南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略

南昌·華南城項(xiàng)目定位及

營(yíng)銷推廣總策略八月商業(yè)密級(jí)【AAA】南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第1頁(yè)前言在全球金融危機(jī)大背景下，我國(guó)實(shí)施較為寬松財(cái)政貨幣政策。年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了低迷、復(fù)蘇、火爆一個(gè)發(fā)展過(guò)程。據(jù)社科院公布《20房地產(chǎn)藍(lán)皮書》數(shù)據(jù)，年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量為9.4億平方米，其中商品房銷售面積8.9億平方米。與08年相比，商品房銷售面積增加42.1%，商品住宅銷售面積增加43.9%，銷售面積及其增速均創(chuàng)歷史新高。房?jī)r(jià)一季度最低，后六個(gè)月同比增幅由1%上升到7.8%。一線城市房?jī)r(jià)反轉(zhuǎn)和上升幅度大于其它城市。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金充裕，個(gè)人按揭貸款快速上漲。年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金達(dá)5.7萬(wàn)億元，同比增加44.2%，增幅高出42.4個(gè)百分點(diǎn)。定金及預(yù)收款9―12月連續(xù)4個(gè)月增速超出100%。個(gè)人購(gòu)房貸款新增1.4萬(wàn)億元，約為5倍。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，201—3月份全國(guó)商品房銷售面積為15361萬(wàn)平方米，同比增加35.8%。增幅上升了16.4個(gè)百分點(diǎn)。1-3月商品房綜合銷售均價(jià)為5193元，同比上升了

16.1%；房?jī)r(jià)再一次創(chuàng)出新高，展現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲局面。房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國(guó)計(jì)民生主要產(chǎn)業(yè)，面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)過(guò)熱，房?jī)r(jià)增加過(guò)快形勢(shì)，政府高度重視，從3月份開始，不停出臺(tái)政策，進(jìn)行新一輪房地產(chǎn)調(diào)控。.南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第2頁(yè)

此輪調(diào)控，力度之大，辦法之嚴(yán)，充分表達(dá)了政府果斷遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快增加，擠壓房?jī)r(jià)泡沫決心。政策調(diào)控針對(duì)性強(qiáng)，對(duì)投機(jī)市場(chǎng)打擊尤為準(zhǔn)確，同時(shí)又盡可能滿足首套以及自住型購(gòu)房需求，充分挖掘和引導(dǎo)剛性需求市場(chǎng)健康發(fā)展。

南昌·華南城項(xiàng)目依靠項(xiàng)目所在地良好先天優(yōu)勢(shì)，以戰(zhàn)略性眼光進(jìn)行高起點(diǎn)、獨(dú)創(chuàng)性、科學(xué)性項(xiàng)目規(guī)劃，力爭(zhēng)經(jīng)過(guò)華南城項(xiàng)目標(biāo)高效運(yùn)作，奠定開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)地位，一舉躋身行業(yè)翹楚。南昌·華南城項(xiàng)目選擇此時(shí)入市，無(wú)疑為專業(yè)運(yùn)作提出了更高要求，項(xiàng)目準(zhǔn)確市場(chǎng)定位是成功方向，輔以高效精細(xì)運(yùn)作，成功應(yīng)是必定。本文稿著重就項(xiàng)目定位及推廣包括相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)闡述。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第3頁(yè)

文件名稱：南昌·華南城項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略文件類別：論證稿文件密級(jí)：商業(yè)AAA

文件編號(hào)：chb0001

創(chuàng)作指導(dǎo)：章學(xué)方主創(chuàng)：程建國(guó)協(xié)創(chuàng)：李保興、謝文輝、魏斯銘、苗華鋒、盧樂(lè)清創(chuàng)作時(shí)間：、08

提交時(shí)間：、8、31

南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第4頁(yè)目錄

第一部分市場(chǎng)篇第二部分項(xiàng)目篇

第三部分定位篇

第四部分策略篇第五部分推廣篇南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第5頁(yè)第一部分市場(chǎng)篇

第一節(jié)：城市及經(jīng)濟(jì)概況第二節(jié)：南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展第三節(jié)：宏觀政策分析第四節(jié)：片區(qū)市場(chǎng)分析第五節(jié)：專業(yè)市場(chǎng)概述南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第6頁(yè)第一節(jié)：城市及經(jīng)濟(jì)概況一、城市概況：南昌地處江西中部偏北，贛江、撫河下游，瀕臨我國(guó)第一大淡水湖鄱陽(yáng)湖西南岸。東連余干、東鄉(xiāng)、南接臨川、豐城、西靠高安、奉新、靜安，北與永修、都昌、波陽(yáng)共鄱陽(yáng)湖，南北最大縱距約121公里，東西最大橫距108公里，總面積約7402平方公里。全境以平原為主，東南相對(duì)平坦，西北丘陵起伏，水網(wǎng)密布，湖泊眾多。南昌是江西省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。南昌市下轄南昌縣、新建縣、進(jìn)賢縣、安義縣等四個(gè)縣，東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)、灣里等5個(gè)區(qū)，以及南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(昌北區(qū))、南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)(高新區(qū))和紅谷灘新區(qū)。人口：據(jù)公安戶籍統(tǒng)計(jì)，南昌市年末戶籍總?cè)丝跒?91.31萬(wàn)人，比上年末凈增7.35萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口232.76萬(wàn)人，增加2.2%。據(jù)全市變動(dòng)抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，全市年末常住人口為458.06萬(wàn)人，人口出生率為13.63‰，死亡率為5.79‰，自然增加率為7.84‰。

南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第7頁(yè)

立體交通凸顯優(yōu)勢(shì)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，區(qū)位是個(gè)永恒命題，它往往成為投資者考量投資目標(biāo)首選依據(jù)?！笆濉逼陂g江西省提出了“五年決戰(zhàn)交通”戰(zhàn)略。五年時(shí)間里，江西高速公路總里程從421公里驟升到1579公里，由全國(guó)第20位一躍而進(jìn)前九位，一個(gè)貫通南北、承東啟西“天”字形高速公路骨干框架伸張成型。作為江西軸心，南昌在決戰(zhàn)步伐中加速了與“長(zhǎng)珠閩”對(duì)接。梨溫高速公路通車，南昌通向“長(zhǎng)三角”東大門從此通暢；贛粵高速省際會(huì)和，“珠三角”能夠長(zhǎng)驅(qū)直入南昌；昌九城際鐵路即將通車、向蒲鐵路建成…意味著南昌又新增了一條快速、便捷出海通道。南昌昌北國(guó)際機(jī)場(chǎng)也提前5年迎來(lái)了它改擴(kuò)建工程，總投資達(dá)25億元省重點(diǎn)工程，當(dāng)前已開始進(jìn)入詳細(xì)實(shí)施階段……。通覽南昌交通，一個(gè)水陸空立體交通體系正在朝著一個(gè)堅(jiān)定目標(biāo)——“對(duì)接長(zhǎng)珠江閩，連接港澳臺(tái)，融入全球化”方向全速前進(jìn)。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第8頁(yè)對(duì)接長(zhǎng)珠江閩，連接港澳臺(tái)，融入全球化。

——立體交通助推南昌南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第9頁(yè)科學(xué)規(guī)劃布局未來(lái)改革開放30年，南昌市城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)，城市基礎(chǔ)綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)。90年代末，南昌對(duì)城市建設(shè)進(jìn)行重新定位，把建設(shè)花園城市和當(dāng)代化大城市作為目標(biāo)，帶來(lái)城市建設(shè)新高速發(fā)展時(shí)期。20世紀(jì)末，市委、市政府制訂了“一江兩岸”城市發(fā)展規(guī)劃，二十一世紀(jì)初，深入確定了“一江兩岸、南北兩城，雙城擁江”城市發(fā)展新格局戰(zhàn)略決議，著手開辟江北新城區(qū)，城市建設(shè)重點(diǎn)開始向贛江對(duì)岸延伸。堅(jiān)持從“既立足當(dāng)前，更兼顧久遠(yuǎn)”出發(fā)，南昌市逐步拉開城市框架，朝著高科技、多功效、強(qiáng)輻射區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市前進(jìn)。至，城市建成區(qū)面積由1965年50平方公里拓展到300平方公里；城市主要功效區(qū)形成“一核五片”，即以昌南、昌北為關(guān)鍵區(qū)，以蓮塘、望城、灣里、樂(lè)化、羅家五片為衛(wèi)星城市組團(tuán)；“一江兩岸”格局初步形成，城市功效日益完善，城市品位不停彰顯，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力顯著提升。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第10頁(yè)科學(xué)規(guī)劃布局未來(lái)南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第11頁(yè)結(jié)論：良好區(qū)域規(guī)劃及外部條件（地理、區(qū)位、城市規(guī)劃、未來(lái)發(fā)展等）是項(xiàng)目開發(fā)成功基礎(chǔ)。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第12頁(yè)二、經(jīng)濟(jì)概況南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第13頁(yè)二、工業(yè)增加值

1-10月，全市完成工業(yè)投資490.32億元，同比增加44.2%，比全市50萬(wàn)元以上投資增速高3.5個(gè)百分點(diǎn)。其中以電力、熱力生產(chǎn)和供給業(yè)，通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其它電子設(shè)備，交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)，非金屬礦物制品業(yè)，電氣機(jī)械及器材制造業(yè)為龍頭產(chǎn)業(yè)，投資總額超20億元以上工業(yè)行業(yè)達(dá)11個(gè)，累計(jì)完成投資351.11億元，同比增加61.2%。三、進(jìn)出口

1-11月，本市海關(guān)進(jìn)出口總值為31.10億美元，比上年同期下降0.6%，降幅連續(xù)六個(gè)月減緩，比1-10月累計(jì)降低5.5個(gè)百分點(diǎn)，復(fù)蘇跡象愈加顯著。分項(xiàng)目看：海關(guān)出口總值19.36億美元，比上年同期下降15.8%；海關(guān)進(jìn)口總值11.74億美元，比上年同期增加41.5%。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第14頁(yè)

四、固定資產(chǎn)投資1-10月，全市50萬(wàn)元以上固定資產(chǎn)完成投1087.94億元，增加40.7%第三產(chǎn)業(yè)投資增加平穩(wěn)，完成580.26億元，增加37.4%。非國(guó)有投資繼續(xù)保持活躍，共完成投769.11億元，增加44.6%，全市資金到位情況良好，50萬(wàn)元以上固定資產(chǎn)投資到帳資金達(dá)1328.99億元，增加44.9%。五、社會(huì)零售總額1-11月，南昌市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額566.75億元，比上年同期增加19.5%，扣除物價(jià)原因，實(shí)際增加20.6%。分行業(yè)看：批發(fā)和零售業(yè)實(shí)現(xiàn)518.95億元，增加19.6%，其中限額以上批發(fā)和零售業(yè)實(shí)現(xiàn)235.12億元，增加24.2%；住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)46.81億元，增加17.6%，其中限額以上住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)17.88億元，增加12.6%。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第15頁(yè)結(jié)論：城市經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展勢(shì)頭是項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)越條件；良好區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（社會(huì)消費(fèi)及批發(fā)零售）及發(fā)展前景是項(xiàng)目成功保障。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第16頁(yè)第二節(jié)：南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展一、總體市場(chǎng)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)市場(chǎng)概述：經(jīng)歷了07年房地產(chǎn)市場(chǎng)高峰期，到08年樓市低谷，再到09年樓市瘋狂，各種風(fēng)云在此間變動(dòng)，三年之間房地產(chǎn)市場(chǎng)一波三折，09年金融危機(jī)影響貌似悄然已去，未來(lái)刺激消費(fèi)，09年放松政策使得房地產(chǎn)市場(chǎng)碩果累累，多少開發(fā)商起死回生，而市場(chǎng)又進(jìn)入了高房?jī)r(jià)情況，即將到來(lái)2010年，政策已維穩(wěn)為主，但已經(jīng)不可能向如此寬松，我們預(yù)測(cè)是：供給量較09年有所上漲，成交量出現(xiàn)小幅下降，成交均價(jià)保持不變。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第17頁(yè)

