惠州產(chǎn)權(quán)酒店市場的分析報告

惠州產(chǎn)權(quán)酒店市場的分析報告金世界銀座產(chǎn)權(quán)式酒店公寓分布圖金鑾產(chǎn)權(quán)式酒店金都國際產(chǎn)權(quán)式酒店玉蘭酒店三環(huán)產(chǎn)權(quán)酒店麗湖華庭惠州市在售的產(chǎn)權(quán)酒店總供應(yīng)量金世界銀座:38M2~58M274466800M250%70年金鑾酒店公寓:48M2~56M238426000M290%70年三環(huán)公寓酒店:48M2~58M211016900M222%58年金都國際:41M2~58M223222301M220%58年玉蘭酒店:45M2~55M224010891M2還沒有銷售70年小城故事:52M2

56029867M255%70年麗湖華庭:40M2~50M2461600M2100%50年匯總：3444174359M240%項目名稱面積范圍總套數(shù)總面積量2004-05年，惠州市在售的產(chǎn)權(quán)酒店大致總供應(yīng)量為3444套左右，總的建筑面積約為174359平米。整體銷售率達(dá)到40%,從以上數(shù)據(jù)可以看出,05年產(chǎn)權(quán)酒店總體的銷售情況較為樂觀。銷售率產(chǎn)權(quán)年限惠州市主要產(chǎn)權(quán)酒店項目供應(yīng)時間表6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月2005年4月5月6月7月8月9月10月11月2006年金鑾產(chǎn)權(quán)酒店金世界銀座玉蘭酒店三環(huán)產(chǎn)權(quán)酒店金都國際酒店12月小城故事麗湖華庭目錄惠州市產(chǎn)權(quán)式酒店的市場調(diào)研惠州市主要產(chǎn)權(quán)酒店項目房型熱銷面積20m2…..30m2…..40m2…..50m2…..60m2…..70m2…..80m2…..90m2…..100m2…..110m2…..120m2金世界銀座金鑾產(chǎn)權(quán)酒店玉蘭酒店三環(huán)產(chǎn)權(quán)酒店金都國際酒店小城故事麗湖華庭38m250m241m2熱銷戶型從調(diào)研結(jié)果看，惠州市主要產(chǎn)權(quán)酒店項目房型熱銷面積集中在40-50㎡之間。52m250m250m245m2(項目還沒開售從主力戶型分析))50m240m250m2惠州產(chǎn)權(quán)酒店的裝修配套分析裝修配套情況金世界銀座準(zhǔn)五星級裝修，設(shè)有超大型多功能康體中心.水療館.歌劇院娛樂城.超級市場.中.西餐廳.商務(wù)中心金鑾產(chǎn)權(quán)酒店全四星酒店式高檔裝修，房間內(nèi)配有29寸液晶電視，桑拿套間等玉蘭酒店超四星酒店式高檔裝修，普通的酒店房間配套三環(huán)產(chǎn)權(quán)酒店超三星級酒店式高檔裝修，普通的酒店房間配套金都國際酒店超四星級酒店式高檔裝修，普通的酒店房間配套小城故事普通酒店公寓式裝修，普通的酒店房間配套麗湖華庭三星級酒店式高檔裝修，普通的酒店房間配套從調(diào)研結(jié)果看，惠州市主要產(chǎn)權(quán)酒店項目酒店的裝修配套，基本上都在四星酒店式高檔裝修為主，從裝修價格和經(jīng)營檔次上也比較合適。低于三星級酒店式高檔裝修的話，不利于酒店以后的經(jīng)營，以及影響了投資回報?；葜莓a(chǎn)權(quán)酒店投資回報的對比分析玉蘭酒店金世界銀座金鑾產(chǎn)權(quán)酒店三環(huán)產(chǎn)權(quán)酒店金都國際酒店投資金額首期回報率1年回報金額(稅前)回本年限10萬10萬10萬10萬10萬4萬4萬3萬3萬3萬3%10%8%8%3000元32年10000元10000元10年8000元6440元15年8000元8000元13年1年回報金額(稅后)3000元小城故事13.5萬4萬8%9600元14年9600元10年10%10000元10000元從調(diào)研結(jié)果看，惠州市主要產(chǎn)權(quán)酒店項目的投資回報率都是8%，投資回報率年限在12年左右。金世界銀座金鑾產(chǎn)權(quán)酒店三環(huán)產(chǎn)權(quán)酒店金都國際酒店優(yōu)勢劣勢1、所處地段酒店需求量較大2、投資門檻低3、項目娛樂配套齊全4、交通便利1、單價太高,投資風(fēng)險大2、客戶面相對較窄3、周邊娛樂配套相對較少1、地段優(yōu)勢，處于人人樂、天虹聚集等商業(yè)中心區(qū)。2、投資回報高。3、金鑾酒店的知名度，酒店管理公司經(jīng)驗豐富1、酒店式套房，升值潛力不大。2、單價高、總價高1、所處地段未來酒店需求量較大2、投資門檻低3、戶型規(guī)劃較好4、交通便利5、酒店自身的娛樂配套1、項目定價偏高，價格策略不合理2、項目目前周邊的商業(yè)氛圍較差3、開發(fā)商自身缺乏酒店經(jīng)營管理的經(jīng)驗4、現(xiàn)場包裝不到位，推廣不到位1、酒店自身的娛樂配套配套2、戶型規(guī)劃較好投資門檻低3、聘請專業(yè)的酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)驗管理1、所處地段酒店需求量較少2、戶型面積過大,不利用酒店經(jīng)營3、開發(fā)商缺乏酒店經(jīng)營經(jīng)驗玉蘭酒店

