南寧市綠色建筑示范小區(qū)技術條件》的要求9月份新推土地掃描占地面積：97.222畝容積率：＞3.2且≤4.0掛牌起始價：

47萬元/畝（凈收益）其它要求：項目總用地范圍內拆遷補償安置工作完成并拆為凈地后，競得人無償將0303960、0303961兩宗地移交給南寧市土地儲備中心，住宅建筑面積占計容積率總建筑面積的比例不小于85％、批發(fā)零售建筑面積占計容積率總建筑面積的比例為5％－15％；住宅商品房項目中套型建筑面積90平方米以下住房面積，必須達到住宅開發(fā)建設總面積的70%以上。

占地面積：111.058畝容積率：＞3.0且≤4.0掛牌起始價：

334萬元/畝其它要求：項目批發(fā)零售用途建筑面積占總建筑面積的比例控制在3%以內，住宿餐飲用途建筑面積占總建筑面積比例為10%-15%，其余為城鎮(zhèn)住宅。公共設施配建要求：幼兒園一處（9個班），占地不少于3240平方米，建筑面積不少于1890平方米。建筑高度控制要求為不大于54米。

占地面積：87.406畝容積率：＞3.5且≤4.05

掛牌起始價：

141萬元/畝其它要求：建筑高度控制要求為不大于100米，沿江邊道路邊線進深50米范圍，高度控制在60米以內。住宅商品房項目中套型建筑面積90平米以下住房面積，必須達到住宅開發(fā)建設總面積的70%以上。商業(yè)建筑面積在5%-10%以內。本項目須承擔165540平方米的拆遷安置房，按1860元/平方米定向銷售被征地拆遷農(nóng)民，商業(yè)鋪面和按安置戶數(shù)1：1比例建設的停車泊位須按照成本價向政府指定的對象銷售，整個項目房屋平均的銷售價格不超過每平米建安成本價和樓面地價之和面積較大本次推出住宅類用地面積較大，面積區(qū)間66.93-112.913畝。分布廣新推住宅類土地在青秀區(qū)、良慶區(qū)、江南區(qū)與興寧區(qū)均有分布。屬性復雜、附帶條件多新推地塊除GC2010-012地塊外，其他均有回遷安置房、租賃房或幼兒園等配套的要求。其中GC2010-096地塊屬于危舊房改造項目用地，該地塊的開發(fā)還需承擔拆遷工作及所產(chǎn)生的費用。9月份新推土地點評土地成交量和總建筑面積走勢分析2009年9月-2010年9月南寧市土地成交量和總建筑面積走勢圖示8月份有一宗大面積地塊流拍。9月份無土地成交。小結在土地成交方面，本月無土地成交。本周新推6塊住宅類用地，其中部分地塊要求配建回遷安置房、公共租賃住房與幼兒園等配套設施。從之前開發(fā)商對于此類地塊的態(tài)度來看，顯得較為謹慎。GC2010-012、038地塊競買申請人需提交綠色建筑示范小區(qū)項目建筑設計文件，建筑設計文件通過評審合格后方可取得土地競買人資格。此規(guī)定或預示政府對項目各方面指標將會更加重視，環(huán)保、科技或許是未來項目發(fā)展趨勢。PartC二級市場分析PartC.2南寧市9月份開盤項目概述南寧市9月份開盤項目概述：

