學(xué)習(xí)情境四：物業(yè)的承接查驗(yàn)

PropertyManagementPractices物業(yè)管理實(shí)務(wù)學(xué)習(xí)情境四物業(yè)管理的承接查驗(yàn)物業(yè)管理實(shí)務(wù)CONTENT單元一知識(shí)準(zhǔn)備單元二物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容與要求目錄單元三物業(yè)承接查驗(yàn)的作業(yè)程序

單元一知識(shí)準(zhǔn)備011.承接查驗(yàn)的概念、意義（1）概念承接查驗(yàn)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，在承接物業(yè)前，對(duì)新建物業(yè)或原有物業(yè)按照國家、地方有關(guān)規(guī)定和行業(yè)承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，與交接人開發(fā)商、業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及物業(yè)相關(guān)資料進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。主體不同新建物業(yè)的承接查驗(yàn)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)1.承接查驗(yàn)的概念、意義（2）意義承接查驗(yàn)意義有利于界定清楚交接雙方對(duì)物業(yè)所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任確保物業(yè)具備正常的使用功能，減少日后管理過程的維修、養(yǎng)護(hù)工作量，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件2.承接查驗(yàn)的條件（1）新建物業(yè)承接查驗(yàn)條件①建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格、取得許可證和行政備案②市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成并安裝獨(dú)立計(jì)量表具③公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成④公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求⑤共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書⑥物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全⑦法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件2.承接查驗(yàn)的條件（2）原有物業(yè)承接查驗(yàn)條件①（前期）物業(yè)服務(wù)合同依法解除或終止②新物業(yè)服務(wù)合同生效2.承接查驗(yàn)的條件（3）承接查驗(yàn)的依據(jù)1依據(jù)物業(yè)買賣合同2（臨時(shí)）管理規(guī)約3（前期）物業(yè)服務(wù)合同4物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案5開發(fā)商移交的圖紙資料6建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范3.承接查驗(yàn)的范圍（1）物業(yè)相關(guān)資料1資料竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料2共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料3供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件

4物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件

5承接查驗(yàn)所必需的其他資料

3.承接查驗(yàn)的范圍（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備共用部位共用設(shè)備共用設(shè)施一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等。一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、照明設(shè)備、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等。一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。相關(guān)法規(guī)政策標(biāo)準(zhǔn)1.《中華人民共和國民法典》2.《物業(yè)管理?xiàng)l例》3.《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》4.《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》5.國家有關(guān)建筑專業(yè)、強(qiáng)電系統(tǒng)、電梯與升降系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)和弱電系統(tǒng)等的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范

單元二物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容與要求021.圖紙、資料、文件類承接查驗(yàn)的內(nèi)容與要求1資料物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料2綜合竣工驗(yàn)收資料3施工設(shè)計(jì)資料4機(jī)電設(shè)備資料5業(yè)主資料資料2.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的內(nèi)容與要求1建筑工程承接查驗(yàn)的內(nèi)容與要求2強(qiáng)電系統(tǒng)承接查驗(yàn)的內(nèi)容與要求3電梯與升降系統(tǒng)承接查驗(yàn)的內(nèi)容與要求4空調(diào)系統(tǒng)承接查驗(yàn)的內(nèi)容與要求5給排水系統(tǒng)承接查驗(yàn)的內(nèi)容與要求6消防系統(tǒng)承接查驗(yàn)的內(nèi)容與要求7弱電系統(tǒng)承接查驗(yàn)的內(nèi)容與要求

單元三物業(yè)承接查驗(yàn)的作業(yè)程序031.物業(yè)承接查驗(yàn)程序確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案移交有關(guān)圖紙資料查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議辦理物業(yè)交接手續(xù)辦理備案手續(xù)2.物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的注意事項(xiàng)1開發(fā)商制定的臨時(shí)管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對(duì)全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定。2物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，開發(fā)商、業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以協(xié)議補(bǔ)充。不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。

3如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計(jì)問題，以及其他遺留問題，應(yīng)及時(shí)提請(qǐng)開發(fā)商、業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)解決。

4現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)時(shí)，交接雙方應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí)，雙方協(xié)商處理辦法，并商定再次查驗(yàn)時(shí)間，按約定返修合格后，組織復(fù)驗(yàn)。

5自物業(yè)項(xiàng)目交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同的約定，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。2.物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的注意事項(xiàng)6物業(yè)項(xiàng)目交接后，開發(fā)商未按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。7物業(yè)項(xiàng)目交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。8開發(fā)商應(yīng)按照國