房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略規(guī)劃報告

房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略規(guī)劃報告V3版1前言房地產(chǎn)公司是一家在中遠房地產(chǎn)緊密領(lǐng)導(dǎo)下的具有獨立的項目開發(fā)能力的房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，經(jīng)過2001年8月由中遠房地產(chǎn)引入香港中遠國際的投資之后，重組成為更具實力與競爭力的合資企業(yè)，因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)朝著專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)展，在日趨激烈的北京房地產(chǎn)競爭中以優(yōu)秀的業(yè)績與管理規(guī)范滿足董事會以及香港上市公司股東的要求。為了促使公司從單項目公司向?qū)I(yè)化公司轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)需要建立自己的業(yè)務(wù)發(fā)展體系，保證持續(xù)的項目來源，建立新的公司技能和資源平臺，而建立新競爭力的保障是建立新的組織和相應(yīng)的核心業(yè)務(wù)流程及完善的考核激勵體系。按照國際優(yōu)秀公司的管理流程，房地產(chǎn)運營層應(yīng)在2001年年終之前向董事會提交2002年年度計劃及3年的戰(zhàn)略規(guī)劃。本報告作為房地產(chǎn)公司的三年戰(zhàn)略規(guī)劃初稿，尚需房地產(chǎn)運營層討論定稿。2目錄房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略愿景三年規(guī)劃技能及資源行動計劃附錄3房地產(chǎn)公司愿景

房地產(chǎn)公司將以人性化、個性化的居住理念為核心，通過提供符合市場需求的中、高檔居住性物業(yè)，服務(wù)于中高收入階層的購房群體，成為北京房地產(chǎn)界最專業(yè)、贏利水平最高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。4房地產(chǎn)公司的理念

“朝氣、創(chuàng)新、可靠”

5房地產(chǎn)公司理念房地產(chǎn)公司理念朝氣創(chuàng)新可靠以客戶需求為一切的出發(fā)點，進行管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、理念創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、流程創(chuàng)新應(yīng)變能力強對內(nèi)對外員工有激情、充滿活力員工隊伍保持年輕化與合作伙伴合作充滿激情對客戶需求迅速反應(yīng)，服務(wù)熱情房子帶有進取的性格，對外宣傳體現(xiàn)朝氣不斷提供時尚、領(lǐng)導(dǎo)潮流的產(chǎn)品員工之間有信任、可靠、有職業(yè)精神按時、按質(zhì)、按量完成工作提供穩(wěn)定性、高質(zhì)量的產(chǎn)品公司對合作伙伴的誠信6目錄房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略愿景三年規(guī)劃技能及資源行動計劃附錄7房地產(chǎn)公司成為盈利水平最高的專業(yè)公司的保證因素盈利年保證風(fēng)險控制項目規(guī)模保證方法依靠滾動開發(fā)優(yōu)秀、高回報率的單個項目，因固定較低，市場細分更精密，市場定位更準(zhǔn)確，從而保證良好的銷售速度，產(chǎn)生較高的盈利水平工程：保證質(zhì)量，控制工期、方法（有實力的施工單位、監(jiān)理單位，招投標(biāo)方式選用建安產(chǎn)品銷售：銷售率控制應(yīng)對方法依靠自身尋找及中遠房地產(chǎn)提供項目來源8房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略總體規(guī)劃優(yōu)秀、高回報率的單項目公司5億資金12%ROI中期：2年近期：1年最高回報率的項目型專業(yè)公司2－3個項目12%以上的ROI30萬平方米以上開發(fā)規(guī)模優(yōu)秀、高回報率的多項目公司2個項目

