穗園小區(qū)物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書

接受人員承諾根據(jù)發(fā)標(biāo)方的尤其條件，中標(biāo)方須吸取穗園小區(qū)物業(yè)管理中心原有28名在編人員。我司承諾，如中標(biāo)樂(lè)意所有接受。同步因應(yīng)28名原管理中心人員的專長(zhǎng)，結(jié)合我司管理架構(gòu)、崗位工種設(shè)置的需要，合理安排，并享有與我司在穗園小區(qū)的管理層人員同樣按照企業(yè)的人事用工制度的待遇。由于我司企業(yè)性質(zhì)所限，企業(yè)各層級(jí)人員的檔案及原班干部編制待遇，均由各人入職前掛靠人才交流中心或各級(jí)勞動(dòng)部門，屬人事關(guān)系自行處理。對(duì)后來(lái)接受的28位原管理中心人員在我司服務(wù)的協(xié)議期內(nèi)，我司樂(lè)意承擔(dān)各人的檔案人事掛靠費(fèi)，手續(xù)可自辦或我司代辦。投票方案、提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及籌劃1．項(xiàng)目物業(yè)狀況地址：本項(xiàng)目物業(yè)位處天河龍口西路東側(cè)，天潤(rùn)路以北。建筑面積按招標(biāo)書反應(yīng)，建筑面積合計(jì)293838平方米，由編號(hào)A—I共9棟樓宇。其中各重要部份建筑面積為：塔樓：19萬(wàn)平方米裙樓：7.0266萬(wàn)平方米地下室：3.3572萬(wàn)平方米交付管理樓宇戶數(shù)住宅單元：1872戶非住宅物業(yè)狀況1．４．１．裙樓ＡＢ棟各三層，Ｃ棟兩層，Ｄ至Ｉ棟各四層?，F(xiàn)除個(gè)別位置臨租外，其他均未租售或商業(yè)安排。１．４．２．地下室A至E棟地下室一層，F(xiàn)至I棟地下室兩層，規(guī)劃設(shè)置為車庫(kù)，汽車位452個(gè)，另各棟地下室有摩托車、自行車停放保管區(qū)域。高、低壓電房、設(shè)備房、發(fā)電機(jī)房、泵房、消防中心等設(shè)備間設(shè)置各棟地下室位置。２．管理設(shè)想麗江物業(yè)的高原則、高水平管理措施運(yùn)用于本項(xiàng)目，營(yíng)造友好、舒適、以人為本，凸顯崇高住宅管理個(gè)性，運(yùn)用現(xiàn)代物業(yè)管理理念，完全有能力承擔(dān)起本項(xiàng)目的物業(yè)管理工作，一旦本次競(jìng)投中標(biāo)，麗江物業(yè)人將充足發(fā)揮自己的人才優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)，把華標(biāo)廣場(chǎng)C、D幢物業(yè)區(qū)域管理成為如麗江企業(yè)本區(qū)物業(yè)同樣：住戶滿意、行業(yè)贊賞、評(píng)比達(dá)標(biāo)的優(yōu)秀住宅小區(qū)。３．管理模式本區(qū)域的物業(yè)管理，是麗江花園物業(yè)管理的一種分支，是廣州地區(qū)項(xiàng)目的其中一種樓盤，是麗江物業(yè)企業(yè)屬下的一種管理處，經(jīng)濟(jì)獨(dú)立運(yùn)行，直接受企業(yè)本部的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，對(duì)企業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，同步，麗江模式的專業(yè)項(xiàng)目社會(huì)化，專業(yè)化的形式同樣運(yùn)用于本物業(yè)項(xiàng)目。、擬采用的管理方式，工作計(jì)劃和物資裝備狀況管理方式：麗江花園管理企業(yè)架構(gòu)麗江花園管理企業(yè)穗園小區(qū)經(jīng)理（1）穗園小區(qū)經(jīng)理（1）小區(qū)副經(jīng)理（1）小區(qū)副經(jīng)理（1）物業(yè)部工程部環(huán)境部保安部物業(yè)部工程部環(huán)境部保安部主管主管主管主管主管主管主管主管（1）（1）（1）（1）園藝領(lǐng)班保潔領(lǐng)班水工土建領(lǐng)班機(jī)電領(lǐng)班地庫(kù)領(lǐng)班大樓領(lǐng)班財(cái)務(wù)助理園藝領(lǐng)班保潔領(lǐng)班水工土建領(lǐng)班機(jī)電領(lǐng)班地庫(kù)領(lǐng)班大樓領(lǐng)班財(cái)務(wù)助理（3）（2）（1）（1）（1）（1）（1）（1）清潔工技工技工保安員保安員清潔工技工技工保安員保安員清潔工清潔工（）（）（）（）（）（）注：※物業(yè)部主管由小區(qū)副經(jīng)理兼職。