項(xiàng)目前期可行性研究

中南集團(tuán)青島李滄四地塊

市場調(diào)研及可行性分析匯報(bào)謹(jǐn)呈：中南控股集團(tuán)有限企業(yè)項(xiàng)目前期可行性研究第1頁匯報(bào)提要STRUCTURE1項(xiàng)目本體介紹2青島與李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境分析3青島商業(yè)格局掃描4青島房地產(chǎn)市場研究5項(xiàng)目優(yōu)劣與可行性提議項(xiàng)目前期可行性研究第2頁本體條件分析3項(xiàng)目地塊1項(xiàng)目地塊2項(xiàng)目地塊3項(xiàng)目地塊4項(xiàng)目前期可行性研究第3頁當(dāng)?shù)貕K位于李滄與城陽交界處，屬于城市邊緣區(qū)，地塊內(nèi)配套缺失，城市意向較差；地塊包括3個(gè)行政村，占地約1600畝地塊1內(nèi)內(nèi)包括三個(gè)行政村：桃園、上王埠和東王埠，總占地約1600畝。地塊內(nèi)市政配套和生活配套缺失，整個(gè)地塊城市意向較差。308國道青銀高速區(qū)域地塊占地行政區(qū)青島李滄地塊11600畝上王埠、東王埠、桃園桃園東王埠上王埠青銀高速東側(cè)308國道西側(cè)青銀和308國道之間區(qū)位條件項(xiàng)目前期可行性研究第4頁當(dāng)?shù)貕K含有良好交通資源，通達(dá)性好，但現(xiàn)實(shí)狀況進(jìn)入性差；地塊中308國道有7條公交線路通往李滄和青島市區(qū)通達(dá)性從地塊現(xiàn)實(shí)狀況圖看，308國道和青銀高速南北貫通地塊，所以地塊交通資源非常強(qiáng)勢。308國道車流量巨大，早晨下午高峰期時(shí)，堵車現(xiàn)象較嚴(yán)重。進(jìn)入性從地塊現(xiàn)實(shí)狀況看，青銀高速在當(dāng)?shù)乜靸?nèi)沒有出口（出口在下王埠），而且308國道與兩側(cè)地塊也沒有正式接口。308國道東側(cè)有幾個(gè)村里開小出口與308國道相接，但都屬于非法道路，而且道路級別較低。公交國道308有開往李滄市區(qū)公車線路7條分別為：9，103，106，109，111，129，371地塊內(nèi)與308國道出口交通條件金水路308國道青銀高速桃園東王埠上王埠出口1出口2高速出口308國道立交下王埠項(xiàng)目前期可行性研究第5頁地塊規(guī)模較大，總占地1600畝；但內(nèi)部被308國道和青銀高速分割開，整體性受到影響地塊四至：東西向以山體為界，南北向以村邊界為界地塊包括土地包括上王埠、東王埠和桃園三個(gè)行政村土地，總占地約1600畝，經(jīng)典大盤。308國道和青銀高速由南至北貫通地塊，造成地塊整體性受到一定影響。地塊規(guī)模308國道青銀高速桃園東王埠上王埠308國道青銀高速項(xiàng)目前期可行性研究第6頁地塊現(xiàn)實(shí)狀況：夾在308國道和青銀高速中間地塊南部和東北部是村莊聚集區(qū)，以平房為主。地塊中部以湖和磚廠為主。308國道西側(cè)以農(nóng)用地為主，但有部分建筑存在。青銀高速東側(cè)則是以自然坡地為主。地塊內(nèi)部現(xiàn)實(shí)狀況以村莊和洼地為主，權(quán)屬歸于上王埠、東王埠和桃園地塊內(nèi)部現(xiàn)實(shí)狀況308國道青銀高速桃園東王埠上王埠磚廠308國道西側(cè)地塊現(xiàn)實(shí)狀況村莊湖面村莊項(xiàng)目前期可行性研究第7頁地塊地形：地塊整體地勢是東西高，中間低。東西兩側(cè)是山體自然延伸。而中間地塊是洼地，與旁邊城市主干道（308國道）路基有30-50米落差。地塊東西邊界是山體自然延伸，地塊中間地塊是洼地地塊內(nèi)部地形308國道青銀高速桃園東王埠上王埠地塊西側(cè)山體延伸地塊東側(cè)山體延伸地塊中部洼地項(xiàng)目前期可行性研究第8頁西側(cè)308國道堵車現(xiàn)象嚴(yán)重；中部磚廠和湖面環(huán)境較差；東側(cè)山體延伸有限，給東側(cè)地塊形成很重壓迫感西側(cè)308國道堵車現(xiàn)象嚴(yán)重（尤其是上下班高峰期）中部磚廠環(huán)境較差，而且與其相鄰湖岸也需要治理。東側(cè)山體山勢險(xiǎn)峻，而且山體延伸有限，與其鄰近地塊壓迫感強(qiáng)烈。地塊內(nèi)部限制308國道青銀高速桃園東王埠上王埠項(xiàng)目前期可行性研究第9頁地塊所在區(qū)域?qū)儆诔鞘羞吘墔^(qū)，各種生活配套資源都很缺乏現(xiàn)實(shí)狀況商業(yè)設(shè)施：地塊本身沒有什么大型商業(yè)設(shè)施。僅以菜市場和路邊餐館（308國道）為主。周圍現(xiàn)實(shí)狀況教育配套設(shè)施：王埠小學(xué)青島61中學(xué)地塊距最近市級商圈——李滄商圈直線距離約為3.5公里，車行時(shí)間約10分鐘。公共交通較為方便。地塊外部配套李滄商圈61中王埠小學(xué)桃園上王埠東王埠308國道青銀高速地塊內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目前期可行性研究第10頁沿著青銀高速，地塊周圍區(qū)域已經(jīng)有若干大盤，未來將對當(dāng)?shù)貕K產(chǎn)生直接競爭區(qū)域內(nèi)樓盤現(xiàn)實(shí)狀況：區(qū)域內(nèi)主要樓盤都是以小高層和高層為主市區(qū)客戶抵達(dá)當(dāng)?shù)乜炻窂剑菏袇^(qū)客戶主要是經(jīng)過308國道和青銀高速抵達(dá)本區(qū)域區(qū)域競爭：地塊北部約5分鐘車程天泰城（現(xiàn)階段以小高層為主）后續(xù)還有6000戶供給量。地塊南部緊鄰百通馨園（尾盤、多層和小高層）和偉東幸福之城（建面140萬平米高層、小高層）將直接截流市區(qū)流出方向客戶。位于青銀高速和金水路相接理想之城（洋房、小高層和高層）后續(xù)存量也在186萬平米（建面）地塊外部區(qū)域天泰城308國道青銀高速偉東.幸福之城百通馨園綠城.理想之城市區(qū)方向項(xiàng)目前期可行性研究第11頁盤點(diǎn)地塊規(guī)模較大，但交通要道308國道和青銀高速分割減弱了規(guī)模優(yōu)勢。以水景（湖水）和山景為主景觀資源。東側(cè)山勢險(xiǎn)峻，山體延伸山坡較短，對地塊有壓迫感。湖位于地塊中部，能夠打造為關(guān)鍵景觀。城市郊區(qū)，周圍配套設(shè)施資源匱乏規(guī)模自然資源配套設(shè)施青銀高速、308國道貫通地塊，通達(dá)性很好，拉近了和城市中心距離，但地塊進(jìn)入性較差。交通條件區(qū)域認(rèn)知區(qū)域認(rèn)知度較高，與市區(qū)交通聯(lián)絡(luò)便利。地塊周圍大規(guī)模競爭樓盤多且產(chǎn)品力高。項(xiàng)目前期可行性研究第12頁本體條件分析13項(xiàng)目地塊1項(xiàng)目地塊2項(xiàng)目地塊3項(xiàng)目地塊4項(xiàng)目前期可行性研究第13頁地塊2地處李滄區(qū)東部，九水路南側(cè)，隸屬城市蔓延區(qū)，含有初步城鎮(zhèn)意向；地塊包括5個(gè)行政村，占地約1000畝地塊2位于李滄東部（青銀高速以東），地塊內(nèi)內(nèi)包括五個(gè)行政村：蘇家、莊子、劉家下河、毛公地和王家下河，總占地約1000畝。地塊內(nèi)市政配套和生活配套較為缺失，但地塊周圍配套設(shè)施相對完善（學(xué)校、工業(yè)園和醫(yī)院），整個(gè)區(qū)域（含地塊）含有初步城市意向。九水路金水河區(qū)域地塊占地行政區(qū)青島李滄地塊21000畝蘇家、莊子、劉家下河、毛公地、王家下河區(qū)位條件項(xiàng)目前期可行性研究第14頁當(dāng)?shù)貕K經(jīng)九水路，向東與李滄區(qū)、嶗山區(qū)相接，地塊通達(dá)性、進(jìn)入性相對都很好；地塊北側(cè)九水路，有6條公交線路通向李滄市區(qū)通達(dá)性從地塊現(xiàn)實(shí)狀況圖看，九水路是地塊通往外界主要通道。地塊南部沿河有條東西向土路。所以地塊內(nèi)部道路通達(dá)性略差。進(jìn)入性但從地塊現(xiàn)實(shí)狀況看，當(dāng)?shù)貕K西側(cè)有多個(gè)路口與九水路相接，但地塊東側(cè)較少。地塊中間向南通往嶗山漢川路因莊子村不配合，至今道路還未修通。公交九水路有開往李滄市區(qū)公車線路6條分別為：107、112、113、128、303、365。交通條件九水路金水河通往嶗山區(qū)青銀高速通往李滄市區(qū)土路濱海大道項(xiàng)目前期可行性研究第15頁地塊面積約在1000畝，金水河?xùn)|西向?yàn)橹鳈M穿地塊，將地塊分成南北兩部分地塊四至：北臨九水路、南臨山體、東西向以村邊界為界。地塊包括土地為蘇家、莊子、劉家下河、王家下河、毛公地，總占地約1000畝。金水河?xùn)|西向貫通地塊，自然分割了地塊。地塊規(guī)模九水路金水河通往嶗山區(qū)通往李滄市區(qū)金水河現(xiàn)實(shí)狀況蘇家莊子王家下河劉家下河毛公地金水河現(xiàn)實(shí)狀況金水河現(xiàn)實(shí)狀況項(xiàng)目前期可行性研究第16頁地塊內(nèi)部地勢平坦，存在著大量村莊和違章建筑；地塊內(nèi)有山河資源但河水幾近枯竭，河道正在整改地塊現(xiàn)實(shí)狀況：地塊包括5個(gè)村莊，地塊內(nèi)現(xiàn)存較多違章建筑、地塊南側(cè)邊界山體走勢較為平緩。地塊內(nèi)金水河河水資源除小幅地塊河道有水，其它地塊水資源幾近枯竭。市政府和李滄區(qū)政府共投資14億，治理李村河河道，打造原生態(tài)濕地景觀。地塊內(nèi)部現(xiàn)實(shí)狀況九水路金水河通往嶗山區(qū)通往李滄市區(qū)蘇家莊子王家下河劉家下河毛公地村莊現(xiàn)實(shí)狀況違章建筑南部山體河道治理違章建筑違章建筑違章建筑項(xiàng)目前期可行性研究第17頁以金水河為界，北部地塊地勢平坦，南部地塊走勢向由北向南依次走高，接駁山體，形成坡地金水河南部地塊走勢由北向南依次走高，與山體相連，山體延伸部分較為平緩。金水河北部地塊地勢平坦地塊內(nèi)部地形九水路通往嶗山區(qū)通往李滄市區(qū)蘇家莊子王家下河劉家下河毛公地金水河南部地塊金水河金水河南部地塊金水河北部地塊金水河北部地塊金水河北部地塊項(xiàng)目前期可行性研究第18頁地塊周圍具備很好山體資源和相對成熟區(qū)域配套，九水路沿線未來規(guī)劃打造成高端商貿(mào)街區(qū)地塊外部資源地塊以東高校九水路金水河青銀高速通往李滄市區(qū)土路通往嶗山區(qū)九水路上商業(yè)九水路上商業(yè)九水路上商業(yè)地塊以西中學(xué)地塊以西醫(yī)院九水路在李滄區(qū)政府未來規(guī)劃中，將打造高檔商業(yè)，希望輻射全市，吸引旅游人口。

