新開(kāi)藥店的選址與籌備

藥店選址與籌備報(bào)告

吳仕雄

李桂華Contents一、調(diào)查概述二、店址地理位置三、商業(yè)環(huán)境四、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析五、商圈分析一、調(diào)查概述一、調(diào)查背景〔一〕醫(yī)藥行業(yè)情況及前景改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)醫(yī)藥行業(yè)年均增長(zhǎng)17.7％，已成為當(dāng)今世界上開(kāi)展最快的醫(yī)藥市場(chǎng)之一。隨著我國(guó)人口的自然增長(zhǎng)、老齡化比例的加大、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)、醫(yī)療體制改革及藥品分類(lèi)管理的實(shí)施，我國(guó)醫(yī)藥行業(yè)將持續(xù)高速增長(zhǎng)。隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好及國(guó)家根本藥物和根本醫(yī)療保險(xiǎn)藥物目錄的推行，醫(yī)藥行業(yè)將會(huì)得到更好的開(kāi)展。從整體上看，醫(yī)藥工業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中開(kāi)展情況良好，未來(lái)開(kāi)展前景也很看好?！捕车滦潘帢I(yè)概況龍川縣德信藥業(yè)，總部位于龍川縣新城開(kāi)發(fā)區(qū)火車(chē)站廣場(chǎng)前。地理環(huán)境優(yōu)越，交通便利，環(huán)境幽雅。公司主要以醫(yī)藥批發(fā)為主的醫(yī)藥流通企業(yè)。

公司設(shè)有管理部、采購(gòu)部、營(yíng)銷(xiāo)部、質(zhì)檢部、倉(cāng)儲(chǔ)中心、藥品配送中心等部門(mén)。營(yíng)業(yè)面積1500㎡,均按GSP標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，統(tǒng)一布局。

公司以“以德為先，誠(chéng)信為本〞的經(jīng)營(yíng)理念，始終堅(jiān)持“真品、價(jià)廉、務(wù)實(shí)〞的效勞宗旨，讓利于客戶，效勞于客戶。公司現(xiàn)已具備了一支有較強(qiáng)開(kāi)拓意識(shí)的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍，強(qiáng)大營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，以高質(zhì)量產(chǎn)品和一流的效勞質(zhì)量贏得了客戶與患者的信任與支持。5德信藥業(yè)直營(yíng)店德信藥業(yè)大藥店信息化管理二、店址地理位置〔一〕地區(qū)選擇龍川縣是客家地區(qū)最古老的縣，位于廣東省東北部，東江和韓江上游，東連梅州、汕頭，西鄰韶關(guān)，北接江西，南近珠江三角洲。老隆鎮(zhèn)老隆鎮(zhèn)地處龍川縣境南部，座落在東江上游，是全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通的中心。全鎮(zhèn)總面積15.4平方公里，三面環(huán)山，西臨東江。管轄市東、市南、市北、眠牛形、水坑、居民新村、華新、烏石下8個(gè)社區(qū)居委會(huì)，戶藉人口9.89萬(wàn)人，外來(lái)流動(dòng)人口2萬(wàn)多人，總?cè)丝诔^(guò)12萬(wàn)人，是龍川最興旺的鎮(zhèn)。

群眾文化生活豐富多彩，擁有圖書(shū)館、文化館、博物館，辦有山歌劇團(tuán)、雜技團(tuán)；衛(wèi)生保健機(jī)構(gòu)健全；體育場(chǎng)館設(shè)施完善，群眾體育活動(dòng)蓬勃開(kāi)展，是“全國(guó)體育先進(jìn)縣〞；全縣積極開(kāi)展科技普及、示范、推廣、咨詢和實(shí)用技術(shù)培訓(xùn)等活動(dòng)。街道的綠化、美化和燈光亮化工程得到進(jìn)一步完善，縣城面貌煥然一新。

