大連億達(dá)新世界B區(qū)商業(yè)項(xiàng)目策劃全案

大連億達(dá)新世界B區(qū)商業(yè)工程籌劃全案市場(chǎng)研究篇調(diào)研方法現(xiàn)場(chǎng)采訪(fǎng)資料收集電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)入戶(hù)拜訪(fǎng)統(tǒng)一整理匯總研究報(bào)告本次調(diào)研內(nèi)容奧林匹克商業(yè)圈星海廣場(chǎng)西安路商圈青泥洼商業(yè)區(qū)城市商業(yè)環(huán)境區(qū)域商業(yè)環(huán)境工程最終定位影響影響序言本次調(diào)研商圈分布市場(chǎng)研究篇商圈定義

商圈是對(duì)一個(gè)成熟且有商業(yè)價(jià)值屬性區(qū)域的稱(chēng)呼。按照級(jí)別劃分，它可以是同心圓、可以是半圓、可以是等邊型及其它類(lèi)不規(guī)那么形態(tài)；按照其所輻射的范圍，那么依據(jù)商圈的級(jí)別可以是半徑在0.5至1公里、1.5至3公里、5公里，甚至于整個(gè)城市。主要商圈次要商圈核心商圈市場(chǎng)研究篇奧林匹克商圈：地區(qū)級(jí)商業(yè)中心商業(yè)輻射范圍：1.5至3公里左右?jiàn)W林匹克商圈范圍市場(chǎng)研究篇四至范圍東：人民廣場(chǎng)西：東北路外側(cè)南：勝利路北：黃河路。奧林匹克商圈主要物業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)人民體育場(chǎng)奧林匹克電子城百盛購(gòu)物中心沃爾瑪超市奧林匹克商圈基于奧林匹克廣場(chǎng)而得名，依附于沃爾瑪超市而成名。目前商圈由三大商業(yè)板塊組成，分別是沃爾瑪、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、百盛購(gòu)物中心等，其中沃爾瑪為絕對(duì)性的核心商業(yè)。市場(chǎng)研究篇商業(yè)物業(yè)分析建成時(shí)間：1999年廣場(chǎng)面積：6萬(wàn)平方米廣場(chǎng)地下：9.2萬(wàn)平方米的大型商城和兩個(gè)下沉式廣場(chǎng)，其中友誼奧林匹克購(gòu)物中心是本區(qū)域的主力商業(yè)，建筑面積35，000平方米，地下兩層，2000年4月正式開(kāi)業(yè)。現(xiàn)駐場(chǎng)業(yè)戶(hù)：178家〔租賃業(yè)戶(hù)38家，聯(lián)營(yíng)業(yè)戶(hù)140家〕市場(chǎng)研究篇奧林匹克廣場(chǎng)友誼奧林匹克購(gòu)物中心業(yè)態(tài)列表

B1超市約40%服裝服飾約40%餐飲占8%其他占12%B2屈臣氏約占10%餐飲占40%服飾占30%其他20%主要路段商業(yè)業(yè)態(tài)及租金價(jià)格路段行業(yè)勝利路民運(yùn)街民政街東北路體育場(chǎng)黃河路長(zhǎng)春路中山路服裝鞋帽///14/23餐飲食品83486123金融郵電1/3/4///家居裝修2/3//542體育用品///113//1休閑娛樂(lè)103/310522醫(yī)療保健6///262/美容美發(fā)3/3///3/便利店221/2///房屋中介1////33/其它類(lèi)22334383日租金（元/m2）1.5-2.52.4-2.72.3-2.52.6-3.72.8-52.5-3.22.5-32.1-3.5市場(chǎng)研究篇?jiǎng)倮返呐R街商業(yè)以?shī)蕵?lè)休閑和餐飲業(yè)為主，該地區(qū)有日月明和川王府兩大酒店，這兩個(gè)酒店的入住客戶(hù)對(duì)餐飲、娛樂(lè)休閑有很大的需求，因此造成該地區(qū)有眾多的咖啡廳、洗浴中心和餐廳，經(jīng)營(yíng)相當(dāng)不錯(cuò)；

