龍吟華府開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)策略1021

萬(wàn)事興集團(tuán)&盛世人和2014·10龍吟十年，開(kāi)啟南充新篇章——龍吟華府項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)策略匯報(bào)1市場(chǎng)分析Part1——一線(xiàn)城市全面堅(jiān)守限購(gòu)（4個(gè)）北京、上海、廣州、深圳二線(xiàn)城市取消或放松限購(gòu)(26個(gè))默認(rèn)放寬城市(8個(gè))未變化城市(0個(gè))南寧、呼和浩特、濟(jì)南、?？?、蘇州、武漢、無(wú)錫、西安、杭州、石家莊、溫州、寧波、青島、合肥、太原、長(zhǎng)沙、鄭州、哈爾濱、廈門(mén)、昆明、銀川、貴陽(yáng)、西寧、南京、蘭州、三亞大連、福州、天津、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、南昌、成都、烏魯木齊三四線(xiàn)城市取消或放松限購(gòu)(6個(gè))默認(rèn)放寬城市(2個(gè))未變化城市(1個(gè))紹興、金華、佛山、徐州、臺(tái)州、珠海舟山、衢州永康松綁限購(gòu)為主地方出臺(tái)救市第一輪第二輪第二輪松綁政策主要特征為各省級(jí)部門(mén)出臺(tái)的地方救市細(xì)則，主要內(nèi)容基本為：放松限貸政策，認(rèn)貸不認(rèn)房，降低公積金利用難度，要求商業(yè)銀行降低商貸利率；財(cái)政補(bǔ)貼方式穩(wěn)定樓市，購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)助，契稅補(bǔ)貼等。（四川、湖北、福建等省市）在第一輪城市松綁限購(gòu)之后，第二輪松綁政策主要為各省級(jí)部門(mén)出臺(tái)的地方救市細(xì)則，從全國(guó)范圍看，限購(gòu)已經(jīng)不是影響市場(chǎng)的關(guān)鍵政策。限購(gòu)松綁影響有限，地方出臺(tái)救市政策已成趨勢(shì)1.1樓市宏觀政策解析針對(duì)樓市政策的定向刺激將不斷延續(xù)目前利率市場(chǎng)化，首套房貸款利率明確下限七折，雖然明確二套房甚至多套房可享受首套房貸款待遇，但貸款利率仍取決于商業(yè)銀行意愿。在利率市場(chǎng)化背景下，銀行理財(cái)資金成本仍在5%左右，股份制銀行平均在5.5%左右，銀行成本1%，意味著房貸利率仍需在6-6.5%以上，按照目前5年期以上貸款利率6.55%的基準(zhǔn)利率，當(dāng)前銀行房貸頂多打95折，利率對(duì)樓市的刺激將極其有限。對(duì)MBS的鼓勵(lì)尤其值得關(guān)注。美國(guó)2000年以后地產(chǎn)市場(chǎng)的空間繁榮即是通過(guò)房貸證券化的方式發(fā)展而來(lái)，07年頂峰時(shí)期房貸證券化產(chǎn)品的總額接近8萬(wàn)億美元，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)14萬(wàn)億美元存量房貸的一半左右。當(dāng)前中國(guó)居民房貸總額約10萬(wàn)億人民幣，其中幾乎沒(méi)有任何證券化產(chǎn)品，意味著我國(guó)房貸的證券化依然存在著巨大的空間。政府通過(guò)各種金融創(chuàng)新，確實(shí)在短期內(nèi)可以通過(guò)貨幣超增刺激短期住宅需求。認(rèn)貸不認(rèn)房首套房貸款利率下限為基準(zhǔn)的0.7%鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行MBS推進(jìn)REITS需求釋放刺激市場(chǎng)最有效的手段就是給予居民加杠桿的空間，除非央行降低首付比例或者針對(duì)首套房定向降息！在經(jīng)濟(jì)找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)之前，房地產(chǎn)仍是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的首選，在就業(yè)沒(méi)有大問(wèn)題的情況下，不會(huì)有大規(guī)模的刺激政策，但是針對(duì)樓市的定向刺激在樓市回暖之前不會(huì)停止。1.1樓市宏觀政策解析量?jī)r(jià)筑底趨勢(shì)明顯，后市回升可期2008年調(diào)整期：成交量持續(xù)下滑14個(gè)月，最大跌幅達(dá)33%,價(jià)格持續(xù)下跌7個(gè)月；2012年調(diào)整期：成交量持續(xù)下滑9個(gè)月，最大跌幅達(dá)14%，價(jià)格持續(xù)下跌8個(gè)月；2014年調(diào)整期：成交量已持續(xù)下滑近8個(gè)月，價(jià)格已出現(xiàn)觸底信號(hào)，筑底已基本完成。