農(nóng)村宅基地買賣是否有效-合同效力如何認(rèn)定

農(nóng)村宅基地買賣是否有效?合同效力如何認(rèn)定?土地越來越值錢，農(nóng)村宅基地也備受關(guān)注，很多人都想要去農(nóng)村購(gòu)買宅基地，在宅基地上面建住宅。需要注意的是農(nóng)村宅基地買賣需要滿足四個(gè)條件，另外，農(nóng)村宅基地買賣很容易出現(xiàn)反悔現(xiàn)象，買賣交易的隱患不小。農(nóng)村宅基地是否可以買賣?農(nóng)村宅基地注意事項(xiàng)有哪些？一、農(nóng)村宅基地是什么？農(nóng)村宅基地是僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員，按照法律法規(guī)規(guī)定享受使用，并且可以用來建造居住房屋的農(nóng)村土地。二、農(nóng)村宅基地的使用權(quán)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但需滿足以下四點(diǎn)：1、需經(jīng)本村村民委員會(huì)同意和鄉(xiāng)級(jí)政府的批準(zhǔn)；2、轉(zhuǎn)讓人與受讓人同為本村村民；3、受讓人無宅基地，符合宅基地申請(qǐng)條件；4、宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，須與住房一并轉(zhuǎn)讓。另外，轉(zhuǎn)讓人戶口應(yīng)該已遷出本村或?qū)儆凇ㄒ粦舳嗾蚨喾俊?。如系一戶一宅，須明確表示不再申請(qǐng)宅基地，且有證據(jù)表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。符合以上條件，房屋買賣才能萬無一失。宅基地申請(qǐng)的條件：1、因子女結(jié)婚等原因確需分戶，缺少宅基地的；2、外來人口落戶，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，沒有宅基地的；3、因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要搬遷的。農(nóng)村村民有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)使用宅基地：1、年齡未滿十八周歲的；2、原有宅基地的面積已經(jīng)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或者能夠解決分戶需要的；3、出賣或者出租村內(nèi)住房的。三、農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓易出現(xiàn)的問題1、買賣合同不規(guī)范因糾紛。農(nóng)村房屋或宅基地的買賣多為口頭協(xié)議，未簽訂買賣合同（或者買賣合同不規(guī)范），而農(nóng)村房屋、宅基地的買賣在法律上也需要買賣合同。如果沒有簽署買賣合同，或者合同有瑕疵，很容易對(duì)合同內(nèi)容出現(xiàn)爭(zhēng)議，造成毀約糾紛；2、房屋升值，賣方毀約?，F(xiàn)在的土地價(jià)值與日俱增，很多房屋出賣人看上了房屋的經(jīng)濟(jì)利益，一些已經(jīng)出賣房屋、宅基地的城鎮(zhèn)居民開始反悔，想方設(shè)法地想收回房屋，容易發(fā)生糾紛；3、城鎮(zhèn)居民禁買農(nóng)村房屋/宅基地，宅基地出賣人更受法律保護(hù)。農(nóng)村宅基地管理中有嚴(yán)格規(guī)定：〃嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！ㄟ@些禁止購(gòu)買的政策為出賣人要求確認(rèn)合同無效、返還房屋、贏得訴訟提供了法律支撐，從而使購(gòu)買宅基地的人出于劣勢(shì)，也助長(zhǎng)了出賣人反悔的氣焰。四、農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力司法實(shí)踐中，對(duì)于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同，各地法院普遍認(rèn)定合同有效。但對(duì)于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的單位或個(gè)人簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同，各地法院對(duì)于合同效力的認(rèn)定不完全相同。本文將重點(diǎn)關(guān)注和介紹北京地區(qū)法院的司法裁判尺度。一般裁判規(guī)則1、最高人民法院《最高人民法院關(guān)于印發(fā)的通知》（法辦[2011]442號(hào)）第15條明確，在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會(huì)公開銷售，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認(rèn)定該買賣合同無效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人的合同，不具有法律效力;出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家政策關(guān)于宅基地分配、使用條件的規(guī)定。另外，值得關(guān)注的是，《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（2015年4月征求意見稿）第35條也明確〃對(duì)于宅基地流轉(zhuǎn)處于非試點(diǎn)地區(qū)的，農(nóng)民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該房屋買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定無效?！?、各地高級(jí)人民法院根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》（京高法發(fā)[2004]391號(hào)）、《北京市人民法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》（2006年9月14日），對(duì)于農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的處理，北京高院確立了以認(rèn)定無效為原則、以認(rèn)定有效為例外的司法裁判尺度。具體說來，買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，或者訴訟時(shí)買受人已經(jīng)戶口遷入所購(gòu)房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織的，可以認(rèn)定合同有效;對(duì)于1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的，亦可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。除此之外，農(nóng)村房屋買賣合同原則上應(yīng)認(rèn)定無效。