分析圖表--1南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第18頁(yè)2、成交量——連續(xù)低迷，但逐步回暖

分析圖表——2南昌-年商品住宅成交情況匯總及預(yù)測(cè)南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第19頁(yè)前期在有效供給連續(xù)不足，政策環(huán)境有所收緊情況下成交量有所下降，整年成交量預(yù)估為315.06萬(wàn)平方米。環(huán)比09年下降26.72%，年前三季度因?yàn)橛行」┙o連續(xù)不足以及價(jià)格連續(xù)上漲使得成交回歸到正常水品，第四季度因?yàn)楣┙o不停推出，成交量同比09年持平。

3、房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)快速銷售，積累下來(lái)庫(kù)存被快速消化，市場(chǎng)面臨房源不足問(wèn)題，在樓市都將進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存階段。預(yù)計(jì)開發(fā)投資增加將迎來(lái)較大增幅，市場(chǎng)供給量有望增加，“供給式”成交下滑現(xiàn)象不會(huì)再出現(xiàn)。市場(chǎng)需求受房?jī)r(jià)高企、政策收緊影響將有所下滑，但剛性需求依然較旺盛，另外供給量增加有望抵消部分需求觀望影響，所以我們預(yù)計(jì)成交量在明年將有所回調(diào)，但仍處于歷史相對(duì)高位。房?jī)r(jià)方面，開發(fā)企業(yè)在庫(kù)存恢復(fù)到一定水平之前不存在降價(jià)動(dòng)機(jī)和理由，房?jī)r(jià)下跌概率較低，整體將以平穩(wěn)走勢(shì)為主。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第20頁(yè)二、區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)成交區(qū)域主要集中在紅谷灘區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和青云譜區(qū)，市場(chǎng)成交區(qū)域越趨集中，齊聚紅谷灘，市場(chǎng)集中度更高。但三季度較二季度又有所改變，二季度因?yàn)橥顿Y性需求大量涌入市場(chǎng)，從而使得區(qū)域集中在市中心，而三季度伴隨投資性客戶退出，市場(chǎng)成交客戶主要以剛性需求為主，區(qū)域集中在近郊區(qū)域。市場(chǎng)上12月底商品住宅存量已降低到65.49萬(wàn)平方米，其中主要存量供給集中在紅谷灘區(qū)、西湖區(qū)和灣里區(qū)，占全市存量15%，17%，和23%。假如按照當(dāng)前消化速度紅谷灘和青山湖去化較快，但西湖區(qū)需7.53個(gè)月，灣里區(qū)則為高度風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域，需要42個(gè)月，但這只是由于1月特殊情況，僅供參考。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第21頁(yè)

分析圖表—3南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第22頁(yè)

結(jié)論：階段性行業(yè)調(diào)控帶來(lái)了區(qū)域市場(chǎng)小幅震蕩，伴隨對(duì)調(diào)控逐步適應(yīng)并逐步強(qiáng)化本身優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)前景依然看好。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第23頁(yè)第三節(jié)：宏觀政策分析※第一季度：年度調(diào)控新政首推

1－4月份，經(jīng)過(guò)幾近天量交易量以后，政府出手時(shí)到了。抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增加已經(jīng)不是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題而直接是政治問(wèn)題了。所以國(guó)家果斷決定推出房產(chǎn)新政，關(guān)鍵內(nèi)容主要是以下幾點(diǎn)：1、提升二套房首付百分比；2、提升貸款利率優(yōu)惠門檻；3、提升異地置業(yè)投資門檻。以上三條，其引導(dǎo)目標(biāo)明確，直指房產(chǎn)投機(jī)或投資。

※4月17日，中國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于果斷遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲通知》，被稱為房地產(chǎn)“國(guó)十條”。此次調(diào)控兼顧需求、供給、保障、市場(chǎng)規(guī)范等，堪稱滴水不漏，其中尤以抑制需求層面、改變客戶市場(chǎng)預(yù)期策略，最速直效地影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第24頁(yè)※7月份，36個(gè)大中城市房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升。依據(jù)國(guó)家發(fā)改委公布7月份36個(gè)大中城市房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)情況，7月份新建商品房成交均價(jià)為8680元/平方米，環(huán)比6月份還上漲了1.61%。納入監(jiān)測(cè)36個(gè)大中城市樣本，多為本輪樓市調(diào)控中提出“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”重點(diǎn)城市。國(guó)家發(fā)改委在相關(guān)監(jiān)測(cè)分析中表示，伴隨房地產(chǎn)調(diào)控連續(xù)，多數(shù)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)，不過(guò)少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲幅度依然較大，尤其是二三線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了較快上漲。

※8月，李克強(qiáng)三問(wèn)樓市，第二輪樓市調(diào)控隱現(xiàn)。21日由國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在常州主持召開加緊保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)，主要是針對(duì)華東和華北11個(gè)省份保障房建設(shè)，接下來(lái)，高層還可能繼續(xù)在全國(guó)其它地域召開1-2次類似會(huì)議，以督促地方加緊保障性安居工程建設(shè)。自6月12日國(guó)務(wù)院召開加緊發(fā)展全國(guó)公共租賃住房工作會(huì)議開始，在不到三個(gè)月時(shí)間中，李克強(qiáng)參加促進(jìn)保障房建設(shè)會(huì)議或考查已經(jīng)有3次，幾乎月均一次，預(yù)示第二輪樓市調(diào)控可能將現(xiàn)。

南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第25頁(yè)

結(jié)論：

調(diào)控新政打擊投機(jī)市場(chǎng)，剛性需求支撐市場(chǎng)抵抗下跌；住宅市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳，投資熱錢將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第26頁(yè)第四節(jié)：片區(qū)市場(chǎng)分析（紅角洲/紅谷灘）

【一】住宅市場(chǎng)

年紅谷灘區(qū)新增供給量和成交量及成交均價(jià)分別為87.83萬(wàn)平方米、162.48萬(wàn)平方米和5154元/平方米。漲跌幅分別為-25.69%、157.98%和5.74%。

年紅谷灘區(qū)新增供給量大幅下降，主要是因?yàn)?8年市場(chǎng)萎靡使得開發(fā)商心有余悸，以消化存量為主，部分項(xiàng)目年初停工緩解以緩解資金壓力。成交大幅上漲，主要是因?yàn)槟瓿醺鞔箜?xiàng)目降價(jià)促銷以緩解壓力，加上08年堆積剛性需求暴發(fā)，而本身就剛性需求產(chǎn)品集中紅谷灘區(qū)必定成為成交重點(diǎn)。從而09年成交量大幅上漲，價(jià)格方面，09年后期區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目標(biāo)大量成交拉動(dòng)成交均價(jià)上漲。

南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第27頁(yè)

分析圖表—1南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第28頁(yè)【二】商業(yè)市場(chǎng)（全南昌市）1、至20上六個(gè)月南昌市商業(yè)項(xiàng)目供給量與成交量分析（數(shù)據(jù)由房管局提供）年市場(chǎng)環(huán)境很好，南昌市商業(yè)地產(chǎn)年成交量為70.06萬(wàn)方，此數(shù)據(jù)包含了南昌市小區(qū)配套商業(yè)、臨街商鋪、寫字樓、專業(yè)市場(chǎng)商鋪、賣場(chǎng)分割式商鋪等各類商業(yè)地產(chǎn)形式商鋪銷量總和，專業(yè)市場(chǎng)商鋪年銷售量展比重超出30%。年度供給量（萬(wàn)㎡）成交量（萬(wàn)㎡）均價(jià)（元）85.85377190.8645.5170.066357.7（上）12.1627.147596.23南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第29頁(yè)2、南昌市商業(yè)項(xiàng)目銷售情況

（1）、南昌小商品市場(chǎng)年上六個(gè)月銷售662套，銷售面積44954.75平米，銷售金額155693563。元。從開盤至今共銷售2428套，銷售面積165114.89平米。

項(xiàng)目預(yù)售總面積累計(jì)成交套數(shù)累計(jì)成交面積鴻順德131045.9561646352.29江西舊貨大市場(chǎng)86229.8263756626.92西格瑪29635.5515225028.59藍(lán)天碧水購(gòu)物廣場(chǎng)109958.57159282332.19江中紫金城商業(yè)220743.9714萬(wàn)余方洪城財(cái)滿街32134.9536727753.45洪大服裝世界5340029343091.77南昌國(guó)際金融大廈商業(yè)709近5萬(wàn)方中航國(guó)際廣場(chǎng)5475829822863.38南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第30頁(yè)

結(jié)論：商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格與住宅價(jià)格形成相對(duì)倒掛，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了契機(jī)。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第31頁(yè)第五節(jié)專業(yè)市場(chǎng)概述一、南昌市專業(yè)市場(chǎng)概況