1、惠州商圈核心地段2、生活配套完善3、投資門檻低1、業(yè)主人住酒店需交服務(wù)費2、開發(fā)商缺乏酒店經(jīng)營經(jīng)驗小城故事1、價格2、配套3、專業(yè)的酒店經(jīng)營管理4、長期租給南海石化高級員工1、區(qū)域不成熟2、周邊缺少生活配套3、業(yè)主沒有酒店使用權(quán)惠州產(chǎn)權(quán)酒店優(yōu)劣勢分析服務(wù)類別玉蘭酒店金世界銀座金鑾產(chǎn)權(quán)酒店三環(huán)產(chǎn)權(quán)酒店金都國際位置回報投資信心麥地商圈核心地段位置較偏演達(dá)商圈位置偏20年返租分紅契約每年享有利潤70%分紅同時,更享有每月2000元的保底租金返租15年,每年8%的投資回報返租10年,每年8%的投資回報(不包含稅)返租20年，客戶可以選擇2種投資回報，一種是酒店利潤的7成分紅，另一種發(fā)展商提供20年的月按揭款。1、聘請國際知名中旅酒店管理公司2、開發(fā)商知名度3、穩(wěn)定的回報4、5年可更換回報1、地段優(yōu)勢2、高投資回報3、5年后開發(fā)商原價回購1、開發(fā)商3年提供原價回購1、酒店自身配套2、開發(fā)商知名度3、價格每年20天的酒店人住權(quán)，并享有全球120家四星級以上酒店免費人住400天每年擁有36天的免費入住，更可到金鑾地產(chǎn)期下任何一家產(chǎn)權(quán)酒店入住每年擁有36天的免費入住權(quán)位置較偏每年擁有24天的免費入住權(quán)每年擁有36天的免費入住權(quán),收取服務(wù)費15%1、一次性收回5年租金2、開發(fā)商5年提供回購一次性收回5年租金5年后每年回報率高達(dá)10%,穩(wěn)定收入15年小城故事位置較遠(yuǎn)返租10年，年回報率8%，去掉稅后每月收租800元最大的亮點租給南海石化高級員工做為員工宿舍沒有免費入住權(quán)惠州產(chǎn)權(quán)酒店投資因素組合的對比分析目錄產(chǎn)權(quán)式酒店個案分析金世界銀座金世界銀座地理位置金世界銀座

