投資性房地產(chǎn)運用成本模式與公允價值模式的會計處理

投資性房地產(chǎn)運用成本模式與公允價值模式的會計處理

中國會計制度將投資建筑物和公司自己的財產(chǎn)列入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，進行會計處理。但是,這種處理不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的貢獻,因此,現(xiàn)行會計準則將投資性房地產(chǎn)作為一項與固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)有區(qū)別的資產(chǎn)單獨進行反映。根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號———投資性房地產(chǎn)》關(guān)于投資性房地產(chǎn)運用成本模式與公允價值模式計量的規(guī)定,筆者擬用實例就這兩種計量模式對投資性房地產(chǎn)的會計處理作一探討。一、房地產(chǎn)出售1.abc公司的先進做法例1:2007年3月10日,ABC公司將一棟原用于出租且租期屆滿的寫字樓出售給W公司,合同價款為800萬元,W公司已用銀行存款付清款項。當(dāng)日,該棟寫字樓的賬面原價為1000萬元,已提折舊200萬元,已提減值準備50萬元。假定不考慮相關(guān)稅費,要求做出ABC公司出售該棟寫字樓的賬務(wù)處理。2007年3月10日,ABC公司的賬務(wù)處理:借:銀行存款800萬元;貸:其他業(yè)務(wù)收入800萬元。同時,借:其他業(yè)務(wù)成本750萬元,投資性房地產(chǎn)累計攤銷200萬元,投資性房地產(chǎn)減值準備50萬元;貸:投資性房地產(chǎn)1000萬元。2.價值變動損害賠償額的確定例2:2007年3月20日,ABC公司將一棟原用于出租且租期屆滿的寫字樓出售給H公司,合同約定的價格為800萬元,H公司已用銀行存款付清款項。當(dāng)日,該棟寫字樓的成本為700萬元,賬面價值為750萬元,該棟用于出租的寫字樓在后續(xù)計量模式轉(zhuǎn)換時原計入資本公積的金額為20萬元。假定不考慮相關(guān)稅費,要求做出ABC公司出售該棟寫字樓的賬務(wù)處理。2007年3月20日,ABC公司的賬務(wù)處理:借:銀行存款800萬元;貸:其他業(yè)務(wù)收入800萬元。同時,借:其他業(yè)務(wù)成本750萬元;貸:投資性房地產(chǎn)———成本700萬元、———公允價值變動50萬元。借:資本公積——其他資本公積20萬元,公允價值變動損益50萬元;貸:其他業(yè)務(wù)收入70萬元。需注意的是,“公允價值變動損益”屬于損益類賬戶,這里轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入的部分僅為出售投資性房地產(chǎn)當(dāng)期公允價值的變動額,而并非累計的公允價值變動額,因為以前各期公允價值的變動額均已計入以前各期的損益。另外,無論“公允價值變動損益”賬戶是借方余額還是貸方余額,均應(yīng)轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶,所不同的是,該賬戶若為貸方余額則記入“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶,若為借方余額則沖減其他業(yè)務(wù)收入。二、投資于房地產(chǎn)的債務(wù)重組會計處理1.投資性房地產(chǎn)價值分析例3:2007年3月10日,ABC公司因資金周轉(zhuǎn)困難,無法按期償還所欠P公司的貨款150萬元,經(jīng)雙方協(xié)商,ABC公司以某項投資性房地產(chǎn)償還P公司貨款。當(dāng)日,ABC公司該項投資性房地產(chǎn)的賬面原價為300萬元,已提折舊160萬元,已提減值準備20萬元,公允價值為125萬元。假定不考慮相關(guān)稅費,要求做出ABC公司債務(wù)重組的賬務(wù)處理。2007年3月10日,ABC公司的賬務(wù)處理:借:應(yīng)付賬款150萬元;貸:其他業(yè)務(wù)收入125萬元,營業(yè)外收入25萬元。