南昌市較為成熟商品交易市場(chǎng)有十多個(gè)，年總成交額近365.77億元。其中億元以上商品交易市場(chǎng)11個(gè)，分別是江西省家電市場(chǎng)，交易額1.00億元；萬(wàn)壽宮商城，交易額1.3億元；南昌新華群市場(chǎng)，交易額1.00億元；江西省新大地市場(chǎng)，交易額3.00億元；南昌長(zhǎng)運(yùn)商貿(mào)城，交易額1.47億元；江西聯(lián)信大市場(chǎng)，交易額1.00億元；江西五華批發(fā)市場(chǎng)，交易額12.00億元；洪城大市場(chǎng)，交易額330億元。江西省家電市場(chǎng)，交易額2.00億元，江西聯(lián)信大市場(chǎng)，交易額9.00億元，華東商貿(mào)城，交易額2.8億元。經(jīng)營(yíng)行業(yè)囊括家用電器、小商品、服裝衣飾、電子電器、五金機(jī)電、建材家居、物流等眾多行業(yè)。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，南昌市各主要專業(yè)市場(chǎng)已逐步落后于市場(chǎng)發(fā)展，當(dāng)年規(guī)劃今已經(jīng)落伍；人車混流，雜亂無(wú)章，給商戶及采購(gòu)者帶來(lái)很多不便；省城各大專業(yè)市場(chǎng)似乎總是和假冒偽劣聯(lián)絡(luò)在一起，各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品質(zhì)量普遍存在較大問(wèn)題；市場(chǎng)內(nèi)各項(xiàng)配套和服務(wù)設(shè)施逐步不適應(yīng)于市場(chǎng)正常需求。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第32頁(yè)洪城商圈1、洪城大市場(chǎng)2、聯(lián)信大市場(chǎng)3、五華大市場(chǎng)3、華東商貿(mào)城4、盛世東方商貿(mào)城5、金潤(rùn)廣場(chǎng)6、洪順德商貿(mào)城7、江西省家電市場(chǎng)8、榮昌酒店用具市場(chǎng)9、萬(wàn)馬衣飾廣場(chǎng)10、羅馬衣飾廣場(chǎng)11、福地干鮮大市場(chǎng)12、寶源大市場(chǎng)13、陽(yáng)光燈飾城14、……南昌小商品城華東建材裝潢大市場(chǎng)華東工業(yè)博覽城香江家居建材城龍鼎茶城江西茶葉交易中心鹿鼎國(guó)際昌北國(guó)際汽車城洪大城東城紅谷灘二手車交易市場(chǎng)江西省建材裝潢大市場(chǎng)江西農(nóng)機(jī)大市場(chǎng)農(nóng)機(jī)直補(bǔ)超市南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第33頁(yè)

二、江西省專業(yè)市場(chǎng)概況近年來(lái)，全省已初步形成了以多元化流通為主體競(jìng)爭(zhēng)格局，商品流通市場(chǎng)化水平有了很大提升。全省現(xiàn)有各類商品市場(chǎng)2500多個(gè)，市場(chǎng)年交易額近1000億元，其中年交易額超億元市場(chǎng)有近百個(gè)，超20億元十多個(gè)。南昌洪城大市場(chǎng)年交易額達(dá)330多億元，成為全國(guó)五大日用工業(yè)品市場(chǎng)之一。江西周圍省市商品市場(chǎng)建設(shè)迅猛發(fā)展，分流了江西省同類商品市場(chǎng)客貨源，減弱了江西一些市場(chǎng)尤其是缺乏工業(yè)產(chǎn)業(yè)支撐商品市場(chǎng)集散功效。與此同時(shí)，因?yàn)楝F(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)各項(xiàng)軟硬設(shè)施落后于市場(chǎng)發(fā)展要求，造成一些大型生產(chǎn)企業(yè)紛紛經(jīng)過(guò)各種方式自建營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，整體脫離批發(fā)市場(chǎng)和批發(fā)企業(yè)銷售渠道，造成一些商品市場(chǎng)和批發(fā)企業(yè)快速萎縮。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第34頁(yè)樂(lè)平贛東北大市場(chǎng)1、贛南貿(mào)易廣場(chǎng)2、贛州南北蔬菜水果水產(chǎn)土特產(chǎn)批發(fā)大市場(chǎng)3、贛南建材大市場(chǎng)4、龍都商城1、南康國(guó)際家私城2、南康國(guó)際家俱博覽中心3、南康光明家俱博覽中心1、吉安貿(mào)易廣場(chǎng)2、四方圓建材家俱廣場(chǎng)1、萍鄉(xiāng)商城2、萍鄉(xiāng)義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)3、萍鄉(xiāng)鋼材大市場(chǎng)1、宜春貿(mào)易廣場(chǎng)2、宜春建材大市場(chǎng)3、宜春贛西農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)1、新亞新商城2、粵新建材大市場(chǎng)3、明星五金商貿(mào)城1、江西九江京九農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)2、華東市場(chǎng)3、柴桑大市場(chǎng)（九江五金城）1、撫州貿(mào)易廣場(chǎng)2、江西輕紡城3、撫州小商品城1、鷹潭干鮮果綜合批發(fā)市場(chǎng)2、鷹潭五金幾點(diǎn)百貨綜合批發(fā)市場(chǎng)1、江南商貿(mào)城2、上饒大市場(chǎng)3、上饒國(guó)際家居城4、上饒?zhí)沾墒袌?chǎng)1、景德鎮(zhèn)豪德貿(mào)易廣場(chǎng)2、景德鎮(zhèn)國(guó)際貿(mào)易廣場(chǎng)3、景德鎮(zhèn)中國(guó)陶瓷城樟樹中藥城高安汽運(yùn)城南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第35頁(yè)

結(jié)論:

1、全省區(qū)域分布很多市場(chǎng)，但都有一定不足，規(guī)模小、居家不便、倉(cāng)儲(chǔ)物流不配套、管理服務(wù)跟不上、輻射覆蓋面窄等，恰好為項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)提供了機(jī)遇。

2、機(jī)遇即是機(jī)會(huì)，突出本身優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行獨(dú)創(chuàng)差異化開發(fā)運(yùn)行，是成功不二法則。

南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第36頁(yè)第二部分項(xiàng)目篇

第一節(jié)：項(xiàng)目概況第二節(jié)：SWOT分析第三節(jié)：競(jìng)爭(zhēng)分析第四節(jié)：對(duì)比分析第五節(jié)：應(yīng)對(duì)策略南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第37頁(yè)第一節(jié)：項(xiàng)目概況南昌?華南城位于南昌紅谷灘新區(qū)九龍湖及紅角洲片區(qū)交匯處，生米大橋西延線即城市二環(huán)線以南、320國(guó)道以東、向莆鐵路以北、昌樟高速及建設(shè)中西客站和地鐵2號(hào)線終點(diǎn)站以西區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用地總面積約2平方公里（3000畝），規(guī)劃總建筑面積約428萬(wàn)平方米，規(guī)劃總投資逾80億元，將分三期開發(fā)建設(shè)。南昌?華南城包含紡織服裝、皮革皮具、化工塑料、五金工具、機(jī)電配件等十大類工業(yè)原料及商品展示交易區(qū)，并提供包括保稅倉(cāng)、監(jiān)管倉(cāng)、普通倉(cāng)、等物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，寫字樓、商務(wù)中心、多功能展示展覽中心、金融服務(wù)中心、人才交流中心、技術(shù)研發(fā)中心、行業(yè)協(xié)會(huì)服務(wù)中心、賓館、酒店、酒吧、會(huì)所、電子網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理、廣告宣傳、中介服務(wù)等商務(wù)配套設(shè)施，以及住宅、公寓、宿舍、超市、購(gòu)物中心、商業(yè)步行街、大型購(gòu)物中心、酒樓餐飲、娛樂(lè)休閑等生活配套設(shè)施。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第38頁(yè)

南昌?華南城對(duì)完善江西乃至中部地域綜合商貿(mào)物流配套功效，穩(wěn)定和促進(jìn)現(xiàn)有企業(yè)發(fā)展，吸引投資，加緊中部崛起，加速長(zhǎng)三角、珠三角、閩東南經(jīng)濟(jì)圈產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)移等方面，都將起到主動(dòng)作用。南昌?華南城建成后將成為規(guī)模龐大、品種齊全、成本更低一站式、國(guó)際化工業(yè)原料及商品交易中心、當(dāng)代化綜合商貿(mào)物流基地、制造業(yè)高端集成服務(wù)平臺(tái)，可創(chuàng)造近15萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。.

項(xiàng)目相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù):項(xiàng)目總用地:規(guī)劃用地總面積2平方公里，約3000畝?？偨ㄖ娣e:總建筑面積為428萬(wàn)平方米（地上約353萬(wàn)平方米、地下75萬(wàn)平方米）。容積率:市場(chǎng)容積率2.0，住宅容積率2.5，配套商務(wù)容積率3.9，小學(xué)容積率0.8。商鋪體量:約244萬(wàn)平方米（含倉(cāng)儲(chǔ)/地下）。住宅體量：約121萬(wàn)平方米（含地下）。配套設(shè)施：寫字樓、商務(wù)中心、多功效展示展覽中心、金融服務(wù)中心、人才交流中心、技術(shù)研發(fā)中心，行業(yè)協(xié)會(huì)等。公共設(shè)施：320國(guó)道、向莆鐵路、昌樟高速、西客站等。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第39頁(yè)

項(xiàng)目鳥瞰效果圖南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第40頁(yè)第二節(jié)：項(xiàng)目SWOT分析“SWOT分析”即優(yōu)勢(shì)(Strength)、劣勢(shì)(Weakness)、機(jī)會(huì)(Opportunity)和威脅(Threats)。SW1、規(guī)模優(yōu)勢(shì)（3000畝/428萬(wàn)平方米)1、內(nèi)部及周邊配套尚不完善2、區(qū)位優(yōu)勢(shì)（中部崛起、城市規(guī)劃）2、項(xiàng)目地內(nèi)在知名度缺乏3、交通優(yōu)勢(shì)（立體交通通達(dá)四方）3、項(xiàng)目周邊暫無(wú)人流商氣，形成尚需時(shí)日4、配套優(yōu)勢(shì)（一站式規(guī)劃滿足所需）4、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，同類競(jìng)爭(zhēng)激烈5、資源優(yōu)勢(shì)（行業(yè)領(lǐng)軍得心應(yīng)手）5、品牌號(hào)召力不足6、管理優(yōu)勢(shì)（管理與服務(wù)并舉）……OT1、類比項(xiàng)目不足1、類比項(xiàng)目升級(jí)改造產(chǎn)生壓力2、沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移助推項(xiàng)目成功2、新興市場(chǎng)不斷涌現(xiàn)爭(zhēng)奪市場(chǎng)3、行業(yè)整合契機(jī)為項(xiàng)目提供機(jī)遇3、投資信心不足觀望氛圍漸濃4、工業(yè)發(fā)展促進(jìn)市場(chǎng)及經(jīng)營(yíng)發(fā)展4、行業(yè)（房地產(chǎn)）走向不明朗5、城鎮(zhèn)化建設(shè)催生市場(chǎng)大發(fā)展南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第41頁(yè)第三節(jié)、競(jìng)爭(zhēng)分析※洪大城中城江西洪大集團(tuán)巨款打造，是青山湖區(qū)區(qū)委區(qū)政府重點(diǎn)規(guī)劃。約2800畝“新洪城商圈”內(nèi)關(guān)鍵項(xiàng)目，南昌市“3010”重點(diǎn)工程之一。項(xiàng)目位于南昌市昌東工業(yè)園，北臨昌東路、西接昌東一路、南至工業(yè)一路、東靠幸福水渠與昌東二路，交通便捷?？v有市區(qū)主干道高新大道快速通達(dá)城市南北，橫有解放東路、昌南大道接駁城市快速干道，連貫東西。項(xiàng)目與城區(qū)無(wú)縫對(duì)接，繁榮主干道解放路，直通城市中心，距市區(qū)10分鐘車程，距南昌火車站3公里，距南昌港6公里，距外環(huán)公路僅4公里，距飛機(jī)場(chǎng)20公里，地鐵2號(hào)線（規(guī)劃中）站點(diǎn)設(shè)置在高新大道、廣州路交匯處，未來(lái)長(zhǎng)途客運(yùn)、公交總站也將匯聚于此。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第42頁(yè)

