誠(chéng)信與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

誠(chéng)信與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展誠(chéng)信和誠(chéng)信建設(shè)是我國(guó)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活的熱門話題。在當(dāng)今世界上，誠(chéng)信是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)器。沒(méi)有誠(chéng)信就沒(méi)有市場(chǎng)，只有具有誠(chéng)信才能在國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。因此，深入研究誠(chéng)信的科學(xué)內(nèi)涵及探討加強(qiáng)誠(chéng)信建設(shè)的具體途徑對(duì)于我國(guó)加快社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展具有重要的意義。第一章誠(chéng)信、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵一、 誠(chéng)信的內(nèi)涵什么是誠(chéng)信？誠(chéng)，即真誠(chéng)、誠(chéng)實(shí)；信，即守承諾、講信用。誠(chéng)信的基本含義是守諾、踐約、無(wú)欺。誠(chéng)信有廣義和狹義之分：廣義的誠(chéng)信是指社會(huì)意義上的言而有信，即古人所說(shuō)的“言必行，行必果”中的“信”；狹義的誠(chéng)信是指經(jīng)濟(jì)意義上的商業(yè)銀行信用，是指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)事人之間的履行合同或兌現(xiàn)承諾?，F(xiàn)在所言的誠(chéng)信主要是指經(jīng)濟(jì)意義上的信用，即在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的大部分交易表現(xiàn)為誠(chéng)信交易。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，誠(chéng)信被賦予了新的內(nèi)涵?，F(xiàn)在，誠(chéng)信不僅是一種品行，更是一種責(zé)任；不僅是一種道義，更是一種準(zhǔn)則；不僅是一種聲譽(yù)，更是一種資源。就個(gè)人而言，誠(chéng)信是高尚的人格力量；就企業(yè)而言，誠(chéng)信是寶貴的無(wú)形資產(chǎn)；就社會(huì)而言，誠(chéng)信是正常的生產(chǎn)生活秩序；就國(guó)家而言，誠(chéng)信是良好的國(guó)際形象。誠(chéng)信是道德范疇和制度范疇的統(tǒng)一，講誠(chéng)信有利于社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一，加強(qiáng)誠(chéng)信建設(shè)體現(xiàn)了法制建設(shè)與道德建設(shè)、依法治國(guó)與以德治國(guó)的緊密結(jié)合。二、 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是讓市場(chǎng)在資源配置中起基礎(chǔ)性作用的經(jīng)濟(jì)。各種資源在社會(huì)上自由流通，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的有效性。良好的社會(huì)信用是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的五大特征之一。發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是社會(huì)主義制度的必然要求，而誠(chéng)信又是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然要求。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞當(dāng).斯密1762年就曾這樣說(shuō)過(guò)：“一個(gè)人如果常常和別人做生意上的往來(lái)，它就不盼望從一件交易契約來(lái)圖非分的利益，而寧可在各次交易中誠(chéng)實(shí)守約。一個(gè)懂得自己真正利益所在的人，寧愿犧牲一點(diǎn)應(yīng)得的權(quán)利，而不愿啟人疑竇?！诖蟛糠秩嗣穸际巧倘说臅r(shí)候，他們總會(huì)使誠(chéng)實(shí)和守時(shí)成為風(fēng)尚。因此，誠(chéng)實(shí)和守時(shí)是商業(yè)中的主要優(yōu)點(diǎn)?！雹俣鞲袼雇砟暌苍?jīng)指出：“現(xiàn)代政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的規(guī)律之一，就是:資本主義生產(chǎn)越發(fā)展，它就越不能采用作為它早期階段的特征的那些小的哄騙和欺詐的手段……這些狡猾的手腕在大市場(chǎng)上已經(jīng)不合算了，那里時(shí)間就是金錢，那里商業(yè)道德必然發(fā)展到一定水平，其所以如此，并不是出于倫理的狂熱，而純粹是為了不白費(fèi)時(shí)間和辛勞。”②這并不是說(shuō)在現(xiàn)實(shí)的發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中，決不會(huì)再有背信棄義、虛偽欺詐行為，而是說(shuō)在這里誠(chéng)信是維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體利益、實(shí)現(xiàn)其利益最大化的最好策略。這意味著，相對(duì)發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不僅會(huì)產(chǎn)生對(duì)誠(chéng)信的強(qiáng)烈需求，而且會(huì)在一定程度上形成誠(chéng)信的自動(dòng)供給機(jī)制。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與誠(chéng)信是緊密聯(lián)系的。恩格斯指出，誠(chéng)信首先是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)規(guī)律，其次才表現(xiàn)為倫理性質(zhì)。第二章誠(chéng)信與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系一、 誠(chéng)信作為經(jīng)濟(jì)規(guī)律來(lái)講：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是信用經(jīng)濟(jì)。誠(chéng)信作為經(jīng)濟(jì)規(guī)律，是保障市場(chǎng)運(yùn)行秩序的前提，是維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的基本機(jī)制。從最基本的意義上說(shuō)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是交換經(jīng)濟(jì)。人們?cè)谑袌?chǎng)上進(jìn)行的交易也是信用的交易，信用是維系交換行為的無(wú)形紐帶，失去這根紐帶，交換就無(wú)法正常健康地進(jìn)行。