物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略

內(nèi)外兼修立體營(yíng)銷怡天物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第1頁(yè)匯報(bào)思緒

項(xiàng)目解讀市場(chǎng)機(jī)會(huì)與威脅創(chuàng)意表現(xiàn)

核心定位

營(yíng)銷推廣與執(zhí)行

SWOT分析銷售策略物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第2頁(yè)項(xiàng)目解讀地塊/產(chǎn)品物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第3頁(yè)地塊價(jià)值分析位置：新城邊緣，山水大道北側(cè)，寧宿徐盱眙馬壩出口，交通四通八達(dá)；城市價(jià)值：距新長(zhǎng)途汽車站4公里；距國(guó)貿(mào)商圈6公里；距盱城鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府7公里；距商貿(mào)商圈8公里；距新行政辦公中心2.5公里；屬于規(guī)劃中未來(lái)商貿(mào)與生態(tài)居住中心。區(qū)位價(jià)值：盱眙新城門戶，政府東擴(kuò)重點(diǎn)打造區(qū)域，商貿(mào)物流與生態(tài)住區(qū)交織，投資價(jià)值看漲。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第4頁(yè)地塊價(jià)值分析地塊四至：盱眙縣城區(qū)東側(cè)，西至寧宿徐高速公路，東至高壓線，南至山水大道，北至331省道；*南臨山水大道與凱盛家居*西至寧宿徐高速路*農(nóng)民房及農(nóng)田本案*北邊盱馬路物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第5頁(yè)地塊價(jià)值分析沿城市景觀大道山水大道，直通城區(qū)；S331、S248與鎮(zhèn)區(qū)及外界相連通；寧宿徐高速馬壩出口，近在咫尺，可快速到南京與淮安；未來(lái)強(qiáng)化盱馬路城市發(fā)展中軸線東向推進(jìn)作用；交通動(dòng)線價(jià)值分析:經(jīng)過(guò)山水大道聯(lián)動(dòng)新城與老城，依靠寧宿徐高速，接軌南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第6頁(yè)地塊價(jià)值分析周圍配套價(jià)值分析：近享龍蝦大廈\中澳·生態(tài)城\盱眙縣政府\中央生態(tài)公園等市政配套,區(qū)域日漸成熟。配套價(jià)值：項(xiàng)目區(qū)域當(dāng)前正在大力開(kāi)發(fā)，縣政府、中央公園、盱眙技師學(xué)院、盱眙小學(xué)、龍蝦大廈、遠(yuǎn)方物流、中澳·生態(tài)城、總裁大道等，城市生活、行政配套不停跟進(jìn)，住宅樓盤遍地開(kāi)花，區(qū)域日趨成熟。遠(yuǎn)方物流周圍配套資源本項(xiàng)目出現(xiàn)，既可盡享周圍配套資源，更可填補(bǔ)該區(qū)域大型商業(yè)空缺，讓整個(gè)區(qū)域愈加完善和豐富。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第7頁(yè)產(chǎn)品價(jià)值分析整體規(guī)劃概述：項(xiàng)目總規(guī)劃占地1488畝，總建120萬(wàn)㎡，初步規(guī)劃有品牌家居建材賣場(chǎng)、凹土科技創(chuàng)業(yè)園、中科院凹土博覽園、Shoppingmall、五金機(jī)電城、工業(yè)刀具城、模具商貿(mào)城、精品住宅及公寓、星級(jí)商務(wù)寫(xiě)字樓等八大片區(qū)，集銷售展示、洽談、電子商務(wù)、辦公、信息、當(dāng)代物流、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合配套等一體化服務(wù)功效于一體，項(xiàng)目經(jīng)過(guò)規(guī)模平臺(tái)打造，實(shí)現(xiàn)一站式國(guó)際化服務(wù)。其中一期261畝，一期總建筑面積239840平方米，主業(yè)態(tài)為家居建材?？傮w規(guī)劃分析：1488畝超級(jí)大盤，提供展示、交易、倉(cāng)儲(chǔ)配送等服務(wù)大型綜合商貿(mào)物流平臺(tái)。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第8頁(yè)產(chǎn)品價(jià)值分析1期地塊指標(biāo)總用地17.4萬(wàn)㎡總建面約23萬(wàn)㎡街鋪123206.16㎡商務(wù)樓74219.04㎡綜合樓12764.97㎡展廳21938.5㎡容積率1.35一期地塊規(guī)劃：以2層街鋪為主，包含一棟18層綜合樓，4棟6層商務(wù)樓、5棟11層商務(wù)樓，1棟三層展廳，總建面約24萬(wàn)平米集家居建材城、五金汽配城、小商品城、時(shí)尚購(gòu)物中心等于一體。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第9頁(yè)一期2.1萬(wàn)平米展廳：共為3層，面積分割：20-30㎡之間，1F：5.6米，2－3F：5米；展廳擬引進(jìn)一線主力家居品牌，帶旺全場(chǎng)，創(chuàng)造商場(chǎng)化購(gòu)物體驗(yàn)，增加市場(chǎng)檔次，提供更為寬大財(cái)富大舞臺(tái)；主力面積20-30㎡，真正低門檻。一期7.4萬(wàn)平米商務(wù)公寓：共有9棟，面積分割：30-70㎡之間；面積小，總價(jià)低，投資風(fēng)險(xiǎn)?。豢勺鳛閭€(gè)人居住、商務(wù)辦公或休閑度假實(shí)用，充分滿足對(duì)空間不一樣需求；不論是自住、辦公還是投資，絕對(duì)物超所值！一期12萬(wàn)平米沿街商鋪：46棟街鋪，樓層為2層；面積分割在30-45㎡之間，1、2層分開(kāi)售，層高分別為4.6米、4.2米;框架式建筑，自由組合，盡可能實(shí)現(xiàn)商戶全方面展示產(chǎn)品，市場(chǎng)內(nèi)規(guī)劃19-46米主輔通道，快捷實(shí)現(xiàn)物流交易；在整體規(guī)劃上形成了“六軸”“四區(qū)”“兩帶”“一點(diǎn)”空間結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)化體驗(yàn)式購(gòu)物需求；面積小，低總價(jià)，低門檻，圈定全客層投資者。產(chǎn)品價(jià)值分析一期1.3萬(wàn)平米綜合樓，面積分割：40㎡左右，層高3.3米。奢華商務(wù)配套，三部電梯直達(dá)頂層；主力面積40平方米左右，小面積，低總價(jià)，高回報(bào)；寬大入戶大堂，茶吧，提供休閑娛樂(lè)場(chǎng)地。展廳商務(wù)公寓沿街商鋪綜合樓物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第10頁(yè)項(xiàng)目解讀小結(jié)項(xiàng)目屬性：蘇中區(qū)域超級(jí)大盤/新城區(qū)未來(lái)最大規(guī)模商貿(mào)區(qū)/新城生態(tài)居住區(qū)集中配套區(qū)域地塊：盱眙新城門戶，政府東擴(kuò)區(qū)域，商貿(mào)物流發(fā)達(dá)依托寧宿徐高速，接軌南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域開(kāi)發(fā)熾熱，高標(biāo)準(zhǔn)市政配套日漸完善未來(lái)規(guī)劃前景看好產(chǎn)品：

1488畝綜合商貿(mào)物流平臺(tái)，展示、交易、倉(cāng)儲(chǔ)配送一體展廳擬引進(jìn)一線主力品牌大型多變商務(wù)公寓，自住、辦公兩不誤街鋪主力面積30-45平米，低總價(jià)，實(shí)現(xiàn)全客層投資奢華商務(wù)配套，商貿(mào)區(qū)唯一商務(wù)地標(biāo)中央景觀布局，提供多元化綠化，購(gòu)物休閑融合

物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第11頁(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與威脅新政/城市/區(qū)域/競(jìng)爭(zhēng)/客戶物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第12頁(yè)新政簡(jiǎn)析國(guó)政：新政密集出臺(tái)，打擊高房?jī)r(jià)，果斷遏制炒房過(guò)熱投機(jī)性行為，力促房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)新國(guó)10條出臺(tái)，二套房首付提升至50%，房?jī)r(jià)過(guò)高地域可暫停發(fā)放第三套房貸。4.17新政4.17新政影響：一線城市和二線高房?jī)r(jià)城市樓市速凍，直到8、9月份才逐步回暖。住建部公布二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：遵照“以家庭為單位，認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)。6.4新政6.4新政影響：市場(chǎng)觀望情緒濃重，新房成交量維持在低位水平，價(jià)格方面整體水平未出現(xiàn)顯著松動(dòng)，但新盤已開(kāi)始打折促銷。三部門公布二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查，二套房貸一刀切。7.14新政增首付百分比首套30%，二套50%，三套暫停；房產(chǎn)稅加緊推出；支持保障房，打擊囤地，捂售。9.29新政7.14新政影響：對(duì)置換型買家購(gòu)房需求有了深入抑制作用，但影響范圍相對(duì)較??；高總價(jià)住宅成交稍顯滯緩，但并未重創(chuàng)市場(chǎng)。9.29新政影響：短期內(nèi)對(duì)剛性需求造成影響，但不會(huì)是致命傷。觀望過(guò)后，伴隨房?jī)r(jià)再度調(diào)整，累積需求仍要集中釋放。1.26新政新國(guó)8條出臺(tái)，二套房首付提升至60%，全方面限購(gòu)，實(shí)施差異化住房信貸政策。1.26新政影響：市場(chǎng)進(jìn)入新一輪觀望期，房?jī)r(jià)過(guò)高城市成交量下跌態(tài)勢(shì)或連續(xù)，但房?jī)r(jià)短期內(nèi)未見(jiàn)大幅下跌，房?jī)r(jià)若不降，更嚴(yán)厲調(diào)控還會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第13頁(yè)新政簡(jiǎn)析限購(gòu)令：違反限購(gòu)令或?qū)o(wú)法辦房產(chǎn)證；限購(gòu)令引發(fā)恐慌性退房,限購(gòu)城市預(yù)計(jì)達(dá)70余個(gè)！“限購(gòu)令”是4月30日北京出臺(tái)“國(guó)十條實(shí)施細(xì)則”中明確提出：從5月1日起，北京家庭只能新購(gòu)一套商品房，購(gòu)房人在購(gòu)置房屋時(shí)，還需要如實(shí)填寫(xiě)一份《家庭組員情況申報(bào)表》，假如被發(fā)覺(jué)提供虛假信息騙購(gòu)住房，將不予辦理房產(chǎn)證。這是全國(guó)首次提出家庭購(gòu)房套數(shù)“限購(gòu)令”。2010，全國(guó)限購(gòu)城市到達(dá)16個(gè)，為北京、上海、深圳、廣州、三亞、海口、天津、杭州、蘇州、溫州、南京、福州、廈門、寧波、大連、蘭州。年初，又增加了7個(gè)城市，分別為太原、濟(jì)南、武漢、昆明、南昌、金華和鄭州。年“新國(guó)八條”頒布后，青島、上海和濟(jì)南三地出臺(tái)限購(gòu)細(xì)化政策。年1月15日，成都首次出臺(tái)限購(gòu)政策。依據(jù)“新國(guó)八條”要求，限購(gòu)令將覆蓋全國(guó)，有望直接阻斷部分不合理購(gòu)房需求。當(dāng)前，明確提出將實(shí)施限購(gòu)城市已達(dá)36個(gè)。按照新一輪調(diào)控政策要求，實(shí)施限購(gòu)政策城市預(yù)計(jì)還要翻一番。按照“新國(guó)八條”要求“直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快城市”限購(gòu)范圍，本輪還剩下有以下城市必須限購(gòu)，它們是：3個(gè)直轄市：北京、天津、重慶。13個(gè)省會(huì)城市：西安、南寧、石家莊、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、西寧、呼和浩特、拉薩、銀川、烏魯木齊。4個(gè)計(jì)劃單列市：大連、寧波、廈門、深圳?！祉舻胤秸邽閱紊硎滋追恐脴I(yè)者需支付40%首付；——限購(gòu)方面：淮安還未出臺(tái)相關(guān)地方性限購(gòu)令，將實(shí)施國(guó)家最新房地產(chǎn)限購(gòu)令政策。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第14頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)：商業(yè)地產(chǎn)不限貸、不限購(gòu)，受近期嚴(yán)厲政策影響小，成為投資新寵。商業(yè)地產(chǎn)大環(huán)境：①

