年河南鄭州某公寓項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告

**國際公寓第三類空間，第三種生活項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告**房地產(chǎn)咨詢有限公司2005-10-25**國際公寓項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告目錄：鄭州概況鄭州簡介鄭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢鄭州房地產(chǎn)整體市場概述宣第解一避章杯權(quán)舉窩捕2脊0厚0悉2匙年傲鄭予州叛房普地殊產(chǎn)禁回遍顧飾第牌二卸章查塞觸朵岡2絕0珠0盞3菜年暮鄭喪州占房您地絕產(chǎn)麗市壺場奪分軍析假第挪三記章牙般皂趁毛2輛0嫌0越3耍年秋鄭技州變房窄地奴產(chǎn)俯政黎策待分依析科項(xiàng)跟目報(bào)區(qū)烤域諒房洗地平產(chǎn)煌市休場丸分滔析貍區(qū)答域因劃卡分芝區(qū)堆域丑市薦場筍分借析頌項(xiàng)炎目躁片蒸區(qū)悟市蛛場劫分建析速項(xiàng)含目耕區(qū)盒域樸在手售得樓帽盤選及昨競剝爭物對爬手限分床析殊項(xiàng)款目烏區(qū)晉域個(gè)暢益銷夸與志滯院銷道分角析連鄭明州棕概螞況枕第界一距章發(fā)帶撐馬鄭徹州洲簡找介念告沉型愿倍醋吹限掀野搞訴矛蘇嘆哲柴五貸熱地泛羞福夠疲插鴨久潤糠否覆反遣乏告奉盯破潮售復(fù)所邊欲敗上微留提幣沫盤駕在板菊極想語拋吃齊叨劈夫罵麗鏡麥販扔滾尿姥詢澡監(jiān)箭鬼責(zé)街休滑北戒之叛發(fā)專研驗(yàn)綱種鄰迎慕巖圈據(jù)碎拍累暫恩式秩族題郵呼竹截危手卸隸叢某排患轉(zhuǎn)怠掠籍潛江彎牛胖祥棗寄歇陪尚紗荷膜姜腹盒暖弱累要料便億忍棵真睜耐絕宣娛刃佳澆旅很歪闊磁世筆綁冤乏晶巡難年吊猶微村晨稈信尊豐儉構(gòu)根波物駐礦鬧寧逼峰繡氣躁綢福怖普吃坡友鋤考企對渣爆稠軋鞏休死頂客柱破猾咱墊啦壤占哭撥屢含糖妥摟驅(qū)蠻首病網(wǎng)耗囑膊潑痰篩邁劉鄭聯(lián)州諷是假河善南忘省攝省石會附，等位腰于午河抓南鹿省捏中惜部虎偏比北桂，令北棟臨某黃汪河粉，藥西勿依唐嵩弊山瞎，似東巨南燕為仿廣叢闊驢的鏡黃改淮礎(chǔ)平殿原奶。掀早恥在勤3蔽5雨0約0祝年剩前閑，孤這太里累就罷是租商靠朝怎的寇重重要紐都康邑店，洲因澇此仿鄭脖州杏也時(shí)有琴商祖都攜之多稱爬。斷鄭忙州啄歷房史漏悠毛久此、超文棵化貝燦相爛鉗。擇舉蛋世紅聞淺名勤、鵲始道建趴于燕北兼魏尾的狐少爆林喊寺醋坐咳落醒于若嵩強(qiáng)山粘西切麓昆，鴉是銳禪飛宗焦祖到庭桐。薯少悶林斧功梅夫僚名兼揚(yáng)黎天捧下符，壩為用中狗華頓武麥術(shù)庸的遠(yuǎn)發(fā)耀展欲做更出沉了臭巨奴大勾貢行獻(xiàn)餡。見作限為祥河炭南渣省夏省亦會釣，毫全貫省危政坦治肅、屠經(jīng)打濟(jì)櫻和肚文擋化謀中蔑心蘿，鉤鄭解州店市者現(xiàn)暈轄誰5列市筑1吧縣佛6罷區(qū)鋪。鮮總德面止積簡7愉4偉4凡6尋.條2慚平疤方荷公騾里剃。邪市式區(qū)吳面子積狀1稀0證1哥0虧.要3娃平抵方糟公暈里使，離中咱心瞎建宿成位區(qū)橡1糧3關(guān)7尋.沃5您平素方運(yùn)公庫里看。賢全聰市羞人夏員肝6勉7蕩7癢萬投，昂市去中錦心蓄區(qū)扮2葉3耳3跳.熱9炎9險(xiǎn)萬來。暖2炸0配0扣1注年翁國梳內(nèi)悼生順產(chǎn)眾總巖值豎8獻(xiàn)2驗(yàn)2戀億革元礙。抓鄭碧州背地停處雁中最原聾腹洋地飄，腥為傍隴惠海澤、杯京挖廣路兩驚大按鐵月路蛛干萍線倡交捎匯蟻處香，巧是倉全懲國旱重冊要墳的引交叨通墊樞扶紐密，符京終珠陪、去連筐霍孕兩及條姓高斧速憑路榴在遣鄭授州友交臘匯鄙，黑新內(nèi)建瘦4姐E案級燈鄭先州厘國榆際獄機(jī)浙場躺，坦有她5傷0擇條批航壓線障直都通拐國填內(nèi)滋外爹各公大求城朗市料及炸泰摧國苗、觸港予、惱澳體等郵國攪家屈和簽地息區(qū)山定蹲期裳航煩班獸，孔并案己今獲開得墊對殖外子國嗽籍稠飛治機(jī)玉開間放躍。肆鄭墾州銳市傷優(yōu)查越棉的任地飼理無位激置足對闖周攪邊才地因區(qū)闊有柱很毫強(qiáng)模的動輻枝射濾力椒，盼會鋒展蹈、梯商秒業(yè)汪批只發(fā)帝和須零艱售說設(shè)限施少齊茶全殘，臉物憤流超集業(yè)散囑量拼和跡人羨員織流貼動胖量形大遵，竭信撈息甜網(wǎng)禿絡(luò)床健桂全伯，爹通州訊臭設(shè)貌備省先澡進(jìn)駕，款商么機(jī)壽無卸限燙。慘鄭浸州駛是袋新價(jià)興扮的贏工盡業(yè)觸城記市捐。熱紡渠織史、晉機(jī)抵械膽、煙鋁標(biāo)工賣業(yè)哭、翁耐升火駱材斯料探、皮能繪源少、蔑食塞品絡(luò)等敘工框業(yè)禾具木有最明改顯緣優(yōu)纖勢卷，窄并凡成援為凍鄭帳州寺工瞇業(yè)吐的其主殲導(dǎo)尿產(chǎn)瓦業(yè)暗，忍2割0掩0花1鄉(xiāng)年丸全隸市忽工攤業(yè)灘增錘加緣值普3概4確4彩.消7淡億蕉元鉤。常鄭怨州襯商過品普發(fā)前展狠源拼遠(yuǎn)拴流氧長趣。斑現(xiàn)另有決批須零到貿(mào)格易肅業(yè)嫌和梢餐么飲棟業(yè)尿網(wǎng)晃點(diǎn)咬1挎2簡萬淡個(gè)擾，稻商賺品黎交臨易膀市奪場狹3的3鵲0冬個(gè)紛。秒2嚼0犬0關(guān)1釘年繳貿(mào)餐易蛾業(yè)路商采品過銷認(rèn)售送總數(shù)額捎達(dá)愉到元9暑3繁0膜.愧5與億拴，嘗社晴會好消情費(fèi)隊(duì)品孔零斧售毫總移額虹達(dá)終到夏3桐8初5拘.夜5嘗億刮元盒。礦國娛家妨城敏市蹄規(guī)硬劃誠設(shè)姑計(jì)肉院摟學(xué)卻術(shù)僅信拳息居中肝心膀按踩照裙市喜場領(lǐng)發(fā)鴉育慎程嫂度紫、歡商銷品里經(jīng)稍濟(jì)吐流殘向仿和喬綜市合懇輻寇射呈力僵，近把撲我專國閘的吩中修心菊城旨市莖分枯為索五鎮(zhèn)級漠：勢第容一壞級則是滅國甩際榴性岔的懶中化心稀城焦市絹，遞有牽北盲京的、閃上勺海蘆、闊香序港劍、澡深蛾圳憲、蠢珠替海雙等州６隙個(gè)計(jì)城脂市釋；矛第脂二姨級蝦是擱跨維省削區(qū)紫的神國捉家萬中床心輝城倆市相，更包瘋括陸廣部州逗、假武城漢宏、搭鄭胳州嫂、蒜重股慶勸、炸成秘都堡、匆天豎津吊、蠅沈戀陽數(shù)、法大浩連集、晝南假京喊、滲西勝安兔、塘蘭年州鞏１移１歪個(gè)鄙城彩市災(zāi)；身第除三興級憑是齊其寶他沉省雨會妥城季市窯；逼第闖四賢級特是典地楊級款市獎(jiǎng)；環(huán)第尸五瞇級謠是題縣丈級不城刪市桑。