某住宅購房市場現(xiàn)狀調(diào)查的分析

某住宅購房市場現(xiàn)狀調(diào)查的分析前言調(diào)查時(shí)間:7月20-8月25日調(diào)查方法:報(bào)紙調(diào)查網(wǎng)站街邊問卷有效樣本:1833選購區(qū)域結(jié)果分析:東莞城區(qū)購買者以南城和東城區(qū)多,占36.99%和29.02%;第三位是莞城區(qū)5.95%;有440份樣本在鎮(zhèn)區(qū)購房占回收總樣本的24%依次排序?yàn)?虎門常平厚街長安塘廈大朗.購房方式在希望購買住宅方式方面,被調(diào)查查中有1632人選擇一手房;201人選擇二手房.由于實(shí)施二手房最新稅費(fèi)改革政策,使二手房交易成本方面明顯增加,從成本的考慮,多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為一手房交易成本方面的優(yōu)勢明顯,因此傾向于購買一手房的人較多.付款方式結(jié)果分析:被訪者中愿意接受按揭貸款比例最高,達(dá)66%;其次是公積金16%;一次性比例9%,隨著銀行利息有不確定性提高趨勢,有能力的購房者愿意選擇一次性付款且比例較以往有所提高;分期10%;綜上所述大多數(shù)人購房資金來源予銀行.按揭年限(百分比)結(jié)果分析:在選擇按揭年限方面,購房者多數(shù)選擇10年按揭年限,占22%;其次是15年占17%;5年為15%;20年為14%;25年為8%;30年占9%;其它8%;從選擇的按揭年限可以發(fā)現(xiàn),5年10年15年占有率近六成.一方面說明東莞市民的還貸能力較好;另一方面也表明,受調(diào)控加息的影響,市民在選擇還貸年限時(shí)明顯有所縮短.購買總價(jià)(萬元)結(jié)果分析:83%的購房者選擇住宅總價(jià)在50萬以下,其中選擇總價(jià)在10至19萬元占14.1%;總價(jià)在20-29萬元占33.2%總價(jià)在30-39萬元占21.1%總價(jià)在40-49萬占14.9%另外還有16.7%消費(fèi)者選擇總價(jià)在50萬元以上.50-59萬元占7%,60-79萬元占5.3%;80-99萬元占2.8%;100萬以上占1.6%.綜上所述,求購方主流意見比目前市場房屋主流消費(fèi)總價(jià)要低,,假高城區(qū)房價(jià)在4000元平方,按50萬元總價(jià)計(jì)算面積為125平方,這意味著未來125平方以下的住宅有望成為主流產(chǎn)品.20萬-39萬價(jià)格最受歡迎.接受單價(jià)(元/平方)結(jié)果分析:求購方愿意接受的房價(jià)價(jià)位在2001-4000元/平方,占總回收樣本的60.1%,此意愿價(jià)較城區(qū)一手房要低,與二手房價(jià)位相對接近.另外,接受價(jià)位在2000以下為5.6%;接受價(jià)位在4000至5000元為13.4%;接受價(jià)為5000-6000為6.9%;接受價(jià)位在6000-7000元為8.9%.與目前市場相比,大多數(shù)購房者的購買意愿低于目前市場價(jià)格.交樓標(biāo)準(zhǔn)結(jié)果分析:選擇毛坯房所占比例最高達(dá)六成,其次是全裝飾房占三成.對于全裝房需求者,一部分是購買小戶型,其中有對于裝修成本的考慮;對于大戶型客戶而言,毛坯房比例很高,主要是這部分投資者不但有滿足個(gè)性化的需求,而且具備高檔裝飾的能力.車位需求結(jié)果分析:對于車位的需求,無要求者占五成,其次是租用者占36%,其次是意向購買者;可以看出,有購買意向人并不多,他們認(rèn)為租用車位更加靈活.如果購房的目的是為了出租,有無車位,顯得更加不重要.文教設(shè)施要求結(jié)果分析:對于文教設(shè)施提及最高的是小學(xué),其次是幼兒園,小學(xué)和幼兒園配套對大數(shù)人來說十分重要,子女能夠就近入學(xué)的條件,使其居住感到方便,如果是重點(diǎn)學(xué)校,則該項(xiàng)目所據(jù)優(yōu)勢越大.面積要求結(jié)果分析:對于面積需求,排在第一位是70-100平方占35.4%;其次是100-150平方占27.7%第三位是50-70而150以上占有率為二成以上.最后位是低于30平方米.選房考慮因素結(jié)果分析:在購房時(shí),購買者第一考慮的因素價(jià)格為28.2%;位置為22.6%;升值潛力為21.3%;把價(jià)格位置周邊環(huán)境和升值潛力因素放在第一位考慮投資總合占72.1%所明多數(shù)購房者屬于理性投資.