〔二〕店址選擇大地街地處東江河畔，是老隆鎮(zhèn)的中心地帶。這條街道是貫穿整個(gè)縣城、連接全縣的樞紐地帶，是龍川縣最為重要的商業(yè)街?，F(xiàn)時(shí)是龍川縣最具商機(jī)的黃金地段，成為第三產(chǎn)業(yè)，特別是零售業(yè)的重要開(kāi)展地段。這里的主要消費(fèi)人群分布在眠牛形、居民新村、華新、烏石下這幾個(gè)居民區(qū)。這一帶有多個(gè)住宅區(qū)和眾多的高級(jí)工商機(jī)構(gòu)。該街道地處市中心的黃金商業(yè)圈，比鄰老隆鎮(zhèn)新街這一商業(yè)黃金走廊，后倚風(fēng)龍川火車(chē)站，緊靠縣人民政府，交通便捷，融商業(yè)、住宅、飲食、醫(yī)療于一體。旁邊有和大福超市、龍川縣最大的數(shù)碼呈金馬電器。附近地區(qū)有銀行、酒店、娛樂(lè)城、電影院、體育場(chǎng)、學(xué)校、廣場(chǎng)、醫(yī)院、公園等完善的市政配套設(shè)施，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。許多的住宅小區(qū)建立在此商圈，帶來(lái)更龐大的中高檔消費(fèi)群體，另一方面，大地街這一帶的零售業(yè)十分蓬勃，主要是酒店、大型的購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)、服裝專賣(mài)店、快餐店、百貨商店等。新店址所在地在通往龍川縣人民醫(yī)院、龍川縣中醫(yī)院、龍川縣婦幼保健院的三叉路口，大多數(shù)患者都要經(jīng)過(guò)這條街道。三、商業(yè)環(huán)境〔一〕經(jīng)濟(jì)環(huán)境龍川縣是農(nóng)業(yè)大縣，農(nóng)業(yè)人口占80%以上，但龍川縣城老隆鎮(zhèn)是全縣的經(jīng)濟(jì)、政治中心。近年來(lái)，珠三角地區(qū)工業(yè)轉(zhuǎn)移給了山區(qū)新的工業(yè)開(kāi)展時(shí)機(jī)。老隆鎮(zhèn)實(shí)施“工業(yè)富縣〞、“借外開(kāi)展〞戰(zhàn)略，堅(jiān)持改革開(kāi)放，建立較完善的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，工業(yè)開(kāi)展后勁增強(qiáng)、工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步開(kāi)展。此外，山區(qū)獨(dú)有的山清水秀也吸引著大批游客前來(lái)欣賞。在旅游旺縣〞戰(zhàn)略的帶動(dòng)下，老隆鎮(zhèn)成為優(yōu)秀旅游地區(qū)。至2001年，老隆鎮(zhèn)共有8家星級(jí)酒店。當(dāng)年，入龍川縣游客達(dá)29.7萬(wàn)人次，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益達(dá)2.8億元。在工業(yè)、旅游業(yè)和農(nóng)業(yè)的快速開(kāi)展下，老隆鎮(zhèn)居民收入有了很大的提高，生活水平得到了很大的改善，居民生活開(kāi)始逐步實(shí)現(xiàn)小康。人們關(guān)注健康的意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)?！捕橙丝诃h(huán)境人口總量。據(jù)最新的人口普查顯示，今年龍川縣總?cè)丝谝呀?jīng)超過(guò)了100萬(wàn)，而縣城老隆人口更是超過(guò)了12萬(wàn)。其中戶藉人口9.89萬(wàn)人，外來(lái)流動(dòng)人口2萬(wàn)多人，總?cè)丝谝呀?jīng)超過(guò)12萬(wàn)人。隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程加速，該鎮(zhèn)的人口仍將進(jìn)一步提高。年齡結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)階段，特別是未來(lái)的二三十年，人口老齡化的情況將不斷加劇。老年人的增多給醫(yī)藥行業(yè)提供了廣闊的開(kāi)展空間。三、交通條件老隆鎮(zhèn)水陸交通方便，205國(guó)道從境內(nèi)貫穿而過(guò)，已經(jīng)落成的河梅高速公路穿城而過(guò)，京九鐵路和廣梅汕鐵路在城郊交匯，并設(shè)有華南地區(qū)最大的編組站；水路，沿東江可上抵和平，下可達(dá)河源、惠州、東莞、廣州。是粵東北乃至中南地區(qū)的交通樞扭和物資交流的集散地與中轉(zhuǎn)站，素有東江上游交通樞紐之稱。鎮(zhèn)內(nèi)，公共汽車(chē)覆蓋整個(gè)老隆鎮(zhèn)。四、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析德信藥店私人診所其他藥店各大醫(yī)院競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析〔續(xù)〕各大醫(yī)院。各大醫(yī)院規(guī)模大、歷史久、名醫(yī)多，且是公立醫(yī)藥，很多病人在診斷后就會(huì)在醫(yī)院醫(yī)治。這將很大程度上減少本店的顧客。但是，醫(yī)藥是醫(yī)院的主要盈利手段，因此醫(yī)院藥房的價(jià)格都非常的貴，許多低收入家庭難以支撐高昂的藥費(fèi)，會(huì)轉(zhuǎn)而自行憑醫(yī)生的藥方到藥店買(mǎi)藥。這就為各大藥店提供了很大的市場(chǎng)空間。而新店址選在三大醫(yī)院的中間，占據(jù)了地利，將第一時(shí)間截住目標(biāo)顧客。其它藥店。初步統(tǒng)計(jì)，老隆鎮(zhèn)大大小小的藥店有六七十家。但至今只有一家大型醫(yī)藥連鎖店，而這家連鎖店就是德信藥業(yè)。該店位于東風(fēng)路，規(guī)模較大，在我鎮(zhèn)已經(jīng)形成了良好的口碑，這種天然的優(yōu)勢(shì)將使新店能在短時(shí)間內(nèi)被廣闊民眾熟悉，降低市場(chǎng)開(kāi)拓本錢(qián)。私人診所。收入較低的人會(huì)選擇相對(duì)廉價(jià)的私人診所。五、商圈分析新店址商圈分析〔續(xù)〕〔一〕主要商圈主要商圈主要包括大地街、果園新村、廣場(chǎng)路、龍城路〔即圖中紅色的圈內(nèi)〕。商圈內(nèi)聚集了多個(gè)住宅區(qū)和學(xué)校，擁有近2萬(wàn)消費(fèi)群體。〔二〕次要商圈次要商圈主要包括新街、東風(fēng)路、兩渡河、下泡水、老隆崗〔藍(lán)色的圈內(nèi)〕等。此商圈內(nèi)主要的顧客消費(fèi)群大約有7萬(wàn)人。六、經(jīng)濟(jì)效益分析銷(xiāo)售收入：平均每月的銷(xiāo)售額為6萬(wàn)〔元/月〕固定租金：2000元/月人工本錢(qián)：月工資約1000元/人，每月工資總額為：1000*6＝6000〔元〕進(jìn)貨本錢(qián)：約20000元/月，店面維護(hù)費(fèi)用：1500元/月。月稅前利潤(rùn)：60000-2000-6000-20000-1500＝32500七、未來(lái)前景〔SWOT分析〕地價(jià)高、周?chē)t(yī)院多弱點(diǎn)醫(yī)藥行業(yè)快速發(fā)展機(jī)會(huì)藥店日趨增多威脅優(yōu)勢(shì)店址好、品類(lèi)全未來(lái)前景分析〔續(xù)〕