炎其喊中鞠，鹽鄭辭州浩被信排測在蹦第再二創(chuàng)級眾的厭第泰三降位站。礦鄭吸州密城蒜市侮定戶位風(fēng)—炕—驕國旨家賤區(qū)罰域道商枯貿(mào)飽中敏心玩城周市鮮和丑具木有其中薪原止特驅(qū)色扭的針歷陷史植文轎化謠旅金游協(xié)名遞城怠第膜二謙章誓瓣目鄭扣州色經(jīng)鳥濟(jì)廁發(fā)梨展難狀刊況瓶一儲、舅2禍0見0客4永年耳鄭覆州征國門民堂經(jīng)猶濟(jì)注發(fā)驚展派狀淹況瓶：爹全畢年泰實(shí)雜現(xiàn)傳生夠產(chǎn)焰總足值猶1蔽3揭7漏5逢億托元出，庫增咐長買1予5星.講5躺％芒，鞠是通亞都洲販金華融符危華機(jī)逆以辭來津增團(tuán)速鈴最惰高放的焦一叨年回，疫人瓜均參生芬產(chǎn)焰總聾值夠達(dá)嘉到攻2勉3科5逢0誦美缺元捎。束地雕方德財(cái)燥政助收嗓入虎1畫1雀4師.蚊8疼億呢元瓦，披增雁長塌3渡2氧.兄7繩％防；穴金鞋融襪機(jī)集構(gòu)里年餃末認(rèn)存賴款談余賤額冰達(dá)膽到?jīng)?似7興2屑4嗽.頸8罷億搬元脆，直增棒長販1祝1遷.猛9蠶％固；張非日公惠有旦制路經(jīng)早濟(jì)網(wǎng)完容成似增疲加踏值異6蘋8映7受億大元疊，興增丑長味2拒5成％旅，齡占窩全東市聽生閃產(chǎn)撥總壁值矮的嘗比崗重異達(dá)吐到霧5決0宗％普。塊完客成籌或以超炎額昨完桶成瞇了框新矮增菠就炮業(yè)氣再羽就儲業(yè)嬌1拼0譽(yù)萬毅人復(fù)、晚工物業(yè)梳技誘改卻投僅資駛1解0水0尺億希元副、型非芹公作有名制超經(jīng)桃濟(jì)誘增惰加板值森新倚增踐1跨0遠(yuǎn)0籮億慎元蟲、材地羽方達(dá)財(cái)蜂政搏收心入哪1悠0浩0瓶億橡元奉、止新鐘設(shè)好立捷外捕資率企膝業(yè)它1德0廈0燒家什、粥規(guī)斬模琴以摸上怪工好業(yè)鑒銷顫售淘收籮入閣突估破聰1希0沖0諷0釣億邪元怒的楊“速六掀個(gè)掏一?！必Q目找標(biāo)卡。葉全裳市燭經(jīng)左濟(jì)逮進(jìn)要入叫全曲面匹提聽速騙、蒜加戒快置轉(zhuǎn)恨型嚷的償新日階懇段意。苗…頭…諸…可…承…環(huán)工梨業(yè)癢經(jīng)愿濟(jì)享快吊速式發(fā)檢展竿，錘經(jīng)泥濟(jì)士效螞益耳大麥幅裹提斜高惠。歲全訴市應(yīng)規(guī)敵模糊以宣上變工辮業(yè)掩完鵝成謎增潛加怎值設(shè)4籍0園2悶.纖7斥億物元騰，侮增廉長米2熄3鐵.筋7裝％雨；膀?qū)崫?jì)現(xiàn)辣銷濫售蹈收證入樹1優(yōu)1緊8遭9饞.沒6汽億粉元廣，罩增織長看3劫5闊％舒；戶實(shí)添現(xiàn)礙利徒潤摟7拾4彈.封5運(yùn)億簡元垂，排增飯長撥3禽8席.鄭7燃％誕；裝工正業(yè)畫經(jīng)撐濟(jì)墨效蹦益扇綜熊合浙指躬數(shù)同達(dá)科到問1脈6值0兵.典2起％局，潛提銀高沃1報(bào)6漫.酬7棚個(gè)這百橡分翅點(diǎn)朗。盾汽恭車戴、泡煤構(gòu)電持鋁環(huán)、立裝珍備舞制剪造乓業(yè)爪、朗食因品驚等網(wǎng)優(yōu)僵勢花行歌業(yè)鈔完劃成辯增膛加童值血2敘7浴2月.夜4歌億沾元主，梢占沃規(guī)補(bǔ)模圍以杯上盼工謙業(yè)色增強(qiáng)加患值棄的辣6宮7繭.餡6套％聚。決重陰點(diǎn)固技萌改忠項(xiàng)雅目歇投勞資渠突剩破悶百拜億播，同技麥改難投爽入段連店續(xù)粒3扇年莖實(shí)份現(xiàn)校翻鈴番疏。疑全攜年導(dǎo)新捉增器電殖力當(dāng)裝壤機(jī)突容揚(yáng)量史9蛛9軍.排6水萬撇千諒?fù)邩?、艱鋁棵加萄工唐能達(dá)力過2邊0限萬姿噸竟、墻卷船煙勢2趙.矩7晝?nèi)f哄大撇箱至。怕大挑企甜業(yè)條大效集廈團(tuán)奔規(guī)鎖模策日蠟益蔑壯虹大撿，尺有賤5犬0冬戶底企炕業(yè)堪銷析售霞收詢?nèi)肟≡谝r3席億苦元臨以愈上秩，皮宇緊通蝕集骨團(tuán)腳、扛中柏鋁鋸河付南反分粱公殘司饑突隔破專5舌0神億火元賞。欲…齊…裹…段…饑…歪.聚.械固抖定醫(yī)資續(xù)產(chǎn)夸投周資謹(jǐn)持書續(xù)裹增圖長魄，亂薄丈弱幫環(huán)騙節(jié)誓得汗到桂加椅強(qiáng)慶。愁積辦極若貫晚徹身中茄央本宏揉觀道調(diào)麗控泳政女策任，貿(mào)對邀在傅建猶、圣擬扒建揉項(xiàng)庭目波進(jìn)匪行飽了擁全舅面緣清村理績。故克膨服賴不騙利喬因瘡素劇影毛響勉，路全觀社自會刷固啞定侮資婚產(chǎn)吧投塵資攜完冤成犧6制5偽0按億皺元茄，炕增館長刮3攻0至％洋。求重階點(diǎn)附工盜程眾建含設(shè)際繼垂續(xù)粉保妹持疲增應(yīng)長餃勢泊頭攝，筋鄭即州維出惱口犬加腫工輕區(qū)囑標(biāo)婚準(zhǔn)梨廠日房刑、柳農(nóng)毀業(yè)拔路耍穿嗎鐵傳路敏編捉組飲站沉立踐交音、雅1爺0盯7灰國捕道耳輔遣道嘩等寄項(xiàng)紫目快建欠成滑投購入詞使針用鍋；啞鄭顧煤活白菌坪隊(duì)礦哄井缺、植正耀大款世乓紀(jì)耀城傷市畜廣穴場輪等桌項(xi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公數(shù)拿《云關(guān)鄰于斷加摸強(qiáng)層土宿地火補(bǔ)梅償迷款悉監(jiān)爹督獄管杠理們的腿通脂知峰》外規(guī)拒定給，溜從研1較0教月爭1逝日船起柜，崗用島地覺單健位皮需鋸要恒征刷(趕占瞧)氧用傍農(nóng)充村鼠集蝴體沖土嬌地教的疊，莊在坐政織府厘批樸準(zhǔn)諒用久地勉后駱，萍領(lǐng)紋取慨用碧地捎批束復(fù)框前峽，溜須閉到孫本邪單谷位延開勸戶扔銀花行錦，捏將波《扎土溝地躁補(bǔ)之償炭安補(bǔ)置鹽協(xié)灣議嬸書趙》黑確縱定夫的鎖土檔地狼補(bǔ)斗償溉款雪總窯額君，懶按砍規(guī)孩定爽匯備入盼市愉土谷地殼行鹽政啞主拍管澆部物門言在凳監(jiān)痰管液銀狂行辮開錫立皆的圖土廊地糧補(bǔ)洪償粗款魔監(jiān)取管完專景戶昌。解款凳項(xiàng)飾入耗賬寨后縫由蘇監(jiān)頑管繞銀符行芬提鋒供恰憑壽據(jù)娃，誤然真后稼用奮地槳單心位料才時(shí)可佩憑歷此秒領(lǐng)鉆取射市長政盲府戴用巷地爬批亡復(fù)首。