1.1樓市宏觀政策解析總結(jié)：相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟(jì)支柱，政府持續(xù)救市已成趨勢(shì)，隨著救市舉措愈發(fā)深入，目前已經(jīng)基本完成筑底期的樓市有望迎來(lái)新一輪回暖，但值得注意的是，下一輪回暖也將是平穩(wěn)回暖，樓市“黃金時(shí)代”已然一去不復(fù)返。目前來(lái)自中央和地方的救市舉措意在積極促進(jìn)剛需釋放，并為作為“改善剛需”性質(zhì)的二套房限購(gòu)限貸松綁，可以預(yù)見(jiàn)，下一個(gè)樓市盛宴即將從“剛需”步入“改善”市場(chǎng)。1.1樓市宏觀政策解析南充將在10月落地首套房新政首付最低30%16日，記者向南充市建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等多家商業(yè)銀行詢(xún)問(wèn)了相關(guān)新政細(xì)則出臺(tái)進(jìn)展，銀行均表示總行正在緊急開(kāi)會(huì)制定新政執(zhí)行細(xì)則，預(yù)計(jì)在本月內(nèi)就能陸續(xù)頒布具體內(nèi)容。貸買(mǎi)二套房?jī)H限“中低價(jià)位，中小戶(hù)型”。南充新規(guī)已執(zhí)行具體貸款利率尚未公布南充各大行的房貸利率有什么變化？16日下午，華西城市讀本記者也針對(duì)于新規(guī)咨詢(xún)了中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行南充分行個(gè)人金融部的工作人員表示，目前該行已經(jīng)按照總行新規(guī)執(zhí)行，但具體細(xì)則仍未制定，一切細(xì)則均已總行出臺(tái)的最新政策為準(zhǔn)。隨后，建行、工行、中行及多家股份制銀行的業(yè)內(nèi)人士均表示，一切都以總行決策為準(zhǔn)。金九存量房創(chuàng)新高銀十低價(jià)促銷(xiāo)將成主流進(jìn)入9月，樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”就來(lái)了。這是樓市多年發(fā)展慢慢形成的規(guī)律，也是一年房產(chǎn)銷(xiāo)售最后的沖刺階段。據(jù)南充房管局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，9月份前三周，南充主城區(qū)商品房成交量分別為437套、1166套、621套，環(huán)比增幅為-14.48%，166.82%和46.74%;與此同時(shí)，相關(guān)數(shù)據(jù)還顯示，2014年6月至8月，南充房?jī)r(jià)已連續(xù)3個(gè)月呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。同比來(lái)看，記者統(tǒng)計(jì)9月前三周，南充主城區(qū)商品房共成交2224套，同比2013年同期的2341套，下跌4%;成交均價(jià)為4763.89元/平方米，較2013年9月前三周的5102.67元/平方米，下跌6%。對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士表示，近幾年來(lái)，傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”已名不副實(shí)，今年的樓市成交趨勢(shì)與近幾年的趨勢(shì)一致，但成交狀況略有褪色。相比全年樓市成交量來(lái)說(shuō)，今年9月份的成交不足以稱(chēng)得上傳統(tǒng)的“金九”。值得注意的是，數(shù)據(jù)顯示，9月以來(lái)，南充新房市場(chǎng)每周入市項(xiàng)目都在高位，較8月增加近三成。其中，9月第三周，南充新房供應(yīng)量創(chuàng)下年初以來(lái)的最高紀(jì)錄，幾乎達(dá)到8月全月推盤(pán)量的一半。截至記者發(fā)稿時(shí)，南充市轄三區(qū)可售商品房數(shù)量達(dá)到61070套，可售總面積更是達(dá)到5005961.76平方米，再創(chuàng)歷史新高。南充市整體市場(chǎng)表現(xiàn)和樓市政策1.2南充整體市場(chǎng)狀況“滬蓉”入口即將搬遷南充新城呼之欲出，嘉陵區(qū)或?qū)⒅饾u取代順慶區(qū)成為新一輪開(kāi)發(fā)“熱土”規(guī)劃的“蘭海高速”和“滬蓉高速”出入口即將搬遷于嘉陵區(qū)嘉陵大道。