賓川路項(xiàng)目前期可行性研究第19頁地塊周圍受周圍低收入產(chǎn)業(yè)人群影響，當(dāng)前居住意向較差，但綠城理想之城等新盤入市將拉升區(qū)域整體形象綠城?理想之城在售、和達(dá)?和城即將開盤、鄭莊舊村改造都正在實(shí)施，并經(jīng)過李村河景觀帶打造，未來區(qū)域?qū)⑿纬珊芎镁幼夥蘸蛢r(jià)值認(rèn)知。九水路北側(cè)，在莊子和蘇家村北部是李滄工業(yè)園。將會(huì)對整個(gè)區(qū)域居住意向產(chǎn)生不利影響。但當(dāng)前李滄區(qū)政府正在考慮打造綠色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，減輕這一影響。地塊外部限制九水路金水河通往嶗山區(qū)青銀高速通往李滄市區(qū)土路綠城.理想之城賓川路和達(dá)和成李滄工業(yè)園北側(cè)工業(yè)園鄭莊舊改和達(dá)和城綠城.理想之城鄭莊舊改項(xiàng)目前期可行性研究第20頁地塊周圍環(huán)境很好，但通往市區(qū)道路交通不夠方便，周圍項(xiàng)目競爭較為激烈區(qū)域認(rèn)知：相對于李滄其它位置，該區(qū)域環(huán)境相對很好。區(qū)域內(nèi)樓盤現(xiàn)實(shí)狀況：區(qū)域內(nèi)主要樓盤都是以洋房、小高層和高層為主市區(qū)客戶抵達(dá)當(dāng)?shù)貕K路徑：市區(qū)客戶主要是經(jīng)過青銀高速，經(jīng)九水路抵達(dá)本區(qū)域，規(guī)劃中經(jīng)當(dāng)?shù)貕K連接嶗山區(qū)漢川路還沒有開始修建（時(shí)間節(jié)點(diǎn)不能確定）。區(qū)域競爭：地塊西部約5分鐘車程鄭莊舊改項(xiàng)目（現(xiàn)階段以小高層為主）已經(jīng)開始興建。地塊北側(cè)綠城?理想花園（約190萬平米建面，洋房、小高、高層）與和達(dá)?和城項(xiàng)目（28萬平米建面，洋房、高層）總供給量在200萬平米左右。地塊外部區(qū)域九水路金水河通往嶗山區(qū)青銀高速通往李滄市區(qū)土路綠城.理想之城賓川路鄭莊舊改漢川路和達(dá)和成項(xiàng)目前期可行性研究第21頁盤點(diǎn)地塊規(guī)模較大，但因?yàn)榻鹚臃指顪p弱了規(guī)模優(yōu)勢。擁有包含河景與山景景觀資源，有一定資源條件。南向山體，項(xiàng)目位于山體陰坡，但山體延伸區(qū)較為平緩；河景依然需要改進(jìn)，包含河水和河道治理。屬于城市蔓延區(qū)，地塊周圍生活商業(yè)配套相對成熟。規(guī)模上自然資源配套設(shè)施地塊北側(cè)九水路通達(dá)性和進(jìn)入性很好，而南側(cè)地塊土路還未完全打通，所以地塊進(jìn)入性較差。地塊南側(cè)通往嶗山區(qū)漢川路，受莊子村影響不能推進(jìn)施工。交通條件區(qū)域認(rèn)知區(qū)域認(rèn)知較差、交通當(dāng)前不夠便利。但區(qū)域環(huán)境很好，距離城市中心距離相對較近，伴隨綠城項(xiàng)目標(biāo)拉動(dòng)，逐步形成一定居住價(jià)值認(rèn)知項(xiàng)目前期可行性研究第22頁本體條件分析23項(xiàng)目地塊1項(xiàng)目地塊2項(xiàng)目地塊3項(xiàng)目地塊4項(xiàng)目前期可行性研究第23頁地塊3地處李滄陌生區(qū)，缺乏配套，城市意象差；地塊包括2個(gè)行政村，占地約1000畝地塊3位于李滄城市陌生區(qū)，地塊內(nèi)內(nèi)包括兩個(gè)行政村：李家上流和南王，總占地約1000畝。地塊內(nèi)市政配套和生活配套較為缺失，整個(gè)區(qū)域（含地塊）缺乏城市意向。區(qū)位條件金水路賓川路區(qū)域地塊占地行政區(qū)青島李滄地塊31000畝李家上流、南王項(xiàng)目前期可行性研究第24頁當(dāng)?shù)貕K南臨金水路，向西與李滄市區(qū)相接，向東與嶗山區(qū)相接，地塊通達(dá)性和進(jìn)入性普通；抵達(dá)當(dāng)?shù)貕K公交線路只有一條通達(dá)性地塊南臨金水路，是地塊通往外界主要通道。地塊北側(cè)、東側(cè)邊界沒有道路。地塊最西部邊界緊臨已建好賓川路進(jìn)入性從地塊現(xiàn)實(shí)狀況看，當(dāng)?shù)貕K南臨金水路是城市主干道，但與城市中心缺乏南北聯(lián)絡(luò)。地塊北部、東部、西部進(jìn)入性較差。公交地塊西側(cè)相隔一條小馬路有開往李滄市區(qū)公車線路1條：128。交通條件金水路賓川路128路公交項(xiàng)目前期可行性研究第25頁地塊南部和中部有村莊，地塊內(nèi)現(xiàn)存違章建筑較多；地塊南側(cè)中部有李村河上游河道，當(dāng)前河道情況較差地塊四至：南臨金水路，西臨賓川路，北部與東部以村邊界為界。地塊現(xiàn)實(shí)狀況：經(jīng)典坡地地形，有植被，地勢是東部和北部較高，南部較低。地塊內(nèi)有條河流，但水量不足，而且需要治理河道和河水。地塊中坡地，有大量違章建筑。地塊內(nèi)部現(xiàn)實(shí)狀況金水路賓川路違章建筑違章建筑河道項(xiàng)目前期可行性研究第26頁地塊內(nèi)部是經(jīng)典坡地地形，有一定植被覆蓋；地勢是東部和北部較高，南部較低地塊內(nèi)部地形金水路賓川路地塊南側(cè)地塊南側(cè)地塊北側(cè)地塊北側(cè)地塊北側(cè)項(xiàng)目前期可行性研究第27頁地塊周圍具備很好山體坡地資源；北側(cè)和南側(cè)有一些旅游和歷史文化資源；不過缺乏生活配套地塊周圍具備很好山體坡地資源。但與山體相隔著其它村莊。地塊北部向北，緊臨山體天水路，周圍屬于休閑度假區(qū)性質(zhì)，此處有中海玫瑰庭院項(xiàng)目，還未開盤，屬于低密度產(chǎn)品。區(qū)域南側(cè)邊界周圍有個(gè)小學(xué)。地塊周圍缺乏醫(yī)院和商業(yè)配套。地塊外部資源長澗廟項(xiàng)目前期可行性研究第28頁地處城市陌生區(qū)，除南部邊界外，通往地塊道路大多沒有修通，地塊進(jìn)入性較差地處城市陌生區(qū)，人口聚集度、關(guān)注度有限。除南部邊界外，地塊進(jìn)入性較差。地塊外部限制金水路賓川路項(xiàng)目前期可行性研究第29頁盤點(diǎn)地塊規(guī)模較大，相對完整，含有一定規(guī)模優(yōu)勢。以河景和山景為主景觀資源地塊東、北側(cè)含有山體資源。但都隔著其它村莊。作為當(dāng)?shù)貕K資源比較勉強(qiáng)。地塊中河道，水質(zhì)差而且有異味，河道需要治理。本段河道不屬于政府投資李村河景觀項(xiàng)目，需要開發(fā)商出資治理。整個(gè)地塊配套較為缺乏，沒有醫(yī)院、缺乏商業(yè)配套。規(guī)模上自然資源配套設(shè)施當(dāng)前看，地塊只能經(jīng)金水路進(jìn)入地塊內(nèi)部，公交線路只有1條，而且地塊東西北側(cè)道路大多都在規(guī)劃中。交通條件區(qū)域認(rèn)知區(qū)域是城市陌生區(qū)、配套不完善；地塊內(nèi)和周圍以村落和違章建筑為主，區(qū)域認(rèn)知度差。項(xiàng)目前期可行性研究第30頁本體條件分析31項(xiàng)目地塊1項(xiàng)目地塊2項(xiàng)目地塊3項(xiàng)目地塊4項(xiàng)目前期可行性研究第31頁地塊4地處李滄城市建成區(qū)，周圍配套齊全；地塊包括2個(gè)行政村，占地約1000畝地塊4位于李滄城市建設(shè)區(qū)，地塊內(nèi)內(nèi)包括兩個(gè)行政村：大棗園和南嶺，總占地約1000畝。地塊內(nèi)市政配套和生活配套較為完善，整個(gè)區(qū)域（含地塊）城市意向很好。區(qū)位條件重慶中路十梅庵路南嶺一路區(qū)域地塊占地行政區(qū)青島李滄地塊41000畝大棗園、南嶺項(xiàng)目前期可行性研究第32頁當(dāng)?shù)貕K緊靠城市主干道（重慶中路），通達(dá)性好；公交線路（5條）集中分布在地塊西側(cè)邊界通達(dá)性從地塊現(xiàn)實(shí)狀況圖看，重慶路是地塊通往外界主要干道。重慶路是雙向6車道城市主干道進(jìn)入性地塊進(jìn)入性很好，能夠由南嶺4路，南嶺2路，南嶺1路進(jìn)入地塊。公交九水路有開往李滄市區(qū)公車線路6條分別為：122，306，696，364，605交通條件重慶路十梅庵路南嶺一路南嶺二路南嶺四路重慶中路項(xiàng)目前期可行性研究第33頁地塊面積約在1000畝，地塊整體性良好地塊四至：西鄰重慶路、北接十梅庵路、南鄰南嶺一路、東至老虎山西麓。地塊包括土地為大棗園村和南嶺村，總占地約1000畝。地塊規(guī)模重慶中路十梅庵路南嶺一路南嶺二路南嶺四路項(xiàng)目前期可行性研究第34頁地塊內(nèi)包括大量村莊拆遷和廠房（包含部分廠房生活區(qū)）搬遷，地塊南部有高壓線經(jīng)過不利原因地塊現(xiàn)實(shí)狀況：地塊包括2個(gè)村莊，地塊現(xiàn)在以建設(shè)用地為主，但包括了大量村莊拆遷和單位廠房、生活區(qū)搬遷。地塊南部有高壓線走廊經(jīng)過地塊內(nèi)部現(xiàn)實(shí)狀況重慶中路十梅庵路南嶺一路南嶺二路南嶺四路拆遷單位居住區(qū)高壓線拆遷單位居住區(qū)高壓線項(xiàng)目前期可行性研究第35頁地塊內(nèi)有山體資源，地勢由東向西依次降低，地勢較為平緩地塊東依老虎山，有一定植被資源地塊內(nèi)地形由東向西成階梯狀，依次降低。整個(gè)地塊地勢相對平緩。重慶中路十梅庵路南嶺一路南嶺二路南嶺四路地塊內(nèi)部地形項(xiàng)目前期可行性研究第36頁整個(gè)區(qū)域配套已經(jīng)成熟，地塊發(fā)展只是受限于該區(qū)域內(nèi)城市發(fā)展意向整個(gè)區(qū)域發(fā)展相對成熟，地塊西側(cè)有樓山公園十梅庵路與重慶中路相交地點(diǎn)北側(cè)約200米有青島第4人民醫(yī)院地塊內(nèi)還包含了小學(xué)和中學(xué)。重慶中路兩則是以汽貿(mào)為主商業(yè)區(qū)地塊外部資源重慶中路十梅庵路南嶺一路南嶺二路南嶺四路青島27中大棗園小學(xué)27中學(xué)大棗園小學(xué)第4人民醫(yī)院項(xiàng)目前期可行性研究第37頁地塊緊臨李滄?zhèn)鹘y(tǒng)工業(yè)區(qū)，周圍存在著大量經(jīng)濟(jì)適用房、而且拆遷量巨大；客戶起源相對單一，以剛性需求客戶為主區(qū)域認(rèn)知：區(qū)域緊臨李滄老工業(yè)區(qū)，環(huán)境污染較重，以樓山公園為界，公園西側(cè)環(huán)境較差，東側(cè)環(huán)境很好。區(qū)域內(nèi)樓盤現(xiàn)實(shí)狀況：區(qū)域內(nèi)主要樓盤都是以經(jīng)濟(jì)適用房為主。而且區(qū)域存在大量拆遷（地塊南側(cè)文昌閣區(qū)域未來供給量在90萬平米高層）。區(qū)域周圍存在大量平房，地塊包括到大量拆遷（文昌閣改造，未來供給量87萬平米高層）。市區(qū)客戶抵達(dá)當(dāng)?shù)乜炻窂剑菏袇^(qū)客戶（剛性需求）主要是經(jīng)過重慶路抵達(dá)當(dāng)?shù)乜?。區(qū)域競爭：地塊周圍競爭樓盤以經(jīng)濟(jì)適用房為主(比如地塊北側(cè)帝都嘉園)。地塊外部區(qū)域十梅庵路南嶺一路南嶺二路南嶺四路重慶中路青島石油化工廠長生植物油廠樓山公園傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)客戶起源文昌閣居住區(qū)項(xiàng)目前期可行性研究第38頁盤點(diǎn)地塊規(guī)模大，整體性好，位于城市建成區(qū)。無尤其強(qiáng)勢自然資源、東部老虎山景觀資源條件普通。屬于城市建成區(qū)，區(qū)域配套和生活配套都已經(jīng)成熟。規(guī)模上自然資源配套設(shè)施地塊周圍交通便利，有5條公交線路。西測重慶路是連接地塊與李滄市區(qū)主要道路。交通條件區(qū)域認(rèn)知傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)、環(huán)境不好，周圍有大量經(jīng)濟(jì)適用房以及大量拆遷。項(xiàng)目前期可行性研究第39頁青島與李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境分析40青島宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究李滄區(qū)發(fā)展?jié)摿ρ芯宽?xiàng)目前期可行性研究第40頁近年來青島市GDP、人均GDP增加迅猛，年生產(chǎn)總值處于全國領(lǐng)先水平青島GDP近年保持了約16%增加速度；年青島GDP增幅仍達(dá)12.8%，高于全國平均水平年青島人均GDP7785美元，較增加近30%年青島和全國其它大中城市相比生產(chǎn)總值處于全國領(lǐng)先水平，到達(dá)4436.18億元經(jīng)濟(jì)2000-年青島GDP指標(biāo)及增加幅度2000-年青島人均GDP指標(biāo)及增加幅度年全國各主要城市GDP比較（單位：億元）項(xiàng)目前期可行性研究第41頁年青島市經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展期，房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)發(fā)展階段，改進(jìn)型需求成為主力年青島市GDP為4436.18億元億元，較上年增加12.8%；宏觀經(jīng)濟(jì)增加房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，不一樣地域人均GDP決定了該地域房地產(chǎn)市場不一樣發(fā)展階段。年青島市人均GDP7785美元，房地產(chǎn)處于平穩(wěn)發(fā)展階段。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$開啟期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系生存需求生存、改進(jìn)需求兼有改進(jìn)需求為主改進(jìn)需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重遲緩發(fā)展綜合發(fā)展型年，青島市GDP增速為12.8％，宏觀經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展期青島市人均GDP為7785美元，房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)發(fā)展階段經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目前期可行性研究第42頁城市居民人均可支配收入和消費(fèi)性支出連續(xù)增加，恩格爾系數(shù)維持在較低水平，城市居民生活富裕，購置能力強(qiáng)青島城市居民人均可支配收入近五年連續(xù)保持穩(wěn)步增加，20已到達(dá)20464元。比07年增加14.6％青島城市居民20人均消費(fèi)性支出14999元，同比上年增加12.1%，和07年增速基本持平青島市城市居民家庭恩格爾系數(shù)從年起保持在36-38%之間，20恩格爾系數(shù)為37.4%恩格爾系數(shù)59%以上50-59%40-50%30-40%低于30%貧困溫飽小康富裕最富裕聯(lián)合國糧農(nóng)組織恩格爾系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)2004-年青島城市居民人均可支配收入及增加率2004-年青島城市居民人均消費(fèi)支出及增加率項(xiàng)目前期可行性研究第43頁消費(fèi)性支出占可支配收入到達(dá)73%，消費(fèi)意愿較強(qiáng)，但近兩年占比略有下降。居住消費(fèi)比重存在一定上漲空間人均消費(fèi)性支出占人均可支配收入百分比反應(yīng)了居民消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)愿望，指數(shù)值越大，表明居民消費(fèi)愿望強(qiáng)烈，用于儲(chǔ)蓄收入越少。當(dāng)前國內(nèi)多數(shù)城市該指數(shù)在0.65左右，青島占比在為73%，表明青島居民消費(fèi)意愿較強(qiáng)。但相比而言，人均消費(fèi)支出占可支配收入比重有所下降，由78%下降到73%經(jīng)濟(jì)2006-年青島市人均消費(fèi)支出占可支配收入比重年青島城市居民家庭消費(fèi)組成而在消費(fèi)內(nèi)容中，居住支出占消費(fèi)性支出比重9.6%，，除食品外，文化娛樂、衣著和交通及通訊費(fèi)用占比均超出居住消費(fèi)，住房消費(fèi)仍有一定上漲空間項(xiàng)目前期可行性研究第44頁經(jīng)濟(jì)青島城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要以二產(chǎn)為主，三產(chǎn)比重低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不突出。與港口貿(mào)易及運(yùn)輸相關(guān)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)是其主要組成部分青島城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要以二產(chǎn)為主且產(chǎn)業(yè)重工化趨勢顯著，與半島城市群其它城市相比，三產(chǎn)比重低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢不突出在青島第三產(chǎn)業(yè)中排名前三為交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)及郵政業(yè)，批發(fā)零售業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，分別占地三產(chǎn)業(yè)25%，18%和9%，三者累計(jì)占到第三產(chǎn)業(yè)50%以上代表第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化高附加值金融業(yè)，信息技術(shù)及計(jì)算機(jī)相關(guān)產(chǎn)業(yè)較為靠后，其中金融業(yè)僅為87.56億元，占三產(chǎn)6%，信息及計(jì)算機(jī)為56.79億元，占三產(chǎn)4%。2003—年青島三產(chǎn)業(yè)組成改變年青島第三產(chǎn)業(yè)組成情況年山東半島城市群主要城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比分析項(xiàng)目前期可行性研究第45頁作為山東半島城市群龍頭城市和國際門戶，青島對于提升城市群在環(huán)渤海地域地位、引導(dǎo)城市群發(fā)展含有主要意義在《山東半島城市群規(guī)劃》中青島被定位為：山東乃至黃河中下游地域龍頭城市，當(dāng)代制造業(yè)和當(dāng)代服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)而且含有強(qiáng)大科研實(shí)力國際性港口城市和國際性海濱旅游城市。近期與濟(jì)南共同作為山東半島城市群雙中心，作為山東半島城市群對外窗口，國際化中心。