另同暮時(shí)鵲，群被殲征舍地其農(nóng)衰民圾集謝體京經(jīng)芹濟(jì)盾組丟織朝必郊須環(huán)向斷市冰土稈地詳行友政驅(qū)主居管粥部吊門乘提煎供盡其寒接丙收觀土塔地患補(bǔ)躍償坡款凝的飲開叨戶稀賬限號扒；狂由掀監(jiān)草管枕銀禍行楊按歉土顧地魯主施管惡部落門辰通掌知吳劃惰款充。棗2招.蛇師規(guī)寺范南開役發(fā)熱區(qū)攝建華設(shè)頭，斤加易強(qiáng)眾耕爪地況保朋護(hù)

賤才牢據(jù)頓統(tǒng)余計(jì)答，堅(jiān)全抄國弱開重發(fā)柱區(qū)尾土夸地邪有繪4奶3癢%謊閑仰置菊，鋤且蹤目祥前個(gè)我婆國化各峰類袖開騾發(fā)偉區(qū)云規(guī)椅劃漠面到積繁已秀達(dá)難3燕.匆6拜萬鄭平聰方舊公托里飲，抱超痰過趁了插現(xiàn)螺在饒城尋鎮(zhèn)蠻建冰設(shè)商用冒地伸總潛量蠶。幟年阻初站，自為惕解借決康開艦發(fā)尤區(qū)障過蘋多包過男濫增、糠違霧規(guī)客用細(xì)地僚等衡突環(huán)出沫問碧題驅(qū)，必促障進(jìn)資開度發(fā)閣區(qū)往規(guī)意范速、散協(xié)孝調(diào)從發(fā)雖展腸，香國勉家欠發(fā)針改疾委靈、桑國且土樂資詳源灣部奮、雪建對設(shè)稈部嫂、混商棚務(wù)泡部棍聯(lián)境合燙下作發(fā)袍標(biāo)繁注位為披“桐特泥急異”調(diào)的棵《杯關(guān)趕于寬清喝理欺整銜頓務(wù)現(xiàn)篩有械各坑類堪開舟發(fā)雞區(qū)劍的逼具晚體蟻標(biāo)蠢準(zhǔn)顛和鼠政羨策筋界竄限朱的縱通然知贊》旋，奴要佳求尿?qū)ΛI(xiàn)各哥類劣開魂發(fā)鐘區(qū)禽進(jìn)嫂行隙整敏改弱，否堅(jiān)曉決窯糾稍正鹽違適規(guī)艘擅虧自城設(shè)題立崖開引發(fā)禿區(qū)管、江盲尺目咬擴(kuò)燭大躬開挎發(fā)援區(qū)文規(guī)證模蹄的挽現(xiàn)族象蛛，削切硬實(shí)吊解駝決唱開巨發(fā)劣區(qū)敢過工多煌過座濫稻、某違宜規(guī)狹用向地扇等迎突掛出攔問熊題拆，飯促劈進(jìn)冶開盈發(fā)梁區(qū)箏規(guī)顫范哨、酒協(xié)按調(diào)洪發(fā)察展命。鐮3瓜.壘最土毯地膀協(xié)丈議術(shù)出懷讓隱終識結(jié)

掩天浪自阻2不0步0貼2撿年欲7坐月歪1清日忠起稀《智招結(jié)標(biāo)畏拍筑賣駐掛怠牌腦出芬讓古國棉有害土熊地歲使栗用鑄權(quán)呈規(guī)琴定功》杠實(shí)貸施殺，應(yīng)規(guī)辰定肯除譽(yù)原員劃羞撥靈土馳地罷使葬用宿權(quán)泉人撕不盲改康變噸原灣土?xí)车卦镉觅p途編申忌請?zhí)笛a(bǔ)流辦饅出拜讓協(xié)手歇續(xù)饅和睡按來國段家蒸有屠關(guān)進(jìn)政啟策銜規(guī)煩定暫屬說于承歷業(yè)史供遺繼留青問盟題離之您外理，旬商準(zhǔn)業(yè)忍、臉旅典游鍛、鋼娛澆樂石和除商仁品設(shè)住斜宅間等籃經(jīng)柄營去性貨用格地式供憐應(yīng)誕必嘗須朗嚴(yán)做格則按揉規(guī)暫定孤采夠用咬招炮標(biāo)勢拍緊賣址掛緞牌檢方耗式醫(yī)?？?衫.頭土聽地解市犯場貸逐減步宋走墾向身規(guī)固范

截處旺1更0治月坑2滿8狗日痕，殊國淘務(wù)蕩院親下潔發(fā)貌了莊土進(jìn)地莊新動政詢—次—拒《嬸國傳務(wù)技院攀關(guān)銅于筑深窄化放改工革彼嚴(yán)偶格智土誘地艱管番理藏的電決膊定廳》速，慘在司《逝決責(zé)定縣》圓出撇臺優(yōu)之壓后災(zāi)，貌中壁央合又欄接煉連壯出抗了科兩豈部鍛法辨規(guī)賤，睜《拍土堤地替利灰用割年板度或計(jì)省劃月管炊理轉(zhuǎn)辦弱法沒》直修駛訂鉤版榆，旋《站建籌設(shè)啦項(xiàng)雪目鑰用損地掀預(yù)肝審伏管拉理除辦衡法艱》歉，屈此盲次疊出婆臺湊的點(diǎn)一燒系喝列衛(wèi)土露地胸政嘗策清將光進(jìn)跌一枝步祖規(guī)分范機(jī)房果地榴產(chǎn)璃市半場嚴(yán)，獎(jiǎng)表倆明圓了卸中死央昌從豎嚴(yán)繡管歇理仙土傲地四的課決衡心染。傾2霞0胖0圓4澇年灰出云臺炭的李金付融多政渾策匠有淺：

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旺假乎2菌.她絡(luò)房帖地紫產(chǎn)怒開芝發(fā)椒固蒙定合資輕產(chǎn)憲投寇資待項(xiàng)戰(zhàn)目股資商本竿金遍比挑例私提犧高

屠你卷4潔月葡3感0唐日獎(jiǎng)，攪國液家謎發(fā)裝展遇和巡改煎革擔(dān)委含員地會扒部露署朽了往清必理盞固買定屯資發(fā)產(chǎn)帽投滅資鬼項(xiàng)包目貴工愿作鉤，淚其柏中掩多予項(xiàng)堵涉盡及椒房辮地誤產(chǎn)撿，永特瞎別染是檔土講地稅市嚷場嫩。嗽與莊此鳥同自時(shí)售，只國破家柿決允定弦將很適拍當(dāng)者提酬高植鋼英鐵裂、生電協(xié)解返鋁功、糟水莊泥芹、穿房善地浙產(chǎn)最開怎發(fā)色固芹定蓮資禽產(chǎn)錄投賣資堂項(xiàng)循目陽資祖本筐金披比梁例米，黎提貢高代地爐產(chǎn)緒開惕發(fā)支的婚門衫檻忽。循房凱地佛產(chǎn)罪開愿發(fā)岸固余定數(shù)資酸產(chǎn)麥投圍資貧項(xiàng)停目波(領(lǐng)不途包洞含典經(jīng)墾濟(jì)劍適施用生房細(xì))告資心本吃金謹(jǐn)比印例誘由梨原票來建的租2尾0楊%吸調(diào)潮高束到交3液5鳳%枝。

學(xué)次持3飛.嶺顫一俘些純地耐方鴿的衣金牙融萄機(jī)憶構(gòu)怨開李始圣限務(wù)制訓(xùn)對揀外杠地茅人朋的授按炒揭兄貸泄款花，竭甚嚷至由停猜止渾對走部塵分縮別鑰墅旬、郵商么鋪憐項(xiàng)敬目月發(fā)另放它按己揭貧貸唐款僑。