受國(guó)家政策影響，住宅市場(chǎng)受重壓，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)新發(fā)展機(jī)遇。②各大品牌地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)將成為投資新方向。③資金只能進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。從“國(guó)四條”到“國(guó)十一條”再到今年新國(guó)8條，政府加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，一方面加大對(duì)捂盤惜售、囤積房源、囤積土地等投機(jī)行為打擊力度；其次，鼓勵(lì)市場(chǎng)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)是一種理性投資行為，得到了各級(jí)政府大力支持。

新政對(duì)商業(yè)地產(chǎn)不限貸、不限購(gòu)，大量資金涌入給了商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)補(bǔ)漲機(jī)會(huì)，給行業(yè)帶來(lái)了活力也給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了動(dòng)力。萬(wàn)科、中糧、綠地、華潤(rùn)、保利等名企紛紛加大了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投入力度,商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)新發(fā)展春天。新政簡(jiǎn)析限購(gòu)令不針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)商鋪投資成焦點(diǎn)限購(gòu)令或?qū)⒁种谱≌顿Y商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)來(lái)了“限購(gòu)令”開(kāi)啟商業(yè)地產(chǎn)一扇門商業(yè)地產(chǎn)不限購(gòu)銀行稱異地購(gòu)房放貸暫不設(shè)限購(gòu)置不限貸不限購(gòu)不限套商業(yè)地產(chǎn)變成硬通貨樓市限購(gòu)令下資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)投資者從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第15頁(yè)城市解讀城市定位盱眙作為蘇中門戶，淮河明珠，蘇北旅游第一縣，南京一小時(shí)城市圈主要城市，也是南京后花園。盱眙縣地處淮河下游，洪澤湖南岸，總面積2483平方公里，人均國(guó)土面積列江蘇省各縣（市）之首。轄14鎮(zhèn)5鄉(xiāng)，257個(gè)行政村（居），總?cè)丝?4萬(wàn)。盱眙縣位于江蘇中西部，淮安南端，東臨金湖、天長(zhǎng)，南、西分別于來(lái)安、明光接壤，北連洪澤、泗洪。盱眙隸屬于淮安市，地處淮河下游，洪澤湖南岸，距南京市106.1公里，距淮安市83.5公里，距宿遷市111.5公里，是蘇北五市到省城南京必經(jīng)之地，距南京車程50分鐘。盱眙四面有淮安、徐州、宿遷、南京等大型城市。經(jīng)過(guò)寧宿高速公路、國(guó)道、省道等公路交通可抵達(dá)走遍各大城市。盱眙作為南京一小時(shí)城市圈主要城市，也是南京后花園。南京城市圈，也稱“南京一小時(shí)城市圈”，是江蘇省三大城市圈之一。南京城市圈以南京為龍頭，包含了周圍100公里左右區(qū)域，地跨蘇皖兩省，面積達(dá)43236平方公里，覆蓋人口約2600萬(wàn)人。南京城市圈組員城市有：南京市、馬鞍山市、滁州市、鎮(zhèn)江市、揚(yáng)州市、蕪湖市六市全部行政區(qū)域以及淮安市下轄盱眙縣、金湖縣，巢湖市下轄居巢區(qū)、和縣、含山縣。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第16頁(yè)城市解讀產(chǎn)業(yè)定位盱眙以“旅游、餐飲、機(jī)械軸承、電子、凹土”為當(dāng)?shù)靥厣еa(chǎn)業(yè)；定位旅游第一縣，大力發(fā)展第一山、明祖陵等旅游產(chǎn)業(yè)，充分利用特有資源——凹土進(jìn)行凹土產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，在開(kāi)發(fā)區(qū)建立盱眙軸承產(chǎn)業(yè)園區(qū)、電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)等特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。國(guó)際龍蝦節(jié):抓住中國(guó)龍蝦節(jié)和“五·一”、“國(guó)慶”兩個(gè)旅游黃金周，加大盱眙旅游宣傳和推介力度，整年共接待游客110萬(wàn)人次，旅游收入4.38億元。“無(wú)蝦不成席，南京人一天最少要吃掉70噸龍蝦，國(guó)際龍蝦節(jié)有著深厚南京情結(jié)。以旅游資源豐富著稱，著力打造“龍蝦之都、凹土之都、軸承之都、休閑之都”。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第17頁(yè)區(qū)域解讀規(guī)劃發(fā)展整體規(guī)劃：東擴(kuò)北移,顯山露珠；區(qū)域發(fā)展：東擴(kuò)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，組建當(dāng)代化物流中心和產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心。盱眙作為淮安城市規(guī)劃“一主、四副”市域次中心城市；盱眙城市發(fā)展戰(zhàn)略：東擴(kuò)北移、顯山露珠、兩區(qū)互融、彰顯特色；東擴(kuò)：以盱馬路、金鵬大道為發(fā)展主軸，依靠現(xiàn)實(shí)狀況產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，向東強(qiáng)化縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展——工業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。北移：利用城市北部生態(tài)景觀環(huán)境，跨盱馬路向北適度延伸，形成新城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域——景觀旅游、生態(tài)住宅發(fā)展方向。顯山露珠：從城市發(fā)展結(jié)構(gòu)出發(fā)，在不一樣區(qū)域之間建立起良好協(xié)同發(fā)展關(guān)系，強(qiáng)化盱眙城區(qū)中西部主城區(qū)與東部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)之間道路交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)組織。東部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)作為一個(gè)綜合性經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，完善其內(nèi)部居住、商業(yè)、辦公以及其它服務(wù)設(shè)施位置。城市發(fā)展二階段：東擴(kuò)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，組建當(dāng)代化物流中心和產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心。深入做大作強(qiáng)盱眙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)用地跨越寧宿徐高速公路，向東深入推進(jìn)，依靠良好區(qū)位優(yōu)勢(shì)，建立一個(gè)完善當(dāng)代化物流區(qū)。加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)部空間整合，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)功效配置，在不停擴(kuò)增產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模同時(shí)，強(qiáng)調(diào)空間緊湊布局，提倡土地資源節(jié)約。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第18頁(yè)現(xiàn)供給面積超出130萬(wàn)方，整個(gè)市場(chǎng)有供大于求傾向。購(gòu)置需求以自住型剛需為主，投資客較少。*年房地產(chǎn)市場(chǎng)快速恢復(fù)，相較于前兩年有了翻倍增加，銷售面積從37.7萬(wàn)方增加到09年78.5萬(wàn)方，由此可見(jiàn)近年來(lái)盱眙正值大力開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)，加緊城市建設(shè)。年底商品房銷售均價(jià)2392元/方，20商品房銷售均價(jià)3170元/方，住宅銷售均價(jià)2830元/方；平均每年增加200元/方價(jià)格。*20全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成22.41億元，增加率到達(dá)25.3%。近年來(lái)盱眙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈跳躍式增加，尤其從到年，整張率超出了35%，~年為盱眙房地產(chǎn)快速發(fā)展階段，到20突破20億大關(guān)，伴隨南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展，以及淮河經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展，未來(lái)盱眙房地產(chǎn)市場(chǎng)投資空間會(huì)有更大發(fā)展空間。房地產(chǎn)發(fā)展物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第19頁(yè)用地成交2060畝，以商住、商業(yè)用地為主，未來(lái)3-5年內(nèi)供給量遞增，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。土地市場(chǎng)宗地名稱土地座落面積(m2)土地用途總成交價(jià)競(jìng)得人成交時(shí)間華府名苑北側(cè)地塊洪武大道與新八路交叉口東北角28883商住用地3700萬(wàn)元企業(yè)-12-2新馬外國(guó)語(yǔ)學(xué)校東南角地塊燕山路西側(cè)5929商住用地4100萬(wàn)元自然人-12-2興府路與宣化街交叉口西南角地塊宣化路與興府路交叉口西南角8405商住用地2450萬(wàn)元企業(yè)-12-2五墩加油站東側(cè)地塊金鵬大道南側(cè)21112商住用地9450萬(wàn)元企業(yè)-12-2華夏國(guó)際廣場(chǎng)東側(cè)地塊淮河?xùn)|路南側(cè)16268商住用地9760萬(wàn)元企業(yè)-12-2龍泉雅苑北側(cè)地塊金源南路西側(cè)建材廠83227商住用地11000萬(wàn)元企業(yè)-12-2馬壩世紀(jì)大道西側(cè)地塊馬壩世紀(jì)大道西側(cè)33334商住用地1850萬(wàn)元企業(yè)-10-29公安指揮中心西側(cè)地塊公安指揮中心西側(cè)42369商業(yè)用地4680萬(wàn)元企業(yè)-10-29蔚百世醫(yī)療東側(cè)地塊企業(yè)服務(wù)大廈西側(cè)3189商業(yè)用地350萬(wàn)元企業(yè)-10-29馬壩中心小學(xué)新校區(qū)北側(cè)地塊馬壩鎮(zhèn)鎮(zhèn)西路北側(cè)24625商住用地1400萬(wàn)元自然人-10-29新海大道與寶山東路交叉口東南角地塊新海大道東16521商住用地1650萬(wàn)元企業(yè)-10-13……*盱眙住宅、商業(yè)、商住用地成交2060畝，其中住宅用地成交4宗，商住用地成交44宗，商業(yè)用地成交19宗，總計(jì)67宗。拍賣土地主要集中在盱眙縣盱城鎮(zhèn)和馬壩鎮(zhèn)，其中馬壩鎮(zhèn)5宗，其余均在盱城鎮(zhèn)淮河北路、山水大道、洪武大道為主。未來(lái)供給量預(yù)測(cè)：以容積率1.2為基準(zhǔn)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)房地產(chǎn)供給量為164.8萬(wàn)方；以容積率1.5為基準(zhǔn)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)房地產(chǎn)供給量為206萬(wàn)方。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)、完工面積將會(huì)加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更激烈。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第20頁(yè)商業(yè)研判關(guān)鍵商圈當(dāng)前盱眙成熟城市商圈集中在城區(qū)東面（淮河?xùn)|岸）——商貿(mào)商圈和老城區(qū)西側(cè)（金源大道為南北軸）——國(guó)貿(mào)商圈；即將形成商圈—汽車站商圈。商貿(mào)商圈為盱眙歷史最悠久城市商圈，商圈內(nèi)集中了華泰國(guó)際（住宅底商商業(yè)街）、萬(wàn)潤(rùn)發(fā)超市、蘇果超市，以中等專賣店結(jié)合部分高檔品牌衣飾店為主。國(guó)貿(mào)商圈自開(kāi)始發(fā)展至今，主要集中了萬(wàn)潤(rùn)發(fā)國(guó)貿(mào)商城、東方商城以及新世紀(jì)廣場(chǎng)；該商圈南北以金源大道為軸，東西以五墩西路和金鵬大道為軸，整體商業(yè)以中等為主；其中新世紀(jì)廣場(chǎng)為當(dāng)前盱眙經(jīng)營(yíng)情況很好建材市場(chǎng)。當(dāng)前以長(zhǎng)途汽車站為中心，向四面發(fā)展住宅、商業(yè)項(xiàng)目眾多，有海通時(shí)代廣場(chǎng)、金國(guó)園?聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、金品源蔬果批發(fā)市場(chǎng)以及日月星城、帝景國(guó)際、歐洲城等大型住宅項(xiàng)目，海通時(shí)代廣場(chǎng)當(dāng)前C區(qū)已投入使用，其它項(xiàng)目均在建，未來(lái)這一商圈將成為盱眙另一大城市級(jí)商圈。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第21頁(yè)樓盤名稱新世紀(jì)廣場(chǎng)東方商城國(guó)貿(mào)商城華泰國(guó)際B區(qū)2F凱盛家居廣場(chǎng)百翔購(gòu)物中心時(shí)代家俱廣場(chǎng)地理位置金源大道金源大道金源大道商貿(mào)區(qū)淮河北路山水大道金谷路金谷路經(jīng)營(yíng)面積6000方8000方10000方方2層，0方2層，25000方2500方商鋪數(shù)量1071201268035651已入住商戶數(shù)油漆：13；櫥柜電器：6；陶瓷：24；龍骨石膏：1；板材：4；地板：10；衛(wèi)?。?5；家居：2；們：8；吊頂：5；玻璃：2；管業(yè)：3；五金日雜：2；窗簾布藝：4；水暖：2；照明：4；其他7；服裝類：75；鞋類：20；化品5；餐飲：10；其它：10服裝：70；飾品：5；化裝品：5；鞋帽：18；餐飲：5；美容美發(fā)：3；其它：18服裝：65；小飾品：15品牌家俱、家居日雜、文具、服裝、鞋帽、糖果批發(fā)；家俱品牌箭牌衛(wèi)浴、多樂(lè)士等九牧男裝等真維斯、周大生珠寶等無(wú)品牌青島一木、紅蘋果家俱、我愛(ài)我家、顧家工藝、無(wú)品牌無(wú)品牌單鋪面積60多方20多方30-40方15方單間150方15方經(jīng)營(yíng)檔次中低級(jí)中低級(jí)中低級(jí)+部分專賣店中低級(jí)中高檔中低級(jí)中低級(jí)總規(guī)劃業(yè)態(tài)建材類服裝小百百貨服裝小百家俱服裝小百家俱運(yùn)行模式非統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)非統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)非統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)非統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)非統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)租金情況市場(chǎng)內(nèi)部：1.59元/方·天；沿街：2.5元/方·天；市場(chǎng)內(nèi)部：2.74元/方·天；面私營(yíng)房：4.5元/方·天2.74元/方·天1.64元/方·天；轉(zhuǎn)讓費(fèi)30000左右；一層：0.7元/方·天；二層：0.4~0.5元/方·天沿街：6.84元/方·天0.32元/方·天經(jīng)營(yíng)現(xiàn)實(shí)狀況經(jīng)營(yíng)情況良好經(jīng)營(yíng)情況良好經(jīng)營(yíng)情況良好經(jīng)營(yíng)情況一般50%商鋪在轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)戶反應(yīng)，開(kāi)業(yè)第一天生意很好，之后生意有點(diǎn)冷清以批發(fā)為主，經(jīng)營(yíng)情況良好普通物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第22頁(yè)商業(yè)研判主要商業(yè)街當(dāng)前盱眙主要商業(yè)街以商貿(mào)商圈和國(guó)貿(mào)商圈為點(diǎn)，連接這兩個(gè)商圈五墩西路和淮河?xùn)|路為主要商業(yè)街；另外連接國(guó)貿(mào)商圈和盱眙新興商圈世貿(mào)商圈（汽車站商圈）金源大道也已成為盱眙一條主要商業(yè)街。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第23頁(yè)商業(yè)街名稱金源大道（北段）甘泉路五墩西路、淮河?xùn)|路金谷路主要業(yè)態(tài)汽修、旅館、照明、衛(wèi)浴、家居、餐飲等陶瓷、布藝、尤其、餐飲、櫥柜、燈飾、吊頂?shù)容S承、五金水電、電動(dòng)車、小超市、餐飲、服裝、西點(diǎn)等服裝、日雜、鞋帽等商家數(shù)量43家47家117家58家租金1.1元/方·天北面：1.14元/方·天；南面：0.8元/方·天；4.65元/方·天；最高年租金6萬(wàn)元，最低3萬(wàn)元；4.1元/方·天品牌圣象地板，歐普照明馬可波羅、諾貝爾、掌上明珠/真維斯、安踏等當(dāng)前金源大道靠近國(guó)貿(mào)商圈段以餐飲、服裝、百貨、市政行政中心等業(yè)態(tài)為主；靠近汽車站段以汽修、陶瓷衛(wèi)浴、建材、餐飲為主，共有商家43戶，平均租金在1.1元/方?天；金源大道支路——甘泉路以建材家俱、衛(wèi)浴陶瓷為主，共有商戶47戶，是一條建材類商業(yè)街，其商鋪來(lái)自于四季華庭住宅小區(qū)沿街商鋪，平均租金北面商鋪高于南面商鋪，北面商鋪1.14元/方?天，南面商鋪0.8元/方?天。五墩西路和淮河西路作為盱眙當(dāng)前最主要商業(yè)街，其路段延伸力強(qiáng)，主要業(yè)態(tài)為：軸承、五金水電、電動(dòng)車、小超市、餐飲、服裝、西點(diǎn)、婚紗攝影、日雜、行政辦公中心等，平均租金4.65元/方?天，是當(dāng)前盱眙租金最高商業(yè)街。盱眙當(dāng)前較為繁榮步行性質(zhì)商業(yè)街——金谷路，位于淮河?xùn)|路北面，南北向，是以服裝、百貨、鞋帽箱包、日雜、文具為主要業(yè)態(tài)零售批發(fā)商業(yè)街，其平均租金為4.1元/方?天，共有商家58戶，該商業(yè)街上還有當(dāng)前盱眙規(guī)模最大服裝、日雜、文具批發(fā)市場(chǎng)——百翔購(gòu)物中心，是盱眙當(dāng)?shù)丶班l(xiāng)鎮(zhèn)中低級(jí)服裝、日雜批發(fā)主要市場(chǎng)。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第24頁(yè)商業(yè)研判競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比關(guān)鍵在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：海通時(shí)代廣場(chǎng)、佰億財(cái)富廣場(chǎng)、金國(guó)園陽(yáng)光廣場(chǎng)、五洲國(guó)際廣場(chǎng)、萬(wàn)豪國(guó)際等。五豐國(guó)際物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第25頁(yè)海通時(shí)代廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商海通置業(yè)