在城市新的出入口滲透下，嘉陵區(qū)的南湖板塊、白馬新城、朱鳳新城等一個(gè)個(gè)新城市版塊“高速”形成了優(yōu)質(zhì)的路網(wǎng)條件，使整個(gè)城南崛起的新城市中心與其他區(qū)域的距離惜時(shí)如金，大大縮短了區(qū)域經(jīng)濟(jì)往來(lái)的時(shí)間距離，為整個(gè)新板塊營(yíng)造出了一小時(shí)“高速”經(jīng)濟(jì)圈。便捷的交通、順通的路網(wǎng)以及由此吸引來(lái)的人流，是一塊區(qū)域發(fā)展的重要因素，這其中表現(xiàn)最為明顯的要數(shù)南湖板塊。隨著滬蓉高速出入口的拓建改造，南湖板塊的發(fā)展步伐也將加快，以此帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛，各項(xiàng)事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。令人欣喜的是，出入口還在改造中，它的作用已開(kāi)始顯現(xiàn)，即使南湖板塊尚未完善，然而各大開(kāi)發(fā)商的動(dòng)作已經(jīng)較為頻繁，以至于南充希望城、南湖凱旋廣場(chǎng)、國(guó)鑫鳳埡山、南山府邸以及“綠地鳳埡山”等地產(chǎn)巨作相繼出現(xiàn)，隱隱現(xiàn)出新中心經(jīng)濟(jì)到來(lái)的前兆。綠地城聯(lián)手【賣(mài)房客】正式開(kāi)啟南充微信全民賣(mài)房模式。渠道大戰(zhàn)進(jìn)一步升級(jí)?！举u(mài)房客】的優(yōu)惠政策：推薦購(gòu)房，經(jīng)紀(jì)人可獲得2000元傭金，而購(gòu)房者立得1000元購(gòu)物卡或現(xiàn)金。天天大轉(zhuǎn)盤(pán)，好禮送不斷。凡注冊(cè)的用戶(hù)，每天可參與一次微信輪盤(pán)大抽獎(jiǎng)，爭(zhēng)搶200元現(xiàn)金，電風(fēng)扇、話(huà)費(fèi)等禮品?！举u(mài)房客】的便捷：人人皆可注冊(cè)（不限于經(jīng)紀(jì)人、中介商、服務(wù)商、合作伙伴、有賣(mài)方經(jīng)驗(yàn)人員等）；凡推薦客戶(hù)成功購(gòu)房，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)后，簽約第二日推薦者即可獲得2000元傭金，購(gòu)房者即可獲得1000元購(gòu)物卡或現(xiàn)金；【賣(mài)房客】實(shí)現(xiàn)了“客戶(hù)+老業(yè)主+微信活躍粉絲“三層營(yíng)銷(xiāo)體系，成為社交媒體營(yíng)銷(xiāo)鏈條和渠道。注冊(cè)用戶(hù)可以通過(guò)朋友圈獲得客戶(hù)，業(yè)主可以更方便的進(jìn)行老帶新，參與分享活動(dòng)還可以獲得實(shí)時(shí)的利益激勵(lì)。南充市房地產(chǎn)發(fā)展走向1.2南充整體市場(chǎng)狀況小結(jié)：南充經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，房地產(chǎn)市場(chǎng)容量和穩(wěn)定性相比省內(nèi)多數(shù)城市優(yōu)秀；目前南充市房貸政策風(fēng)向利好，但對(duì)市場(chǎng)促進(jìn)作用預(yù)期不應(yīng)過(guò)高；2014年“金九銀十”開(kāi)局不佳，年底量?jī)r(jià)走勢(shì)不容樂(lè)觀，低價(jià)換量已成定局；2014年南充城市發(fā)展戰(zhàn)略明顯向嘉陵區(qū)傾斜，包括高速出入口遷址、基礎(chǔ)及公共配套設(shè)施建設(shè)等，造成綠地城、萬(wàn)科、希望城等一批領(lǐng)頭房企將熱炒區(qū)域轉(zhuǎn)向嘉陵區(qū)各板塊，一定程度上影響順慶區(qū)客戶(hù)購(gòu)房信心；“銷(xiāo)冠雙雄”藍(lán)光與綠地城、“黑馬”希望城的成功法寶主要皆為密集的渠道分銷(xiāo)與強(qiáng)力行銷(xiāo)手段，而近期綠地城又牽手“賣(mài)房客”大舉微信全民營(yíng)銷(xiāo)策略，讓南充市場(chǎng)本就激烈的搶客大戰(zhàn)又增添新戰(zhàn)場(chǎng)。多元化、強(qiáng)執(zhí)行、線(xiàn)上線(xiàn)下結(jié)合無(wú)死角的拓客戰(zhàn)略已成項(xiàng)目生存標(biāo)配。