根據(jù)《安徽省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見》（2012年3月5日）第13、14條之規(guī)定，城鎮(zhèn)居民、法人或其他組織購(gòu)買農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同;除非買受人在一審法庭辯論終結(jié)前取得出賣人所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格且符合其他購(gòu)買條件，非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。根據(jù)《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（粵高法發(fā)[2001]42號(hào)）第12條之規(guī)定，當(dāng)事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同，一般應(yīng)認(rèn)定無效。根據(jù)《上海市高級(jí)人民法院民一庭關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民一[2004]4號(hào)），對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣,認(rèn)定為有效;對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定為有效;對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，合同尚未實(shí)際履行或購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理;對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購(gòu)房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對(duì)合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購(gòu)房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。特殊裁判規(guī)則我們將重點(diǎn)關(guān)注北京地區(qū)法院處理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的司法實(shí)務(wù)具體做法，深度研究農(nóng)村房屋買賣合同糾紛中的重點(diǎn)難點(diǎn)問題。1、集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的判斷標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)北京高院的司法指導(dǎo)意見，買受人是否屬于房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員成為合同效力認(rèn)定的關(guān)鍵。集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的判斷標(biāo)準(zhǔn)是解開上述問題的〃鑰匙〃。結(jié)合北京地區(qū)法院近兩年的裁判案例來看，北京地區(qū)法院一般都以起訴前買受人是否具有房屋所在地的農(nóng)業(yè)戶口為判斷標(biāo)準(zhǔn)，通常會(huì)參考房屋所在地村委會(huì)對(duì)于買受人是否屬于或曾屬于該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員方面的意見。具體說來，對(duì)于農(nóng)業(yè)戶口的買受人，購(gòu)房后至一審辯論終結(jié)前，已將戶籍遷入房屋所在地村委會(huì)的，則認(rèn)定其為該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。反之，對(duì)于非農(nóng)業(yè)戶口的買受人，即使其戶口已遷入房屋所在地的村委會(huì)，在該村參加選舉等，也不應(yīng)認(rèn)定其為該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。另外需要注意的是，在判斷買受人是否具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格時(shí)，北京地區(qū)法院一般以購(gòu)房家庭為參照系，只要購(gòu)房家庭成員之一為房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，農(nóng)村房屋買賣合同通常會(huì)被認(rèn)定為有效合同。2、出賣人不再具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格是否影響合同效力出賣人主張農(nóng)村房屋買賣合同無效，是否應(yīng)當(dāng)滿足出賣人仍是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的條件?換言之，出賣人簽訂合同時(shí)為城鎮(zhèn)居民，或起訴前已成為城鎮(zhèn)居民，或起訴前已成為其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，是否會(huì)影響農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定？從北京地區(qū)法院的裁判案例來看，多數(shù)法院認(rèn)為，合同無效為自始無效，出賣人轉(zhuǎn)為非房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的事實(shí)不能導(dǎo)致農(nóng)村房屋買賣合同轉(zhuǎn)變?yōu)橛行?，即使出賣人起訴時(shí)已經(jīng)不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，其仍然有權(quán)起訴主張農(nóng)村房屋買賣合同無效。若起訴時(shí)的房屋買受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，法院則會(huì)支持出賣人的訴求，進(jìn)而裁判認(rèn)定合同無效。但是，有極少數(shù)法院裁判認(rèn)為，出賣人起訴時(shí)不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，即便買受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，農(nóng)村房屋買賣合同為有效合同。3、連環(huán)交易中農(nóng)村房屋買賣合同效力出賣人將農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓給第一手買受人，第一手買受人又將房屋轉(zhuǎn)讓給第二手買受人，甚至接連轉(zhuǎn)讓給其他買受人，由此發(fā)生連環(huán)交易，出賣人起訴主張農(nóng)村房屋買賣合同無效時(shí)，如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力？