世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷程也證明，一個(gè)沒(méi)有誠(chéng)信機(jī)制的市場(chǎng)是不可能健康發(fā)展的，所以，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是以貨幣為媒介的信用經(jīng)濟(jì)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之所以能不斷向廣度和深度進(jìn)軍，就在于其信用制度的形成和維護(hù)。信用制度的產(chǎn)生，大大拓展了資本的空間，也加強(qiáng)了市場(chǎng)主體相互之間的聯(lián)系。只有市場(chǎng)主體都能自覺(jué)維護(hù)其信用制度，才能保證信用關(guān)系的穩(wěn)定性，減少信用風(fēng)險(xiǎn)?？梢?jiàn)，沒(méi)有誠(chéng)信原則就沒(méi)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，就沒(méi)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效率，也就沒(méi)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的生命力。“誠(chéng)招天下客，譽(yù)從信中來(lái)”，既是千古經(jīng)商法則，更是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有序運(yùn)行的內(nèi)在要求。如今在發(fā)達(dá)國(guó)家，尤其是人均GDP在2000美元以上的國(guó)家，已經(jīng)進(jìn)入信用經(jīng)濟(jì)階段，即由貨幣經(jīng)濟(jì)時(shí)期轉(zhuǎn)為信用經(jīng)濟(jì)時(shí)期。近幾年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定高速地發(fā)展，人均GDP達(dá)到800美元以上，正在向信用經(jīng)濟(jì)時(shí)代邁進(jìn)，可以肯定地說(shuō)，解決了一個(gè)誠(chéng)信問(wèn)題，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就不只是8%的增長(zhǎng)率，超過(guò)10%的增長(zhǎng)率也是很可能的。④二、 誠(chéng)信作為倫理性質(zhì)來(lái)講：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)。作為倫理道德，誠(chéng)信是減少社會(huì)摩擦、緩解社會(huì)矛盾、維護(hù)社會(huì)安定的重要道德規(guī)范。誠(chéng)實(shí)守信是中華民族的傳統(tǒng)美德。哲人的“人而無(wú)信，不知其可也”，詩(shī)人的“三杯吐然諾，五岳倒為輕”，民間的“一言既出，駟馬難追”，都極言誠(chéng)信的重要。幾千年來(lái)，“一諾千金”的佳話不絕于史，廣為流傳。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)期，誠(chéng)信仍然是社會(huì)正常運(yùn)行的道德倫理基礎(chǔ)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)。英國(guó)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞當(dāng)?斯密說(shuō)，沒(méi)有公正就沒(méi)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。如果追求金錢名利超出對(duì)智慧和道德的追求，整個(gè)社會(huì)便會(huì)產(chǎn)生道德情操的墮落，結(jié)果是公正性原則被踐踏，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)趨于混亂。也有經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，有效的基于個(gè)體自由競(jìng)爭(zhēng)基礎(chǔ)上的市場(chǎng)機(jī)制，必須有一定的道德秩序予以支持。從現(xiàn)代社會(huì)來(lái)看，市場(chǎng)不僅表現(xiàn)為實(shí)際的特定的買賣場(chǎng)所，更有一套法律規(guī)則和道德倫理體系，這些構(gòu)成了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前提?，F(xiàn)代信用制度實(shí)際上就是建立在誠(chéng)信基礎(chǔ)之上的契約關(guān)系。有諾必踐，違約必究，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)才能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。信用度越高，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行就越順暢；信用度越低，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本就越高，誠(chéng)信空氣稀薄的社會(huì)環(huán)境甚至?xí)舷⒔?jīng)濟(jì)發(fā)展的活力。同時(shí)，誠(chéng)信是對(duì)全體國(guó)民提出的道德要求，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，這種要求就越普遍、越具體。法律是道德的底線，道德既可以達(dá)到很高的境界，也可以維持一般。誠(chéng)信是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體應(yīng)具備的基本倫理素養(yǎng)，也是企業(yè)自身不斷發(fā)展的重要資源，發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要道德建設(shè)的支撐。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中沒(méi)有誠(chéng)信就沒(méi)有經(jīng)濟(jì)秩序，就沒(méi)有市場(chǎng)的健康發(fā)展。違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的契約性，隨意不履行合同義務(wù)，為追求利潤(rùn)的最大化而唯利是圖、違法亂紀(jì)、不惜犧牲他人、集體和國(guó)家的利益等等，這些行為若任其發(fā)展，就會(huì)把市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)引向歧途。黨的十六大提出要整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，健全現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的社會(huì)信用體系。在黨代會(huì)的報(bào)告中提出信用建設(shè)問(wèn)題，這在黨的歷史上是第一次，體現(xiàn)出黨對(duì)誠(chéng)信建設(shè)的高度重視，說(shuō)明誠(chéng)信問(wèn)題在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用。