1.2南充整體市場(chǎng)狀況結(jié)論：9月份新增供應(yīng)漲幅超過(guò)去年同期，主要分布以嘉陵區(qū)為主，順慶區(qū)次之，可見(jiàn)下半年南充樓市主戰(zhàn)場(chǎng)以嘉陵區(qū)與順慶區(qū)平分秋色呈現(xiàn)。嘉陵區(qū)新盤(pán)涌現(xiàn)，順慶區(qū)仍以老盤(pán)放量為主。1.3南充市前三季度房地產(chǎn)量?jī)r(jià)走勢(shì)結(jié)論：隨著返鄉(xiāng)置業(yè)潮和“金九銀十”旺季兩大傳統(tǒng)利好時(shí)期到來(lái)，南充市場(chǎng)供銷(xiāo)比也迎來(lái)季節(jié)性走高，但走勢(shì)相比同期接近，屬正常走勢(shì)，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)走向平穩(wěn)。1.3南充市前三季度房地產(chǎn)量?jī)r(jià)走勢(shì)結(jié)論：結(jié)合宏觀政策及市場(chǎng)情緒分析，南充市場(chǎng)上半年成交量同比有明顯下降，成交均價(jià)雖有波動(dòng)，但原因在于不同時(shí)期的產(chǎn)品不同，實(shí)際價(jià)格走勢(shì)基本無(wú)明顯波動(dòng)，預(yù)計(jì)下半年價(jià)格走勢(shì)也將趨于平穩(wěn)。1.3南充市前三季度房地產(chǎn)量?jī)r(jià)走勢(shì)1.3南充市前三季度房地產(chǎn)量?jī)r(jià)走勢(shì)結(jié)論：2014年可以說(shuō)是嘉陵區(qū)項(xiàng)目爆發(fā)式增長(zhǎng)元年，希望城、綠地城鳳埡山新地塊等巨頭陸續(xù)亮相，為嘉陵區(qū)樓市揭開(kāi)了精彩大幕，9月嘉陵區(qū)成交量大幅下跌并非市場(chǎng)波動(dòng)，主因是8月希望城開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)近千套，造成巨幅波動(dòng)。1.3南充市前三季度房地產(chǎn)量?jī)r(jià)走勢(shì)結(jié)論：由于區(qū)塊發(fā)展原因，高坪區(qū)成交量在三區(qū)中排名墊底，占總比僅13%左右，但值得關(guān)注的是隨著政府多元規(guī)劃，著力打造航空新城指導(dǎo)思想下，高坪區(qū)迎來(lái)歷史最好機(jī)遇，市場(chǎng)發(fā)展也逐漸顯現(xiàn)抬頭趨勢(shì)。1.3南充市前三季度房地產(chǎn)量?jī)r(jià)走勢(shì)2014年1-9月成交總價(jià)區(qū)間分析結(jié)論：截至9月份，南充市住宅成交總價(jià)主要以40-50萬(wàn)為主，50-60萬(wàn)區(qū)間總價(jià)呈現(xiàn)小幅上升趨勢(shì)。1.3南充市前三季度房地產(chǎn)量?jī)r(jià)走勢(shì)2014年1-9月成交面積區(qū)間分析結(jié)論：截至9月份，南充市住宅成交仍以80-110㎡為中堅(jiān)力量，120-150㎡左右的改善型需求大于70㎡以下的小戶(hù)型需求。1.3南充市前三季度房地產(chǎn)量?jī)r(jià)走勢(shì)小結(jié)：4季度供應(yīng)量持續(xù)走高，在“金九銀十”開(kāi)局不利的情況下，年底將是各房企沖刺業(yè)績(jī)的最后機(jī)會(huì)，屆時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，營(yíng)銷(xiāo)手段更加多元化和深入化；作為核心城區(qū)，順慶區(qū)主力地位目前仍然堅(jiān)挺，但4季度順慶區(qū)新入市及開(kāi)工項(xiàng)目并不多，一定程度上避免了過(guò)于激烈的競(jìng)爭(zhēng)格局，這對(duì)順慶區(qū)內(nèi)各項(xiàng)目是利好信息；40-60萬(wàn)是主流客戶(hù)購(gòu)房預(yù)算區(qū)間，60萬(wàn)以上客戶(hù)僅占比不足一成，可見(jiàn)總價(jià)杠桿仍是影響購(gòu)買(mǎi)的第一要素；80-100㎡入門(mén)3房戶(hù)型是市場(chǎng)主力產(chǎn)品，110㎡以上大戶(hù)型客戶(hù)占比約20%，改善型需求漸顯抬頭趨勢(shì)。1.3南充市前三季度房地產(chǎn)量?jī)r(jià)走勢(shì)競(jìng)品1——綠地城結(jié)論：綠地城自上半年開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)后，在7、8月淡季中業(yè)績(jī)稍有低調(diào)，也是與其銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)有關(guān)。