日租金：元/平方米市場(chǎng)研究篇東北路北段高檔餐飲店非常多，規(guī)模龐大，如天天漁港、巴圖魚(yú)鄉(xiāng)、龍海漁灣，過(guò)橋漁府；周邊眾多的高檔物業(yè)住戶(hù)和離此不遠(yuǎn)的市政府高級(jí)官員的存在促成了此地高檔餐飲和娛樂(lè)休閑的興旺。

日租金：元/平方米

體育場(chǎng)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)體育服飾以及器材銷(xiāo)售的熱銷(xiāo)；數(shù)量眾多的運(yùn)動(dòng)愛(ài)好者帶動(dòng)娛樂(lè)休閑和餐飲業(yè)的興盛

日租金：沃爾瑪和奧林匹克的巨大品牌效應(yīng)導(dǎo)致此地租金高啟，普遍在3-5元/平方米*天市場(chǎng)研究篇東北路北段高檔餐飲店非常多，規(guī)模龐大，如天天漁港、巴圖魚(yú)鄉(xiāng)、龍海漁灣，過(guò)橋漁府；咖啡廳也很上檔次，周邊眾多的高檔物業(yè)〔如萬(wàn)達(dá)華府、優(yōu)·豪斯、匯嘉公寓，億達(dá)廣場(chǎng)等〕，同時(shí)還有離此不遠(yuǎn)的市政府高級(jí)官員的存在促成了此地高檔餐飲和娛樂(lè)休閑的興旺。

日租金：2.5-3平方米*天

百盛以其檔次高、裝修好、貨品全、效勞熱情的優(yōu)勢(shì)深受廣闊購(gòu)物者的歡送；華納國(guó)際影城作為大連市最高檔的電影院，裝修極其豪華，它和樓下的桑巴制造、哈雷網(wǎng)吧以及運(yùn)動(dòng)休閑城吸引了大量的人群來(lái)此娛樂(lè)、購(gòu)物。

日租金：平方米市場(chǎng)研究篇友誼奧林匹克廣場(chǎng)為地下兩層，其中局部出租給沃爾瑪，局部自營(yíng)。自營(yíng)局部服裝服飾近一半，餐飲店鋪也占據(jù)相當(dāng)?shù)谋壤?；從整體經(jīng)營(yíng)面積比例來(lái)看，餐飲食品占比最大，到達(dá)29%，服裝服飾，占比22%。

日租金：負(fù)1層14元/平方米，負(fù)2層10元/平方米規(guī)模：64000平方米

經(jīng)營(yíng)面積：普遍不超過(guò)20平方米，以小柜臺(tái)為主

日租金：為6-8元/天/平方米，最好的位置高達(dá)18元/天/平方米。市場(chǎng)研究篇奧林匹克電子城市場(chǎng)研究篇奧體電子城的存在，使得電子市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)面積占到總體的24%；

