蘇州靜思園項(xiàng)目概念定位報(bào)告

蘇州靜思園項(xiàng)目概念定位報(bào)告2016年3月數(shù)據(jù)來(lái)源說(shuō)明：本報(bào)告成交數(shù)據(jù)來(lái)源為吳江網(wǎng)上房地產(chǎn)簽數(shù)據(jù)，由頌唐地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，并在此基礎(chǔ)上剔除經(jīng)濟(jì)適用住房、單位定向房后所得。本報(bào)告觀點(diǎn)及數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。數(shù)據(jù)最終解釋權(quán)歸頌唐地產(chǎn)所有本報(bào)告經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)主要為吳江數(shù)據(jù)，商品房數(shù)據(jù)范圍主要為整個(gè)吳江城區(qū)域數(shù)據(jù)。12市場(chǎng)參考本體認(rèn)知3產(chǎn)品功能劃分本文圖例標(biāo)示說(shuō)明通過(guò)現(xiàn)有資料查閱到信息數(shù)據(jù)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)查閱到的資料數(shù)據(jù)通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地走訪了解到的信息通過(guò)電話詢(xún)問(wèn)到的相關(guān)信息

1PART.1市場(chǎng)參考本地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況2015年吳江樓市成交套數(shù)月度成交走勢(shì)2014年2015年1月183616842月9917543月118417154月149617565月114020326月84620827月94019308月119419499月719214410月1476278511月1199300712月16733021宏觀市場(chǎng)/吳江商品房成交

2015年1-12月吳江區(qū)商品房共計(jì)成交24859套，較去年同期增加10165套，漲幅為69.18%；成交面積為2953730.74㎡，同比上漲71.42%；成交均面積為118.89㎡，更偏向于改善

從月度成交走勢(shì)來(lái)看，除了2月份成交下行僅成交754套同比2014年2月商品房成交少237套，整體來(lái)看還是逐漸走高的，其中3月份和10月份成交漲幅讓人咋舌

吳江作為城南重要的置業(yè)區(qū)域以松陵鎮(zhèn)為核心，桃源、七都、盛澤等鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊為輔助，經(jīng)濟(jì)活躍城建迅猛，4號(hào)線地鐵通車(chē)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)備注：數(shù)據(jù)來(lái)自吳江搜房網(wǎng)2015年吳江商品房累計(jì)成交24859套，同比增長(zhǎng)69.18%，成交均面積為118.89㎡，更偏向于改善型購(gòu)房宏觀市場(chǎng)/吳江商品房?jī)r(jià)格吳江太湖新城板塊商品房均價(jià)漲幅情況樓盤(pán)名2016.1價(jià)格2015.1（首開(kāi)價(jià)格）漲價(jià)漲幅首開(kāi)太湖一號(hào)128006900590085.51%中房頤園1280010000280028.00%華潤(rùn)凱旋門(mén)105008300220026.51%蘇州灣壹號(hào)155008400710084.52%朗詩(shī)太湖綠郡1550012500300024.00%藍(lán)光天悅城1250010000250025.00%備注：數(shù)據(jù)來(lái)自吳江搜房網(wǎng)

2015年“漲價(jià)”成為蘇州樓市的代表名詞，一波一波的漲價(jià)潮不停沖擊客戶(hù)的神經(jīng)。這一年購(gòu)房者對(duì)互動(dòng)的漲勢(shì)略顯吃不消，被迫選擇尹山湖購(gòu)房，無(wú)奈尹山湖價(jià)格也瘋狂上漲，而均價(jià)還未過(guò)完的吳江（南蘇州）成為了剛需們最后一片選擇置地

吳江樓市均價(jià)走勢(shì)與成交走勢(shì)如出一轍，2月份小幅度下跌，3月份后開(kāi)始穩(wěn)定上漲，截止2015年12月，樓市均價(jià)為9977元/㎡，距離萬(wàn)元大關(guān)只剩下33元

吳江太湖新城憑借地段優(yōu)勢(shì)以及逐漸完善的配套，成為吳江房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊。板塊內(nèi)多個(gè)樓盤(pán)沖向了1.5萬(wàn)元/㎡吳江樓市均價(jià)走勢(shì)與成交走勢(shì)如出一轍，2月份小幅下跌，3月份后開(kāi)始穩(wěn)定上漲，截止2015年12月，樓市均價(jià)為9977元/㎡宏觀市場(chǎng)/吳江商品房庫(kù)存吳江市場(chǎng)各區(qū)域商品房庫(kù)存量區(qū)域面積（㎡）套數(shù)汾湖開(kāi)發(fā)區(qū)525379.723746平望鎮(zhèn)206499.762824七都鎮(zhèn)232558.372054盛澤鎮(zhèn)1097195.489499松陵鎮(zhèn)2612587.2430162桃源鎮(zhèn)133535.261296同里鎮(zhèn)135833.47940震澤鎮(zhèn)284360.452963總計(jì)5227949.7553484