規(guī)模與位置50萬(wàn)㎡、分三個(gè)區(qū)；山水大道、世紀(jì)大道、一橫路三線圍和主題推廣語(yǔ)商貿(mào)休閑財(cái)富廣場(chǎng)最全、最大，最具檔次最專業(yè)商貿(mào)中心、文化中心、休閑中心主推戶型2層；100㎡左右；30-80㎡黃金旺鋪功效業(yè)態(tài)商務(wù)酒店、小商品批發(fā)市場(chǎng)、餐飲、龍蝦美食廣場(chǎng)、大型主題百貨商場(chǎng)、女人街、鞋帽城、寫(xiě)字樓、住宅、家居建材商鋪銷售動(dòng)態(tài)C期基本售完,B區(qū)住宅已售1/3,商鋪剩下少許；A區(qū)有少許剩下100萬(wàn)左右，剩下5、11號(hào)樓將在下六個(gè)月推出銷售均價(jià)商鋪18000元/㎡；住宅3300元/㎡銷售招商政策包租5年，年均返還6.8%，共34%或5年租金一次性沖抵27.5%。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第26頁(yè)佰億·財(cái)富廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商盱眙佰億房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限企業(yè)規(guī)模與位置10萬(wàn)㎡，盱馬路北，縣政府旁主題推廣語(yǔ)10萬(wàn)㎡最大一站式城市商業(yè)綜合體主推戶型20~200㎡精裝現(xiàn)鋪功效業(yè)態(tài)購(gòu)物廣場(chǎng)、超市、步行街區(qū)、四星酒店、小商品城、SOHO公寓銷售動(dòng)態(tài)一期1.8萬(wàn)方，剩下40多套，每層都有少許余鋪，5月將推產(chǎn)權(quán)式酒店，推量100多套銷售均價(jià)3000－9000元/㎡，酒店價(jià)格沒(méi)有公布銷售招商政策執(zhí)行2年包租，年均返還8%，5年請(qǐng)130%回購(gòu)；租金不沖抵房款，均為銷售價(jià)格回購(gòu)。