12%以上的ROI30萬平方米開發(fā)規(guī)模長期：3－5年9房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略陳述房地產(chǎn)房地產(chǎn)依靠一支年輕化、有朝氣、有創(chuàng)新能力的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)團隊，在北京日趨激烈的房地產(chǎn)競爭環(huán)境中，能夠不斷采用創(chuàng)新營銷理念，大膽采用新工藝流程、新生產(chǎn)方法，在市場中總是領(lǐng)先競爭對手一小步，在超越對手的過程中不斷超越自我，發(fā)現(xiàn)公司創(chuàng)新所帶來的利潤增長點，在3—5年內(nèi)發(fā)展成在北京地區(qū)提供主流暢銷樓盤、高投資回報率的專業(yè)型住宅房地產(chǎn)公司。10房地產(chǎn)在未來幾年將繼續(xù)定位于中、高檔住宅市場類型房地產(chǎn)公司現(xiàn)狀未來3—5年未來5—8年豪宅（售價10000元/平方米以上）高檔/準(zhǔn)高檔（售價8000—10000元/平方米）普通住宅（售價6000—8000元/平方米）平價房（售價4000元/平方米以下）50%70%60%10%30%30%50%11房地產(chǎn)定位于中、高檔住宅市場的理由原因資本實力競爭的要求5—10億資金房地產(chǎn)的現(xiàn)狀現(xiàn)有5億，未來有10億品牌股東的要求具有很好的可信任度是中遠的下屬企業(yè)高投資回報率12%的回報率項目檔次低檔次項目：土地取得成本、建筑安裝成本、開發(fā)稅費剛性較強，ROI低高檔次項目：地段較好、建筑檔次/環(huán)境質(zhì)量優(yōu)秀，產(chǎn)生更高的附加值，售價高，因而ROI較高房地產(chǎn)開發(fā)的項目規(guī)模不高于15萬/平方米，屬中小規(guī)模，更適于采用中、高檔市場定位，以保證整體利潤回報12公司將不進行上下游整合，而集中資源于專業(yè)的住宅開發(fā)經(jīng)營可能的整合方向：設(shè)計公司銷售代理公司物業(yè)公司建筑商公寓酒店房地產(chǎn)下5年不會涉足13未來3年之內(nèi)房地產(chǎn)將僅集中在北京房地產(chǎn)市場競爭市場范圍有利條件不利條件北京市場具有極大開發(fā)潛力享有地利、人和的優(yōu)勢競爭激烈北京以外市場具有很強的資金和經(jīng)驗上的優(yōu)勢公共關(guān)系基礎(chǔ)弱除滬/深外，市場太小集中于北京的競爭是確保房地產(chǎn)回報的關(guān)鍵14房地產(chǎn)公司未來3年發(fā)展的關(guān)鍵指標(biāo)的變化指標(biāo)2001年2002年2003年投資規(guī)模(百萬）500500500凈資產(chǎn)(百萬）84100140進行中項目個數(shù)122進行中項目的總規(guī)模（萬平方米）1414+1616+15竣工量01416員工數(shù)304045核心員工數(shù)101515年銷售額（百萬）350600600年銷售面積（萬平方米）3610年利潤（百萬）-22040回報率不低于12％ROEROAROS15項目發(fā)展項目2001年2002年2003年在建項目遠洋風(fēng)景遠洋天地A項目項目儲備遠洋天地A項目B項目儲備面積（萬/平方米）161515成功率90%80%70%ROI預(yù)測大于等于12%大于等于12%大于等于12%16房地產(chǎn)公司長期發(fā)展目標(biāo)收入delele年單一項目200120022003多項目多個大項目將目前房地產(chǎn)的項目儲備名單進行對號入座17房地產(chǎn)公司利潤目標(biāo)收入delete年200120022003多項目多個大項目將目前房地產(chǎn)的項目儲備名單進行對號入座18與競爭對手相比，房地產(chǎn)的項目投資回報率達到最高水平回報率房地產(chǎn)20—25%城建中置華遠HYDelete19盈利模式分析－利潤貢獻分析ROI＝收入—成本投資*回收時間＝單價*量—成本（自由資金投資+杠桿投資）*開發(fā)周期＝單價*量—（項目取得成本+工程成本+銷售成本+資金成本）（自由資金投資+杠桿投資）*開發(fā)周期項目取得成本：優(yōu)秀的談判能力工程成本：嚴(yán)格的成本控制制度銷售成本：由股東方銷售、結(jié)算成本低資金成本：自由資金比例很高，財務(wù)費用低銷售單價：良好的市場策劃能力，銷售出超值的價格銷售數(shù)量：良好的銷售激勵機制，依托于中遠集團的品牌形象的保證20房地產(chǎn)公司1－3年戰(zhàn)略目標(biāo)（定性部分）200120022003落實下年度開發(fā)項目組織與流程基本成熟落實下年度開發(fā)項目年度業(yè)務(wù)指標(biāo)落實達成今年遠洋風(fēng)景項目目標(biāo)確保第二個項目完善公司的管理體系年度業(yè)務(wù)指標(biāo)落實完成企業(yè)重組已完成21目錄房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略愿景三年規(guī)劃技能及資源行動計劃附錄22房地產(chǎn)公司實現(xiàn)戰(zhàn)略需要的核心資源分析所需資源房地產(chǎn)現(xiàn)狀改進方法組織資源政府關(guān)系資質(zhì)社會關(guān)系信息資源行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀公司差距土地儲備資金實力資本通道23如何在北京拿到好的位置的地皮？信息如何獲??？房地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢總經(jīng)理/團隊對企業(yè)發(fā)展的決心和本身的素質(zhì)公司股東對公司的實際要求與政府/土地資源方的關(guān)系，并有土地未來效益的預(yù)見能力公司的機制與能力商業(yè)信譽（中遠的資信非常好）24房地產(chǎn)要在充分利用中遠房地產(chǎn)公司的資源基礎(chǔ)上進行創(chuàng)新可共享資源項目資源各職能部門（如：項目審核、市場調(diào)查、銷售、成本控制、物業(yè)管理等職能部門）創(chuàng)新中遠房地產(chǎn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)的組織人員與中遠房地產(chǎn)的關(guān)系？設(shè)計創(chuàng)新工程管理