吳江區(qū)松陵鎮(zhèn)在庫(kù)存套數(shù)及面積上都是全區(qū)中量最大的區(qū)域，松陵鎮(zhèn)共有商品房30162套，占整個(gè)吳江區(qū)庫(kù)存量的56%以上。松陵鎮(zhèn)是目前吳江區(qū)重要的房源供應(yīng)地，也是2015年全年吳江樓市最熱的區(qū)域，從11月、12月成交量來(lái)看松陵鎮(zhèn)幾乎占了吳江區(qū)當(dāng)月總成交量的7城以上截止2015年12月31日，吳江樓市庫(kù)存量在蘇州整體市場(chǎng)中占比一半還多，按照目前銷(xiāo)售速度的去化速度，預(yù)計(jì)需要36個(gè)月成交面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）14.1220.12777115.0116.82873215.027.72770415.0319.75759715.0419.36794715.0525.08774515.0624.78794215.0722.45827415.0823.01822515.0925.43810615.1033.31875215.1139.94997915.1235.399980

2015年吳江金九銀十表現(xiàn)不凡相比去年表現(xiàn)較好，12月成交相比11月有所下滑，其中太湖新城板塊為吳江銷(xiāo)售主力板塊

由于政策利好，作為準(zhǔn)1.5線城市蘇州吳江區(qū)，購(gòu)房需求高漲，加上除吳中區(qū)外很多核心地塊缺乏，而重點(diǎn)打造的太湖新城板塊是吳江未來(lái)CBD，政府學(xué)校商業(yè)等重要配套設(shè)施比較集中，長(zhǎng)期看來(lái)具有良好的發(fā)展前景2015年吳江區(qū)住宅市場(chǎng)成交情況較好，金九銀十表現(xiàn)不凡，相比去年漲幅較大，其中太湖新城板塊為區(qū)域銷(xiāo)售主力板塊備注：數(shù)據(jù)來(lái)自吳江搜房網(wǎng)宏觀市場(chǎng)/吳江商品住宅成交本案卓錦蘭香九里湖公館（待售）同里盛景園（尾盤(pán)）中糧本源（封盤(pán)）區(qū)域市場(chǎng)/周邊項(xiàng)目分布本案位于吳江市去與同里鎮(zhèn)交界處，周邊3公里范圍內(nèi)在售項(xiàng)目較少，同里鎮(zhèn)多為別墅項(xiàng)目，而吳江市區(qū)以小高層公寓為主3公里吳江市區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品類(lèi)型總建面（平米）主力產(chǎn)品（平米）銷(xiāo)售價(jià)格（元/平米）卓錦蘭香小高層11000088-12810500同里鎮(zhèn)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品類(lèi)型總建面（平米）主力產(chǎn)品（平米）銷(xiāo)售價(jià)格（元/平米）同里盛景園多層6886110、1306500九里湖公館疊加別墅25291185-5508000中糧本源雙拼、疊加別墅286000260封盤(pán)吳江市區(qū)項(xiàng)目已吳江本地及下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)為主，亦有少量蘇州外溢客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，而同里鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目多為本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)客購(gòu)買(mǎi)，輔以少量吳江外溢客戶(hù)，蘇州客戶(hù)幾無(wú)可能，同里別墅為長(zhǎng)三角富有階級(jí)度假養(yǎng)老購(gòu)買(mǎi)區(qū)域項(xiàng)目客戶(hù)來(lái)源客戶(hù)特征置業(yè)動(dòng)機(jī)吳江市區(qū)項(xiàng)目卓錦蘭香松陵本地周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（震澤、盛澤鎮(zhèn)）客戶(hù)松陵本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)單位員工、政府公務(wù)員；多為新蘇州人，蘇州客群占據(jù)約20%的比例吳江客戶(hù)自?。ɑ榉俊B(yǎng)老），蘇州客戶(hù)自住同里鎮(zhèn)項(xiàng)目九里湖公館長(zhǎng)三角旅游客戶(hù)、度假養(yǎng)老客戶(hù)來(lái)自上海、蘇州、杭州等長(zhǎng)三角主要城市富有階層，多擁有二套以上房，以度假養(yǎng)老為購(gòu)買(mǎi)目的以旅游度假、養(yǎng)老為主，多為二次以上置業(yè)中糧本源同里盛景園同里本地、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)同里本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主以自住為主，改善居住環(huán)境或?yàn)樽优?gòu)房。或少量外地客戶(hù)投資購(gòu)買(mǎi)區(qū)域市場(chǎng)/客戶(hù)來(lái)源宏觀市場(chǎng)結(jié)論篇

2015年吳江樓市跟隨著蘇州樓市的腳步，成交量、成交均價(jià)一路上揚(yáng)，商品房、住宅的量?jī)r(jià)走勢(shì)同比漲幅明顯；目前仍以改善型購(gòu)房為主，具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，客戶(hù)多來(lái)自本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，而同里市場(chǎng)多為長(zhǎng)三角旅游客度假養(yǎng)老購(gòu)買(mǎi)，亦有吳江外溢及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)房地產(chǎn)投資：吳江區(qū)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速，對(duì)城市房地產(chǎn)形成強(qiáng)勁推動(dòng)里，房地產(chǎn)投資的占比逐年增強(qiáng)，未來(lái)仍有一定的發(fā)展空間商品房市場(chǎng)：2015年吳江商品房成交套數(shù)同比漲幅69.18%；成交面積同比上漲71.42%；成交情況良好，同時(shí)庫(kù)存較大，目前吳江區(qū)商品房庫(kù)存量按照平均去化速度，至少需要36個(gè)月的時(shí)間；喜憂參半，未來(lái)仍具有良好的發(fā)展契機(jī)住宅市場(chǎng)：住宅市場(chǎng)成交情況良好，金九銀十表現(xiàn)不凡，同比2014年漲幅明顯，其中太湖新城為區(qū)域銷(xiāo)售主力板塊，且板塊內(nèi)項(xiàng)目成交均價(jià)相比2015年初均有一定幅度的增長(zhǎng)；吳江住宅市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展可期長(zhǎng)三角范圍借鑒項(xiàng)目名人故里游古鎮(zhèn)度假游生態(tài)農(nóng)家游名山秀水游代表景點(diǎn)南京、

