地塊與別墅營銷溝通課件

地塊與別墅

營銷溝通2005.2地塊與別墅

營銷溝通1中國人說：富貴之人于住宅外另置的園林游息處及其建筑物，又稱”別業(yè)“。在中國的傳統建筑中，別墅多數表現為私家園林。（故宮——避暑山莊）西方人說：別墅就是“villa”，是SECONDHOME，即第二居所；起源于古時的意大利水城威尼斯，當時一個威尼斯富商請了一個有名的建筑師為自己建造了一所豪宅，這就是早期的“villa”。傳統說法：“別墅就是社會上少數人為占有自然稀缺資源而通過市場購置的第二居所”。買別墅就是買理想、買生活、買追求、買感覺、買體驗市場來決定中國別墅的發(fā)展走向居住建筑源于生活，但是高于生活，由此產生了文化

消費者、設計者、開發(fā)者，三者對別墅體驗的全過程。中國人說：富貴之人于住宅外另置的園林游息處及其建筑物，又稱”2“優(yōu)質別墅”？什么樣的別墅才能稱得上是“優(yōu)質別墅”呢？我們認為可以從以下幾個因素去識別：

第一，別墅不是“Townhouse”，好的別墅要有好的環(huán)境。這又包含三層意思。一是說開發(fā)的別墅社區(qū)一定要有好的環(huán)境，有充足的綠化面積和豐富的景觀內容；二是說別墅要有足夠的占地面積，有人說住別墅最自豪的就是“上著天，下著地”，那么這個“地”當然要有一定范圍。好的環(huán)境還有高一層次的意思，就是別墅的建筑風格、社區(qū)的規(guī)劃風格能和周邊的環(huán)境相匹配。

第二，有了好的環(huán)境，別墅還要有好的管理。

第三，好的別墅建筑應該是一件藝術品，至少也應該是建筑中的精品。

“優(yōu)質別墅”？什么樣的別墅才能稱得上是“優(yōu)質別墅”呢？我們認3他山之墅他山之墅4西方經典別墅——賴特.流水別墅關鍵評論：

賴特為卡夫曼家族設計的山水別墅."在山溪旁的一個峭壁的延伸，生活空間靠著幾層平臺而凌空在溪水之上，一位珍愛著這個地方的人就在這個平臺上，他沉浸在瀑布的響聲里享受著生活的樂趣。“美國權威建筑雜志《建筑實錄》選出的100年來世界100座最重要的建筑榜首之作。西方經典別墅5西方經典別墅——賴特.羅賓別墅關鍵評論：第一個使用鋼結構的別墅，現代別墅建筑的里程碑。

西方經典別墅6西方經典別墅——科布西耶.薩伏依別墅關鍵評論：模數化設計--數學、建筑和人體比例的成果?，F在這種設計方法廣為應用；

簡單的裝飾風格

純粹的用色--建筑的外部裝飾完全采用白色，這是一個代表新鮮的、純粹的、簡單和健康的顏色；開放式的室內空間設計；

專門對家具進行設計和制作；

動態(tài)的、非傳統的空間組織形式螺旋形的樓梯和坡道來組織空間；

屋頂花園使用繪畫和雕塑的表現技巧

車庫易于停放又不會使車流和人流交叉；

雕塑化的設計。西方經典別墅7西方經典別墅——比佛利山莊關鍵評論：舉世的人都知道比佛利山就是財富名利的代象與表徵。每天有不少外地人坐旅游巴士遠道而來，為的就是想一窺名流巨星的翩翩風姿及豪華住宅。

西方經典別墅8西方經典別墅——紐約長島關鍵評論：宮殿般的豪華房子，開闊的海灘，清清的池塘，如茵的綠地，渾然一體的高爾夫球場，萬紫千紅的玫瑰園，《福布斯》2003評出了美國10大豪宅，最貴的標價7500萬美元，最便宜的也要3800萬美元。

西方經典別墅92.亞洲經典別墅——香港淺水灣關鍵評論：淺水灣是香港最高尚的住宅區(qū)之一，同時也是香港最受歡迎及交通最方便最具代表性的泳灘，是游人必到的著名風景區(qū)。

2.亞洲經典別墅102.亞洲經典別墅——日本東京灣關鍵評論：這是保存至今最古老的大庭園之一。庭園依山傍水修建依然保留著江戶庭園所特有的風格，其中以水池為中心的平地和石丘的布局格外秀逸。

