可行性分析報告模板

貴視酒店項目投資經(jīng)營分析匯報書一、項目基本狀況1、地理位置貴視酒店位于遵義路與神奇路交叉口（貴州電視臺后院），距離貴陽火車站1.5公里，距離體育館長途汽車站1公里，距離龍洞堡機場約15公里；酒店距人民廣場100米，距河濱公園300米左右。2、基本構造及容積酒店為框架式磚混構造，建筑占地面積米2，樓高米，地面共25層，地下室2層?？偨ㄖ娣e2萬多平方米，酒店可使用經(jīng)營面積1萬6千多平方米。共有客用電梯三部，員工專用梯一部。酒店一樓（面向電視臺大院一側）為大堂，層高米，面積約為230平方米；五樓為餐飲包房、廚房，其中包房合計六個，平均面積為26平方米，中餐廳一種，面積約為140平方米，廚房面積約為278平方米；六樓為會議樓層，總計面積約為550平方米。其中一種為140平方米的小型會議室，此外兩個為可移動隔斷式會議室，面積在360平方米左右；七樓為行政辦公樓層，共11間辦公室（平均面積為35平方米），1間會議室（面積為100平方米）；八樓為健身中心，總面積為550平方米左右，有獨立的淋浴間（約70平方米）；九樓至二十五樓為客房樓層，共有客房206間（標間115間，套房91間）其中：九至十一樓（合計3層）共有客房42間，每層各有14間房（其中套房2間，原則間12間），原則間面積為35平方米左右，套房面積在62平方米左右；十二至二十三樓（合計12層）共有客房144間，每層各有12間房（其中套房6間，原則間6間）；二十四樓共有11間房（套房7間，原則間4間）；二十五樓共有9間房（套房6間，原則間3間），二十五樓設有行政樓層接待處（面積約為100平方米）；負一樓為員工宿舍、員工更衣室、員工餐廳、布草房、配電房等設備層；負二層為地下車庫，面積約為1500平方米，可用車位約100個；3、目前項目現(xiàn)實狀況該項目全資所有者是貴州電視臺。目前項目已進入內裝飾階段，但由于資金預算原因，業(yè)主不考慮投資進行酒店開辦籌建。業(yè)主首選對外承包經(jīng)營。但愿有有關檔次酒店經(jīng)營管理及有經(jīng)濟實力的企業(yè)機構與之洽談承包經(jīng)營合作。4、項目優(yōu)勢與劣勢分析 項目優(yōu)勢分析（1）酒店位于貴陽市都市中心交通樞紐新路口，是遵義路與神奇路交叉路口，可從遵義路和神奇路兩端進入酒店，車流量、人流量大。酒店距離體育館長途客運站1公里，距火車站1.5公里，距龍洞堡機場15公里，地理位置優(yōu)越，交通極為便利；（2）酒店比鄰喜來登、圣灃兩家貴陽頂級的五星酒店，同步在本區(qū)域內尚有貴龍、民族宮兩家四星酒店，處在貴陽高端酒店區(qū)域內，酒店氣氛和客源市場很好；（3）位于貴州和貴陽電視臺文藝圈內，鄰近神奇路電腦市場、貴州省展覽館、民航售票中心，沃爾瑪超市距酒店僅50米之遙，商務活動、文化交流較為便利。（4）酒店目前可售客房206間，餐飲、會議、停車等配套設施相對較為齊備，可提供對應的商務客源接待。（5）酒店全新開業(yè)，設施設備相對先進，與正在迅速拉升的貴陽旅游業(yè)的發(fā)展和需求相吻合，可以滿足中高檔次商務、旅游客源的需求。酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有明顯的不一樣，酒店企業(yè)一般經(jīng)歷三個階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國外的經(jīng)驗表明，一家酒店的平均生命期為40年，一般只有少數(shù)企業(yè)由于不停創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的5到之間，也就是起步期階段基本上增長都非常迅速，并且在開業(yè)后8到之間（中期）收益都會維持相稱高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。貴視酒店作為即將落成的酒店，其裝修、設施、設備更可以符合客人的需要，其對酒店經(jīng)營的前6年將均處在該酒店高收益、高出租率時期，相對于建成時間較長的同檔次酒店可以獲得更好的收益。項目劣勢分析（1）酒店位于新路口菜場旁邊，周圍商業(yè)整體形象檔次受影響，不利于體現(xiàn)酒店的建筑氣勢，對營造酒店氣氛和提高品質有一定負面影響。（2）酒店位于電視臺大院內，周圍被高樓包圍，一定程度上影響了從外部更好的視覺接觸識別酒店和整體形象的全面展示。（3）酒店后部人流復雜，車流量大，衛(wèi)生環(huán)境及噪音問題需要得到有效的控制。（4）酒店目前停車位及周圍景觀方面相對較差，如不能與租賃方就車場管理、景觀綠化等到達共識，后期勢必將影響酒店的正常運作。（5）酒店大堂面積狹小，較難顯出高檔酒店的氣派和整體裝修裝飾效果，對提高酒店品質具有一定影響。（6）酒店2、3、4樓層為非酒店經(jīng)營所用，假如后期有關樓層用途與酒店經(jīng)營氣氛相差太大，溝通不暢也會在一定程度影響酒店品質。（7）酒店會議樓層形狀偏狹長，不利于大型會議的接待。酒店機會分析（1）