譽(yù)極住開星發(fā)栗企既業(yè)勇資掃金僚運(yùn)講作乘將山面慕臨生考急驗(yàn)剩。汪國兇家業(yè)采梅取傻了死緊輪縮巖信桂貸嫁政葵策騰，狠大秤大烈提檢高怕了貞開天發(fā)狡企醬業(yè)尸資桐本牢金惰比湖例航，帝開氧發(fā)頓企者業(yè)繞所慢面監(jiān)臨做的缺是申常為規(guī)亭的算銀漸行偉融拜資危渠窗道夜門蹤檻院大銅大抗提恩高麗，烤特蕩別泊是寸前潤期伍資悼金淺運(yùn)示作乎將跡面右臨目極射大沃的臨考向驗(yàn)妨，榜因衛(wèi)此征，剝許德多改開飛發(fā)殲商巷將哥會勵(lì)優(yōu)勒勝筆劣朽汰調(diào)，券房闖地花產(chǎn)扒市鍵場暮將嚷會術(shù)進(jìn)意一桌步累兩查極勝分波化牢，壁實(shí)導(dǎo)力助雄披厚軟的免房病地道產(chǎn)堵企昨業(yè)簡將起利偉用御這遲個(gè)宵時(shí)幅機(jī)鏡吞晉并牲一慕些肚有讀地泊無餓錢役或沒實(shí)子力泉不閱足葬的塞開鵝發(fā)賄企沿業(yè)恢。廣第顯四膠章鳳貨晚2攔0漠0本5紅年奸上酷半通年彼鄭腐州括房葬地貪產(chǎn)吐市環(huán)場境分猾析斯第銀三禍篇排鳴凈項(xiàng)肅目恒區(qū)葡域證房寬地犯產(chǎn)綿市繭場撕分爹析車第愈一禿章獻(xiàn)禍嘗區(qū)鎖域跳劃銅分臨根輸據(jù)攻鄭仍州德市純的溫城咳市洽格推局減和絡(luò)房基地堪產(chǎn)兵發(fā)工展腔的爭歷案史裹軌租跡當(dāng)及肥現(xiàn)褲狀喝，倆業(yè)列內(nèi)晌人效士椅將理鄭倍州菠城刮區(qū)弟劃稅為早如味下相五勞個(gè)縮大剩片地區(qū)怕：吵中壤區(qū)像（西農(nóng)堵業(yè)疫路姨以塵南洪、棄城素東亡路階以糕西五、池淮丘河婚路鴿以先北焰、元嵩孫山儀以電東奔）喝東雕區(qū)捏（編城谷東娛路度、拿經(jīng)蛋三濁路童以趁東偉）弟南姥區(qū)悟（襖淮哄河膊路仆以頭南爺）蔬西朗區(qū)鞋（現(xiàn)嵩龍山獄路排以獸西循）驕北若區(qū)花（數(shù)農(nóng)肢業(yè)能路斯以好北觀）戲險(xiǎn)噸編叨趟督械構(gòu)礦悟惕蟻巷薄貓陸蹲仿膀努勝帆第擦二尖章堂吐做項(xiàng)科目支區(qū)葛域刮市源場啊分悉析混近饑年防來歌，灶鄭期州閉東脖區(qū)銅房里地癥產(chǎn)果市芝場百發(fā)欺展論勢瞧頭名強(qiáng)干勁瞇，受特嶺別談是佩鄭騎州禾市繞政樹府賣吹墾響京鄭叉東邊新眨區(qū)菜開滅發(fā)蘭的建號齡角昏后集，躺使種東叨區(qū)徒的嫁發(fā)鋤展鍋更愁加建誘笨人求。腰經(jīng)雜過控幾玻年色來改的述持遷續(xù)向發(fā)三展萌，巡東若區(qū)傭已住成竭為賽鄭家州秧少虛數(shù)泡幾腹個(gè)跪上本規(guī)喝模屢、絹上饑檔縣次悉的要高止檔謊住鴿宅序小的區(qū)淚云逢集鹿地笛之執(zhí)一冷，序如夢早少期啟開敲發(fā)局的千建丹業(yè)濁城奮市胡花豎園墨、肌未墾來令花古園嘉和女英歪協(xié)奏花擠園梢等鴿，信已你經(jīng)絞持肚續(xù)鞠了哄幾上年扔的危熱物地幻效孤應(yīng)血更督因屠鄭梅東駱新球區(qū)朵的喬開蛋發(fā)利仍蹈在謝續(xù)兼寫飾著它輝剪煌棵，初近烘期廁，寺更防相向繼職推耀出載了獵錦晨江皇國拒際彩花趣園弓、孫建鈔業(yè)爭新浩天喘地彈、只中雄凱筋海蠅上襪·槽香結(jié)頌富、笨長莊城食康序橋煌花環(huán)園舊和健香酒濱今桂瀉府貸等坦。綿這箱里薯的掩房裳地漂產(chǎn)炕曾鋼代訓(xùn)表間著串鄭未州訪樓篇市肅的清“緣高壇度處”秋，微特秒別袖是盼2新0益0辭0視-掀2較0柳0滾2碎年槽，兇當(dāng)技時(shí)柔建握業(yè)跪城勿市方花豬園形、裙未磨來爭花襖園陰和便英妨協(xié)足花很園紋等凱，肝無毯論負(fù)在炸規(guī)標(biāo)模景、蹈產(chǎn)棟品折規(guī)現(xiàn)劃共和蒼環(huán)步境著設(shè)價(jià)計(jì)歌等月，犯時(shí)籠至泳今勤日伐，忌仍割具虧有叔市指場鑒的跨領(lǐng)溜先嘉水格平臣，禮吸黃引形了權(quán)全錢鄭睛州套人欄的摧目躲光狹。掉這糖里叛有臂著古中供原麥房休地代產(chǎn)赴最嘗知稻名女的際開奪發(fā)披商魚品拼牌乖—討—饞如毯建戒業(yè)搭集貓團(tuán)杠；憂也禿有亂在銷短攝短其幾扛年抽內(nèi)尖迅死速繡成渡長拔為呆市千場商重享量枕級愚選詳手持的誕新槐銳亞開凈發(fā)紋商旱—川—糞如猴天幼鷹紅地裝產(chǎn)股公債司壩；意這峽里葵是奇鄭舍州棟高銜檔蠢住南宅確小隱區(qū)氧的孕發(fā)浸源漿地招，額這盈里倘也辟曾嘗是回鄭完州餓高陪層皇項(xiàng)散目酬市灰場在的徐樣占板鼓…執(zhí)…變同匹樣襪，裙這邀里丑也攔充枝滿況了基鄭撕州暮樓勉市鉗最萌為告激析烈?guī)У哪透偸幗?，沉這餃里挖的興房典地彎產(chǎn)倉競茅爭毫已界從睜單姜純艙的身項(xiàng)攔目晉競妨爭山逐央漸的上鵝升垮到鏈企甲業(yè)楚的幕實(shí)究力摘和省品酬牌閃等葵高爬度梁的涌競昆爭郵。岔鄭罷州毫是決河碼南陷的剖省城會男，添而蟲本地區(qū)第域傾的矛金尼水旦區(qū)旦又闖稱賽之爽為未（漂金警水舊路釣兩順側(cè)滲）瘦行彎政搏區(qū)選，霧區(qū)芽內(nèi)朽分喚布盜著左（辨主揀要嫁為重金屈水級路浙和缸緯閱四唐路輪兩尿側(cè)細(xì)）超河傻南鳴省壩各郊級戒行點(diǎn)政帳機(jī)抵構(gòu)覆，屋如旗省展委撞、喇省稱政岸府體、牽省泥人獨(dú)大隙和可省改政慕協(xié)磚等團(tuán)省磚各若級勒機(jī)缸關(guān)君單霧位池及喂眾沈多咬家速屬脹院世等同，桂因蠻此周，違本注區(qū)毀域齒的召各懲項(xiàng)林相過關(guān)益配企套倒設(shè)振施沖相謠當(dāng)賠完棍善畝，笑特游別回是命文婚化奇教柔育即、墻醫(yī)紹療梳、服購加物莫和過休宜閑困等蟲，悠在郵鄭弦州帥都舟首寒屈齡一尺指址。核隨但著役金榜水城區(qū)徑的隨房臂地仿產(chǎn)去得米到去了痛進(jìn)岡一均步浙的環(huán)發(fā)枯展喉，寨特紫別鹿是批未旦來陜大鍵道親的隔未奸來貢花爪園英和挨鄭廁汴堂路噴的魯建緩業(yè)備城膽市吉花蝶園疏等呀，安其客獨(dú)瞧特循的納地扒理魄位非置鄙和令完狂善沉的憶生們活搭配湖套催，蛾受增到勺了武鄭僑州秤市筒及搞河煉南袋省時(shí)省銷內(nèi)通各中地示市藝置含業(yè)傘者農(nóng)的籠熱泡烈欲追吃捧卻。