第三章社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下加強(qiáng)誠(chéng)信建設(shè)的重要性一、 誠(chéng)信是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)誠(chéng)信是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展的基礎(chǔ)和內(nèi)在要求。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是通過(guò)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)資源配置的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，它以商品和貨幣的交換為最基本的特點(diǎn)。在任何市場(chǎng)交易活動(dòng)中，都需要以一定的信用為基礎(chǔ)。如果說(shuō)在簡(jiǎn)單商品交換中等價(jià)交換、平等交易、貨真價(jià)實(shí)、童叟無(wú)欺等交易規(guī)則就已經(jīng)內(nèi)在地包含了對(duì)誠(chéng)信的要求，那么現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)誠(chéng)信就提出了更高的要求，以至于可以說(shuō)誠(chéng)信是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基石。這是因?yàn)椋F(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作為一種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式，本身就是信用經(jīng)濟(jì)。這種經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的信用，是一種以償還為條件的價(jià)值運(yùn)動(dòng)的特殊形式，它主要存在于交易雙方非同一時(shí)空的交易過(guò)程中。信用關(guān)系缺損，市場(chǎng)機(jī)制就不可能有效運(yùn)行；信用關(guān)系扭曲，就會(huì)降低市場(chǎng)的有序性，從而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就難以健康發(fā)展；信用鏈斷裂，就會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。所以，沒(méi)有信用，現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就無(wú)從談起。二、 誠(chéng)信是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟的標(biāo)志市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家，一般都比較講究誠(chéng)信原則。眾所周知，美國(guó)和法國(guó)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟的國(guó)家。法國(guó)不僅有一套完整的保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的法規(guī)，還在財(cái)政部屬下設(shè)立“競(jìng)爭(zhēng)、消費(fèi)和反舞弊總局”，專事反欺詐，反暴力，維護(hù)誠(chéng)信，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的工作。因此，消費(fèi)者信任，維護(hù)誠(chéng)信原則的國(guó)家機(jī)構(gòu)，不存在怕上當(dāng)受騙的后顧之憂。而美國(guó)法律則明確規(guī)定，企業(yè)凡欺詐消費(fèi)者的行為必須賠償，重罰等，業(yè)界在這種法制環(huán)境下均奉誠(chéng)信為神圣至上的經(jīng)營(yíng)理念?？梢哉f(shuō)，誠(chéng)信的發(fā)達(dá)程度和水平在相當(dāng)重要的意義上標(biāo)志著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮程度和發(fā)展水平。三、 誠(chéng)信是企業(yè)成功的“法寶”縱觀國(guó)內(nèi)外成功企業(yè)，無(wú)一不是以誠(chéng)信為本而發(fā)展壯大的，誠(chéng)信是成功企業(yè)共同追求和必備的品質(zhì)之一。如：美國(guó)歷史上被評(píng)為“腌菜之王”的海因茨，100多年來(lái)獨(dú)步全球，并帶動(dòng)了漢堡包與薯?xiàng)l業(yè)的興起，成為世界上最大的食品加工企業(yè)的創(chuàng)始人，他成功的哲學(xué)，就是“忍耐加誠(chéng)實(shí)”。平時(shí)人們對(duì)他有極好的信譽(yù)，即使在1875年全美國(guó)經(jīng)濟(jì)大蕭條的情況下，為了守信，他賠本收購(gòu)，后來(lái)連自己的企業(yè)也破產(chǎn)了，仍在四處借債履行合約，他堅(jiān)持自己的信仰“一個(gè)誠(chéng)實(shí)的人不會(huì)在商場(chǎng)上倒下”。后來(lái)他成為商場(chǎng)巨人，它的腌黃瓜、番茄醬全球有名。他的成功是經(jīng)營(yíng)理念的成功，也是品質(zhì)的成功。海爾集團(tuán)提出的“真誠(chéng)到永遠(yuǎn)”經(jīng)營(yíng)理念，為廣眾耳熟能詳，正是這一誠(chéng)信理念加之科學(xué)的管理，才使企業(yè)在短期內(nèi)迅速壯大，他們平時(shí)極力營(yíng)造的和諧的企業(yè)文化，特別是售后服務(wù)方面，更是別具特色?，F(xiàn)在又實(shí)施國(guó)際化戰(zhàn)略，著力于提高國(guó)際美譽(yù)度。由以上成功的經(jīng)驗(yàn)可以看出“誠(chéng)信”的價(jià)值?？空\(chéng)信取勝，以誠(chéng)信為企業(yè)的法寶，才是我們?cè)谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的根本觀念。四、誠(chéng)信是中國(guó)經(jīng)濟(jì)融入世界經(jīng)濟(jì)的必備條件中國(guó)加入WTO以后，規(guī)則與信用是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的兩大基石，也是世貿(mào)組織的硬“門檻”，誠(chéng)信則是遵循WTO規(guī)則的基本前提。隨著世界經(jīng)貿(mào)關(guān)系的日益復(fù)雜化，在信用基礎(chǔ)上建立起來(lái)的相互緊密聯(lián)系、互為制約的信用鏈條維系著錯(cuò)綜復(fù)雜的世界市場(chǎng)交換關(guān)系。這種信用關(guān)系是現(xiàn)代文明的重要基礎(chǔ)，也是發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心。作為世貿(mào)組織成員國(guó)，我們只有嚴(yán)守誠(chéng)實(shí)信用的經(jīng)濟(jì)倫理準(zhǔn)則，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、一流服務(wù)樹(shù)立中國(guó)產(chǎn)品品牌的良好信譽(yù)，才能立足于競(jìng)爭(zhēng)激烈的國(guó)際市場(chǎng)，才能使中國(guó)經(jīng)濟(jì)真正融入世界經(jīng)濟(jì)大潮中。