2.亞洲經典別墅113.中國經典別墅——廬山別墅、雙清別墅、上海老別墅關鍵評論：名人＋歷史成就尊貴。3.中國經典別墅123.中國經典別墅——2004十大豪宅關鍵評論：：2004福布斯《中國十大超級豪宅排行榜》1上海紫園2上海檀宮

3廣州錦繡香江

4

北京玫瑰園5重慶翡翠湖

6蘇州碧瀛谷

7深圳半山別墅8北京紫玉山莊

9杭州九溪玫瑰園

10成都草堂之春

中學為體，西學為用。3.中國經典別墅中學為體，西學為用。131.上海紫園8號別墅

1.3億

位于上海國家級旅游渡假核心區(qū)，

由18個島和1個半島構成。1號別墅占地1200平方米，建筑面積1481平方米，是大陸目前定位最高、售價最貴的花園別墅。

（屋頂游泳池、室外浴池、保齡球道、酒窖、室外茶亭、雪茄房、桌球室、私家碼頭等）

2.上海檀宮

1000萬美元

位于上海市中心，高達千萬美元的H型楓丹白露別墅是一棟黃色外墻的三層法國宮延式建筑，有一個約1800平方米的私家花園。

3.廣州

廣園東錦繡香江5000萬元

位于廣州東郊，占地幾十畝，尤其值得一提的是它頗為大氣的私家花園，占地面積將達近萬平方米---這在國內也是鮮有的。

4.北京

玫瑰園

3750萬元

玫瑰園就像它的名字一樣馨香帶刺，一直就是新聞不斷，幾年前在媒體的炒作下，玫瑰園給人的印象就是一個充滿故事的“爛攤子”。但就因為這些并非提高玫瑰園美譽度的新聞使得玫瑰園名聲在外，無形中給開發(fā)商省里了好大一筆的廣告費。

5.重慶

翡翠湖3000萬元

位于湖中央島嶼上的獨立別墅營造了一個絕無僅有的私空間，占地4000平方米的島嶼上唯你獨尊，建有私人碼頭，這棟1300平方米的兩層別墅，其內部設施會完全依據買主的要求來度身定做。此處房產確是國內較為罕見的超級豪宅之一。

6.蘇州

碧瀛谷3000萬元

開價3000萬元的別墅，建于煙波浩渺的太湖邊。這棟別墅的建筑面積為1200平方米，建有室內游泳池以及健身房等設施，加上超大面積的私家花園，整處房產占地約4800平方米。

7.深圳

半山別墅2200萬元

半山別墅群里有一棟三面朝海，面積1000多平方米的豪華別墅創(chuàng)下深圳豪宅市場的最高價2200萬元。

8.北京

紫玉山莊2069萬元

別墅群內售價達2069萬元的莊園正位于6萬平方米草坪中央的大型人工湖邊，

這棟三層獨立別墅的建筑面積約946平方米，外帶一個約300平方米的花園。進入位于亞運村腹地的紫玉山莊參觀，參觀的感覺，除了驚嘆還是驚嘆：“等我有了錢，買這兒倆別墅，住一棟，閑一棟！”據記者觀察，別墅從外表看著都很幽深，也略顯冷清，不知道是不是都閑著呢！

9.杭州

九溪玫瑰園1000多萬元

東區(qū)別墅群正對錢塘江，毗鄰西湖風景區(qū)，其中最貴的當數建筑面積達400平方米附帶1000平方米私家花園的一套別墅，因其優(yōu)越的地勢能以最佳視角一覽錢塘江的潮起潮落，售價達1000多萬元。

10.成都

草堂之春850萬元

29幢地中海式獨立別墅的門前蜿蜒流淌著一條經年的浣花溪。其中的一棟獨立型別墅創(chuàng)下了成都目前最高的豪宅成交價---850萬。這幢別墅大約1700平方米，

包括700多平方米的別墅和900多平方米的私家花園。1.上海紫園8號別墅

1.3億

位于上海國家級旅游渡假核143.中國經典別墅——長城下的公社關鍵評論：“收藏建筑藝術”