配套服務(wù)設(shè)施結(jié)果分析:購房者在選擇周邊環(huán)境時(shí),提及率最高的是超市,25.4%的被訪者認(rèn)為超市必不可少;其次是銀行基本超市等同重要,接下來是餐飲店占20.8%;醫(yī)院11.3%市場14.2%;其它5.1%;被訪者觀點(diǎn)基本相同:一個(gè)良好的生活環(huán)境離不開超市、銀行、餐飲、和醫(yī)院等服務(wù)設(shè)施。選居小區(qū)規(guī)模結(jié)果分析：對于喜歡小區(qū)的規(guī)模，31%的人認(rèn)為越大越好，熱列在第一位；其次是3萬至5萬平方，占到27%；5萬至10萬平方米占到24%位于第三；1萬至3萬平方米占11%，排在第四位；1萬平方米以下占7%，最低。有專家論證，小區(qū)面積并非越大越好，過大，對物業(yè)管理要求的難度倍增，如果管理不善，服務(wù)水平將隨之降底。本次發(fā)現(xiàn)東莞投資者存在著這樣的誤區(qū)。戶型選擇結(jié)果分析：選擇3房一廳或二廳比例最高達(dá)51.7%;其次2房一廳或二廳占31.1%;排在第三位的是一室一廳占8.4%第四位是4房一廳或二廳占6.1%;第五位是小型公寓占2.7%.東莞市場基本數(shù)據(jù)結(jié)果分析:從去年全年來看,東莞房地產(chǎn)處在穩(wěn)定發(fā)展階段.據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2005年東莞樓市施工面積達(dá)1124萬平方,銷售商品房面積達(dá)208.65萬平方米,銷售總額達(dá)595294.1萬元,全年均價(jià)達(dá)到4100元平方,較前年上漲17.1%,是自02年以來漲幅最大一年.進(jìn)入2006年,為抑制房價(jià)不斷漲,國家不論是在信貨、土地、，還是在稅收方面，都加大了政策的調(diào)控力度，尤其是國六條細(xì)則的全面出臺(tái)，更進(jìn)一步彰顯了國家鼓勵(lì)居民自住性需求消費(fèi)的決心。上半年住宅銷售套數(shù):8275套,商品房空置下降6.72%東莞市場分析市場表明,國家的調(diào)控政策在地方上產(chǎn)生了一定的效應(yīng).從成交均價(jià)上來看,據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示8月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同經(jīng)上漲5.5%;漲幅比上月低個(gè)百分點(diǎn).而在東莞,八月份住宅均價(jià)為2947.55元每平方,較七月成交均價(jià)3481元每平方下滑約15%.盡管七月比六月住宅均價(jià)上升204元,升幅6.22%,但對比6月份,7月份東莞的商品房市場出現(xiàn)了成交面積與成交金額雙下跌的局面.七月成交面積為20.51萬平方比六月26.36萬平方下降了22.19%,但比去年七月份額12.21萬平方米有大幅上漲.東莞七八月呈現(xiàn)的市場現(xiàn)狀,并非來自單方面的原因,業(yè)內(nèi)人士分析,除了調(diào)控政策因素外,它還與上半年東莞房地產(chǎn)大環(huán)境息息相關(guān).據(jù)了解,上半年東莞土地總供應(yīng)量為1202136.26平方米,同比下降近55.38%,商品房批準(zhǔn)預(yù)售量217.39萬平方米,同比去年略有下降.06年上半商住用地各鎮(zhèn)區(qū)成交情況結(jié)果分析:從成交區(qū)域分布來看,東莞土地成交區(qū)域集中在樟木頭南城塘廈大朗石龍鳳崗大嶺山東坑等鎮(zhèn)區(qū),其中樟木頭南城為商住宅用地成交熱點(diǎn)區(qū)域,成交面積比重分別占總成交量的38%和21%2006年上半年與2005年上半年土地各具體交易方式情況06年與05年上半年土地各具體交易方式情況結(jié)果分析：：樓市走勢直接決定于供求，從供應(yīng)的角度看，東莞06年上半年土地供應(yīng)量急劇下降，今年上半年土地供應(yīng)量為1202136.26平方與去年同期2694121.31平方相比,土地供應(yīng)總量同比下降55.38%;且上半年成交量為866285.59平方,與去年同期2228348.31相比成交量下降61.12%;從土地具體供應(yīng)方式來看拍賣和成交量和供應(yīng)量分別下降46.95%和8.65%;06年上半年與05年上半年各類土地成交金額總比較成交金額比較結(jié)果分析:從成交金額來看上半年成交總額為10.49億元,相對于同期28.91億元減少了64.39%.