2．運(yùn)作方式：管理處內(nèi)部為垂直領(lǐng)導(dǎo)。小區(qū)經(jīng)理、物業(yè)部各職、各部主管屬管理層，如下為操作層。監(jiān)控中心定員、定崗及24小時(shí)值班監(jiān)控各棟樓宇，地下車庫(kù)等視場(chǎng)范圍的實(shí)時(shí)狀況，行使安全服務(wù)監(jiān)控的功能，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題迅速調(diào)動(dòng)當(dāng)班及待命宿舍的各崗安防辦量，瞬時(shí)處理。小區(qū)經(jīng)理24小時(shí)電話開通，接受突發(fā)事件指揮處理。小區(qū)經(jīng)理、主管、助理各職分工負(fù)責(zé)處理平常屋村各項(xiàng)小區(qū)管理事務(wù)，協(xié)調(diào)貫徹各專業(yè)部門及尤其外聘的專題工程作業(yè)跟進(jìn)督導(dǎo)。工作計(jì)劃我司入駐穗園小區(qū)管理后，結(jié)合多種設(shè)備的技術(shù)狀況，將制定多種大型設(shè)備的平常保養(yǎng)和定期養(yǎng)護(hù)方案，管好用好多種設(shè)備。物業(yè)公共設(shè)施的完善和更新整改、管理標(biāo)識(shí)等的設(shè)置和補(bǔ)充，將安排在第一階段進(jìn)行。正常的物業(yè)維護(hù)、物業(yè)環(huán)境管理、安防工作、屋村物業(yè)管理服務(wù)等將按我司各部門各專業(yè)的工作規(guī)程、管理制度，根據(jù)已在麗江成熟運(yùn)行的程度結(jié)合穗園小區(qū)的實(shí)際予以實(shí)行。4．物資裝備4．1．管理用房經(jīng)理室保安部由發(fā)標(biāo)方市住建辦管理用房規(guī)定總建筑物業(yè)部面積比例額度提供。工程部環(huán)境部4．2．保安員宿舍保安員宿舍及下班不離區(qū)的設(shè)備維修人員宿舍，由發(fā)標(biāo)方提供合適的位置。4．3．裝備配置及辦公設(shè)施類別項(xiàng)目數(shù)量用途行政辦公設(shè)施電腦含管理軟件配置3套辦公、財(cái)務(wù)復(fù)印機(jī)1臺(tái)辦公打印機(jī)1臺(tái)辦公傳真機(jī)1臺(tái)辦公保險(xiǎn)柜1個(gè)辦公數(shù)碼相機(jī)、攝影機(jī)各1臺(tái)小區(qū)文化、屋村管理外線電話3臺(tái)辦公噪聲測(cè)定儀1臺(tái)居住管理辦公用品1批辦公辦公桌椅10套辦公多種文獻(xiàn)、資料柜10個(gè)辦公冬、夏裝制服4套/人各類崗位、人員類別項(xiàng)目數(shù)量用途維修裝備電焊機(jī)1臺(tái)工程維修沖擊鉆1臺(tái)切割機(jī)1臺(tái)砂輪機(jī)1臺(tái)高空作業(yè)工具1批電工工具、檢測(cè)儀表1批水工工具、儀表1批瓦工工具1批空調(diào)工具、檢測(cè)保養(yǎng)器械1批鋁合金梯3架清潔綠化裝備高壓清洗機(jī)1臺(tái)清潔拋類機(jī)1臺(tái)清潔吸水機(jī)1臺(tái)清潔清潔工具18套清潔電剪1臺(tái)園藝割草機(jī)1臺(tái)園藝機(jī)動(dòng)噴霧器1臺(tái)園藝電鋸1臺(tái)園藝各式工具1批園藝類別項(xiàng)目數(shù)量用途保安裝備無(wú)線對(duì)講機(jī)25套保安值勤巡更記錄器1套保安值勤交通警示設(shè)施1批保安值勤望遠(yuǎn)鏡1臺(tái)保安值勤消防工具1批消防擴(kuò)音話筒4只消防緩降器2套消防5．