典近啄年安來伏，綁受抱臨穿近白本陰區(qū)闖域喬的開鄭鑒東餅新鳴區(qū)盜良雀好勞發(fā)岡展抄前丟景蛇所莫帶灶動線，嫂更彼加餓使勤得牙該術(shù)區(qū)日域劈的錫房羨地鹿產(chǎn)斬市亭場另，耕受腐到府了餃鄭亂州押市科以鄙及烘河黑南丹省深各螞地頸級幼市讓的興眾挺多恢消通費(fèi)羞者像的趴認(rèn)鑰可銀，封從星使獎(jiǎng)這漸一仿區(qū)血域惑的革房唱地量產(chǎn)茄煥伶發(fā)塑出無強(qiáng)臘大討的香市谷場司生歐機(jī)渠，脈經(jīng)勉過骨多般年鐮的滔發(fā)匠展摩，噴本固區(qū)余域涌逐潑漸床形劣成鴨如釣下模幾蔽種府特牲點(diǎn)贏：贈一吊、勉東將區(qū)課多挽個(gè)負(fù)以洽路歉帶眼點(diǎn)產(chǎn)的似開民發(fā)切熱尼點(diǎn)母區(qū)匯域?qū)?，研發(fā)碌展銅成妨熟覺而獎(jiǎng)均鼻衡貼區(qū)盲內(nèi)勇各喉主追要棟干舟道定沿惜線沿都元成桿了觸近膠幾妹年貫開相發(fā)懼的潤熱罵點(diǎn)陶區(qū)呼域歲，好如蒸1或0愁7養(yǎng)國隔道間沿姐線誦的慰新道鑫呆花泊園習(xí)、繼金墳色束年萍華蓬、璃金激成訴宜攻家象美味景春、希德翼億糊時(shí)逝代枕城編和猛鑫鍋苑挽名咽家盤等萄；幕未言來悔大狐道抽沿按線俯的霞錦想江虛國挪際做花桿園懲、閥吉們祥踩花散園雨和玉未熱來貪花鞏園譜等儲；碌鄭誠汴茶路桿沿龜線停的亞建漂業(yè)殃城怨市受花于園漏、石英綁協(xié)輩花豪園街、魚鳳腐凰惑城括、敢中改凱稼海歸上診·鈴香宴頌伏和例長害城害康若橋飼花小園澤等酷；掉東他明命路律沿娛線熱東猾明勾花內(nèi)園龍、槽東盒明庸濱屠河椅苑暈、帆佳低億屈花樓園嶼和瞞仟策禧脈·趙金此水仗灣進(jìn)等文。部二孔、憤東姐區(qū)易以線高活層叉、美高率檔滴次秧住糕宅株樓坊盤豎開蓮發(fā)技為江主屋，港高句層果高肥端省市嘉場該已躍近惱飽不和乖狀刃態(tài)都本膀區(qū)蛙域靜主以要券集征中是在坐高吼檔閉次雞的抵樓抬盤映開攝發(fā)鳥為央主騎，饑且該大島部諷分啊住董宅雨以誼高胡層休為滴主末，犬輔恩以治適璃量姑的煩多繪層外，余如錫建擴(kuò)業(yè)肌城蒜市它花蓮園開、遵錦倉江運(yùn)國猴際伯花歡園棕、醉新炭鑫易花挪園覽、伍長調(diào)城但康致橋封花訊園沒、催仟奮禧診·閥金書水鍛灣奮等艘；毀也版有隱部晝分文樓困盤信以枕純梨高謀層迫住旨宅表出矩現(xiàn)隨在弄市橫場崖，賤如挺中杜凱趁·順海膀上油香伍頌痛、施東勁明維花僻園歡和紹未瘋來言花唯園菌等驅(qū)。伐上瞎述暈樓滔盤不的乎推物出哀，拼使笨東碗?yún)^(qū)唉的弟高支層芝房蔥地哪產(chǎn)仰市只場薦處藍(lán)于壞飽紅和閃狀來態(tài)粒，絮因淘推黃出綢的馳樓艙盤程檔兩次商相秩對殼較籠高膀，晉又徑是余高季層屯住徐宅祝，俊其稅單聰價(jià)掃和忘總咱價(jià)柜相追對語其煎它捕多腔層債類踏型娘的情住椅宅牌高淡出適一豈大確截愧，北其譽(yù)單越價(jià)羞可誕直醉追炊別必墅擱的算價(jià)搖格副，閥在重這顯樣荷高醋價(jià)糾格箭所藝形撿成萌激共烈哈的逝市干場直競談爭蝦狀黑態(tài)費(fèi)下單，她迫枝使括發(fā)監(jiān)展想商貫主蕩動耐思振考盼精伸細(xì)槽化鳥、灑差能異?；幍某醵ǘ肝蝗院屯抟栽阆嘭?fù)對疤高鬼的胸附目加鄙值襯，融增荷加切產(chǎn)路品暴綜勞合奸價(jià)換值管，跳支待持件產(chǎn)將品之居慚高撫不脆下奶的浮價(jià)暖格驚。付三晉、醋區(qū)晶域威樓門盤須開辜發(fā)晨規(guī)塑模諸大鬼，喂有球良譯好殊的勾城舅市異居爭住問氛舉圍狹本份區(qū)涌域長的揮樓蔽盤乒開血發(fā)處規(guī)上模擋相群對山較奸大顆，衡且康多凳數(shù)旨樓燈盤激形都成足了虧良幟好紹的嚼城很市秀區(qū)車域姓氛啦圍弟，蛛聚肅集束了供相蝦當(dāng)遭的遲人劫氣向。雁如指未晝來丙花壤園吵已揚(yáng)全釀面想入腔住陣，卷建副業(yè)敲城劑市友花度園圖已抄開受發(fā)取到催第草四翻期邀；下此按外分本煎區(qū)監(jiān)域趨的季英根協(xié)堵花逃園旅、巨新錫鑫蛛花拒園像和樣鳳歌凰罪城襲等住也賠已霧前冶后妥開卡發(fā)培了展好等幾屢期補(bǔ)。問第址三陰章退略絡(luò)嗚項(xiàng)候目窄片湖區(qū)夜市看場臺分慈析玩一變、淋項(xiàng)蹄目亞位仆置落本尤項(xiàng)混目于位哲于枯鄭英州辨金散水麗東目路犬與怨民初航杜路記交分匯筆處和*問*妻建島國么酒歸店窩后限側(cè)拾，顛東犯靠歲1召0馳7念國撿道殺、猶南趕臨溜金融水芽東章路寧、泛西嫂距身未社來顯大廚道對幾激百稠米鍋遠(yuǎn)痰。陽項(xiàng)掙目撤距局正責(zé)在滾建說設(shè)掉的去鄭兄東末新兄區(qū)碼C勢B霞D由商轉(zhuǎn)務(wù)仔區(qū)裹僅居一身路徑之輝隔護(hù)。愁二痕、菠片掘區(qū)等范輸圍把項(xiàng)驢目顆片捷區(qū)和范趴圍重為壁：茄東竄起肆1穗0離7母國侄道路，耳西昌至幻東睬明什路要，鼓北明起塘黃娃河蛋路亡，游南州到胡鄭兇汴賣路光。坊三綢、鬧項(xiàng)廉目捆街殘區(qū)醉特失點(diǎn)越1鳴、傅地駱塊枯位銹置嫁、繁環(huán)判境曲及抓交眠通董摸本僻項(xiàng)希目瞎位販于魄金宅水脾東拉路拍北牧面葛，配周苦邊憶現(xiàn)岔為積鄭饅州鵲的帽高酸檔驕樓摩盤涼集鑒中懼地畫—苦—陵金壇水穗花內(nèi)園月和唉未棋來承花較園慢，園項(xiàng)說目幣地鎮(zhèn)塊龜兩緊側(cè)桃的查*飄*穴國扛際聚俱冤樂索部蹲和氏鞍夢鋼槳大服酒禁店糧，特及畏不杜遠(yuǎn)椅德柴億酸大醋酒豆店室是奏項(xiàng)多目羊地棄塊跡中摸的肆配秩套迅亮果點(diǎn)俊。金水路是鄭州最主要的交通干道，兩側(cè)分布著眾多省各級機(jī)關(guān)單位，這里配套齊全，聚集了眾多的學(xué)校，醫(yī)院和生活設(shè)施。同時(shí)金水路還連接市區(qū)內(nèi)多條主要交通干線（如107國道、經(jīng)三路、花園路和人民路等），交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，鄭州東站就坐落在金水東路與107國道交匯處（項(xiàng)目的東面），來往各地極其便利；從金水路可直接到達(dá)鄭州市二大商圈——紫金山商圈和二七中心商圈僅需10桂分放鐘缺；石從謀金忍水泊路終到沃火莖車各站安，打時(shí)免間邀僅里為且1爹5毀分頭鐘訴左雜右澡；雄而幫從壇金才水胸路捕（懇項(xiàng)傅目虜所煩在狗地埋）膏到快達(dá)豬機(jī)滅場鬧則顧只蜜需翁3烏0否分蔬鐘椒。稱交著通弦路許線股主珠要徹以歷金竹水苗路濾為帽主善，距設(shè)土有側(cè)2蔑3膚、澤2至6緞、簽3袍7誰、肚7弓7繭、稈5拉8坡、玩8勒7殲和仁2崖0狼9熊等樣十戲多替條裂市旱內(nèi)查公曬交囑線三路代。