瑞方顧問-湖南湘潭城郊韶山東路地塊項(xiàng)目前期思考

城郊●韶山東路地塊前期思考湖南●湘潭湘潭韶山東路地塊工程組2021年12月15日一、工程整體定位思考二、工程產(chǎn)品組合建議三、工程產(chǎn)品附加值增益建議目錄Contents四、工程營(yíng)銷思初步考報(bào)告整體觀點(diǎn)工程整體屬性的界定：老城核心區(qū)，小規(guī)模的以住宅和商業(yè)為主的中檔樓盤工程住宅產(chǎn)品思路：住宅以商務(wù)型公寓，主要以30-80平方米面積為主工程商業(yè)思路：一樓商業(yè)拆分單獨(dú)出售，二三樓整體出售工程溢價(jià)及增值局部：公建式的外立面、獨(dú)特的小區(qū)小品以及酒店式的公寓大堂工程推售順序：先銷售住宅，在銷售商業(yè)項(xiàng)整體開發(fā)周期：一年銷售期，一年工程結(jié)束一、工程定位思考工程地塊根底數(shù)據(jù)：占地：4畝容積率：4.8總建筑面：1.28萬㎡面寬67米，進(jìn)深40米目前產(chǎn)品定位：1-3層為商業(yè)裙樓4-6層位寫字樓7-15層位住宅工程屬性界定一：工程地處河西，地塊較小，容積率高地塊屬性界定二：該工程地塊為舊城拆遷，地塊內(nèi)無其他特殊資源工程地塊內(nèi)舊房，正在逐步拆遷中，目前尚余二棟舊住宅未被遷掉工程整體界定工程整體屬性界定：城市老城核心區(qū)，小規(guī)模的以住宅和局部商業(yè)為主的中檔樓盤規(guī)模區(qū)位物業(yè)形態(tài)2、工程形象定位：本工程對(duì)外推廣形象為“時(shí)尚+精致〞為主的中檔精致樓盤工程規(guī)模雖然小，但在操作時(shí)必須做到精致，以表達(dá)自己的競(jìng)爭(zhēng)力時(shí)尚：本工程的客戶主要指年輕時(shí)尚的特征精致：主要指工程產(chǎn)品小巧精致，契合與工程的產(chǎn)品定位二、工程產(chǎn)品組合建議根據(jù)甲方提供資料，目前工程產(chǎn)品報(bào)規(guī)如下寫字樓及住宅商業(yè)部分53米20米17米67米40米3層商業(yè)3層寫字樓9層住宅產(chǎn)品組合方案案例一：長(zhǎng)沙香頌國(guó)際,是以小型商業(yè)綜合體和住宅為主的城市核心的小型綜合體香頌國(guó)際位于韶山南路107號(hào)物業(yè)形態(tài)：高層綠化率：28%占地面積16323.06㎡容積率：5建筑面積：108061.43㎡總棟數(shù)：1棟總套數(shù)：800套停車位數(shù)：地上80個(gè)，地下483個(gè)案例借鑒意義：1、商住結(jié)合，引進(jìn)大型商業(yè)工程家樂福，提高工程整體溢價(jià)空間2、獨(dú)特的寫字樓式的外立面，弱化工程住宅感3、電梯直接入戶，減少本錢投入產(chǎn)品組合思考1、調(diào)整小幅度規(guī)劃，將寫字樓面積增大，7樓預(yù)留住宅景觀面，提高住宅的宜居性和住宅價(jià)值2、住宅局部產(chǎn)品將主要以商務(wù)公寓產(chǎn)品的形式存在，從而提高工程的消化率和最終收益1、整體規(guī)劃調(diào)整原有規(guī)劃3層商業(yè)3層寫字樓9層住宅3層商業(yè)3層寫字樓9層住宅現(xiàn)有規(guī)劃寫字樓增加局部增加局部：53米x3米住宅局部增加綠化面積約：53米x3米寫字樓+商務(wù)公寓產(chǎn)品組合形式2、住宅產(chǎn)品組合組合原那么：受工程自身面寬控制，住宅面寬為17米考慮市場(chǎng)接受程度考慮工程最終受益產(chǎn)品的舒適性得到表達(dá)7.5米2米7.5米做成商務(wù)公寓形式住宅，每層將有20-24戶，面積從30㎡—80㎡小戶型將面寬做到米，將對(duì)本錢有較大的節(jié)約該商務(wù)公寓也可做成酒店式公寓，操作手法較多小戶型在單價(jià)將較大戶型高，整體收益較大面積住宅高樓體電梯2、住宅產(chǎn)品組合3、商業(yè)局部思考商業(yè)定位自身資源條件區(qū)域商業(yè)格局研究規(guī)劃概念建議消費(fèi)者及投資者需求啟示商業(yè)街狀況分析商業(yè)街鋪狀況分析集中式商業(yè)狀況分析專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)狀況分析3、商業(yè)局部操作思路商業(yè)操作總原那么：一樓獨(dú)立劃分成商鋪銷售(增大臨街商鋪面積)業(yè)態(tài)：可作為小區(qū)居住商業(yè)配套路口二邊作為商鋪分散式銷售一樓預(yù)留二樓商鋪入口大堂及電梯入口二樓、三樓集中銷售業(yè)態(tài)：作為餐飲及休閑娛樂整體銷售商業(yè)格局劃分思考：一樓商鋪劃分：將臨街面最大區(qū)域劃分成小商鋪集中銷售靠近居民路附近那么作為小商鋪，為小區(qū)提供社區(qū)配套性商業(yè)預(yù)留一樓價(jià)差位置作為二三樓商業(yè)入口及商業(yè)大廳韶山東路居民區(qū)道路居民區(qū)道路作為二三層商業(yè)入口及大廳預(yù)留作為臨街商鋪銷售三、工程產(chǎn)品附加增益建議1、建筑立面設(shè)計(jì)單體住宅的建筑立面，為了提高營(yíng)銷速度，一般不采用住宅的暖色的色調(diào)，而采用具有寫字樓、商務(wù)酒店等形式的“公建式〞外立面建筑采用淡灰色，不壓抑，大方，具有強(qiáng)烈的時(shí)尚氣氛外立面線條流暢、簡(jiǎn)潔、空間通透將住宅溶于寫字樓等辦公型物業(yè)色調(diào)，提高住宅居住檔次2、公寓大堂入戶大堂示意——臨時(shí)休息的椅子、視覺景觀、采光、通透性都應(yīng)該非常講究3、住宅小區(qū)小品及休閑設(shè)施原那么：受工程自身面積限制，該局部?jī)H做休閑、娛樂性設(shè)施(增加情趣性)雨中消失的椅子只能給你愛常綠樹DAYTRIPPER