屬性分析表位置江北云山東路開發(fā)商惠州金世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模建筑面積66800平方米總戶數(shù)744戶產(chǎn)權(quán)年限70年周邊環(huán)境金世界花園位于惠州新市區(qū)中心——江北云山東路，地理位置得天獨厚，與行政中心、體育中心、報業(yè)大廈、慈云閣圖書館為鄰，距市政府僅800米，有東江環(huán)繞東南兩面，坐享市政高標(biāo)準(zhǔn)的城市配套功能.規(guī)劃1棟共32層,(地上30層,地下2層)地下2層為停車場，酒店建筑氣勢恢弘,頂部造型為天鵝展翅酒店管理廣東中旅集團(tuán)酒店管理有限公司園林內(nèi)占地２萬平方米的大水山，種植稀有觀賞樹種、培育花果，改建為具有氧吧功能的生態(tài)公園開揚(yáng)親水曲徑，依山而建的9米高30米寬觀景瀑布、2500平方米沙灘泳池、10000平方米不同主題中心花園的巧妙點綴與搭配戶型38--50平米價格均價在5500元/平方配套市政配套豐富：行政中心、市民樂園,體育中心、報業(yè)大廈、慈云閣圖書館,小區(qū)內(nèi)設(shè)有超大型多功能康體中心.水療館.歌劇院娛樂城.超級市場.中.西餐廳.商務(wù)中心◆惠州第一家五星級產(chǎn)權(quán)式酒店◆配套齊全◆交通方便◆區(qū)域優(yōu)勢◆單價太高,投資風(fēng)險大◆客戶面相對較窄◆周邊娛樂配套相對較少優(yōu)劣金世界銀座屬性分析表◆金世界銀座引進(jìn)了惠州第一家五星級產(chǎn)權(quán)式酒店，專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營，大大的增強(qiáng)了投資者的信心，◆但是單價較高，而經(jīng)營回報沒有一定的保障，使投資者心理產(chǎn)生顧慮最大賣點營銷亮點1.惠州第一家五星級產(chǎn)權(quán)式酒店2.業(yè)主享受開放式娛樂設(shè)施,帶動人氣,挽留人氣；3.會所配套4.專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營5.經(jīng)營帶來高投資回報2000元VIP認(rèn)籌卡開盤即升植為6000元2.借中旅品牌來增加客戶對其經(jīng)營的信心3.大篇幅的軟性廣告來提升社會關(guān)注及認(rèn)知；金世界銀座屬性分析表金鑾產(chǎn)權(quán)式酒店公寓金鑾產(chǎn)權(quán)式酒店公寓

屬性分析表位置花邊嶺廣場一號開發(fā)商深圳金鑾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模總建筑面積26000平方米總戶數(shù)384戶.2005年6月開始銷售周邊環(huán)境金鑾惠州產(chǎn)權(quán)公寓座擁花邊嶺廣場一號，與今年8月份即將開業(yè)的天虹商場一街之隔，臨近人人樂購物廣場、惠州數(shù)碼街，是未來麥地商圈的核心地段，地段優(yōu)勢明顯。規(guī)劃高層，1棟共30層,全四星酒店式高檔裝修。酒店管理深圳金鑾酒店管理有限公司產(chǎn)權(quán)年限50年投資概念反租20年，每月保底租金2000元，約年回報8%，每個月預(yù)計7成分紅戶型以48平米為主價格起價：5650元/平米，均價：7000元/平米配套項目配有近千平方米的豪華酒店大堂、超大規(guī)模會議中心、大型中西餐廳、酒吧、咖啡廳，泰式桑拿等。項目地處惠州新商業(yè)中心—麥地商圈內(nèi)，人人樂、數(shù)碼商業(yè)街、萬佳百貨、汽車大市場、三環(huán)裝飾城等環(huán)布四周。加上其鄰近的保租型商鋪—麥地1號和華南商業(yè)航母—天虹商場以及引入hoppingMall商業(yè)模式的惠州世貿(mào)購物公園等商業(yè)地產(chǎn)項目的開業(yè)，商業(yè)配套更完善。1、地段優(yōu)勢，處于人人樂、天虹聚集等商業(yè)中心區(qū)。2、投資回報高。3、金鑾酒店的知名度，酒店管理公司經(jīng)驗豐富1、酒店式套房，升值潛力不大。2、單價高、總價高

