百仁板塊投資分析報(bào)告

成都城西區(qū)域投資分析匯報(bào)

金沙百仁公園板塊百仁板塊投資分析報(bào)告第1頁(yè)土地一級(jí)開發(fā)中權(quán)利主體與權(quán)屬關(guān)系政府一級(jí)開發(fā)主體二級(jí)開發(fā)單位土地全部權(quán)土地一級(jí)開發(fā)權(quán)（受限土地使用權(quán)）土地使用權(quán)熟地出讓生地出讓幫助服務(wù)收回權(quán)利主體權(quán)屬百仁板塊投資分析報(bào)告第2頁(yè)

目錄政策規(guī)劃環(huán)境分析板塊基礎(chǔ)條件分析住宅市場(chǎng)研究分析區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域投資開發(fā)提議百仁板塊投資分析報(bào)告第3頁(yè)第一部分政策規(guī)劃環(huán)境分析百仁板塊投資分析報(bào)告第4頁(yè)Ⅰ政策規(guī)劃環(huán)境分析一、政策層面二、規(guī)劃層面百仁板塊投資分析報(bào)告第5頁(yè)一、政策層面百仁板塊投資分析報(bào)告第6頁(yè)成都城市土地開發(fā)規(guī)劃體系是實(shí)施土地開發(fā)依據(jù)成都城市規(guī)劃綱要城市總體規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃協(xié)調(diào)土地利用年度計(jì)劃成都城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃宏觀層面：對(duì)城市未來發(fā)展起著控制和引導(dǎo)作用微觀層面：決定著土地開發(fā)區(qū)域、布局、規(guī)模、質(zhì)量和開發(fā)內(nèi)容百仁板塊投資分析報(bào)告第7頁(yè)成城市城市規(guī)劃在城市建設(shè)中起到引導(dǎo)和調(diào)控作用城市總體規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃土地利用性質(zhì)及強(qiáng)度等控制要求；道路交通設(shè)施；工程管線；管理要求。用于指導(dǎo)各項(xiàng)建筑和工程設(shè)施設(shè)計(jì)和施工，包含區(qū)域空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，布置總平面圖；道路交通、綠地系統(tǒng)、工程管線、豎向等規(guī)劃設(shè)計(jì)；估算工程量、拆遷量和總造價(jià)協(xié)調(diào)年度土地供給計(jì)劃城市性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)與策略；規(guī)模；空間布局與城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展；新城發(fā)展；中心城調(diào)整優(yōu)化；各專題規(guī)劃；近期發(fā)展與建設(shè)；規(guī)劃實(shí)施年度土地貯備開發(fā)計(jì)劃先由區(qū)縣政府、部門或單位提出申請(qǐng)，上報(bào)國(guó)土局百仁板塊投資分析報(bào)告第8頁(yè)成城市土地貯備機(jī)構(gòu)和政府土地行政主管部門授權(quán)委托土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)，共同開展土地一級(jí)開發(fā)，將土地開發(fā)為熟地后，以公開方式向社會(huì)供給（年1月以后）。模式一：土地貯備機(jī)組成立之初，貯備機(jī)構(gòu)不但作為開發(fā)主體，而且要負(fù)責(zé)籌資和詳細(xì)實(shí)施。模式二：貯備機(jī)構(gòu)和土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)共同參加，并以后者為主開展一級(jí)開發(fā)。除了政府貯備機(jī)構(gòu)和市政府確定土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)外，其余土地一級(jí)開發(fā)主體必須經(jīng)過招標(biāo)方式獲取土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)權(quán)。不論土地一級(jí)開發(fā)主體是誰，都要按照政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場(chǎng)化運(yùn)作方式，開展一級(jí)開發(fā)工作，完成一級(jí)開發(fā)后土地交由政府進(jìn)入市場(chǎng)公開交易。百仁板塊投資分析報(bào)告第9頁(yè)城中村改造