工業(yè)、商業(yè)、商住總額同比下降8128.%64.54%63.78%;從土地成交均價(jià)來看06年土地均價(jià)1210.56元平方工業(yè)為401.19元平方;商業(yè)為1042.32元平方;商住用地成交均價(jià)為1342.47元平方;整體來看國家對房產(chǎn)的調(diào)控址接導(dǎo)致今年上半年東莞土地總供應(yīng)量大幅減少.批準(zhǔn)預(yù)售量比較萬平方米結(jié)果分析:從以上東莞批準(zhǔn)預(yù)售量的控制中可以看出,隨著國家進(jìn)一步加大房產(chǎn)的調(diào)控力度,東莞市政府也在不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,提高商品房的預(yù)售門檻,嚴(yán)格控制商品房市場尤其是商業(yè)用房市場的產(chǎn)品供應(yīng).商品房空置面積比較情況結(jié)果分析:由圖我們可以看出,國家一系列政策的出臺(tái)及土地供應(yīng)量的大幅度減少,空置量上較05年有所下降.戶型結(jié)構(gòu)比例結(jié)果分析:06年上半年成交戶型面積80-120平方比例最多達(dá)3176套,占有率38.38%但相對同年52.11%有所下降;120-160平方戶型成交比例增大,成交套數(shù)不勝數(shù)2090套,占26.26%,相對同年16.01%,增加了9.42%;從成交戶型來看三房成交比例是多為4502套,占54.4%,但相對于去年同期59.65%下降了4個(gè)百分點(diǎn);兩房戶型略有增大,成交大數(shù)量1632套占比例27.82%相對去年同期22.72%,增加了5.1%;四房和四房以上略微增大,成交套數(shù)1632套占19.72%,相對于去年同期17.62%,增加了2.18%.總體來說,上半年成交戶型沒有較大變化,這主要是因?yàn)槭袌霎a(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)沒太大變化.06年成交8275套分類購房者戶籍比例結(jié)果分析:06年上半年置業(yè)者籍貫來看,本省籍客戶仍然占消費(fèi)主力,占總成交套數(shù)39.36%;但相對于去年同期45.72%,下降了5.36%;而外省籍客戶購買力已明顯加強(qiáng),外省籍客戶購買量占有37.89%,相對同年30.71%增加了7.18%;境外購買者仍然是東莞房地產(chǎn)市場不可忽視的一股力量,境內(nèi)外外籍客戶購占22.76%東莞八月樓盤已售信息排行項(xiàng)目名稱總套數(shù)已售套數(shù)本月銷售套數(shù)已銷樓盤均價(jià)1萬科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)A號(hào)樓21413912951912萬科城市高爾夫花園盛桃軒1號(hào)4132199452643尚書苑尚德府97515161794萬科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)B號(hào)樓190454547025尚書苑尚樂府61393963306尚書苑尚禮府7332326259東莞八月各區(qū)成交均價(jià)-分析目前在東莞房產(chǎn)管理局登記的總數(shù)為13個(gè)，已經(jīng)銷售的面積為1088平米，可銷售面積為2569平米，從當(dāng)前數(shù)據(jù)顯示東城區(qū)銷售均價(jià)最高，八月東莞新房成交量以尚書苑最高；萬科集團(tuán)在東莞上半年新推盤較多，因而其售樓成交量所占市場總成交量的份額也最大。結(jié)果分析:06年城區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)土地供應(yīng)比據(jù)東莞市土地交易中心數(shù)據(jù)顯示，06年上半年東莞市公開出讓、轉(zhuǎn)讓、拍賣的各種經(jīng)營性用地56宗，共計(jì)出讓土地150.5萬㎡；實(shí)際成交土地54宗，共計(jì)141.3萬㎡，成交金額17.8億元。平均土地的成交均價(jià)1260.61元/㎡。其中商住用地、純住宅用地和綜合用地分別為29幅、3宗和1宗，成交面積為114.19萬㎡，占總成交面積的81%.在成交的54宗土地中，以拍賣方式進(jìn)行交易的土地2宗，以掛牌出讓方式進(jìn)行交易的土地12宗，以掛牌交易方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地42宗。城區(qū)用地（南城、莞城、松山湖）共12宗，出讓面積44.8萬㎡。占總出讓面積的32%：鎮(zhèn)區(qū)用地42宗，占出讓面積的68%結(jié)果分析:05年土地成交面積2423畝成交價(jià)34億多元