洪大城東城以環(huán)“鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)”國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略為契機(jī)，順應(yīng)江西商貿(mào)業(yè)隨之而來(lái)高速發(fā)展，依靠昌東工業(yè)園民營(yíng)加工業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，將精品市場(chǎng)植入工業(yè)園區(qū)，以“商貿(mào)立市、產(chǎn)業(yè)互動(dòng)”作為開發(fā)宗旨，塑造全新城市引擎，在昌東打造一個(gè)“面向遼闊中部市場(chǎng)，集生產(chǎn)資料、生活資料原料采購(gòu)、產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)加工、商品展示、交易、物流、電子商務(wù)、企業(yè)總部、居住配套等于一體新型產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)。

項(xiàng)目區(qū)位示意圖南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第43頁(yè)一、項(xiàng)目概況1市場(chǎng)名稱

洪大城東城2產(chǎn)權(quán)歸屬（開發(fā)商）洪大集團(tuán)（洪大物業(yè)管理服務(wù)有限企業(yè)）3運(yùn)行商江西洪大物業(yè)管理服務(wù)有限企業(yè)4整合推廣全程整合運(yùn)行：建華地產(chǎn)推廣：江西冠晨廣告5地理位置

南昌市昌東工業(yè)園內(nèi)（東升大道與昌安路交匯處）6管轄區(qū)域

南昌市青山湖區(qū)7開業(yè)時(shí)間10月6月29日開始招商登記，7月中旬內(nèi)部認(rèn)購(gòu)招商10月正式開業(yè)8交通情況周圍主干道：2條東升大道與昌安路60米/條，公交車路線：正在洽談中9占地規(guī)模（畝/平米）總占地2800畝，一期175畝總建筑面積超出11萬(wàn)平方米10商鋪總間數(shù)

一期連倉(cāng)庫(kù)450間門店380間南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第44頁(yè)11商鋪面積

上下兩層在120平米左右12經(jīng)營(yíng)戶數(shù)還未開盤13商鋪空置數(shù)（率）還未開盤14經(jīng)營(yíng)品種

一期定位：紡織類、原料類、輔料類及縫紉裝備業(yè)、小商品、服裝工業(yè)廠房等15商鋪建筑結(jié)構(gòu)類型

一期項(xiàng)目建筑類型：7號(hào)樓商場(chǎng)式購(gòu)物（類似新洪大服裝城）

2-4號(hào)樓：原規(guī)劃廠房用地1樓門店2-3（2.5）樓辦公、倉(cāng)庫(kù)

5-6號(hào)樓：交易中心，1-2樓門店3-4樓辦公、倉(cāng)庫(kù)16購(gòu)置租賃水平購(gòu)置：未定，租賃：未定。優(yōu)惠政策：買三間以上店鋪能夠送倉(cāng)庫(kù)2-3年使用權(quán)17全部稅費(fèi)（元/戶/月）

未定18物業(yè)/倉(cāng)儲(chǔ)物流情況

倉(cāng)庫(kù)：1-2樓店鋪，3-4樓倉(cāng)庫(kù)19租賃、自購(gòu)經(jīng)營(yíng)戶百分比

開發(fā)商打算70%銷售，30%預(yù)留20主街、內(nèi)街寬度

一期主街30米左右，內(nèi)街20米左右21市場(chǎng)描述作為新洪城商圈領(lǐng)航者，作為江西商貿(mào)業(yè)領(lǐng)軍人，洪城大市場(chǎng)瞄準(zhǔn)現(xiàn)存?zhèn)鹘y(tǒng)市場(chǎng)群發(fā)展瓶頸，以提升交易效率、降低商貿(mào)采購(gòu)成本為突破，將昌東工業(yè)區(qū)及南昌當(dāng)代制造業(yè)配套市場(chǎng)、洪城板塊傳統(tǒng)市場(chǎng)溢出，打造中部創(chuàng)新型商貿(mào)采購(gòu)平臺(tái)，提供一站式生產(chǎn)、生活資料采購(gòu)中心。項(xiàng)目依靠洪城大市場(chǎng)原有市場(chǎng)資源，進(jìn)行重新整合升級(jí)（因老市場(chǎng)現(xiàn)處于市區(qū)交通、物流擁堵），原洪城大市場(chǎng)商戶明年A、B區(qū)拆遷，現(xiàn)正協(xié)商安置于處項(xiàng)目地；市政府現(xiàn)大力支持；公交總站將會(huì)落戶項(xiàng)目地中，南昌長(zhǎng)運(yùn)客運(yùn)站將搬遷于項(xiàng)目周圍；南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第45頁(yè)二、規(guī)劃布局在規(guī)劃上洪大城東城采取“五縱兩橫”規(guī)劃布局設(shè)計(jì)。五縱：1.商貿(mào)辦公服務(wù)帶：高新大道東側(cè)，服務(wù)昌東工業(yè)園，以商貿(mào)辦公、酒店為主要功效。2.創(chuàng)意園區(qū)及開放式居住帶：東鄰商貿(mào)辦公服務(wù)帶，以商住樓、購(gòu)物中心、創(chuàng)意園區(qū)、配套小學(xué)為主，集居住、商業(yè)、教育、產(chǎn)業(yè)研究于一體。同時(shí)在其南面設(shè)置公交總站。

3.主題市場(chǎng)帶：西鄰創(chuàng)意園區(qū)及開放式居住帶，東鄰傳統(tǒng)市場(chǎng)帶。以高端商貿(mào)市場(chǎng)為主要服務(wù)對(duì)象，在其南端設(shè)有市場(chǎng)綜合服務(wù)樓。4.傳統(tǒng)市場(chǎng)帶：西鄰主題市場(chǎng)帶，東鄰傳統(tǒng)居住帶。以遼闊中部市場(chǎng)常規(guī)需求生產(chǎn)、生活資料市場(chǎng)為關(guān)鍵傳統(tǒng)市場(chǎng)。北端設(shè)置公交站和物流倉(cāng)儲(chǔ)中心，南端設(shè)置物流配送中心和長(zhǎng)途客運(yùn)站。5.傳統(tǒng)居住帶及商務(wù)會(huì)所區(qū)：東升路幸福渠以西，昌東南路以北為商務(wù)會(huì)所區(qū)，為入住商貿(mào)產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)提供舒適空間；昌東南路以南為高檔居住區(qū)，主要為規(guī)劃區(qū)內(nèi)私營(yíng)業(yè)主、中高層干部提供優(yōu)質(zhì)生活空間。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第46頁(yè)二橫1.城市綜合商業(yè)服務(wù)帶：沿昌東南路兩側(cè)布置，提供餐飲、休閑、娛樂(lè)等配套服務(wù)。2.城市商貿(mào)辦公服務(wù)帶：位于工業(yè)路兩側(cè)，為此區(qū)域辦公人員提供配套服務(wù)。洪大城東城規(guī)劃示意圖南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第47頁(yè)三、招商環(huán)境及對(duì)象項(xiàng)目位于昌東工業(yè)園內(nèi)。昌東工業(yè)區(qū)內(nèi)有企業(yè)350余家，包括針織、服裝、醫(yī)藥、化工、機(jī)械、電子、食品、建材等十多個(gè)行業(yè)，并已初步形成以針紡服裝、食品飲料、醫(yī)藥化工、電子信息等為主導(dǎo)支柱產(chǎn)業(yè)。尤其是針紡服裝行業(yè)，形成了從原料、加工、后整理較為完善產(chǎn)業(yè)鏈。其銷售收入占園區(qū)總銷售收入近60%。昌東工業(yè)園已被青山湖區(qū)命名為“江西省紡織服裝產(chǎn)業(yè)基地”，并被全國(guó)工商聯(lián)授予“全國(guó)紡織服裝生產(chǎn)基地”，當(dāng)前其正在申報(bào)江西省針織服裝特色工業(yè)園區(qū)。洪大城東城一期紡織交易中心即將盛大面市，預(yù)計(jì)10月盛大試業(yè)，現(xiàn)針對(duì)紡織類、原料類、輔料類及縫紉裝備業(yè)等經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行全國(guó)招商。主要目標(biāo)客戶為洪城大市場(chǎng)客戶與產(chǎn)業(yè)園生產(chǎn)性廠家。洪大城東城依靠良好地利優(yōu)勢(shì)，借助政府優(yōu)撫政策，對(duì)推進(jìn)項(xiàng)目招商作用顯著，尤其是昌東工業(yè)園內(nèi)潛在招商對(duì)象促進(jìn)顯著。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第48頁(yè)四、物流體系※外：多級(jí)物流，網(wǎng)蓋6小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈物流中心將開通省際物流，市際物流，縣際物流等多級(jí)物流線路，網(wǎng)蓋以南昌為中心六小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。※內(nèi)：交通體系動(dòng)線分流，實(shí)現(xiàn)貨物無(wú)妨礙流通交易中心兩側(cè)布置物流中心，引導(dǎo)大型貨車、采購(gòu)車輛及搬運(yùn)車輛實(shí)現(xiàn)動(dòng)線分流，采取客貨分流、人車分流（人力車、機(jī)動(dòng)車）方法。物流形成大分小、小分細(xì)、由外而內(nèi)、由內(nèi)而外循環(huán)，不會(huì)再有貨物堵塞造成貿(mào)易延遲，提升采購(gòu)效率，市場(chǎng)交易率。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第49頁(yè)五、電子商務(wù)為商戶提供了完善成熟電子商務(wù)服務(wù)，為商戶在互聯(lián)網(wǎng)搭建一個(gè)貿(mào)易平臺(tái)。洪大城中城網(wǎng)站以一站式創(chuàng)新服務(wù)理念，實(shí)現(xiàn)各種形式信息交互，提供全方面行業(yè)信息和市場(chǎng)信息，立主把“洪大城東城網(wǎng)站”建設(shè)城以商業(yè)貿(mào)易鏈為背景，先進(jìn)科學(xué)技術(shù)為主導(dǎo)，專業(yè)性服務(wù)為一體新一代電子商務(wù)平臺(tái)。在電子商務(wù)逐步成為主流互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，在全球任何一處都能找到訪問(wèn)網(wǎng)絡(luò)店面，二十四小時(shí)捕捉商機(jī)。真正做到足不出戶，收獲財(cái)富。六、品牌運(yùn)行成功運(yùn)行，成就洪城大市場(chǎng)全國(guó)十大綜合批發(fā)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)地位，洪大城東城一期紡織輔料交易中心是洪大集團(tuán)在昌東打造新洪城商圈起點(diǎn)之作，以洪大集團(tuán)雄厚品牌底蘊(yùn)與資金做后盾，市場(chǎng)號(hào)召力毋庸置疑。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第50頁(yè)七、合作機(jī)構(gòu)依靠環(huán)鄱陽(yáng)湖國(guó)家戰(zhàn)略布局，聯(lián)手國(guó)內(nèi)、省內(nèi)各行業(yè)領(lǐng)域社團(tuán)組織，充分利用各行業(yè)本身特點(diǎn)及發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合國(guó)內(nèi)外先進(jìn)理念，為江西及中部地域未來(lái)商貿(mào)業(yè)發(fā)展打造一個(gè)采購(gòu)成本最低，最符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)供銷一體化交易平臺(tái)。合作商會(huì)/協(xié)會(huì)洪城大市場(chǎng)商會(huì)百貨分會(huì)、洪城大市場(chǎng)商會(huì)副食品分會(huì)、洪城大市場(chǎng)商會(huì)服裝世界商會(huì)、洪城大市場(chǎng)商會(huì)文體用具分會(huì)、洪城大市場(chǎng)商會(huì)服裝商會(huì)、南昌市服裝布匹商會(huì)、南昌市醫(yī)療器械商會(huì)、五華商會(huì)、南昌市青年供給商協(xié)會(huì)、江西洪大商業(yè)運(yùn)行有限企業(yè)、南昌市第一建筑工程有限企業(yè)、上海同濟(jì)工程項(xiàng)目、江西華海消防工程安裝企業(yè)、南昌洪城大市場(chǎng)商會(huì)、南昌洪城商圈管委會(huì)銀行招商銀行南昌洪城支行、工商銀行、南昌銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、洪都農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、興業(yè)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行保險(xiǎn)中國(guó)平安典當(dāng)行洪大典當(dāng)行南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第51頁(yè)附：城東城階段性推廣分析鑒于洪大城東城項(xiàng)目與本項(xiàng)目標(biāo)巨大共性，依據(jù)洪大城東城項(xiàng)目標(biāo)入市，對(duì)我企業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)沖擊，現(xiàn)將此項(xiàng)目在對(duì)外廣告宣傳上做出分析，從對(duì)外宣傳和內(nèi)部宣傳，兩大塊做出詳細(xì)分析:一、對(duì)外推廣洪大城東城對(duì)外宣傳渠道為：報(bào)紙廣告、洪大城東城本身項(xiàng)目網(wǎng)站、昌南大道處高炮廣告牌、及少許電視新聞。報(bào)紙廣告前期以軟宣為主，而且廣告位置及標(biāo)題不是很醒目，洪大城東城于7月1日在《江南城市報(bào)》、《南昌晚報(bào)》、《信息日?qǐng)?bào)》三家主流媒體投放了一次整版廣告（封底），作為項(xiàng)目開篇入市正式亮相。同時(shí)售樓處開放、開始接收預(yù)約登記等銷售信息公布。洪大城東城項(xiàng)目網(wǎng)站作為其現(xiàn)階段主要媒體宣傳伎倆，詳細(xì)介紹了項(xiàng)目規(guī)劃、發(fā)展及項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)狀況。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第52頁(yè)電視廣告以媒體新聞采訪為背景，介紹洪大城東城規(guī)劃及發(fā)展，沒(méi)有大篇幅形象廣告宣傳公布。高炮廣告位置處于去其項(xiàng)目標(biāo)主干道上，作為項(xiàng)目標(biāo)形象宣傳。對(duì)商戶去到其項(xiàng)目還有引導(dǎo)作用。洪大城東城主要對(duì)外宣傳定義是：打造一個(gè)“面向中部市場(chǎng)，集生產(chǎn)資料、生活資料原料采購(gòu)、產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)加工、商品展示、交易、物流、電子商務(wù)、企業(yè)總部、居住配套等于一體新型產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)。6月12日下午，在洪大集團(tuán)在本部3樓會(huì)議大廳舉行了“洪大城東城紡織輔料交易中心項(xiàng)目推介懇談會(huì)”。主要參加會(huì)議是洪大集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)及紡織原、輔料商戶。闡述洪大城東城規(guī)模、定位、發(fā)展及配套等優(yōu)勢(shì)。該項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)定位與我企業(yè)項(xiàng)目定位含有極大重合之處。對(duì)本項(xiàng)目后期推廣存在極大影響。輕易使商戶對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目定位感覺(jué)重復(fù)，無(wú)法對(duì)企業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生觸動(dòng)，使以后項(xiàng)目銷售及招商增加困難。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第53頁(yè)※南昌小商品城

