某物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)測(cè)算流程全套

某物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)測(cè)算流程全套一了解當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)查詢當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理?xiàng)l例、前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法等相關(guān)法律法規(guī)，明確管理費(fèi)的相關(guān)內(nèi)容與注意事項(xiàng)，主要如下：1、了解當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價(jià)，是否有最高價(jià)限制，是否強(qiáng)制性規(guī)定不可突破最高限價(jià)。若屬于強(qiáng)制性不可突破的，應(yīng)在測(cè)算時(shí)以物業(yè)公司不虧損為原則對(duì)人員數(shù)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整與下浮。2、了解管理費(fèi)是否需要包含水電公攤費(fèi)用。管理費(fèi)的收取建議不包含水電公攤，若當(dāng)?shù)卣邚?qiáng)制性規(guī)定必須包含的，在進(jìn)行管理費(fèi)測(cè)算時(shí)須加入水電公攤的成本費(fèi)用。二了解項(xiàng)目基本情況1、與地產(chǎn)公司總工室、工程部、營銷部聯(lián)系，通過項(xiàng)目總規(guī)圖、相關(guān)設(shè)計(jì)圖紙了解本項(xiàng)目基本情況，主要如下：項(xiàng)目物業(yè)類型，占地面積，總建筑面積，住宅建筑面積（洋房建筑面積，別墅建筑面積），商業(yè)建筑面積，項(xiàng)目綠化面積，人工湖面積，園區(qū)出入口數(shù)量，樓棟數(shù)量，樓宇層數(shù)，規(guī)劃戶數(shù)及入住人數(shù)，各種設(shè)施設(shè)備的數(shù)量及功率等。2、若項(xiàng)目屬于綜合性樓盤（同時(shí)包含洋房、別墅、商鋪等）應(yīng)：（1）對(duì)員工人力成本、保潔外包、綠化養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用按區(qū)域獨(dú)立核算；（2）涉及所有區(qū)域的管理人員人力成本、公共設(shè)施設(shè)備、日常辦公、固定資產(chǎn)折舊、保險(xiǎn)等共用性費(fèi)用先一起按總額核算，然后按建筑面積比例（洋房建筑面、別墅建筑面積、商鋪建筑面積分別占總建筑面積的百分比）分?jǐn)倻y(cè)算。三查詢當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)了解當(dāng)?shù)嘏c物業(yè)管理有關(guān)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)收費(fèi)行情，主要如下：1、電梯、機(jī)械車位、消防系統(tǒng)、水泵、高低壓、中央空調(diào)、監(jiān)控系統(tǒng)、智能系統(tǒng)、熱交換站等專業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)的的市場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；2、垃圾清運(yùn)、四害消殺、化糞池清理、綠化養(yǎng)護(hù)、公眾責(zé)任險(xiǎn)等專業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況及市場(chǎng)價(jià)格確定本項(xiàng)目各種設(shè)施設(shè)備及專業(yè)服務(wù)的管理方式。四物業(yè)費(fèi)測(cè)算內(nèi)容管理費(fèi)測(cè)算一般包含的常規(guī)內(nèi)容有：1、人力綜合成本；2、清潔管理費(fèi)用；3、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；4、設(shè)備維護(hù)費(fèi)用；5、秩序維護(hù)費(fèi)用；6、日常辦公費(fèi)用；7、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；8、物業(yè)公司保險(xiǎn)費(fèi)用；9、稅費(fèi)等。(一）人力綜合成本測(cè)算（一）制定人員架構(gòu)及編制方案1、根據(jù)項(xiàng)目建筑面積等基本信息及集團(tuán)定崗定編原則制定客服中心人員架構(gòu)圖及編制方案。2、人員編制應(yīng)按樓盤成熟階段的人員崗位及人數(shù)制定，會(huì)所、六大中心、劇場(chǎng)等配合銷售的人員崗位及停車場(chǎng)管理崗位不納入測(cè)算范圍。（二）制定人員工資及福利標(biāo)準(zhǔn)1、人員工資標(biāo)準(zhǔn)參考當(dāng)?shù)毓べY水平結(jié)合集團(tuán)薪酬體系估算，一般按集團(tuán)相應(yīng)崗位的薪資標(biāo)準(zhǔn)起薪線計(jì)算。2、社保、公積金、餐補(bǔ)等福利性費(fèi)用按集團(tuán)要求標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況估算，可參考《前期介入物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制定。（二）清潔管理費(fèi)用測(cè)算1、清潔管理費(fèi)用主要包括：保潔人員外包、垃圾清運(yùn)、日常消殺等費(fèi)用。2、按照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格水平按平均每人每月費(fèi)用乘以清潔人數(shù)計(jì)算清潔人員外包費(fèi)用。3、清潔外包一般按包工包料（人工、清潔物料、清潔用具、清潔機(jī)器購置全部包含）計(jì)算費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。4、根據(jù)園區(qū)規(guī)劃入住戶數(shù)估算每月生活垃圾清運(yùn)費(fèi)用，一般可按5元/戶的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算5、按照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格水平按平均每次消殺費(fèi)用乘以園區(qū)每月消殺次數(shù)（一般為2-4次/月）計(jì)算日常消殺費(fèi)用。