優(yōu)勢(shì)

弱點(diǎn)

機(jī)會(huì)

威脅地段優(yōu)勢(shì)，交通便利有良好的企業(yè)形象被廣泛認(rèn)可的市場(chǎng)地位產(chǎn)品質(zhì)量保證優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù)戰(zhàn)略導(dǎo)向不明顯市場(chǎng)規(guī)劃能力缺乏缺少成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)核心競(jìng)爭(zhēng)力不明顯資源沒(méi)有充分利用醫(yī)藥行業(yè)前景好服務(wù)獨(dú)特的客戶群體產(chǎn)品組合優(yōu)勢(shì)分享醫(yī)院廣告資源品牌形象拓展較早、口碑好強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入市場(chǎng)占有率增長(zhǎng)緩慢小型藥店數(shù)量猛增新的行業(yè)規(guī)則引起的變動(dòng)政府攻關(guān)做的不夠

THANKYOU!李安物流師特格爾中國(guó)藥店采購(gòu)聯(lián)盟

執(zhí)行總經(jīng)理

湖南芝林大藥房零售連鎖高級(jí)參謀講師介紹：門(mén)店選址與籌備主講：李安目錄商圈知識(shí)立店選址新店籌備第一局部商圈知識(shí)商圈的定義：指店鋪能夠有效吸引顧客來(lái)店的地理區(qū)域。

商圈的層次:邊緣商圈次級(jí)商圈核心商圈認(rèn)識(shí)你的真實(shí)商圈

確定商圈的位置、形狀、大小和消費(fèi)容量是任何選址工作的起點(diǎn)，但真實(shí)的商圈是什么樣子的呢？

傳統(tǒng)的選址理論中商圈形狀，是以店鋪為中心的三個(gè)大小不一的同心圓，按照從內(nèi)到外的順序依此為店鋪的核心商圈、次要商圈和邊緣商圈同心圓商圈:現(xiàn)實(shí)中的同心圓商圈

----同心多邊形商圈

在河流、山脈、海岸線等天然地理障礙的方向，商圈形狀向內(nèi)收縮，而在交通路網(wǎng)比較興旺的方向，商圈形狀向外擴(kuò)張，從而形成不規(guī)那么的多邊形。不規(guī)那么多邊形商圈------理想中真實(shí)的商圈

城市公共交通體系是零售網(wǎng)點(diǎn)最主要的輻射途徑，而公共交通體系的在不同方向上的分布是不均勻的，從而造成商圈形狀更加不規(guī)那么。理想中真實(shí)的商圈綜合考慮了消費(fèi)者、地理、交通路網(wǎng)、公共交通體系和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分布。

無(wú)論是同心圓商圈、同心多邊形商圈還是不規(guī)那么多邊形商圈，都忽略了一個(gè)重要的因素——你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因此只能稱為理想商圈。那么真實(shí)的商圈又是什么樣子的呢?