城中村改造包括政府、業(yè)主與改造單位三方利益，其中政府代表是公共利益，其它兩方代表各自利益，城中村改造實(shí)質(zhì)是調(diào)整三者之間相互關(guān)系以到達(dá)利益均衡。詳細(xì)到改造項(xiàng)目來說，政府不再是籠統(tǒng)、抽象，而是詳細(xì)為市政府、區(qū)政府、街道辦（當(dāng)然也包含對(duì)應(yīng)各級(jí)業(yè)務(wù)主管部門），相互之間有各自利益；詳細(xì)到城中村來說，業(yè)主包含城中村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民個(gè)體，而且集體經(jīng)濟(jì)組織還是個(gè)體村民群體利益代表，這一點(diǎn)與普通居住區(qū)分散小業(yè)主大不相同；改造單位是指取得改造權(quán)權(quán)利主體，普通情況下應(yīng)為房地產(chǎn)開發(fā)商，在特殊情況下政府和業(yè)主也能夠充當(dāng)改造單位。百仁板塊投資分析報(bào)告第10頁(yè)成城市建委針對(duì)成城市中心城區(qū)城中村改造總體實(shí)施方案已編制完成，市政府已審批經(jīng)過，包含：龍?zhí)端?、青龍?chǎng)、賴家店、黃田壩、百仁、琉璃場(chǎng)、天回、洞子口、機(jī)投、金花、簇橋等12個(gè)城中村改造工作。這些城中村將按城市規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)，全方面融入城市。12個(gè)城中村改造是一村一策，針對(duì)不一樣情況有不一樣方案。改造工程將按規(guī)劃對(duì)城中村土地進(jìn)行拆遷、整理等。而整理出來土地，如屬于市政公共用地，按規(guī)劃建設(shè)，如屬于開發(fā)地塊，則將進(jìn)入土地拍賣市場(chǎng)進(jìn)行交易，由開發(fā)商開發(fā)建設(shè)。百仁板塊投資分析報(bào)告第11頁(yè)二、規(guī)劃層面百仁板塊投資分析報(bào)告第12頁(yè)依據(jù)我們對(duì)青羊區(qū)總體規(guī)劃了解，當(dāng)前政府已經(jīng)明確百仁公園區(qū)域被市土地整理中心征用，擬規(guī)劃居住區(qū)建筑面積范圍，主要用于修建安置房屋以安置市中心區(qū)拆遷居民和適當(dāng)建設(shè)定量商品房開發(fā)以滿足新購(gòu)房需求。198百仁區(qū)域總體規(guī)劃圖百仁板塊投資分析報(bào)告第13頁(yè)政府希望是用8至?xí)r間，使得百仁項(xiàng)目成為青羊區(qū)蘇坡組團(tuán)龍頭項(xiàng)目，即以生態(tài)品質(zhì)住宅為關(guān)鍵發(fā)展目標(biāo)，來支撐房地產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)興旺發(fā)達(dá)，建立城市型生態(tài)型經(jīng)濟(jì)圈，在保持項(xiàng)目綜合環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全基礎(chǔ)上融入進(jìn)成城市金沙片區(qū)融為一體當(dāng)代化、生態(tài)化、花園式宜居綜合性小區(qū)。百仁板塊投資分析報(bào)告第14頁(yè)Ⅱ板塊基礎(chǔ)條件分析一、區(qū)域概況二、功效分區(qū)三、交通條件分析四、配套條件分析五、景觀條件分析百仁板塊投資分析報(bào)告第15頁(yè)一、區(qū)域概況百仁板塊投資分析報(bào)告第16頁(yè)百仁公園項(xiàng)目位于三環(huán)路西側(cè)、摸底河北側(cè)，總面積約2700畝，本市本輪城市總體規(guī)劃修編中定位為中心城區(qū)西北方向清水河生態(tài)保護(hù)區(qū)城市公園。市政府于10月將該公園確定為本市12個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目之一。我區(qū)擬在年內(nèi)開啟百仁片區(qū)“城中村”改造工程項(xiàng)目標(biāo)拆遷建設(shè)，按計(jì)劃將于年完成公園生態(tài)綠地、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)。