4、車庫入口和采光和通風(fēng)井設(shè)計(jì)除了廣場(chǎng)預(yù)留位置作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)車位以外，住宅仍需要大量的停車位，因此必須設(shè)立地下停車室四、工程后期營(yíng)銷思考1、工程產(chǎn)品推售先后考慮:一般綜合體推售順序?yàn)椋合冗M(jìn)行工程商業(yè)招商，然后再進(jìn)行住宅銷售先進(jìn)行商業(yè)招商，對(duì)商業(yè)進(jìn)行前期培育，形成商業(yè)氣氛和固定人流經(jīng)過商業(yè)的成功運(yùn)營(yíng)，在提高住宅價(jià)值進(jìn)行住宅銷售，獲得工程最大收益本工程推售順序?yàn)椋合冗M(jìn)行住宅銷售，然后進(jìn)行商業(yè)銷售先進(jìn)行住宅銷售能加快工程開發(fā)速度，縮短建設(shè)周期同時(shí)通過住宅的銷售形成工程固定的居住人口，提高商業(yè)經(jīng)營(yíng)的預(yù)期，增強(qiáng)商業(yè)的銷售溢價(jià)2、工程開發(fā)周期分析:2021年3月份2021年6月份2021年10月份2021年12月份2021年12月份籌劃公司完成住宅市場(chǎng)調(diào)研、商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研；形成工程定位報(bào)告以及工程物業(yè)開展建議開發(fā)公司完成工程拆遷工作；建筑設(shè)計(jì)公司、施工單位根本開始確定工程根本到達(dá)“三通一平的要求〞并開始根底施工籌劃公司完成工程銷售團(tuán)隊(duì)組建營(yíng)銷部售樓部開始修建工程營(yíng)銷大綱確實(shí)定營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)開始培訓(xùn)工程住宅開始市場(chǎng)推廣開始初期客戶積累工作工程根本已完成商業(yè)裙樓局部的施工前期籌備工作根底施工住宅銷售商業(yè)銷售工程住宅取得預(yù)售許可證工程寫字樓及住宅局部盛大開盤工程主體進(jìn)入70%階段進(jìn)入附屬工程裝飾局部商業(yè)局部進(jìn)入蓄客階段商業(yè)盛大開盤工程剩余尾貨產(chǎn)品集中消化區(qū)域局部景觀開始修建工程取得圓滿成功工程結(jié)束業(yè)主交房3、工程案名建議城郊﹒糖果公寓案名取名原那么：時(shí)尚的、引領(lǐng)潮流的，契合于工程主要客戶群體精致、小巧，充滿溫馨的，契合與工程產(chǎn)品自由的、寫意的，自我為中心的主推案名：城郊﹒CK公寓城郊﹒8090城郊﹒私寓輔助案名Theend，thanks慮遠(yuǎn)積厚，守正筑堅(jiān)附件工程經(jīng)濟(jì)初步測(cè)算1、工程根底經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目面積計(jì)算方式1占地面積26684畝*6672建筑面積12806.41*4.83商業(yè)面積318053米*20米*3層4寫字樓部分270353米*17米*3層5住宅部分810953米*17米*9層6車庫部分1500按照小區(qū)1:0.5配置2、工程本錢計(jì)算序號(hào)項(xiàng)目金額(萬元)估算說明二前期費(fèi)用400

2.1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)37

2.2前期工程費(fèi)3630元/平方米2.3報(bào)建費(fèi)363商業(yè)325，住宅240三建安成本2477

3.1地上建安成本2177按照1700元/平方米3.2地下車庫建安成本3002000元/平方米四管理費(fèi)用86（2+3）*3%成本合計(jì)

2963

備注：以上本錢不計(jì)入工程土地獲取本錢3、工程收入計(jì)算序號(hào)項(xiàng)目面積單價(jià)金額（萬元）一商業(yè)部分318073332332一樓1060120001272二樓10606000636三樓10604000424二寫字樓2