核心商圈、次要商圈和邊緣商圈的劃分，取決于消費(fèi)者到該網(wǎng)點(diǎn)購(gòu)物實(shí)際概率，而非單純的地理距離。

只有認(rèn)識(shí)了你的真實(shí)商圈，才能真正了解你的顧客群體有多大和他們的具體來(lái)自哪里。三個(gè)層次商圈的比較：層次含義地理范圍時(shí)間范圍顧客比重核心商圈最接近店鋪的區(qū)域顧客來(lái)店最方便。小0.8公里內(nèi)大3公里內(nèi)15分鐘之內(nèi)55％～70％三個(gè)層次商圈的比較：層次含義地理范圍時(shí)間范圍顧客比重次級(jí)商圈核心商圈的外圍區(qū)域,顧客來(lái)店比較方便。小1.5公里內(nèi)大4公里內(nèi)小20分鐘內(nèi)大40分鐘內(nèi)15％～25％三個(gè)層次商圈的比較：層次含義地理范圍時(shí)間范圍顧客比重邊緣商圈次級(jí)商圈以外的區(qū)域，顧客來(lái)店不夠方便。小1.5公里之外大6公里外小20分上大40分上10％居住人口工作人口流動(dòng)人口商圈的顧客來(lái)源核心商圈次級(jí)商圈邊緣商圈是店鋪選址的重要前提有助于零售店鋪制定競(jìng)爭(zhēng)策略有助于零售店鋪制定市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略有助于零售店加快資金周轉(zhuǎn)商圈分析的重要性1.店鋪的經(jīng)營(yíng)特色2.店鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)模3.經(jīng)營(yíng)商品的種類(lèi)4.競(jìng)爭(zhēng)店鋪的位置商圈的影響因素〔1〕5.顧客的流動(dòng)性6.交通地理?xiàng)l件7.店鋪的促銷(xiāo)手段商圈的影響因素〔2〕零售飽和理論通過(guò)計(jì)算零售飽和指數(shù)來(lái)測(cè)定商圈的大小，進(jìn)而確定某一地區(qū)零售店鋪缺乏還是過(guò)多，以及是否能夠開(kāi)設(shè)店鋪的理論。計(jì)算公式：C為某地區(qū)購(gòu)置某類(lèi)商品的潛在顧客數(shù)；RE為某地區(qū)每一顧客平均購(gòu)置額；RF為某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品的店鋪營(yíng)業(yè)總面積；IRS為某地區(qū)某類(lèi)商品零售飽和指數(shù)。例：現(xiàn)有A、B、C三個(gè)地區(qū)，根據(jù)相關(guān)資料計(jì)算各地區(qū)的零售飽和指數(shù)。項(xiàng)目A地B地C地潛在顧客數(shù)（萬(wàn)人）15108每一顧客平均購(gòu)買(mǎi)額240200150同類(lèi)店鋪營(yíng)業(yè)面積350003000025000A地區(qū)：B地區(qū)：C地區(qū)：零售飽和指數(shù)的提示：霍夫模型認(rèn)為：一個(gè)店鋪的商圈取決于店鋪對(duì)顧客的吸引力，而店鋪在一個(gè)地區(qū)對(duì)顧客的吸引力是可以測(cè)量的；這個(gè)吸引力主要取決于兩個(gè)因素，即店鋪的規(guī)模和店鋪與顧客的距離。計(jì)算公式：Aij為店鋪j對(duì)顧客I的吸引力；Sj為店鋪的規(guī)模;Dij為顧客I到店鋪j的距離和花費(fèi)的時(shí)間;a為顧客對(duì)店鋪規(guī)模的敏感性參數(shù);b為顧客對(duì)距離或花費(fèi)時(shí)間的敏感性參數(shù)。Pij＝店鋪j對(duì)顧客的吸引力該地區(qū)所有同類(lèi)店鋪對(duì)顧客的吸引力之和霍夫模型------顧客來(lái)店購(gòu)物的可能性計(jì)算公式：霍夫模型例：假設(shè)一個(gè)顧客有時(shí)機(jī)在3個(gè)店鋪中任何一個(gè)店鋪購(gòu)物，這3個(gè)店鋪的規(guī)模及與這個(gè)顧客居住地的距離如下：〔假設(shè)a=1,b=2〕

項(xiàng)目A店鋪B店鋪C店鋪店鋪規(guī)模（平方米）600080005000店鋪與顧客的距離（公里）473解：根據(jù)公式：A店鋪的吸引力B店鋪的吸引力=C店鋪的吸引力=

∑Aij=375+163.3+555.56=1093.86顧客到A店鋪的可能性

P=375/1093.86=0.343顧客到B店鋪的可能性

P=163.3/1093.86=0.149顧客到C店鋪的可能性

P=555.56/1093.86=0.508

從方案地點(diǎn)到競(jìng)爭(zhēng)店的距離商圈的境界點(diǎn)=———————————————競(jìng)爭(zhēng)店的賣(mài)場(chǎng)面積1+——————————方案用地的賣(mài)場(chǎng)面積A競(jìng)爭(zhēng)店60平米B競(jìng)爭(zhēng)店20平米方案地30平米1000米600米商圈之界定

1．方案地與A競(jìng)爭(zhēng)店的分歧點(diǎn)：1000米1000米商圈的境界點(diǎn)=——————————=—————=414米60平米2.4141+————30平米2．方案地與B競(jìng)爭(zhēng)店的分歧點(diǎn)：600米600米商圈的境界點(diǎn)=————————=—————=330米20平米1.8161+————30平米商圈形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的根底，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：——商業(yè)區(qū)：商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動(dòng)人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂(lè)、沖動(dòng)購(gòu)置及消費(fèi)金額比較高等?！≌瑓^(qū)：該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購(gòu)置率高等?！慕虆^(qū)：該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購(gòu)置率高等?！k公區(qū)：該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外來(lái)人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等?！旌蠀^(qū)：住商混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。商圈形態(tài)商鋪的類(lèi)型，按照所屬工程的開(kāi)發(fā)形式不同可以分成以下七大類(lèi)：商業(yè)街商鋪：商業(yè)街沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。市場(chǎng)類(lèi)商鋪：“市場(chǎng)〞是指各種用于某類(lèi)或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇。這類(lèi)市場(chǎng)里面的鋪位即我們所談的市場(chǎng)類(lèi)商鋪。社區(qū)商鋪：其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。住宅底商：住宅底商指位于住宅底層的商用鋪位。百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪：鑒于該類(lèi)工程規(guī)模龐大，開(kāi)發(fā)復(fù)雜，所以投資風(fēng)險(xiǎn)也比較高商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪：酒店、商住公寓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。交通設(shè)施商鋪：交通設(shè)施里面及周?chē)纳啼?，以及道路兩?cè)各類(lèi)中小型商鋪。