青島作為山東半島城市群中外向性最強(qiáng)城市，其擁有優(yōu)良港口和遼闊腹地，理應(yīng)成為山東半島城市群參加全球分工龍頭。膠州灣東西岸跨海通道中海灣大橋建設(shè)，將實(shí)現(xiàn)半島城市群區(qū)域內(nèi)各中心城市之間形成“四小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，區(qū)域內(nèi)中心城市與當(dāng)?shù)厥袃?nèi)各縣市形成“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃目標(biāo)，將可能推進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加區(qū)域內(nèi)居住、生活人口；城市發(fā)展項(xiàng)目前期可行性研究第46頁“依靠主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”是青島新城市空間發(fā)展戰(zhàn)略青島城市空間發(fā)展戰(zhàn)略：依靠老城，擁灣發(fā)展，組團(tuán)布局，軸線輻射，形成一主三副多組團(tuán)空間格局。“一主”——指市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)，是中心城區(qū)主中心，主體功效為青島市區(qū)行政辦公、科教、金融、旅游、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)?！叭薄薄S島、嶗山以及紅島城市發(fā)展項(xiàng)目前期可行性研究第47頁高科技新城港口城市服務(wù)中心膠州灣北部區(qū)域發(fā)展成為國際一流生態(tài)型科技新城，以面向未來新型高科技產(chǎn)業(yè)為主，是青島以及半島城市圈高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)當(dāng)代港口新城，主要依靠港口進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)業(yè)功效拓展，強(qiáng)化青島港在環(huán)渤海以及東亞經(jīng)濟(jì)圈樞紐港地位青島當(dāng)代服務(wù)業(yè)發(fā)展主要載體，應(yīng)該發(fā)展成為服務(wù)于半島城市群區(qū)域級金融、信息、商務(wù)、商貿(mào)及旅游中心“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”是青島拓展城市發(fā)展空間、改進(jìn)青島產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平，塑造港灣型城市和加緊建設(shè)區(qū)域性國際中心城戰(zhàn)略城市發(fā)展四方區(qū)李滄區(qū)市北區(qū)市南區(qū)嶗山區(qū)跨海大橋至黃島至紅島青島擁灣發(fā)展戰(zhàn)略決定了城市市區(qū)空間沿膠州灣由南向北擴(kuò)展。李滄成為連結(jié)青島、紅島、黃島地理中心。項(xiàng)目前期可行性研究第48頁青島城市平臺(tái)與李滄區(qū)研究49青島宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究李滄區(qū)發(fā)展?jié)摿ρ芯壳鄭u與李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境分析項(xiàng)目前期可行性研究第49頁市南、市北：城市關(guān)鍵區(qū)，商貿(mào)、商務(wù)、行政中心，高檔居住區(qū)四方：城市蔓延區(qū)、老工業(yè)區(qū)即墨：休閑旅游度假區(qū)，resort居住區(qū)黃島：港口、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)城陽：空港，國際產(chǎn)業(yè)區(qū)，宜居新城李滄版塊城市蔓延區(qū)城市中低級居住區(qū)機(jī)場青島老城區(qū)南部靠海、東部受嶗山阻攔，城市發(fā)展沿四方、李滄，從南向北蔓延開來；李滄位于城市地理中心區(qū)位李滄區(qū)在青島人傳統(tǒng)認(rèn)知上為城鎮(zhèn)結(jié)合部李滄區(qū)現(xiàn)實(shí)狀況為承接城市外溢人口中低端居住區(qū)在青島環(huán)灣發(fā)展城市空間格局中，李滄位于城市地理中心項(xiàng)目前期可行性研究第50頁依靠優(yōu)良交通條件及腹地縱深優(yōu)勢，李滄產(chǎn)業(yè)以二產(chǎn)為主，是青島傳統(tǒng)重工業(yè)區(qū)年李滄區(qū)規(guī)模以上企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值511.2億元，區(qū)域規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值494.2億元，占李滄區(qū)百分比高達(dá)96.7%。片區(qū)集中了李滄區(qū)大部分規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)，且主要以能耗高、污染大重工業(yè)為主石化企業(yè)皮毛加工廠堿廠區(qū)域共有10個(gè)規(guī)模以上企業(yè)提議搬遷，列舉以下：國棉六廠、國棉八廠、鳳凰印染、博信鋁業(yè)、堿業(yè)股份、海洋化工廠、中石化青島石油化工企業(yè)……區(qū)域共有近50個(gè)規(guī)模以下企業(yè)提議搬遷：海建制漆廠、石家防腐材料廠、奧潤特皮毛加工廠、寶林木業(yè)企業(yè)、……資料起源：“擁灣發(fā)展”率先突破李滄可行性研究匯報(bào)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目前期可行性研究第51頁伴隨中央居住區(qū)建設(shè)開啟以及一系列主要商貿(mào)項(xiàng)目標(biāo)引入，李滄第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)展現(xiàn)優(yōu)化趨勢青島CLD，共7個(gè)片區(qū)包括區(qū)域面積34平方公里，控制規(guī)劃建筑面積達(dá)800萬平方米，完工后居住人口將達(dá)20多萬，預(yù)計(jì)年“中央居住區(qū)”將建成。綠城理想之城是青島CLD中第一個(gè)項(xiàng)目，占地4100畝，建面202萬，預(yù)計(jì)入住人口5萬人。分五期，第一期占地12萬㎡，建面23萬㎡，容積率1.4項(xiàng)目名稱進(jìn)展情況詳細(xì)情況佳樂家已經(jīng)完成投資1500萬元東晟國際商貿(mào)城已經(jīng)完成投資4.1億元寶龍城市廣場項(xiàng)目首期資金已到位，項(xiàng)目地塊拆遷工作基本完成，即將開工建設(shè)。青島北部商貿(mào)中心主要支撐。占地200畝，總投資18億元，建面40萬平方米，將建設(shè)五星級酒店、大型娛樂中心、超市百貨，2500個(gè)停車位地下停車場三星數(shù)碼大廈項(xiàng)目拆遷工作已全部完成，正在進(jìn)行主體工程建設(shè)總投資8000萬美元，總建筑面積12萬平方米沃爾瑪深國投與潤發(fā)置業(yè)聯(lián)合開發(fā)協(xié)議、政府與深方協(xié)議已簽定，深方正在編制相關(guān)規(guī)劃方案。——蒙牛物流正在進(jìn)行項(xiàng)目選址相關(guān)事宜——東李商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目完成項(xiàng)目提議書及東李商圈整體規(guī)劃方案已完成——經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目前期可行性研究第52頁近期李滄東部新客站、跨海大橋等重大設(shè)施與資源，深入提升李滄區(qū)作為青島交通要塞、城市咽喉戰(zhàn)略優(yōu)勢地鐵1號(hào)線工程：西鎮(zhèn)—火車北站，長27.9公里，投資150億。計(jì)劃于年開工建設(shè)，20建成，2015有望通車。青島新客站將作為一個(gè)綜合各種交通方式客運(yùn)交通樞紐中心，主要負(fù)責(zé)辦理城際列車始發(fā)終到作業(yè)。青島新客站年旅客發(fā)送量為925萬人；跨海大橋以客運(yùn)交通服務(wù)為主，據(jù)預(yù)測年青島端連接線平均斷面雙向交通流量為68064pcu/日，由西向東逐步下降；快速路根本可能通行能力為2000pcu/h區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目前期可行性研究第53頁李滄區(qū)西部是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，當(dāng)前區(qū)域規(guī)劃將工業(yè)企業(yè)搬遷到遠(yuǎn)郊區(qū)，本區(qū)域未來規(guī)劃定位于發(fā)展當(dāng)代生產(chǎn)服務(wù)業(yè)為主城市副都心李滄區(qū)西部是李滄區(qū)主要產(chǎn)業(yè)集聚地。如圖所表示，李滄區(qū)第二產(chǎn)業(yè)主要集中在婁山河南北兩側(cè)及膠濟(jì)線沿線、四流路以西地段；年李滄市規(guī)模以上企業(yè)132家，工業(yè)總產(chǎn)值為608億元，其中有40余家、產(chǎn)值432億（未計(jì)入不在李滄區(qū)統(tǒng)計(jì)企業(yè)）企業(yè)在本區(qū)域內(nèi)；依據(jù)李滄區(qū)老城區(qū)企業(yè)搬遷改造調(diào)查情況匯總表所表示，項(xiàng)目內(nèi)規(guī)模以上企業(yè)基本都在搬遷計(jì)劃中。其中，煙墩山以南區(qū)域?qū)⒃诮诹腥氚徇w計(jì)劃，而煙墩山以北區(qū)域?qū)⒃谶h(yuǎn)期列入搬遷計(jì)劃。產(chǎn)業(yè)用地集聚帶區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目前期可行性研究第54頁青島城市后花園中央居住區(qū)將依靠優(yōu)良生態(tài)環(huán)境資源、便利交通條件，發(fā)展面向城市中產(chǎn)中高端住宅，成為青島宜居后花園。依靠傳統(tǒng)李滄中心商圈、滄口商圈以及308、重慶路等交通干道成為輻射城市北部地域商業(yè)中心區(qū)域級商貿(mào)中心城市新中心緊緊圍繞城市空間戰(zhàn)略調(diào)整機(jī)會(huì)，充分利用重大設(shè)施影響，推進(jìn)李滄從沿海內(nèi)陸型城區(qū)向?yàn)I海當(dāng)代中心城區(qū)轉(zhuǎn)變李滄區(qū)規(guī)劃三大組團(tuán)，將推進(jìn)李滄從青島城市地理中心向功效多元復(fù)合、環(huán)境生態(tài)友好、城市特色鮮明城市新中心轉(zhuǎn)變區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目前期可行性研究第55頁青島市及李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境研究結(jié)論李滄區(qū)李滄區(qū)是青島傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，在青島新一輪規(guī)劃中，第二產(chǎn)業(yè)將全部搬遷到遠(yuǎn)郊區(qū)，李滄區(qū)將成為集總部經(jīng)濟(jì)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等城市副都心。李滄區(qū)規(guī)劃三大組團(tuán)，其中商貿(mào)區(qū)和中央居住區(qū)已經(jīng)含有一定基礎(chǔ)。未來將推進(jìn)李滄向功效多元復(fù)合、環(huán)境生態(tài)友好、城市特色鮮明城市新中心轉(zhuǎn)變。青島市青島城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，是山東半島經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎．作為山東半島城市群龍頭城市和國際門戶，青島擁有較高城市平臺(tái)．“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”是青島拓展城市發(fā)展空間發(fā)展戰(zhàn)略，青島將沿著膠州灣由南向北，拉大城市骨架。青島市區(qū)四區(qū)將定位于發(fā)展當(dāng)代城市高端服務(wù)業(yè)，帶動(dòng)青島成為國際化城市。項(xiàng)目前期可行性研究第56頁青島房地產(chǎn)與商業(yè)宏觀市場57青島商業(yè)格局掃描項(xiàng)目前期可行性研究第57頁依靠良好經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力及較強(qiáng)消費(fèi)意愿，青島商業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中占據(jù)主要地位年全國副省級城市居民收入消費(fèi)情況比較商業(yè)年青島市批發(fā)零售業(yè)總額為238.4億元，在青島市第三產(chǎn)業(yè)中僅次于交通運(yùn)輸業(yè)產(chǎn)值年全國副省級城市居民收入消費(fèi)情況比較看，人均消費(fèi)性支出占人均可支配收入比重列15位中第4位，且青島市年社會(huì)消費(fèi)品零售總額為1007億元,在前4位城市中僅次于成都，而同年成城市戶籍人口為1103.4萬，青島市戶籍人口為749萬人，居民消費(fèi)意愿強(qiáng)烈。項(xiàng)目前期可行性研究第58頁依靠不一樣資源形成臺(tái)東、李村和香港中路三個(gè)市級商圈，以百貨、專賣、超市等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主臺(tái)東路商圈/李村商圈依靠相對很好區(qū)域可達(dá)性和周圍大量日常消費(fèi)群體支撐，成為以青島當(dāng)?shù)刂械投耸杖肴巳簽殛P(guān)鍵客戶群大眾消費(fèi)商圈。零售商業(yè)業(yè)態(tài)以中小百貨、超市及專業(yè)店為主，經(jīng)營種類占前幾位依次是服裝、餐飲、鞋店、眼鏡、布藝、美容美發(fā)，其中服裝、餐飲占總量50%以上，是市場主體。月租金20-30元/㎡，位置很好可達(dá)100元/㎡左右。商業(yè)香港路商圈依靠政府以及成熟商務(wù)氣氛形成中高檔目標(biāo)地商圈零售商業(yè)業(yè)態(tài)高檔百貨和精品專賣店、大賣場為主。區(qū)域商業(yè)售價(jià)在4萬元左右、租金水平在20-30元/㎡/天左右。項(xiàng)目前期可行性研究第59頁臺(tái)東商圈主力商業(yè)物業(yè)為定位于日常消費(fèi)大眾型超市，業(yè)態(tài)種類較為齊全，但商品檔次較低、購物環(huán)境吵雜利群商廈開業(yè)時(shí)間1994總面積2.6萬m2客戶起源用戶起源范圍：市南、市北、四方、外地游客用戶特點(diǎn)：大眾萬達(dá)廣場開業(yè)時(shí)間總面積5萬m2客戶起源用戶起源范圍：市南、市北、四方、外地游客用戶特點(diǎn)：大眾商業(yè)街店鋪臺(tái)東三路（步行街），面積10㎡，租金10000元/月，臺(tái)東一路（步行街二期），面積200㎡，租金15000元/月。