住宅單元管理根據(jù)接管的住宅檔案，整頓完善業(yè)主資料，按產(chǎn)權(quán)人所有的權(quán)利原則，我司管理穗園小區(qū)，對(duì)總體物業(yè)環(huán)境實(shí)行管理服務(wù)，以合理成本，保本微利原則提供有償服務(wù)，各產(chǎn)權(quán)人根據(jù)業(yè)權(quán)人份額承擔(dān)該單元應(yīng)計(jì)繳的費(fèi)用。對(duì)已出租之單元，業(yè)權(quán)人應(yīng)租賃時(shí)與承租人協(xié)商管理費(fèi)等居住費(fèi)用的繳交附屬關(guān)系，未有雙方向管理處書面明確的協(xié)議，費(fèi)用繳納人仍屬業(yè)主。租住人同樣在享有小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)同步不例外地遵守小區(qū)對(duì)業(yè)主的所用管理規(guī)定，包括公約、裝修管理規(guī)定、大樓管理規(guī)定等業(yè)主行為準(zhǔn)則。若小區(qū)業(yè)主委員會(huì)未有尤其容許，穗園小區(qū)不一樣物業(yè)性質(zhì)的使用變更，管理企業(yè)將按政府有關(guān)規(guī)定把關(guān)，不可隨意變化住宅單元的用途。、管理人員配置及培訓(xùn)管理1．配置原則我司擁有一支高素質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍和素質(zhì)過(guò)硬的保安服務(wù)隊(duì)伍，這支隊(duì)伍在長(zhǎng)期的服務(wù)業(yè)主中，形成了一種規(guī)范化服務(wù)的原則，及以人為本的人性化管理。在麗江、在越秀區(qū)交易廣場(chǎng)已經(jīng)得到了管理區(qū)域的業(yè)主一致認(rèn)同和贊揚(yáng)。我們?cè)谌藛T配置上重視各崗位人員素質(zhì)的發(fā)揮，包括文化素質(zhì)、專業(yè)素質(zhì)、思想素質(zhì)、業(yè)務(wù)水平?？紤]到穗園小區(qū)管理區(qū)域管理集約化的特性，注意到派駐的人員應(yīng)當(dāng)具有一專多能，實(shí)行一崗多職，體現(xiàn)管理職能的“三合一”（事務(wù)、保安、平常服務(wù)），充足調(diào)動(dòng)全體駐場(chǎng)員工的積極性，并建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，保證管理目的實(shí)現(xiàn)，同步又使業(yè)主、住用人的物業(yè)管理費(fèi)用得以一種合理的承擔(dān)水平。2．1．人員配置闡明配置人員共人，其中管理層人員人，操作層人員人，工程、清潔、綠化三個(gè)專業(yè)由與我司協(xié)作專業(yè)企業(yè)按社會(huì)專業(yè)化分工的模式對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)。2．2．管理處主任持有中華人民共和國(guó)建設(shè)部頒發(fā)的全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員部門經(jīng)理崗位證書。大專以上學(xué)歷，曾經(jīng)管理物業(yè)規(guī)模及綜合狀況較本項(xiàng)目為大，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力及管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。2．3．管理層人員持有各類專業(yè)、工種上崗證，之前任其他管理處的有關(guān)職位或以上。能純熟操作電腦，除崗位主責(zé)外同步有較強(qiáng)的補(bǔ)位能力。3．培訓(xùn)管理3．1．培訓(xùn)形式麗江物業(yè)管理的成功，與一直以來(lái)重視人員培訓(xùn)分不開的。培訓(xùn)計(jì)劃復(fù)蓋企業(yè)的全員。企業(yè)專責(zé)的人力資源部負(fù)責(zé)管理，且每年都安排有職前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、職外培訓(xùn)（進(jìn)修），根據(jù)不一樣的層次及需要設(shè)置。