以上不同類(lèi)型商鋪的投資特點(diǎn)、價(jià)值影響因素及市場(chǎng)成熟度差異都特別大，比方在北京，住宅底商和購(gòu)物中心商鋪屬于處在開(kāi)展初期的商鋪類(lèi)型，其投資收益中的價(jià)值升值收益和租金收益空間顯著區(qū)別于開(kāi)展成熟的商業(yè)街商鋪。位于不同地區(qū)的零售店類(lèi)型1.位于市區(qū)主要街道的商店便利商店——如藥店、快餐店、美容院等。通常為工作和生活在市區(qū)的人們效勞高度專業(yè)化商店——包括提供個(gè)人效勞的高級(jí)服裝店、禮品店、工藝品店、珠寶店等，能夠?yàn)轭櫩吞峁┰谄渌胤降貌坏降男?/p>

※

缺陷：停車(chē)問(wèn)題，特別是要考慮到在頂峰期是否有足夠的停車(chē)位。2．位于小巷的商店

這些店鋪沒(méi)有相對(duì)較大的客流量，但是大多數(shù)小巷店有自己的顧客群，從而不需要主街帶來(lái)的人群，地價(jià)本錢(qián)較低，容易擁有屬于自己的停車(chē)場(chǎng)。

※

缺陷：可見(jiàn)性不高。3．位于街區(qū)的商店

街區(qū)位置是距離顧客生活和工作最近的零售位置。一般在金融區(qū)、司法區(qū)、生產(chǎn)廠區(qū)或醫(yī)療區(qū)內(nèi)。

※優(yōu)勢(shì)：擁有很大的便利性，容易獲得長(zhǎng)期的顧客。4．位于路邊的商店

路邊的位置是指位于獨(dú)立式建筑群中并沿著馬路的位置。如沃而瑪、麥當(dāng)勞和大型家具店，顧客會(huì)為了專門(mén)購(gòu)物到那里。這類(lèi)商店的營(yíng)業(yè)時(shí)間比較隨意，并且擁有自己的停車(chē)點(diǎn)。5．位于區(qū)域型商業(yè)中心的商店

這種類(lèi)型的購(gòu)物中心的規(guī)模非常大，擁有2~5個(gè)部門(mén)型商店和超過(guò)100個(gè)零售商店。大多數(shù)地區(qū)型購(gòu)物中心的目標(biāo)顧客來(lái)自于一小時(shí)車(chē)程以內(nèi)的距離，中心所在的地區(qū)\的人口一般在100000以上。并可擁有大量的顧客群。

※

缺陷：商店的獨(dú)立性相對(duì)較低，地價(jià)十分昂貴。第二局部立店選址十四種零售業(yè)態(tài)：

1、百貨公司DEPDepartmentStore2、量販店GMSGeneralMerchandiseStore3、超級(jí)市場(chǎng)SMSupermarket4、大型超市Hypermarket5、倉(cāng)庫(kù)型商店WarehouseStore6、精品店Boutique7、折扣店DSDiscountStore(House)8、雜貨店BarityStore9、便利商店CVSConvenienceStore10、連鎖店ChainStore〔1〕自愿加盟連鎖店VCVoluntaryChain〔2〕特許加盟連鎖體系FSFranchiseSystem11、購(gòu)物中心SCShoppingCenter12、大型購(gòu)物中心Mall(ShippingMall)13、

處分品店OutletStore14、廉價(jià)品店P(guān)riceStore(OffPriceStore)決定在何處營(yíng)業(yè)是所有零售商成功的關(guān)鍵。一項(xiàng)清晰連續(xù)的戰(zhàn)略應(yīng)明確選址的目的。選址決策之所以重要，是因?yàn)樗母弑惧X(qián)和長(zhǎng)期性。一項(xiàng)選址決策的失誤很顯然要比一次采購(gòu)失誤給零售商造成更大的損失。零售商發(fā)現(xiàn)一個(gè)完美的店址要經(jīng)歷一個(gè)艱難的過(guò)程。每個(gè)店址都有優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，在評(píng)估特定店址的可行性時(shí)，零售商必須明確該商店的目標(biāo)市場(chǎng)顧客會(huì)光臨該店址。店址分析員的工作一直持續(xù)至考慮到占用條款和其他一些法律問(wèn)題。過(guò)程復(fù)雜：綜合性決策本錢(qián)較高：固定投入大靈活性差：一經(jīng)選定，很難變動(dòng)經(jīng)營(yíng)影響大：選址、選址、再選址選址的重要性商店的位置是零售商做的最重要的決策店址是顧客選擇商店時(shí)的首要考慮的因素〔便利性大〕選址是個(gè)戰(zhàn)略決策〔可變性小〕選址的難度大〔稀缺性高〕選擇一個(gè)地址，包涵一系列優(yōu)缺點(diǎn)的評(píng)估。對(duì)不同的零售商，一般與本錢(qián)和地址的商業(yè)價(jià)值有關(guān)店鋪位置選擇的地域商業(yè)活動(dòng)頻度高的地域人口密度高的地區(qū)客流量大的地區(qū)交通便利的地區(qū)接近集客地同類(lèi)商品集聚地不宜做店鋪的地區(qū)快速車(chē)道旁周?chē)用裆偾胰狈υ鲩L(zhǎng)的地區(qū)店鋪密度過(guò)大高層建筑物內(nèi)選址的步驟：地區(qū)分析商業(yè)區(qū)或購(gòu)物區(qū)分析具體位置分析需求測(cè)算人口規(guī)模：收入水平：人口的性別、年齡、收入、家庭規(guī)模、類(lèi)型地區(qū)分析〔1〕利用消費(fèi)價(jià)格指數(shù)或其它方法計(jì)算購(gòu)置力指數(shù)地區(qū)分析〔2〕購(gòu)置力流入與流出額的測(cè)算流入額流出額流入指數(shù)零售引力指數(shù)流出指數(shù)零售潛力指數(shù)地區(qū)分析〔3〕其他因素的分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)物流系統(tǒng)勞動(dòng)力供給政策法律可能開(kāi)設(shè)的新店鋪的數(shù)量中心商業(yè)區(qū)城市的零售中心副中心商業(yè)區(qū)或輔助商業(yè)區(qū)二級(jí)商業(yè)區(qū)商業(yè)小區(qū)集客地周邊、居民區(qū)附近購(gòu)物中心居民區(qū)、社區(qū)和地區(qū)性購(gòu)物中心獨(dú)立店區(qū)商業(yè)區(qū)或購(gòu)物區(qū)分析1.交通條件2.客流分析客流類(lèi)型客流目標(biāo)、速度和滯留時(shí)間街路兩側(cè)的客流規(guī)模具體位置分析〔1〕自身客流分享客流派生客流3.競(jìng)爭(zhēng)店鋪分析4.地形特點(diǎn)及位置布局分析5.城市規(guī)劃分析6.效益分析具體位置分析〔2〕拐角效應(yīng)能見(jiàn)度高