從東莞國土部門獲悉，2005年，全市共舉行了6期拍賣會(huì)和18期國有土地使用權(quán)掛牌出讓，成交52宗、面積2423畝，總成交價(jià)34億多元。06年后地塊供應(yīng)方面:優(yōu)先保證松山湖、新城市中心區(qū)和同沙生態(tài)旅游區(qū)“三位一體”大市區(qū)范圍、虎門港等重點(diǎn)區(qū)域，優(yōu)先支持中心鎮(zhèn)和重點(diǎn)項(xiàng)目，06年城區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)土地供應(yīng)比-分析從整體來看，土地供給收國家宏觀政策的影響較大。從供給分布來看，供給相對集中,經(jīng)濟(jì)條件比較發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)。城區(qū)土地供給明顯小于鎮(zhèn)區(qū)，顯示城區(qū)將進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的成熟期，而鎮(zhèn)區(qū)商住開發(fā)成熟度雖不及城區(qū)，但市場潛力巨大，將進(jìn)入新一輪的發(fā)展期。結(jié)果分析:05-06上半年均價(jià)對比在整個(gè)商品房銷售的構(gòu)成中，其中住宅均價(jià)為3181.36元/平方米，比去年同期的2767.34元/平方米增長了14.96%，基本持平去年全年的增長水平。住宅中洋房的均價(jià)為2869.53元/平方米，比去年同期的2156.5元/平方米增長了33.06%，這一塊是增長幅度較大一塊，這與今年上半年城區(qū)市場上主力樓盤紛紛突破4000元/平方米大關(guān)有直接的關(guān)系，城區(qū)主力樓盤的銷售均價(jià)直接拉高了全市洋房成交均價(jià)的上升。結(jié)果分析:項(xiàng)目名稱項(xiàng)目座落預(yù)（銷）售許可證可銷售面積可售

套數(shù)鼎盛時(shí)代廣場1號(hào)樓厚街鎮(zhèn)寮廈村(06)0012310629.78平方米84套鼎盛時(shí)代廣場5號(hào)樓厚街鎮(zhèn)寮廈村(06)0012313616.35平方米78套中惠沁林山莊美林苑12#樓大嶺山鎮(zhèn)楊屋村(06)001312388.79平方米15套中惠沁林山莊美林苑23#樓大嶺山鎮(zhèn)楊屋村(06)001313010.05平方米36套中惠沁林山莊美林苑25#樓大嶺山鎮(zhèn)楊屋村(06)001315562.52平方米48套保險(xiǎn)城Ⅱ型中保苑1號(hào)樓厚街鎮(zhèn)白濠村大道9號(hào)(06)001127817.68平方米89套保險(xiǎn)城Ⅱ型中保苑2號(hào)樓厚街鎮(zhèn)白濠村大道9號(hào)(06)001127568.35平方米89套凱東新城凱悅閣C棟大嶺山鎮(zhèn)農(nóng)場村教育西路(06)001107992.86平方米63套凱東新城凱悅閣B棟大嶺山鎮(zhèn)農(nóng)場村教育西路(06)001108865.62平方米62套凱東新城凱悅閣A棟大嶺山鎮(zhèn)農(nóng)場村教育西路(06)001108561.09平方米45套新世紀(jì)麗江豪園麗星閣D座茶山鎮(zhèn)茶山鎮(zhèn)京山村(06)0010518609.27平方米135套新世紀(jì)麗江豪園麗星閣B座茶山鎮(zhèn)茶山鎮(zhèn)京山村(06)001057194.72平方米53套新世紀(jì)麗江豪園麗星閣C座茶山鎮(zhèn)茶山鎮(zhèn)京山村(06)0010518609.27平方米135套江南雅筑H2棟南城區(qū)宏遠(yuǎn)金豐路3號(hào)(06)001175690.01平方米57套江南雅筑G棟南城區(qū)宏遠(yuǎn)金豐路3號(hào)(06)0006922766.44平方米192套江南雅筑H1棟南城區(qū)宏遠(yuǎn)金豐路3號(hào)(06)000695701.71平方米56套尚書苑尚德府東城區(qū)鴻福東路火煉樹社區(qū)(06)001222303.37平方米46套尚書苑車位、商鋪東城區(qū)鴻福東路火煉樹社區(qū)(