百盛商場(chǎng)、奧林匹克廣場(chǎng)外租區(qū)和體育場(chǎng)臨街商鋪促進(jìn)了服裝服飾劇烈競(jìng)爭(zhēng)；

東北路北段的餐飲屬于高檔餐飲，其他地區(qū)的餐飲根本屬于中、低端；

數(shù)量眾多的賓館和寫(xiě)字樓以及高端公寓的住戶(hù)對(duì)娛樂(lè)休閑的需求強(qiáng)烈；

體育場(chǎng)的存在帶動(dòng)體育服飾、體育器材等相關(guān)產(chǎn)品的熱銷(xiāo)?？偨ㄖ娣e：25952.97㎡臨街商鋪：共計(jì)215個(gè)單位鋪位面積：60~356㎡售價(jià)：9000~21，000元/㎡銷(xiāo)售情況：由于其臨街公建層高6米，買(mǎi)一層得一層，因此銷(xiāo)售情況火爆，一期已售完客群：主要為個(gè)人投資者，單位購(gòu)置僅三家〔川連商貿(mào)、交通銀行、工商銀行〕租金：黃河路一側(cè)86㎡〔做出夾層后約150㎡〕，年租金8萬(wàn)元，不包含水電、采暖物管等費(fèi)用。可類(lèi)比物業(yè)研究——萬(wàn)達(dá)華府市場(chǎng)研究篇萬(wàn)達(dá)華府一期底商主要商戶(hù)美國(guó)冰激凌東洋風(fēng)美發(fā)中心彭氏皮草名店雅詩(shī)迪寶島眼鏡怡快面包歐琳電器水槽信開(kāi)數(shù)碼華府店中國(guó)銀行天福茗茶路通口腔采軒服裝美景禮品千乙置業(yè)克麗緹娜美容雅婷康體美容華鴻裝飾益生保健品商行非得海參肽好當(dāng)家即食海參奧丁櫥柜糧緣早餐機(jī)專(zhuān)賣(mài)廚娘東海魚(yú)舫見(jiàn)道律師事務(wù)所壹閣設(shè)計(jì)君達(dá)一品茶安旗專(zhuān)賣(mài)店天佑房屋紅燭坊咖啡語(yǔ)茶漁人碼頭日本燃?xì)鉄崴骱猛欠课葑赓U大連法苑書(shū)店明珠麗人發(fā)屋順馳置業(yè)福奈特昭鶴口腔好休閑養(yǎng)生會(huì)所愛(ài)犬俱樂(lè)部汽車(chē)商行華府口腔千瑞古茶園陶木藝術(shù)作品松下數(shù)碼辦公設(shè)備蜀香源知蜂堂體驗(yàn)中心品格地產(chǎn)摩卡咖啡語(yǔ)茶瑪雅房屋公司都市書(shū)廊不二家木地板西門(mén)子助聽(tīng)器法國(guó)普萊妮特不老美店德記鞋鋪開(kāi)發(fā)商無(wú)規(guī)劃，僅求出售以回籠資金，導(dǎo)致華商業(yè)配套比較混亂，業(yè)態(tài)的重復(fù)率較高。銷(xiāo)售情況火爆，但招商情況不佳，實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)有大量空置物業(yè)。小面積分割限制此處只能以臨街店鋪的形式開(kāi)展，很多業(yè)態(tài)都無(wú)法入駐。而本工程的物業(yè)形式可大可小，分割方式靈活多變，適應(yīng)了市場(chǎng)的要求。華府二期即將入市，屆時(shí)將新增約2.6萬(wàn)平方米的公建，如此小的區(qū)域卻擁有如此大體量的社區(qū)底商供給，是否會(huì)對(duì)該工程造成致命沖擊值得研究。市場(chǎng)研究篇關(guān)于奧林匹克商圈的未來(lái)設(shè)想

大連實(shí)德在明年會(huì)將主場(chǎng)搬回到市人民體育場(chǎng)，這對(duì)本工程是一大利好。本工程A區(qū)的免稅店是大連市不多的高檔消費(fèi)區(qū)域之一，而且是大連市旅游人口的定點(diǎn)消費(fèi)區(qū)，本工程可充分利用這一大優(yōu)勢(shì)，將旅游消費(fèi)人口吸引到本工程中來(lái)。位于人民廣場(chǎng)的市政府將持續(xù)帶動(dòng)周邊中高檔餐飲等特色行業(yè)的開(kāi)展。奧林匹克商圈未來(lái)將向多元化、多消費(fèi)級(jí)并具有休閑性質(zhì)的綜合性方向開(kāi)展。市場(chǎng)研究篇青泥洼商圈北至長(zhǎng)江路；南達(dá)五惠路；西到榮盛街；東至昆明路市場(chǎng)研究篇青泥洼主要商業(yè)大連商場(chǎng)百年城秋林女店銅鑼灣廣場(chǎng)新瑪特市場(chǎng)研究篇青泥洼商圈商業(yè)供給量項(xiàng)目名稱(chēng)地區(qū)位置開(kāi)業(yè)時(shí)間建筑面積（m2）層數(shù)（F）層數(shù)（B）商場(chǎng)管理形式大連商場(chǎng)中山青泥洼橋67年前40，00041百貨新友誼商店中山人民路2號(hào)19883，00021百貨韓國(guó)批發(fā)城中山長(zhǎng)江路1990年以前7，5003無(wú)店鋪秋林女店中山勝利廣場(chǎng)旁1990年以前5，40061百貨中興大廈中山友好街42號(hào)1990-0635，00072百貨友誼商城中山人民路2號(hào)1996-0215,00062百貨新華洋商場(chǎng)中山青泥洼橋1997-052,80031店鋪富麗華酒店商場(chǎng)中山人民路中段1998年以前2,00011店鋪大商男店(百貨)中山青泥洼橋199820,98691百貨勝利百貨中山火車(chē)站前廣場(chǎng)1998-08147,00053百貨麥凱樂(lè)大連商場(chǎng)中山五惠路1998-0950,00071百貨連店鋪新瑪特購(gòu)物廣場(chǎng)中山青山街1號(hào)2001-10148,00082百貨連店鋪百年商城中山青泥洼橋商業(yè)區(qū)2001-0560,00052百貨伊都錦中山青泥洼橋商業(yè)區(qū)2003-1024,50061百貨市場(chǎng)研究篇青泥洼商圈租賃價(jià)格水平