目錄拓展市調(diào)流程及根本思路市場(chǎng)分析內(nèi)容及途徑2.1零售飽和理論物業(yè)調(diào)查內(nèi)容及途徑3.1物業(yè)的尋找途徑商圈調(diào)查內(nèi)容及途徑4.1新址銷(xiāo)售額的預(yù)估4.2損益平衡點(diǎn)分析5.附表拓展市調(diào)方法市場(chǎng)分析物業(yè)調(diào)查商圈調(diào)查報(bào)批拓展市調(diào)流程為了全面了解市場(chǎng)，各公司應(yīng)該組織力量，對(duì)本省區(qū)進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的市場(chǎng)分析，掌握本省區(qū)醫(yī)藥經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r和開(kāi)展趨勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)管理狀態(tài)和開(kāi)展變化趨勢(shì)、當(dāng)?shù)卣?。確定待進(jìn)入省、市、地區(qū)后，迅速組織拓展人員進(jìn)行選址，綜合考慮交通、租金等各方面的影響因素，尋找適宜物業(yè)；根據(jù)實(shí)地情況設(shè)定候選物業(yè)的商圈范圍，對(duì)商圈內(nèi)的居民、交通、氣氛及開(kāi)展前景等進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，并做投資收益分析，形成市調(diào)報(bào)告。將市調(diào)報(bào)告報(bào)上級(jí)主管部門(mén)審批。根本思路1.拓展市調(diào)流程及根本思路

2.市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手醫(yī)院經(jīng)營(yíng)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境市場(chǎng)特色及開(kāi)展前景地域〔省、市、縣〕