該公園建成后，本市城西片區(qū)生態(tài)環(huán)境、城市形象將得到顯著提升，城市功效將得到優(yōu)化和完善。百仁板塊投資分析報(bào)告第17頁(yè)百仁公園項(xiàng)目包含公園在內(nèi)，位于成城市青羊區(qū)蘇坡街道辦事處，西三環(huán)外側(cè)，距離金沙遺址僅400米遠(yuǎn)，摸底河以北，金牛青羊相交以東、以南，總面積2732.4畝。板塊距離金沙遺址公園片區(qū)直線距離僅僅400米左右，與三環(huán)路隔路相望。百仁板塊投資分析報(bào)告第18頁(yè)二、功效分區(qū)百仁板塊投資分析報(bào)告第19頁(yè)依據(jù)當(dāng)前資料顯示，潛在板塊項(xiàng)目標(biāo)功效分區(qū)經(jīng)成城市規(guī)劃委員會(huì)同意以下（距資料）：公園面積1882.4畝；二類居住用地701.85畝；公共設(shè)施商業(yè)用地100畝；

規(guī)劃局標(biāo)準(zhǔn)同意改地塊居住指標(biāo)用地配置于整體公園內(nèi)，以形成高品質(zhì)、高尚居住氣氛，這種未來合理布局形式我們稱為棋盤式空間布局，將提升土地使用附加價(jià)值。規(guī)劃定位也就非常清楚，未來土地項(xiàng)目開發(fā)面正確市場(chǎng)為中高收入家庭住房需求，當(dāng)然我們也將考慮未來組團(tuán)新增就業(yè)人口居住、當(dāng)?shù)夭疬w安置消費(fèi)需求。百仁板塊投資分析報(bào)告第20頁(yè)三、交通條件分析百仁板塊投資分析報(bào)告第21頁(yè)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，又處于地鐵沿線輻射圈。地塊周圍形成“四路”格局，即羊西線、成灌路、沙西線與IT大道共同組成了該區(qū)域地面交通格局。東西走向地鐵二號(hào)線將穿越城市CBD區(qū)域，是成都地鐵線網(wǎng)骨干線，將經(jīng)過成都四大客運(yùn)樞紐新成都站、天府廣場(chǎng)地鐵樞紐、成都中醫(yī)藥大學(xué)地鐵站以及成灌客運(yùn)站。地鐵2號(hào)線對(duì)進(jìn)出市中心提供了極大便利。百仁板塊投資分析報(bào)告第22頁(yè)四、景觀及其配套分析百仁板塊投資分析報(bào)告第23頁(yè)生態(tài)長(zhǎng)廊托起新房住價(jià)值：摸底河從郫縣蜿蜒而來，由大量綠地、公園托起“外羊西”板塊，正在改變和引導(dǎo)著人們對(duì)環(huán)境、對(duì)區(qū)域認(rèn)知；銀行、醫(yī)院、餐飲、休閑、運(yùn)動(dòng)配套極其成熟；教育資源豐富；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)成熟:百仁板塊投資分析報(bào)告第24頁(yè)城市向西發(fā)展戰(zhàn)略加緊，使新城西生活圈氣候成熟。本區(qū)域即將進(jìn)入新城市改造和新區(qū)建設(shè)時(shí)期，給項(xiàng)目開發(fā)帶來順勢(shì)開啟再一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)。大規(guī)模居住區(qū)建設(shè)必將促進(jìn)政府市政配套、公共交通系統(tǒng)等公共設(shè)施跟進(jìn)；成都商品房整體銷售態(tài)勢(shì)處于回暖階段，并時(shí)逢宏觀政策勉勵(lì)中小戶型開發(fā)建設(shè)，對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)有良好促進(jìn)作用。成都其它同類型板塊土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入價(jià)格上升通道，經(jīng)過一系列拉動(dòng)內(nèi)需再次開啟以及保值增值利益驅(qū)動(dòng)，刺激持幣觀望者、投資型買家信心正在增強(qiáng)，地產(chǎn)開發(fā)投資額在未來2年內(nèi)會(huì)得到比較大釋放。小結(jié)百仁板塊投資分析報(bào)告第25頁(yè)Ⅲ土地市場(chǎng)研究分析一、土地市場(chǎng)研究百仁板塊投資分析報(bào)告第26頁(yè)