物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第27頁(yè)金國(guó)園陽(yáng)光廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商江蘇金國(guó)園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限企業(yè)規(guī)模與位置26萬(wàn)㎡；金源大道1號(hào)主題推廣語(yǔ)攜手聯(lián)達(dá)·鎖定財(cái)富主推戶型19-200㎡功效業(yè)態(tài)五星級(jí)酒店、連鎖商務(wù)酒店、購(gòu)物中心、步行街、超市、餐飲、娛樂(lè)KTV銷售動(dòng)態(tài)在售商業(yè)，住宅基本售完，商業(yè)剩下量較多銷售均價(jià)1F：22800元/㎡2F：0元/㎡外鋪：19000-24000元/㎡銷售招商政策包租5年，年均返還8%；或選擇前3年一次性沖抵18%，后2年每年8%固定返還；包租3年110%回購(gòu)，包租5年120%回購(gòu)，委托（5年市場(chǎng)租金）100%回購(gòu)；均為銷售價(jià)格回購(gòu)。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第28頁(yè)五洲國(guó)際廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商盱眙五洲國(guó)際置業(yè)有限企業(yè)規(guī)模與位置30萬(wàn)㎡，東湖南路與都梁大道交匯處主題推廣語(yǔ)30㎡一站式國(guó)際時(shí)尚商業(yè)大都會(huì)/盱眙首個(gè)國(guó)際時(shí)尚生活超大型城市商業(yè)綜合體主推戶型商鋪分割在30㎡左右，公寓在40－50㎡左右功效業(yè)態(tài)一期超市、百貨、影院、餐飲、休閑娛樂(lè)、酒店式公寓，二期主要為住宅銷售動(dòng)態(tài)預(yù)計(jì)5月推盤，預(yù)計(jì)推百貨區(qū)銷售均價(jià)還未開(kāi)盤物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第29頁(yè)萬(wàn)豪國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商萬(wàn)豪國(guó)際置業(yè)規(guī)模與位置53367㎡/A區(qū)商業(yè)47191㎡/B區(qū)住宅6176㎡，金源北路與東湖北路交匯處主題推廣語(yǔ)盱眙商業(yè)里程碑式鴻篇力作/5萬(wàn)平方米構(gòu)筑新關(guān)鍵商圈/大型城市商業(yè)綜合體主推戶型挑高6.6米，40-6000㎡獨(dú)立金鉆商鋪,40㎡產(chǎn)權(quán)式酒店公寓功效業(yè)態(tài)商場(chǎng)、商鋪、公寓式酒店、綜合辦公樓、精品住宅銷售動(dòng)態(tài)一期已售完，一期商鋪價(jià)格1.3萬(wàn)元/平方米，二期預(yù)計(jì)將5月開(kāi)盤銷售均價(jià)二期價(jià)未出銷售招商政策，10月28日起成功申請(qǐng)“萬(wàn)豪會(huì)”會(huì)員，可享每日增值60元優(yōu)惠，累計(jì)至開(kāi)盤當(dāng)日物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第30頁(yè)處于城市新片區(qū)，人氣不旺，市場(chǎng)有待挖掘從地段上看，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目大部分屬于城市新片區(qū)，周圍還未形成人氣（除萬(wàn)豪國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)外），消費(fèi)需求不旺，對(duì)投資客吸引力欠缺。業(yè)態(tài)功效雷同，綜合體項(xiàng)目泛濫，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈在規(guī)劃上，全部項(xiàng)目都在打造綜合體，不論是餐飲、休閑娛樂(lè)，還是酒店式公寓、購(gòu)物中心等，這使得市場(chǎng)上產(chǎn)品差異化不強(qiáng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。大部分包租5年，回報(bào)率在6.8%-8%，而本案前2年為免租期，3-5年分別8%、9%、10%回報(bào)，6-租金1：9分成，150%回報(bào)模式，對(duì)投資客沒(méi)有太大殺傷力。在回報(bào)上，大部分包租5年；回報(bào)率普通在6.8%-8%之間，而本案年回報(bào)在5.4%左右，而且是回購(gòu)，也成為本案相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)力不足。5月成為區(qū)域商業(yè)樓盤集中推售期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，項(xiàng)目推盤怎樣控制節(jié)奏，避開(kāi)市場(chǎng)供給量激爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。小結(jié)物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第31頁(yè)客戶分析本案客群1/物業(yè)位置城市東邊距商貿(mào)中心約5公里項(xiàng)目位于新城規(guī)劃邊緣，規(guī)劃馬壩鎮(zhèn)居住中心，寧宿徐高速盱眙出口處，離市中心商貿(mào)中心約.5公里。相對(duì)于縣城購(gòu)置人群來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目當(dāng)前所處較偏，城區(qū)內(nèi)可供選擇商物較多，吸引力較小。伴隨未來(lái)古盱眙新城建設(shè)完善，項(xiàng)目區(qū)域CLD區(qū)規(guī)劃完善，區(qū)域價(jià)值將被當(dāng)?shù)叵M(fèi)者所認(rèn)可。2/地理印象效區(qū)，城市東移，未來(lái)可能很好盱眙地當(dāng)?shù)貙?duì)本案地理印象為是效區(qū)，近幾年不會(huì)有好市場(chǎng)機(jī)遇，縣城規(guī)劃是向東，都認(rèn)為未來(lái)會(huì)發(fā)展起來(lái)。當(dāng)前投資可能性較小。商鋪投資者首選擇商貿(mào)、國(guó)貿(mào)區(qū)域次選海通廣場(chǎng)，與奧體中心附近商業(yè)山水大道延線，選擇投資多為住宅萬(wàn)商城，即將會(huì)是誰(shuí)選擇？物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第32頁(yè)客戶分析本案客群區(qū)域?qū)傩韵蚨?：由區(qū)域?qū)傩詫?dǎo)入客源分析盱眙新城城市東擴(kuò)寧宿徐高速南京城市圈1488畝商貿(mào)園導(dǎo)入類型地段導(dǎo)入型政策導(dǎo)入型交通導(dǎo)入型城際導(dǎo)入型規(guī)劃導(dǎo)入型客源結(jié)構(gòu)認(rèn)同地段升值客戶馬壩等周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶蘇中蘇北等地投資客南京旅游者與投資客市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶及投資客物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第33頁(yè)客戶分析本案客群向度2：由產(chǎn)品屬性導(dǎo)入客源分析街鋪+展廳√長(zhǎng)三角區(qū)域?qū)I(yè)商鋪投資者，看好城東新區(qū)未來(lái)發(fā)展前景?！淘诔菂^(qū)經(jīng)營(yíng)戶對(duì)此區(qū)有較強(qiáng)地域認(rèn)同感?！淘谑袇^(qū)其它地方經(jīng)營(yíng)商家，有一定資金積累。√盱眙城區(qū)專業(yè)商鋪投資者，看好城東新區(qū)未來(lái)發(fā)展前景。商務(wù)公寓市場(chǎng)未來(lái)經(jīng)營(yíng)戶，代理品牌管理人員暫時(shí)居住外來(lái)投資者區(qū)域工作2－3年青年首次置業(yè)，處理居住問(wèn)題人員。綜合樓看好區(qū)域發(fā)展前景和物業(yè)升值潛力商場(chǎng)內(nèi)區(qū)域大代理商，區(qū)域銷售商，裝飾企業(yè)、銀行等物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第34頁(yè)客戶分析本案客群向度3：由競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目導(dǎo)入客源分析當(dāng)?shù)厝丝h城+周圍鎮(zhèn)區(qū)私營(yíng)企業(yè)主及當(dāng)?shù)貍€(gè)體經(jīng)商者：年紀(jì)在30—55歲之間，有較強(qiáng)資金實(shí)力，從事與本項(xiàng)目主題定位相符商業(yè)經(jīng)營(yíng)，即自用型客戶；公務(wù)員：年紀(jì)在28—50歲之間，有投資意識(shí)，收入穩(wěn)定，有豐厚積蓄，對(duì)該片區(qū)前景看好。中高層白領(lǐng)：年紀(jì)在30-45歲之間，收入較高，對(duì)該片區(qū)前景看好，有投資意識(shí)，企業(yè)、銀行、證券等高級(jí)職員及管理人員。經(jīng)營(yíng)戶：各大專業(yè)市場(chǎng)與沿街商鋪經(jīng)營(yíng)戶。當(dāng)?shù)馗辉＞用瘢耗昙o(jì)在35—60歲之間，文化程度較低，看重自有商業(yè)物業(yè)回報(bào)理想，有屢次置業(yè)行為，對(duì)投資商鋪興趣濃厚，并含有專業(yè)眼光。一鋪養(yǎng)三代觀念根深蒂固。住宅限購(gòu)令下由住宅轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)投資客。外地人少許。來(lái)自江浙滬及福建，純粹投資或經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)投資，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展前景和區(qū)域發(fā)展前景看好，資金實(shí)力較強(qiáng)，看好商鋪升值價(jià)值，期望高增值利潤(rùn)回報(bào)。。關(guān)注一個(gè)好商業(yè)項(xiàng)目，要有較高吸引力回報(bào)率。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第35頁(yè)客戶分析本案客群本案關(guān)鍵客群定位兩類關(guān)鍵客群A盱眙縣及鎮(zhèn)區(qū)私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、政府公務(wù)員和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶B南京、上海、蘇州等地投資客（以上是對(duì)各業(yè)態(tài)客群總體概況，詳細(xì)客群當(dāng)依據(jù)產(chǎn)品類型再作細(xì)分。）次級(jí)客群外地投資客、城區(qū)投資客、企業(yè)中層管理人員、教師群體、拆遷戶、中小企業(yè)，青年置業(yè)群體等物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第36頁(yè)SWOT分析優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)/機(jī)會(huì)/威脅/矩陣物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第37頁(yè)38SWOT優(yōu)勢(shì)-----Strength劣勢(shì)-----Weak1、臨城市主干道山水大道，處于寧宿徐高速出口，到交通四通八達(dá)；2、項(xiàng)目規(guī)模120萬(wàn)方,占地1488畝，具備占據(jù)盱眙乃至蘇中首席大盤地位戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)；3、政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目，盱眙最大形象工程;4、浙商資本，在盱眙開(kāi)發(fā)小太湖國(guó)際新城，在淮安開(kāi)發(fā)淮安國(guó)際商城、古鹽河?南部新城，在昆山開(kāi)發(fā)人和家園一期、恒豐.時(shí)代廣場(chǎng)，投資實(shí)務(wù)能抵達(dá)區(qū)域投資者認(rèn)可。1、項(xiàng)目所處區(qū)域，為新城邊緣，當(dāng)前區(qū)域成熟度不高，無(wú)商業(yè)氣氛2、眾多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多處于規(guī)劃建設(shè)階段，區(qū)域人氣短時(shí)間內(nèi)難以聚集；3、距離周圍繁榮區(qū)域較遠(yuǎn)，生活交通配套不完善，影響居住成熟性；4、大盤開(kāi)發(fā)在業(yè)態(tài)定位、招商經(jīng)營(yíng)、銷售推廣上都存在一定難度。機(jī)會(huì)-----OpportunitySO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)）WO戰(zhàn)略（利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)）1、盱眙新城規(guī)劃,馬壩未來(lái)居住區(qū)規(guī)劃，未來(lái)發(fā)展?jié)摿ο蚝茫?、新政對(duì)住宅市場(chǎng)加大打壓抑制，商業(yè)地產(chǎn)投資受追捧；3、新城山水大道，已經(jīng)6－7個(gè)項(xiàng)目在建為商業(yè)經(jīng)營(yíng)提供了消費(fèi)人群；4、打造“休閑之都”、“凹土之都”，契合本案規(guī)劃發(fā)展條件，順此借力。1、結(jié)合項(xiàng)目本身優(yōu)勢(shì)，充分借勢(shì)盱眙新城規(guī)劃，交通物流優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；2、利用本案大致量商業(yè)規(guī)劃，描述未來(lái)商業(yè)綜合運(yùn)行前景；1、借勢(shì)區(qū)域規(guī)劃前景及馬壩鎮(zhèn)人口規(guī)劃，項(xiàng)目身住宅規(guī)劃，提升項(xiàng)目功效運(yùn)行能力，表示未來(lái)升值潛力；2、以項(xiàng)目本身商業(yè)優(yōu)勢(shì)，補(bǔ)缺區(qū)域商業(yè)氣氛不足，搶占市場(chǎng)先機(jī)；威脅-----ThreatenST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅）WT戰(zhàn)略（降低劣勢(shì)，防止威脅）1、盱眙人口不足，消費(fèi)能力有限，支持如此大市場(chǎng)容量成為最大風(fēng)險(xiǎn)；2、區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目展現(xiàn)井噴現(xiàn)象，供給量完全超出一個(gè)縣城所需要，且海通經(jīng)營(yíng)不好，客戶不足成為難點(diǎn)；3、宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)打壓，觀望氣氛增大；1、發(fā)揮項(xiàng)目規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)，以本身業(yè)態(tài)，輻射蘇中以至華東區(qū)域，拓展客戶群；2、加強(qiáng)展示、現(xiàn)場(chǎng)包裝、服務(wù)配套和區(qū)位借勢(shì)提升項(xiàng)目著名度；3、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)，區(qū)域共贏，突出自我；1、低開(kāi)高走，經(jīng)過(guò)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)及價(jià)格杠桿實(shí)現(xiàn)快速去化；2、強(qiáng)化銷售渠道，加大客戶群圈定以量實(shí)現(xiàn)快速銷售；3、提供競(jìng)爭(zhēng)力銷售模式，實(shí)現(xiàn)區(qū)域同類產(chǎn)品絕以競(jìng)爭(zhēng)力。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第38頁(yè)關(guān)鍵定位價(jià)值梳理/定位/名稱體系物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第39頁(yè)緊鄰寧宿徐高速馬壩出口，輕松接軌南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，物流網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)