近年來貴陽市旅游業(yè)保持著較高的增長發(fā)展水平，酒店作為旅游業(yè)重要的構成部分，也將伴隨旅游業(yè)的發(fā)展而擁有良好的市場發(fā)展空間。（2）貴陽市作為省會都市，其在省內的政治、經(jīng)濟、文化中心無可替代，每年都將吸引大批的外地人士至貴陽市進行公務、商務活動和旅游消費，這些都將帶動貴陽市商務旅游市場的迅速發(fā)展。（3）從分市場調研分析得出，貴陽市商務、會務、旅游是酒店市場具有較大的挖掘潛力，市場仍處在求不小于供的理想業(yè)態(tài)，此時切入，只要定位精確，就一定可以獲得較為理想的投資回報。（4）假如定位精確，能與其他同檔次酒店的產(chǎn)品有明顯差異化，將會受到中高檔商務和旅游客人的歡迎。酒店威脅分析（1）酒店業(yè)是一種市場化程度很高的行業(yè)，一直存在劇烈的市場競爭。如出現(xiàn)階段性、區(qū)域性酒店供應過剩，則競爭程度將更為劇烈，有也許出現(xiàn)通過降價競爭，爭奪客源。同行業(yè)的競爭將一直是酒店經(jīng)營面臨的重要威脅。酒店所在地方圓1公里以內，有喜來登酒店、圣灃酒店、貴龍酒店、民族宮酒店、都市怡景酒店等中高端酒店，這些酒店在功能定位上與酒店定位相仿，有的具有品牌優(yōu)勢、有的具有規(guī)模優(yōu)勢、有的具有價格及行業(yè)背景優(yōu)勢，且在營業(yè)的酒店目前經(jīng)營狀況良好，有相對穩(wěn)定的消費群體，這些都將是酒店開業(yè)后的直接競爭對手，其任何程度上的調整都將直接影響酒店的價格方略和市場推廣。（2）相較僅提高住宿功能和簡樸餐飲功能的周圍酒店而言，酒店目前提供的套房服務將會產(chǎn)生超過這些競爭對手平均水平的經(jīng)營成本，因此，控制營業(yè)成本將是酒店與否能有良好的均衡盈利能力關鍵。任何事物均有其矛盾的對立面，在看到酒店的優(yōu)勢和機會的同步，認清酒店的劣勢與威脅，將有助于酒店在經(jīng)營方略上規(guī)避風險，通過服務效率、服務質量、產(chǎn)品組合以及產(chǎn)品價格等經(jīng)營要素的排列組合，到達最佳的經(jīng)營業(yè)績。從對酒店的綜合分析來看，酒店在地理位置、市場空間、目的消費者等方面均具有一定的優(yōu)勢，存在的劣勢和威脅均可以通過酒店自身努力和對的的經(jīng)營方略加以彌補。二、當?shù)厥袌鰻顩r1、貴陽市宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)，貴陽整年生產(chǎn)總值到達602.88億元，比上年增長14.7%，是數(shù)年來增幅最高的一年。從的348.02億元到的602.88億元，按可比價格計算，年均增長14.1%；人均GDP從10123元增長到17025元；財政總收入從79.11億元增長到157.58億元，年均增長18.8%；都市居民人均可支配收入從7306元提高到11222元，年均實際增長10%；農民人均純收入從2352元提高到3465元，年均實際增長7.8%。2、貴陽旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)實狀況據(jù)記錄，，貴陽市共接待國內外游客1853萬人次，比上年增長395萬人次；旅游收入超過80億元，同比凈增20多億元；全市旅游接待人數(shù)占全省總接待人數(shù)的25%，旅游收入占全省旅游總收入的21%。同比增長20%以上，旅游經(jīng)濟占整年GDP的12%。貴陽市持續(xù)四屆在香港入選中國十大避暑旅游都市、三連冠排名第一而獨獲“中國避暑之都”都市品牌形象美譽，并躋身“全球避暑旅游名城口碑金榜”位居第九，以及作為避暑旅游都市研究評價的參照基準指標體系“貴陽指數(shù)”在京公布后來，8月31日，再次錦上添花，國家最高氣象學術機構中國氣象學會，在中國氣象局開會再次授予貴陽市“中國避暑之都”榮譽稱號。