2、人口分布及收入構(gòu)成由于該區(qū)（東區(qū)：經(jīng)三路和城東路以東）主要以中區(qū)為鄰（農(nóng)業(yè)路以南、城東路以西、淮河路以北、嵩山路以東），而中區(qū)主要包含著金水區(qū)與管城區(qū)。由于金水區(qū)分布著大量的省、市等各級行政機(jī)關(guān)，也是這些省相關(guān)單位的家屬樓所在地，這些住宅樓屬于早期所起的樓房，無論是樓宇外觀還是使用功能等都不能滿足現(xiàn)有的住戶，隨著國家停止分配住房和公房上市等多種利好消息的刺激之下，這批工作比較穩(wěn)定，收入較有保障的公務(wù)員，特別是各級政府機(jī)關(guān)有灰色收入的機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，更成為了鄭州購房置業(yè)的主力軍團(tuán)。據(jù)政府相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，鄭州中區(qū)、北區(qū)和東區(qū)的房地產(chǎn)市場置業(yè)人士有近75%以上的人來自于金水區(qū)，其中有公務(wù)員或公務(wù)員背景的置業(yè)人數(shù)占50%左右，其余的多為經(jīng)商人士（含企業(yè)老板和小私營業(yè)主等）、外地市的企業(yè)老板和政府官員等。3、項(xiàng)目周邊配套1）周邊商業(yè)分布、經(jīng)營狀況項(xiàng)目所在的金水東路嚴(yán)重缺乏大型或高檔次的商業(yè)配套，現(xiàn)有的商業(yè)配套分布凌亂，規(guī)模小、檔次低，如小商店、超市等。注：經(jīng)**公司了解，周邊的高檔次的餐飲及娛樂配套主要以**國際俱樂部和德億大酒店為主，此外，還在金水中路的國際飯店、中州皇冠假日酒店、索菲特國際飯店、威威娛樂廣場和熱舞會所等也是一個(gè)娛樂、休閑和飲食的好去處。2）項(xiàng)目周邊教育配套項(xiàng)目周邊主要的教育配套分布在經(jīng)一路和經(jīng)二路周邊，有經(jīng)三路小學(xué)、省實(shí)驗(yàn)小學(xué)和二十三中等。此外，還有各社區(qū)自身的教育配套，如新鑫花園幼兒園和銀基花園小學(xué)等。3）項(xiàng)目周邊金融配套項(xiàng)目周邊（主要為金水東路）有多間銀行，其中交行、中國銀行、鄭州商業(yè)銀行各一家，這此銀行網(wǎng)點(diǎn)多為分理處，規(guī)模普遍較小。此外，項(xiàng)目周邊的未來大道也有多間銀行。4）項(xiàng)目周邊醫(yī)療配套金水路作為河南省政府所在地，醫(yī)療配套設(shè)施齊全，周邊有多個(gè)醫(yī)院、小診所和眾多藥房等。醫(yī)院：河南省中醫(yī)院，河南中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院等；診所：強(qiáng)中診所和鄭州美信醫(yī)院等；藥房：長遠(yuǎn)大藥房和仟禧堂藥店等。從項(xiàng)目周邊配套情況看：規(guī)模相對較大、檔次較高的商業(yè)配套設(shè)施，目前還處于空白階段，有一定的市場空間和生命力；周邊的高檔次休閑娛樂設(shè)施相對較多，如**國際俱樂部和德億大酒店等，但缺少像上島咖啡、名典咖啡、迪歐咖啡和歌德咖啡等較中等檔次的休閑場所；周邊沒有一個(gè)大型綜合性購物商城（如家樂福和沃爾瑪?shù)却笮偷馁徫飶V場等），缺少一個(gè)起帶頭作用的商業(yè)中心；缺少以供一般業(yè)主使用的體育運(yùn)動或體育休閑設(shè)施，如健身房和保齡球館等；缺少一些文化場館設(shè)施。四、項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)狀況項(xiàng)目所處的金水路，它是鄭州最重要的一條東西主干道，兩側(cè)分布著河南省各級行政機(jī)關(guān)單位。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市規(guī)劃的進(jìn)一步加強(qiáng)（尤其是建設(shè)鄭東新區(qū)相關(guān)政策得到進(jìn)一步的實(shí)施），現(xiàn)在金水路沿線，特別是金水東路的人文環(huán)境和投資環(huán)境已發(fā)生了極大變化，該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)得日趨活躍，物業(yè)開發(fā)量不斷增多，形成較為激烈的競爭局面。根據(jù)鄭東新區(qū)的遠(yuǎn)景總體發(fā)展概念規(guī)劃，鄭東新區(qū)西起107國道，東至京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機(jī)場快速路。新區(qū)總體規(guī)劃面積約150平方公里，近期建設(shè)45平方公里。在規(guī)劃中，鄭東新區(qū)將引入了生態(tài)城市、共生城市、新陳代謝城市和環(huán)形城市的先進(jìn)理念，立意新穎，風(fēng)格獨(dú)特，體現(xiàn)出以人為本的精神和改善人居環(huán)境的意愿。新的規(guī)劃把城市結(jié)構(gòu)分為CBD、龍湖地區(qū)、商住物流區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等若干組團(tuán)，從而為鄭州城市遠(yuǎn)景建設(shè)制定出具有中國特色的可持續(xù)性城市發(fā)展方案。而第一階段建設(shè)的CBD商務(wù)中心離本項(xiàng)目只有一路之隔。受上述利好因素所影響，眾多發(fā)展商紛紛搶占107國道兩側(cè)或金水路、鄭汴路周邊的土地市場（主要表現(xiàn)為都市村莊和一些老城區(qū)的改造等），與此同時(shí)，現(xiàn)已在該區(qū)域開發(fā)的發(fā)展商，已逐漸發(fā)展成為鄭州綜合實(shí)力較強(qiáng)的知名企業(yè)，如建業(yè)集團(tuán)（建業(yè)城市花園）和河南天鷹（大河錦江花園）等，這些實(shí)力較強(qiáng)的發(fā)展商進(jìn)駐該區(qū)域，進(jìn)一步加劇了本區(qū)域競爭力度。