項(xiàng)目名稱(chēng)發(fā)展商/投資商地區(qū)租售條件大連商場(chǎng)大連商場(chǎng)股份有限公司中山服裝：20-23%倒扣率、化妝品：23-27%倒扣率秋林女店大連商場(chǎng)股份有限公司中山服裝：21-24%倒扣率、化妝品：24-28%倒扣率友誼商城大連友誼集團(tuán)中山服裝：26-30%倒扣率、化妝品：26-30%倒扣率大商男店秋林百貨、香港先施、大商集團(tuán)中山服裝：25-28%倒扣率、化妝品：25-30%倒扣率皮具：26-28%倒扣率富麗華酒店友誼集團(tuán)中心地上租金：美元每天每平方米3-3.5元地下租金：美元每天每平方米1-1.5元麥凱樂(lè)大連商場(chǎng)大連商場(chǎng)股份有限公司、日本麥凱樂(lè)百貨株式會(huì)社中山服裝：28-32%倒扣率、珠寶：每月每平方米3-4萬(wàn)元（保底）、服裝：每月每平方米1.5-3萬(wàn)元（保底）市場(chǎng)研究篇青泥洼商圈特點(diǎn)

商圈是大型商業(yè)體的集合，擁有多個(gè)大型購(gòu)物中心，業(yè)態(tài)重復(fù)率高。商圈為純商業(yè)區(qū)，周邊住宅體量較小，屬于面向全市的市級(jí)商業(yè)中心。商圈以大型百貨為主，購(gòu)物氣氛較濃，娛樂(lè)休閑屬于附屬功能。市場(chǎng)研究篇天津街商圈市場(chǎng)研究篇天津街開(kāi)展歷程天津街建于1909年，全長(zhǎng)1720米，是“中國(guó)十大著名商業(yè)街〞之一。曾經(jīng)是大連人流、資金流、信息流最集中的地方，也是每個(gè)大連人購(gòu)物消費(fèi)的天堂。2000年11月天津街開(kāi)始全面改造，一期工程分為海昌、天植、新天龍等六大區(qū)域，一期改造占地面積5.3萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)20萬(wàn)平方米，投資額25億元。2004年1月18日正式開(kāi)街，改造后的新天津街商業(yè)步行街長(zhǎng)1054米。歷史上的輝煌大規(guī)模改造重新面世市場(chǎng)研究篇天津街主要商業(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)體量（M2）經(jīng)營(yíng)內(nèi)容海昌名城78000超市和精品百貨新世界百貨69000百貨、餐飲、煙酒副食品、娛樂(lè)休閑天和廣場(chǎng)15000餐飲、服裝、家電市場(chǎng)、數(shù)碼通訊、娛樂(lè)休閑舶·品牌港運(yùn)動(dòng)城3200品牌運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)器材、體育器械天百大樓14000服裝、食品、數(shù)碼通訊產(chǎn)品圣邦國(guó)際皮草中心4000各檔次各品牌皮草大衣新華書(shū)店12000圖書(shū)、音像、文具天海同樂(lè)城購(gòu)物中心20000娛樂(lè)、餐飲、兒童娛樂(lè)城蘇寧電器7650各類(lèi)家電、數(shù)碼通訊產(chǎn)品天植商場(chǎng)70000主力百貨、大型超市、精品服裝、風(fēng)味美食天龍商城5000老鳳祥銀飾、奧特萊斯折扣店、美食城修竹廣場(chǎng)15000銀行、餐飲、娛樂(lè)配套設(shè)施市場(chǎng)研究篇天津街現(xiàn)存問(wèn)題開(kāi)發(fā)商缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，商鋪售價(jià)過(guò)高商場(chǎng)定位重復(fù)，業(yè)態(tài)配比不合理，娛樂(lè)休閑和餐飲的比例明顯過(guò)小市場(chǎng)研究篇對(duì)本工程的參考意義精心規(guī)劃業(yè)態(tài)，與周邊商業(yè)業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)互動(dòng)。堅(jiān)決防止天價(jià)入市，與經(jīng)營(yíng)商家共同贏利。市場(chǎng)研究篇?jiǎng)倮麖V場(chǎng)