紹興周莊、同里、烏鎮(zhèn)、西塘、錦溪、朱家角、甪直崇明、南北湖、余姚、婺源杭州、千島湖、安吉、麗水、普陀山、嵊泗、雁蕩山停留時(shí)間1-2天1天1天1-2天同里屬于1-2日游，旅游類(lèi)別以人文歷史和江南山水為主。長(zhǎng)三角旅游景點(diǎn)分布圖長(zhǎng)三角旅游主要類(lèi)型第一階段：觀光旅游特點(diǎn)：以觀光為主一次性消費(fèi)，以門(mén)票為主要收入來(lái)源劣勢(shì)：資源利用有限，資金回籠較慢，重復(fù)性消費(fèi)很低

第二階段：休閑旅游特點(diǎn)：短期消費(fèi)為主，顯著季節(jié)性，劣勢(shì)：消費(fèi)者消費(fèi)結(jié)構(gòu)單一

，購(gòu)買(mǎi)力較弱

第三階段：體驗(yàn)旅游特點(diǎn)：反復(fù)長(zhǎng)、短期消費(fèi)，以休閑體驗(yàn)度假為主，旅游成為要素產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、聚集度高的特征，覆蓋許多領(lǐng)域，城市功能不斷完善優(yōu)勢(shì)：具備綜合復(fù)合型休閑度假功能，消費(fèi)者消費(fèi)結(jié)構(gòu)復(fù)雜

，購(gòu)買(mǎi)領(lǐng)域廣，重復(fù)性消費(fèi)活動(dòng)

功能高發(fā)展階段單一復(fù)合名山秀水游古鎮(zhèn)度假游名人故里游生態(tài)農(nóng)家游生態(tài)農(nóng)家游古鎮(zhèn)度假游名人故里游名山秀水游度假內(nèi)容水果采摘、吃農(nóng)家宴觀賞小橋、流水、人家；體驗(yàn)江南古鎮(zhèn)歷史韻味觀看古建筑，了解歷史文化觀山、戲水、親近自然逗留時(shí)間1天1天1-2天1-2天可體驗(yàn)度較高較低較高較低游客消費(fèi)餐飲、采摘水果費(fèi)用餐飲、門(mén)票、紀(jì)念品門(mén)票、餐飲等門(mén)票、餐飲、住宿等重復(fù)購(gòu)買(mǎi)性幾乎為零幾乎為零幾乎為零較低由于資源限制，主要以觀光旅游和休閑旅游為主，重復(fù)性消費(fèi)低。

長(zhǎng)三角旅游主要類(lèi)型江南六大水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)周莊西塘同里烏鎮(zhèn)甪直南潯所在地江蘇蘇州浙江嘉興江蘇蘇州浙江嘉興江蘇蘇州浙江湖州歷史時(shí)間九百多年

六百多年九百多年一千多年兩千多年八百多年水氣指數(shù)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★古老指數(shù)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★人氣指數(shù)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★特色明清時(shí)期周莊是一個(gè)糧食、絲綢及多種手工藝品集散地和交易中心，全鎮(zhèn)60%民居為明清建筑，近百座古典宅院、60多個(gè)磚雕門(mén)樓和14座各具特色的古橋。吳越兩國(guó)相爭(zhēng)的交界地，故也有吳根越角之稱(chēng)。自然環(huán)境十分幽靜，具有長(zhǎng)長(zhǎng)的巷道，過(guò)街的窗戶(hù)是造型細(xì)致雕刻講究的木結(jié)構(gòu)，漫步其中，一種思古之情油然而生完整的明清代古建筑

，“一園、兩堂、三橋”，被15條小河分割，有49座小橋的千年古鎮(zhèn)，家家臨水、戶(hù)戶(hù)通舟，號(hào)稱(chēng)“東方威尼斯”最具文化氣息的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)，具備小橋、流水、人家的水鄉(xiāng)風(fēng)情和精巧雅致的民居建筑，歷史上曾經(jīng)出過(guò)64個(gè)進(jìn)士，161個(gè)舉人，以及如茅盾、沈澤民等名人。古老文化，名勝古跡、古橋、古街、古民宅以及具有1300多年歷史的古銀杏樹(shù)，有江南“橋都”的美稱(chēng)，宋、元、明、清時(shí)代的石拱橋72座半，現(xiàn)存41座，古代橋梁的博物館名列浙江省l5個(gè)歷史文化名鎮(zhèn)之首，曾經(jīng)是最富庶的江南古鎮(zhèn)，著名的絲綢產(chǎn)地和絲市中心，云集百余家絲商巨富具備民居建筑和水鄉(xiāng)風(fēng)情的共性，同時(shí)在歷史積淀和文化氛圍存在差異化