8月中旬陸續(xù)啟動(dòng)冰雪節(jié)、中秋活動(dòng)、煙花活動(dòng)等重大營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)強(qiáng)勢(shì)拓客措施，屬于較早為“金九銀十”拼業(yè)績(jī)做準(zhǔn)備的項(xiàng)目。1.4龍吟華府周邊競(jìng)品量?jī)r(jià)走勢(shì)結(jié)論：歐香小鎮(zhèn)屬于銷(xiāo)售中后期項(xiàng)目，近半年未有實(shí)質(zhì)性的營(yíng)銷(xiāo)及促銷(xiāo)動(dòng)作，推廣力度也不足，其緩慢的去化速度在南充所有項(xiàng)目中當(dāng)屬反面教材。競(jìng)品2——?dú)W香小鎮(zhèn)1.4龍吟華府周邊競(jìng)品量?jī)r(jià)走勢(shì)結(jié)論：仁和春天項(xiàng)目因?qū)儆诩冏N(xiāo)模式，在未采用任何渠道或行銷(xiāo)策略且促銷(xiāo)活動(dòng)也較少的情況下，開(kāi)盤(pán)以來(lái)月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)表現(xiàn)一般，根據(jù)南充市場(chǎng)銷(xiāo)售排行榜數(shù)據(jù)，結(jié)合仁和春天品牌及項(xiàng)目地理優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目應(yīng)該還有較大的業(yè)績(jī)提升空間。競(jìng)品3——仁和春天1.4龍吟華府周邊競(jìng)品量?jī)r(jià)走勢(shì)結(jié)論：佳兆業(yè)君臨項(xiàng)目就其產(chǎn)品及價(jià)格而言，在未有太大營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作的情況下，近半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)表現(xiàn)尚可，8月開(kāi)盤(pán)之后穩(wěn)步邁入月銷(xiāo)百套左右狀態(tài)。競(jìng)品4——佳兆業(yè)君臨1.4龍吟華府周邊競(jìng)品量?jī)r(jià)走勢(shì)結(jié)論：藍(lán)光COCO香江依托強(qiáng)大的渠道行銷(xiāo)模式，與綠地城齊頭并稱(chēng)南充2014年業(yè)績(jī)雙雄，其下半年蓄客及爆發(fā)節(jié)奏頗有規(guī)律。競(jìng)品5——藍(lán)光COCO香江1.4龍吟華府周邊競(jìng)品量?jī)r(jià)走勢(shì)結(jié)論：2014年前三季度，藍(lán)光與綠地城、碧桂園三大實(shí)力開(kāi)發(fā)商領(lǐng)銜進(jìn)行的渠道行銷(xiāo)大戰(zhàn)成效顯著，收獲頗豐，而8月份南充市場(chǎng)出現(xiàn)一匹強(qiáng)勁黑馬——希望城，也是通過(guò)艱苦卓絕的人海渠道戰(zhàn)術(shù)，殺入銷(xiāo)冠行列。1.5南充9月份成交TOP102項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理Part2——2.1項(xiàng)目核心價(jià)值解讀區(qū)域價(jià)值：北部新城核心區(qū)域政府重點(diǎn)打造的高尚住宅板塊政府規(guī)劃：北部新城是城市向北發(fā)展的重點(diǎn)項(xiàng)目，也是最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。交通配套：臨近南北干道縈華大道，高鐵站南充北站通車(chē)后，一個(gè)半小時(shí)直達(dá)成都。生活配套：共享綠地城大型商業(yè)綜合體，5分鐘內(nèi)可直通南充市政府、體育館、川北醫(yī)學(xué)院、大劇院等城市核心配套。2.1項(xiàng)目核心價(jià)值解讀品牌價(jià)值：萬(wàn)事興深耕南充，龍吟十年，擁有良好的口碑萬(wàn)事興集團(tuán)深耕南充18年，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)10年，精心打造出“龍吟水郡”、“龍吟華城”、“龍吟錦城”等“龍吟”系列品牌項(xiàng)目，在南充擁有良好的影響力和業(yè)主口碑！“龍吟華府”作為龍吟系列的巔峰力作，具備打造高端住宅的良好土壤和客戶(hù)基礎(chǔ)！