勝利購(gòu)物廣場(chǎng)位于大連站前最繁華商圈，北倚火車(chē)站，南臨中山路〔大連第一大道〕，西南直接〔大連商場(chǎng)〕青泥洼橋商圈，東面連接天津街步行街。廣場(chǎng)由香港博泰開(kāi)展和大連市政府合資建設(shè)，政府有20％的股份，主要是以土地配套作為投資。整個(gè)工程于1993年9月4日破土開(kāi)工，歷時(shí)4年多完成，1998年年5月30日正式營(yíng)業(yè)。市場(chǎng)研究篇經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

業(yè)主：3000多名經(jīng)營(yíng)員工：10000人廣場(chǎng)出租率：95以上%年租金收入：接近一億元年?duì)I業(yè)額：人民幣二十億以上日人流量：平時(shí)30萬(wàn)人次，節(jié)假日可達(dá)35萬(wàn)人次與經(jīng)營(yíng)有關(guān)的幾個(gè)數(shù)字市場(chǎng)研究篇?jiǎng)倮麖V場(chǎng)成功之處分析地理?xiàng)l件優(yōu)越坐擁大連核心商圈數(shù)十萬(wàn)人流龐大的規(guī)模效益先進(jìn)的硬體設(shè)施市場(chǎng)研究篇對(duì)本工程的參考意義本工程最大問(wèn)題如何吸引消費(fèi)群體進(jìn)入地下一層消費(fèi)？解決此問(wèn)題工程成功一半市場(chǎng)研究篇西安路商業(yè)街

西安路商業(yè)街向東輻射到東北路，南至五一路以南地區(qū)，北至長(zhǎng)江路以北〔沙河口火車(chē)站地區(qū)〕，而向西輻射到中長(zhǎng)街以西地區(qū)。市場(chǎng)研究篇西安路的巨無(wú)霸商業(yè)占地面積42000平方米，東西長(zhǎng)100米，南北長(zhǎng)400余米，建筑面積288000平方米，集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、展示為一體，5大主力店、28種業(yè)態(tài)、500家專(zhuān)業(yè)店、6000平方米的室內(nèi)大型挑空中庭廣場(chǎng)共同打造體驗(yàn)式消費(fèi)理念。占地面積近4萬(wàn)平方米，總建筑面積約35萬(wàn)平方米，總投資19.5億元人民幣。內(nèi)有沃爾瑪、友誼商城、運(yùn)動(dòng)100、好百年家居、大連市音像批發(fā)城、聯(lián)通網(wǎng)吧、美食廣場(chǎng)七大主力店鼎力結(jié)盟。