、威尼斯雙年展大獎、只租不售：

3.中國經典別墅15墅體驗墅體驗16地產價值的演變和表現

第一代（1996年前）： 空間房產時代 房子成為商品第二代（1996年--1998年）： 地段地產時代 價值論第四代（2000年--）： 體驗地產時代 主題/生活方式第三代（1998年--2000年）： 環(huán)境地產時代 大盤/郊區(qū)地產價值的演變和表現第一代（1996年前）： 空間房產時17地產環(huán)節(jié)之中的體驗產品部分：規(guī)劃環(huán)境戶型會所設施物業(yè)管理推廣部分：名稱廣告展示推廣活動禮品地產環(huán)節(jié)之中的體驗產品部分：18規(guī)劃環(huán)節(jié)的體驗之旅

萬科四季花城 原形：歐洲小鎮(zhèn)西海灣花園 原形：新加坡花園城市廈門海滄新城 原形：美國紐約曼哈頓

華僑城波托菲諾 原形：意大利地中海波托菲諾鎮(zhèn)規(guī)劃環(huán)節(jié)的體驗之旅萬科四季花城 原形：歐洲小鎮(zhèn)19環(huán)境設計的體驗之旅

新亞洲花園 溯源地：七國上海世茂濱江花園 溯源地：美、英、德、中、奧運萬科金域藍灣 溯源地：泰國東?；▓@ 溯源地：印度尼西亞巴厘島南國奧林匹克 溯源地：奧林匹克、撒野公園英倫名苑 溯源地：英國鄉(xiāng)村莊園安柏麗晶 溯源地：英國皇家宮殿環(huán)境設計的體驗之旅新亞洲花園 溯源地：七國20建筑立面的體驗之旅

北京一棟洋房（秋季）北京一棟洋房（冬季）英倫名苑會所立面建筑立面的體驗之旅北京一棟洋房（秋季）北京一棟洋房21戶型設計的體驗之旅

中山水云軒空中別墅戶型設計的體驗之旅中山水云軒空中別墅22會所及其他設施的體驗之旅

會所及其他設施的體驗之旅23恒通廣告HUNTONADVERTISING推廣活動的體驗之旅

恒通廣告推廣活動的體驗之旅24展示環(huán)節(jié)的體驗之旅

展示環(huán)節(jié)的體驗之旅25“3+1墅”關鍵詞“3+1墅”關鍵詞261.北京別墅關鍵詞：高速公路

、使館區(qū)、溫渝河、潮白河水系、亞運村、品質＋鄰居、現房租售為主、買家國際化、內銷增長2.上海別墅關鍵詞：現代風格

、創(chuàng)新+細節(jié)、居住型、度假型、商住型、短期居住型、旅游型、投資型、獨棟為主、借用風景概念、教育打動富豪、造山水、設施一流3.深圳別墅關鍵詞：山景、海景、湖景、高爾夫、運動、看遍所有別墅物業(yè)

、不十分看重具體區(qū)位4.昆明別墅關鍵詞：集中于”景觀”層面,缺乏個性,短期內需求有限、未來有一定的擴張彈性

、缺乏好產品、缺乏整體的營銷廣告包裝、真正的好別墅永遠稀缺共同關心的問題：整體社區(qū)規(guī)劃、別墅造型、綠化面積、生活便利性、安全性、物業(yè)管理、社區(qū)人氣、價格和投資。1.北京別墅2.上海別墅3.深圳別墅4.昆明別墅共同27昆明別墅市調/分析

(截至2003年)

昆明別墅市調/分析

(截至2003年)

28昆明市別墅發(fā)展變化過程第一個階段是2000年--2001年，主要是聯排別墅，這個階段是別墅市場第一次高潮，市場基本處于從無到有的階段，以佳園上居和陽光海岸為代表的Townhouse聯排別墅在市場上取得空前成功，此階段為繁榮發(fā)展時期。第二階段是2001年--2002年，不同檔次、不同類型的別墅紛紛上市，除聯排別墅仍然大行其道外，市場涌現出大量的以獨立別墅開發(fā)為主的項目，獨立別墅開始嶄露頭角，市場供給呈現多樣化局面，主要代表有西亞山莊,馬可波羅,博園世家,是別墅開發(fā)第二次高潮，市場競爭日趨激烈。第三階段是2002--2003年，隨著國家停止對別墅用地供應，市場供給漸趨緩和，新開工項目數量減少，開發(fā)規(guī)模萎縮，主要代表有西山別墅,世林國際別墅,市場較為平靜甚至略感冷清。第四階段是2003-2004年,以聯排別墅為主流,獨立別墅項目乘2004年火熱的地產大勢,市場供給逐漸增多,主要代表有公園道1號,滇池名古屋,高天流云,金家大院,黃金海岸,海韻楓丹,滇池高爾夫等.預計2005年的競爭將趨于激烈.昆明市別墅發(fā)展變化過程29昆明市已開盤別墅物業(yè)類型劃分餅圖