項(xiàng)目緊鄰寧宿徐高速馬壩出口，轉(zhuǎn)松接一線城市南京與交通要道--徐州，距周圍揚(yáng)州、徐州、滁州、淮安、宿遷等大中城市均在2小時(shí)車程以內(nèi)。由寧淮高速到南京只需45分鐘，已融入南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈。黃金價(jià)值之1：宏觀區(qū)位價(jià)值八大黃金價(jià)值物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第40頁(yè)雄踞城市主干道山水大道，聯(lián)動(dòng)城區(qū)與新區(qū)巨大消費(fèi)人流，商業(yè)價(jià)值飆升項(xiàng)目位于盱眙城市東側(cè)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)北端，是東擴(kuò)戰(zhàn)略重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目南至山水大道，北至331省道，距新行政辦公中心2.5公里，距離新長(zhǎng)途汽車站4公里，距離國(guó)貿(mào)商圈6公里。經(jīng)過(guò)山水大道與城區(qū)、新區(qū)直接連通，聯(lián)動(dòng)新老城區(qū)消費(fèi)，未來(lái)地段價(jià)值與商業(yè)價(jià)值無(wú)限看漲。黃金價(jià)值之2：交通價(jià)值八大黃金價(jià)值物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第41頁(yè)城市東移，毗鄰新行政中心，地處規(guī)劃中新城商貿(mào)與住宅中心區(qū)，升值“錢”景無(wú)限項(xiàng)目毗鄰經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)新行政中心，并處于以新汽車站為中心新商圈，是東擴(kuò)戰(zhàn)略重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。伴隨城市發(fā)展，市場(chǎng)配套會(huì)愈加完善，大量人口不停涌現(xiàn)，商業(yè)氣氛日漸濃厚，消費(fèi)市場(chǎng)遼闊。投資，就是看發(fā)展?jié)摿?，?dāng)前這里尚處于價(jià)值洼地，未來(lái)升值前景不可估量。黃金價(jià)值之3：城市規(guī)劃價(jià)值八大黃金價(jià)值物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第42頁(yè)1488畝超大規(guī)模，蘇中綜合性商業(yè)航母，聚攏八方人氣，引爆規(guī)模經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目總規(guī)劃占地面積1488畝，功效分區(qū)明確，將規(guī)劃有家居建材城+五金軸承城+住宅+商貿(mào)城+凹土科技園+物流倉(cāng)儲(chǔ)中心，集展示、洽談、電子商務(wù)、辦公、信息、當(dāng)代物流、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合配套等一體化服務(wù)功效于一體，項(xiàng)目經(jīng)過(guò)規(guī)模平臺(tái)打造，實(shí)現(xiàn)一站式國(guó)際化服務(wù)?？茖W(xué)合理規(guī)劃，店多攏市，聚攏八方人氣，全方面引爆規(guī)模經(jīng)濟(jì)。黃金價(jià)值之4：規(guī)模價(jià)值八大黃金價(jià)值物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第43頁(yè)24萬(wàn)㎡一站式商品零售批發(fā)貿(mào)易中心領(lǐng)航國(guó)際創(chuàng)富平臺(tái)項(xiàng)目一期規(guī)劃建筑面積約24萬(wàn)㎡，內(nèi)部功效分區(qū)明確，由一棟3層精品展廳、一棟18層綜合樓、14棟2層街鋪、4棟6層、5棟11層商務(wù)辦公樓、地下停車場(chǎng)組成，集展示、交易、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)等于一體，將一站式商品零售批發(fā)貿(mào)易中心。黃金價(jià)值之5：一期價(jià)值八大黃金價(jià)值物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第44頁(yè)委托，年8%以上回報(bào)，150%回購(gòu)，大回報(bào)、大收益項(xiàng)目打造產(chǎn)權(quán)式商鋪，委托經(jīng)營(yíng)，前兩年免租，第3年、第4年、第5年按8%、9%、10%遞增；第6-按1:9分成，150%回購(gòu)，大回報(bào)大收益。黃金價(jià)值之6：投資回報(bào)八大黃金價(jià)值物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第45頁(yè)主力商鋪面積30-45㎡，小面積、低總價(jià)、大回報(bào)稀有“大市場(chǎng)小旺鋪”經(jīng)營(yíng)模式，可坐享大市場(chǎng)“店多攏市”規(guī)模效應(yīng)，主力商鋪建筑面積20-30㎡，一層4.6米，二層為4.2米，開(kāi)間3.8米，進(jìn)深7米，最短進(jìn)深5.4米。臨街就是臨財(cái)，市場(chǎng)內(nèi)商鋪鋪鋪臨街，人流動(dòng)線通暢無(wú)阻，步行街內(nèi)創(chuàng)設(shè)情景化購(gòu)物環(huán)境，最大程度吸聚人流。黃金價(jià)值之7：商鋪價(jià)值八大黃金價(jià)值物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第46頁(yè)聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行管理團(tuán)體，為您資產(chǎn)保駕護(hù)航攜手含有多年實(shí)操經(jīng)驗(yàn)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行團(tuán)體進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣，為您資產(chǎn)保值增值強(qiáng)力護(hù)航。黃金價(jià)值之8：管理價(jià)值八大黃金價(jià)值物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第47頁(yè)交通價(jià)值規(guī)劃價(jià)值投資價(jià)值*投資回報(bào)*包租委托年8%以上回報(bào)150%回購(gòu)*發(fā)展?jié)摿?蘇北門戶南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈寧宿徐高速馬壩出口新城東擴(kuò)*規(guī)模效應(yīng)*超大規(guī)模與集合業(yè)態(tài)1488畝;家居建材城+五金軸城+住宅+商貿(mào)城+凹土科技園+物流倉(cāng)儲(chǔ)中心三大關(guān)鍵價(jià)值物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第48頁(yè)關(guān)鍵定位競(jìng)爭(zhēng)定位競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目關(guān)鍵定位萬(wàn)豪國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)盱眙商業(yè)里程碑式鴻篇力作/5萬(wàn)平方米構(gòu)筑新關(guān)鍵商圈/大型城市商業(yè)綜合體五洲國(guó)際廣場(chǎng)30㎡一站式國(guó)際時(shí)尚商業(yè)大都會(huì)/盱眙首個(gè)國(guó)際時(shí)尚生活超大型城市商業(yè)綜合體佰億財(cái)富廣場(chǎng)10萬(wàn)㎡最大一站式城市商業(yè)綜合體海通時(shí)代廣場(chǎng)商貿(mào)休閑財(cái)富廣場(chǎng)/最全、最大、最具檔次、最專業(yè)商貿(mào)中心、文化中心、休閑中心金國(guó)園·陽(yáng)光城市攜手聯(lián)達(dá)，鎖定財(cái)富思索：在定位上，幾乎絕大部分都定位綜合體，還有海通時(shí)代廣場(chǎng)定位在廣場(chǎng)、中心，在如此多綜合體中，項(xiàng)目怎樣脫穎而出，假如跳出激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，從關(guān)鍵上定位我們就要考慮更多。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第49頁(yè)怎樣定位？論地段：政府城市東移打造重點(diǎn)區(qū)域，處于新城區(qū)未來(lái)規(guī)劃商貿(mào)與居住中心，并由山水大道聯(lián)動(dòng)新城與老城。論規(guī)模：1488畝超大規(guī)模商貿(mào)體論形象：盱眙首個(gè)一站式超大型商業(yè)復(fù)合體論業(yè)態(tài)：家居建材城+五金軸承城+精品住宅+商貿(mào)城+凹土科技園+物流倉(cāng)儲(chǔ)中心，功效業(yè)態(tài)豐富論檔次：接軌南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，輻射蘇中區(qū)域大型商貿(mào)物流總部。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第50頁(yè)關(guān)鍵定位推廣定位詮釋與意義1488畝蘇中商貿(mào)物流總部基地定位詮釋：蘇中，是中國(guó)東部最具發(fā)展?jié)摿^(qū)域，可輕松接軌南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，輻射長(zhǎng)三角大區(qū)域，提升項(xiàng)目標(biāo)整體高度。1448畝，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目規(guī)模價(jià)值，打造一個(gè)涵蓋家居建材城+五金軸承城+精品住宅+商貿(mào)城+凹土科技園+物流倉(cāng)儲(chǔ)中心商業(yè)復(fù)合體項(xiàng)目。商貿(mào)物流，給項(xiàng)目屬性一個(gè)清楚地定位，便于今后推廣。總部基地，能較為準(zhǔn)確表示其規(guī)模體量和批發(fā)零售優(yōu)勢(shì)。定位意義：跳出盱眙，跳出淮安，以更高視角審閱項(xiàng)目標(biāo)整體開(kāi)發(fā)和區(qū)域發(fā)展前景，渲染大盤影響力；以蘇中角度跳出局部環(huán)境，樹(shù)立項(xiàng)目標(biāo)高度，擴(kuò)大項(xiàng)目客戶群和影響力，亦更加好透支項(xiàng)目標(biāo)未來(lái)價(jià)值，支持更高售價(jià)；項(xiàng)目投資價(jià)值與商業(yè)價(jià)值全方面提升；整體競(jìng)爭(zhēng)力全方面提升，項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化必由之路，也是對(duì)分銷引力構(gòu)筑。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第51頁(yè)關(guān)鍵定位物業(yè)定位