—

省級(jí)市場(chǎng)調(diào)查7天，地市級(jí)市場(chǎng)調(diào)查3天，縣市級(jí)市場(chǎng)調(diào)查2天商務(wù)環(huán)境外部環(huán)境指標(biāo)內(nèi)容調(diào)查途徑方式經(jīng)營(yíng)環(huán)境當(dāng)?shù)厮幈O(jiān)、工商部門(mén)的政策、醫(yī)保開(kāi)放程度、公共關(guān)系情況藥監(jiān)局、工商局、社保局公共關(guān)系調(diào)查表經(jīng)濟(jì)環(huán)境市區(qū)人口總數(shù)、人口密度、行政區(qū)人口分布狀況、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、年人均可支配收入、人均醫(yī)療保健消費(fèi)、藥品零售市場(chǎng)份額、醫(yī)保市場(chǎng)份額統(tǒng)計(jì)網(wǎng)、統(tǒng)計(jì)局、街道辦城市綜合概況調(diào)查市場(chǎng)特色市場(chǎng)藥店數(shù)量、居民用藥習(xí)慣、購(gòu)藥習(xí)慣問(wèn)卷調(diào)查、詢問(wèn)藥監(jiān)局文字分析發(fā)展前景新老商圈的分布、特色、發(fā)展前景詢問(wèn)當(dāng)?shù)鼐用窕蛳嚓P(guān)職能部門(mén)文字分析2.1商務(wù)環(huán)境指標(biāo)內(nèi)容調(diào)查途徑方式競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)營(yíng)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)特色、經(jīng)營(yíng)模式、商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)面積、平均毛利率和價(jià)格、分店數(shù)量、年藥品銷(xiāo)量、員工及一般管理人員工資水平、實(shí)地調(diào)查、詢問(wèn)藥監(jiān)局、網(wǎng)絡(luò)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查表人力資本情況調(diào)查表醫(yī)院分布、等級(jí)、規(guī)模、年門(mén)診量，年藥品銷(xiāo)售額、病床數(shù)量、手術(shù)例數(shù)、門(mén)診特色實(shí)地調(diào)查、詢問(wèn)藥監(jiān)局、網(wǎng)絡(luò)醫(yī)院調(diào)查表2.2外部環(huán)境物業(yè)調(diào)查基本情況硬件設(shè)施租金費(fèi)用結(jié)構(gòu)指標(biāo)物業(yè)產(chǎn)權(quán)裝修輔助設(shè)施租金其它費(fèi)用3.物業(yè)調(diào)查項(xiàng)目指標(biāo)內(nèi)容途徑物業(yè)情況基本情況產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)證、土地使用證、消防合格證、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式、可交付時(shí)間、物業(yè)是否空閑、原停做原因、房屋結(jié)構(gòu)、房屋形狀、建筑物業(yè)類(lèi)型、物業(yè)外觀、建筑年限、整體面積、租用情況、面積使用率實(shí)地觀察、向周邊居民或物業(yè)方詢問(wèn)物業(yè)指標(biāo)層高、層數(shù)、柱距、臨街面寬、進(jìn)深、供電量、水壓觀察、測(cè)量、詢問(wèn)物業(yè)方費(fèi)用租金、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、支付方式、裝修免租期、租金免遞增期、租金遞增率、水電費(fèi)、廣告位費(fèi)用、門(mén)招費(fèi)用物業(yè)方談判、鄰居租金水平調(diào)查裝修天花、地面、墻壁的裝修現(xiàn)狀和可使用程度觀察設(shè)施倉(cāng)庫(kù)、辦公區(qū)、前坪、停車(chē)場(chǎng)、廣告位、消防設(shè)備、空調(diào)、電梯、供水、排水觀察、詢問(wèn)物業(yè)方接近度離公交車(chē)站、十字路口、斑馬線、人行天橋、地下通道的距離、物業(yè)與街道面的落差、招牌展示觀察、測(cè)量前景街道發(fā)展規(guī)劃、合同期內(nèi)是否會(huì)拆遷或改造建設(shè)、規(guī)劃局3.1物業(yè)的尋找途徑掃街：對(duì)所在商圈的主次干道進(jìn)行地毯式搜索，尋找目標(biāo)物業(yè)；發(fā)布廣告：在報(bào)紙，電視等媒體上發(fā)布求租廣告，廣告內(nèi)容應(yīng)注意保密性。利用中介：利用房產(chǎn)中介幫助尋找物業(yè)；招商廣告：留意在報(bào)紙、電視等媒體上或者是室外的張貼廣告上的招商或招租廣告；合作方協(xié)助：可利用當(dāng)?shù)睾献鞣降馁Y源優(yōu)勢(shì)協(xié)助尋找適宜物業(yè)；4.商圈調(diào)查項(xiàng)目指標(biāo)內(nèi)容途徑人口基本情況所在商圈類(lèi)型、常住居民數(shù)量，人口密度、人口分布形狀、主要住宅類(lèi)型、主要收入水平、居民文化水平、對(duì)價(jià)格的敏感程度、購(gòu)物出行方式、每月購(gòu)藥頻率計(jì)算（棟數(shù)*單元*樓層*3.07）或街道辦事處、街道派出所、問(wèn)卷調(diào)查年齡結(jié)構(gòu)居民年齡結(jié)構(gòu)、街道辦事處或派出所人車(chē)流門(mén)前街道人、車(chē)流量、人車(chē)流主要類(lèi)型實(shí)地觀察、詢問(wèn)、測(cè)定和統(tǒng)計(jì)交通公交車(chē)公交車(chē)站、車(chē)站距離、車(chē)路數(shù)、行駛路線、停車(chē)場(chǎng)、便利性實(shí)地觀察街道物業(yè)位置、街道類(lèi)型、道路情況、路幅、車(chē)道路、街道隔離帶、坡度商業(yè)氛圍

賣(mài)場(chǎng)或商業(yè)街主要大型的商場(chǎng)、賣(mài)場(chǎng)或者是商業(yè)街、公共設(shè)施、及距離、影響力實(shí)地觀察、詢問(wèn)業(yè)內(nèi)人士、咨詢相關(guān)規(guī)劃部門(mén)聚客能力周?chē)従訕I(yè)態(tài)、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃方向、影響力競(jìng)爭(zhēng)醫(yī)院距新址距離、級(jí)別、年門(mén)診量、門(mén)診特色、影響力實(shí)地觀察、暗訪、詢問(wèn)、問(wèn)卷調(diào)查、詢問(wèn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)手對(duì)手?jǐn)?shù)量、距新址距離、商品結(jié)構(gòu)、價(jià)格、毛利率、日營(yíng)業(yè)額、特色、影響4.1新址銷(xiāo)售額的預(yù)估1〕新址商圈內(nèi)居民數(shù)量×人均醫(yī)療保健支出×預(yù)計(jì)可占市場(chǎng)份額.2〕商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手坪效×新址營(yíng)業(yè)面積.3〕〔新址營(yíng)業(yè)面積÷新址商圈內(nèi)營(yíng)業(yè)總面積〕×商圈內(nèi)零售總額.4〕公司同類(lèi)型門(mén)店的平均坪效×新址營(yíng)業(yè)面積.注：以上四種方法相結(jié)合，綜合考慮。1).損益平衡點(diǎn)(保本點(diǎn)〕損益平衡點(diǎn)=月經(jīng)營(yíng)費(fèi)用/〔毛利率－變動(dòng)費(fèi)用率〕2).年投資回報(bào)率年投資回報(bào)率=預(yù)計(jì)年稅前利潤(rùn)/前期總投資3).投資回報(bào)年限投資回報(bào)年限=前期總投資/〔年折舊費(fèi)用+年利潤(rùn)〕4.2損益平衡點(diǎn)分析5.表格5.1城市綜合概況5.2醫(yī)院調(diào)查表5.3競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查表5.4人力資本情況調(diào)查表5.5醫(yī)療保險(xiǎn)情況調(diào)查表5.6立地情況調(diào)查表5.7常住人口數(shù)量分布調(diào)查表5.8人口年齡分布調(diào)查表5.9新址人車(chē)流量測(cè)定表5.10新址公交站點(diǎn)調(diào)查表5.11商圈商業(yè)情況調(diào)查表5.12商圈內(nèi)藥品零售價(jià)風(fēng)格查表5.13選址審批表5.14盈虧平衡點(diǎn)分析表工商注冊(cè)部門(mén)負(fù)責(zé)人/聯(lián)系注冊(cè)要求注冊(cè)費(fèi)用國(guó)稅部門(mén)負(fù)責(zé)人/聯(lián)系納稅要求納稅比例藥監(jiān)部門(mén)負(fù)責(zé)人/聯(lián)系資料來(lái)源調(diào)查方式_______市場(chǎng)公共關(guān)系情況調(diào)查綜合評(píng)估調(diào)查人：____________時(shí)間______年______月_______日城市綜合概況項(xiàng)目____年項(xiàng)目____年市區(qū)人口總數(shù)人口密度社會(huì)消費(fèi)品零售總額年人均可支配收入人均醫(yī)療保健消費(fèi)藥品零售市場(chǎng)份額醫(yī)保市場(chǎng)份額藥店數(shù)量其它說(shuō)明:附表5.1名