從北京地區(qū)法院的裁判案例來看，多數(shù)法院認(rèn)為，若第一手買受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且起訴時(shí)的房屋買受人也不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，轉(zhuǎn)讓房屋后導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的非法流轉(zhuǎn)，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。反之，第一手買受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但起訴時(shí)的房屋買受人是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員,因宅基地使用權(quán)并未轉(zhuǎn)移給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。換言之，只要最終一手買房人為房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，那么前面多手的連環(huán)買賣合同均有效，無論其對(duì)應(yīng)的受讓人是否為房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員。4、主張合同無效是否受訴訟時(shí)效期間的限制北京地區(qū)法院認(rèn)為，合同無效系自始無效，單純的時(shí)間經(jīng)過不能改變無效合同的違法性。當(dāng)事人主張農(nóng)村房屋買賣合同無效，不受訴訟時(shí)效期間的限制。但合同無效后，當(dāng)事人主張返還財(cái)產(chǎn)、損害賠償?shù)恼?qǐng)求，應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效期間的限制。農(nóng)村房屋買賣合同無效的法律后果根據(jù)《合同法》第五十八條，合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于印發(fā)的通知》（法辦[2011]442號(hào)）第15條明確〃在確定合同無效后的損失承擔(dān)時(shí)，應(yīng)綜合考慮當(dāng)事人的過錯(cuò)，避免處理結(jié)果導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡?！ㄖ档藐P(guān)注的是，《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（2015年4月征求意見稿）第35條明確〃合同無效后，買受人可以請(qǐng)求返還購(gòu)房款并支付中國(guó)人民銀行同期同類銀行貸款利息。買受人己經(jīng)對(duì)該房屋進(jìn)行改建或者翻建，也可以一并請(qǐng)求賠償翻建或者改建成本?！ň唧w到農(nóng)村房屋買賣合同的場(chǎng)合，通常出賣人起訴要求確認(rèn)農(nóng)村房屋買賣合同無效，若買受人沒有提出反訴，合同無效情形下，北京地區(qū)法院通常會(huì)向雙方當(dāng)事人釋明是否一并處理合同無效的法律后果。農(nóng)村房屋買賣合同無效的法律后果具體包括以下幾方面：（一）返還財(cái)產(chǎn)通常情況下，農(nóng)村房屋買賣合同無效后，出賣人取得的房屋價(jià)款應(yīng)當(dāng)返還給買受人（一般不支持利息損失）。買受人應(yīng)當(dāng)將房屋騰空后返還給出賣人，同時(shí)返還房屋相關(guān)的《集體土地建設(shè)用地使用證》、《宅基地使用證》等權(quán)利證書。（二）損害賠償1、合同無效過錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)北京地區(qū)法院通常認(rèn)定，出賣人和買受人對(duì)于農(nóng)村房屋買賣合同無效均有過錯(cuò)。出賣人在出賣時(shí)明知其所出賣的房屋及宅基地屬于我國(guó)法律禁止流轉(zhuǎn)的范圍，且其在出賣房屋后乂以違法出賣房屋為由主張合同無效，違反誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)當(dāng)對(duì)合同無效承擔(dān)主要責(zé)任（一般為70%）o買受人在明知其并非房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的情況下，仍然購(gòu)買房屋，應(yīng)對(duì)合同無效承擔(dān)次要責(zé)任（一般為30%）o2.損害賠償范圍《北京市人民法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》（2006年9月14日）明確規(guī)定：〃在合同無效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地增值或拆遷、補(bǔ)償所獲得的利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面的因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無效給當(dāng)事人造成的利益失衡;對(duì)買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行合理補(bǔ)償;買受人確實(shí)無房居住的，應(yīng)予以妥善安置?！ā侗本┦懈呒?jí)人民法院民一庭關(guān)于房山法院請(qǐng)示農(nóng)村私有房屋買賣合同糾紛案件相關(guān)問題的答復(fù)》明確〃對(duì)買受人因合同無效所致之信賴?yán)鎿p失，仍應(yīng)酌情予以賠償，但賠償比例和數(shù)額應(yīng)當(dāng)考慮房屋所在地周邊交通、商業(yè)、環(huán)境等方面的發(fā)展、土地升值情況及是否存在拆遷可能等因素綜合考量?！ìF(xiàn)結(jié)合北京地區(qū)法院裁判實(shí)務(wù)，對(duì)于農(nóng)村房屋買賣合同無效時(shí)損害賠償?shù)姆秶鷨栴}，具體說明如下：(1)信賴?yán)鎿p失賠償。合同無效場(chǎng)合的損害賠償責(zé)任，性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任，原則上以賠償信賴?yán)鎿p失為限。北京地區(qū)法院一般支持買受人主張的信賴?yán)鎿p失賠償，并全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失等各方面因素，參考房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估報(bào)告及現(xiàn)有證據(jù)，酌情予以確定。(2)添附價(jià)值損失賠償。買受人對(duì)房屋進(jìn)行了新建、翻建、擴(kuò)建或者裝飾裝修的，合同無效后，出賣人應(yīng)對(duì)買受人添附價(jià)值進(jìn)行賠償。農(nóng)村房屋買賣合同無效，損害賠償具體數(shù)額一般確定為房屋、裝修、設(shè)備及附屬物重置成新價(jià)和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的70%o通常情況下，對(duì)于訴訟期間已經(jīng)列入拆遷范圍的