當(dāng)前羊西線板塊內(nèi)可開發(fā)土地已殆盡，在方圓約2公里區(qū)域內(nèi)可開發(fā)剩下土地已幾乎沒有，經(jīng)過拆遷或置換騰出土地寥寥可數(shù)，土地資源非常稀缺。不過，將羊西線片區(qū)樓盤供給現(xiàn)實(shí)狀況和購(gòu)房需求對(duì)比，能夠看出，一環(huán)至二環(huán)之間幾乎沒有新樓盤在售，所以，購(gòu)房者對(duì)羊西線二環(huán)到三環(huán)附近房屋需求已經(jīng)到了很迫切程度。百仁板塊投資分析報(bào)告第27頁(yè)周圍一級(jí)土地市場(chǎng)掛牌取得市場(chǎng)價(jià)格為(——年期間)百仁板塊投資分析報(bào)告第28頁(yè)中小地產(chǎn)企業(yè)面臨著更嚴(yán)峻形勢(shì)土地價(jià)格預(yù)計(jì)已出現(xiàn)深度調(diào)整地根緊縮，發(fā)展商賴以生存空間面臨考驗(yàn)當(dāng)前所掛牌土地在百仁板塊區(qū)域范圍內(nèi)都有一個(gè)顯著特點(diǎn)：土地規(guī)模不大，容積率大、建筑密度大建筑產(chǎn)品未來規(guī)劃均為中級(jí)住宅產(chǎn)品為主，這與當(dāng)前我們所關(guān)注百仁板塊有顯著差異性。百仁項(xiàng)目土地規(guī)劃擁有顯著優(yōu)勢(shì)！土地市場(chǎng)尋商機(jī)百仁板塊投資分析報(bào)告第29頁(yè)區(qū)域土地成本漲跌幅度較大，地價(jià)處于非正常水平，出讓價(jià)格還未歸理性同時(shí)區(qū)域推出地塊體量一直保持較低值所以上述兩原因共同制約反而提升了開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐門檻和資金投入增加了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

城西顯貴氣土地價(jià)格發(fā)展走向百仁板塊投資分析報(bào)告第30頁(yè)Ⅳ區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)一、板塊現(xiàn)實(shí)狀況結(jié)論二、板塊樓市分析百仁板塊投資分析報(bào)告第31頁(yè)一、板塊現(xiàn)實(shí)狀況結(jié)論百仁板塊投資分析報(bào)告第32頁(yè)百仁板塊投資分析報(bào)告第33頁(yè)項(xiàng)目關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)10個(gè)樓盤，總開發(fā)量為347.86萬平米，容積率以3-5為主；綠化率以25%-35%為主。整個(gè)板塊結(jié)構(gòu)中未來對(duì)百仁項(xiàng)目沖擊最大是華僑城項(xiàng)目。不過，百仁項(xiàng)目本身也有比較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)特征。百仁項(xiàng)目比起當(dāng)前項(xiàng)目來說還是有一定前瞻優(yōu)勢(shì)：包含包括到與政府土地整理合作，土地本身區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及整體容積率低，能形成較為滿意搞品質(zhì)項(xiàng)目標(biāo)終極規(guī)劃基礎(chǔ)。百仁板塊投資分析報(bào)告第34頁(yè)二、板塊樓市分析百仁板塊投資分析報(bào)告第35頁(yè)該板塊二級(jí)市場(chǎng)當(dāng)前銷售特征表現(xiàn)在：百仁板塊投資分析報(bào)告第36頁(yè)成都六城區(qū)政府公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)、專業(yè)人士及私營(yíng)企業(yè)主成都周圍縣區(qū)及省內(nèi)渴望改進(jìn)居住環(huán)境而選擇在羊西線定居客戶關(guān)鍵客戶60-80%主要客戶20-30%游離客戶10-20%看好區(qū)域未來發(fā)展前景當(dāng)?shù)?、異地投資客客戶定位界定：區(qū)內(nèi)現(xiàn)有項(xiàng)目標(biāo)主流購(gòu)置客戶群；起源：主要來自成都六城區(qū)，部分來自外地；職業(yè)：中高層管理者、私企業(yè)主、白領(lǐng)、公務(wù)員等；年紀(jì)：25－45歲；收入：家庭年收入在10萬左右。置業(yè)特征：重視居住環(huán)境高性價(jià)比產(chǎn)品為主。