羅斯?！ぬ炫d國(guó)際中心福佳·新天地廣場(chǎng)市場(chǎng)研究篇西安路商業(yè)業(yè)態(tài)比例

西安路商業(yè)街經(jīng)過(guò)這幾年的開(kāi)展，其無(wú)論在商業(yè)物業(yè)數(shù)量、物業(yè)檔次、業(yè)態(tài)配比上，均比前幾年有了較大的開(kāi)展，友誼商場(chǎng)、羅斯福國(guó)際中心等高檔工程更是提升了該商業(yè)街的整體檔次，而我們同時(shí)也看到，在福佳新天地廣場(chǎng)、羅斯福國(guó)際中心也出現(xiàn)了眾多的商鋪空置現(xiàn)象，對(duì)其整體經(jīng)營(yíng)造成了一定的影響市場(chǎng)研究篇本工程可參考之處經(jīng)過(guò)先期合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，首先確定主力店，這將對(duì)日后商業(yè)的開(kāi)展極其有利；百貨、超市、小商品、美食、娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)的組合優(yōu)勢(shì)是商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的表現(xiàn)，高中低檔商業(yè)的結(jié)合可使工程的輻射范圍更大，以吸引更廣泛的消費(fèi)人群。市場(chǎng)研究篇星海灣商圈星海灣地區(qū)位于大連市南側(cè)，北接西安路商圈，西鄰學(xué)府區(qū)，南面是廣瀚的大海，東側(cè)為星海灣廣場(chǎng)地區(qū)。其中星海灣廣場(chǎng)為亞洲最大的世界級(jí)廣場(chǎng)，規(guī)劃的年接待能力為800余萬(wàn)人。市場(chǎng)研究篇星海灣廣場(chǎng)周邊物業(yè)星海國(guó)寶高檔餐飲街星海廣場(chǎng)海洋世界網(wǎng)球中心會(huì)展中心星海灣廣場(chǎng)市場(chǎng)研究篇星海灣目前商業(yè)特點(diǎn)商業(yè)體量：有4萬(wàn)平方米業(yè)態(tài)組成：餐飲、休閑娛樂(lè)、眼鏡、精品店商業(yè)分布：中山路沿線(xiàn)，環(huán)海邊等區(qū)域店面形式：沿街分布〔主要以獨(dú)體商業(yè)、底商形式出現(xiàn)〕商業(yè)檔次：普遍為高檔商業(yè)，局部小商品。市場(chǎng)研究篇市場(chǎng)定位篇市場(chǎng)定位篇引言定位方案的核心要點(diǎn)——方案確實(shí)定方案的支撐點(diǎn)——市場(chǎng)的研判及目標(biāo)客戶(hù)的需求確定銷(xiāo)售的利潤(rùn)點(diǎn)——來(lái)源于工程的最正確方案組合我們的原那么——全、長(zhǎng)、精、少方案的極端化——挑戰(zhàn)性與實(shí)用性的考慮市場(chǎng)定位篇通過(guò)對(duì)工程目標(biāo)客戶(hù)的積累及訪(fǎng)談，得出客戶(hù)所需的各種條件。此方法適合于小體量型的商業(yè)，但前提需要一個(gè)必備的條件是對(duì)工程應(yīng)有一個(gè)全盤(pán)的品質(zhì)性考慮。定位方法市場(chǎng)推導(dǎo)法客戶(hù)積累法按照常規(guī)性的全面調(diào)研，得出所需結(jié)果，推論出其市場(chǎng)定位，一般適合于大體量的商業(yè)物業(yè)，在3萬(wàn)平米以上。工程定位工作思路工程目標(biāo)：工程的品牌效益及利潤(rùn)指標(biāo)定義并分析現(xiàn)階段環(huán)境：大環(huán)境下的奧林匹克商圈現(xiàn)階段需要解決的問(wèn)題：有效利用工程環(huán)境的利好因素，并躲避自身地下商業(yè)局部的劣勢(shì)。工程工作思路：使工程成為億達(dá)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的標(biāo)桿工程，成為區(qū)域乃至大連市商業(yè)的典范。對(duì)于地區(qū)性亮點(diǎn)的產(chǎn)生:通過(guò)對(duì)工程的綜合性業(yè)態(tài)組合,能使工程成為地區(qū)性的代表并具有特色商業(yè).