“避暑之都”帶來的品牌效應催生了“涼爽經(jīng)濟”，貴陽的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢正在轉變?yōu)榻?jīng)濟優(yōu)勢，旅游業(yè)已成為貴陽市的重要產(chǎn)業(yè)。廣州到貴陽的高速鐵路和高速公路的建設利好消息，直接將貴陽打導致了珠三角的后花園，大批的商務和旅游者將更為迅速、便捷的進入貴陽。據(jù)記錄，今年上六個月，貴陽的旅游收入已到達去年一年總收入的63%。共接待海外旅游者6.88萬人次，創(chuàng)匯2810.65萬美元。國內旅游者1071.44萬人次，旅游收入50.88億元，旅游總收入53.16億元。占全省上六個月旅游總收32.03%，全省排名第一。3、貴陽酒店業(yè)市場分析有資料表明，伴隨貴陽市旅游業(yè)的迅速發(fā)展，在旅游旺季貴陽每天需要提供近0張床位，而目前貴陽酒店業(yè)的整體接待能力遠不能滿足這一巨大的市場需求，這使得市場資本紛紛看好貴陽的酒店市場，出現(xiàn)了前所未有投資熱潮。一時間國際、國內酒店品牌紛紛搶灘貴陽酒店市場，先有國內經(jīng)濟型酒店品牌MOTEL168率先出目前貴陽市中心，緊接著國際著名酒店品牌喜來登、凱賓司基、希爾頓、香格里拉等將陸續(xù)登陸貴陽，近期兩家如家經(jīng)濟快捷酒店、七天假日又將粉墨登場。而某些介于高星級酒店與經(jīng)濟型酒店之間、有一定地理環(huán)境優(yōu)勢、硬件設施優(yōu)勢的當?shù)鼐频暌布娂婇_張大吉，其中具有一定代表性天豪系就一連開了三家酒店，第四家酒店也在緊鑼密鼓的籌建中。據(jù)調查理解，自進入夏季以來，貴陽市的酒店會議室的出租率就出奇的高，會議日期甚至排到了9月份，其中，以重慶、北京、廣州、上海等地的會議旅游團為多。貴陽酒店業(yè)客房平均出租率均在90%以上，商務團體大概就70%—80%。在市區(qū)，某些地理位置好、有一定檔次的賓館酒店，常常出現(xiàn)下午后來就無房可訂的火爆現(xiàn)象。4、貴陽市酒店業(yè)目的群體分析從詳細調研中發(fā)現(xiàn)，貴陽市酒店業(yè)目的群體基本上可分為三種類型：（1）以喜來登、圣灃、天怡豪生等五星級酒店以及部分有一定市場影響力、地理位置優(yōu)越、設備設施齊全的四星級酒店，如華美達神奇酒店、麗豪、栢頓酒店等為代表的四星級酒店基本以高端商務旅客、旅行團體以及各大企業(yè)、企業(yè)為重要客源，該類顧客對酒店檔次、配套設施、服務質量有極高的規(guī)定，對價格關注程度相對較低；（2）以華聯(lián)、神奇星島等三星級酒店和林都、泰洋、林頓等介于高星級與經(jīng)濟型酒店之間的商務旅游酒店以及MOTEL168等為代表的酒店以中端商務客戶、國內原則旅游團體及當?shù)刂行∑髽I(yè)、企業(yè)為重要客源，此類顧客體現(xiàn)為有對酒店居住環(huán)境、服務質量有較高規(guī)定，同步對價格較為關注。（3）市內各小酒店、小旅館、招待所,其客戶群體以中低端客戶為主，此類顧客非?？粗貎r格實惠程度，規(guī)定酒店能提供基本的住宿條件，同步對安全性和私密性也比較看重。三、投資概算根據(jù)目前得到的貴視酒店綜合信息反饋，業(yè)主對酒店的投入會進行到如下狀況：中央空調、電梯、水暖、煤氣、強電設施設備、消防、安全監(jiān)控、弱電、廚房設備等設施設備，客房及餐飲等區(qū)域將對六面進行裝修，客房衛(wèi)生間衛(wèi)浴設備將所有到位。作為承包投資合作人需要如下項目的投入：（一）、房務物資（115間標間、91間套房、大堂及行政樓層接待間）：電器、布草、雜件、家俱、易耗品約計605萬左右；（二）、餐飲物資：家俱、瓷器、布草、電器、工具約計115萬左右；（三）、會議（宴會）物資：家俱、布草、電器、雜件約計55萬；（四）、后勤設施物資：員餐物資、員工更衣室物資、人事培訓物資、員工宿舍物資、員工服裝、印刷品等約計60萬左右；（五）、工具類：工程工具、PA工具、保安工具、辦公設施設備約計50萬左右：（六）、開業(yè)籌辦辦公費用約計100萬；（七）、市場開拓費用30萬；（八）、備用金100萬?？傆嫵邪_辦費用約計1115萬元。