江南古鎮(zhèn)分析互為攀比的營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈扎堆式的打折優(yōu)惠政策案例：周莊的‘萬(wàn)三蹄’,同里的‘狀元蹄’,甪直的‘甫里蹄’周莊前街后河，前店后房，典型的‘河街式’貿(mào)易集鎮(zhèn)同里富家大園或雅致小院，體現(xiàn)出寧?kù)o的水鄉(xiāng)居住環(huán)境甪直擁有唐代大寺廟，以廟興鎮(zhèn)南潯絲綢興旺，巨賈輩出，是以工商業(yè)托起的古鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)典型的‘人家盡枕河‘體現(xiàn)矛盾筆下的‘林家鋪?zhàn)印娘L(fēng)情西塘以酒興市，長(zhǎng)廊布滿整個(gè)古鎮(zhèn)，體現(xiàn)的是買(mǎi)酒飲酒的商業(yè)文化核心旅游區(qū)內(nèi)的水鄉(xiāng)資源優(yōu)勢(shì)正在受到其他水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)的同質(zhì)化沖擊。江南六大古鎮(zhèn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)長(zhǎng)三角旅游市場(chǎng)分析關(guān)鍵詞：同質(zhì)化

觀光型旅游

重復(fù)性消費(fèi)低

并且輻射長(zhǎng)三角區(qū)域的旅游產(chǎn)品已是屢見(jiàn)不鮮，而帶有特定的文化元素缺更容易脫穎而出，以下是具有一定代表性的案例：水月周莊杭州良渚文化村水月周莊/水鄉(xiāng)周莊

周莊古鎮(zhèn)是世界文化遺產(chǎn)預(yù)選地、首批國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)，位于蘇州城東南，位于昆山、吳江、上海三地交界處。

周莊古鎮(zhèn)四面環(huán)水，因河成鎮(zhèn)，依水成街，以街為市。井字型河道上完好保存著14座建于元、明、清各代的古石橋。800多戶(hù)原住民枕河而居，60%以上的民居依舊保存著明清時(shí)期的建筑風(fēng)貌。

周莊鎮(zhèn)為澤國(guó)，因河成街，呈現(xiàn)一派古樸、明潔的幽靜，是江南典型的“小橋、流水、人家”，雖歷經(jīng)900多年的滄桑，仍完整地保存著原有的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)的風(fēng)貌和格局，宛如一顆鑲嵌在淀山湖畔的明珠。周莊“鎮(zhèn)為澤國(guó)，四面環(huán)水”，河流呈井字形從鎮(zhèn)中穿過(guò)，“咫尺往來(lái)，皆須舟楫”，小小的的周莊共有十座四百年至八百年歷史的古橋。海外報(bào)刊稱(chēng)周莊為“中國(guó)第一水鄉(xiāng)”水月周莊/項(xiàng)目概況坐落于中國(guó)第一水鄉(xiāng)周莊，昆山康佳集團(tuán)進(jìn)軍地產(chǎn)的首發(fā)項(xiàng)目，號(hào)稱(chēng)華東定位最高、品質(zhì)最好的項(xiàng)目

區(qū)位：位于上海、蘇州、杭州之間，國(guó)家5A級(jí)景區(qū)。面積39平方公里，人口2.2萬(wàn)人。

項(xiàng)目概況：周莊是江蘇省昆山市的一個(gè)水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)，處于澄湖、白蜆湖、淀山湖和南湖的懷抱之中，與江蘇省的吳江市和上海市的青浦縣交界，東距淀山湖的大觀園風(fēng)景區(qū)僅6公里，西離古城蘇州30公里。周莊“鎮(zhèn)為澤國(guó)，四面環(huán)水”，被譽(yù)為“夢(mèng)里水鄉(xiāng)”，古稱(chēng)貞豐里，是江南六個(gè)著名古鎮(zhèn)之一。

古鎮(zhèn)的歷史文化保護(hù)區(qū)已有900多年的歷史,古鎮(zhèn)內(nèi)保留有46%的明清傳統(tǒng)建筑,現(xiàn)有2個(gè)省級(jí)文物保護(hù)單位,4個(gè)市級(jí)文物保護(hù)單位和20個(gè)市級(jí)文物控制單位。富有水鄉(xiāng)特色的傳統(tǒng)建筑過(guò)街騎樓、河埠廊坊、臨河水閣、穿竹石欄、走馬堂樓比比皆是，幾乎每一座建筑就是一部濃縮的歷史，具有極大的吸引力。年旅游人次300萬(wàn)左右，年門(mén)票收入3億元左右

水月周莊/項(xiàng)目規(guī)劃定位

區(qū)位：水月周莊項(xiàng)目坐落于中國(guó)第一水鄉(xiāng)-周莊，周莊是國(guó)家首批5A級(jí)風(fēng)景區(qū)，被美國(guó)CNN評(píng)為“全球十大最美小鎮(zhèn)”之一

規(guī)模：總用地面積850畝，其中專(zhuān)享水域面積273畝，超高水景覆蓋率達(dá)33%，建筑面積37萬(wàn)㎡

定位：集五星級(jí)酒店、濕地公園、現(xiàn)代美術(shù)館、濱水商業(yè)街、低密度枕水別墅于一體，是華東定位最高、品質(zhì)最好的旅游度假綜合項(xiàng)目