優(yōu)劣金鑾產(chǎn)權(quán)式酒店公寓

屬性分析表最大賣點營銷亮點投資概念：反租20年，每月保底租金2000元，約年回報8%，每個月預(yù)計7成分紅

大量大篇幅的報紙廣告來提升社會關(guān)注及認(rèn)知2.借金鑾惠州另一個項目--金鑾湯泉產(chǎn)權(quán)酒店的成功運(yùn)營來增加客戶對其經(jīng)營的信心3.金鑾惠州產(chǎn)權(quán)式公寓業(yè)主享有較多的權(quán)益

；金鑾產(chǎn)權(quán)式酒店公寓

屬性分析表根據(jù)開房率預(yù)測業(yè)主每月分紅收入表

開房率預(yù)計客房單價月總收入/間盈虧平衡點（30）客房月毛利潤/間業(yè)主7成分紅/月業(yè)主固定回報/月80%350元/天8400元2520元5880元4116元2000元70%350元/天7350元2205元5145元3601元2000元60%350元/天6300元1890元4410元3087元2000元50%350元/天5250元1575元3675元2572元2000元三環(huán)公寓酒店三環(huán)公寓酒店

屬性分析表位置惠州市麥地東2路開發(fā)商惠州國惠物業(yè)投資有限公司規(guī)模占地約2500平米，建筑面積16900平方米總戶數(shù)110戶.2005年9月開始認(rèn)購周邊環(huán)境三環(huán)公寓酒店麥地東2路，在三環(huán)裝飾材料城后面，項目臨近由麗園居、泰安居、三環(huán)裝飾材料城組成的裝飾材料市場和惠州市汽車大市場等2大專業(yè)市場。南面不遠(yuǎn)是世紀(jì)華聯(lián)購物廣場。演達(dá)片區(qū)更是惠州未來商圈的核心地段，地段優(yōu)勢明顯。規(guī)劃10層帶電梯的單棟樓體,超三星級酒店式高檔裝修。公寓式單體的建筑風(fēng)格產(chǎn)權(quán)年限58年酒店管理開發(fā)商自己進(jìn)行酒店經(jīng)營管理投資概念20年返租分紅契約每年享有利潤70%分紅同時,更享有每月2000元的保底租金戶型以48平米為主價格均價:4000元/平米配套由麗園居、泰安居、三環(huán)裝飾材料城組成的裝飾材料市場、惠州市汽車大市場、購物有世紀(jì)華聯(lián)購物廣場等。1、所處地段未來酒店需求量較大2、投資門檻低3、戶型規(guī)劃較好4、交通便利5、酒店自身的娛樂配套1、項目定價偏高，價格策略不合理2、項目目前周邊的商業(yè)氛圍較差3、開發(fā)商自身缺乏酒店經(jīng)營管理的經(jīng)驗4、現(xiàn)場包裝不到位，推廣不到位5、戶型面積過大,檔次過低，不利用酒店經(jīng)營優(yōu)劣三環(huán)公寓酒店

屬性分析表最大賣點營銷亮點只宣傳項目的高性價比，比市場上同類型的酒店公寓便宜40%2.三環(huán)產(chǎn)權(quán)式公寓業(yè)主可享有每季度免房價入住9天

