物業(yè)稅的部分城市空轉(zhuǎn)

物業(yè)稅的部分城市空轉(zhuǎn)

此前，國家稅務(wù)局相關(guān)負責(zé)人表示，根據(jù)目前開展的房地產(chǎn)模擬所得稅征管工作，預(yù)計明年將選擇10個試點城市中的部分城市，實施房地產(chǎn)所得稅“轉(zhuǎn)移”。據(jù)了解,從2003年起,財政部和國家稅務(wù)總局先后批準(zhǔn)了北京、江蘇、深圳等六個省市作為試點先行單位,進行房地產(chǎn)模擬評稅試點。今年又批準(zhǔn)河南、安徽、福建、大連四個地區(qū)部分區(qū)域作為房地產(chǎn)模擬評稅擴大試點范圍。業(yè)內(nèi)專家介紹,物業(yè)稅在部分城市空轉(zhuǎn),以及將要進行的實轉(zhuǎn)將逐步完善物業(yè)稅的基本框架。從現(xiàn)在的情況看,作為房地產(chǎn)保有稅的物業(yè)稅,有望將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并,按年征收物業(yè)稅。開征物業(yè)稅影響巨物業(yè)稅也叫不動產(chǎn)稅,它的征稅對象主要是土地、房屋等不動產(chǎn),要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款,而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。不動產(chǎn)稅是擁有房屋所要交納的稅,屬于持有稅。“在中國大陸,以前是沒有物業(yè)稅這個概念的,但物業(yè)稅在國際上是比較通行的房地產(chǎn)稅制。”上海房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長王青蘭認為,物業(yè)稅是更具有國際通行標(biāo)準(zhǔn)的稅制。一個現(xiàn)代化的完整的稅收體系,應(yīng)當(dāng)包括完善的商品稅、所得稅和財產(chǎn)稅等三大體系,目前,我國的商品稅和所得稅制發(fā)展的很成熟,但財產(chǎn)稅發(fā)展卻很滯后。物業(yè)稅即在財產(chǎn)稅范疇內(nèi)。有專家認為,雖然開征物業(yè)稅無論是國家政策方向,還是完善稅收體制方面,都是大勢所趨,但征收物業(yè)稅的復(fù)雜性卻是前所未有的,其開征難度甚于燃油稅。業(yè)內(nèi)人士普遍認為,物業(yè)稅的政策性很強,它將涉及到眾多人的利益,其推出尚有許多問題需要明確。國家稅務(wù)總局有關(guān)負責(zé)人表示,開征物業(yè)稅政策性比較強,而我國地區(qū)間經(jīng)濟發(fā)展差異大、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理情況復(fù)雜,因此要在立法前進行更多的研究,從技術(shù)上為物業(yè)稅的開征做好準(zhǔn)備。由于我國是在非私有土地的前提下出臺物業(yè)稅,對土地的使用權(quán)收不動產(chǎn)稅,沒有其他國家的經(jīng)驗可以供我們借鑒。與此同時,我們還涉及從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡階段大量房改房的問題,政策難度很大。問題的提出和對策首先,難點關(guān)鍵在計稅依據(jù)的調(diào)整和資產(chǎn)價格評估上。從技術(shù)角度看,物業(yè)稅改革關(guān)鍵在計稅依據(jù)的調(diào)整,按照國際慣例,評稅價格應(yīng)作為計稅依據(jù)。稅務(wù)總局有關(guān)負責(zé)人表示,在對按評稅價格計征物業(yè)稅的可行性進行充分論證的基礎(chǔ)上,稅務(wù)總局和財政部加強了與有關(guān)專家及國際組織的合作、溝通、聯(lián)系,并選擇部分地區(qū)進行模擬評稅試點,目前已創(chuàng)建了符合國情的評稅工作模式,開發(fā)了計算機評稅軟件,建立了政府部門間的良好合作關(guān)系,并培養(yǎng)了一批專業(yè)人才。一旦物業(yè)稅付諸實施,稅務(wù)部門就將向符合條件的房地產(chǎn)業(yè)主分期收取大筆稅金。其依據(jù)是房地產(chǎn)的市場評估價格,房價越高,納稅就越多。同時,根據(jù)國際慣例,征收不動產(chǎn)的物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期對房地產(chǎn)市場價格進行評估,每年按照評估價值對房地產(chǎn)所有者征稅,稅值會隨房產(chǎn)的升值而提高。比如公路、地鐵開通后,隨著交通、配套等設(shè)施的增設(shè),沿線的房產(chǎn)價格就會提高,相應(yīng)地,物業(yè)稅也會提高。但是,對房產(chǎn)價格評估體系標(biāo)準(zhǔn)如何建立,各個城市的標(biāo)準(zhǔn)是否該統(tǒng)一,尤其是評估標(biāo)準(zhǔn)能否公平,評估能否公平,都是一個大問號。也有業(yè)內(nèi)人士認為,新的房地產(chǎn)稅收方式會導(dǎo)致購房者在以后按年交納稅費時,有可能會比一次性交納要承擔(dān)的多,這種情況會產(chǎn)生一種“平買貴用”的現(xiàn)象。其次,對于物業(yè)稅開征以前的購房戶即業(yè)主如何進行征稅,是否會導(dǎo)致重復(fù)征稅?很顯然,目前買房人已經(jīng)在房價中一次性交納了多年的土地稅費,而物業(yè)稅一旦開征,對所有的房地產(chǎn)一律按新法收稅,則對已經(jīng)購房者來說,一來將大大增加其負擔(dān),二來也是重復(fù)征稅。