（首次或二次置業(yè)）起源：其它省內(nèi)人群及省外人群；職業(yè)：私企業(yè)主、公務(wù)員等；年紀(jì)：35－55歲；收入：家庭年收入在15萬以上。置業(yè)特征：重視居住環(huán)境高品質(zhì)產(chǎn)品。（屢次置業(yè)）客戶起源百仁板塊投資分析報(bào)告第37頁(yè)追求低密度產(chǎn)品舒適度中高收入消費(fèi)群體將是當(dāng)?shù)貕K以后開發(fā)重點(diǎn)滿足該區(qū)域主流土地開發(fā)需求為二級(jí)實(shí)力開發(fā)企業(yè)量身打造百仁板塊投資分析報(bào)告第38頁(yè)Ⅴ區(qū)域投資開發(fā)提議一、支持原因二、需處理原因三、投資淺析百仁板塊投資分析報(bào)告第39頁(yè)一、支持原因百仁板塊投資分析報(bào)告第40頁(yè)成城市城市城西發(fā)展戰(zhàn)略以羊犀立交為界“向西發(fā)展，適度向南”，全方面向西發(fā)展，形成多功效組團(tuán)塊狀發(fā)展模式；當(dāng)前城中村項(xiàng)目一系列舊城改造項(xiàng)目標(biāo)實(shí)施,對(duì)成都含有“脫胎換骨”深刻意義。更多資本涌入成都,城市范圍以更加快速度向郊區(qū)延伸,新“城中村”在二環(huán)路周圍及外圍出現(xiàn)了。成都決定開啟新一輪“城中村”改造工作,計(jì)劃用5年時(shí)間完成。毫無疑問,在12個(gè)“城中村”舊貌換新顏之后,迎來將是成都居住文明深入提升。高檔住宅抗跌性強(qiáng)，中低級(jí)住宅價(jià)格微挫。高檔住宅將是年另一個(gè)亮點(diǎn)，尤其是獨(dú)棟別墅，因?yàn)槠湎∪毙?，以及市?chǎng)不景氣造成開工量降低，獨(dú)棟別墅市場(chǎng)新增供給量處于平穩(wěn)狀態(tài)或者略有下降，依舊是銷售很好產(chǎn)品，價(jià)格回調(diào)壓力較小。百仁公園項(xiàng)目具備了極好土地資源價(jià)值，未來中高級(jí)住宅產(chǎn)品關(guān)鍵打造區(qū)。百仁板塊投資分析報(bào)告第41頁(yè)二、需處理原因百仁板塊投資分析報(bào)告第42頁(yè)本項(xiàng)目因?yàn)橐?guī)模大，我們預(yù)計(jì)在三到四年左右時(shí)間整理完成，為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，不過為了整個(gè)資本金快速回籠，需要集中一切財(cái)力集中整理其中一塊，而且力爭(zhēng)在第一年末內(nèi)進(jìn)行出讓，在第二年初實(shí)現(xiàn)土地掛牌銷售，這一系列工作需要細(xì)致而緊密思索與分析，而且巧妙利用金融杠桿資源才能發(fā)揮更大經(jīng)濟(jì)效益。整個(gè)市場(chǎng)需求面正在回歸理性，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)投資增速減緩，需求同比銳減，新房及二手房?jī)r(jià)格增幅回落，部分項(xiàng)目深度調(diào)整，房租價(jià)格回落，土地市場(chǎng)依然冷清，開發(fā)商土地購(gòu)置熱情顯著下降。這些也需要我們愈加重視現(xiàn)金流，節(jié)約成本，提升土地前期整理性價(jià)比，我們也處于利用市場(chǎng)調(diào)整大好機(jī)見面前，經(jīng)過百仁項(xiàng)目擴(kuò)大我們市場(chǎng)份額。百仁板塊投資分析報(bào)告第43頁(yè)三、投資淺析百仁板塊投資分析報(bào)告第44頁(yè)經(jīng)過成本法對(duì)未來幾年成城市土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)定，和確定土地可出讓面積估算，計(jì)算出土地總價(jià)值，再結(jié)合成本，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)收益測(cè)算。前提條件是估算未來幾年房?jī)r(jià)、未來幾年土地價(jià)格、土地整理面積、土地整理成本等。從所取得資料我們初步能夠判斷，項(xiàng)目?jī)舫杀驹?00—220萬/畝左右（當(dāng)前該區(qū)域地塊最低平均價(jià)為280萬/畝,于龍湖所拿地塊），項(xiàng)目平均容積率為3，樓面單價(jià)為1000元/m2左右，按照現(xiàn)在市場(chǎng)土地走向及當(dāng)前周圍區(qū)域在售樓盤價(jià)格走勢(shì)來說，百仁土地成本還是相對(duì)較低，投資