產(chǎn)品：由聯(lián)排和疊加別墅組成，面積由151㎡、265㎡、430㎡聯(lián)排和疊加別墅組成，是周莊首個(gè)大型的旅游度假綜合體集五星級(jí)酒店、濕地公園、現(xiàn)代美術(shù)館、濱水商業(yè)街、低密度枕水別墅于一體，是華東定位最高、品質(zhì)最好的旅游度假綜合項(xiàng)目水月周莊/項(xiàng)目檔次“一半棲息，一半旅行”定位于豪華中式別墅典范，更自帶周莊唯一五星級(jí)酒店和16萬(wàn)方私家水域水月周莊/項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況水月周莊目前一二期疊加、聯(lián)排、創(chuàng)新別墅已全部售罄，僅剩十幾戶(hù)258-432㎡的臨水雙拼、院墅在售。水月周莊三期預(yù)計(jì)2016年4月開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)推出近500戶(hù)疊加、聯(lián)排、雙拼別墅，均價(jià)待定。疊加別墅均價(jià)10000元/平米，戶(hù)型面積有139、141、86、87、96、97、128、137平方米，優(yōu)惠9萬(wàn)抵20萬(wàn)；聯(lián)排別墅均價(jià)13000-15000元/平米，戶(hù)型面積186-218平方米，優(yōu)惠17萬(wàn)抵30萬(wàn)；雙拼別墅均價(jià)20000元/平米，戶(hù)型面積300平方米，優(yōu)惠30萬(wàn)抵100萬(wàn)。水月周莊/項(xiàng)目特色水月周莊項(xiàng)目特色住宿酒吧特色旅游紀(jì)念品特色餐飲江南古居生活館（江南古居人文文化為核心）水月周莊/項(xiàng)目客戶(hù)大多數(shù)客戶(hù)喜歡回歸自然度假環(huán)境，主要以休閑放松、家庭親子養(yǎng)生度假需求為主客戶(hù)來(lái)源地客戶(hù)細(xì)分原來(lái)客戶(hù)描述目前客戶(hù)描述群體變化置業(yè)目的和關(guān)注點(diǎn)置業(yè)目的和關(guān)注點(diǎn)上海投資客房?jī)r(jià)波谷，且可以享有水鄉(xiāng)資源，有升值空間，但購(gòu)置別墅客戶(hù)比例相對(duì)較低投資置業(yè)急劇縮水，基本封殺外區(qū)域旅游地產(chǎn)投資少數(shù)5+2度假性客戶(hù)距離近，周末到周莊享受度假生活，且房?jī)r(jià)較低偏向謹(jǐn)慎，更關(guān)注價(jià)格因素，置業(yè)方向發(fā)生變化，多數(shù)偏向于總價(jià)較低的公寓產(chǎn)品次要上海人相對(duì)富裕的老齡和文化階層，度假養(yǎng)老具備周莊人文情懷，看中周莊人文資源和景觀，度假、養(yǎng)老為主受影響較小，但對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)和價(jià)值也更為關(guān)注主力臺(tái)灣人在昆山、周莊有產(chǎn)業(yè)投資或生意往來(lái)昆山外向型經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，周莊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，周莊人文品牌，度假和投資綜合性的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)明顯縮水，基本出局少數(shù)蘇州人（含昆山）蘇州地區(qū)高知階層、文化階層和私營(yíng)業(yè)主傾向于周莊品牌，享有江南古鎮(zhèn)資源、價(jià)格低谷容易接受；度假為主，投資為輔；私營(yíng)業(yè)主目前不明顯；有意向更加謹(jǐn)慎，更關(guān)注項(xiàng)目品質(zhì)和價(jià)格因素，偏向于自用主力政府官員、市區(qū)企事業(yè)單位高層不張揚(yáng)，無(wú)法估算的小眾購(gòu)買(mǎi)群體，但對(duì)于別墅的口碑傳頌至關(guān)重要，度假為主受市場(chǎng)大勢(shì)影響較為明顯，目前已基本消失少數(shù)泛長(zhǎng)三角范圍在本片區(qū)附近有生意投資或者結(jié)識(shí)周莊產(chǎn)生強(qiáng)烈印象蘇州輻射周邊城市強(qiáng)，看好周莊江南古鎮(zhèn)風(fēng)貌和較強(qiáng)的品牌影響受經(jīng)濟(jì)調(diào)整影響，客戶(hù)已經(jīng)不明顯，成為零星客戶(hù)群體邊際客戶(hù)水月周莊/項(xiàng)目借鑒點(diǎn)“水鄉(xiāng)文化為項(xiàng)目特色”的開(kāi)發(fā)模式依托得天獨(dú)厚的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)資源、獨(dú)特的人文景觀、歷史文化和近百座古老宅院發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)，集特色飲食、文化、休閑娛樂(lè)為一體。河道上保存著元、明、清歷代石橋十座，是典型的小橋、流水、人家的江南景色。保留本地文化，融入項(xiàng)目幫助形象提升依托建筑特色和濃郁的江南韻味、生活方式，發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)，以第三產(chǎn)業(yè)為主?！翱招幕睂?dǎo)致古城韻味的缺失，為建筑保護(hù)居民外遷，喪失了原住民的生活依據(jù)和風(fēng)俗民情，這也恰恰是古鎮(zhèn)價(jià)值的真正所在。功能組合復(fù)合化集居住、旅游、商務(wù)于一體?！白　迸c“非住”功能的聯(lián)動(dòng)，并相互起到價(jià)值拉動(dòng)作用開(kāi)發(fā)體量大，關(guān)注后期客群的演變，住宅產(chǎn)品線適應(yīng)多樣化、復(fù)合化。