市場(chǎng)定位篇定位原那么定位原則內(nèi)容由下至上、由內(nèi)及外業(yè)態(tài)集中度高、可長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)整盤(pán)推出、整體包裝益于項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)管理原則市場(chǎng)定位篇工程自身分析本工程處于奧林匹克商圈的中部，位于中山路、東北路、高爾基路、長(zhǎng)春路四條主要干路中部。市場(chǎng)定位篇工程自身分析工程所處區(qū)域商業(yè)環(huán)境良好，所臨的每條路段有有各自的特點(diǎn)。針對(duì)每條路段的特性進(jìn)行不同的分析是工程業(yè)態(tài)定位時(shí)必須考慮的內(nèi)容。市場(chǎng)定位篇工程自身分析東北路一側(cè)工程旁的高架橋使通過(guò)工程的人流較少，但與免稅品商店相照應(yīng)，可為工程帶來(lái)高檔消費(fèi)人群，并可作為工程的形象展示點(diǎn)。五四路一側(cè)工程對(duì)面的寫(xiě)字樓、高檔公寓等物業(yè)不僅可為工程帶來(lái)此局部的消費(fèi)人群，亦可使本側(cè)作為工程人氣的提升點(diǎn)。民運(yùn)街一側(cè)作為工程最正確人流、展示效果最好的一側(cè)，此側(cè)因沃爾瑪?shù)裙こ痰拇嬖?，不僅可使工程賺足人氣，同時(shí)對(duì)工程整體的商業(yè)展示較為有利。北側(cè)大型停車(chē)場(chǎng)、可有效解決因工程人流過(guò)多而產(chǎn)生的停車(chē)問(wèn)題。工程對(duì)面高檔物業(yè)的存在，亦可同時(shí)為工程提供有實(shí)際消費(fèi)能力的消費(fèi)人群。建業(yè)路一側(cè)市場(chǎng)定位篇工程自身分析行業(yè)商戶(hù)商品類(lèi)別選擇物業(yè)類(lèi)型周邊客戶(hù)組合店面要求特殊要求家具建材獨(dú)立商業(yè)樓---層高4.5-6.5米承載：400KG-5噸/平米不等單層面積：1000-8000平米以上柱距：12X12米停車(chē)位：300-500個(gè)---娛樂(lè)獨(dú)立商業(yè)樓臨街店鋪寫(xiě)字樓、公寓裙房同類(lèi)品牌商務(wù)區(qū)、商業(yè)中心區(qū)100-3000平米不等水、電大型KTV一層層高超過(guò)6米，需大堂停車(chē)位100個(gè)以上酒吧必須集中開(kāi)設(shè)服裝大型百貨店商業(yè)街臨街店鋪、底商相同品牌、檔次的服裝服飾店手表、飾品面積：20-200平米有廣告位需有自已風(fēng)格的裝修餐飲大型商業(yè)項(xiàng)目臨街底商底商同檔次餐飲店、茶藝店等，沒(méi)有特殊要求與寫(xiě)字樓相鄰層高：3.5米左右有排煙道、上下水獨(dú)立出入口有天然氣管道有一定停車(chē)位交通便利其他飾品、彩妝、箱包：臨街店鋪、大型百貨店藥店：臨街店鋪、底商干洗店：臨街店鋪、底商電動(dòng)工具：臨街店鋪、底商、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)辦公用品：底商、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)汽車(chē)展示：臨街店鋪、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)飾品、彩妝、箱包：與服裝服飾、鞋、同類(lèi)品牌相鄰藥店：美容美發(fā)店等干洗店：大型超市電動(dòng)工具：4家以上集中銷(xiāo)售區(qū)辦公用品：均可汽車(chē)展示：同類(lèi)品牌、百貨店飾品：有獨(dú)特裝修風(fēng)格彩妝、箱包：與百貨店相類(lèi)型藥店：有獨(dú)立出入口干洗店：上下水電動(dòng)工具：---辦公用品：獨(dú)立出入口汽車(chē)展示：需要大展示櫥窗無(wú)特殊要求市場(chǎng)定位篇工程核心定位形象定位功能定位風(fēng)格定位定位主題中高端品質(zhì)化路線(xiàn)滿(mǎn)足區(qū)域及工程自身目標(biāo)消費(fèi)群體精端品質(zhì)商務(wù)休閑市場(chǎng)定位篇租售價(jià)格確實(shí)定租賃價(jià)格確定方法市場(chǎng)比較法租金反推法投資回報(bào)率反推法市場(chǎng)定位篇市場(chǎng)比較法確定租金物業(yè)樣本平均租金水平萬(wàn)達(dá)華府長(zhǎng)春路2.8元/天/平方米萬(wàn)達(dá)華府黃河路2.45元/天/平方米優(yōu).