分析：2003-2004年昆明別墅市場以聯排別墅/近郊獨立別墅為主(截至2003)分析：2003-2004年昆明別墅市場以聯排別墅/近郊獨立別30營銷

溫泉雅苑營銷

溫泉雅苑31在一個成熟的住房市場里，豪宅的數量應該占總的住宅存量的5%-10%?！⒙摍C構董事長、南開大學經濟學博士郭建波在一個成熟的住房市場里，豪宅的數量應該占總的住宅存量的5%-32豪宅7大要素1、城市定律區(qū)位定律：都市中心和非城市中心；首先豪宅多數依附于豪宅區(qū)才能存在，只有成為區(qū)之后，才能形成豪宅所必需的安全感、私密性、進深感以及由此形成的尊貴感；其次在城市化進程較高的城市里，豪宅集中在幾個相對狹小的范圍內，唯有如此，才能在區(qū)內延伸出豪宅所需要的配套設施。2、稀缺資源的獨占性豪宅的珍貴性主要體現在土地的稀缺價值、特殊資源價值、景觀價值、建筑特色、人文價值上。一般分為2類，第一：人文豪宅；第二：自然豪宅區(qū)；3、低密度性和舒適性4、裝修和裝飾的豪華性——審美取向和藝術收藏品；5、居住的尊貴性——豪宅是身份的象征，所以物管成為物業(yè)保值增值的砝碼；6、豪宅的適度超前與可持續(xù)性7、豪宅的安全性和私密性——公眾視線之外、“路的盡端”；豪宅7大要素1、城市定律33可操作性可操作性的房地產商品特性基本上可以分為五大類型：l.位置條件——距離30分鐘車城，作為居住必須是高端物業(yè)類型；2.建筑條件——有待規(guī)劃和研發(fā)（歐式別墅和日式溫泉）3.建造條件——見后4.使用條件——見后5.商品附加條件——見后可操作性可操作性的房地產商品特性基本上可以分為五大類型：34為什么定位為豪宅？市場空白尋找平衡性創(chuàng)新差異化尊貴極品唯一性豪宅市場能量的釋放目標客戶需求與地塊對接“基因重組”式創(chuàng)新，產生質變的效應實現同類產品的差異化打造豪宅終極產品營造唯一產品，迅速提升價值為什么定位為豪宅？市場尋找創(chuàng)新差異化尊貴唯一性豪宅市場能量的35SWOT分析優(yōu)勢溫泉、森林、自然山景好；（地塊自然價值較好）聞名遐爾的“天下第一湯”度假地，歷史悠久的曹溪寺距離昆明30分鐘左右路程，交通極為便利；有GOLF練習場，會所等；劣勢自然景觀水缺乏，需要人造；周邊村子居住形式反差極大，沒有極好的配套；140棟體量稍大，但各自擁有面積??；（容積率）開發(fā)商尚無品牌效應；機會云南高檔物業(yè)并沒有真正形成；同時擁有溫泉、森林、優(yōu)質自然環(huán)境、歷史性的豪宅云南絕無僅有；云南真正的豪宅居住區(qū)沒有形成；威脅安寧溫泉尚無高檔私人住宅區(qū)，且安寧溫泉整體形象近年減弱；高檔物業(yè)操作風險大；銷售周期長；對資金要求高；競爭對手如高天流云有一定的市場積累效應；連同其他物業(yè)同時帶動了世博板塊的認同度；在此期間內，世博板塊、東區(qū)板塊、滇池路等將會規(guī)劃一些高端物業(yè)；SWOT分析優(yōu)勢36100-280500-800100-280500-80037項目定位目標客戶群定位非目標客戶群95％目標客戶群：企業(yè)家，外企CEO；海歸派、財富領袖，政府高級干部；企事業(yè)高級領導，知名人士目標客戶群特征：具有一定社會地位和思想內涵；有穩(wěn)定可觀的收入，講究品位，渴望個人價值被社會認同；目標客戶群的居住心理：追求與自身素質相匹配的住所；追求高質量、尊貴感、精神與物質的平衡；挖掘提升項目定位目標客戶群定位非目標目標客戶群：目標客戶群特征：目標38市場定位豪宅開發(fā)“方方面面都是精品甚至是極品”。代表云南的世界級別墅900年古剎漢代溫泉名勝絕佳自然環(huán)境專業(yè)設計人性化服務便利交通配套藝術建筑市場定位代表云南的900年漢代溫泉絕佳專業(yè)人性化便利配套藝術39產品定位超前性、差異性、市場導向性、創(chuàng)新性、高檔性、生態(tài)性；產品的質變創(chuàng)新產品設計的唯一性搶占市場的制高點對項目而言：舍我其誰的氣勢對客戶而言：非你不嫁的誘惑產品定位產品的質變創(chuàng)新產品設計的唯一性搶占市場的制高點對項目40產品設計市場領導者策略打造別墅市場的“勞斯萊斯”獨特性個性化稀缺性高品位豪華性高價格產品創(chuàng)新度身定造人文與景觀建筑風格與主人品位配套與裝飾單價與總價產品設計市場領導者策略打造別墅市場的“勞斯萊斯”獨特性個性化411、整體規(guī)劃（面積、設計、容積率）2、建筑風格◎日式風格（Dutch）