如新員工的入職培訓(xùn)；在職工工的職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)；管理技巧專題培訓(xùn)；聘任國(guó)際著名物業(yè)管理企業(yè)的講座式培訓(xùn)；外出參觀、考察、進(jìn)修的吸取性培訓(xùn)等。每年的培訓(xùn)記入檔案，培訓(xùn)考核成績(jī)作為職務(wù)晉升和獎(jiǎng)勵(lì)的重要根據(jù)。3．2．本項(xiàng)目的安排一旦中標(biāo)，本項(xiàng)目由我司進(jìn)行物業(yè)管理，將在進(jìn)場(chǎng)前組織派駐人員的崗前培訓(xùn)，結(jié)合管理范圍、物業(yè)特點(diǎn)、區(qū)域住戶的身份及群體特點(diǎn)，委托協(xié)議的規(guī)定及承諾指標(biāo)進(jìn)行入場(chǎng)人員培訓(xùn)，做到保證服務(wù)水準(zhǔn)滿足住戶規(guī)定。目的明確，開展工作。（四）、管理規(guī)章制度和小區(qū)物業(yè)檔案管理1．物業(yè)管理規(guī)章制度我司執(zhí)行ISO9002質(zhì)量體系原則，有整套制度化的物業(yè)管理程序文獻(xiàn)及質(zhì)量文獻(xiàn)。在本項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程中，將以企業(yè)ISO9002質(zhì)量體系原則指導(dǎo)實(shí)務(wù)操作，穗園小區(qū)物業(yè)狀況在骨干文獻(xiàn)的原則下詳細(xì)細(xì)化。文獻(xiàn)制度物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)工作程序文獻(xiàn)：質(zhì)量體系文獻(xiàn)編寫導(dǎo)則質(zhì)量體系文獻(xiàn)資料編號(hào)規(guī)定手改文獻(xiàn)及改涂液使用規(guī)定有關(guān)使用電腦儲(chǔ)存質(zhì)量體系文獻(xiàn)的規(guī)定分包協(xié)議評(píng)審控制程序辦公室現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定財(cái)務(wù)管理制度小區(qū)治安及交通管理措施樓宇公共設(shè)施維修、保修、檢查措施消防設(shè)備的有關(guān)規(guī)定企業(yè)內(nèi)部借匙規(guī)定樓宇接管前期操作程序電梯困人援救環(huán)節(jié)住宅單位火災(zāi)時(shí)的應(yīng)急方案交通標(biāo)志及減速路障的維護(hù)與保養(yǎng)規(guī)定有關(guān)對(duì)專業(yè)承包企業(yè)的監(jiān)管措施業(yè)主資料的保密規(guī)定質(zhì)量記錄填報(bào)、保管操作規(guī)定培訓(xùn)工作規(guī)定交樓工作流程闡明顧客意見處理規(guī)定物業(yè)管理服務(wù)工作規(guī)范管理人員的基本規(guī)定物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)用質(zhì)量記錄（表式）文獻(xiàn)更改申請(qǐng)表文獻(xiàn)更改告知單文獻(xiàn)銷毀、留用申請(qǐng)單借閱申請(qǐng)單質(zhì)量體系文獻(xiàn)審批表質(zhì)量體系文獻(xiàn)一覽表協(xié)議評(píng)審表管理費(fèi)收據(jù)繳費(fèi)告知書(10)顧客意見處理表服務(wù)評(píng)估匯報(bào)不合格服務(wù)糾正匯報(bào)不合格服務(wù)分析匯報(bào)樓宇質(zhì)量反饋表業(yè)主資料登記表裝修申請(qǐng)表業(yè)主收樓書麗江花園單元申請(qǐng)表非設(shè)計(jì)預(yù)留位置安裝空調(diào)申請(qǐng)表外單位（人員）文獻(xiàn)借閱（復(fù)印）申請(qǐng)表在職培訓(xùn)計(jì)劃表學(xué)員意見調(diào)查表尤其事件匯報(bào)麗江花園報(bào)事單設(shè)備聯(lián)檢表收樓須知借匙單借用鎖匙許可證還匙許可證年度防雷裝置巡檢記錄滅火器檢查表消防設(shè)施檢查表消防栓檢查表2．