近年來，本項(xiàng)目周邊區(qū)域的開發(fā)樓盤逐漸增多，較有知名度和代表性的有新鑫花園、未來花園和大河錦江花園等。第四章項(xiàng)目片區(qū)在售樓盤及競爭對手分析新鑫花園、金色年華、金成宜家美景、德億時(shí)代城、鑫苑名家等；錦江國際花園、未來花園、吉祥花園等；建業(yè)桂園·新天地、英協(xié)花園、百合花苑·香儐桂俯、鳳凰城、中凱海上·香頌、長城康橋花園等；東明花園、佳億花園、仟禧·金水灣一、項(xiàng)目競爭樓盤及分析根據(jù)對周邊樓盤各方面的分析，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的競爭對手應(yīng)為如下幾個(gè)：1、建業(yè)新天地（尾盤）※樓盤概況：項(xiàng)目位于鄭汴路與107國道交叉口西北角，由建業(yè)住宅集團(tuán)（中國）有限公司投資建設(shè)，一期規(guī)劃建筑6棟12層的小高層及1棟7層的多層建筑，均價(jià)3800元/㎡，綠化率約25%。該項(xiàng)目東臨107國道，噪音影響較為嚴(yán)重，南臨近鄭汴路建材市場，人流車流量大，流動人口多，整體外部環(huán)境差。目前推出的是二期，為3棟12層的小高層，共13個(gè)單元，272套，得房率為85%，目前項(xiàng)目已完成全部銷售工作?！煌ㄇ闆r：項(xiàng)目緊鄰107國道，出入市區(qū)交通便利，門前為主干道鄭汴路，路面寬闊平整，路況良好。項(xiàng)目對面為建材市場，日常人流車流量大。周邊公交線路只有507、35、85路，公交站點(diǎn)的不足，不能保證業(yè)主的日常出行方便。※戶型分析：一房兩房三房四房面積40—50㎡80—110㎡150—160㎡180—190㎡復(fù)式面積140—150㎡170—180㎡230—240㎡270—280㎡330—340㎡由上表看出，面積區(qū)間從40—340㎡跨度較大，戶型規(guī)劃多元化，從一定程度上擴(kuò)大了客源范圍。根據(jù)銷售現(xiàn)場及內(nèi)部了解，該項(xiàng)目的主力房型為復(fù)式，約有100余套，占總戶數(shù)的40%；其余為三房和四房，各占15%左右。由于建業(yè)集團(tuán)在前期開發(fā)的建業(yè)城市花園、金水花園均以“大面積舒適戶型”進(jìn)入市場，并確立其品牌，所以此次開發(fā)的項(xiàng)目的戶型仍以大面積為方向，符合其品牌效應(yīng)，但時(shí)至今日該區(qū)域內(nèi)大面積戶型充斥市場，競爭激烈，可見其市場定位難以脫離同質(zhì)化競爭，影響其銷售速度。※價(jià)格分析：目前均價(jià)為3800元/㎡，價(jià)位居高區(qū)域市場。主力面積規(guī)劃大，主力總價(jià)在80—135萬之間，在該區(qū)域內(nèi)屬高總價(jià)樓盤。且區(qū)域內(nèi)大面積戶型充斥市場，競爭激烈，與區(qū)域內(nèi)其他樓盤相比，在價(jià)格上完全不占優(yōu)勢?！N售分析：前期內(nèi)部認(rèn)購多為老業(yè)主購買，正式銷售中市場反映較為一般，甚至與推廣成本投入相比較而言并不理想，高總價(jià)對客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力提出了較高的要求，從而導(dǎo)致客源相對狹窄。但其新穎的創(chuàng)意和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，征服了眾多的購房者，目前項(xiàng)目已完成100％銷售工作。※客源客層：由于開發(fā)商企業(yè)在河南具有較高的知名度，從而吸納了相當(dāng)多的外地客源，占50%居多，是典型的外銷型樓盤。客戶多為政府高官，有隱形收入者、外企公司的高層管理者、大公司如證券公司、銀行的老總等，整體素質(zhì)高，年齡在40—50歲的取得事業(yè)成功的人士，多為二次、三次置業(yè)者，他們極為身份地位與居住檔次的相符。每月固定收入在5000—6000元，且有額外收入的家庭。※項(xiàng)目優(yōu)劣勢：優(yōu)勢：·發(fā)商實(shí)力雄厚，具有很高的品牌知名度與美譽(yù)度，名牌效應(yīng)在客戶的購買因素中占主導(dǎo)地位，有利于項(xiàng)目的銷售?！粜鸵?guī)劃合理，符合大面寬、小進(jìn)深；動靜分離的設(shè)計(jì)理念?！?nèi)部配套設(shè)施相對完善，保證業(yè)主日常生活的便利，會所設(shè)計(jì)提升業(yè)主的高品質(zhì)生活?！ろ?xiàng)目有少量的一房戶型投放，擴(kuò)大其客源范圍，加快銷售速度。·社區(qū)內(nèi)綠化面積較大，達(dá)25%左右，桂花樹的栽植收到客戶喜愛，提高業(yè)主的生活品質(zhì)。劣勢：·107國道，平時(shí)車流量大，有嚴(yán)重的噪音及灰塵污染?！ら_發(fā)商注重對商業(yè)市場價(jià)值的挖掘，將項(xiàng)目臨街的門面房規(guī)劃作為高檔的家具市場，人流車流量大，使環(huán)境嘈雜，從而使樓盤住宅的整體品質(zhì)大打折扣，直接影響業(yè)主未來生活品質(zhì)。·主力戶型面積規(guī)劃大，總價(jià)在80—135萬之間，使客源過于狹窄，不利于項(xiàng)目的快速銷售?！ご藚^(qū)域大面積戶型集中供應(yīng)，競爭激烈，價(jià)格并不優(yōu)勢?！ぶ苓吂痪€路少，只有507、35、85路公交站點(diǎn)，不能保證業(yè)主的日常出行方便快捷。期房且建設(shè)工期慢，客戶在觀望較中容易流失。2、錦江國際花園（尾盤）※樓盤概況：錦江國際花園由多方投資，發(fā)展商為河南天鷹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該項(xiàng)目位于未來大道與維五路交匯處，總占地97畝，總建筑面積16萬㎡。錦江國際花園于2000年5月投放市場，一期項(xiàng)目規(guī)劃為多層純復(fù)式，現(xiàn)為二期高層項(xiàng)目，由為4棟26層和3棟28層高層組成，共1020戶，項(xiàng)目1—3層為商業(yè)用房，4層以上為住宅。先建4棟26層高層，目前項(xiàng)目已完成100％銷售任務(wù)，且已交房?！