第四章誠(chéng)信在房地產(chǎn)發(fā)展中的重要性作為房地產(chǎn)業(yè)，首先我們認(rèn)為誠(chéng)信是永恒的，誠(chéng)信與品牌之間應(yīng)該是一種互動(dòng)、相符相成的關(guān)系。沒(méi)有誠(chéng)信將無(wú)法創(chuàng)立品牌，自然不能促進(jìn)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但如今的房地產(chǎn)業(yè)我們看到的不是誠(chéng)信，而是地產(chǎn)企業(yè)的惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)銷售、中介機(jī)構(gòu)違規(guī)操作等違法違規(guī)行為。由于誠(chéng)信往往與經(jīng)濟(jì)利益息息相關(guān)，促使一些急功近利的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人以捐軀誠(chéng)信為代價(jià)攫取利益，他們通過(guò)無(wú)證經(jīng)營(yíng)、賺取不正當(dāng)差價(jià)、隱瞞重要交易信息。不當(dāng)承諾與不當(dāng)誘導(dǎo)、不當(dāng)收取傭金、不現(xiàn)代理等手法，損害消費(fèi)者利益。這種通過(guò)捐軀誠(chéng)信而獲取的利益，是一種短期行為，由此，將失去的是消費(fèi)者的信任；是有損機(jī)構(gòu)的信譽(yù)；是有損經(jīng)紀(jì)人的品性，將使企業(yè)失去后續(xù)的業(yè)務(wù)，使企業(yè)無(wú)法發(fā)展壯大。一、目前房產(chǎn)發(fā)展情況根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資統(tǒng)計(jì)快報(bào)、70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)和40個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易簡(jiǎn)報(bào)提供的數(shù)據(jù)分析，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一、 以住房為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速加快。今年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資19192億元，同比增長(zhǎng)31.4%，同比提高7.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資13726億元，同比增長(zhǎng)33.7%，同比提高13.5個(gè)百分點(diǎn)，占同期房地產(chǎn)完成投資的71.5%，比去年同期提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。二、 市場(chǎng)需求旺盛，供求矛盾比較突出。今年1-10月，全國(guó)商品住房竣工面積2.32億平方米，同比增長(zhǎng)8.8%，增幅比去年同期上升0.1個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積4.89億平方米，同比增長(zhǎng)33.1%，增幅比去年同期上升21.4個(gè)百分點(diǎn)，其中，現(xiàn)房銷售面積1.31億平方米，同比增長(zhǎng)14.6%，增幅比去年同期上升22.5個(gè)百分點(diǎn);期房銷售面積3.58億平方米，同比增長(zhǎng)41.4%，增幅比去年同期上升17.9個(gè)百分點(diǎn)。40個(gè)重點(diǎn)城市10月末累計(jì)可售商品住房面積1.31億平方米，同比下降11.8%；批準(zhǔn)預(yù)售面積1.93億平方米，同比增長(zhǎng)14.5%；登記銷售面積2.17億平方米，同比增長(zhǎng)29.9%。三、 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整有了好的開(kāi)端，但總體進(jìn)展較慢。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全國(guó)36個(gè)直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市，2006-2007年年度新開(kāi)工商品住房中90平方米以下普通商品住房占總開(kāi)發(fā)面積的55.8%。但從市場(chǎng)上正在銷售的住房情況看，結(jié)構(gòu)調(diào)整總體進(jìn)展較慢，40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住房套型建筑面積90平方米（含）以下的住房批準(zhǔn)預(yù)售面積為4973萬(wàn)平方米，僅占25.8%。四、 房?jī)r(jià)漲幅呈加快之勢(shì)。今年10月，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，其中，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲10.6%，二手住房銷售價(jià)格同比上漲8.7%。分地區(qū)看，深圳、北京房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，其中，10月份新建商品住房銷售價(jià)格同比分別上漲16.8%和17.8%，二手住房銷售價(jià)格同比分別上漲21.1%和11.7%。一些二、三線城市房?jī)r(jià)漲幅也在加快，烏魯木齊、北海10月份新建商品住房銷售價(jià)格同比分別上漲18.5%和17.7%。與此同時(shí)，長(zhǎng)三角地區(qū)部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)回升勢(shì)頭，其中，杭州、寧波10月份新建商品住房銷售價(jià)格同比分別上漲10.8%和19.1%。中國(guó)的投資渠道單一，商品房投資成為比料利息收入高而相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)小、不用過(guò)多專業(yè)技術(shù)與管理能力的最佳投資選擇。從靜態(tài)收益率看，由于租房人口的高比例，使租房市場(chǎng)的供給和需求有些失衡，直接表現(xiàn)在租金上。2001年以后，中國(guó)大部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格都在上漲，使房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了較大的盈利機(jī)會(huì)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)股市的牛市高峰期，許多暴發(fā)戶都在一夜間形成，投資轉(zhuǎn)向房產(chǎn)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)5月份70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4%，新建商品住房、二手住房和非住宅商品房上漲幅度均超過(guò)5%。北海、深圳、溫州、北京、蚌埠五個(gè)城市比去年同期上漲超過(guò)10%。每年推出一波又一波的抑制房?jī)r(jià)上漲的宏觀調(diào)控政策，可是調(diào)控多年樓市依然高燒不退，高房?jī)r(jià)仍如脫韁之馬奔騰不止，樓市調(diào)控又成了空調(diào)”。