；三環(huán)公寓酒店

屬性分析表1.返租15年,每年8%的投資回報2.開發(fā)商3年提供原價回購3.首家?guī)ш柵_的公寓酒店，可商可住

；金都國際酒店公寓金都國際酒店公寓

屬性分析表位置惠州市麥地南2路開發(fā)商惠州市鴻潤房產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模占地約4400平米，建筑面積22301平方米總戶數(shù)小高層,共17層,規(guī)劃:232戶.05年10月1號開始認(rèn)購周邊環(huán)境金都國際酒店公寓位于麥地南2路，在麥地小學(xué)對面。項目臨近由麗園居、泰安居、三環(huán)裝飾材料城組成的裝飾材料市場?？拷Ｑ嗌虡I(yè)裙樓的人人樂崇尚百貨、天虹商場。項目是惠州目前的商業(yè)中心麥地和惠州未來商圈的演達(dá)片區(qū)的交匯處，地段優(yōu)勢明顯。規(guī)劃1棟共17層小高層和6層的附樓組成,超四星酒店式高檔裝修。產(chǎn)權(quán)年限58年酒店管理深圳威尼科斯酒店管理有限公司投資概念首付三成，稅后年收益8%戶型以41、48、58平米為主價格均價:3300元/平米配套項目1-4層配有酒樓、餐廳。臨近麗園居、泰安居、三環(huán)裝飾材料城組成的裝飾材料市場、惠州市汽車大市場、購物靠近海燕商業(yè)裙樓的人人樂崇尚百貨、天虹商場等。1、酒店自身的娛樂配套配套2、投資門檻低3、運(yùn)行商的知明度1、所處地段酒店需求量較少2、戶型面積過大,不利用酒店經(jīng)營3、開發(fā)商缺乏酒店經(jīng)營經(jīng)驗優(yōu)劣金都國際酒店公寓

屬性分析表最大賣點營銷亮點投資門檻低2.三環(huán)產(chǎn)權(quán)式公寓業(yè)主可享有每年免房價入住36天

；1.首付3萬,每年8%的投資回報，投資門檻低2.邀請深圳威尼科斯酒店管理進(jìn)行酒店顧問管理3.較有實力的本地開發(fā)商；金都國際酒店公寓

屬性分析表海悅假日酒店位置惠州市麥地東路與演達(dá)一路交匯處（海燕玉蘭花園C棟）開發(fā)商惠州市海燕房產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模項目建筑面積：32864.24平米，銷售面積:10891.6平米總戶數(shù)高層,共23層，其中16-23層為產(chǎn)權(quán)酒店公寓，規(guī)劃:240戶.還沒有開始認(rèn)購周邊環(huán)境麥地東路與演達(dá)一路交匯處.項目周邊基本為商業(yè)市場和住宅。項目臨近由麗園居、泰安居、三環(huán)裝飾材料城組成的裝飾材料市場。項目商業(yè)裙樓為人人樂崇尚百貨，項目與演達(dá)一路隔路對面是華陽大廈寫字樓項目，以及即將開工的惠州國際商業(yè)城項目。項目在惠州未來商圈的演達(dá)片區(qū)，地段優(yōu)勢明顯。規(guī)劃高層,共23層，其中16-23層為產(chǎn)權(quán)酒店公寓,超四星酒店式高檔裝修。產(chǎn)權(quán)年限70年酒店管理惠陽魯惠大酒店投資概念一次性收回5年租金5年后每年回報率高達(dá)10%,穩(wěn)定收入15年戶型以45-55平米為主價格均價:3400元/平米配套項目1-4層商業(yè)裙樓為人人樂崇尚百貨，5-15層為SOHO財智公館寫字樓。臨近麗園居、泰安居、三環(huán)裝飾材料城組成的裝飾材料市場、項目與演達(dá)一路隔路對面是華陽大廈寫字樓項目，以及即將開工的惠州國際商業(yè)城項目，商業(yè)配套完善。海悅假日酒店