龍吟水郡龍吟華城2.1項(xiàng)目核心價(jià)值解讀規(guī)劃價(jià)值：前瞻規(guī)劃的門(mén)戶(hù)大宅，川東北罕有的純高尚社區(qū)大圍合式南北布局，形成百米超寬樓間距經(jīng)典的法式新古典建筑風(fēng)格，外立面品質(zhì)感十足超萬(wàn)平米集中式中庭闊景園林，最大限度的提升項(xiàng)目的居住舒適度108㎡-170平米舒享空間，確保了整個(gè)小區(qū)高尚居住形態(tài)的純粹性2.1項(xiàng)目核心價(jià)值解讀產(chǎn)品價(jià)值：三大產(chǎn)品系，前所未見(jiàn)的居住價(jià)值前庭后院，媲美別墅的居住享受超大贈(zèng)送，最高300%得房率電梯入戶(hù)，生活便捷板式結(jié)構(gòu)，南北通透低密多層住宅，順慶區(qū)日益稀缺220㎡大平層豪宅，前所未見(jiàn)純板式結(jié)構(gòu)，通風(fēng)采光絕佳中庭樓王，前后無(wú)障礙視野一梯一戶(hù)，突出尊崇感和私密性3.2米層高，延伸心靈空間首層挑空，豪華電梯大堂純大戶(hù)，保證社區(qū)純粹性超大陽(yáng)臺(tái)，景觀視野開(kāi)闊戶(hù)型方正、實(shí)用，強(qiáng)調(diào)舒適性2.1項(xiàng)目核心價(jià)值解讀社區(qū)配套：自帶高星級(jí)酒店和大型超市，提升社區(qū)配套和居住品質(zhì)星級(jí)酒店大型超市2.1項(xiàng)目核心價(jià)值解讀項(xiàng)目5大核心價(jià)值區(qū)域價(jià)值政府規(guī)劃：北部新城核心區(qū)域，宜居住宅區(qū)交通配套：高鐵即將通車(chē)；縈華大道南北貫通生活配套：共享綠地城180平米大型綜合體品牌價(jià)值：龍吟十年，再造巔峰規(guī)劃價(jià)值大圍合布局，超寬樓間距法式新古典建筑風(fēng)格，品質(zhì)十足超萬(wàn)平米中庭園林景觀純大戶(hù)中央社區(qū)，保障高尚社區(qū)純粹性產(chǎn)品價(jià)值花園洋房：前廳后院；超高得房率；電梯入戶(hù)平層豪宅：中庭樓王；純板式結(jié)構(gòu)；3.2米層高；一梯一戶(hù)電梯華宅：純大戶(hù)；超大陽(yáng)臺(tái)；戶(hù)型方正實(shí)用社區(qū)配套：自帶高星級(jí)酒店和大型超市，提升物業(yè)品質(zhì)和生活便捷2.2項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn)項(xiàng)目定位和面臨的挑戰(zhàn)項(xiàng)目5大核心價(jià)值川東北中央門(mén)戶(hù)大宅市場(chǎng)的引領(lǐng)者與前瞻者逆市舉起豪宅的旗幟致前瞻者？？？如果我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力僅止于此，那么，作為前瞻者，我們做的還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠2.2項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn)項(xiàng)目面臨的營(yíng)銷(xiāo)困局大戶(hù)型去化緩慢項(xiàng)目目前呈現(xiàn)度差區(qū)域配套不成熟項(xiàng)目產(chǎn)品缺乏核心優(yōu)勢(shì)豪宅項(xiàng)目天然的面臨著前期投入高、去化速度慢等特征。本項(xiàng)目產(chǎn)品尤其是高層電梯產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯的情況下，需要我們?cè)诟郊又祵用嬗懈啾憩F(xiàn)。豪宅附加值欠缺2.3重新構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的重新構(gòu)建項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的重新構(gòu)建龍吟華府如何在產(chǎn)品價(jià)值層面進(jìn)一步確立客戶(hù)信心？NO1放大明星產(chǎn)品，引起市場(chǎng)話(huà)題和轟動(dòng)效應(yīng)2.3重新構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力一梯一戶(hù)大平層豪宅川東北前所未見(jiàn)富豪階層的專(zhuān)屬特權(quán)電梯花園洋房媲美別墅的前庭后院和居住價(jià)值大平層豪宅精裝樹(shù)立市場(chǎng)的品質(zhì)標(biāo)桿和價(jià)格標(biāo)桿身份面子稀缺NO2引入五星級(jí)管家物業(yè)服務(wù)，關(guān)鍵還是在品牌和故事萬(wàn)科、綠地、碧桂園等品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入南充市場(chǎng)，服務(wù)理念、服務(wù)內(nèi)容日益深入人心；建議本案在成都甚至全國(guó)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司服務(wù)或聘請(qǐng)五大行掛牌為營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)，樹(shù)立全新的服務(wù)品質(zhì)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)?