管理區(qū)檔案管理管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)、設(shè)備設(shè)施及住戶資料的管理是物業(yè)管理工作的重要構(gòu)成部份，檔案管理工作關(guān)系到住宅樓宇的使用、維修、改造以及住戶裝修、入住狀況等，規(guī)范化、科學(xué)化是我司管理區(qū)域?qū)n案管理的原則。2．1．住戶檔案運(yùn)用計(jì)算機(jī)軟件，建立單元住戶檔案。將業(yè)主住戶入住登記狀況及物業(yè)的購(gòu)房協(xié)議、入伙告知、收樓手續(xù)文獻(xiàn)、裝修、維修檔案資料、繳費(fèi)狀況、投訴處理、單元的各項(xiàng)參數(shù)等錄入計(jì)算機(jī)，同步設(shè)置實(shí)物文獻(xiàn)檔案的按戶歸檔。2．2．大樓及設(shè)備設(shè)施檔案2．2．1．建筑工程資料圖紙管理竣工驗(yàn)收資料；房屋墻體、構(gòu)造竣工圖；管、線、網(wǎng)安裝圖；市政設(shè)施布局圖等原始檔案及改造擴(kuò)建檔案由管理處按檔案管理制度管理。2．2．2．設(shè)備設(shè)施檔案及技術(shù)資料圖紙、安裝、維修、運(yùn)行、改造等技術(shù)性資料做到檔案組卷分類，編號(hào)、造冊(cè)編輯目錄，分柜保留。2．3．管理活動(dòng)檔案管理活動(dòng)記錄及檔案，巡視檢查記錄、當(dāng)班門衛(wèi)狀況、消防、車輛管理、安防、水池清洗、水質(zhì)檢查、消殺滅蟲、小區(qū)活動(dòng)開展等以及財(cái)務(wù)檔案的集中管理。（五）、各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及為完畢承諾指標(biāo)采用的措施序號(hào)指標(biāo)名稱承諾指標(biāo)保證措施1有效投訴回訪率100%48小時(shí)內(nèi)完畢回訪2業(yè)主意見反饋滿意率95%事事跟進(jìn)，件件回應(yīng)，定期進(jìn)行服務(wù)滿意度調(diào)查。序號(hào)指標(biāo)名稱承諾指標(biāo)保證措施4維修響應(yīng)及時(shí)率電梯故障處理及時(shí)機(jī)電設(shè)備故障及時(shí)10分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)15分鐘內(nèi)到場(chǎng)處理5房屋完好率100%貫徹負(fù)責(zé)人員負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的每日房屋巡查，保證完好、整潔、無(wú)違章搭建及損壞公共設(shè)施現(xiàn)象。6公共照明及樓道燈完好率95%每日志錄檢查及時(shí)更換，每月全面檢查兩次7給排水管、明暗溝完好率100%每日巡查制度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即疏通、處理，六個(gè)月一次全面檢修。8化糞池、雨水井、污水井完好率100%編制清疏計(jì)劃準(zhǔn)期疏通，排放暢通、池井完好9消防設(shè)施設(shè)備完好率100%專業(yè)人員巡查檢測(cè)制度，全天候完好待用狀態(tài)10消防監(jiān)控系統(tǒng)完好率100%24小時(shí)值班監(jiān)控，按維修保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行，保證全天候運(yùn)行11可視安防監(jiān)控系統(tǒng)完好率100%24小時(shí)值班監(jiān)控，按維修保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行，保證全天候運(yùn)行序號(hào)指標(biāo)名稱承諾指標(biāo)保證措施12防盜對(duì)講及智能系統(tǒng)完好率100%13公共設(shè)施，標(biāo)志完好率100%日巡區(qū)、巡樓，及時(shí)發(fā)現(xiàn)即時(shí)報(bào)修14公共環(huán)境衛(wèi)生保潔率每日按清潔原則掃、拖、抹、擦，大樓助理及巡樓員每日檢查、記錄、督促，及時(shí)保潔。