一、項(xiàng)目概況南昌小商品城于興建，位于南昌市生米大橋東南面，占地有2400畝，是南昌市最近幾年建設(shè)規(guī)模較大商品集散項(xiàng)目。南昌小商品城團(tuán)體擁有強(qiáng)大投資運(yùn)行團(tuán)體和長(zhǎng)久建設(shè)經(jīng)營(yíng)專業(yè)市場(chǎng)成功經(jīng)驗(yàn)，擁有雄厚沿海產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)資源，又有五華批發(fā)大市場(chǎng)等南昌市專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行管理豐富經(jīng)驗(yàn)合作者戰(zhàn)略加盟，能夠說(shuō)，南昌小商品城含有極其良好發(fā)展前景。二、對(duì)比分析南昌小商品城與華南城有著較大直接競(jìng)爭(zhēng)面：兩座市場(chǎng)建設(shè)時(shí)期相近；在相同行業(yè)政策環(huán)境下戰(zhàn)略定位出奇相同（生活資料市場(chǎng)方面）；兩個(gè)市場(chǎng)整體建設(shè)規(guī)模也相差不大；兩個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)雷同面也較大；兩個(gè)市場(chǎng)位于生米大橋東西兩頭，區(qū)域位置特征也較為相同等。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第54頁(yè)※優(yōu)勢(shì)1、開發(fā)優(yōu)勢(shì)：

浙江開發(fā)管理團(tuán)體，專業(yè)市場(chǎng)林立且基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)雄厚，擁有成熟專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)以及雄厚產(chǎn)業(yè)和資金作為競(jìng)爭(zhēng)后盾。2、稍占市場(chǎng)先機(jī)：南昌小商品城先華南城建設(shè)，且現(xiàn)在一期大部分鋪面已近交房。3、地利優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目與南昌縣小藍(lán)工業(yè)園、英雄開發(fā)區(qū)、昌南工業(yè)園等直線距離較近，且其周圍已經(jīng)有多個(gè)樓盤已封頂交房，伴隨南昌市城市建設(shè)南移逐步推進(jìn)，朝陽(yáng)洲板塊將成為南昌城市新發(fā)展中心，南昌小商品城將擁有較高社會(huì)消費(fèi)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支持。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第55頁(yè)※劣勢(shì)1、規(guī)模相對(duì)較小，規(guī)劃落后：2400畝總體量與南昌·華南城相比要小。場(chǎng)規(guī)劃較為保守，比較落后。南昌小商品城經(jīng)營(yíng)店面大多為三層產(chǎn)權(quán)式商鋪，一層經(jīng)營(yíng)，二、三成辦公、倉(cāng)儲(chǔ)等。這種模式專業(yè)市場(chǎng)在浙江義烏出現(xiàn)范圍較廣，但不是專業(yè)市場(chǎng)主流發(fā)展形態(tài)。2、周圍交通道路環(huán)境較差，不具備大市場(chǎng)必須立體交通網(wǎng)絡(luò)。3、信心不足：項(xiàng)目耗時(shí)過(guò)長(zhǎng)，還未形成良好市場(chǎng)氣氛，開發(fā)團(tuán)體信心及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者信心不足，后期難以形成強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)地位。4、開發(fā)運(yùn)行連續(xù)力度減弱：團(tuán)體管理混亂，資金擔(dān)心，項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)狀況堪憂，未來(lái)前景不明朗。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第56頁(yè)三、綜合評(píng)定

作為直線距離最近，規(guī)劃功效類同，含有一定直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言，南昌·華南城確實(shí)需要面對(duì)一些來(lái)自該項(xiàng)目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)壓力。不過(guò)，成敗關(guān)鍵在于找到問(wèn)題，利用策略給予化解。遵照“人無(wú)我有，人有我先”策略，快速展開建設(shè)、推廣、招商、運(yùn)行工作，搶占市場(chǎng)先機(jī)。防止因后期類同市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)造成“你死我活”或兩家皆“不溫不火”尷尬局面。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第57頁(yè)第四節(jié)、對(duì)比分析一、洪大城東城SWOT分析

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1、品牌優(yōu)勢(shì)（洪大集團(tuán)開發(fā))2、本土資源優(yōu)勢(shì)（洪大體系內(nèi)）1、立體大交通滯后

3、產(chǎn)業(yè)支撐優(yōu)勢(shì)（依靠昌東工業(yè)園）2、整體規(guī)劃尚缺完整性科學(xué)性

4、政策優(yōu)勢(shì)（青山湖區(qū)關(guān)鍵項(xiàng)目）3、小環(huán)境著名度小承載力不足

5、資源優(yōu)勢(shì)（行業(yè)領(lǐng)軍得心應(yīng)手）4、拆遷造成建設(shè)滯后

6、地利優(yōu)勢(shì)（現(xiàn)有先天質(zhì)素優(yōu)良）

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1、傳統(tǒng)市場(chǎng)升級(jí)換代1、本身資源利用成本問(wèn)題

2、洪大市場(chǎng)升級(jí)催生遷移2、同類市場(chǎng)市場(chǎng)爭(zhēng)奪

3、產(chǎn)業(yè)（服裝紡織）發(fā)展依靠3、高水平運(yùn)作難題

4、區(qū)域政府大力度支持4、紡織服裝、房地產(chǎn)行業(yè)走向

南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第58頁(yè)二、綜合對(duì)比南昌·華南城VSVS洪大城東城品牌影響全國(guó)連鎖著名品牌、企業(yè)股東皆為行業(yè)領(lǐng)軍人物。江西本土著名企業(yè)，洪城大市場(chǎng)已經(jīng)在江西形成了行業(yè)龍頭企業(yè)。品牌影響規(guī)模占地為3000畝占地為2800畝規(guī)模規(guī)劃南昌.華南城在項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)、規(guī)劃上都充分考慮到了投資者和消費(fèi)者動(dòng)機(jī)和需求。華南城作為世界工業(yè)原料及商品交易中心，南昌.華南城在項(xiàng)目上主要是集物流倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)原料及商品展示展覽交易、物流信息服務(wù)、商務(wù)、生活配套于一體。在規(guī)劃上洪大城東城采取“五縱兩橫”規(guī)劃布局設(shè)計(jì)，商貿(mào)辦公服務(wù)帶、創(chuàng)意園區(qū)及開放式居住帶、主題市場(chǎng)帶、傳統(tǒng)市場(chǎng)帶傳統(tǒng)居住帶及商務(wù)會(huì)所區(qū)、城市綜合商業(yè)服務(wù)帶、城市商貿(mào)辦公服務(wù)帶，整體規(guī)劃欠妥。規(guī)劃立體交通南昌華南城東面是規(guī)劃南昌西客站以及江西大動(dòng)脈贛粵高速,西面是320國(guó)道，南面是向莆鐵路，北面是城市二環(huán)線，有著先天交通優(yōu)勢(shì)。當(dāng)前主要出路是昌東大道、昌南大道。伴隨朝陽(yáng)新城、象湖新城，城南板塊建設(shè)，昌南大道將是下一條洪城路，擁擠不堪，從商貿(mào)物流角度考慮，這是致命弊病。立體交通政策支持是江西省十大重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一。是南昌市青山湖區(qū)3010重點(diǎn)工程項(xiàng)目政策支持經(jīng)營(yíng)成本暫無(wú)暫無(wú)經(jīng)營(yíng)成本招商政策暫無(wú)暫無(wú)招商政策資源優(yōu)勢(shì)七大優(yōu)勢(shì)：規(guī)模大、配套齊、區(qū)位優(yōu)、檔次高、資源廣、管理佳、前景好有洪城大市場(chǎng)得天獨(dú)厚客戶資源優(yōu)勢(shì)。資源優(yōu)勢(shì)地域條件在紅角洲區(qū)域，地域四通八達(dá)，交通便利。在昌東工業(yè)園區(qū)、有產(chǎn)業(yè)支撐，交通不是很便利。地域條件管理能力采取先進(jìn)國(guó)際化管理理念江西本土企業(yè)自主管理管理能力南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第59頁(yè)三、南昌小商品城SWOT分析