央行行長周小川認為:“土地已經(jīng)批給人家了,而且說了以后只收一點使用費,他可能拿到的是幾十年的承諾?，F(xiàn)在忽然要變化,利益怎么去找尋呢?這就是一個復(fù)雜的問題?！睂Υ?財政部正在研究在新稅法實施的一定期限內(nèi),對老的房地產(chǎn)采取過渡措施。目前財稅專家也提出了幾種解決方案。其中之一是對新房和舊房采取不同的稅率和征稅辦法。新房稅額的調(diào)整考慮土地出讓金的因素,而舊房的稅率暫時不含有土地出讓金并入的因素。使低收入的居民和大多數(shù)農(nóng)民在一定的時期內(nèi)不用負擔(dān)物業(yè)稅;同時,根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平和收入水平的提高,逐步縮小減免稅的范圍。有專家干脆認為,結(jié)合我國實際,居民的第一套房應(yīng)該不征物業(yè)稅。再次,最大的難題是,如何處理過渡時期的稅費政策,將之轉(zhuǎn)換成物業(yè)稅。有關(guān)人士認為,在開征物業(yè)稅之前,需要進行如下幾項改革:實行內(nèi)外房地產(chǎn)稅制的并軌;將土地出讓金納入土地使用稅;調(diào)整土地使用稅稅額,對新、舊房屋考慮開征不同的土地使用稅的稅額;對從事房地產(chǎn)開發(fā)交易經(jīng)營管理的企業(yè)和個人調(diào)整營業(yè)稅和契稅的稅率;逐步建立規(guī)范的房地產(chǎn)評估機制。如此,在統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制的基礎(chǔ)上,再適時推出統(tǒng)一的物業(yè)稅。土地專家黃小虎對土地評估當(dāng)中的管理問題表示疑慮。黃小虎指出,目前我國房地產(chǎn)稅費的征收實際上由土地管理部門和稅收部門雙重管理。房地產(chǎn)稅由稅務(wù)部門征收,而土地出讓金則須向土地部門交納。開征物業(yè)稅后,必須按照國際慣例定期進行土地評估,一個很具體的問題是,這項基礎(chǔ)性的工作屆時究竟由誰來承擔(dān)?并且,現(xiàn)有的收費中究竟哪些需要保留,哪些取消,哪些替代,還沒有最終確定。目前,財政部所做的工作是摸清各個地方的稅費負擔(dān)和種類。只有在全面掌握其真實情況的基礎(chǔ)上才能為下一步改革進行規(guī)劃。事實上,由土地“批租制”改為征收按年房地產(chǎn)“物業(yè)稅”,一個大難題是如何確定未來的稅負水平,包括對老房的減免稅的具體措施和年限等。搜房研究院的高級分析師陳晟估計,一旦物業(yè)稅開征,目前一間70到100平方米的房子每月要交納的費用可能會在200元左右,養(yǎng)房成本的提高是顯而易見的。中國稅務(wù)學(xué)會理事、中山大學(xué)稅收與理財研究中心主任楊衛(wèi)華教授也建議,采取“一家人擁有第一套房屋時免稅、購買第二套房屋時交稅”的方式,并且目前稅率不宜高于0.5%。開征物業(yè)稅有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),降低居民的置國民經(jīng)濟研究所所長樊綱認為,物業(yè)稅是房地產(chǎn)市場的內(nèi)在穩(wěn)定器,而當(dāng)前對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策多是從外部用力?！按蠹叶枷胫磥韮r格上漲帶來的好處,同時又不支付物業(yè)持有成本,這就鼓勵了投資性需求的膨脹。”樊綱認為,開征物業(yè)稅將有利于減少市場上大量存在的閑置房,也有利于減少奢侈品需求;還將使政府有了穩(wěn)定的稅源,避免“土地財政”。國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任李劍閣認為,在物業(yè)稅的模式之下,房地產(chǎn)業(yè)的稅收征收環(huán)節(jié)后移,這樣可以令房價下降;業(yè)主購房之后,每年再交納相應(yīng)的稅金,這樣可以降低居民的置業(yè)門檻。據(jù)某地產(chǎn)研究機構(gòu)分析,由于地價和相關(guān)稅費分70年交,也就意味著占住宅成本50%~60%多的地價和相關(guān)稅費在銷售時只需先繳納1/70,其余在剩余的69年中分別繳納,下降了(70-1)/70=98.57%。表現(xiàn)在房價中,成本就下降了50%×98.57%=49.29%。建設(shè)部趙燕菁研究員認為,如果改用財產(chǎn)稅的形式分期支付地租和規(guī)費,現(xiàn)在的房價就可以大幅下降。據(jù)他估算,以現(xiàn)在的建設(shè)成本為100元,把地價和其他費用所占建設(shè)成本的比例降到國外的一般水平,將使房屋建設(shè)成本立刻降到58元。對于我國,開征物業(yè)稅的意義絕不僅限于調(diào)控房價,其更重要的意義在于開征物業(yè)稅能夠改變地方政府“以地生財”的開發(fā)模式,為地方政府提供穩(wěn)定的稅源,使得地方政府改變其短期行為,更加關(guān)心投資環(huán)境。美國財政學(xué)會會長樸爾在考察中國的財政體制時,就指出應(yīng)給地方政府一、兩個穩(wěn)定的大宗稅種,其中他就提到了物業(yè)稅。財政部財政科學(xué)研究所所長賈康認為,在目前,地方政府缺少穩(wěn)定大宗的稅源,若能逐漸把不動產(chǎn)稅調(diào)整為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅來征收,同時考慮不同地段的因素并幾年一次重評稅基,不動產(chǎn)稅就會逐漸隨市場經(jīng)濟發(fā)展而成為地方政