◎歐式風格◎美國風格（Ametican

Colonial

Revival）

◎新古典主義風格（Neoclassical）

◎法國殖民風格（French

Colonial）

◎中式風格（Adam）

◎意大利文藝復興風格

◎羅馬風格（Roman

Revival）

◎辛格風格(Shingle)

◎法國折衷主義風格（French

Revival）

◎意大利風格（Italianate）

◎小型傳統風格(Minimal

Traditional)

◎當代風格(modernistic)3、戶型4、會所5、配套及裝飾6、社區(qū)智能化系統設計原則7、物業(yè)管理——“把服務變成藝術”（豪宅必備的建筑產品要求）1、整體規(guī)劃（面積、設計、容積率）42營銷推廣策略營銷推廣策略431、營銷手法：通過價格策略、形象策略、廣告策略、媒體策略、公關策略、促銷策略等系列組合的強勢沖擊與造勢，實現銷售。建立溫泉雅苑在云南標志性地位，打造項目品牌，擴大開發(fā)企業(yè)的市場影響力，引領豪宅新的營銷理念及創(chuàng)新發(fā)展模式；營銷主題：云南奉獻給世界的頂級別墅度假生活主要訴求：溫泉人文別墅至尊至美享受2、定價策略開發(fā)成本——價格空間——預期利潤率3、價格差異墅王/政府定購區(qū)/龍山······1、營銷手法：通過價格策略、形象策略、廣告策略、媒體策略、公44形象包裝案名設計1月亮出來亮旺旺，想起我的阿哥在深山。哥象月亮天上走，山下小河淌水清悠悠。月亮出來照山坡，望見月亮想起我的阿哥。一陣清風吹上坡，你可聽見阿妹叫阿哥?！皷|方小夜曲”之稱的云南民歌《小河淌水》《小河淌水》電影，俄羅斯愛樂交響樂團的團長左貞觀改編曲目世界名曲《小河淌水》形象包裝案名設計145小河淌水1、此曲目由民族性達到了國際性的高度；2、高度概括云南文化特質，對外界具有高吸引力；3、與項目的“水”有高度關聯性；4、容易記憶，方便傳播，很容易把項目與地域性相聯系；5、符合“代表云南的世界級別墅”定位；6、具有意境的出色表達和靈性推演；7、延展性與包容性的策略支持；小河淌水1、此曲目由民族性達到了國際性的高度；46案名設計2“頓悟成佛”的禪宗教義，故名曹溪寺，至今已有九百年的歷史。曹溪寺的大雄寶殿屬宋代大理國時的建筑，這種木質殿宇在全國實屬罕見；最有特點的是在大雄寶殿的前檐下有一個直徑30厘米的圓孔，每逢甲子年中秋之夜，皓月東升，月光從小窗直射釋迦牟尼像的額頭，然后沿鼻梁直下肚臍而止，被譽為“天涵寶月”或“曹溪印月”。在曹溪寺南一公里，蒼松翠柏中有一個小碧潭，潭底有如珍珠的水泡不斷冒出，冉冉浮向水面，故名珍珠泉