屬性分析表1、惠州商圈核心地段2、生活配套完善（人人樂、天虹廣場坐落附近)3、道路及周邊規(guī)劃良好4、投資門檻低1、不提供銀行按揭2、業(yè)主人住酒店需交服務(wù)費3、開發(fā)商缺乏酒店經(jīng)營經(jīng)驗優(yōu)劣海悅假日酒店

屬性分析表最大賣點營銷亮點（還沒有開始銷售）1.首付3萬,每年8%的投資回報，投資門檻低2.邀請惠陽魯惠大酒店進(jìn)行酒店管理3.較有實力的本地開發(fā)商

；海悅假日酒店

屬性分析表小城故事位置位于大亞灣石化城旁開發(fā)商新加坡WIS集團(tuán)瑋盛（惠州）工業(yè)服務(wù)有限公司

規(guī)模占地面積：37000平米，建筑面積：29867.27平米總戶數(shù)560戶周邊環(huán)境小城故事是國際頂級產(chǎn)權(quán)式公寓，位于大亞灣石化城，深惠沿海高速公路去深圳只需20分鐘，臨海，國際水準(zhǔn)園林小區(qū)，新加坡WIS集體提供國際化管理服務(wù)，主要是為中海殼牌員工配套。規(guī)劃多層、小高層產(chǎn)權(quán)公寓,普通酒店公寓式裝修。產(chǎn)權(quán)年限70年酒店管理新加坡WIS集團(tuán)投資概念返租10年，年回報率8%，去掉稅后每月收租800元

戶型以52平米為主價格統(tǒng)一13.5萬元一套配套小區(qū)內(nèi)設(shè)有籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、健身室、乒乓球室、西餐廳、酒吧

小城故事屬性分析表1、價格2、配套3、專業(yè)的酒店經(jīng)營管理4、長期租給南海石化高級員工1、區(qū)域不成熟2、周邊缺少生活配套3、業(yè)主沒有酒店使用權(quán)

優(yōu)劣小城故事屬性分析表最大賣點營銷亮點最大的亮點租給南海石化高級員工做為員工宿舍1.新加坡WIS集團(tuán)進(jìn)行酒店顧問管理2.2.較有實力的外地開發(fā)商新加坡WIS集團(tuán)；目錄一、惠州市宏觀經(jīng)濟(jì)分析二、惠州房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析三、江北房地產(chǎn)板塊分析四、針對產(chǎn)權(quán)式酒店的市場調(diào)研五、產(chǎn)權(quán)式酒店個案分析六、惠州產(chǎn)權(quán)式酒店前景分析七、惠州商業(yè)地產(chǎn)的概況產(chǎn)權(quán)式酒店--中資市場的“第七種武器”國際產(chǎn)權(quán)式酒店權(quán)威機(jī)構(gòu)——RCI國際部總裁兼首席執(zhí)行官JohnPaulNichols先生認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為繼住宅和汽車之后的第三個消費熱點，前景非常光明。

繼房地產(chǎn)行業(yè)投資持續(xù)升溫后，一種被譽(yù)為繼儲蓄、國債、股票、期貨、住宅、商鋪后中資市場的“第七種武器”的投資方式——產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店引起投資者的廣泛關(guān)注?；葜菔挟a(chǎn)權(quán)式酒店也在這股投資熱中興盛起來。2004年2005年產(chǎn)權(quán)式酒店的供給與需求2004產(chǎn)權(quán)式酒店作為惠州房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的新事物其開發(fā)量僅為790套,開發(fā)項目也只有2個,而進(jìn)入2005年項目增至7個,開發(fā)總面積從68400平方米增至105959平方米,較去年同期增長了55%，開發(fā)量的大幅上漲使產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品豐富起來。產(chǎn)