四、收益及回報概算（一）、收入預測： 1、住宿收入預測（1）電視臺內部住宿收入預測：力爭與電視臺簽訂內部接待協(xié)議，在獲得酒店經(jīng)營權的中仍然將按照協(xié)議價格接待電視臺內部接待。估計其內部接待住宿收入每年為22。1萬元。詳見表1.1。表1.1電視臺內部接待年住宿收入估算表項目處如下縣處級副地級地廳級以上合計收入(元)150000600004000025000221000原則(元/人)150150200250均價400/間住宿量(人夜)10004002001001700住宿量(間夜)5002002001001000房間類別原則間·床原則間·床套間套間⑵外部接待住宿收入預測根據(jù)貴陽市有關星級酒店的一般狀況，估計原則間在旺季、平季、淡季的出租率分別為95％、65％和40％，考慮到入住客人對套間的需求相對較少，估計套間在旺季、平季、淡季的出租率分別為90％、60％和35％。則年住宿收入可到達2032萬元，詳見詳見表1.2。表1.2年住宿收入估算表序號項目旺季平季淡季合計1原則間1.1收入(元)508668040140751399320105000751.2單價(元)388358338均價361。331.3住宿量(人夜)1311011212。5414028462。51.4出租率95%65%40%66．6%1.5天數(shù)120150903601.6房間數(shù)1151151151152套間2.1收入(元)47960643832920119819798271812.2單價(元)488468418均價4582.3住宿量(人夜)982881902866．520884。52.4出租率90%60%35%-2.5天數(shù)120150903602.6房間數(shù)919191913住宿量(人夜)合計49347（66%）4收入合計20327256⑶年住宿收入預測根據(jù)以上對內部、外部接待的收入估算，估計貴視酒店年住宿收入應為20548256萬元，住宿量為5.03萬人／夜，所有房間年平均價格為404.5元，平均住房率67。9%。詳見詳見表1.3。表1.3年住宿收入估算表項目收入(元)住宿量(人夜)外部接待2032725649347內部接待2210001000合計2054825650347（67。9%）2.餐飲收入預測（1）中餐廳收入預測：根據(jù)貴陽市四星級酒店的餐飲的一般狀況和貴視酒店餐飲的定位，估計平均每日餐飲收入可達8140元，整年餐飲收入可達293萬元。詳見表2.1。表2.1每日餐飲收入估算表序號項目數(shù)量每桌人數(shù)人均消費上座率每日收入1包廂1.1總收入37801.2午餐6105030%9001.3晚餐6106080%28802散臺2.1總收入33602.2午餐12104020%9602.3晚餐12104050%24003餐飲收入(不含酒水)71404酒水收入10005餐飲收入(含酒水)8140（2）會議（宴會）收入預測： 根據(jù)貴陽市四星級的會議收入的一般狀況及酒店餐飲的定位，估計每月會議（宴會）收入可達272220元，整年會議（宴會）收入可達326。6萬元。詳見表2。2表2.2每月會議（宴會）收入估算表序號項目數(shù)量可容人數(shù)價格使用率每月收入1會議1.1總收入771001.2大會議室13805000元/天15%225001.3中型會議室11803000元/天30%270001.4小會議室21001500元/天40%180001.5投影儀租借1800元/天40%96002宴會2.1總收入1951202.2宴會廳（午餐）12004016%300002.3宴會廳（晚餐）140068．820%1651203總收入(不含酒水)272220⑶年餐飲會議收入預測根據(jù)以上對中餐、會議（宴會）接待的收入估算，估計貴視酒店年餐飲收入應為619萬元。詳見詳見表2.3。表1.3年餐飲收入估算表項目收入(元)接待量(人次)中餐2930000會議（宴會）3266640合計61966403.物業(yè)租賃收入預測為將酒店業(yè)務集中于客房、餐飲主業(yè)，計劃將八樓健身房（550㎡）、七樓部分辦公室（210㎡）通過出租方式承包經(jīng)營，估計年租賃費分別為29.7萬元、12.6萬元，年總租賃收入可達42.3萬元。4.總收入預測估計年實現(xiàn)總收入2716萬元，年繳納銷售稅金及附加177萬元，詳見詳見表4.1。表4.1年銷售收入及稅金附加狀況表項目收入(元)稅金及附加住宿收入205482561027412.8餐飲收入6196640743596.8租賃收入423000合計271678961771009。