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1、開發(fā)優(yōu)勢(shì)（浙江團(tuán)體)1、規(guī)模較小規(guī)劃落后

2、地利優(yōu)勢(shì)（依靠工業(yè)園開發(fā)區(qū)）2、立體大交通不具備

3、資源優(yōu)勢(shì)（浙江市場(chǎng)資源）3、管理混亂資金擔(dān)心前景不明

4、市場(chǎng)先機(jī)（建設(shè)、入市較早）4、市場(chǎng)口碑較差投資信心受挫

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1、傳統(tǒng)市場(chǎng)升級(jí)換代1、本身團(tuán)體開發(fā)能力

2、區(qū)域人氣主逐步形成2、同類項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)爭(zhēng)奪

3、產(chǎn)業(yè)（服裝紡織）發(fā)展依靠3、高水平運(yùn)行難題

4、紡織服裝、房地產(chǎn)行業(yè)走向

南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第60頁(yè)四、綜合對(duì)比南昌·華南城VSVS南昌小商品城品牌影響全國(guó)連鎖著名品牌、企業(yè)股東皆為行業(yè)領(lǐng)軍人物。行業(yè)內(nèi)影響較弱品牌影響規(guī)模占地為3000畝已建設(shè)560畝，共2400畝規(guī)模規(guī)劃南昌.華南城在項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)、規(guī)劃上都充分考慮到了投資者和消費(fèi)者動(dòng)機(jī)和需求。華南城作為世界工業(yè)原料及商品交易中心，南昌.華南城在項(xiàng)目上主要是集物流倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)原料及商品展示展覽交易、物流信息服務(wù)、商務(wù)、生活配套于一體。分四期。一期三層店鋪；二期物流倉(cāng)儲(chǔ)；三期展覽展示、酒店規(guī)劃立體交通南昌華南城東面是規(guī)劃南昌西客站以及江西大動(dòng)脈贛粵高速,西面是320國(guó)道，南面是向莆鐵路，北面是城市二環(huán)線，有著先天交通優(yōu)勢(shì)。撫生路、沿江路南延伸線立體交通政策支持是江西省十大重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一。南昌市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目政策支持經(jīng)營(yíng)成本暫無(wú)還未開業(yè)，暫無(wú)經(jīng)營(yíng)成本招商政策暫無(wú)產(chǎn)權(quán)式商品，全部勇于銷售，一層搭二三層一起出售，拐角鋪連搭內(nèi)鋪招商政策資源優(yōu)勢(shì)七大優(yōu)勢(shì)：規(guī)模大、配套齊、區(qū)位優(yōu)、檔次高、資源廣、管理佳、前景好價(jià)格、戶型、先期建設(shè)資源優(yōu)勢(shì)地域條件在紅角洲區(qū)域，地域四通八達(dá)，交通便利。毗鄰工業(yè)區(qū)和住宅小區(qū)，土地平整地域條件管理能力采取先進(jìn)國(guó)際化管理理念外請(qǐng)管理企業(yè)，只能提供簡(jiǎn)單安保功效管理能力南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第61頁(yè)

結(jié)論：經(jīng)過(guò)進(jìn)行綜合對(duì)比分析，本項(xiàng)目與洪大城東城及南昌小商品城并無(wú)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，只有強(qiáng)化本身優(yōu)勢(shì)，填補(bǔ)現(xiàn)有不足，才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第62頁(yè)第五節(jié)、應(yīng)對(duì)策略

突出優(yōu)勢(shì)*完善本身*樹立品牌1、因勢(shì)力導(dǎo)，著力利用媒體資源，熱炒區(qū)域地利優(yōu)勢(shì)及未來(lái)發(fā)展方向，“財(cái)富昌西南”熱點(diǎn)板塊呼之欲出。2、有效聯(lián)動(dòng)，樹立無(wú)法超越市場(chǎng)地位。結(jié)合項(xiàng)目招商進(jìn)度，與國(guó)內(nèi)大型同類項(xiàng)目（如義烏小商品城、廣州白馬服裝市場(chǎng)、永康五金城、保定箱包城等）進(jìn)行聯(lián)動(dòng)、合作，塑造強(qiáng)勢(shì)品牌。3、充分發(fā)揮本身資源優(yōu)勢(shì)，加緊前期招商工作，實(shí)施“先有市場(chǎng)，后建工廠”招商模式，市場(chǎng)是有限，必要占定先機(jī)。4、適時(shí)進(jìn)行形象推廣，打壓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，穩(wěn)固潛在客戶、商戶。5、進(jìn)行差異化市場(chǎng)招商，打造本身特色業(yè)態(tài)，如箱包、小商品、兒童天地、女人街等，形成鮮明特色優(yōu)勢(shì)。6、完善本身管理體系，快速成立市場(chǎng)管理部門，如管委會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)等，立于促進(jìn)各項(xiàng)工作推進(jìn)。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第63頁(yè)

提示：

市場(chǎng)相對(duì)有限，在進(jìn)行同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)，進(jìn)行差異化、精細(xì)化運(yùn)作，才是成功之道。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第64頁(yè)第三部分定位篇

第一節(jié)：項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展定位第二節(jié)：項(xiàng)目品牌形象定位第三節(jié)：項(xiàng)目品牌愿景第四節(jié)：項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位第五節(jié)：項(xiàng)目總體功效定位南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第65頁(yè)第一節(jié)、項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展定位1、關(guān)于市場(chǎng)交易中心（MarketCenter）市場(chǎng)交易中心通常是指集聚服裝、室內(nèi)裝飾、日用具等各類商品批發(fā)店、代理店及廠家展示、銷售、策劃等各種部門建筑物。其中又以將大規(guī)模展示場(chǎng)、會(huì)議室、貨物倉(cāng)儲(chǔ)和配送等復(fù)合在一起為多。

1946年美國(guó)首創(chuàng)市場(chǎng)交易中心—芝加哥商品市場(chǎng)交易中心（ChicagoMerchandiseMart）成立，之后，在世界各地相繼新建各種業(yè)種市場(chǎng)交易中心，其市場(chǎng)種類已經(jīng)擴(kuò)展到了電腦相關(guān)市場(chǎng)、家居與餐具、雜貨等。產(chǎn)生這種市場(chǎng)交易模式原因，是因?yàn)樵瓉?lái)大服裝生產(chǎn)企業(yè)推銷員在各地巡回展示簽約，并負(fù)責(zé)同企業(yè)和零售商聯(lián)絡(luò)，工作相當(dāng)辛苦，所以取代之是以固定展示、銷售為場(chǎng)地服裝商品交易中心。目前商品市場(chǎng)交易中心不但在業(yè)種上多元化，而且在功效上也不局限于在展示、銷售方面，還有向商情中心、大會(huì)議中心、智能辦公室、酒店、休閑娛樂(lè)、當(dāng)代服務(wù)業(yè)等方面復(fù)合化趨勢(shì)。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第66頁(yè)2、項(xiàng)目標(biāo)發(fā)展戰(zhàn)略定位以南昌·華南城項(xiàng)目為支點(diǎn)，做江西南昌新城標(biāo)，做中國(guó)新型當(dāng)代化市場(chǎng)航向標(biāo)，使之成為一個(gè)中部地域規(guī)模最大、配套最齊、區(qū)位最優(yōu)、資源最廣、檔次最高、管理最正確、前景最好：

七星級(jí)國(guó)際綜合商貿(mào)物流中心南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第67頁(yè)南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第68頁(yè)3、定位詮釋

七星級(jí)國(guó)際綜合商貿(mào)物流中心

*星級(jí)規(guī)模*星級(jí)配套*星級(jí)檔次*星級(jí)區(qū)位*星級(jí)管理*星級(jí)資源*星級(jí)前景南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第69頁(yè)★

星級(jí)規(guī)模南昌?華南城是占地2平方公里，總建筑面積約428萬(wàn)平方米（地上353萬(wàn)平方米、地下75萬(wàn)平方米）當(dāng)代化國(guó)際化商品及原材料交易中心、當(dāng)代化綜合商貿(mào)物流基地、當(dāng)代制造業(yè)高端集成服務(wù)平臺(tái)。其中，綜合物流市場(chǎng)145萬(wàn)平方米、綜合物流倉(cāng)儲(chǔ)90萬(wàn)平方米、綜合商務(wù)配套595萬(wàn)平方米，商住配套134萬(wàn)平方米，能為3萬(wàn)家實(shí)力商客提供商品展示、交易、辦公、生活等全方位綜合服務(wù)?！镄羌?jí)配套南昌?華南城集綜合商貿(mào)市場(chǎng)、綜合物流倉(cāng)儲(chǔ)、綜合商務(wù)及商住配套三大功效于一體，將綜合商貿(mào)、當(dāng)代物流、信息傳遞、金融結(jié)算、保稅倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)配送、通關(guān)服務(wù)、電子商務(wù)、國(guó)際會(huì)展、產(chǎn)品展示、品牌推廣、技術(shù)創(chuàng)新、人才交流、商品交易、政策服務(wù)、行業(yè)互動(dòng)、辦公居家等有機(jī)融合，為四海商客打造一個(gè)溝通國(guó)內(nèi)外資金流、商品流、貿(mào)易流、技術(shù)流、人才流、信息流國(guó)際綜合商貿(mào)物流大致系，是江西乃至中部地域商貿(mào)物流業(yè)改進(jìn)、升級(jí)、發(fā)展當(dāng)代供給鏈管理基地?！镄羌?jí)區(qū)位南昌是唯一一個(gè)與長(zhǎng)三角、珠三角和海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)相毗鄰省會(huì)城市，地處我國(guó)中部關(guān)鍵，承東啟西、縱貫?zāi)媳?，含有承接沿海和?guó)際資本向中部地域轉(zhuǎn)移先天優(yōu)勢(shì)，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、市場(chǎng)升級(jí)換代實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)向中西部腹地深輻射首選基地。長(zhǎng)、珠、閩地域共同腹地區(qū)位優(yōu)勢(shì)，水、陸、空發(fā)達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)，形成了以南昌為中心6小時(shí)通達(dá)滬、浙、粵、閩、鄂、湘、皖等周圍省市“大經(jīng)濟(jì)圈”，其聚集著中國(guó)三分之一以上人口，二分之一以上GDP，擁有高達(dá)12萬(wàn)億消費(fèi)品市場(chǎng)。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第70頁(yè)