；始叶Y賓物業(yè)：物業(yè)的神秘感、私密性、尊崇感最直觀的影響著客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值判斷，這種高端服務(wù)必須一脈相承，貫穿項(xiàng)目各個(gè)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的始終。2.3重新構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力2.3重新構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力NO3銷(xiāo)售中心、樣板示范區(qū)完美的體驗(yàn)感征服每一個(gè)蒞臨參觀的客戶(hù)

形象感

“門(mén)戶(hù)大宅”生活理念演繹

傳遞點(diǎn)：高端，低調(diào)奢華

稀缺感

強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品稀缺性與故事性

傳遞點(diǎn)：珍貴

標(biāo)簽感

項(xiàng)目形象符號(hào)記憶

傳遞點(diǎn)：品牌，標(biāo)志

尊貴感超五星級(jí)服務(wù)體驗(yàn)

傳遞點(diǎn)：服務(wù)，客戶(hù)至上體驗(yàn)價(jià)值點(diǎn)2.3重新構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力銷(xiāo)售體驗(yàn)區(qū)功能布局建議主入口景觀帶小區(qū)入口門(mén)樓景觀示范區(qū)臨時(shí)樣板間銷(xiāo)售體驗(yàn)中心2.3重新構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)所功能的導(dǎo)入會(huì)所已經(jīng)成為高端項(xiàng)目體現(xiàn)價(jià)值和面子的標(biāo)配，豪宅會(huì)所功能普遍包含：恒溫泳池、雪茄吧、紅酒吧、健身房等。本項(xiàng)目受規(guī)劃制約，建議對(duì)會(huì)所功能進(jìn)行分解。酒店會(huì)所功能區(qū)包含：健身室、棋牌室、雪茄吧、咖啡吧、臺(tái)球館、瑜伽館等水畔會(huì)所功能區(qū)包含：茶寮、室外泳池等2.3重新構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力樣板示范區(qū)的打造第一示范區(qū)景觀示范區(qū)、電梯高層臨時(shí)樣板間第一示范區(qū)：工程節(jié)點(diǎn)：2014年5月前關(guān)鍵因素：盡早呈現(xiàn)，提升價(jià)值和價(jià)格看房動(dòng)線(xiàn)短，不影響建筑施工；電梯高層實(shí)體樣板間呈現(xiàn)晚；臨建樣板間規(guī)避戶(hù)型缺陷第二示范區(qū)：工程節(jié)點(diǎn)：2015年12月前關(guān)鍵因素：大平層豪宅樹(shù)立標(biāo)桿，提升價(jià)值第二示范區(qū)大平層樣板間，中庭實(shí)景示范區(qū)2.3重新構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力NO4社區(qū)立體景觀體系的打造將社區(qū)外道路、景觀環(huán)境進(jìn)行改造，將社區(qū)范圍向外延伸，拓寬景觀面積，同時(shí)也強(qiáng)化社區(qū)在區(qū)域中的地位社區(qū)內(nèi)各組團(tuán)形成組團(tuán)內(nèi)中央景觀區(qū)域，在滿(mǎn)足鄰里空間，與建筑呼應(yīng)的同時(shí)，與外部景觀互相增色。立體景觀體系社區(qū)內(nèi)景觀社區(qū)外景觀中央景觀區(qū)組團(tuán)間小品外圍景觀帶縈華大道沿途景觀帶改造示意2.3重新構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力縈華大道貫穿南北，一條線(xiàn)上新項(xiàng)目扎堆，沿途景觀帶的打造，從一定意義上決定著項(xiàng)目給予客戶(hù)的第一印象。