功效定位家居建材城+五金軸承城+精品住宅+商貿(mào)城+凹土科技園+物流倉(cāng)儲(chǔ)中心集展示、交易、辦公、居住、倉(cāng)儲(chǔ)、物流各種功效于一體物業(yè)定位+功效定位物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第52頁(yè)關(guān)鍵定位形象定位思索產(chǎn)品屬性：商貿(mào)、物流總部基地品牌影響力：接軌全球、世界、國(guó)際，樹(shù)立其品牌高度投資價(jià)值：匯聚財(cái)富力量，彰顯項(xiàng)目?jī)r(jià)值思索1思索2思索3＋＋物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第53頁(yè)國(guó)際商貿(mào)匯·財(cái)富聚集城關(guān)鍵定位形象定位（口號(hào)）1、跳出局部環(huán)境限制，以國(guó)際視角提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，擴(kuò)大其影響力，強(qiáng)調(diào)本案商業(yè)輻射力，樹(shù)立大盤品牌形象。2、商貿(mào)匯，傳達(dá)項(xiàng)目標(biāo)功效屬性，吻合項(xiàng)目集家居建材城+五金軸承城+住宅+商貿(mào)城+凹土科技園+物流倉(cāng)儲(chǔ)中心功效定位。3、財(cái)富聚集城，傳達(dá)了項(xiàng)目標(biāo)投資價(jià)值與經(jīng)營(yíng)價(jià)值，對(duì)項(xiàng)目整體傳輸與后期推廣有很好支撐作用。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第54頁(yè)一個(gè)城市財(cái)富傳奇關(guān)鍵定位備選：形象定位（口號(hào)）匯聚國(guó)際萬(wàn)商·引爆全球財(cái)富物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第55頁(yè)案名提議案名出發(fā)點(diǎn)1.表達(dá)本案規(guī)模本案是一個(gè)集合家居建材城+五金軸承城+住宅+商貿(mào)城+凹土科技園+物流倉(cāng)儲(chǔ)中心商貿(mào)復(fù)合體，項(xiàng)目整體案名要有一定包容性。2.商業(yè)特質(zhì)表達(dá)項(xiàng)目商貿(mào)物流價(jià)值，彰顯項(xiàng)目商業(yè)屬性，便于今后推廣。3.塑造品牌高度本案因含有超大規(guī)模體量，案名要簡(jiǎn)練有力，提升項(xiàng)目標(biāo)品牌形象。4.案名要形成體系在項(xiàng)目整體案名下，形成內(nèi)部各功效區(qū)命名體系，力爭(zhēng)案名統(tǒng)一性與可識(shí)別性。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第56頁(yè)本案總案名萬(wàn)商城物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第57頁(yè)華東國(guó)際商城世紀(jì)貿(mào)易中心怡天城怡天商業(yè)廣場(chǎng)淮珠星城溫州城案名提議備選總案名物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第58頁(yè)案名提議以萬(wàn)商城為例后續(xù)開(kāi)發(fā)版塊案名萬(wàn)商城國(guó)際家居建材廣場(chǎng)萬(wàn)商城全球凹土交易中心萬(wàn)商城五金軸承交易中心萬(wàn)商城時(shí)尚購(gòu)物中心萬(wàn)商城餐飲娛樂(lè)休閑MALL萬(wàn)商城公園酒店度假中心萬(wàn)商城旅游文化商業(yè)街……物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第59頁(yè)案名提議以萬(wàn)商城為例配套區(qū)及服務(wù)機(jī)構(gòu)案名萬(wàn)商城環(huán)球物流中心萬(wàn)商城星級(jí)倉(cāng)儲(chǔ)中心萬(wàn)商城國(guó)際會(huì)展中心萬(wàn)商城酒店管理中心萬(wàn)商城佰泰物業(yè)管理企業(yè)萬(wàn)商城品牌營(yíng)銷推廣中心……物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第60頁(yè)案名提議一期案名兩種方向★一個(gè)案名萬(wàn)商城國(guó)際家居建材廣場(chǎng)★大案名+分區(qū)名萬(wàn)商城?家居建材一站式采購(gòu)中心(或簡(jiǎn)化為萬(wàn)商城?家居建材城)萬(wàn)商城?家俱家飾一站式采購(gòu)中心(或簡(jiǎn)化為萬(wàn)商城?品牌家俱城)萬(wàn)商城?商品自由貿(mào)易中心(或簡(jiǎn)化為萬(wàn)商城?小商品城)萬(wàn)商城?藍(lán)鉆國(guó)際公寓萬(wàn)商城?創(chuàng)業(yè)大廈物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第61頁(yè)案名利用總案名兩種組合中國(guó)?萬(wàn)商城★標(biāo)準(zhǔn)組合2-1★標(biāo)準(zhǔn)組合2-2萬(wàn)商城1488畝蘇中商貿(mào)物流總部基地物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第62頁(yè)案名利用一期案名利用組合萬(wàn)商城1期一站式商品零售批發(fā)貿(mào)易中心★標(biāo)準(zhǔn)組合2-1★標(biāo)準(zhǔn)組合2-2萬(wàn)商城?家居建材城物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第63頁(yè)營(yíng)銷推廣與執(zhí)行營(yíng)銷總表/階段策略/事件營(yíng)銷/渠道物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第64頁(yè)本案已決定采取自銷與分銷相結(jié)合方式銷售,分銷雖能在短時(shí)間內(nèi)帶來(lái)大量客源,但無(wú)可防止會(huì)降低項(xiàng)目品質(zhì),且自銷成本要遠(yuǎn)小于分銷,盱眙當(dāng)?shù)乜腿阂彩潜仨氉プ?怎樣處理好自銷與分銷關(guān)系,實(shí)現(xiàn)既叫好又叫座雙贏格局,為項(xiàng)目后期銷售打下基礎(chǔ)?.項(xiàng)目所在區(qū)域處于新城邊緣,區(qū)域成熟度不高,生活交通配套不完善,沿山水大道距離最近世貿(mào)商圈也存有4.8公里商業(yè)黑洞,怎樣抬升項(xiàng)目品牌價(jià)值,實(shí)現(xiàn)快速銷售及產(chǎn)品溢價(jià)?本案1488畝超大致量單靠盱眙當(dāng)?shù)?2萬(wàn)人口是不論怎樣消化不了！大盤VS小城生地VS項(xiàng)目?jī)r(jià)值拉升內(nèi)銷VS外銷營(yíng)銷推廣難點(diǎn)思索物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第65頁(yè)我們處理之道①大盤VS小城策略:最大化建立分銷渠道,項(xiàng)目推售客群不但局限于盱眙及周圍城鎮(zhèn),而是外括至淮安,以及更遠(yuǎn)范圍南京、蘇州甚至整個(gè)江浙滬等長(zhǎng)三角地域.②生地VS項(xiàng)目?jī)r(jià)值拉升策略:短時(shí)間內(nèi)利用媒體轟炸和事件性營(yíng)銷活動(dòng)引爆市場(chǎng),釋放本案做為一個(gè)超級(jí)大盤將對(duì)新城區(qū)發(fā)展做出主要貢獻(xiàn)和意義,改變目標(biāo)客群對(duì)本區(qū)域認(rèn)知,提升項(xiàng)目品質(zhì),為自銷及分銷提供產(chǎn)品力支持③自銷VS分銷策略:小步快跑,小量、分組團(tuán)、多批次推盤,利用銷售推盤節(jié)點(diǎn)制造營(yíng)銷話題;同時(shí)多渠道在當(dāng)?shù)亻_(kāi)拓客群資源,建立良好品牌口碑,以自銷促分銷，以分銷促成交，快速實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo).物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第66頁(yè)營(yíng)銷階段銷售目標(biāo)活動(dòng)節(jié)點(diǎn)媒體推廣營(yíng)銷渠道傳輸戰(zhàn)略售樓處開(kāi)放4.106.5A區(qū)一批次開(kāi)盤8.6A區(qū)二批次開(kāi)盤形象建立期預(yù)熱期持銷期項(xiàng)目開(kāi)啟儀式開(kāi)盤活動(dòng)春季房交會(huì)長(zhǎng)久:戶外、燈箱、車體、圍墻分銷、電話營(yíng)銷、市區(qū)巡展、鄉(xiāng)鎮(zhèn)攻略、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)財(cái)富效應(yīng)分價(jià)值體系+招商品牌開(kāi)盤期尾盤期短期:報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、廣播、短信、DM營(yíng)銷節(jié)奏總控圖3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月B區(qū)開(kāi)盤C區(qū)開(kāi)盤銷售節(jié)點(diǎn)中秋節(jié)秋季房交會(huì)開(kāi)盤活動(dòng)開(kāi)盤活動(dòng)宣傳物料：折頁(yè)、單張、三維片、售樓處展板、沙盤、戶型單頁(yè)、網(wǎng)站大盤價(jià)值開(kāi)盤活動(dòng)營(yíng)銷總表時(shí)間安排龍蝦節(jié)活動(dòng)凹土?xí)顒?dòng)A區(qū)B區(qū)C區(qū)招商大會(huì)環(huán)境保護(hù)袋派發(fā)元旦物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第67頁(yè)產(chǎn)品價(jià)值+品牌價(jià)值

結(jié)合本案規(guī)模優(yōu)勢(shì)并借助政府對(duì)區(qū)域發(fā)展支持,在市場(chǎng)上建立盱眙乃至蘇中第一大盤高度,。投資價(jià)值大盤+區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目品牌在市場(chǎng)高度和地位樹(shù)立后，即將項(xiàng)目標(biāo)投資價(jià)值傳遞迅帶開(kāi)啟項(xiàng)目總給受眾,表達(dá)項(xiàng)目投資創(chuàng)富效應(yīng).項(xiàng)目整體價(jià)值搭建后，經(jīng)過(guò)對(duì)本案整體價(jià)值體系闡述，以及招商品牌入駐帶來(lái)示范效應(yīng),實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目賣點(diǎn)到消費(fèi)者買點(diǎn)轉(zhuǎn)變，第一階段:地位攻擊第二階段:財(cái)富攻擊第三階段:品牌攻擊傳輸戰(zhàn)略傳輸三階段：洞悉投資客傳輸心理，分三階段攻擊市場(chǎng)，立體訴求本案品牌價(jià)值。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第68頁(yè)營(yíng)銷策略與執(zhí)行形象建立期（3月20日～4月30日）傳輸目標(biāo)建立萬(wàn)商城在盱眙市場(chǎng)高度與占位，吸引當(dāng)?shù)啬繕?biāo)客戶關(guān)注。問(wèn)題點(diǎn)銷售中心4月10日開(kāi)放,而暫定為6月5日開(kāi)盤，怎樣在短時(shí)間內(nèi)建立項(xiàng)目高度與地位,達(dá)成高著名度？伎倆線上戶外、圍墻、網(wǎng)絡(luò)、軟文；線下事件制造話題和亮點(diǎn)；階段策略競(jìng)爭(zhēng)策略：大盤VS小盤，差異化市場(chǎng)占位；客戶策略：坐銷加分銷帶客，競(jìng)品客群攔截,客戶分類梳理與圈定，快速建立分銷渠道；推廣策略：強(qiáng)勢(shì)拉升項(xiàng)目著名度，并制造輿論關(guān)注。推廣主題萬(wàn)商城1488畝蘇中商貿(mào)物流總部基地萬(wàn)商城國(guó)際商貿(mào)匯?財(cái)富聚集城3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月形象建立期開(kāi)盤期預(yù)熱期持銷期尾盤期物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第69頁(yè)形象建立期展示策略1-工地圍墻展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料執(zhí)行地點(diǎn)：山水大道一側(cè)，加項(xiàng)目售樓處對(duì)面一側(cè)執(zhí)行要求：低圍墻提議用墻繪，正對(duì)售樓處上面加高，工地大牌用畫(huà)面執(zhí)行主題：項(xiàng)目案名+定位+產(chǎn)品價(jià)值執(zhí)行時(shí)間：3月31日前安裝到位圍墻示意圖物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第70頁(yè)形象建立期展示策略2-山水大道燈箱展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料執(zhí)行地點(diǎn)：山水大道從項(xiàng)目地出發(fā)到汽車站沿線執(zhí)行要求：現(xiàn)有路旗小太湖國(guó)際新城畫(huà)面統(tǒng)一更換為萬(wàn)商城畫(huà)面執(zhí)行主題：1488畝蘇中商貿(mào)物流總部基地＋項(xiàng)目開(kāi)啟儀動(dòng)4.30開(kāi)始售樓處開(kāi)放執(zhí)行時(shí)間：3月30日前噴繪安裝完成燈箱示意圖物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第71頁(yè)形象建立期展示策略3-精神堡壘展示策略活動(dòng)策略渠道策略銷售配合主要物料執(zhí)行地點(diǎn)：銷售中心，山水大道邊執(zhí)行要求：醒目、大氣、指引性強(qiáng)，二十四小時(shí)可亮燈執(zhí)行時(shí)間：4月5日前制作安裝完成示意圖物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第72頁(yè)形象建立期展示策略4-售樓部包裝展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料執(zhí)行地點(diǎn)：銷售中心內(nèi)部執(zhí)行要求：增加銷售氣氛，除項(xiàng)目?jī)r(jià)值展板，增加開(kāi)發(fā)商背景系列展板執(zhí)行時(shí)間：4月1日前制作安裝完成物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第73頁(yè)形象建立期展示策略5-戶外廣告展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料戶外策略一心四點(diǎn)：項(xiàng)目地+交通主干道+關(guān)鍵城區(qū)+盱眙龍蝦廣告牌旁側(cè)+競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手周圍執(zhí)行點(diǎn)1、國(guó)貿(mào)中心、商貿(mào)中心、汽車站各一塊2、五墩西路，淮河?xùn)|路；3、寧連高速6塊、寧宿徐3塊，滬寧、杭寧、杭甬各兩塊；4、銷售中心樓頂或周圍高炮一塊；戶外主題萬(wàn)商城-1488畝蘇中物流商貿(mào)總部基地物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第74頁(yè)活動(dòng)策略1-萬(wàn)商城銷售中心開(kāi)放暨開(kāi)啟儀式展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料詳見(jiàn)《開(kāi)啟儀式活動(dòng)執(zhí)行方案》形象建立期執(zhí)行意義通過(guò)售樓中心開(kāi)啟，制作一場(chǎng)活動(dòng)，利用政府對(duì)項(xiàng)目支持，通過(guò)邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)出席，制造話題，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力執(zhí)行主題“萬(wàn)商城項(xiàng)目開(kāi)啟儀式暨接待中心開(kāi)啟”時(shí)間地點(diǎn)時(shí)間：4月10日地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接待中心合作單位1、《搜房網(wǎng)－淮安站》《揚(yáng)子晚報(bào)》《盱眙樓市》《盱眙日?qǐng)?bào)》等媒體；2、開(kāi)發(fā)商各個(gè)項(xiàng)目合作搭檔活動(dòng)概要1、經(jīng)過(guò)邀請(qǐng)盱眙當(dāng)?shù)仄髽I(yè)界友人，縣長(zhǎng)、縣里其它相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，馬壩鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)、凹土科技園領(lǐng)導(dǎo)等共同出席。2、邀請(qǐng)《揚(yáng)子晚報(bào)》，盱眙日?qǐng)?bào)與《搜房網(wǎng)－淮安站》出席報(bào)道此次活動(dòng)；3、銷售中心正式開(kāi)始接待工作，現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)氣氛與介紹。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第75頁(yè)活動(dòng)策略2-10萬(wàn)環(huán)境保護(hù)袋無(wú)償派送展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料執(zhí)行意義在開(kāi)啟儀式后,利用三、四線城市群眾喜歡貪廉價(jià)和愛(ài)湊熱鬧心理,經(jīng)過(guò)環(huán)境保護(hù)袋無(wú)償派發(fā),快速擴(kuò)大項(xiàng)目著名度.執(zhí)行方式在盱眙三大商圈+鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心點(diǎn)，選擇人流量最大超市無(wú)償派發(fā)帶有項(xiàng)目案名和推廣語(yǔ)環(huán)境保護(hù)袋,內(nèi)附項(xiàng)目單頁(yè);