良渚文化為中國(guó)新石器文化遺址之一，分布地點(diǎn)在長(zhǎng)江下游的太湖地區(qū)，其中心在浙江省良渚。1936年發(fā)現(xiàn)的該文化遺址，于1959年依照考古慣例按發(fā)現(xiàn)地點(diǎn)：良渚命名，是為良渚文化。良渚文化存續(xù)之間約為距今5300年至4200年前，屬于新石器時(shí)代。該文化遺址最大特色是所出土的玉器。挖掘自墓葬中的玉器包含有璧、琮、鉞、璜、冠形器、三叉形玉器、玉鐲、玉管、玉珠、玉墜、柱形玉器、錐形玉器、玉帶及環(huán)等。另外，陶器也相當(dāng)細(xì)致。杭州良渚文化村/良渚文化良渚文化是分布于環(huán)太湖地區(qū)一支著名的史前考古學(xué)文化，距今5300～4000年。良渚遺址是良渚文化的中心遺址和文化命名地，位于浙江省杭州市余杭區(qū)的良渚、瓶窯兩鎮(zhèn)。杭州良渚文化村/項(xiàng)目概況

萬(wàn)科·良渚文化村位于杭州余杭區(qū)良渚遺址旁，杭州市區(qū)西北16公里處，總占地規(guī)模近11000畝，其中5000余畝的自然山水，3400畝住宅用地，1200畝的旅游用地和約600畝的公建配套用地。

整個(gè)項(xiàng)目擁有8個(gè)串聯(lián)式主題村落，有公寓、排屋、別墅等多樣產(chǎn)品類(lèi)型。預(yù)計(jì)未來(lái)共有1萬(wàn)戶(hù)常住家庭，3—4萬(wàn)人口的規(guī)模。萬(wàn)科·良渚文化村陽(yáng)光天際白鷺郡東竹徑茶語(yǔ)白鷺郡北白鷺郡南白鷺郡西綠野花語(yǔ)金色水岸良渚文化村外部資源景觀較好，物業(yè)形態(tài)豐富，有公寓、排屋、別墅、洋房等多種類(lèi)型產(chǎn)品，建設(shè)不同面積段、不同建筑類(lèi)型、不同產(chǎn)品特質(zhì)的豐富產(chǎn)品體系杭州良渚文化村/項(xiàng)目規(guī)劃與定位集旅游、居住、創(chuàng)業(yè)三重功能為一體的城市綜合有機(jī)體背景：良渚文化為中國(guó)新石器文化遺址之一，分布地點(diǎn)在長(zhǎng)江下游的太湖地區(qū)，其中心在浙江省良渚。1936年發(fā)現(xiàn)的該文化遺址，于1959年依照考古慣例按發(fā)現(xiàn)地點(diǎn)：良渚命名，是為良渚文化。良渚文化存續(xù)之間約為距今5300年至4200年前，屬于新石器時(shí)代。該文化遺址最大特色是所出土的玉器。挖掘自墓葬中的玉器包含有璧、琮、鉞、璜、冠形器、三叉形玉器、玉鐲、玉管、玉珠、玉墜、柱形玉器、錐形玉器、玉帶及環(huán)等。良渚村落良渚旅游區(qū)（主要配套）村落中心縱貫整個(gè)文化村的風(fēng)情大道村落軸線104國(guó)道綠廊從山區(qū)滲透進(jìn)村落多組團(tuán)中心的城鎮(zhèn)生活、10分鐘配套圈為強(qiáng)調(diào)村落生活的完善性，村落的布局以文化中心、商業(yè)中心等多個(gè)配套組團(tuán)為中心，在其中設(shè)置更全面的商業(yè)服務(wù)和公共娛樂(lè)設(shè)施，便于個(gè)個(gè)村落廣泛共享生活的便捷和舒適性是良渚規(guī)劃的重要依據(jù)：各居住村落以配套組團(tuán)為中心的分布，依照10分鐘步行的尺度，并在其中設(shè)置了完善而豐富的城鎮(zhèn)配套杭州良渚文化村/項(xiàng)目特色良渚文化博物院是其標(biāo)志性建筑，構(gòu)成了良渚文化村的精神內(nèi)核，是由萬(wàn)科建設(shè)捐給國(guó)家的，投資約七千萬(wàn)。地緣文化的標(biāo)志，作為文化標(biāo)簽，提升了整個(gè)項(xiàng)目的影響力和知名度良渚博物院占地4萬(wàn)余平方米，建筑面積約1萬(wàn)平方米，位于良渚遺址旁，與美麗洲公園共同組成了808畝的“大美麗洲”旅游中心區(qū)是一個(gè)集展示、研究、信息交流為一體的綜合性展示場(chǎng)所。內(nèi)設(shè)3個(gè)常規(guī)展廳（“發(fā)現(xiàn)求真”、“良渚古國(guó)”和“良渚文明”）、1個(gè)臨時(shí)展廳以及文物專(zhuān)用庫(kù)房和為公眾開(kāi)放的休閑場(chǎng)所等功能區(qū)塊。良渚博物院是良渚文化村作為文化重鎮(zhèn)的標(biāo)志性建筑與城鎮(zhèn)精神導(dǎo)向，也是杭州城市的文化標(biāo)志性建筑，是傳播良渚文化的集中展示地。名家設(shè)計(jì)——中國(guó)最佳公共建筑獎(jiǎng)第一名由世界級(jí)建筑大師戴衛(wèi)·奇普菲爾德設(shè)計(jì)的良渚博物院，以“一把玉錐散落地面”為設(shè)計(jì)理念，由不完全平行的四個(gè)長(zhǎng)條形建筑，組成高低錯(cuò)落有致、內(nèi)部相互聯(lián)通的空間形態(tài)。