百姓處在水深火熱的樓市當(dāng)中，房?jī)r(jià)更加遙不可及，面對(duì)持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，絕大多數(shù)百姓感到無(wú)法接受，多數(shù)人為了一套房，淪為終身房奴，房?jī)r(jià)已成為城市居民最關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題。買房是為了提高生活質(zhì)量，而不是成為一種負(fù)擔(dān)，這種負(fù)擔(dān)過(guò)重的必然結(jié)果是產(chǎn)生泡沫，所以我一直相信房地產(chǎn)泡沫終究會(huì)破滅，所以有必要在此提醒大家還是要慎重考慮買房，當(dāng)你背負(fù)上沉重的房貸時(shí)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)你已失去了太多的東西，包括快樂(lè)。二、房地產(chǎn)業(yè)與誠(chéng)信的關(guān)系我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是隨著住房制度改革的逐步深化而發(fā)展起來(lái)的，上世紀(jì)80年代以來(lái)突飛猛進(jìn)的發(fā)展使之成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，誠(chéng)信是房地產(chǎn)企業(yè)"內(nèi)功”修煉的關(guān)鍵一步。因?yàn)檎\(chéng)信是房地產(chǎn)企業(yè)直接向消費(fèi)者作出的承諾，在其實(shí)踐過(guò)程中時(shí)刻受著消費(fèi)者的監(jiān)督。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)只有真正在開(kāi)發(fā)銷售過(guò)程中貫徹誠(chéng)信原則，置身于消費(fèi)者的立場(chǎng)思考如何造出令消費(fèi)者滿意的樓盤，才能使企業(yè)管理水平和開(kāi)發(fā)理念得到相應(yīng)提升，從而加深"內(nèi)功”。誠(chéng)信，請(qǐng)大盤帶頭。因?yàn)橐话銇?lái)說(shuō)，消費(fèi)者更信任大盤。很多置業(yè)人士在置業(yè)時(shí)，總是給予大型房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的大型樓盤更多關(guān)注。信任是相互的。既然消費(fèi)者更信賴大盤，那么大盤自然也應(yīng)該在誠(chéng)信方面起到帶頭作用。事實(shí)上，一些大的房地產(chǎn)企業(yè)和大盤的確起到了帶頭作用。如何真正在品牌化道路上發(fā)揮誠(chéng)信作為一種隱性資源的優(yōu)勢(shì)，建立物業(yè)管理誠(chéng)信機(jī)制，更好地解決開(kāi)發(fā)商、業(yè)主的矛盾?？梢詮囊韵聨讉€(gè)方面入手：第一，誠(chéng)信是雙向甚至是多向的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)牽扯到政府、開(kāi)發(fā)商、銀行、承建商、銷售策劃公司、物業(yè)管理企業(yè)和消費(fèi)者等諸多利益團(tuán)體，他們相互之間需要以誠(chéng)信擔(dān)保。房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的規(guī)范需要建立一個(gè)包括以上群體在內(nèi)的集成、互動(dòng)的誠(chéng)信體系，缺少了任何一環(huán)都要出問(wèn)題。第二，無(wú)論是企業(yè)或者消費(fèi)者哪一方，都應(yīng)當(dāng)逐步走向理性，從自身做起，促進(jìn)整個(gè)社會(huì)人文環(huán)境的整體進(jìn)步。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)以誠(chéng)信為核心的企業(yè)文化建設(shè)，努力塑造品牌新形象，做好自律和他律工作。在法律法規(guī)的框架下，以誠(chéng)信為本，不斷加強(qiáng)內(nèi)部管理和培訓(xùn)，為廣大業(yè)主和客戶提供臻善服務(wù)。第三，誠(chéng)信是個(gè)德治問(wèn)題，同樣是個(gè)法治問(wèn)題。不僅要依賴于全社會(huì)素質(zhì)的整體提高，還必須建立一個(gè)有效的監(jiān)管體系。政府主管部門牽頭，行業(yè)協(xié)會(huì)自律，輿論加大監(jiān)督力度，對(duì)行業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管，為講信譽(yù)重質(zhì)量的物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)造更好的發(fā)展空間，對(duì)不講誠(chéng)信的企業(yè)，讓其逐步退出市場(chǎng)。第五章房地產(chǎn)的違規(guī)操作讓企業(yè)失信一、 一房多賣房產(chǎn)商借不透明的房地產(chǎn)市場(chǎng)掩護(hù)，偷天換日，私下將購(gòu)房者買下的房子注銷，一套商品房最多被出售。其一，發(fā)動(dòng)公司員工及親朋好友辦理按揭貸款，大部分首付款沒(méi)交，每月按揭款由公司統(tǒng)一向銀行支付。其二，偽造房屋登記部門印章，出具虛假抵押手續(xù)，重復(fù)騙取購(gòu)房者首付款和貸款。其三，對(duì)已銷售或抵押的商品房，編造虛假手續(xù)解除銷售或抵押騙貸。我們注意到，銀行在貸前調(diào)查、貸中審查審批、貸后檢查等過(guò)程中，操作和管理明顯存在缺陷，制度和管理一旦形同虛設(shè)，被別有用心的人鉆空子那是遲早的事情；一套住房從房產(chǎn)商移交到購(gòu)房者手中，手續(xù)繁瑣，從購(gòu)房合同審查、權(quán)屬登記到信息公告等，哪個(gè)環(huán)節(jié)都不能敷衍了事，如果房管部門對(duì)該項(xiàng)目從施工到銷售實(shí)施了全程監(jiān)控，眼格把關(guān)，騙子偽造房屋登記部門印章等伎倆根本無(wú)法得逞。二、 質(zhì)量低劣隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和國(guó)家相繼出臺(tái)一系列房改政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)迅猛增加，開(kāi)發(fā)規(guī)模急劇擴(kuò)大。然而由于片面追求經(jīng)濟(jì)利益，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理混亂，由此引發(fā)大量嚴(yán)重的商品房質(zhì)量問(wèn)題：有的陽(yáng)臺(tái)防護(hù)欄桿銹跡斑斑，有的墻體裂縫、滲水，有的樓板鋼筋暴露、出現(xiàn)蜂窩麻面，有的排水設(shè)施滲漏、管道浸水，有的門窗密封不嚴(yán)造成漏水、噪聲大......更有甚者，受高額利潤(rùn)驅(qū)使，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商及建筑施工單位良莠不齊，出現(xiàn)搶先建房、違規(guī)建房、無(wú)資質(zhì)掛靠建房等現(xiàn)象，有些違法建筑甚至質(zhì)量不過(guò)關(guān)的建筑竟然堂而皇之地在市場(chǎng)上公開(kāi)出售。