詳見(jiàn)《環(huán)境保護(hù)袋派送執(zhí)行方案》形象建立期時(shí)間地點(diǎn)4月19日-4月30日前周六周日派發(fā),派完即止物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第76頁(yè)活動(dòng)策略3-蘇中物流商貿(mào)發(fā)展論壇（備用）展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料執(zhí)行意義利用政府對(duì)項(xiàng)目標(biāo)支持，經(jīng)過(guò)此次活動(dòng)介紹政府對(duì)新城發(fā)展規(guī)劃藍(lán)圖,展示項(xiàng)目做為當(dāng)?shù)氐谝淮蟊P應(yīng)有氣度和實(shí)力,闡述項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展前景,制造話題，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力.執(zhí)行主題蘇中物流商貿(mào)發(fā)展高峰論壇合作單位《搜房網(wǎng)－淮安站》、《揚(yáng)子晚報(bào)》、《盱眙樓市》、《盱眙日?qǐng)?bào)》等；活動(dòng)概要1、蘇中物流商貿(mào)發(fā)展論壇2、全部與會(huì)人員參觀萬(wàn)商城項(xiàng)目3、午宴、現(xiàn)場(chǎng)節(jié)目演出、抽獎(jiǎng)等活動(dòng)詳見(jiàn)《蘇中物流商貿(mào)論壇執(zhí)行方案》形象建立期時(shí)間地點(diǎn)4月23日,泗州君悅酒店(論壇及午宴)嘉賓邀請(qǐng)盱眙政府領(lǐng)導(dǎo)、馬壩鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)、蘇中商貿(mào)物流著名企業(yè)家教授學(xué)者、開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目合作搭檔、國(guó)內(nèi)著名財(cái)經(jīng)主持人、媒體記者等物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第77頁(yè)高峰論壇-訪談式對(duì)話午宴物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第78頁(yè)形象建立期新聞+短信+電視字幕展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料執(zhí)行媒體報(bào)紙+網(wǎng)絡(luò)主題1蘇中城市裂變，盱眙新城區(qū)成為關(guān)注焦點(diǎn)萬(wàn)商城,1488畝蘇中物流商貿(mào)總部基地，構(gòu)筑新城區(qū)商貿(mào)物流坐標(biāo)A新聞主題2蘇中物流商貿(mào)高峰論壇暨萬(wàn)商城項(xiàng)目開(kāi)啟儀式盛大開(kāi)啟B短信主題1主題2項(xiàng)目介紹或周圍活動(dòng)通知開(kāi)啟儀式、高峰論壇活動(dòng)通知執(zhí)行方式對(duì)象：針對(duì)盱眙當(dāng)?shù)厝巳篊電視字幕執(zhí)行媒體在晚上黃金時(shí)段，選擇收視率高電視臺(tái)，投放電視飛字廣告。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第79頁(yè)形象建立期渠道策略2-出租車頂廣告展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料執(zhí)行地點(diǎn)：縣城出租車頂部執(zhí)行主題：萬(wàn)商城+電話執(zhí)行時(shí)間：4月10日前審核安裝完成物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第80頁(yè)形象建立期渠道策略3-公交車身廣告展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料執(zhí)行地點(diǎn)：城鎮(zhèn)廣告，共12輛執(zhí)行要求：萬(wàn)商城1488畝蘇中物流商貿(mào)總部基地執(zhí)行時(shí)間：4月10日前安裝完成物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第81頁(yè)渠道策略4-盱眙鎮(zhèn)商圈巡展展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料執(zhí)行方式1、搭建項(xiàng)目形象展示區(qū)；2、內(nèi)設(shè)巡展沙盤、戶型模型、洽談桌、項(xiàng)目展架；3、洽談接待、登記客戶資料、VIP卡介紹;執(zhí)行時(shí)間4月16-17日；4月23-24日；4月29日-30日;布展要求有別于普通巡展簡(jiǎn)單，經(jīng)過(guò)高品質(zhì)展位布置使客戶直觀感受項(xiàng)目?jī)r(jià)值?？煽焖俨鹦栋惭b，重復(fù)使用。形象建立期執(zhí)行地點(diǎn)萬(wàn)潤(rùn)發(fā)、蘇果超市、蘇寧電器物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第82頁(yè)形象建立期渠道策略5-萬(wàn)商城物流商貿(mào)網(wǎng)展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料執(zhí)行方式邀請(qǐng)網(wǎng)站企業(yè)設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)商提供信息支持。執(zhí)行意義項(xiàng)目品牌全方面展示窗口；更是招商與運(yùn)行平臺(tái)。執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)物流商貿(mào)網(wǎng)前期可做為項(xiàng)目產(chǎn)品品牌價(jià)值展示窗口,并在后期成為物流商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，以市場(chǎng)+網(wǎng)絡(luò)（M+B2B）、雙店鋪、大生意新型市場(chǎng)模式，全方面升級(jí)傳統(tǒng)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)從雙方貿(mào)易邁向多邊交易跨越。物流商貿(mào)網(wǎng)為會(huì)員提供形象宣傳、產(chǎn)品資源展示、商情交易、搜索引擎、網(wǎng)絡(luò)廣告、信息應(yīng)用、網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、新聞動(dòng)態(tài)宣傳等綜合營(yíng)銷方式，實(shí)現(xiàn)會(huì)員商戶訊息在物流商貿(mào)行業(yè)內(nèi)快速、廣泛互動(dòng)傳輸。關(guān)鍵事項(xiàng)解題發(fā)揮，制造營(yíng)銷話題物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第83頁(yè)物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第84頁(yè)形象建立期主要物料展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料三維片三維+視頻；8-12分鐘，另剪15秒、30秒、1分鐘各一個(gè)；項(xiàng)目關(guān)鍵價(jià)值總匯；4月30日前完成折頁(yè)內(nèi)容：項(xiàng)目全景規(guī)劃、地段交通介紹、關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)、賣點(diǎn)渲染、開(kāi)發(fā)商介紹等。時(shí)間：3月30日前印刷完成。規(guī)格數(shù)量：10P，5000份；銷售物料銷售道具準(zhǔn)備內(nèi)容：名片、手提袋、紙杯等時(shí)間：4月5日前準(zhǔn)備完成項(xiàng)目介紹PPT項(xiàng)目本身價(jià)值+競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值+區(qū)域發(fā)展+配套等全方面介紹，用于項(xiàng)目推介與媒體溝通。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第85頁(yè)物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第86頁(yè)營(yíng)銷策略與執(zhí)行預(yù)熱期（5月1日～5月29日）傳輸目標(biāo)價(jià)值傳遞，認(rèn)知度提升，增強(qiáng)客戶購(gòu)房信心，為開(kāi)盤蓄勢(shì)。問(wèn)題點(diǎn)開(kāi)盤前客戶積累量能否滿足開(kāi)盤需要?5月多家樓盤開(kāi)盤,怎樣鎖定客戶源并對(duì)其它項(xiàng)目客戶進(jìn)行阻擊?伎倆線上：戶外、圍墻、燈箱連續(xù)宣傳；線下：分銷渠道快速建立，并開(kāi)始小規(guī)模帶客,鄉(xiāng)鎮(zhèn)攻擊開(kāi)始；階段策略競(jìng)爭(zhēng)策略：開(kāi)啟外地分銷渠道,以外打內(nèi)銷售模式,形成差異；客戶策略：多角度搜客，聯(lián)動(dòng)分銷，鎖定目標(biāo)客戶；推廣策略：投資回報(bào)及項(xiàng)目升值潛力訴求。推廣主題3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月形象建立期開(kāi)盤期預(yù)熱期持銷期尾盤期萬(wàn)商城?家居建材城A區(qū)VIP卡申領(lǐng)開(kāi)啟30-45㎡黃金街鋪，首付7萬(wàn)起委托，150%回購(gòu)，超8%年回報(bào)物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第87頁(yè)展示策略1-看樓車展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料執(zhí)行地點(diǎn)接待中心(周圍巡展及房交會(huì)期間接送客戶)看樓車執(zhí)行時(shí)間5月1日1輛到位執(zhí)行目接送客戶，流動(dòng)展示工具，傳輸形象預(yù)熱期物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第88頁(yè)展示策略2-盱眙縣關(guān)鍵商圈沿街氣拱門展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料執(zhí)行地點(diǎn)盱眙商貿(mào)、國(guó)貿(mào)、世貿(mào)三大商圈交通要道路口，擺放充氣拱門執(zhí)行時(shí)間5月20日-6月5日地點(diǎn)數(shù)量金源大道、五墩西路、淮海東路共選擇6個(gè)路口，每處各擺放1個(gè)預(yù)熱期物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第89頁(yè)活動(dòng)策略1-萬(wàn)商城VIP卡(聯(lián)名卡)開(kāi)啟展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料執(zhí)行意義篩選客源，制造營(yíng)銷熱點(diǎn)事件。執(zhí)行主題開(kāi)啟百萬(wàn)創(chuàng)富之路萬(wàn)商城VIP卡全城首發(fā)時(shí)間地點(diǎn)時(shí)間：5月1日起地點(diǎn)：接待中心執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)