良渚博物院主體建筑今年榮獲美國(guó)《商業(yè)周刊》和《建筑實(shí)錄》雜志評(píng)選的“中國(guó)最佳公共建筑獎(jiǎng)”第一名。2008年5月，良渚博物院獲得世界“最佳公共建筑獎(jiǎng)”，這是國(guó)內(nèi)唯一獲得該項(xiàng)國(guó)際大獎(jiǎng)的建筑。館內(nèi)圍繞“良渚之謎”和“良渚玉文化”的主題，展示5000年前良渚先人的風(fēng)土人情，自然生態(tài)、生活勞作、祭天禮地等各個(gè)方面的資料也是國(guó)家四大博物院之一，目前主要為二類(lèi)文物杭州良渚文化村/客戶(hù)來(lái)源+長(zhǎng)期自住型50%養(yǎng)老公寓大學(xué)畢業(yè)禮物80年代的婚房SOHO族度假型30%5+2渡假學(xué)區(qū)陪讀房企業(yè)高管會(huì)所私密會(huì)晤處投資型20%收藏保值不動(dòng)產(chǎn)理財(cái)出租回報(bào)+以改善型客戶(hù)為主，兼顧旅游度假和投資型客戶(hù)，外地客戶(hù)不多，以溫州區(qū)域?yàn)橹?，?xiàng)目從第二居所逐步往第一居所的轉(zhuǎn)變過(guò)程中，目標(biāo)客戶(hù)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,長(zhǎng)期自住型客戶(hù)比例逐步升高，新杭人成為本項(xiàng)目的主要客戶(hù)群體。置業(yè)目的：外地的客戶(hù)一般有三種情況：1、酒店式公寓，因?yàn)楝F(xiàn)在限購(gòu)，所以買(mǎi)的多的是不限購(gòu)不限貸的客戶(hù)；2、購(gòu)買(mǎi)排屋，以后養(yǎng)老用；3、住宅類(lèi)型的投資，有升值的空間就買(mǎi)，整個(gè)良渚文化村，不管小戶(hù)型、種戶(hù)型、大戶(hù)型都會(huì)有外地的客戶(hù)。區(qū)域：現(xiàn)在的外地客戶(hù)一般來(lái)自上海、溫州、福建、北京、天津到處都有，主要是溫州、臺(tái)州為主，白鷺郡北溫臺(tái)的占到3成，很多是在杭州做生意的杭州良渚文化村/項(xiàng)目借鑒點(diǎn)“旅游/特色配套+地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)模式復(fù)合地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式旅游為地產(chǎn)增值，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，地產(chǎn)為旅游提供現(xiàn)金流明確的市場(chǎng)定位、差異化的主題定位有精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，旅游的地產(chǎn)的細(xì)分市場(chǎng)選擇互相對(duì)位有生命力的大盤(pán)，要有鮮明的文化內(nèi)核來(lái)統(tǒng)領(lǐng)，有獨(dú)特生活方式來(lái)引導(dǎo)和區(qū)隔有核心旅游項(xiàng)目、特色配套作有利支撐有核心度假產(chǎn)品，充分吸引、留住游客、集聚人氣、提升價(jià)值。功能組合復(fù)合化集居住、旅游、商務(wù)于一體?！白　迸c“非住”功能的聯(lián)動(dòng)，并相互起到價(jià)值拉動(dòng)作用開(kāi)發(fā)體量大，關(guān)注后期客群的演變，住宅產(chǎn)品線適應(yīng)多樣化、復(fù)合化。有前瞻性的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)郊區(qū)資源型大盤(pán)，利用先旅游、后地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)思路，提升地段價(jià)值，服務(wù)后期房產(chǎn)品配套線與產(chǎn)品線的交替開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)資金安全和整體效益最大啟動(dòng)器開(kāi)發(fā)舉足輕重，直接決定項(xiàng)目城東與否，起到提升項(xiàng)目品質(zhì)及示范效應(yīng)市場(chǎng)總結(jié)景區(qū)項(xiàng)目不同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，更多的是一種將某一類(lèi)別文化作為項(xiàng)目精神主題的樓盤(pán)。