大堂電梯橋箱保潔率100%。垃圾及時(shí)搜集、清運(yùn)，不過(guò)夜。15綠化生態(tài)及園景達(dá)標(biāo)率100%施肥、修剪、整形、噴淋責(zé)任到位，蕎灌木無(wú)病蟲害。綠地養(yǎng)護(hù)，生長(zhǎng)茂盛，無(wú)缺株、枯死、黃土裸露現(xiàn)象。（六）、小區(qū)文化活動(dòng)及環(huán)境小區(qū)文化1、小區(qū)文化活動(dòng)小區(qū)生活的完善，物業(yè)環(huán)境的服務(wù)優(yōu)質(zhì)、以便只是一種方面，不是完整的體現(xiàn)。溶入小區(qū)文化、環(huán)境文化特色的物業(yè)管理，會(huì)是一種營(yíng)造全新的生活工作理念，使居住這一方水土的人群，可以有一處成就感和滿足感，感覺置身于不僅僅是居住家園，并且是精神家園。管理者但愿得到不單是經(jīng)營(yíng)收益的回報(bào)，并且要盡顯管理個(gè)性的認(rèn)知：人性化的管理理念，與時(shí)尚同步的文化視角，使我們的管理工作得到業(yè)主的理解、承認(rèn)和支持。后來(lái)將根據(jù)不一樣步期組織開展如：我的生活、我的財(cái)富、我的家園為主線的小區(qū)文化活動(dòng)。春茗聯(lián)誼——業(yè)主委員會(huì)與管理企業(yè)懇談穗園小區(qū)管理“五．一”藍(lán)球賽、乒乓球賽、網(wǎng)球賽等——小區(qū)業(yè)主體育活動(dòng)賽事，加入管理人員參賽。家居講座智能系統(tǒng)的應(yīng)用及發(fā)展趨勢(shì)；室內(nèi)盆栽；環(huán)境保護(hù)裝修知多少；安防與消防；水電設(shè)施的合理使用秘訣；等等……。退休長(zhǎng)者娛樂(lè)室——擠牌、閱覽、麻雀；兩小區(qū)業(yè)委會(huì)研討交流——穗園與麗江業(yè)良會(huì)交流活動(dòng)；國(guó)慶詩(shī)畫展——穗園與麗江業(yè)主作品征集；業(yè)主攝影作品展覽——以穗園小區(qū)景及業(yè)主活動(dòng)為題材或主。環(huán)境小區(qū)文化開展綠色家園活動(dòng)為主題建立噪音監(jiān)測(cè)公布制度；垃圾分類，再生資源回收；節(jié)能降耗，改善不合理的水電設(shè)施，為業(yè)主節(jié)省公攤開支；家居水、電、氣等節(jié)能常識(shí)；小區(qū)園林環(huán)境輔與綠化生態(tài)與環(huán)境保護(hù)效果的詮釋；愛我小區(qū)，愛我家園的公德宣傳。（七）、便民服務(wù)和經(jīng)營(yíng)收支預(yù)算1．免費(fèi)服務(wù)代訂票（車、船、飛機(jī)、戲票）提醒服務(wù)（按住戶的登記預(yù)約，提供提醒服務(wù)，如會(huì)議，約會(huì)、生日、紀(jì)念日等）代訂報(bào)刊雜志代叫車（的士）代聯(lián)絡(luò)家居服務(wù)2．有償服務(wù)家庭電器照明的更換修理；潔具座廁水件的更換、安裝；空調(diào)機(jī)安裝、雪種的補(bǔ)充；門窗及戶內(nèi)設(shè)施的修理；下水管堵塞的通疏；安裝門鈴，電話線加裝、移位；小型土建維修。3．穗園小區(qū)物業(yè)管理方案預(yù)算（1）、綠化維護(hù)（3人）10500m20.45元/m2（2）、清潔服務(wù)費(fèi)30960元/月·人345600元/年（三天工作制）天面水質(zhì)檢查費(fèi)9座400元/月·座43200元/年滅四害900元/月10800元/年垃圾清運(yùn)處理費(fèi)1872戶5元/月·戶112320元/年（3）、工程維護(hù)費(fèi)：電梯（5人）27臺(tái)1280元/臺(tái)·月414720元/年消防維護(hù)費(fèi)用9座850元/座·月91800元/年電梯年檢27臺(tái)1500元/臺(tái)40500元/年機(jī)電工程（11人）11人38000元/人·月418000元/年夜間低壓配電房值班4人1800元/人·月86400元/年（4）、人員費(fèi)用：①保安員：84人1400元/人·月1411200元/年②管理員（主任）1人3500元/月·人4元/年③財(cái)會(huì)、助理、領(lǐng)班7人2200元/月·