商品房工程質(zhì)量低劣問(wèn)題，嚴(yán)重危及廣大人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全，已經(jīng)成為群眾反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)問(wèn)題之一，再不引起高度重視，必將成為嚴(yán)重影響社會(huì)和諧的巨大隱患?！钡谝?，將違反法律法規(guī)和建筑質(zhì)量強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)單位及人員在建設(shè)信息網(wǎng)上進(jìn)行公示，保障購(gòu)房者及時(shí)了解相關(guān)信息；第二，進(jìn)一步強(qiáng)化監(jiān)理單位的質(zhì)量責(zé)任，要求監(jiān)理單位每月對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題向質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)報(bào)告，嚴(yán)重違法違規(guī)問(wèn)題則必須立即上報(bào)，以便主管部門及時(shí)采取強(qiáng)制管理措施；第三，建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站近期將對(duì)商品房制定更加嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)督辦法，對(duì)房屋的關(guān)鍵部位和容易出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的部位進(jìn)行重點(diǎn)檢查；第四，對(duì)于目前商品房中存在的許多設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題，市建設(shè)局將與主管房屋設(shè)計(jì)的規(guī)劃部門積極溝通，加強(qiáng)房屋設(shè)計(jì)質(zhì)量管理。三、 擅動(dòng)房證第一種是開(kāi)發(fā)商建樓時(shí)，在國(guó)家政策允許范圍內(nèi)，把房子抵押貸款，把貸來(lái)的錢用在了工程上?？少u了房子后他們并沒(méi)有把錢還給銀行，不知情的業(yè)主們就得在無(wú)奈中等待。這種行為已經(jīng)涉嫌合同詐騙罪。第二種就是房子在賣給普通消費(fèi)者之前就有了“主人”，這些“房主”大多是開(kāi)發(fā)商招來(lái)的，開(kāi)發(fā)商利用他們的各種手續(xù)到銀行貸了款后，又把房子賣給了第二個(gè)房主。這也是一種詐騙行為，涉嫌貸款詐騙罪。第三種，有些開(kāi)發(fā)商到處欠錢，法院將房子查封，開(kāi)發(fā)商為了解開(kāi)綁在自己身上的死結(jié)，鋌而走險(xiǎn)，又把法院查封的房子賣了出去。這種行為涉嫌非法使用查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)罪。在房產(chǎn)交易中，首要的還是要看開(kāi)發(fā)商是否有完備的售樓許可證，看看是否有統(tǒng)一的專用發(fā)票，而更重要的是及時(shí)和開(kāi)發(fā)商簽《商品房買賣合同》。但這還不夠，要催促開(kāi)發(fā)商到房管部門備案，這一點(diǎn)至關(guān)重要，因?yàn)楹贤瑐淞税妇筒豢赡茉俅纬鲑u和抵押貸款了。備過(guò)案的合同上面有房管部門加蓋的條形章。如果沒(méi)有備案，房管部門沒(méi)有辦法控制再次轉(zhuǎn)讓。四、虛假宣傳一、 引人誤解的虛假宣傳行為。經(jīng)營(yíng)者以樣板房、房屋模型、宣傳圖片、文字性說(shuō)明等形式，對(duì)商品房的景觀、小區(qū)內(nèi)的綠化地、娛樂(lè)場(chǎng)所、商場(chǎng)、會(huì)所、學(xué)校等配套設(shè)施、周邊的城市規(guī)劃建設(shè)情況作引人誤解的虛假宣傳。二、 商業(yè)賄賂行為。無(wú)保險(xiǎn)代理資格的單位擅自開(kāi)展房屋保險(xiǎn)代理業(yè)務(wù)并收取保險(xiǎn)代理費(fèi)；保險(xiǎn)企業(yè)用財(cái)物或其它手段進(jìn)行賄賂，以此開(kāi)展抵押貸款房屋保險(xiǎn)業(yè)務(wù)；房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)收取傭金以外的其它費(fèi)用。三、 不正當(dāng)有獎(jiǎng)銷售行為。以巨額抽獎(jiǎng)為誘餌，吸引消費(fèi)者購(gòu)買。四、 搭售或附加不合理?xiàng)l件行為。一些開(kāi)發(fā)商在銷售商品房時(shí)，違背購(gòu)房者的意愿，限定購(gòu)房者接受其指定的律師提供的有償法律服務(wù)，樓房按揭有償咨詢服務(wù)等，支付本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商支付的費(fèi)用。五、 控制房源壓價(jià)買入不少業(yè)主在賣房時(shí)經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，自己的房子朝向戶型等質(zhì)素都不錯(cuò)，交通位置也相當(dāng)方便，但委托中介掛盤時(shí)卻突然出現(xiàn)諸多問(wèn)題，往往是掛牌許久也無(wú)人問(wèn)津，或者是被告知房子存在諸多問(wèn)題，賣不出好價(jià)錢，看到同樣的房子賣了高價(jià)，自己的房子卻只能低價(jià)甩貨，很多賣房者都感到困惑。這種現(xiàn)象很大可能就是中介在打你房子的主意了，打算自己把房子收購(gòu)下來(lái)，然后高價(jià)賣出吃差價(jià)。遇到這種情況，有的中介一般會(huì)找出各種理由打擊房主對(duì)房子的價(jià)格期待，有時(shí)候甚至?xí)夜ぷ魅藛T假冒看房者，趁機(jī)挑出諸多毛病，讓業(yè)主以為房子不好賣，最后低價(jià)出手，然后再被我們高價(jià)售出，轉(zhuǎn)手賺取差價(jià)。這種賺差價(jià)的方法很多，有時(shí)候?yàn)榱速I到房子，還會(huì)用“一次性付全房款”來(lái)吸引賣家，當(dāng)然，這種方式成交的房?jī)r(jià)，肯定要比實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)低。六、 謊報(bào)低價(jià)釣住客戶不少買房或者租房者常?？吹椒慨a(chǎn)中介營(yíng)業(yè)部外張貼著眾多的租售信息，價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)低很多，高興之下急急忙忙地詢問(wèn)中介人員。但一番登記、看房折騰下來(lái)，這些價(jià)廉物美的房子，到最后都是"已經(jīng)賣出或者租出”，為什么看到好房子卻總遇到"下手慢”的情況呢？很多張貼在外面的房屋租售信息，在報(bào)價(jià)上都是做了手腳的。對(duì)于這個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，拉住客戶，讓客戶走進(jìn)營(yíng)業(yè)部大門是第一步。所以很多掛在外面的房屋價(jià)格都會(huì)比實(shí)際報(bào)價(jià)低幾萬(wàn)甚至十幾萬(wàn)元。有時(shí)候根本就是沒(méi)有的房子，也先寫在上面，等客戶來(lái)詢問(wèn)的時(shí)候，先用這個(gè)信息把客戶穩(wěn)住，帶客戶看房子，然后再告訴客戶這個(gè)房子已經(jīng)沒(méi)有了，趁機(jī)推薦別的房源。如果你能利用這段時(shí)間很快和客戶拉近關(guān)系，他的錢就很有可能賺進(jìn)你口袋了。