6（二）成本費用預測1、成本預測：因酒店餐飲業(yè)成本費用構成龐雜，詳細分項計算反而輕易出現(xiàn)比較大的偏差，故根據(jù)國內酒店行業(yè)一般的成本費用構造進行測算，估計項目總成本費用第一年為1881萬元，第二至第五年為每年萬元，第六至第十五年為萬元。詳見表5.1。表5。1總成本費用估算表（單位：元）成本項目第一年第二到五年六到十五年估算根據(jù)折舊投資額和經(jīng)營期限經(jīng)營租金6000000經(jīng)營協(xié)議管理行政費用2608118收入的9。6%市場推廣費用（含工資）1086715。8收入的4%能源消耗（水電氣消耗）90750055元/年/米2物業(yè)保養(yǎng)49500030元/年/米2客房成本（含人工）4109651。2客房收入的20%餐飲（含人工）2788488餐飲（不含酒水）45%酒水收入的35%其他支出815036收入3%總計188105082、利潤預測估計在貴視酒店運行的中，前五年每年可實現(xiàn)稅前利潤650萬元，背面每年可實現(xiàn)稅前利潤萬元。詳見損益估算表。損益估算表（單位：人民幣元）項目第一年次年第三年銷售收入271678962816789029167890稅金附加1771009。6成本費用18810508利潤總額6586379所得稅稅后利潤折舊盈余公積可分派利潤（三）投資回報概算承包經(jīng)營總投資：1115萬元；每年收益測算：658萬承包經(jīng)營回報周期：2年五、風險分析1、風險 1.1.客源影響帶來的風險酒店業(yè)的發(fā)展是以客源為依托的，由于決定旅游市場環(huán)境的變化受到政治、經(jīng)濟、文化、自然條件和季節(jié)等多方面原因的限制，有也許引起酒店客源數(shù)量和構造向不利方向變化，從而影響企業(yè)的發(fā)展和盈利。1.2.人力資源風險現(xiàn)代酒店具有知識密集和勞動密集的特點，對酒店從業(yè)人員尤其是酒店管理人員具有較高的規(guī)定。從而管理人員的管理能力，從業(yè)人員的技能水平、服務質量和人員素質都直接會影響經(jīng)營業(yè)績。如出現(xiàn)不合理的人員流動，尤其是管理和業(yè)務骨干的流失也許會導致客源的減少和客戶的不穩(wěn)定，給企業(yè)效益帶來不利影響。1.3.市場競爭風險由于市場需求的劇增，目前在貴陽掀起了一股酒店業(yè)投資熱潮，伴隨酒店數(shù)量和規(guī)模的增長，行業(yè)內部競爭將會在未來2-4年內出現(xiàn)高潮，酒店在價格和客源方面將面臨劇烈的競爭。1.4.行業(yè)特點決定的風險酒店業(yè)具有比較強的依托性，任何一種不利條件都也許使酒店業(yè)的發(fā)展受到制約，尤其是重大的國內外政治、經(jīng)濟形勢變化、突發(fā)事件、自然災害和急性傳染病等原因，如的“非典”對當時酒店業(yè)導致了很大的影響。2、客源影響對策針對酒店業(yè)的經(jīng)營特點，重要實行三項對策：一是通過多種公關宣傳，擴大酒店的著名度和美譽度，樹立酒店的品牌；二是通過加強管理，提高服務質量，為酒店客人提供精品服務，提高客人的“回頭率”；三是客源多元化，與旅行社、商業(yè)訂房網(wǎng)站、會議會展企業(yè)等多種有關機構合作，減少酒店對某一渠道的依賴度。3、人力資源風險對策：酒店將提供有競爭力的薪酬和事業(yè)發(fā)展空間吸引酒店行業(yè)高級管理人才加盟酒店，為提高酒店管理水平打下人力資源基礎。同步，酒店將本著“以人為本”的經(jīng)營理念，努力到達以員工滿意為基礎，以客人滿意為導向，以經(jīng)濟效益滿意為原則，通過全面、科學的人力資源管理，發(fā)揮鼓勵機制的作用，培育員工對酒店的忠誠和敬業(yè)精神，增強酒店的凝聚力。4、市場競爭風險對策酒店將親密關注同行業(yè)競爭對手的動向，理解競爭對手的狀況，提出有針對性、有效的競爭方略，以使酒店獲得競爭優(yōu)勢地位。5、行業(yè)特點風險對策酒店針對有也許出現(xiàn)行業(yè)特點風險，將評估、制定應急預案，當出現(xiàn)該類風險，可以按照應急預案妥善應對，以盡量減少不必要的損失。六、項目定位1、市場定位都市時尚商務旅游酒店。