人184800元/年注：考慮原區(qū)安頓人員：（15人）麗江花園安頓：（6人）④7人離退休7人元/月·人168000元/年（5）、土建維修及工程改造費(fèi)用3人22500m20.45元/m2（6）、辦公費(fèi)用開支5%3516040×5%175802元/年（7）、樓宇保險(xiǎn)費(fèi)50000元/年（8）、小區(qū)文化、節(jié)日布置費(fèi)用2點(diǎn)×5000元/次×3次30000元/年（9）、管理酬金6%71842×6%226310.52元（10）、不可預(yù)見費(fèi)用2%3998152.52×2%79963.05元（11）、稅金：{（一）＋……（＋）}×6%244686.93元物業(yè)管理費(fèi)用總開支：4322802.50元另：地下停車場(chǎng)照明費(fèi)用：27876m2×0.002KW/m2×0.75KW·時(shí)×30方案（一）1、裙樓6萬(wàn)平方米不計(jì)算管理；地下停車場(chǎng)作全補(bǔ)帖；開放地下停場(chǎng)；對(duì)外招商停放。估計(jì)收入：①汽車：452個(gè)×70%×500元/個(gè)×12=1898400元/年②摩托車：900個(gè)×50%×50元/個(gè)×12=270000元/年③單車：200臺(tái)×10元/月×12=24000元/年小計(jì)：2192400元/年總費(fèi)用開支＋車場(chǎng)費(fèi)用－預(yù)算收入=2491675.46元每平方米管理費(fèi)預(yù)算：（2491675.46÷190000m2）÷12=1.09元/（八）、智能化系統(tǒng)的管理、維護(hù)1．智能系統(tǒng)本區(qū)的智能化系統(tǒng)重要是閉路電視監(jiān)控，多種攝像頭對(duì)小區(qū)各關(guān)鍵部位進(jìn)行監(jiān)視，監(jiān)控室顯視器自動(dòng)切換每個(gè)區(qū)的圖像，并有錄象帶記錄；電子防盜報(bào)警系統(tǒng)及時(shí)發(fā)出報(bào)警信號(hào)；消防方面，智能化系統(tǒng)遇煙感報(bào)警，并同步在監(jiān)控室主控屏即時(shí)反應(yīng)；停車場(chǎng)引入IC卡讀寫器、自動(dòng)道閘、管理計(jì)算機(jī)、UPS等系統(tǒng)。設(shè)備只是提供了智能化管理三要素的其中之一。人、機(jī)、制度三者缺一不可，管理的智能化規(guī)定物業(yè)管理人員具有較高素質(zhì)和訓(xùn)練的操作技能。否則，操作有誤，會(huì)導(dǎo)致意想來(lái)不到的效果，我們后來(lái)會(huì)配置熟悉系統(tǒng)操作的人員從事維護(hù)、操作。要使“人”、“機(jī)”協(xié)調(diào)運(yùn)作，還需有一整套合理、規(guī)范、有效的制度，我們將會(huì)引入麗江智能化物業(yè)的制度規(guī)范本區(qū)管理，保證良性運(yùn)行。報(bào)警時(shí)的應(yīng)急處理2．1．安防報(bào)警管理中心接到報(bào)警后，同步調(diào)度巡查保安、機(jī)動(dòng)崗、鄰近響應(yīng)崗、保安主管等應(yīng)急出動(dòng)，3分鐘內(nèi)趕到報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)?，F(xiàn)場(chǎng)處理程序：制止罪案急救人員擒拿罪犯保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)110電話。2．2．消防報(bào)警控制中心接報(bào)警——電撥119消防大隊(duì)同步調(diào)感人員、器械往火警現(xiàn)場(chǎng)（義務(wù)消防人員）引導(dǎo)疏散、撲救現(xiàn)場(chǎng)處理記錄匯報(bào)總結(jié)人（九）、平常物業(yè)管理1．不一樣步期的管理計(jì)劃⑴、前期：序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間一組建隊(duì)伍（物業(yè)管理人員、保安員）1．人員招聘2．崗位培訓(xùn)3．