七、 抬高報(bào)價(jià)慫恿客戶各種官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都報(bào)道房?jī)r(jià)出現(xiàn)了小幅下跌，但購(gòu)房者看到的中介市場(chǎng)報(bào)價(jià)卻不降反升，保持堅(jiān)挺，房?jī)r(jià)到底有沒(méi)有降？在中介一番'房?jī)r(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌”的說(shuō)理下，擔(dān)心再次遭遇飆升的買家往往會(huì)掏錢買房。其實(shí)這是非常明顯的制造“賣方市場(chǎng)”假象。做這一行的都知道，以深圳現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，房子越是降價(jià)，可能選擇不買而去觀望的人就會(huì)越多。所以明明賣房的業(yè)主報(bào)價(jià)松動(dòng)了，但我們的報(bào)價(jià)是絕對(duì)不能降的。因?yàn)檫@樣，會(huì)給有意買房的客戶制造一個(gè)房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的假象，購(gòu)房者在這種情況下，才會(huì)不再觀望，出手買房。八、 以次充好偷換概念一些資金比較充裕的買房者，在買房時(shí)往往會(huì)希望買到同一小區(qū)或者片區(qū)中質(zhì)素好的戶型，為此甚至多花些錢也愿意。但不少買房者在多支付了幾萬(wàn)元錢買下房子后，才會(huì)發(fā)現(xiàn)，自己以為買到的好房子，在發(fā)售時(shí)甚至是同一樓盤中開(kāi)發(fā)商的“促銷次品”。這和商場(chǎng)促銷是一個(gè)道理。遇到這種心態(tài)的客戶，一般反而會(huì)把一些不好賣的滯銷房源推薦給他，把這些房子說(shuō)成質(zhì)素好的房子。然后為了做出對(duì)比，證明房子質(zhì)素好，可以再提供一些比該套房子更差的房源，帶客戶去看。一般來(lái)說(shuō)，特別強(qiáng)調(diào)要好房子的客戶，因?yàn)樗X(jué)得已經(jīng)告訴你他不在乎價(jià)格了，所以你提供的理所當(dāng)然都是好房子，這種心理下，反而有可能被業(yè)務(wù)員利用，買到那些差房子。對(duì)一些房產(chǎn)中介，另一種失信可能更容易操作。他們代理的二手房產(chǎn)，經(jīng)常上演“今年二十明年十八”的青春駐顏術(shù)。據(jù)消協(xié)反映，房產(chǎn)投訴中反映比較多的是中介機(jī)構(gòu)提供不真實(shí)信息，其中少數(shù)房屋年份失真現(xiàn)象尤其突出。人們只要仔細(xì)瀏覽二手房源的分類廣告就能輕易找到這些例子?，F(xiàn)在經(jīng)常出現(xiàn)一套房源在幾家中介機(jī)構(gòu)掛牌的情況，有時(shí)在同一天、同一報(bào)紙上，這些消息就碰頭了。它們所在小區(qū)、樓層、面積、戶型這些基本資料是一樣的，但是它們的建造年份卻總是有差別。其中一些就是經(jīng)過(guò)中介公司修改過(guò)的。一些中介公司對(duì)如實(shí)報(bào)告的觀念淡薄，年份常常就是"毛估估”的，"這只是給客人一個(gè)房源信息，不必太當(dāng)真?！庇行臉I(yè)人員這樣說(shuō)。九、 低開(kāi)高走臨時(shí)加價(jià)中介之間為了拉攏客源，往往也會(huì)開(kāi)出各種優(yōu)厚條件。在賣房或者買房時(shí)，有的業(yè)主會(huì)被中介告知可以降低傭金甚至免傭金幫助其賣/買房?；蛘呤羌词挂呀?jīng)委托給了一個(gè)中介，也會(huì)不斷有其他中介打來(lái)電話，表示可以用更優(yōu)惠的價(jià)格交易。幾十萬(wàn)上百萬(wàn)元的交易，先許諾減免幾千塊錢算什么呢？這是在和其他中介競(jìng)爭(zhēng)時(shí)經(jīng)常使用的方法，用這種方法，會(huì)把放盤或者找其他中介買房的客戶搶過(guò)來(lái)。交給我們做以后，只要在交易中間比如在辦房產(chǎn)證、繳稅等環(huán)節(jié)上加收一些費(fèi)用，這些錢就可以回來(lái)了。有時(shí)候?yàn)榱送趬δ_，我們還會(huì)告訴客戶，我們幫他們買/賣房子的價(jià)格可以比其他中介便宜或者高出幾萬(wàn)甚至十幾萬(wàn)元。十、拖延戰(zhàn)術(shù)騎驢找馬房?jī)r(jià)高漲，不少業(yè)主在買房中都遭遇了賣方違約的煩心事。即使已經(jīng)交了訂金，賣方寧愿賠付訂金，也堅(jiān)持不愿意賣房了。就算打官司，最多也只能賠個(gè)訂金，可折騰幾個(gè)月下來(lái)，原來(lái)的買房錢已經(jīng)在房?jī)r(jià)暴漲下嚴(yán)重"縮水”了。其實(shí)這個(gè)時(shí)候，反悔的很可能不是賣家而是中介自己。為了保證賺到傭金，遇到有誠(chéng)意的買家時(shí)，我們一般會(huì)趕緊敲定，不過(guò)這并不意味著這個(gè)房子就已經(jīng)賣出去了。如果有新的買家對(duì)房子表現(xiàn)出興趣，我們還是會(huì)照樣推銷，如果新買家開(kāi)的價(jià)格高出原來(lái)買家達(dá)到一定比例，我們可以掙到更多傭金或者差價(jià)，就會(huì)告訴第一個(gè)買家，業(yè)主反悔堅(jiān)決不肯賣房了。尤其是在前段時(shí)間房?jī)r(jià)飆升的時(shí)候，這種騎驢找馬的事情經(jīng)常會(huì)發(fā)生的。第六章地產(chǎn)誠(chéng)信如何建立一、房地產(chǎn)企業(yè)履行法律責(zé)任第一點(diǎn)首先要履行法定的責(zé)任。就是要支持國(guó)家的法律法規(guī)，依法開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在質(zhì)量、面積、功能、配套設(shè)施方面符合國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)。并且堅(jiān)持守合同，依法納稅，法律的社會(huì)是一定要堅(jiān)持的。第二一定要替社會(huì)老百姓負(fù)責(zé)，當(dāng)前特別要關(guān)注中低收入家庭的需求，要著眼于滿足絕大多數(shù)老百姓的需求，要加強(qiáng)慣例。控制和降低開(kāi)發(fā)成本，把房地產(chǎn)的價(jià)格控制在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)。第三要處理好國(guó)家關(guān)系的利益，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展服務(wù)。比如國(guó)家要提出建設(shè)省地和環(huán)保型的工作，作為我們企業(yè)就要認(rèn)識(shí)，國(guó)家為什么要這樣做。所以要自覺(jué)的來(lái)遵守國(guó)家的規(guī)定，要符合國(guó)家的規(guī)定。第四要把品牌建設(shè)好，力求把企業(yè)做大做強(qiáng)，堅(jiān)持優(yōu)質(zhì)的住房，來(lái)滿足社會(huì)的認(rèn)同。"誠(chéng)信樹(shù)品牌，責(zé)任創(chuàng)和諧”，廣大老百姓也一定能夠隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，與住房保障制度的完善與落實(shí)得以實(shí)行。這里請(qǐng)大家注意，房地產(chǎn)發(fā)展，老百姓受益。因?yàn)榇_確實(shí)實(shí)住房這個(gè)問(wèn)題，既要靠市場(chǎng)，又要靠政府的保障制度來(lái)解決，是這些年來(lái)我們總結(jié)的一個(gè)追求的經(jīng)驗(yàn)。