利群商場對面小飾物專業(yè)店鋪，進(jìn)深約5~6米店鋪2~3㎡，年租金3.8萬。臺(tái)東商圈以利群和沃爾瑪為代表，因?yàn)橹車幼∪丝跀?shù)量多、交通相對便捷而形成中低級商圈位置很好店鋪?zhàn)饨鹚皆?0元/㎡/天左右臺(tái)東商圈商鋪分布比較零碎，業(yè)態(tài)比較雜，經(jīng)營種類占前幾位依次是服裝、餐飲、鞋店、眼鏡、布藝、美容美發(fā)，其中服裝、餐飲占總量50%以上，是市場主體，其它種類分布散亂，但種類相當(dāng)齊全。零售商業(yè)業(yè)態(tài)以百貨、超市，服裝、電器專業(yè)店為主項(xiàng)目前期可行性研究第60頁800米米香港中路商圈定位高檔消費(fèi)，主要購物場所點(diǎn)式分散布局，缺乏互動(dòng)與消費(fèi)者可參加性新興東部商圈以佳世客、陽光百貨為代表，依靠政府以及成熟商務(wù)氣氛形成中高檔目標(biāo)地商圈，其輻射范圍為整個(gè)青島市。區(qū)域商業(yè)售價(jià)在4萬元左右、租金水平在20-30元/㎡/天左右。經(jīng)典項(xiàng)目類型品牌總面積陽光百貨高檔百貨Prada、Lv等國際一線品牌3層，2萬平JUSCO中高檔購物中心Nike、addidas等中高檔品牌2層，2萬平海信廣場高檔百貨BURBERRY、VERSACE、DUNHILL、MAXMARA、HUGOBOSS、AIGNER、CARTIER、LANCOME、SK-II、SHISEIDO、CD、ROLEX、LANCEL等一線品牌5層，2.7萬平百貨業(yè)以陽光百貨、海信廣場為代表，多為國際級服裝品牌，形成了青島高端百貨業(yè)第一陣營。大超市、賣場以佳世客、家樂福為代表，物美價(jià)廉商品、舒適購物環(huán)境形成了人氣聚集消費(fèi)場所陽光百貨JUSCO海信廣場項(xiàng)目前期可行性研究第61頁李滄區(qū)以傳統(tǒng)商服業(yè)為主，業(yè)態(tài)業(yè)種相對低端，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度低李滄區(qū)第三產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)商服業(yè)為主，規(guī)劃了“四圈四線”商業(yè)空間格局，但當(dāng)前只有李村商圈發(fā)展很好，是市級商業(yè)中心，其它商圈都處于萌芽階段；業(yè)態(tài)上以中小型百貨、小型超市、專業(yè)市場及最原始商業(yè)集市等低級業(yè)態(tài)為主；從業(yè)種上看，以滿足市民基本生活需求綜合百貨、五金交電、服裝鞋帽、裝潢建材、餐飲娛樂、文體衛(wèi)設(shè)施為主；輻射人群以李滄當(dāng)?shù)睾统顷柌糠滞鈦懋a(chǎn)業(yè)人口為主，即使人流量大，但對區(qū)域財(cái)政貢獻(xiàn)不大滄口東李李村項(xiàng)目前期可行性研究第62頁四圈四線商業(yè)提振計(jì)劃可為李滄區(qū)商業(yè)升級擴(kuò)容提供重大機(jī)遇李滄經(jīng)過寶龍城市廣場、河汊公園及沿李村河高檔辦公、會(huì)展、酒吧、餐飲娛樂消費(fèi)設(shè)置建設(shè)，形成以李滄中心商圈、滄口商圈、東李商圈、東部（蘇家）商圈為輻射源，以308國道（李滄段）、重慶中路（李滄段）、振華路-京口路-九水路、李村河兩岸為輻射帶“四圈四線”商貿(mào)新格局項(xiàng)目前期可行性研究第63頁青島市及李滄區(qū)商業(yè)功效研究結(jié)論李滄區(qū)商業(yè)大而不強(qiáng)，業(yè)態(tài)業(yè)種齊全，以傳統(tǒng)中小型百貨、超市、批發(fā)市場或?qū)Ｙu店為主，業(yè)種以中低級服裝、百貨、食品、電器等日常消費(fèi)品為主?！八娜λ木€”商業(yè)提振計(jì)劃有利于李滄區(qū)商業(yè)升級擴(kuò)容青島市青島商業(yè)以傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)為主，缺乏形成青島特色地方。當(dāng)前三大商圈定位較有層次，各自形成相對穩(wěn)定客戶群；項(xiàng)目前期可行性研究第64頁青島房地產(chǎn)市場研究65青島市房地產(chǎn)宏觀市場研究青島市房地產(chǎn)微觀市場研究項(xiàng)目前期可行性研究第65頁青島房地產(chǎn)投資市場年受政策調(diào)控和金融危機(jī)影響，大幅下跌青島GDP近年保持了約15%增加速度；年青島GDP到達(dá)4436億元，在經(jīng)濟(jì)強(qiáng)烈?guī)?dòng)下，青島房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速發(fā)展階段；年，青島人均GDP超出7000美元。萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP增速、人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%GDP增加速度數(shù)據(jù)起源：青島歷年統(tǒng)計(jì)年鑒2000-年青島GDP、人均ＧＤＰ指標(biāo)青島市房地產(chǎn)投資額在手經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響然增加幅度在年大幅下降，跌幅到達(dá)了16.5%；“十一五”期間，青島市預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1514億元，年均增加15％，其中住宅完成投資1079億元，年均增加14％。2001-年青島房地產(chǎn)投資額改變項(xiàng)目前期可行性研究第66頁年受調(diào)控及整體經(jīng)濟(jì)形勢影響，商品房成交量價(jià)齊跌，追隨一線城市進(jìn)入淡市；203、4月份有較顯著回升趨勢商品房成交價(jià)格比去年最高點(diǎn)下降26.4%：青島市住宅均價(jià)出現(xiàn)震蕩上揚(yáng)，11月銷售均價(jià)到達(dá)最高值6661元/平，之后震蕩下滑，年12月到達(dá)低點(diǎn)3930元/平，與最高值相比下跌40%；住宅成交面積與成交套數(shù)比去年最高點(diǎn)有所下降：青島市住宅成交量小幅上揚(yáng)，12月到達(dá)3775套，年初、年中、年末銷售量分別下跌至1681（2月）、2115套（7月）和1992套（12月）；數(shù)據(jù)起源：青島統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站數(shù)據(jù)起源：搜房網(wǎng)樣本數(shù)據(jù)匯報(bào)注：年成效量有所回升，參見匯報(bào)后房地產(chǎn)微觀市場研究部分項(xiàng)目前期可行性研究第67頁在上個(gè)世紀(jì)90年代青島城市東擴(kuò)過程中形成了中心城人口疏解，自老城區(qū)向浮山后發(fā)展城市居所老城片區(qū)城市關(guān)鍵區(qū)浮山后片區(qū)老城片區(qū)，多為七、八十年代破舊建筑，周圍環(huán)境較差，人口密度較大。伴隨市政府1992年東遷，青島發(fā)展東部新城，造成一部份優(yōu)質(zhì)人口外流。伴隨老城改造推進(jìn)，拆遷居民開始向外轉(zhuǎn)移。浮山后從20世紀(jì)90年代開始建設(shè)，經(jīng)過十幾年時(shí)間，浮山片區(qū)發(fā)生了巨大改變。城市東擴(kuò)，形成了新關(guān)鍵商務(wù)區(qū)，周圍環(huán)境良好，城市功效完善，區(qū)位交通便捷，聚集了高端人群，形成了房價(jià)較高外向型城市居所。早期拆遷安置小區(qū)及經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，多為拆遷戶及中低收入群體。魯信長春、海爾東城國際一系列大盤推出，逐步成為新興中產(chǎn)階級居所。項(xiàng)目前期可行性研究第68頁伴隨青島東部泛浮山后板塊價(jià)格一路上漲到不低于一線城市水平，青島居住需求開始沿膠州灣向北發(fā)展。在傳統(tǒng)“以海為貴”價(jià)值體系下，李滄區(qū)是青島房地產(chǎn)市場中價(jià)格洼地青島房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出顯著“以海為貴”特征，其中一線海景豪宅（東海路沿線石老人)，價(jià)格區(qū)間2.7-2.8萬/㎡，最高3.2萬/㎡；二線海景豪宅當(dāng)前已基本無供給，價(jià)格區(qū)間在1.9-2.0萬/㎡，高價(jià)2.4萬/㎡；三線海景(浮山前香港路以北以及嶗山東沙子口區(qū)域）豪宅價(jià)格區(qū)間在1.2-1.6萬李滄是房地產(chǎn)市場中價(jià)格洼地，與海景房價(jià)格最大差異為2.8萬/㎡左右，最小也相差6000元/㎡項(xiàng)目前期可行性研究第69頁CLD開啟建設(shè)讓李滄區(qū)有望成為城市中產(chǎn)置業(yè)中高端物業(yè)集聚地，從而提升李滄區(qū)價(jià)值認(rèn)知CLD是指李滄青銀路以東區(qū)域，東側(cè)南側(cè)是嶗山，北靠城陽，東區(qū)界至濱海大道500、600米，總面積34平方公里，可建設(shè)用地20平方公里，規(guī)劃人口引入25-30萬人，計(jì)劃以中高端人群為主要銷售對象李滄區(qū)當(dāng)前房價(jià)在5000元左右。重點(diǎn)項(xiàng)目綠城理想之城，以改進(jìn)型客戶為主，價(jià)格承受力高，抬高了李滄區(qū)產(chǎn)品定位李滄區(qū)近期房價(jià)走勢項(xiàng)目前期可行性研究第70頁沿青銀路向北幾個(gè)大盤開盤商品牌著名度高，產(chǎn)品力強(qiáng)，帶動(dòng)形成很好區(qū)域認(rèn)知，成為青島改進(jìn)型居住需求流向區(qū)域1234青銀路金水路項(xiàng)目名稱規(guī)模(平方米)1綠城理想之城209萬2偉東·幸福之城140萬3百通馨苑約130萬4天泰城110萬項(xiàng)目前期可行性研究第71頁李滄區(qū)2007-年進(jìn)行了7個(gè)城中村改造項(xiàng)目，在未來7-內(nèi)將形成500-600萬㎡住宅產(chǎn)品供給項(xiàng)目名稱1綠城2上王埠（偉東·幸福之城）3李家庵4尤家（和達(dá)·和城）5鄭莊6文昌閣7東李村1234６57項(xiàng)目前期可行性研究第72頁青島房地產(chǎn)市場研究73青島市房地產(chǎn)宏觀市場研究青島市房地產(chǎn)微觀市場研究項(xiàng)目前期可行性研究第73頁青島市城市格局及資源分部形成了多個(gè)不一樣屬性房地產(chǎn)板塊，其中高端板塊集中在沿海片區(qū)和市區(qū)南部，從南向北形成價(jià)值遞減板塊名稱單價(jià)總價(jià)產(chǎn)品和戶型客戶海岸線板塊（城市住宅）一線海景25000-30000元大于900萬別墅為主：大于300平一線海景國外或者外地財(cái)富階層二線海景16000元300-600萬多層和小高層為主：大于150平二線海景青島財(cái)富階層三線海景1元200-300萬小高層和高層為主：120-160平三線海景青島準(zhǔn)財(cái)富階層市區(qū)南部板塊（市北板塊）9000元60-140萬，主力100萬小高層和高層為主：60-160平，主力120平青島準(zhǔn)財(cái)富階層+中產(chǎn)階層泛浮山后板塊7000-8500元60-100萬，主力80萬小高層和高層為主：100-120平城市中產(chǎn)階層市區(qū)北部板塊（四方板塊、李滄板塊）從南到北，遞減效應(yīng)顯著：7000-6000-5000-4500元70萬遞減到40萬多層、小高層都有：80-110平，主力85平中低收入階層（拆遷、低端改進(jìn)等剛性需求）城陽板塊兩極分化嚴(yán)重——普通住宅：3000-5000元；高端住宅6000-8000元50-100萬小高層、高層、多層都有，小高層為主：80-180平，主力120-140城陽地緣性客戶+部分城市中產(chǎn)階層城陽板塊輻射北中國強(qiáng)勢海景資源，對本區(qū)域不具可比性項(xiàng)目前期可行性研究第74頁李滄區(qū)板塊當(dāng)前新盤供給主要在集中李滄區(qū)東部，308國道以東，基本都是舊村改造項(xiàng)目1234項(xiàng)目名稱1綠城?理想之城2偉東?幸福之城3百通馨苑三期4和達(dá)?和城5百通?尚風(fēng)尚水6潤發(fā)?湖畔雅居7華泰?翠海依居8中海?玫瑰庭院9山水雅居569879在售項(xiàng)目：3個(gè)未開盤：５個(gè)尾盤：1個(gè)李滄板塊項(xiàng)目前期可行性研究第75頁區(qū)域價(jià)格平臺(tái)在5500左右。多層產(chǎn)品普遍比高層產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)1000元左右市場溢價(jià)；超大規(guī)模樓盤主要分布在李滄區(qū)東部、青銀高速沿線項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/㎡）產(chǎn)品形式容積率總規(guī)模（萬平方米）未來供給量（萬平方米）1綠城·理想之城洋房7500-9500，高層、小高層5500-7000洋房、小高層1.63209約1902偉東·幸福之城未開盤高層、小高層2.21401403百通馨苑七區(qū)均價(jià)5500多層、小高層28.6(各期總規(guī)模約130萬)無4和達(dá)·和城未開盤，預(yù)計(jì)洋房7000元，高層5500-6000花園洋房、高層公寓1.828285百通·尚風(fēng)尚水公寓預(yù)計(jì)7000左右，聯(lián)排10000公寓、花園洋房、疊拼、聯(lián)排、雙拼別墅0.679.89.86潤發(fā)·湖畔雅居均價(jià)5500小高層1113.87華泰·翠海依居均價(jià)5500多層12.2無8中?！っ倒逋ピ何撮_盤多層、小高層、別墅11313李滄板塊項(xiàng)目前期可行性研究第76頁區(qū)域總價(jià)區(qū)間50萬，以綠城理想之城為代表大盤經(jīng)過降低容積率產(chǎn)品和配套實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)，吸引本區(qū)域和市區(qū)中高端改進(jìn)性需求客戶，總價(jià)能夠到100萬以上項(xiàng)目名稱主力戶型區(qū)間（㎡）總價(jià)區(qū)間1綠城?理想之城洋房120-300，小高層110、150、200小高層65-1202偉東?幸福之城80-90未開盤3百通馨苑三期80-90兩居；少許90-100三居50萬4和達(dá)?和城未開盤5百通?尚風(fēng)尚水公寓107-140公寓:70-986潤發(fā)?湖畔雅居65㎡二居-90㎡三居，主力戶型80-90㎡507華泰·翠海依居90㎡左右二居508中海?玫瑰庭院二分之一以上是聯(lián)排和景觀戶型未開盤百通馨苑三期0102030404000元5000元6000元7000元綠城·理想之城（小高層）5060潤發(fā)·湖畔雅居華泰·翠海依居銷售價(jià)格與銷售速度圖銷售速度單位：月/套銷售價(jià)格單位：元/平70809010050套/月李滄板塊項(xiàng)目前期可行性研究第77頁致勝關(guān)鍵：在綠城進(jìn)入市場前，青島房地產(chǎn)市場缺乏高水平產(chǎn)品。以前當(dāng)?shù)亻_發(fā)商更多是憑借資源優(yōu)勢，尤其是海景房，基本就是在賣地。本項(xiàng)目以產(chǎn)品品質(zhì)勝出，吸引了許多改進(jìn)型中高端客戶。