南昌?華南城位于南昌市西南部、地跨紅谷灘新區(qū)九龍湖及紅角洲兩大片區(qū)，處于生米大橋西延線即城市二環(huán)線以南、320國(guó)道以東、向莆鐵路以北、建設(shè)中西客站和地鐵2號(hào)線終點(diǎn)站及昌樟高速以西區(qū)域內(nèi)，是城市交通網(wǎng)與高速公路網(wǎng)連接區(qū)域，地理位置十分優(yōu)越?！?/p>

星級(jí)資源南昌?華南城投資者均為各相關(guān)行業(yè)資深工業(yè)家，實(shí)力雄厚、商譽(yù)超著，各自擁有廣泛行業(yè)網(wǎng)絡(luò)，使得南昌?華南城擁有雄厚客源優(yōu)勢(shì)；華南城經(jīng)過(guò)多年運(yùn)行管理，已發(fā)展成為了業(yè)界最具影響力商貿(mào)物流平臺(tái)，積累了一整套先進(jìn)管理理念和管理經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)了眾多優(yōu)異人才，形成了強(qiáng)大品牌優(yōu)勢(shì)和影響力，為南昌?華南城成功奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)?！?/p>

星級(jí)檔次南昌?華南城主動(dòng)適應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)一體化新要求，經(jīng)過(guò)高科技伎倆、高水平管理、高質(zhì)量服務(wù)、多資源整合、多渠道信息、科學(xué)合理規(guī)劃、多功效配置等建設(shè)經(jīng)營(yíng)理念為四海商客構(gòu)筑一個(gè)集商品展示、采購(gòu)、暫時(shí)倉(cāng)儲(chǔ)及配送為一體一站式全方位綜合經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)平臺(tái)。南昌?華南城經(jīng)過(guò)努力提升市場(chǎng)硬件設(shè)施、經(jīng)營(yíng)采購(gòu)環(huán)境、交易結(jié)算方式等伎倆提升市場(chǎng)檔次，以當(dāng)代商業(yè)模式營(yíng)造一個(gè)大市場(chǎng)、創(chuàng)造一片大商機(jī)，鼎助商客實(shí)現(xiàn)最大經(jīng)濟(jì)效益。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第71頁(yè)★

星級(jí)管理南昌?華南城一直堅(jiān)持“尋求共贏、分享成功”經(jīng)營(yíng)管理理念，規(guī)范市場(chǎng)商品交易市場(chǎng)秩序，保護(hù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者正當(dāng)權(quán)益。經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng)發(fā)展，華南城已擁有一流、完備配套設(shè)施及管理服務(wù)體系，物流、金融、電子商務(wù)、國(guó)際會(huì)展、物業(yè)、營(yíng)銷及運(yùn)行等12大中心及生產(chǎn)生活配套、政府現(xiàn)場(chǎng)管理服務(wù)，已打造出一支含有專業(yè)水準(zhǔn)、勇于創(chuàng)新、善于管理優(yōu)異團(tuán)體，以高效服務(wù)、建設(shè)優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，為華南城商家和客戶提供全方位周到管理與服務(wù)。★

星級(jí)前景專業(yè)市場(chǎng)作為商品流通一個(gè)主要渠道，在江西有很好基礎(chǔ)，江西已基本形成了由省級(jí)關(guān)鍵專業(yè)市場(chǎng)、地市專業(yè)市場(chǎng)、縣級(jí)專業(yè)市場(chǎng)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)集貿(mào)市場(chǎng)組成多層次、多類型專業(yè)市場(chǎng)體系。南昌?華南城以排山倒海之勢(shì)，在南昌專業(yè)市場(chǎng)亟待改造升級(jí)、重新布局之時(shí)，大氣概、大投入強(qiáng)勢(shì)登入南昌，在南昌邁向當(dāng)代化呼喚國(guó)際化商業(yè)新業(yè)態(tài)時(shí)刻，它將徹底改變南昌商貿(mào)市場(chǎng)物流格局，引流中部地域商貿(mào)流通新領(lǐng)潮。建成后南昌?華南城，必將會(huì)對(duì)江西各地市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)層級(jí)批發(fā)及零售市場(chǎng)擁有絕對(duì)壟斷輻射力。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第72頁(yè)第二節(jié)、項(xiàng)目品牌形象定位1、項(xiàng)目名稱：南昌·華南城名稱釋意：簡(jiǎn)練大氣，商業(yè)味道濃厚。“南昌”—點(diǎn)名項(xiàng)目標(biāo)城市區(qū)位；“華南城”—唱響全國(guó)華南城品牌，樹立項(xiàng)目標(biāo)高起點(diǎn)和大氣勢(shì)。整個(gè)意思合起來(lái)輕易了解，氣勢(shì)、高度、氣氛俱全。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第73頁(yè)2、品牌形象定位：南昌·華南城——中部商谷、財(cái)富之都

突出項(xiàng)目標(biāo)高度和廣度、展示項(xiàng)目標(biāo)影響力和輻射力以及對(duì)目標(biāo)客戶吸引力。（1）宏觀層面：南昌·華南城不但承載江西對(duì)外門戶窗口作用，也是中部地域商品交易流通輻射全國(guó)主關(guān)鍵點(diǎn)。（2）中觀層面：南昌·華南城建筑體量和商業(yè)規(guī)模無(wú)可爭(zhēng)議地成為南昌新城標(biāo)。南昌·華南城是助推南昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展新引擎，南昌·華南城出現(xiàn)，必將從產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)和城區(qū)經(jīng)濟(jì)上給南昌帶來(lái)一次快速開啟和提升。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第74頁(yè)

（3）微觀層面：大——從建筑規(guī)模上，南昌·華南城是國(guó)內(nèi)可數(shù)超大單體商業(yè)建筑群，所以說(shuō)它是中國(guó)商業(yè)航空母艦一點(diǎn)也不為過(guò)。全——從商品品類上，南昌·華南城集各種商品之大成。包括各種商品品類。旺——南昌·華南城作為未來(lái)商業(yè)旺地，萬(wàn)千商機(jī)，盡蘊(yùn)其中。新——南昌·華南城是創(chuàng)新綜合商貿(mào)物流中心，在傳統(tǒng)商業(yè)基礎(chǔ)上注入各種新型功效，如信息系統(tǒng)和物流配送系統(tǒng)。國(guó)際貿(mào)易、大規(guī)模展示、當(dāng)代商務(wù)等。優(yōu)——無(wú)微不至全方位服務(wù)。即對(duì)經(jīng)營(yíng)者有非常大意義，也對(duì)未來(lái)消費(fèi)者有意義。高——這里高是指高額投資回報(bào)率。這一點(diǎn)對(duì)于投資型客戶有著非常大吸引力。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第75頁(yè)南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第76頁(yè)第三節(jié)、項(xiàng)目品牌愿景1、宏觀愿景：國(guó)家戰(zhàn)略層面中部地域在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局中占有主要地位，長(zhǎng)久以來(lái)為我們經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展促進(jìn)中部，有利于提升我國(guó)糧食和能源保障能力，緩解資源約束，有利于深化改革開放，不停擴(kuò)大內(nèi)需，培育新經(jīng)濟(jì)增加點(diǎn)；有利于促進(jìn)城市區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)全方面小康友好戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，而南昌華南城將為實(shí)現(xiàn)這一宏偉目標(biāo)而努力將自己打造成立足江西，幅射中部，影響全國(guó)商貿(mào)航母物流旗艦。廣告語(yǔ)：

1、中部商貿(mào)航母，區(qū)域物流旗艦

2、中部商谷，財(cái)富之都南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第77頁(yè)南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第78頁(yè)2、中觀愿景：區(qū)域經(jīng)濟(jì)層面鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)是以江西鄱陽(yáng)湖為關(guān)鍵，以鄱陽(yáng)湖城市圈為依靠，以保護(hù)生態(tài)、發(fā)展經(jīng)濟(jì)為主要戰(zhàn)略構(gòu)想，把鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)成為全國(guó)生態(tài)文明與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展協(xié)調(diào)統(tǒng)一、人與自然友好相處生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和中國(guó)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展先行區(qū)。國(guó)務(wù)院已于12月12日正式批復(fù)《鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》，標(biāo)志著建設(shè)鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略。這也是新中國(guó)成立以來(lái)，江西省第一個(gè)納入為國(guó)家戰(zhàn)略區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃，是江西發(fā)展史上重大里程碑，對(duì)實(shí)現(xiàn)江西崛起新跨越含有重大而深遠(yuǎn)意義。借助鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略這一契機(jī)，將南昌華南城打造成城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎，收入增加發(fā)動(dòng)機(jī)，鄱陽(yáng)湖畔一顆明珠。廣告語(yǔ)：南昌·華南城——代言一座城市未來(lái)南昌·華南城——贛鄱明珠，財(cái)富之都南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第79頁(yè)南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第80頁(yè)南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第81頁(yè)2、微觀愿景：城市發(fā)展層面

城市化進(jìn)程加緊，城市人口快速擴(kuò)容，城市框架拉大，南昌市“一江兩岸，南北雙核，兩核擁江”城市規(guī)劃格局已然成形。更伴隨大學(xué)城國(guó)際體育中心、儺文化園、南昌西客站及南昌華南城等一系列重大項(xiàng)目標(biāo)落成和開建，一個(gè)聚集文教、體育、娛樂(lè)、交通、商貿(mào)、物流為一體新城市中心和新商圈也已呼之欲出，而南昌華南城將是這一趨勢(shì)最好表達(dá)。廣告語(yǔ)：

1、新南昌，新中心

2、大南昌，新中心南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第82頁(yè)南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第83頁(yè)南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第84頁(yè)第四節(jié)、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位1、目標(biāo)客戶群類型南昌·華南城是一個(gè)復(fù)合型商貿(mào)流通中心，而不但僅是一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)。所以，目標(biāo)客戶非常復(fù)雜，詳細(xì)分析大約分為四大類客戶類型：客戶類型目標(biāo)客戶

批發(fā)商業(yè)投資商鋪客戶、國(guó)內(nèi)外經(jīng)銷商和代理商、廠家銷售部門、各地批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者、國(guó)外批售中心（OMM）零售商業(yè)食品超級(jí)市場(chǎng)企業(yè)、行業(yè)專營(yíng)店（綠滋肴、雙虎家私等）、品牌專賣店、主題商店（汽車用具）等方面投資企業(yè)。輔助商業(yè)包裝、配送、餐飲、銀行、郵局、托運(yùn)、會(huì)展、拍賣等配套服務(wù)稅務(wù)、法律、培訓(xùn)、財(cái)務(wù)、中介、信息、廣告等南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第85頁(yè)2、主要目標(biāo)客戶特點(diǎn)