曹溪寺還有我國現有11株古梅中名列第一的700多歲的梅中壽星，與之相對是一株難見的優(yōu)曇花。此花美麗奇異，記載是“花朵如蓮，有十二瓣，閏月則多一瓣，色白味香”。優(yōu)曇花一開即謝，十分名貴。案名設計2“頓悟成佛”的禪宗教義，故名曹溪寺，至今已有九百年47安寧溫泉是我國著名的溫泉療養(yǎng)勝地。是云南省最著名的溫泉之一，有“天下第一湯”之譽。發(fā)現于漢代。安寧溫泉的真正揚名始于明代。此溫泉為弱碳酸水質，水溫43攝氏度左右，水清如玉，無硫磺味，流量大而穩(wěn)定，四季可浴。水中含重碳酸鈣、鎂、鈉等，對皮膚病和風濕關節(jié)炎患者有一定的治療作用，更能促進人的健康。明代大旅行家徐霞客當年就曾贊譽：“余所見溫泉，滇南最多，此水實為第一，不可不浴?！边@里是云南省開發(fā)利用最早的溫泉之一，最早的記載見于明代?！疤煜碌谝粶钡拿雷u是云南名士楊升庵題寫的。安寧溫泉是我國著名的溫泉療養(yǎng)勝地。是云南省最著名的溫泉之一，48湯泉印月1、提煉2大歷史文化精髓2、點明“溫泉”的獨特優(yōu)勢湯泉印月1、提煉2大歷史文化精髓49案名設計3此印于１９６０年發(fā)現于晉寧石寨山。它的發(fā)現證明在漢代云南就已成為中國的一個組成部分?！暗嵬踔　币娮C千年歷史

此次展覽中，有一件文物與古滇國有著緊密的關系，那就是現藏于國家博物館的“滇王之印”。出土于云南晉寧石寨山的這尊“滇王之印”雖然大小不過方寸，但卻是舉世矚目的國寶級文物。作為滇國歷史的見證，它的價值是無法估量的。滇國是我國西南邊疆古代民族建立的古王國，其存在時間相當于戰(zhàn)國秦漢時期。滇國的疆域主要在以滇池地區(qū)為中心的云南中部及東部地區(qū)，境內的主體民族是中國古代越系民族的一支被歷史學家慣稱為滇族。西漢武帝時期，漢王朝致力于開發(fā)西南地區(qū)，并于元封二年（公元前109年兵發(fā)滇國，降服了滇王，建立了益州郡，同時賜“滇王之印”并允許滇王繼續(xù)管理他的臣民，滇池地區(qū)正式納入了漢王朝的版圖。東漢中期，隨著漢王朝郡縣制的推廣、鞏固以及大量漢族人口的遷入，滇國和滇族被逐漸分解、融合、同化，最終消失了，古滇文明徹底失落。案名設計3此印于１９６０年發(fā)現于晉寧石寨山。它的發(fā)現證明在50滇王之印1、地方歷史感、深厚文化的表達；2、帝王、財富的象征；3、地方文化神秘感對外界的吸引力；滇王之印1、地方歷史感、深厚文化的表達；51主推案名小河淌水稀缺性是該項目的核心主推案名小河淌水稀缺性是該項目的核心52其他參考湯泉印月滇王之印天域水色天高云淡天水碧秘境云上春墅云墅昆明郊外的宅院（中式）其他參考湯泉印月53小河秘境千年香火不墜的曹溪寺佛教圣地中國名列第一的700年古梅生長地始于漢代的中國著名溫泉“天下第一湯”最具原生態(tài)的森林植被云南最具養(yǎng)生價值的生態(tài)場；極品天賦云南唯一極致純凈的自然天賦千年古剎顯赫身份的品位天賦絕世美景靈性山水100-280的別墅將會有其他賣點的推廣；小河秘境100-280的別墅將會有其他賣點的推廣；54宣傳策略宣傳策略55廣告總體策略以新穎、超前的廣告主題及創(chuàng)意表現，針對性的有效投放，強化形象，營造區(qū)間、全國矚目的廣告效應；廣告目標以云南為大背景，在全國市場的高端用戶中形成有效的傳播效力，以達成預定的銷售目標；廣告基調形象宣傳廣告主題代表云南的世界級別墅廣告總體策略56廣告語傳承千年山水至尊養(yǎng)生秘境廣告語傳承千年山水至尊養(yǎng)生秘境57天賦文脈中罕有的至尊府邸天賦文脈中罕有的至尊府邸58其他參考東方孤本小河淌水圣地極品湯泉印月絕世山水傳承皇尊曠世秘境至尊府邸來自云南的，世界級溫泉度假別墅其他參考東方孤本小河淌水59媒介組合前期——以形象為主，選擇機場戶外媒體，高尚休閑雜志（GOLF等），門戶網站等；/高星級酒店/高爾夫球會所/頂級名車展廳/高級文化場館/高級百貨中心/名品牌VIP專區(qū)/……)中期——以功能性訴求兼形象；（同上）投放方式：硬性廣告和軟文結合；媒介組合前期——以形象為主，選擇機場戶外媒體，高尚休閑雜志（60公關活動專業(yè)論壇/設計論壇/管理專家大型演講/高層人士酒會、沙龍/舉辦高尚文化藝術活動等加盟全國有名個領域俱樂部長期與新浪網達成合作，既作為傳播媒體又作為營銷的渠道；公關活動專業(yè)論壇/設計論壇/管理專家大型演講/高層人士酒會、61事件行銷/名人邀請/建筑師論壇/國際規(guī)劃設計團隊/天價別墅/富人制造故事/高級酒會/名車看房/口碑傳播/風尚派對/全國性高端雜志的軟新聞包裝/媒介價值互換……)文化營銷：音樂（小河淌水）、美術、文學、戲劇、雕塑、電影事件行銷/名人邀請/建筑師論壇/國際規(guī)劃設計團隊/天價別墅/62客戶俱樂部（1）、以高水平的刊物、高檔優(yōu)惠的特約商家、豐富多采的會員活動等形式吸引會員加盟，建立、發(fā)展和完善會員的網絡，致力于建立一個消費能力和消費潛力巨大的購房者俱樂部；