豪斯2.5元/天/平方米萬(wàn)益大廈3.9元/天/平方米整體平均租金水平2.2—3.63元/天/平方米樣本工程平均租金區(qū)域內(nèi)與本工程類(lèi)似之商業(yè)工程其租金的平均值為2.2—3.63元/天/平方米，我司將以此作為本工程首層商業(yè)租金參考值。按商業(yè)一般規(guī)律，首層租金向上向下依次遞減約20——30%，考慮到本工程有可能會(huì)作整租或整售，我司對(duì)租金價(jià)格作一定的調(diào)整。市場(chǎng)定位篇租售價(jià)格確實(shí)定租：2.4—2.8元/天/平方米分租：地下：1.8—2.2元/天/平方米地上：2.5—3.5元/天/平方米整售：1.2萬(wàn)—1.6萬(wàn)/平方米分售：地下：1萬(wàn)—1.2萬(wàn)/平方米地上：1.6萬(wàn)—2萬(wàn)/平方米租金價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格市場(chǎng)定位篇定位方案市場(chǎng)定位篇定位方案市場(chǎng)定位篇定位方案市場(chǎng)定位篇定位方案市場(chǎng)定位篇定位方案市場(chǎng)定位篇方案A、B優(yōu)劣勢(shì)參考優(yōu)勢(shì):業(yè)態(tài)相對(duì)集中,且面積相對(duì)較大便于招商及后期的經(jīng)營(yíng)管理，不會(huì)對(duì)工程帶來(lái)吵鬧；劣勢(shì):由于面積較大的原因,因此會(huì)導(dǎo)致后期銷(xiāo)售的困難性,同時(shí)對(duì)工程特色性的營(yíng)造也相對(duì)較差,也因此會(huì)影響工程的整體租賃水平；定位方案市場(chǎng)定位篇方案A年收益參考樓層業(yè)態(tài)面積（建筑）租金（天/平米）年預(yù)計(jì)收益（萬(wàn)）B1家居58202419F1專(zhuān)業(yè)SPA800386F1茶餐廳4003.246F1西式快餐3003.235F1健身中心12001.460F1品牌服裝代理7003.896F1咖啡廳15003162總計(jì)107202.8904注：計(jì)算天數(shù)為360天，面積較10756有較小偏差定位方案市場(chǎng)定位篇方案B年收益參考樓層業(yè)態(tài)面積（建筑）租金（天/平米）年預(yù)計(jì)收益（萬(wàn)）B1、F1品牌服裝50402.4440B1、F1專(zhuān)業(yè)SPA800386B1、F1茶餐廳6003.270B1、F1健身中心12001.460F1品牌服裝代理9003.8123B1、F1咖啡廳18003194總計(jì)107002.8973注：計(jì)算天數(shù)為360天，面積較10756有較小偏差定位方案定位方案方案C優(yōu)劣勢(shì)參考優(yōu)勢(shì):業(yè)態(tài)分割相對(duì)較細(xì)，服裝精品類(lèi)劃分為較小鋪位，可大幅提升租金水平；數(shù)碼3C店對(duì)于人流的吸引力較強(qiáng)，放置在靠近建業(yè)街一側(cè)，可有效降低此處無(wú)出入口的弊端，并可充分利用此處寬廣的廣告位做展示。劣勢(shì):業(yè)態(tài)分割較細(xì)，在一定程度上增加了后期經(jīng)營(yíng)管理的難度。定位方案市場(chǎng)定位篇方案C年收益參考樓層業(yè)態(tài)面積（建筑）租金（天/平米）年預(yù)計(jì)收益（萬(wàn)）B1家居58202-2.5419-524F1數(shù)碼3C店7502.5-3.567.5-94.5F1茶餐廳4802.5-3.543.2-60.5F1西式快餐6503-3.570.2-81.9F1健身7001-1.725.2-42.8F1服裝精品店19003.5-5239.4-342F1咖啡廳2402.5-421.