2、目的客戶根據(jù)同類型酒店的調查和酒店市場定位，確定目的客戶如下：散客：省內外中偏高檔消費的商務、公務散客；團體：會議團體、旅行社組織的原則團體客人；當?shù)叵M：當?shù)刂v究居住品質居民也是酒店的重要客源之一。3、重要服務產(chǎn)品重要提供餐飲、住宿、會議、健身服務以及必須的基本商務服務4、項目目的定位。 根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟和旅游發(fā)展狀況、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢，項目定位于四星級原則酒店，設置客房、餐飲和多種有關商務設施。酒店客戶群重要定位于參與各類會議、進行公務、商務活動，外省市來筑旅游的人員，即酒店根據(jù)客戶群體定位于商務散客、會議旅游為主，觀光旅游為輔的酒店。本市高星級酒店由于房價高，相稱部分客源來自省外，其經(jīng)營受全國經(jīng)濟影響較大。此外，經(jīng)營高星級酒店需要更高的經(jīng)營技巧和管理手段，也具有較大經(jīng)營風險。以國內客戶為重要服務對象的一、二、四星級檔次酒店，伴隨我國宏觀經(jīng)濟向好，各行業(yè)發(fā)展迅速，國內游客、因商因公出差的國內客戶的需求將是其的主流，尤其是在本區(qū)域內，交通便利，市場前景很好；同步，伴隨，人民生活水平的提高，更多的國內旅游團體和自助旅游者未來到貴陽市，而項目地處本市繁華商務區(qū)，毗鄰人民廣場等人文景觀，再加上價位合適、具有吸引力，將形成價格和入住率的良好配合，提高經(jīng)營效率。對于某些特殊原則的規(guī)定，可以設置若干高于四星級原則的套間以備使用。此外，通過加強管理和服務，酒店的整體水平將不僅僅體目前硬件的星級原則上，更體目前配套軟件、管理的高星級水平。、七、其他1、酒店市場定位及經(jīng)營酒店計劃房間執(zhí)行價格如下：（表7。1）項目豪華原則間豪華單人間豪華套房行政套房備注旺季3884885286085、6、7、8月平季3684584985883、4、9、10月淡季33842846856811、12、1、2月年均價格2.對經(jīng)營管理的規(guī)定高酒店為給客人提供安全、舒適、方面的環(huán)境，同步獲得比很好的經(jīng)濟效益，就必須在服務質量保證和監(jiān)控、成本費用控制、員工管理和鼓勵、市場分析和市場營銷等多種方面建立比較成功的管理模式，由于酒店為客人提供的服務種類多、原則高、市場競爭劇烈、企業(yè)員工眾多，這一切都對酒店的經(jīng)營管理提出了較高的規(guī)定。3、酒店與鄰近酒店的重要狀況對比見下表所示。相鄰酒店比較項目喜來登酒店圣灃酒店貴視酒店民族宮酒店客房種類較齊全較齊全齊全較齊全客房數(shù)量349319206120酒店新舊程度新舊新新配套設備齊全/先進較齊全較齊全齊全\先進會議設施齊全齊全一般齊全娛樂設施齊全齊全一般較齊全經(jīng)營方式國際連鎖酒店外聘管理單體酒店單體酒店自營單體酒店內部接待有少許有少許停車設施多較少一般多周圍風景環(huán)境很好一般一般很好周圍商務環(huán)境很好很好很好很好交通便利程度好好好很好所有制形式國企民營國有國有酒店定位商務旅游商務旅游商務旅游商務旅游4.發(fā)展規(guī)劃4.1.總體設想 以獲得每年經(jīng)營權的貴視豪酒店經(jīng)營權為契機，對酒店按照四星級原則進行裝修并配置有關設備、設施，爭取在貴陽市旅游旺季開始之前酒店可以試營業(yè)，以合理的價格、良好的設施、完善的管理、優(yōu)質的服務建立酒店的競爭優(yōu)勢，通過與會議會展企業(yè)、商業(yè)訂房網(wǎng)站、旅行社的合作，結合酒店自行銷售，以公關和市場宣傳手段為服務，在1－2年成為當?shù)刂叨松虅站频辍?.2.企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略環(huán)節(jié)設想4.2.1.完畢酒店試營業(yè)⑴本階段目的本階段需要實現(xiàn)的目的：及時選擇好條件合適的合作伙伴，完畢酒店的設備購置安裝，完畢酒店管理人員的選聘工作，對招聘員工進行培訓，建立和完善酒店管理體系和質量控制體系，在旅游旺季開始前迅速切入市場，迅速拓展市場，獲得良好的經(jīng)濟效益。⑵工作重點積極尋找合作伙伴，盡早完畢酒店的裝修和設備配置工作，按照四星級酒店的規(guī)定建立管和服務體系，進行員工培訓，完善營運條件，使酒店盡早進入可正常營運狀態(tài)。