稱地

址營(yíng)業(yè)面積經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)模式收銀臺(tái)數(shù)中藥柜數(shù)醫(yī)保情況有無(wú)會(huì)員制有無(wú)殘、孕通道有無(wú)促銷(xiāo)活動(dòng)是否代客煎藥日客流量客單價(jià)日營(yíng)業(yè)額競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查表營(yíng)業(yè)時(shí)間特色附表5.3附表5.2醫(yī)院調(diào)查表NO.名稱地

址等級(jí)年門(mén)診量年住院人數(shù)年手術(shù)例數(shù)床位數(shù)年藥品銷(xiāo)售額其

他1234567891011門(mén)診特色附表5.4單位名稱人均月工資門(mén)店經(jīng)理部門(mén)主管營(yíng)業(yè)員當(dāng)?shù)仄骄疁?zhǔn)人力市場(chǎng)招聘管理招聘費(fèi)用招聘方式資料來(lái)源調(diào)查方式______市場(chǎng)人力資本情況調(diào)查調(diào)查人：___________調(diào)查時(shí)間：________年______月______日---備注附表5.5醫(yī)保主管機(jī)構(gòu)名稱地址負(fù)責(zé)人姓名

醫(yī)保市場(chǎng)份額現(xiàn)參保人數(shù)定點(diǎn)醫(yī)院定點(diǎn)零售藥店其他詳細(xì)情況調(diào)查人：

調(diào)查時(shí)間：城鎮(zhèn)職工根本醫(yī)療保險(xiǎn)情況調(diào)查附表5.6物業(yè)名稱地

址行政區(qū)域產(chǎn)權(quán)歸屬物業(yè)管理租約期可入場(chǎng)時(shí)聯(lián)系人聯(lián)系電話簽約人聯(lián)系電話物業(yè)狀況物業(yè)前景臨街位置道路類(lèi)型臨街距離公交線路乘客走向車(chē)站位置輻射區(qū)域非機(jī)動(dòng)車(chē)流量商圈人口數(shù)外

觀空

調(diào)□有

□無(wú)電

梯水衛(wèi)浴面積辦公區(qū)前

坪□無(wú)

□有供電量供電情況停車(chē)場(chǎng)車(chē)場(chǎng)位置租

金押

金支付方式橫

招招牌展示效果直

招□好□差天

花

□毛胚

□材料

□顏色

□其它地

面

□毛胚

□材料

□顏色

□其它墻

壁

□毛胚

□材料

□顏色

□其它消防設(shè)施

□有

□無(wú)商圈類(lèi)型建筑情況

□商業(yè)區(qū)

□近商業(yè)區(qū)

□文教區(qū)

□住宅區(qū)

□辦公區(qū)

□工業(yè)區(qū)

□混合區(qū)

□其它消防通道（□有

□無(wú)）

□消防栓

□滅火器

□噴淋

□煙感

□火災(zāi)報(bào)警器

□緊急電源室內(nèi)裝修裝修說(shuō)明

年租金（含物業(yè)管理）招牌廣告位位置

長(zhǎng)×寬

使用(□無(wú)償

□有償)位置

長(zhǎng)×寬

使用(□無(wú)償

□有償)柱

距

米

□中央空調(diào)

其它□自來(lái)水

□非自來(lái)水

□水壓正常

□水壓低□無(wú)

，面積

平米

使用(□無(wú)償

□有償)倉(cāng)庫(kù)（

□有

□無(wú)

）

面積

平米

使用(□無(wú)償

□有償)

□有

□無(wú)臨街門(mén)面長(zhǎng)

米房屋結(jié)構(gòu)

（

□框架

□磚混

）

建筑面積