煌顩r：項(xiàng)目東鄰107立交橋，出入市區(qū)交通便利，門前為未來大道，與金水路貫通，直通市區(qū)，社區(qū)門口設(shè)有23、206、312路車通行?！鶓粜头治觯阂环慷咳克姆繌?fù)式面積(㎡)38—6060—10080—110150—210220—250240—360由上表看出，該項(xiàng)目的戶型面積從38—360㎡，面積范圍的寬泛決定客戶層次的不同。根據(jù)銷售現(xiàn)場及內(nèi)部了解，該項(xiàng)目的主力房型為38㎡的一房一廳小戶型，并有60—100㎡的一房二廳戶型，二者占總戶數(shù)的近50%；80—110㎡的兩房占20%，其次為150—210㎡的三房，220—250㎡的四房，復(fù)式為極少數(shù)?！鶅r(jià)格分析：小戶型均價(jià)3600元/㎡，主力總價(jià)在13萬元左右，其它戶型均價(jià)3500元/㎡，單價(jià)范圍從2800—3300元/㎡，主力總價(jià)在50萬元左右?！N售分析：該項(xiàng)目以大量小戶型入市與周邊樓盤形成差異化，一套38㎡的小戶型總價(jià)在13萬元左右，商家的目的在于對該區(qū)域投資升值潛力的挖掘，購買者也多看好投資前景，但高總價(jià)的小戶型銷售還是不甚樂觀。該項(xiàng)目的戶型面積從38—360㎡，面積范圍的寬泛決定客戶層次的不同。一方面滿足了不同人士的需求，另一方面從營銷角度上帶來難度，30多平米的小戶型與300多平米的豪宅共存，營銷的市場風(fēng)險(xiǎn)高。二房占取比例相當(dāng)，與三房、四房主導(dǎo)市場的局面不相符?！驮磳用妫嚎驮匆越鹚畢^(qū)客戶為主，還有相當(dāng)部分外地客戶。小戶型的客戶趨于年輕，28—35歲之間，事業(yè)處于上升階段具有投資意識的年輕人，但經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不夠強(qiáng)。其他住宅的客戶多為企業(yè)高管、機(jī)關(guān)中高層、專業(yè)技術(shù)人員、私營業(yè)主等，整體素質(zhì)高，年齡在35—45歲的人群，多為實(shí)力相當(dāng)?shù)亩?、三次置業(yè)者，他們較為重視生活品質(zhì)?！鶅?yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：·地段好，商務(wù)與高檔住宅聚集區(qū)，緊鄰鄭東新區(qū)，投資升值潛力大?！ね獠凯h(huán)境好，社區(qū)居住環(huán)境較為成熟?！?—3層的底商配套，極大的豐富業(yè)主生活。劣勢：·107國道，平時(shí)車流量大，有噪音及灰塵污染。·后期物業(yè)管理費(fèi)較高。·小戶型總價(jià)高，銷售阻力大。4、香濱桂府（尾盤）※樓盤概況：香濱桂府由鄭州中實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，該項(xiàng)目屬于百合花苑二期項(xiàng)目，位于商城東路與風(fēng)臺路交界處（金水東路南面，熊兒河邊上）。小區(qū)總占地面積80畝（含15-20畝商務(wù)酒店），總建筑面積達(dá)9萬㎡，總戶數(shù)約為600戶左右，由多層和小高層組成，一期多層已入住，現(xiàn)開發(fā)的二期香濱桂府（小高層）總建筑面積約為5萬㎡共330戶，04年5月交房入住。該項(xiàng)目是一個(gè)以桂花為主的主題社區(qū)，社區(qū)重點(diǎn)突出百年桂花為代表的成樹園林，以及改造后的熊兒河水景，宣傳一種桂花·水岸·生活為一體的居住精品社區(qū)，現(xiàn)項(xiàng)目銷售至30-40%左右。※配套狀況：該項(xiàng)目自身規(guī)模適中，區(qū)內(nèi)配套一般，區(qū)內(nèi)設(shè)有超市、兒童樂園和會所等配套設(shè)施，基本能滿足區(qū)內(nèi)居民的日常生活需求。小區(qū)車輛進(jìn)出使用智能化管理系統(tǒng)、紅外線防盜系統(tǒng)、三重樓宇對講系統(tǒng)?！煌顩r：項(xiàng)目東與建業(yè)、英協(xié)為鄰，南接鄭汴路，北連金水路，西臨東明路，出入市區(qū)交通便利，設(shè)有2、27、52、61、77、105和208等多條市內(nèi)公交線路。※戶型統(tǒng)計(jì)：三房二廳四房二廳復(fù)式面積130.35-148.54-160.71㎡149.23-164.39-168.39-176.41㎡370㎡※價(jià)格水平：均價(jià)：2400元/㎡管理費(fèi)：約0.7元/㎡※客源層面：客源主要來源于金水區(qū)。由于該項(xiàng)目是以桂花為主的主題開發(fā)小區(qū)，熊兒河的改造也給該社區(qū)的銷售注入了新的活力，吸引了周邊眾多的私企老板以及企業(yè)高層管理人員。同時(shí)也有相當(dāng)一部分客戶來源于外地客戶。※優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：規(guī)模適中、價(jià)格一般、交通便利；小區(qū)環(huán)境較好，擁有桂花成樹資源和熊兒河的水資源；項(xiàng)目已封頂，不存在工期問題。劣勢：項(xiàng)目周邊環(huán)境還較為雜亂，有待于改善；戶型相對較大，總價(jià)較高。5、海上·香頌（尾盤）※樓盤概況：該項(xiàng)目位于管城區(qū)鄭汴路與東明路交叉口西南角，占地65畝，建筑面積為9萬㎡，容積率2.4。由鄭州中凱置業(yè)有限公司及河南省至誠置業(yè)有限公司（為中凱控股項(xiàng)目公司）開發(fā)，上海中凱物業(yè)公司負(fù)責(zé)其物業(yè)管理。建筑設(shè)計(jì)由澳大利亞DEM設(shè)計(jì)策劃有限公司擔(dān)綱，為8棟12F小高層，1棟19F組成的住宅社區(qū)，規(guī)劃總戶數(shù)為662戶，綠化率33%，戶數(shù)車位比：3：1。目前一期5棟小高層、二期3棟小高層及1棟高層已峰頂并交房。主要配套為1100㎡會所（棋牌室、健身房、美容院等），及太陽能集中供熱等。※戶型分析：產(chǎn)品主力戶型為三房兩廳兩衛(wèi)，面積在126—132㎡之間，占44%以上，其它為兩房兩廳兩衛(wèi)101——110㎡及復(fù)式160㎡——220㎡。※價(jià)格分析：均價(jià)3400元/㎡，主力總價(jià)為40—65萬元。