短信與電話通知客戶到場(chǎng),分銷客戶也可辦理;其它VIP卡2萬(wàn)元/張，購(gòu)房時(shí)可享受沖抵3萬(wàn)元房款使用；預(yù)熱期詳見(jiàn)《VIP卡開(kāi)啟細(xì)則》物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第90頁(yè)活動(dòng)策略2-鄉(xiāng)鎮(zhèn)攻略展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料執(zhí)行意義作為75萬(wàn)人口縣級(jí)城市，盱眙城區(qū)人口僅為13萬(wàn)不到，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口百分比較大，另外從市場(chǎng)了解到，如馬壩鎮(zhèn)、管鎮(zhèn)鎮(zhèn)、桂伍鎮(zhèn)、王店，淮河鎮(zhèn)、管灘鎮(zhèn)、舊鋪經(jīng)濟(jì)都較為發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)?？缮钔诳蛻粼矗?jīng)過(guò)立體攻勢(shì)，定點(diǎn)攻擊，尋找客戶源。執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)時(shí)間主題經(jīng)過(guò)鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域?qū)?chǎng)活動(dòng),派發(fā)單張、派發(fā)環(huán)境保護(hù)袋、小禮品、彩車巡展、戶外條幅懸掛等各種形式攻擊市場(chǎng)時(shí)間/5月-6月；主題/跟據(jù)各個(gè)階段不一樣，確定主題。預(yù)熱期詳見(jiàn)《鄉(xiāng)鎮(zhèn)攻略活動(dòng)方案》物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第91頁(yè)①鄉(xiāng)鎮(zhèn)攻略之戶外廣告攻略展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料執(zhí)行意義戶外廣告在縣級(jí)城市受眾面是最好；在馬壩鎮(zhèn)等重點(diǎn)幾個(gè)鎮(zhèn)增加好位置廣告牌，起擴(kuò)大受眾面作用，吸引投資人群關(guān)注！執(zhí)行地點(diǎn)執(zhí)行主題馬壩鎮(zhèn)、桂伍鎮(zhèn)、王店，淮河鎮(zhèn)、管灘鎮(zhèn)、舊鋪、管鎮(zhèn)、鐵佛、鮑集、觀音寺等萬(wàn)商城1488畝華東商貿(mào)物流總部基地＋1期家居建材城盛大開(kāi)盤＋30-45平米黃金旺鋪，委托，5年穩(wěn)定回報(bào)，150%回購(gòu)預(yù)熱期執(zhí)行時(shí)間5.1日開(kāi)始（售樓部啟用前1周）公布，連續(xù)投放，依據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)更換物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第92頁(yè)②鄉(xiāng)鎮(zhèn)攻略之環(huán)境保護(hù)袋與DM派發(fā)展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料執(zhí)行方式經(jīng)過(guò)在馬壩鎮(zhèn)等鎮(zhèn)區(qū)主要商業(yè)街，專業(yè)市場(chǎng)、重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商場(chǎng)派發(fā)環(huán)境保護(hù)袋與DM，加大攔截客戶源，做到全方面深挖鎮(zhèn)區(qū)客戶。另外，經(jīng)過(guò)無(wú)條件派發(fā)印有項(xiàng)目案名與廣告語(yǔ)環(huán)境保護(hù)袋，讓當(dāng)?shù)卣麄€(gè)街頭都充滿我們項(xiàng)目標(biāo)信息，做到全方面宣傳。預(yù)熱期執(zhí)行時(shí)間5月15日－5月29日每七天六周日?qǐng)?zhí)行地點(diǎn)馬壩鎮(zhèn)、桂伍鎮(zhèn)、王店，淮河鎮(zhèn)、管灘鎮(zhèn)、舊鋪、管鎮(zhèn)、鐵佛、鮑集、觀音寺等物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第93頁(yè)③鄉(xiāng)鎮(zhèn)攻略之巡展活動(dòng)展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料執(zhí)行目經(jīng)過(guò)專向在上述三個(gè)最好鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行活動(dòng)，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)接收咨詢，讓當(dāng)?shù)厝藢?duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生興趣，投資本案。活動(dòng)主題執(zhí)行地點(diǎn)萬(wàn)商城——百萬(wàn)創(chuàng)富鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展馬壩，管鎮(zhèn)、桂伍三個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和其它重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)預(yù)熱期執(zhí)行時(shí)間5.16、17開(kāi)始，每隔一周選擇一個(gè)鎮(zhèn)進(jìn)行一次執(zhí)行方式組織人員在上述重點(diǎn)城鎮(zhèn)重點(diǎn)商貿(mào)區(qū)舉行巡展活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)有演出，路演、禮品贈(zèng)予，并在現(xiàn)場(chǎng)布置看房車，預(yù)約看房人員。在能夠辦卡同時(shí)辦理VIP卡物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第94頁(yè)④鄉(xiāng)鎮(zhèn)攻略之廣告車巡游展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料執(zhí)行目廣告車巡展，即使對(duì)項(xiàng)目形象拉高作用有限，不過(guò)勝在時(shí)間長(zhǎng)，受眾面廣，可起到全方面轟炸效果?；顒?dòng)主題執(zhí)行地點(diǎn)好鋪搖錢樹(shù)，一鋪旺三代——萬(wàn)商城帶你去創(chuàng)富馬壩鎮(zhèn)、桂伍鎮(zhèn)、王店，淮河鎮(zhèn)、管灘鎮(zhèn)、舊鋪、管鎮(zhèn)、鐵佛、鮑集、觀音寺等主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)預(yù)熱期執(zhí)行時(shí)間5.18開(kāi)始至開(kāi)盤執(zhí)行方式安排廣告企業(yè)，租賃車輛，制作項(xiàng)目宣畫(huà)面在車上，天天從早晨10點(diǎn)開(kāi)始到下午5點(diǎn)，全天在鎮(zhèn)區(qū)巡展，播放項(xiàng)目投資賣點(diǎn)聲音（三維片）。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第95頁(yè)渠道策略1-長(zhǎng)三角分銷渠道建立展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料執(zhí)行方式1、接觸長(zhǎng)三角內(nèi)地產(chǎn)分銷企業(yè)進(jìn)行洽談并大量簽署分銷協(xié)議；2、為分銷渠道人員做項(xiàng)目講解；3、確定分銷帶客戶模式;執(zhí)行時(shí)間3月底，分銷渠道籌備建立;5月起,分銷蓄客開(kāi)始小規(guī)模帶客并對(duì)意向客戶辦理VIP卡；6月5日開(kāi)盤展開(kāi)每七天集中帶客，與各組團(tuán)開(kāi)盤集中帶客。分銷區(qū)域預(yù)熱期分銷渠道主要分布為蘇浙滬，重點(diǎn)區(qū)域?yàn)榻K區(qū)域，次選區(qū)域?yàn)檎憬?、上海區(qū)域執(zhí)行目120萬(wàn)平米萬(wàn)商城相對(duì)當(dāng)?shù)丶s12萬(wàn)城鎮(zhèn)人口盱眙，根本無(wú)法消化如此大致量商業(yè)，向外拓展客戶源成為本案營(yíng)銷主要方向。物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第96頁(yè)開(kāi)盤期渠道策略2-五月春季房交會(huì)展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料執(zhí)行目利用房展會(huì)客源相對(duì)集中，傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值，積累盱眙當(dāng)?shù)乜驮?，并相結(jié)合分銷客戶，形成促成銷售。主要工作①展會(huì)布展；②看房專車接送；③現(xiàn)場(chǎng)小禮品派發(fā)④展會(huì)促銷政策逼定；⑤銷售中心抽獎(jiǎng)；物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第97頁(yè)渠道策略3-電話營(yíng)銷展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料執(zhí)行目拓展特定客群，吸引關(guān)注.執(zhí)行時(shí)間5月-6月執(zhí)行方式短信+電話造訪+DM投遞（適當(dāng)初候舉行集中活動(dòng)）預(yù)熱期名單搜集銀行信用卡客戶、車友會(huì)、短信企業(yè)資源、二手中介資源等物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第98頁(yè)渠道策略4-線上媒體展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料執(zhí)行媒體報(bào)紙+網(wǎng)絡(luò)+雜志網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)、盱眙房網(wǎng)雜志《盱眙樓市》投放一期預(yù)熱期物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第99頁(yè)預(yù)熱期展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料價(jià)值樓書(shū)內(nèi)容:大盤價(jià)值、區(qū)域前景、項(xiàng)目全景規(guī)劃、地段交通配套介紹、賣點(diǎn)渲染、投資熱點(diǎn);時(shí)間:5月15日前完成；印刷數(shù)量:1000冊(cè)；A4小單頁(yè)內(nèi)容：項(xiàng)目總體價(jià)值，一期家居建材城價(jià)值，投資回報(bào)。時(shí)間：5月13日前完成;印刷數(shù)量：100萬(wàn)份;夾報(bào)形式：隨《揚(yáng)子晚報(bào)》分區(qū)域投放。內(nèi)容：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)及賣點(diǎn)展示。時(shí)間：依據(jù)詳細(xì)時(shí)間段公布1期。重點(diǎn)物料物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第100頁(yè)物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第101頁(yè)營(yíng)銷策略與執(zhí)行開(kāi)盤期（5月30日～6月30日）傳輸目標(biāo)關(guān)鍵利益點(diǎn)集中訴求，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)與未來(lái)價(jià)值透析，利用開(kāi)盤熱銷效應(yīng)進(jìn)行后續(xù)攻擊。問(wèn)題點(diǎn)怎樣把積累客戶源變成成交客戶，怎樣實(shí)現(xiàn)客戶聯(lián)動(dòng)，拓開(kāi)新客源？伎倆線上：戶外、圍墻、燈箱、硬廣、雜志、網(wǎng)絡(luò)、軟文；線下：開(kāi)盤活動(dòng)、盱眙龍蝦節(jié)協(xié)辦等事件營(yíng)銷；階段策略競(jìng)爭(zhēng)策略：5年穩(wěn)定回報(bào)，150%回購(gòu)，買到賺到；客戶策略：提升解籌率，后續(xù)以老帶新；推廣策略：開(kāi)盤信息釋放及開(kāi)盤熱銷宣傳。推廣主題①萬(wàn)商城1期家居建材城6月5日盛大開(kāi)盤②奇跡,萬(wàn)商城1期家居建材城開(kāi)盤勁銷2億3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月形象建立期開(kāi)盤期預(yù)熱期持銷期尾盤期物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第102頁(yè)開(kāi)盤期展示策略1-開(kāi)盤氣氛營(yíng)造展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料執(zhí)行地點(diǎn)：項(xiàng)目營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行要求：濃郁而喜氣現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造，有秩序開(kāi)盤解籌流程執(zhí)行時(shí)間：6月5日物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第103頁(yè)開(kāi)盤期展示策略2-現(xiàn)有廣告畫(huà)面更新展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料需更換畫(huà)面：戶外、燈箱、工地圍墻、氣拱門、公交車體、出租車更換內(nèi)容:項(xiàng)目關(guān)鍵賣點(diǎn)+開(kāi)盤信息通知執(zhí)行時(shí)間：5月28日前完成物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第104頁(yè)開(kāi)盤期活動(dòng)策略1-萬(wàn)商城1期開(kāi)盤盛典展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料執(zhí)行意義利用盛大開(kāi)盤儀式，制造熱銷場(chǎng)面，刺激猶豫觀望者產(chǎn)生跟風(fēng)效應(yīng)。執(zhí)行主題萬(wàn)商城1期家居建材城盛大開(kāi)盤時(shí)間地點(diǎn)時(shí)間：6月5日地點(diǎn)：項(xiàng)目接待中心主要內(nèi)容集中帶客+開(kāi)盤儀式+搖號(hào)選房+協(xié)議簽署+現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)其它事后宣傳：熱銷主題新聞報(bào)道、報(bào)紙軟文、網(wǎng)絡(luò)追蹤等詳見(jiàn)《開(kāi)盤盛典執(zhí)行方案》活動(dòng)亮點(diǎn)購(gòu)鋪砸金蛋、中大獎(jiǎng),(凡當(dāng)日簽約購(gòu)置本案商鋪客戶均可參加砸金蛋活動(dòng),并依據(jù)金蛋內(nèi)紙條取得相對(duì)應(yīng)禮品）物流商貿(mào)港營(yíng)銷總綱與執(zhí)行策略第105頁(yè)開(kāi)盤期活動(dòng)策略2-盱眙龍蝦節(jié)活動(dòng)展示策略活動(dòng)策略渠道策略主要物料執(zhí)行意義借勢(shì)盱眙