招聘到適合的銷售、管理人才也是本階段的重要工作。第一階段計劃在3－5個月內完畢。4.2.2.通過努力力爭成為貴陽市著名商務酒店之一⑴本階段目的通過努力，力爭在酒店入住率、客戶美譽度、經(jīng)濟效益等方面占據(jù)貴陽市四星級酒店的領先地位，成為貴陽市著名酒店之一。⑵工作重點加強酒店內部管理、深入提高服務質量，嚴格控制成本費用。加強銷售隊伍建設，探索銷售創(chuàng)新手段，努力提高酒店的入住率和單位房間收入。第二階段計劃在2－3年內實現(xiàn)。5、市場營銷5.1.目的市場 參與各類會議、進行公務、商務活動，外省市來筑旅游的人員。詳細可分為如下層次：（1）散客：省內外中等消費的商務、公務散客。（2）電視臺有關接待的公務、商務客人。（3）會議會展客人：政府各職能部門、駐筑政府、企事業(yè)單位及省內外各大中型企業(yè)。（4）團體：省內及省外旅行社（北京、上海、廣州、浙江、江蘇、重慶、成都）組織的團體客人5.2.產(chǎn)品與服務 重要提供住宿、餐飲服務。5.3.定價 定價采用競爭定價法，根據(jù)競爭對手（當?shù)厮男羌壱陨暇频辏┑膬r格方略進行定價。房價參照本市四星級酒店的平均中位價格確定，計劃價格如表7.1所示。上表為酒店房間計劃實際價格，門市價將略高于實際價格。餐飲服務價格將參照貴陽市四星級酒店的平均價格水平采用不一樣的定價方略采用不一樣價位。5.4.銷售渠道 5.4.1.直接渠道⑴通過酒店銷售部與存在消費意向的單位和個人通過簽訂消費協(xié)議、會員卡等方式自行銷售住宿、餐飲、會議服務。⑵通過與省內外旅行社合作，銷售團體客人住宿、餐飲服務。⑶通過與省內外會議會展展覽企業(yè)合作，銷售團體客人會議、餐飲、住宿服務。5.4.2.間接渠道通過與網(wǎng)絡訂房網(wǎng)站，以訂房網(wǎng)站作為分銷商面向中等商務公務散客銷售餐飲住宿服務。根據(jù)艾瑞市場征詢企業(yè)《中國網(wǎng)上訂房訂票研究匯報》的研究數(shù)據(jù)顯示，就目前而言，顧客訂房重要采用電話訂房、直接到賓館訂房、網(wǎng)上訂房等幾種方式。其中，作為一種老式的預訂模式，電話預訂以37.8％居第一位，另一方面是網(wǎng)上預訂27.9％。此外有15.6%的顧客選擇了直接去賓館訂房。網(wǎng)絡訂房作為酒店新的銷售方式在散客銷售中將占據(jù)重要的地位。5.5.公關宣傳方略 ⑴新聞媒體：加強與新聞媒體的合作，除了正常的廣告播放和欄目的合作，同步抓住時機籌劃某些臨時性的新聞匯報宣傳，提高酒店的著名度和美譽度。⑵交通工具：如飛機、巴士上的簡介和宣傳。⑶人員促銷、交易會促銷、信函促銷，通過旅行社宣傳，電子郵件，其他媒體等，吸引客人。⑷內部宣傳：客人進店要促成每項消費，就必須把每項服務簡介給他們，需要建立有效的內部宣傳網(wǎng)－自走進酒店的大廳開始，通過總體設施燈箱和圖片就能理解酒店的基本設施狀況，走進電梯，又能深入看到圖文并茂的宣傳廣告，到了客房，除了某些重點簡介的項目外，還將有圖文并茂的服務指南，除了各項設施的簡介圖片、計費措施、電視節(jié)目、菜譜外，尚有酒店的背景資料和名人來訪圖片及企業(yè)文化的內容等，同步還將有酒店位置圖、各項交通設施和旅游景點的簡介、對應的地方風土人情等。5.6.初步銷售方略 5.6.1.客房業(yè)務⑴旅行社客源以客房價格作為杠桿，在旺季追求利潤最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸取各旅行社團體。在與本市較大的旅行社建立聯(lián)絡的同步，在省外與廣東、北京、上海、江浙、成都、重慶等地及國內重要游覽地的旅行社合作，力爭作為指定酒店，其中市內旅行社作為重點，他們的客源是酒店重要的基本客源。為保證在與競爭對手價格基本相似的條件下保證較高的開房率，需要做好與各大旅行社計劃調度部門及社領導的商務公關活動。⑵會務客源以廣電系統(tǒng)、政府各職能部門、省內外商務及會議企業(yè)作為重要銷售對象。與貴陽市各機關、企業(yè)、事業(yè)單位及商務會議企業(yè)建立合作關系，同步籌劃某些企業(yè)經(jīng)濟類學術研討會、培訓班會議和事業(yè)單位的會議。⑶散客客源散客客源市場的開發(fā)，是影響酒店經(jīng)濟效益的重要原因，酒店要在有限的客房條件下提高收入，必須合適提高入住客人的散團比例。在開拓散客市場的目的上，重點是江浙、廣東、北京、上海、成都、重慶等地。