社區(qū)入口及中軸景觀帶位置：花園洋房與電梯高層之間的中軸景觀帶主入口對(duì)接景觀：主題噴泉景觀和十字中軸景觀，更加突出項(xiàng)目園林的大氣磅礴，同時(shí)更加貼近客戶(hù)的景觀審美和風(fēng)水設(shè)計(jì)。2.3重新構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力中央主題水景項(xiàng)目住宅區(qū)中庭園林水源系統(tǒng)采用活水循環(huán)系統(tǒng)，讓活水源技術(shù)成為本案園林景觀打造的一大亮點(diǎn)。社區(qū)中央，水池與水系噴泉的結(jié)合，讓社區(qū)充滿(mǎn)靈動(dòng)。2.3重新構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力立體式園林，堆坡造景采用獨(dú)特的立體式園林景觀，主動(dòng)創(chuàng)造場(chǎng)地高差，形成自然的起伏。有效增大綠化面積使園林景觀產(chǎn)生豐富的層次感，便于植被搭配，實(shí)現(xiàn)大小喬木、灌木、地被植物的結(jié)合建議示范區(qū)引入幾棵珍貴樹(shù)種，增強(qiáng)園區(qū)景觀的記憶點(diǎn)和故事性，提升項(xiàng)目整體檔次2.3重新構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力NO5人文內(nèi)涵的延伸，賦予客戶(hù)更多想象力圈層價(jià)值：川東北最純粹的高尚社區(qū)，南充最高端的“生活、視野、修為”圈層平臺(tái)，居住在這里，代表的就是一種身份和面子，代表一種全新的生活方式。人文價(jià)值：在銷(xiāo)售中心設(shè)計(jì)過(guò)程中，帶入更多人文內(nèi)涵或極具收藏價(jià)值的古玩、小品，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)氛圍在第一時(shí)間向客戶(hù)傳遞人文內(nèi)涵。傳奇故事：每一棵樹(shù)，每一塊石頭，每一處設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，都有著小故事傳遞給客戶(hù)，讓客戶(hù)更輕松、更深刻的感受到開(kāi)發(fā)商的用心和貼心。2.3重新構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力NO6領(lǐng)先市場(chǎng)的智能生活，成為項(xiàng)目核爆的聚焦點(diǎn)2.3重新構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力社區(qū)無(wú)線(xiàn)網(wǎng)絡(luò)全覆蓋單元門(mén)指紋入戶(hù)系統(tǒng)中央新風(fēng)系統(tǒng)社區(qū)無(wú)線(xiàn)網(wǎng)絡(luò)全覆蓋NO7業(yè)主附加服務(wù)別出心裁拼的業(yè)主附加服務(wù)是贏得客戶(hù)的重要手段。本項(xiàng)目依托自有酒店和超市，衍生附加值：購(gòu)房返1萬(wàn)酒店消費(fèi)卡業(yè)主超市購(gòu)物配送服務(wù)業(yè)主家庭訂餐配送服務(wù)免費(fèi)辦理酒店會(huì)員金卡，享受酒店會(huì)所、客房特殊折扣2.3重新構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力龍吟華府全新價(jià)值體系北部新城核心，潛力無(wú)限川東北首席純大戶(hù)高尚社區(qū)皇家級(jí)禮賓物業(yè)服務(wù)龍吟十年，巔峰力作南充最高端的圈層生活平臺(tái)一梯一戶(hù)，板式豪宅國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)園林景觀6A專(zhuān)屬尊崇社區(qū)服務(wù)前庭后院，媲美別墅超大中庭和超寬樓間距指紋電梯入戶(hù)中央新風(fēng)系統(tǒng)無(wú)線(xiàn)WIFI全覆蓋五星級(jí)尊崇物業(yè)服務(wù)星級(jí)酒店家庭餐配送服務(wù)星級(jí)酒店配套特殊折扣龍吟華府我們賣(mài)得不僅僅是房子，賣(mài)的是一種全新的生活方式！3項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略Part3——項(xiàng)目推售三大核心策略：1、在項(xiàng)目取得規(guī)劃許可證延遲的情況下，盡量抓住年前重要節(jié)點(diǎn)和返鄉(xiāng)客，搶占一波客流；2、全城造勢(shì)，占位“豪宅”標(biāo)簽和全城影響