（2）、使會員了解企業(yè)的文化、熟知企業(yè)地產開發(fā)的項目、掌握最前沿房地產市場信息，從而培育房地產企業(yè)的現實及潛在客戶；（3）、及時接受市場反饋信息，掌握會員消費需求，以便修正企業(yè)產品，調整市場定位；（4）、發(fā)展俱樂部的特約商家，體現企業(yè)服務的深度、廣度，同時給會員以利益點；客戶俱樂部（1）、以高水平的刊物、高檔優(yōu)惠的特約商家、豐富多63營銷思考把地位作為工具----地位不是終點，它是到達終點的手段、進展的工具。地位絕不應當是無用的裝飾，它必須活躍而有成效。讓愿望變成現實------中國人是儒家傳人，儒家傳人都是目標驅動的，因此所有的廣告應當都要一針見血。保持一個低調的外觀----偉大應該被小心地表露;我們常常需要一個炫耀的“借口”;突出不等同于搶眼將家作為堡壘-----為獲得安全感和自尊，家起了至關重要的作用;家還是一個港口，是一個堡壘，是戰(zhàn)士的避風港。在外邊的世界，飽經風霜是苦澀的，在避難所里，人們可以互相愛撫和安慰。保護自我和孩子-----“保護”孩子有兩種形式：躲避危險與培養(yǎng)才能營銷思考把地位作為工具----地位不是終點，它是到達終點的64階段營銷模擬總體時間：3-5年階段步驟：前期（第1年）：搭建來自云南的，世界級溫泉度假別墅定位的產品基礎；總體保持較低的曝光率，營造深不可測的氣勢，對于任何一個廣告的公開投放必須謹慎且有步驟；產品層面：首先完成政府預定部分；其他部分有2中方式實現，第一是直接邀請全國和東南亞國家的著名建筑師進行設計，溫泉部分邀請世界著名大師統一設計，建筑規(guī)劃邀請國外著名規(guī)劃機構進行，物管同樣邀請世界豪宅物管品牌打理；第二是邀請著名機構團體進行設計，或者邀請中國10大豪宅中的設計機構進行設計；銷售層面：方式1，設計師就是銷售人員；方式2，空姐銷售/教授銷售/公關活動銷售/組建自己的團隊/專業(yè)公司介入傳播層面：長期不斷的策略性新聞炒作，極高端雜志的一定量形象廣告；新浪網、別墅網的合作；自身網站的建設；高檔平面印刷品的部分推出；方法：“品牌嫁接”的準備，全國著名溫泉的戰(zhàn)略聯盟準備，中國品牌旅游組織的戰(zhàn)略聯盟準備；中國著名藝術性團體的戰(zhàn)略聯盟準備；著名GO