詳細計劃采用如下銷售方式：與國內著名商務訂房網(wǎng)站合作，以訂房網(wǎng)站作為酒店客房銷售的代理商，爭取采用網(wǎng)上訂房方式的外地來筑散客；加強與當?shù)仄笫聵I(yè)單位的聯(lián)絡，爭取成為其接待外地客人的訂點酒店；針對散客，實行客房、餐飲捆綁銷售，客人在酒店入住，可同步在餐飲、娛樂方面享有不一樣程度的優(yōu)惠，并可統(tǒng)一結算；根據(jù)不一樣客人的需要，設計多種房間包價套餐（含客房、餐飲）；大力發(fā)展長住客戶，針對長住客戶，予以一定的獎勵或優(yōu)惠。5.6.2.餐飲業(yè)務增長菜品的品種和特色菜，提高菜品質量，是酒店餐飲業(yè)務需要常抓不懈的工作，同步酒店還計劃通過如下銷售方略推進餐飲的銷售：舉行“美食節(jié)”、中西餐培訓班，擴大餐飲著名度；根據(jù)每年的節(jié)慶推出對應的團圓宴、謝師宴、長壽宴、婚慶宴等；開展有獎銷售活動，如福壽宴、良緣宴，贈送客房，折價券及鮮花贈送等活動；通過與旅行社和導游合作，增長旅行社指定用餐，增長團體自點餐和風味餐消費。5.6.3.提高回頭率的措施通過促銷，把客人吸引進來，留住客人，提高回頭率是關鍵所在，只有留住客人，讓客人滿意才能提高回頭率，才能保證酒店客房出租率和餐飲收入穩(wěn)定上升。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外，還要為客人提供良好的軟件服務（包括服務、餐飲菜品質量、其他營業(yè)部門高原則的服務等），同步也可以采用某些贈送和讓利措施－如推行“住房消費積分卡”，消費到達一定的金額或住房數(shù)量，享有贈送房，贈送娛樂服務和優(yōu)惠折扣的獎勵。5.7.銷售鼓勵制度 酒店將根據(jù)實際狀況，制定針對酒店銷售部、前廳、餐飲部等部門的銷售獎勵制度，保證員工增進酒店銷售的積極性，如制定內部員工合理的客房提成獎勵制度。6.營運和管理6.1.基本業(yè)務流程 酒店住宿的基本業(yè)務流程為：總臺預訂、前廳接待、總臺接待、客房管理、客房服務、賬單查對、總臺收銀等。酒店餐飲的基本業(yè)務流程為：總臺預訂、前廳接待、點菜及用餐服務、賬單查對、總臺收銀等。6.2.營運管理初步計劃 6.2.1.服務項目和基本設施安排⑴服務項目安排酒店將設置與酒店星級及規(guī)模相對應的服務項目：①接待服務項目，如停車、行李運送、問詢、外幣兌換服務；電話、電傳、電報、圖文傳真服務；打字、復印、秘書、翻譯服務；租車、訂票、醫(yī)務及多種會議接待服務；寶貴物品寄存服務等。②客房服務項目，包括客房服務及房內冷熱水供應，電話、電視、叫醒服務、洗衣、熨燙、客房酒水、客房保險柜、擦鞋服務等。③餐飲服務項目，包括中餐、風味餐、自助餐、宴會、酒會、咖啡廳、酒吧及客房送餐服務等。④娛樂服務項目，如美容、美發(fā)、按摩、棋牌等。⑤商場服務項目，如日用品、食品、工藝品、文化用品等。⑥其他服務項目，如代辦旅游汽車出租、商務租車服務、自行車出租服務等，及幼兒托管、寵物托管等。⑵酒店基本設施安排酒店的基本設施決定了一種酒店的接待能力和條件，酒店計劃安排如下基本設施：①前臺接待設施。設置具有與名豪酒店規(guī)模與原則相適應的前臺接待條件，包括前臺接待大廳、總服務臺（含接待處、問訊處、收銀處）、商務中心、寶貴物品寄存處、大堂副理接待處、行政樓層接待等。②客房接待設施?？头績葘⑴溆信c酒店星級原則對應的客用設施，如寫字臺（或梳妝臺）、衣柜、床（軟床墊）、座椅、沙發(fā)、床頭控制柜等配套家俱；每間客房設有單獨衛(wèi)生間，衛(wèi)生間內配有坐式便器、梳洗臺（裝有洗面盆、梳妝境）、冷熱水設施（包括配有噴頭的浴缸、浴簾）；每間客房都具有可以保證或調整溫度的分體空調或中央空調；每間房間都配有電話和寬帶，可直撥或通過總機掛通國內或國際長途電話，可通過寬帶上國際互聯(lián)網(wǎng)；每間客房都配有電視機并接通有線電視系統(tǒng)；每間客房內都配有一定數(shù)量的文化用品，如信紙、信封、明信片、都市地圖、針線包、酒店指南；每間客房內還配有一定數(shù)量的衛(wèi)生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗發(fā)水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。③餐飲接待設施。具有與酒店規(guī)模及原則相適應的