綠城理想之城——品牌優(yōu)勢，洋房產(chǎn)品力高，大規(guī)模小區(qū)自建配套項(xiàng)目基礎(chǔ)信息位置李滄區(qū)青銀高速路以東，九水東路以北，合川路銅川路以西占地面積273萬平方米建筑面積209萬平方米容積率1.63產(chǎn)品類型洋房、小高層、高層面積洋房120㎡-300㎡，小高層110、150、200㎡（復(fù)式）項(xiàng)目銷售信息產(chǎn)品類型成交均價(jià)（元/㎡

）總價(jià)（萬元）銷售速度（套/月）高層、小高5500-700060-70多層7500-9500-基本售完關(guān)鍵賣點(diǎn)：項(xiàng)目品牌、小區(qū)配套、洋房產(chǎn)品經(jīng)典樓盤項(xiàng)目前期可行性研究第78頁四方區(qū)是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，現(xiàn)有項(xiàng)目供給基本都是原工廠搬造土地，周圍城市生活配套層次較低，限制了人們對這一地域認(rèn)知21項(xiàng)目名稱1萬科?金色城品2保利?百合花園3百通?雍翠華苑4魯岳?夢境江南5新華錦?鴻仕雅居在售項(xiàng)目：3個(gè)未開盤：1個(gè)４５４四方板塊項(xiàng)目前期可行性研究第79頁產(chǎn)品以高層為主，總規(guī)模普遍在20萬平米以內(nèi)，區(qū)域平臺(tái)價(jià)格在6000元稍多項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/㎡）產(chǎn)品形式總規(guī)模（萬平方米）未來供給量（萬平方米）1萬科·金色城品起價(jià)6300元/㎡，均價(jià)7300元/㎡小高層、高層2117.42保利·百合花園起價(jià)5280元/㎡，均價(jià)6000元/㎡高層22203百通·雍翠華苑未開盤，預(yù)計(jì)均價(jià)7500元/㎡高層，多層14.1814.184魯岳·夢境江南均價(jià)6000-6100元/㎡高層14.8105新華錦·鴻仕雅居起價(jià)6200元/㎡，均價(jià)6800元/㎡