二、 提高房地產(chǎn)業(yè)自身素質(zhì)一是加強(qiáng)行業(yè)自律、建設(shè)行業(yè)規(guī)范、建立多邊信譽(yù)約束機(jī)制。房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)協(xié)會(huì)，在這方面應(yīng)該充分發(fā)揮作用。所謂多邊信譽(yù)約束機(jī)制，是指協(xié)會(huì)為了規(guī)范會(huì)員的經(jīng)營(yíng)行為和維持市場(chǎng)秩序，利用起特定的渠道將會(huì)員行為的信息在會(huì)員之間傳播與交流，使會(huì)員在市場(chǎng)中形成一種信譽(yù)，從而促成會(huì)員經(jīng)營(yíng)行為的協(xié)調(diào)一致。如果交流的信息是會(huì)員誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)行為的信息，那么有利于會(huì)員良好的信譽(yù)，有利于會(huì)員經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展和擴(kuò)大；如果會(huì)員采取了不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)的行為和欺騙的行為，當(dāng)這種行為信息在會(huì)員之間迅速流傳，就會(huì)使會(huì)員的行為受到其他會(huì)員的譴責(zé)和抵制。二是提高房地產(chǎn)行業(yè)人員素質(zhì)。所有從業(yè)人員都應(yīng)該愛(ài)崗敬業(yè)，重信譽(yù)，信守諾言，以質(zhì)取勝，反對(duì)坑蒙欺詐、假冒偽劣。三、 地產(chǎn)誠(chéng)信有了“度量衡”的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國(guó)家七部委"關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知”要求和市政府關(guān)于建立誠(chéng)信機(jī)制的要求，市規(guī)劃與國(guó)土資源局把建立房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)與監(jiān)控體系做為今年的重點(diǎn)科研項(xiàng)目來(lái)抓，委托市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行研究、實(shí)施。此套體系包括：一、房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系；二、網(wǎng)上公示系統(tǒng)。誠(chéng)信制度的建立要充分利用網(wǎng)絡(luò)信息手段，將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、經(jīng)營(yíng)中違規(guī)、違法劣跡以及受到的處罰等記入企業(yè)和個(gè)人的信用檔案向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督。三是為政府主管部門提供管理、決策依據(jù)，為購(gòu)房者及銀行等相關(guān)部門提供參考；誠(chéng)信體系主要指標(biāo)內(nèi)容包括：1.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期階段：簽訂土地使用出讓合同及繳交地價(jià)款、建設(shè)工程規(guī)劃許可、設(shè)計(jì)投標(biāo)、建筑報(bào)建的運(yùn)作情況；2.項(xiàng)目施工階段：施工招標(biāo)、開(kāi)工許可、監(jiān)理招標(biāo)等環(huán)節(jié)的運(yùn)作情況；3.售樓階段：預(yù)售許可、合同承諾等環(huán)節(jié)的辦理和實(shí)施情況；4.驗(yàn)收階段：面積差異、建筑質(zhì)量、公共配套設(shè)施的驗(yàn)收和落實(shí)情況；5.入伙階段：驗(yàn)收備案，入伙通知；6.辦產(chǎn)權(quán)證；7.物業(yè)管理；8.投訴處理。大家達(dá)成一個(gè)共識(shí)，就是只有在誠(chéng)信的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能良好、健康地發(fā)展。誠(chéng)信需要房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)方面通力合作，共同完成。上海房地產(chǎn)建立誠(chéng)信評(píng)估體系將會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。四、 把“誠(chéng)信”作為戰(zhàn)略投資資源現(xiàn)在就整個(gè)行業(yè)而言，要讓社會(huì)的大眾對(duì)我們的房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)比較崇高的評(píng)價(jià)，我們的道路還比較漫長(zhǎng)。我們一般想到房地產(chǎn)行業(yè)如果不講誠(chéng)信，受害者好象就是購(gòu)房者，就是業(yè)主和消費(fèi)者，這是顯而易見(jiàn)的。除了行業(yè)誠(chéng)信缺失，除了帶來(lái)的損害，更多的是給社會(huì)帶來(lái)了損害，給我們這個(gè)行業(yè)帶來(lái)的損害。更大的損失是給我們講誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商所帶來(lái)的損失，這是最大的。做好誠(chéng)信工作，企業(yè)當(dāng)然要自律，單單僅僅依靠一家企業(yè)是做不到誠(chéng)信的，誠(chéng)信合作需要從企業(yè)內(nèi)部到企業(yè)外部來(lái)共同構(gòu)建這樣的環(huán)境，作為企業(yè)我只能推動(dòng)外部的環(huán)境好，所有在企業(yè)內(nèi)部我們的績(jī)效考核制度。五、 多方獻(xiàn)計(jì)樹(shù)誠(chéng)信體系房地產(chǎn)要樹(shù)立誠(chéng)信，首先還是要國(guó)家出臺(tái)界定不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)范圍的基本大法，在法制根本上解決房地產(chǎn)問(wèn)題。市場(chǎng)法制到位以后，在行業(yè)內(nèi)建立規(guī)則也是做到誠(chéng)信的必須。政府法規(guī)的建立起到規(guī)范市場(chǎng)的作用，而行業(yè)內(nèi)行規(guī)的建立則起到凈化市場(chǎng)的作用。完善的誠(chéng)信體系可以通過(guò)行政、市場(chǎng)、社會(huì)聯(lián)動(dòng)來(lái)制約，提高失信主體的行政法律成本、市場(chǎng)成本、道德成本，達(dá)到對(duì)不誠(chéng)信行為的懲戒。從法律行政這塊來(lái)說(shuō)，如果該開(kāi)發(fā)商信譽(yù)不好，政府可以不將項(xiàng)目交給該企業(yè)做，也可根據(jù)規(guī)定給予處罰，并且處罰的記錄要對(duì)社會(huì)公開(kāi)，通過(guò)向征信機(jī)構(gòu)查詢其信用報(bào)告，就可了解到其不良信用記錄。然后到了市場(chǎng)，因?yàn)橛辛诉@些不良信用的記錄，其合作伙伴等就可能不再將項(xiàng)目交給他做。最后到了社會(huì)，輿論等會(huì)對(duì)其