6、日常消殺中一般不包含白蟻專項(xiàng)消殺防治，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所在地區(qū)實(shí)際情況確定是否需要增加白蟻專項(xiàng)防治費(fèi)用。（三）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用測(cè)算1、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用主要包括：日常綠化維護(hù)人工、苗木補(bǔ)種、綠化工具、肥料及農(nóng)藥等費(fèi)用。2、綠化養(yǎng)護(hù)一般按照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格水平按平均每平方米養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包工包料）乘以園區(qū)綠化面積估算總體綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。3、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用一般按1-1.5元/㎡的單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算。（四）秩序維護(hù)費(fèi)用測(cè)算秩序維護(hù)費(fèi)用主要包括：警用器材裝備（巡更棒、對(duì)講機(jī)、滅火器、雪糕筒、隔離帶、消防作戰(zhàn)服、防毒面具、錄像機(jī)硬盤、夜間反光衣等）的維護(hù)及更新費(fèi)用等，根據(jù)保安崗位數(shù)量及相關(guān)設(shè)備配置數(shù)量進(jìn)行估算。（五）日常辦公費(fèi)用測(cè)算1、日常辦公費(fèi)用主要包括：辦公用水電、電話網(wǎng)絡(luò)通訊、報(bào)刊雜志、日常辦公用品、社區(qū)文化、對(duì)外關(guān)系、交通差旅、招聘廣告、業(yè)務(wù)接待等費(fèi)用。2、日常辦公費(fèi)用可按項(xiàng)目實(shí)際情況結(jié)合下表參考標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，也可按大約100元/人/月的總體辦公費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)乘以客服中心總?cè)藬?shù)進(jìn)行估算。（六）設(shè)備維護(hù)費(fèi)用測(cè)算1、設(shè)備維護(hù)費(fèi)用主要包括：電梯、機(jī)械車位、供配電、公共照明、供暖、給排水（含水景水泵）、消防、監(jiān)控安防等各項(xiàng)設(shè)備系統(tǒng)的日常維護(hù)維修費(fèi)用。2、電梯日常維護(hù)維修費(fèi)用一般采用半包維保形式（物業(yè)公司出大額材料費(fèi)用，支付給維保單位的維保費(fèi)包含人工及小額材料費(fèi)用），一般300-500元/月；電梯年審費(fèi)用按當(dāng)?shù)卣|(zhì)監(jiān)局規(guī)定計(jì)算。3、除電梯外的供配電、公共照明、供暖設(shè)備、給排水、消防、監(jiān)控及安防等各項(xiàng)設(shè)備系統(tǒng)一般采用自行維保的形式。自行維保的主要費(fèi)用為維修耗材。4、若有單項(xiàng)設(shè)備系統(tǒng)外委維保的根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)外包價(jià)格水平估算。（七）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用測(cè)算1、固定資產(chǎn)主要包括：辦公電腦、打印機(jī)、傳真機(jī)、空調(diào)、保險(xiǎn)柜、打卡機(jī)、辦公桌椅、飯?zhí)迷罹呒八奚豳Y產(chǎn)等各項(xiàng)日常辦公及生活使用的固定用具。2、根據(jù)客服中心人數(shù)及辦公場(chǎng)所實(shí)際需要估算各項(xiàng)固定資產(chǎn)數(shù)量，再根據(jù)每項(xiàng)資產(chǎn)的當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)單價(jià)計(jì)算固定資產(chǎn)總費(fèi)用。3、固定資產(chǎn)一般根據(jù)資產(chǎn)性質(zhì)按3-5年折舊平均分?jǐn)偟矫吭逻M(jìn)行費(fèi)用估算。（八）保險(xiǎn)費(fèi)用測(cè)算物業(yè)公司的保險(xiǎn)費(fèi)用一般為小區(qū)公眾責(zé)任險(xiǎn)費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目建筑面積、規(guī)劃戶數(shù)結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格水平估算，一般為2-5萬元/年。（九）稅金費(fèi)用測(cè)算1、物業(yè)公司稅金。2、物業(yè)公司收入來源主要為管理費(fèi)收入。3、停車等經(jīng)營性收入不納入管理費(fèi)測(cè)算的常規(guī)收入統(tǒng)計(jì)，只作為項(xiàng)目日后的附加收入項(xiàng)目。4、管理費(fèi)收入可參考下表公式測(cè)算，一般先按照當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價(jià)最高標(biāo)準(zhǔn)初步確定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合項(xiàng)目建筑面積計(jì)算管理費(fèi)收入總額，最后根據(jù)項(xiàng)目及當(dāng)?shù)貙?shí)際情況估算收繳率后（一般按95%左右）測(cè)算實(shí)際收入。（十）費(fèi)用測(cè)算匯總根據(jù)上述測(cè)算的人力綜合成本、清潔管理費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、設(shè)備維護(hù)費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、日常辦公費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用、物業(yè)公司保險(xiǎn)費(fèi)用及稅金費(fèi)用匯總統(tǒng)計(jì)費(fèi)用總和。（十一）調(diào)整管理費(fèi)測(cè)算結(jié)果1、根據(jù)上述相關(guān)測(cè)算依據(jù)完成管理費(fèi)第一次測(cè)算后，應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目定位（高中低端）、當(dāng)?shù)卣?/p>