高層1510四方板塊項(xiàng)目前期可行性研究第80頁主力戶型在80-90㎡左右，總價(jià)區(qū)間位于50-60萬，客戶以首次置業(yè)剛性需求為主，價(jià)格敏感度高項(xiàng)目名稱主力戶型區(qū)間（平方米）總價(jià)區(qū)間（元）1萬科·金色城品9063-70萬2保利·百合花園80-120兩居、三居50-60萬3百通·雍翠華苑80-130，主力戶型80-90，占50%以上未開盤4魯岳·夢境江南85-9455萬左右5新華錦·鴻仕雅居130-15080-90萬萬科金色城品0102030405000元6000元7000元8000元保利·百合花園5060新華錦·鴻仕雅居魯岳·夢境江南銷售價(jià)格與銷售速度圖銷售速度單位：月/套銷售價(jià)格單位：元/平70809010050套/月四方板塊價(jià)格優(yōu)勢是實(shí)現(xiàn)超越平臺(tái)銷售速度原因；品牌和產(chǎn)品力是實(shí)現(xiàn)超越平臺(tái)價(jià)格原因項(xiàng)目前期可行性研究第81頁致勝關(guān)鍵：保利以低于四方區(qū)平臺(tái)價(jià)格進(jìn)入市場，尤其是以低于人們普遍心理價(jià)位6000元進(jìn)行宣傳，吸引了大量剛性需求購房者。

保利百合花園——品牌優(yōu)勢，以低于板塊平臺(tái)價(jià)位入市，形成旺銷項(xiàng)目基礎(chǔ)信息位置四方區(qū)金華支路，北鄰大沙路、南臨湖清路，緊鄰北嶺山森林公園占地面積6.8萬平方米建筑面積22.9萬平方米容積率3產(chǎn)品類型高層面積戶型區(qū)間60-120㎡，主力戶型為70-90㎡兩居、三居室項(xiàng)目銷售信息產(chǎn)品類型成交均價(jià)（元/㎡