同時,借:其他業(yè)務(wù)成本120萬元,投資性房地產(chǎn)累計攤銷160萬元,投資性房地產(chǎn)減值準備20萬元;貸:投資性房地產(chǎn)300萬元。2.abc公司的債務(wù)處理例4:2007年3月20日,ABC公司因資金周轉(zhuǎn)困難,無法按期償還所欠M公司貨款450萬元,經(jīng)雙方協(xié)商,ABC公司以某項投資性房地產(chǎn)償還M公司貨款。當(dāng)日,ABC公司該項投資性房地產(chǎn)的賬面價值為420萬元,公允價值為410萬元,成本為400萬元,重組當(dāng)日ABC公司“公允價值變動損益”賬戶有貸方余額5萬元。假定不考慮相關(guān)稅費,要求做出ABC公司債務(wù)重組的賬務(wù)處理。2007年3月10日,ABC公司的賬務(wù)處理:借:應(yīng)付賬款450萬元;貸:其他業(yè)務(wù)收入410萬元,營業(yè)外收入40萬元。同時,借:其他業(yè)務(wù)成本420萬元;貸:投資性房地產(chǎn)———成本400萬元、———公允價值變動20萬元。借:公允價值變動損益50萬元;貸:其他業(yè)務(wù)收入50萬元。值得注意的是,這里處置當(dāng)日又發(fā)生的公允價值變動,可以不再調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值,其對損益所造成的影響直接通過“其他業(yè)務(wù)收入”與“其他業(yè)務(wù)成本”兩賬戶對應(yīng)反映出來,而對轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶的公允價值變動損益的金額應(yīng)以該賬戶的當(dāng)日余額為準。三、投資于房地產(chǎn)的非貨幣資產(chǎn)交換的會計處理1.投資性房地產(chǎn)abc公司的清償額例5:2007年3月15日,ABC公司決定以某項投資性房地產(chǎn)換取N公司某項非專利技術(shù)的長期使用權(quán)。交換當(dāng)日,該項投資性房地產(chǎn)的賬面原價為200萬元,已提折舊120萬元,已計提減值準備10萬元,公允價值為100萬元。N公司該項非專利技術(shù)的公允價值為101萬元,ABC公司另向N公司支付補價1萬元。假定不考慮相關(guān)稅費,要求做出ABC公司在交換當(dāng)日的賬務(wù)處理。(1)確認該項交易是否屬于非貨幣性資產(chǎn)交換。由于10000÷(1000000+10000)=0.99%<25%,可判斷該交易屬于非貨幣性資產(chǎn)交換。(2)因為換入的非專利技術(shù)未來現(xiàn)金流量在風(fēng)險上與該項投資性房地產(chǎn)存在顯著不同,且換入資產(chǎn)和換出資產(chǎn)的公允價值均能可靠地計量,故該項交換具有商業(yè)實質(zhì)。(3)2007年3月15日,ABC公司的賬務(wù)處理:借:無形資產(chǎn)———非專利技術(shù)101萬元;貸:其他業(yè)務(wù)收入100萬元,銀行存款1萬元。同時,借:其他業(yè)務(wù)成本70萬元,投資性房地產(chǎn)累計攤銷120萬元,投資性房地產(chǎn)減值準備10萬元;貸:投資性房地產(chǎn)200萬元。2.登記的資產(chǎn)性資產(chǎn)交換例6:2007年4月5日,ABC公司決定以某項投資性房地產(chǎn)換取Q公司某項非專利技術(shù)的長期使用權(quán)。交換當(dāng)日,該項投資性房地產(chǎn)的賬面價值為180萬元,成本為160萬元,公允價值為190萬元。交換當(dāng)日ABC公司該項投資性房地產(chǎn)因公允價值變動所產(chǎn)生的“公允價值變動損益”賬戶的貸方余額為20萬元。Q公司的該項非專利技術(shù)的公允價值為189萬元,Q公司另支付ABC公司補價1萬元。假定不能考慮相關(guān)稅費,要求做出ABC公司在交換當(dāng)日的賬務(wù)處理。(1)確認該項交易是否屬于非貨幣性資產(chǎn)交換。由于10000÷(1890000+10000)=0.53%<25%,可判定該項交易屬于非貨幣性資產(chǎn)交換。(2)經(jīng)分析,該項交換具有商業(yè)實質(zhì)。(3)20