9月份南寧市開盤樓盤推出量保守統(tǒng)計約33.7萬㎡，成交率約80%；本月青秀區(qū)和興寧區(qū)是新推貨量的主要區(qū)域，其中山水綠城、榮和大地、匯東星城、金源·橘子郡、聯(lián)發(fā)尚品新推出量較大。2023/9/17歷月開盤及加推樓盤推銷量走勢分析9月開盤推出量較上月大幅上漲9月，共有16個樓盤開盤推出住宅物業(yè)，推出面積約33.7萬㎡，同比增長108%。9月，銷售面積與推出面積比例為1：0.8，總體去化率較好。數(shù)據(jù)來源：寶創(chuàng)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計以當天開盤或加推情況為準2009年9月-2010年9月開盤及加推項目推售面積圖示（㎡）2023/9/179月份各片區(qū)開盤及加推樓盤成交情況青秀區(qū)推量居首位青秀區(qū)與其他區(qū)域相比，推出量較大，占比約41%；良慶區(qū)本月無項目開盤。2010年9月各城區(qū)開盤及加推項目推售面積圖示（㎡）數(shù)據(jù)來源：寶創(chuàng)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計以當天開盤或加推情況為準2023/9/179月份開盤及加推樓盤推售比例情況榮和集團南寧兩項目推量最大9月開盤項目中，榮和山水綠城和榮和大地推量較大。另外匯東星城、聯(lián)發(fā)尚品、金源橘子郡等項目本月推量也較大，推出量在200套以上。數(shù)據(jù)來源：寶創(chuàng)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計以當天開盤或加推情況為準PartC.3市場熱點聚焦市場熱點聚焦概述：“金九銀十”是一個在年度中具有重要意義的銷售季節(jié)，5-8月的市場冷清期之后，9月市場開始活躍起來。樓盤活動時間表項目名稱活動時間活動內容保利·山水怡城9月17日保利集團將在南寧五象廣場舉辦《弟子規(guī)》萬人齊誦及中秋晚會共慶中秋紅日江景9月17日9月17日晚，紅日江景“中秋花月夜業(yè)主答謝會”將在紅日江景售樓部盛情啟幕云星·城市春天9月17日感恩都安、感恩大化、感恩大新文藝匯演分別在都安文體廣場、大化銅鼓廣場、大新德天廣場舉行，瀚林華府9月17日花好月圓樂迎中秋”9月17日晚瀚林華府、瀚林雅筑濃情舉辦2010瀚林業(yè)主迎中秋歡樂總動員聯(lián)誼會，活動地點將設在瀚林華府瀚林雅筑榮和·娛人碼頭9月17日9月17日晚舉行中秋賞月游園活動澳門街9月18日9月18日盛大開盤開盤當日不僅有美食冷聚餐，精彩表演，還有精美禮品贈送。天域·香格里拉9月18日9月18日舉行中秋業(yè)主聯(lián)誼，盛邀全城賞月、收禮、歌舞水岸都市9月18日9月18日19:30售樓部旁濱江小廣場精彩熱烈節(jié)目、團圓驚喜抽獎、合家歡游園維也納森林9月18日9月18日晚上20:00維也納森林小區(qū)英雄廣場舉行中秋活動中房·翡翠園9月18日2010年中房·翡翠園“月圓中秋情滿翡翠園”聯(lián)誼晚會18日晚濃情獻禮大嘉匯·東城9月19日9月19日晚中秋業(yè)主聯(lián)誼會，老業(yè)主、預約客戶到場既有禮物；聯(lián)誼會精彩歌舞表演助興，更多驚喜好禮現(xiàn)場派送。云星·城市春天9月21日9月21日晚，一場名為“喜迎團圓歡賞精彩”的業(yè)主聯(lián)誼會在云星?城市春天舉行小結中秋前后，多臺晚會同城上演，9月樓市顯得分外熱鬧。本月舉行聯(lián)歡晚會的項目以銷售時間較長的樓盤為主，其業(yè)主積累量多，良好的客戶關系維護有利于后續(xù)市場的銷售。PartD十月市場預測十月市場預測概述：十月份依然延續(xù)9月熱度，各片區(qū)均有不同程度新物業(yè)推售，市場回暖跡象明顯。十月份，青秀區(qū)和西鄉(xiāng)塘區(qū)放量較大，其他片區(qū)較為穩(wěn)定。2023/9/1710月取得預售證及持續(xù)預約項目數(shù)據(jù)來源：南寧市房產(chǎn)局9月獲預售證項目項目名稱預售面積（㎡）套數(shù)預計價格（元/㎡）凱悅國際111976.351329000云星·錢隆天下12515.2915311000聯(lián)發(fā)尚品12942.181405000民發(fā)·大觀天下38759.062558500天域·香格里拉36698.367216500匯東星城43524.281055600持續(xù)預約項目項目名稱預計價格（元/㎡）報版信息華亨·邕江御景700040-45㎡1+1持續(xù)預約西建·水岸華府7500預約推售5#26-80㎡精裝物業(yè)，預約享受額外99*99*99折天域·香格里拉6500預約推售公寓，物業(yè)類型涵蓋單間、一房、兩房，面積區(qū)間37-90㎡八桂綠城600045-130㎡戶型、預約500抵2萬紅日江山5500預約推售75-126㎡物業(yè)

錦秀豪庭6800預約推售89.5-140㎡物業(yè)

騁望·怡璟灣6000預約升級，開放樣板房維也納森林7200推售83-125㎡物業(yè)，預約金2000抵2萬10月份即將推售樓盤預測所屬區(qū)域項目名稱預計推量（套）預計價格（元/㎡）預計開盤時間青秀區(qū)凱悅國際132900010月中旬云星·錢隆天下1531100010月下旬聯(lián)發(fā)尚品140——10月中旬民發(fā)·大觀天下255850010月上旬維也納森林約150720010月下旬合計——約830套————江南區(qū)匯東星城105560010月下旬八桂綠城·云頂印象100600010月中旬合計——205————西鄉(xiāng)塘區(qū)華亨·邕江御景月80700010月中旬天域·香格里拉約120650010月中旬錦秀豪庭120680010月中旬紅日江山180550010月下旬騁望·怡