）總價(jià)（萬元）銷售速度（套/月）高層600050-60100關(guān)鍵賣點(diǎn)：低價(jià)、品牌經(jīng)典樓盤項(xiàng)目前期可行性研究第82頁市北區(qū)和浮山后板塊離青島最繁榮市中心距離最近，所以成為早期城市外溢人口首選，不過伴隨土地供給稀缺，這一區(qū)域價(jià)格上漲較快項(xiàng)目名稱1竹韻山色2北國之春3青建橄欖城4海爾?東城國際5中房?福嶺嘉苑6新僑花園7錦繡華城8萬達(dá)?39克拉市北與浮山后板塊在售項(xiàng)目：7個(gè)尾盤：1個(gè)注：其中錦繡華城位于市南區(qū)與市北區(qū)交界，屬于市南區(qū)，但與市北區(qū)只差一個(gè)街區(qū)，所以放在這個(gè)板塊里做比較項(xiàng)目前期可行性研究第83頁價(jià)格平均在6500-8000元，產(chǎn)品以高層為主，部分先靠近市南區(qū)區(qū)位地段或洋房產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)10000元價(jià)位項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/㎡）產(chǎn)品形式總規(guī)模（萬平方米）未來供給量（萬平方米）1竹韻山色多層7300起，小高層6300起小高層、多層18142北國之春7000起價(jià)，現(xiàn)在價(jià)格在6900-500小高層35173青建橄欖城8000高層13無4海爾?東城國際高層8700元/、洋房10000-11000元/高層、情景洋房43無5中房?福嶺嘉苑起價(jià)6080高層6新僑花園起價(jià)5800，均價(jià)6500高層637錦繡華城9000-1（帶1200精裝）多層洋房、小高層、高層2278萬達(dá)?39克拉均價(jià)10500高層公寓175市北與浮山后板塊項(xiàng)目前期可行性研究第84頁總價(jià)區(qū)間主要集中在60-80萬，戶型主力區(qū)間位于80-90平米，總價(jià)、區(qū)位和產(chǎn)品形式對消化速度影響較大項(xiàng)目名稱主力戶型區(qū)間（平方米）總價(jià)區(qū)間（萬元）1竹韻山色70一居；90兩居44-652北國之春78-90兩居，101-120三居52-783青建橄欖城55-130，90為主力704海爾?東城國際高層80-90兩居，洋房140-150三居為主75-1605中房?福嶺嘉苑90左右兩居656新僑花園80-90兩居為主約占40%，110和135三居約占60%60-807錦繡華城60－150m2100以上8萬達(dá)?39克拉40-701居，80-120兩居或3居（已售完）40-7080-120中房·福嶺嘉苑0102030406000元7000元8000元9000元萬達(dá)·39克拉5060海爾·東城國際新僑花園銷售價(jià)格與銷售速度圖銷售速度單位：月/套銷售價(jià)格單位：元/平70809010050套/月竹韻山色110120市北與浮山后板塊錦繡·華城項(xiàng)目前期可行性研究第85頁板塊劃分：城陽當(dāng)前房地產(chǎn)市場大致分為三大區(qū)域：以天泰城、水青木華等為主南部區(qū)域；以百福山莊、千禧國際村為主嶗山西麓休閑度假區(qū)域；以寶龍、萬科、匯豪景苑等項(xiàng)目為代表城區(qū)中心區(qū)域。中心區(qū)域含有良好城市面貌和城市配套，以城陽當(dāng)?shù)乜蛻魹橹鳎谎?08國道區(qū)域與市區(qū)距離較近，小區(qū)環(huán)境打造和良好配套是區(qū)域項(xiàng)目標(biāo)亮點(diǎn)，以青島市內(nèi)和周圍產(chǎn)業(yè)人口為主；王沙路板塊以低密度別墅項(xiàng)目為主，形成別墅區(qū)意向，吸引城市中高端別墅客戶。城區(qū)中心區(qū)域王沙路板塊沿308國道區(qū)域流亭機(jī)場城陽房地產(chǎn)住宅市場板塊劃分資源：城市配套、良好城市風(fēng)貌產(chǎn)品：小高層代表項(xiàng)目：萬科魅力之城、匯豪景苑；均價(jià)：4800-5400資源：自然生態(tài)資源良好產(chǎn)品：獨(dú)棟、雙拼、多層代表項(xiàng)目：香溪庭院、百福山莊；價(jià)格：別墅6000-8000元/平資源：交通便利、距離青島市區(qū)較近產(chǎn)品：多層、小高層代表項(xiàng)目：水清木華、天泰城價(jià)格：4300-5600元/平城陽板塊項(xiàng)目前期可行性研究第86頁城陽銷售量主要集中在單價(jià)3000-4000產(chǎn)品，戶型面積集中在80-100㎡以及100-120㎡3月城陽房地產(chǎn)成交（按價(jià)格分段）3000以下3000-40004000-50005000-60006000-70007000-8000成交面積13122㎡40069㎡28972㎡16068㎡6971㎡265㎡成交套數(shù)143套403套260套140套38套1套3月城陽房地產(chǎn)成交（按面積分段）60㎡以下60-80㎡80-100㎡100-120㎡120-150㎡150-180㎡180㎡以上成交面積2318㎡7931㎡28014㎡27937㎡25704㎡5088㎡8476㎡成交套數(shù)51套111套309套251套190套32套41套80-90㎡兩居和100-120㎡3居是城陽市場比較暢銷產(chǎn)品；總價(jià)30-50萬產(chǎn)品，是城陽區(qū)域前階段主要成交產(chǎn)品；城陽板塊項(xiàng)目前期可行性研究第87頁城陽當(dāng)前可售樓盤套數(shù)和面積都居于全市各區(qū)域首位，面積比達(dá)14.8%套數(shù)面積（萬㎡）套數(shù)比面積比全市39666352.32市南區(qū)358331.249.03%8.87%市北區(qū)147314.433.71%4.10%四方區(qū)177016.884.46%4.79%李滄區(qū)11199.712.82%2.76%嶗山區(qū)314027.927.92%7.92%城陽區(qū)555751.0214.01%14.48%黃島區(qū)482643.3112.17%12.29%截止年4月青島市全市可售住宅套數(shù)39666套，面積352萬平米。城陽區(qū)可售住宅套數(shù)為5557套，占全市可售套數(shù)14%，居各區(qū)之首，是李滄數(shù)量5倍城陽區(qū)當(dāng)前可售面積約51萬平米，占全市可售面積14.5%。城陽房地產(chǎn)市場供給情況住宅辦公商業(yè)面積966,701㎡67,047㎡583,299㎡套數(shù)8305套571套8548套數(shù)據(jù)起源：青島房地產(chǎn)交易網(wǎng)城陽板塊城陽韓國客群初已經(jīng)有向李滄方向蔓延趨勢，不過因?yàn)楹罅鶄€(gè)月金融海嘯影響，大量撤離暫時(shí)中止了這種蔓延；城陽近三年進(jìn)行大量房地產(chǎn)開發(fā)，在金融海嘯之后消化量減慢，造成有一定市場存量積壓；項(xiàng)目前期可行性研究第88頁萬科·魅力之城——高品牌價(jià)值，準(zhǔn)確定位，成為城市標(biāo)桿經(jīng)典樓盤項(xiàng)目基礎(chǔ)信息位置迎澤區(qū)并州路與橋東街交匯處往東50米路南占地面積20萬平方米建筑規(guī)模38萬平方米容積率2.2面積主力戶型85-90㎡二居，115-118三居室價(jià)格小高層均價(jià)5300-5400；期房5200-5300消化速度90-110/月交通緊鄰興陽路，15分鐘車程可達(dá)機(jī)場；15-20分鐘可達(dá)李滄中心；配套小區(qū)幼稚園，小區(qū)對面世紀(jì)公園，東側(cè)緊鄰新天地城市景觀帶關(guān)鍵賣點(diǎn)：萬科品牌價(jià)值，良好周圍環(huán)境，多元化產(chǎn)品線項(xiàng)目優(yōu)勢：區(qū)位：距離機(jī)場、李滄、城陽中心都比較近；環(huán)境：緊鄰青島新天地、世紀(jì)公園品牌：萬科品牌影響力產(chǎn)品：針對不一樣客群定位產(chǎn)品，有機(jī)場空乘人員螞蟻工房，針對市區(qū)客戶U5房，以及針對當(dāng)?shù)乜蛻艉晚n國客戶毛坯房。部分明確起源客戶組成市內(nèi)四區(qū)20-30%城陽當(dāng)?shù)?-10朝鮮族客戶8-10%省外客戶5-7%下六個(gè)月銷售情況也不好，二期小高層比一期價(jià)格降了近1000，2、3月份突然銷售情況非常好，4月份銷售情況不如2、3月份；5、6月份價(jià)格有可能上調(diào)，當(dāng)前感覺房子不購置，我們可能要控制節(jié)奏；

銷售經(jīng)理訪談項(xiàng)目前期可行性研究第89頁經(jīng)典樓盤卓越·蔚藍(lán)群島——依靠高資源價(jià)值，低價(jià)格吸引市區(qū)置業(yè)人群項(xiàng)目優(yōu)勢：低成本：地塊屬于鹽堿地，取地成本低；資源環(huán)境：當(dāng)?shù)啬赣H河白沙河入?？诖笠?guī)模：50萬人，大規(guī)模小區(qū)；自補(bǔ)配套：幼稚園、小學(xué)、醫(yī)院、高級酒店項(xiàng)目基礎(chǔ)信息位置城陽區(qū)雙元路南段白沙河入?？谡嫉孛娣e總占地面積1340畝（100萬平米）建筑規(guī)?？偨ㄖ娣e160萬平米，住宅140萬平米，I期建面30萬容積率1.6面積高層90-150㎡；洋房77-200㎡價(jià)格多層5000起；高層4000起消化速度3、4月份120-130套/月交通自己運(yùn)行內(nèi)部巴士；配套計(jì)劃引入師大附中、附小，全小區(qū)3個(gè)幼稚園，二期和三期分別引入小學(xué)、中學(xué)；我們2月份買小高層，當(dāng)初搞活動(dòng)3800/㎡，省下錢能夠自己買個(gè)車，家住市區(qū)，往返也挺方便；