上崗物業(yè)接管前二確定物業(yè)管理方案總結(jié)之前麗江其他區(qū)的經(jīng)驗(yàn)予以調(diào)整。2．對(duì)穗園小區(qū)區(qū)域特點(diǎn)研究分析。擬訂管理設(shè)想、擬訂管理案。三完善管理及管理處辦公條件1．安排管理用房；2．安排員工宿舍；3．物質(zhì)、裝備、辦公設(shè)施的準(zhǔn)備。四制定管理文獻(xiàn)1．結(jié)合實(shí)際，制定本區(qū)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度；2．業(yè)主手冊(cè)、裝修、居住指南等。序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間五物業(yè)驗(yàn)收、接管理費(fèi)1．根據(jù)原則、逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題反饋整收；2．辦理書面接管手續(xù)、做好遺留工程工程立案。移交階段（2）、入住收樓期：序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間一入住手續(xù)收樓（穗園小區(qū)此階段已結(jié)束）1．與各部門統(tǒng)籌收樓程序及翻修的跟進(jìn)。準(zhǔn)備各項(xiàng)資料、安排收樓典禮；2．設(shè)置收樓流程和崗位；提供便利服務(wù)為住戶辦理入住手續(xù)。業(yè)主收樓移交鎖匙階段二住戶裝修管理1．對(duì)住戶及裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)（與業(yè)主一對(duì)一講解裝修管理規(guī)定）2．裝修審批；3．裝修單元工程監(jiān)管。入住手續(xù)后三住戶檔案建立、管理檔案資料歸集、電腦錄入資料，建立業(yè)主物業(yè)檔案，全程記載物業(yè)翻修及事件處理過(guò)程。入住手續(xù)后（3）、正常期：序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間一樓宇及公共設(shè)施維修1．年度項(xiàng)目計(jì)劃、方案；2．平常的維修、養(yǎng)護(hù)。入住管理期間二機(jī)電設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)1．資料圖紙管理；2．設(shè)備運(yùn)行記錄；3．維修管理；設(shè)備能耗、安全管理。入住管理期間三治安、消防、交通1．治安環(huán)境管理；2．交通、車輛管理；3．消防系統(tǒng)、設(shè)施管理。入住管理期間四智能化設(shè)施1．智能公設(shè)施平常使用操作；2．主設(shè)施的維護(hù)；3．智能化系統(tǒng)的完善。入住管理期間五園景管理、物業(yè)環(huán)境管理1．園林綠化管理；2．清潔衛(wèi)生管理；3．消殺滅蟲；環(huán)境保護(hù)管理（噪音、廢氣）。入住管理期間序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間六小區(qū)文化活動(dòng)1．小區(qū)宣傳；2．小區(qū)服務(wù)項(xiàng)目；3．小區(qū)活動(dòng)；4．小區(qū)文化活動(dòng)組織。入住管理期間2．治安消防管理技防人防結(jié)合，整體綜合性小區(qū)治安防備。運(yùn)用大樓安防監(jiān)控系統(tǒng)的視像及報(bào)警系統(tǒng)監(jiān)控功能，配以重要出入口的保安崗位設(shè)置，加之保安隊(duì)伍的迅速反應(yīng)措施，以及人員出入的嚴(yán)密管理，外來(lái)人員及訪客的憑證登記進(jìn)入制度，保證居住區(qū)域的安全。與當(dāng)?shù)嘏沙鏊步ò踩拿餍^(qū)。3．車輛管理制定小區(qū)地下車庫(kù)的停車管理制度，汽車、摩托車、單車分區(qū)停放，機(jī)動(dòng)車憑IC卡識(shí)讀管理出入及收費(fèi)，單車設(shè)置停放及取車憑證管理措施，保證有序、安全，防止失車發(fā)生。4．機(jī)電設(shè)備管理電梯是本區(qū)樓宇的重要設(shè)備，我們將聘任具有