（1）批發(fā)市場(chǎng)主要客戶

※特約店：生產(chǎn)有商標(biāo)品牌商品并含有一定實(shí)力廠家在批發(fā)市場(chǎng)中設(shè)立特約店。特約店機(jī)制是廠家決定商品價(jià)格，包含批發(fā)價(jià)格和零售價(jià)格，并依據(jù)特約批發(fā)商進(jìn)貨額、結(jié)算條件、物流機(jī)能完成好壞，給予回扣（需要配送、結(jié)算、理財(cái)服務(wù)，預(yù)防三角債務(wù)）。

※銷售企業(yè)：銷售企業(yè)是生產(chǎn)廠家子企業(yè)企業(yè)，可在批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)設(shè)產(chǎn)品展示廳（兼零售），主要組織、推介和銷售產(chǎn)品，并負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)批發(fā)流通組織工作（需要配送、推介、宣傳形象和信息反饋服務(wù)）?！N售代理店：對(duì)于國(guó)外企業(yè)進(jìn)口商品和國(guó)內(nèi)中小企業(yè)產(chǎn)品，因自己缺乏有組織渠道，委托代理店代理某個(gè)區(qū)域批發(fā)業(yè)務(wù)（應(yīng)該有委托授權(quán)證書），構(gòu)筑流通渠道，促進(jìn)商品流通。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第86頁(yè)※制造批發(fā)商：

以設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)，制訂商品開發(fā)計(jì)劃，采取OEM方式生產(chǎn)制造。采取設(shè)計(jì)展示，看樣訂貨，批發(fā)銷售經(jīng)營(yíng)模式※廠家直銷店：

對(duì)于一些非國(guó)內(nèi)著名品牌生產(chǎn)企業(yè)，在批發(fā)市場(chǎng)中設(shè)置銷售點(diǎn)，小批量批發(fā)和零售為主經(jīng)營(yíng)方式（展示、交易、配送、理財(cái)服務(wù)）。倉(cāng)儲(chǔ)式批發(fā)店：國(guó)外大型倉(cāng)儲(chǔ)式批發(fā)店，類似麥德龍，能夠選擇一些業(yè)態(tài)，如麥德龍是日用具、歐佩德是家居用具。※引入市場(chǎng)其它專業(yè)市場(chǎng)：包含與同國(guó)外專業(yè)市場(chǎng)所作，比如臺(tái)灣百腦匯電腦市場(chǎng)，廣東、浙江其它專業(yè)市場(chǎng)?！鶄€(gè)體經(jīng)營(yíng)者：

以自己生產(chǎn)加工產(chǎn)品銷售為主（如前店后廠服裝加工店等）。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第87頁(yè)（2）零售類客戶※綜合性超市：綜合型超市屬于日常消費(fèi)商業(yè)，普通選擇在人口聚集區(qū)域。區(qū)內(nèi)有足夠居住人口和消費(fèi)能力，而從百榮世貿(mào)所處地理位置和商圈特征來(lái)看，中型百貨、超市能很好地滿足區(qū)域商圈內(nèi)和輻射周圍居住區(qū)消費(fèi)需求，結(jié)合項(xiàng)目大致量物業(yè)情況，中型百貨或超市作為整個(gè)項(xiàng)目標(biāo)配套，起到“錦上添花”作用。與批發(fā)商業(yè)主體不會(huì)形成矛盾。何況當(dāng)前已經(jīng)有名牌超市對(duì)進(jìn)入項(xiàng)目有興趣?！B鎖經(jīng)營(yíng)店：連鎖經(jīng)營(yíng)在中國(guó)發(fā)展如日中天是不爭(zhēng)事實(shí)，不論國(guó)內(nèi)、國(guó)外連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)都在中國(guó)市場(chǎng)上極力擴(kuò)張，項(xiàng)目標(biāo)商圈地位對(duì)這些企業(yè)來(lái)說(shuō)必定是有具競(jìng)爭(zhēng)力?！卦S加盟店：特許加盟是“外來(lái)和尚”，在當(dāng)前大市背景下“很好念經(jīng)”。其優(yōu)質(zhì)服務(wù)和商業(yè)質(zhì)量確保體系，在項(xiàng)目周圍還沒(méi)有太多情況下，商圈未來(lái)涌動(dòng)狀態(tài)“潤(rùn)滑劑”。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第88頁(yè)

※行業(yè)專營(yíng)店：項(xiàng)目巨大體量和商機(jī)給這類商家提供了良好交易舞臺(tái)。

※品牌專賣店：

作為一個(gè)商品集散地，與主體商業(yè)形態(tài)不發(fā)生矛盾或重合品牌專賣店是主要承租戶，有業(yè)主直接就是經(jīng)營(yíng)者。

※主題商店：

在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)日盛時(shí)代，很多有個(gè)性主題商店吸引著追求時(shí)尚人們消費(fèi)。在成本不高，商業(yè)氣氛很好情況下，主題店很輕易成行成市。(3)其它主要目標(biāo)客戶

※會(huì)展企業(yè)：經(jīng)過(guò)專業(yè)會(huì)展活動(dòng)提升商品產(chǎn)品集散地輻射半徑，提升產(chǎn)品集散地市場(chǎng)聚集程度。

※郵政：這是批發(fā)市場(chǎng)必定有服務(wù)配套。

※金融：巨大物流系統(tǒng)不可能沒(méi)有銀行支持。

※拍賣：依據(jù)商品業(yè)種，舉行各種拍賣活動(dòng)。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第89頁(yè)3、投資行為特征

1、對(duì)于投資性客戶，資金回報(bào)期望值應(yīng)該高于銀行存款、債券、購(gòu)置住宅、購(gòu)置小區(qū)商鋪和其它批發(fā)市場(chǎng)；而投資風(fēng)險(xiǎn)性則應(yīng)低于股票和期貨；投資心理是穩(wěn)健型，有一定風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，但不愿冒太大風(fēng)險(xiǎn)；

2、對(duì)于經(jīng)營(yíng)型投資客戶，關(guān)鍵要表達(dá)未來(lái)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，而不是資產(chǎn)增值價(jià)值，對(duì)方更關(guān)心區(qū)位、經(jīng)營(yíng)模式、詳細(xì)商業(yè)規(guī)劃、可連續(xù)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。對(duì)物業(yè)投資可行性往往只有含糊性綜合判斷，有理性成份，也不排除購(gòu)置沖動(dòng)；

3、對(duì)于經(jīng)營(yíng)型租賃客戶，關(guān)鍵是在短期內(nèi)經(jīng)營(yíng)商業(yè)價(jià)值，而不是未來(lái)、長(zhǎng)久、可連續(xù)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展；

4、判斷投資或租賃主要依據(jù)：回報(bào)分析、區(qū)位、其它人士或項(xiàng)目成敗經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)承諾、企業(yè)實(shí)力和口碑、親友評(píng)價(jià)和專業(yè)人士意見等原因。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第90頁(yè)

第五節(jié)、項(xiàng)目總體功效定位1、項(xiàng)目功能規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)（1）項(xiàng)目標(biāo)規(guī)劃依照客戶資源共享標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃和設(shè)計(jì)：市場(chǎng)共享：共同面對(duì)同一市場(chǎng)目標(biāo)；資源共享：面對(duì)同一市場(chǎng)目標(biāo)所需服務(wù)功能和設(shè)備；空間共享：造成良好環(huán)境（廣場(chǎng)、景觀、停車場(chǎng)等）；（2）完善、專業(yè)設(shè)計(jì)商業(yè)物業(yè)根據(jù)展示交易要求，委托專業(yè)商業(yè)賣場(chǎng)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，吸收零售、超市、庫(kù)存和批發(fā)市場(chǎng)優(yōu)點(diǎn)，使其更符合現(xiàn)代化商貿(mào)流通中心需求。合理賣場(chǎng)動(dòng)線；完善商品類別區(qū)域規(guī)劃；專業(yè)展示設(shè)計(jì)；體現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)觀念場(chǎng)所；舒適購(gòu)物環(huán)境和優(yōu)美得體景觀。（3）高性能配套設(shè)施供水供電設(shè)施，消防安全和保安報(bào)警系統(tǒng)、停車場(chǎng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和二十一世紀(jì)和智能信息系統(tǒng)。（4）完整、高品質(zhì)服務(wù)體系場(chǎng)內(nèi)有上萬(wàn)家企業(yè)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證物業(yè)管理優(yōu)良品質(zhì)，暢通配送渠道、專業(yè)展示服務(wù)和有效推介效果，都是至關(guān)重要。南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第91頁(yè)2、項(xiàng)目功效規(guī)劃

商務(wù)辦公服務(wù)功效區(qū)信息服務(wù)功效區(qū)休閑娛樂(lè)功效區(qū)會(huì)展會(huì)議推介培訓(xùn)功效區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)、配送服務(wù)功效區(qū)零售商業(yè)功效區(qū)公共環(huán)境設(shè)施服務(wù)區(qū)管理功效區(qū)展示、交易功效區(qū)特色商業(yè)街部分

南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第92頁(yè)3、功效說(shuō)明

（1）展示、交易功效區(qū)該功效區(qū)是南昌·華南城主要功效區(qū)。展示功效與交易功效區(qū)，形成了前“展”后“店”格局，依靠南昌對(duì)于中部及全國(guó)輻射作力，經(jīng)過(guò)動(dòng)態(tài)展覽展示提升本項(xiàng)目標(biāo)輻射半徑，使本項(xiàng)目成為輻射中部地域乃至全國(guó)商品交易流通中心。同當(dāng)前批發(fā)市場(chǎng)、商貿(mào)城主要差異表現(xiàn)在：集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購(gòu)便利（吸收零售商業(yè)優(yōu)點(diǎn)）；增加了展示設(shè)計(jì)，為交易提供了一個(gè)動(dòng)態(tài)展示平臺(tái)（有利于展示商品風(fēng)采，便于看樣定貨）；經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品多而全（表達(dá)本項(xiàng)目標(biāo)商業(yè)航母定位）；對(duì)于小代理商可將倉(cāng)儲(chǔ)和批發(fā)、零售一體化，但需到達(dá)展示功效要求（設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)模式、類似街面專賣店）；可配計(jì)算機(jī)，進(jìn)行客戶管理，倉(cāng)儲(chǔ)管理（MIS系統(tǒng)）。

南城商貿(mào)物流中心項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣總策略第93頁(yè)（2）會(huì)展會(huì)議、推介培訓(xùn)服務(wù)功效區(qū)該區(qū)域是市場(chǎng)配套功效區(qū)，主要是提升華南城檔次和水平；同學(xué)院、行業(yè)協(xié)會(huì)等共同成立含有一定權(quán)威教授顧問(wèn)組委會(huì)，為會(huì)展會(huì)議、推出和培訓(xùn)奠定基礎(chǔ)；有計(jì)劃、有主題地組織各種會(huì)展會(huì)議。針對(duì)各類產(chǎn)品進(jìn)行動(dòng)態(tài)形式新奇推薦活動(dòng)，增加市場(chǎng)“熱點(diǎn)”和“興奮點(diǎn)