市區(qū)成交客戶關(guān)鍵賣點(diǎn)：利用本身資源，生態(tài)湖景水景打造，大規(guī)模小區(qū)開發(fā)自建配套，低價(jià)項(xiàng)目前期可行性研究第90頁四方區(qū)李滄區(qū)市北區(qū)市南區(qū)嶗山區(qū)經(jīng)過板塊分析，我們能夠發(fā)覺青島市客戶已經(jīng)形成郊區(qū)化置業(yè)流向，李滄區(qū)成為同時(shí)承接剛性需求和改進(jìn)性需求郊區(qū)化優(yōu)選區(qū)域藍(lán)色箭頭：剛性需求流向黃色箭頭：改進(jìn)型需求流向李滄東部ＣＬＤ城陽市中心青銀高速308國道重慶路四流路伴隨市區(qū)房價(jià)攀升和城市改造推進(jìn)，城市居民逐步郊區(qū)化置業(yè)，置業(yè)人口從青島市區(qū)沿膠州灣從南向逐步向四方、李滄、包含城陽郊區(qū)蔓延。被動(dòng)郊區(qū)化、以剛性需求為主客戶群體主要沿四流路和重慶路向四方和李滄區(qū)域蔓延。本區(qū)域?qū)儆谇鄭u舊城，人口密度較高，公共交通發(fā)達(dá)，城市配套很好。主動(dòng)郊區(qū)化、以改進(jìn)型需求為主客戶群早期向泛浮山后發(fā)展，但因?yàn)楦∩胶髤^(qū)域土地和樓盤供給降低、產(chǎn)品打造水平普通，現(xiàn)在已出現(xiàn)沿青銀高速向李滄東部和城陽市擴(kuò)展顯著趨勢。本區(qū)域?qū)儆诔鞘行聟^(qū)，大盤產(chǎn)品力較強(qiáng)，開發(fā)商品牌優(yōu)勢顯著。項(xiàng)目前期可行性研究第91頁項(xiàng)目優(yōu)劣與可行性提議92項(xiàng)目前期可行性研究第92頁O——機(jī)會(huì)地塊1SWOT分析S——優(yōu)勢W——劣勢T——威脅毗鄰青銀高速與308國道，通達(dá)性很好有一定山體景觀和湖水景觀資源地塊內(nèi)建筑物較少，拆遷相對輕易周圍城市配套普通項(xiàng)目進(jìn)入性當(dāng)前較差周圍分布有強(qiáng)大競爭樓盤，綠城、偉東、天泰三個(gè)大盤，都在100萬平米以上。其中綠城是全國性品牌開發(fā)商，后二者是青島當(dāng)?shù)赜杏绊懥ζ放崎_發(fā)商。三個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)形成了品牌效應(yīng)和項(xiàng)目口碑，吸引了主動(dòng)郊區(qū)化客戶，對本項(xiàng)目未來客戶形成截流和分流。因?yàn)楦偁帉κ侄际谴蟊P，本項(xiàng)目難以與這些項(xiàng)目形成差異化沿青銀高速區(qū)域作為中高端改進(jìn)性居住片區(qū)，認(rèn)知已經(jīng)形成項(xiàng)目前期可行性研究第93頁地塊1項(xiàng)目可行性分析項(xiàng)目可行條件——本項(xiàng)目周圍競爭項(xiàng)目由品牌開發(fā)商操作，項(xiàng)目規(guī)模體量龐大，產(chǎn)品力強(qiáng)于市場普通水平，區(qū)域?qū)⒃谳^長階段將面臨激烈競爭。本項(xiàng)目標(biāo)操作將對開發(fā)水平和營銷水平要求很高。假如能夠用較低取地成本，在地價(jià)上形成成本優(yōu)勢，未來有可能形成價(jià)格上競爭優(yōu)勢，在區(qū)域競爭中勝出。決議關(guān)鍵點(diǎn)：地價(jià)是否足夠低？低到能夠跟競爭對手相比形成競爭優(yōu)勢項(xiàng)目前期可行性研究第94頁地塊2SWOT分析S——優(yōu)勢W——劣勢O——機(jī)會(huì)T——威脅有很好山體景觀和河景資源離城市中心距離相對較近目前通達(dá)性一般，需要繞道308才能從市區(qū)進(jìn)入本項(xiàng)目，未來如果區(qū)域內(nèi)部合川路通往嶗山區(qū)打通，將會(huì)大大提升本項(xiàng)目交通可達(dá)性地塊內(nèi)有部分建筑物合川路是否打通當(dāng)前處于不確定狀態(tài)。假如長久合川路不能打通，本項(xiàng)目與市區(qū)聯(lián)絡(luò)將受到影響，減弱本項(xiàng)目與市中心距離優(yōu)勢。當(dāng)前綠城和鄭莊改造，未來都會(huì)形成與本項(xiàng)目標(biāo)直接競爭周圍綠城項(xiàng)目和鄭莊改造，使區(qū)域已經(jīng)形成一定價(jià)值認(rèn)知李村河改造使本項(xiàng)目享受到河帶景觀資源項(xiàng)目前期可行性研究第95頁地塊2項(xiàng)目可行性分析項(xiàng)目可行條件——因周圍競爭項(xiàng)目強(qiáng)，供給量大，產(chǎn)品力較強(qiáng)。本項(xiàng)目能夠借助山體和李村河景觀帶打造低密度產(chǎn)品，從而形成產(chǎn)品差異化，跳出本區(qū)域范圍競爭。青島現(xiàn)有低密度板塊分布在城陽王沙路和即墨溫泉鎮(zhèn)，碰到最大市場抗性就是距離市中心過遠(yuǎn)。本項(xiàng)目與這些低密度板塊競爭將在距離上產(chǎn)生較大優(yōu)勢。決議關(guān)鍵點(diǎn)：是否能夠突破容積率，利用山水資源，經(jīng)過低密度產(chǎn)品跳出區(qū)域現(xiàn)有競爭。項(xiàng)目前期可行性研究第96頁地塊3SWOT分析S——優(yōu)勢W——劣勢O——機(jī)會(huì)T——威脅區(qū)域不成熟缺乏強(qiáng)勢資源地塊內(nèi)違章建筑很多，拆遷難度大和達(dá)和城將對本項(xiàng)目客戶形成截流項(xiàng)目前期可行性研究第97頁地塊3項(xiàng)目可行性分析項(xiàng)目可行條件——本項(xiàng)目處于不成熟區(qū)域，作為居住板塊缺乏認(rèn)知度和城市配套，同時(shí)缺乏強(qiáng)勢自然資源。與其它三個(gè)項(xiàng)目對比，相對劣勢比較顯著，不提議中南集團(tuán)操作本項(xiàng)目。項(xiàng)目前期可行性研究第98頁地塊4SWOT分析S——優(yōu)勢W——劣勢O——機(jī)會(huì)T——威脅整個(gè)區(qū)域購置力來自于從市區(qū)擠出剛性需求，消化速度較慢位于煙敦山以北區(qū)域，項(xiàng)目西部屬于李滄重工業(yè)區(qū)，該區(qū)域搬遷屬于李滄擁灣遠(yuǎn)期規(guī)劃周圍分布有大量經(jīng)濟(jì)適用房位于項(xiàng)目南部文昌閣改造，當(dāng)前已經(jīng)開工，規(guī)模為90萬平米建面，產(chǎn)品形式為高層、小戶型，區(qū)位和交通條件均優(yōu)于本項(xiàng)目，未來將對本項(xiàng)目產(chǎn)生嚴(yán)重客戶截流。李滄區(qū)擁灣規(guī)劃為城市副中心，未來其城市功效和人口可輻射到本項(xiàng)目區(qū)域本項(xiàng)目屬于城市邊緣區(qū)，周圍已經(jīng)形成一定居住氣氛。毗臨李滄區(qū)南北主干道重慶路，通達(dá)性很好。項(xiàng)目前期可行性研究第99頁地塊4項(xiàng)目可行性分析項(xiàng)目可行條件——本項(xiàng)目標(biāo)區(qū)域?qū)傩员容^明確，屬于四方、李滄區(qū)剛性需求居住供給區(qū)。因?yàn)槟繕?biāo)市場限制，本項(xiàng)目未來市場空間有一定天花板，操作有一定風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目能夠成為企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)品，但作為中南集團(tuán)在青島市區(qū)投入第一個(gè)大規(guī)模項(xiàng)目，對于企業(yè)品牌形象樹立缺乏助益。項(xiàng)目前期可行性研究第100頁世聯(lián)對于中南集團(tuán)青島李滄取地觀點(diǎn)總結(jié)提議地塊一與地塊二在滿足一定取地條件下能夠進(jìn)行操作。地塊三取地條件是能夠做低密度產(chǎn)品，地塊二取地條件是取地成本足夠低。地塊四操作風(fēng)險(xiǎn)比較高，區(qū)域價(jià)值決定了未來入市即使能夠走量，但難以實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，所以本項(xiàng)目標(biāo)運(yùn)作將不會(huì)對企業(yè)品牌形成有益支撐。地塊三區(qū)域條件非常不成熟，缺乏資源支撐，操作風(fēng)險(xiǎn)高，不提議操作。123項(xiàng)目前期可行性研究第101頁附件：房地產(chǎn)項(xiàng)目資料卡102項(xiàng)目前期可行性研究第102頁綠城·理想之城：位于城市關(guān)鍵地段大規(guī)模住宅，整體為德式建筑格調(diào)，當(dāng)前主要以小高層產(chǎn)品為主位置李滄區(qū)青銀高速路以東，九水東路以北，合川路銅川路以西規(guī)模占地面積：273萬平方米4100畝

建筑面積：209萬平方米其中一期總建面積23萬平，38棟樓，共900多戶。容積率容積率1.63

產(chǎn)品形式洋房、小高層、高層戶型配比洋房120㎡-300㎡，小高層110、150、200㎡（復(fù)式）銷售價(jià)格洋房7500-9500元/㎡，高層、小高層5500-7000元/㎡銷售速度當(dāng)前小高層60-70套/月，一期8月2日開盤至今，小高層600套賣掉25%，洋房賣掉90%賣點(diǎn)大規(guī)模小區(qū)、自建生活配套配套中小學(xué):三所小學(xué)，一所中學(xué)；幼稚園:6所幼稚園；醫(yī)院:401醫(yī)院北院

其它:五星級酒店，購物廣場，大型公園交通主要公交路線：303.365.361.112.113，青銀高速要改成城市快速路、銅川路要對接香港東路、九水東路要拓寬至40米，綠化帶20米、金水路要拓寬到40米點(diǎn)評&其它產(chǎn)品力強(qiáng)、品牌價(jià)值高住宅項(xiàng)目前期可行性研究第103頁偉東·幸福之城：當(dāng)?shù)亻_發(fā)商大規(guī)模高層、小高層住宅區(qū)位置李滄區(qū)金水路與308國道交匯處規(guī)模占地面積：55萬平方米

建筑面積：總建筑面積140萬平方米，一期萊茵河畔總建筑面積626665平方米容積率2.2產(chǎn)品形式高層、小高層戶型配比套二套三為主，40%兩居，20%3居銷售情況預(yù)計(jì)5月底開盤，當(dāng)前市場關(guān)注度高近期供給一期萊茵河畔，小高層產(chǎn)品，5月份開盤4棟，320戶，40%兩居，20%3居，3套72㎡套一賣點(diǎn)高層小區(qū)、臨水景觀、地鐵站規(guī)劃利好交通路網(wǎng)主要節(jié)點(diǎn)配套沿黑龍江路和金水路有9萬㎡商業(yè)，項(xiàng)目內(nèi)部還建有2萬㎡大型購物中心。小區(qū)建有4萬多㎡生活配套，設(shè)有幼稚園、小學(xué)、文化活動(dòng)中心、老年公寓、小區(qū)服務(wù)中心等點(diǎn)評&其它城市交通節(jié)點(diǎn)，地鐵規(guī)劃利好，規(guī)模大盤優(yōu)勢住宅項(xiàng)目前期可行性研究第104頁潤發(fā)·湖畔雅居：有一定自造環(huán)境資源、較低開發(fā)強(qiáng)度小區(qū)位置李滄區(qū)文昌路（吳夏路）207號(hào)規(guī)?？偨?1萬㎡產(chǎn)品形式7-11層小高層，少許聯(lián)排別墅戶型配比65㎡二居到90㎡三居，主力戶型80-90㎡價(jià)格起價(jià)5050元/㎡，均價(jià)5500元/㎡銷售情況去年六一開盤，已售60%-70%，月均消化速度50套裝修情況毛坯賣點(diǎn)環(huán)境好客群市內(nèi)四區(qū)和城陽都有，首次置業(yè)年輕人，以及二次置業(yè)有車族，不在意交通，