整合或嫁接特定的文化優(yōu)勢(shì)，來(lái)形成項(xiàng)目的主題概念，和借此營(yíng)造出濃厚的氛圍和獨(dú)特的情調(diào)，以吸引對(duì)這種文化有向往的人群關(guān)注和購(gòu)買(mǎi)，市場(chǎng)借鑒項(xiàng)目在項(xiàng)目的策劃和推廣中值得學(xué)習(xí)的共性是1、都具有一個(gè)獨(dú)到而富有吸引力的文化主題（良渚文化和周莊水鄉(xiāng)文化）2、地產(chǎn)與文化氛圍完美構(gòu)造和推廣3、將營(yíng)銷(xiāo)文化主題與地產(chǎn)銷(xiāo)售合二為一2PART.2項(xiàng)目認(rèn)知找一個(gè)寧?kù)o之處?kù)o思可以讓人心靈就得以觸及更寬廣更遼遠(yuǎn)的時(shí)空，包容世間的百態(tài)天堂蘇杭之間，有水鄉(xiāng)吳江，吳江城畔，有一座私家園林薈萃江南古典園林之精華，并以收藏奇石精品而聞名；園中建筑沿襲蘇州古典園林文脈，小巧別致，景點(diǎn)有鶴亭橋、小垂虹、靜遠(yuǎn)堂、天香書(shū)屋、龐山草堂、蘇門(mén)磚雕、詠石詩(shī)等；其中園內(nèi)陳列著大量靈璧奇石，著名的“慶云峰”為世界吉尼斯紀(jì)錄之最。現(xiàn)代主題園林，中國(guó)最美十大園林之一！以靜為景，以石為思，富而思進(jìn)，靜以致遠(yuǎn)！春有百花秋有月，夏有涼風(fēng)冬有雪，在這里，享有著四季的鮮明色彩；步入靜思園內(nèi)，青磚黛瓦，幽靜隱逸，仿佛把塵囂留在了門(mén)外，在此尋找到特有的寧?kù)o與閑適；『靜』享四季，遠(yuǎn)離塵囂蘇州園林，必有高深的文化，離開(kāi)文化構(gòu)不成園林，靜思、靜遠(yuǎn)，是靜思園的核心主題；置身靜思園，浸淫于深厚的歷史文化之中，令人感佩。富而『思』文，靜以致遠(yuǎn)古典園林是美的象征，不再是構(gòu)筑了一處可坐、可賞、可游的園林其中石文化是園中的一大亮點(diǎn)，園主素懷平生，唯石是好，園中之石有著“以石點(diǎn)題，以石為魂”的美譽(yù)不僅靜思園內(nèi)的園景，在“園影江南”及其他項(xiàng)目中，江南園林景觀環(huán)境融入整體建筑，感受江南風(fēng)光之殊麗。以『園』會(huì)友，不再?gòu)P守項(xiàng)目認(rèn)知/項(xiàng)目所處區(qū)位靜思園位于江蘇蘇州吳江區(qū)近郊，與蘇州、上海相鄰位于蘇州市吳江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，與同里古鎮(zhèn)僅約3公里，與蘇州相鄰相距不足20公里，距離上海僅70公里路程！是有獨(dú)特藝術(shù)風(fēng)格的江南地區(qū)漢族古典園林風(fēng)格建筑！3km同里古鎮(zhèn)蘇州方向上海方向項(xiàng)目認(rèn)知/項(xiàng)目本體概況靜思園打破了蘇州以聞名于世的古典私家園林100年空缺的建造歷史靜思園始建于1993年，占地一百多畝，歷時(shí)10年建成！其中收集了江蘇、浙江、安徽、上海等地被廢棄的古建筑，宋、元、明、清的礎(chǔ)石、明清石獅等歷史文化建筑！圍繞著靜思園，延伸出了園影江南、畝中山水、靜思禪院等項(xiàng)目畝中山水園影江南靜思園靜思禪院1吳悅廣場(chǎng)2萬(wàn)寶廣場(chǎng)3曹交大附屬仁濟(jì)醫(yī)院1234金鷹商業(yè)中心45吳江區(qū)中學(xué)6松陵小學(xué)567吳江市實(shí)驗(yàn)小學(xué)788第一人民醫(yī)院項(xiàng)目認(rèn)知/周邊配套98吳江高級(jí)中學(xué)因地理位置的局限，導(dǎo)致周邊配套嚴(yán)重缺乏，然而卻因此有了一種額外的寧?kù)o商業(yè)、醫(yī)療、教育等主要配套集中于吳江市中心區(qū)域，本案距離吳江市中心約有3.5公里地理位置上的偏遠(yuǎn)，卻造就了項(xiàng)目靜的一種環(huán)境表現(xiàn)項(xiàng)目認(rèn)知/四至情況項(xiàng)目周邊配套雖稍顯荒蕪，但東側(cè)空地較多且平整，有著較好的未來(lái)發(fā)展?jié)摿β访娴缆芬淹晟?，其中云梨路、龐東路皆為主干道道路其次項(xiàng)目東南方向有著兩所學(xué)校，分別為吳江開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)初級(jí)中學(xué)以及山湖小學(xué)附屬幼兒園SWOT分析威脅T機(jī)遇O劣勢(shì)W優(yōu)勢(shì)S1、靜思園已經(jīng)在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ年P(guān)注度及知名度，園林內(nèi)的內(nèi)部環(huán)境良好且富有一定的文化底蘊(yùn)基礎(chǔ)2、項(xiàng)目周邊道路通達(dá)性良好，未來(lái)交通優(yōu)勢(shì)較優(yōu)1、項(xiàng)目周邊配套缺失且荒蕪2、產(chǎn)品客群面窄，且地塊性質(zhì)為商業(yè)用地性質(zhì)1、周邊地塊較多，存在較大的開(kāi)發(fā)可能性，未來(lái)人口的導(dǎo)入勢(shì)必將帶動(dòng)項(xiàng)目所在區(qū)域的關(guān)注度及人流量，提升項(xiàng)目未來(lái)運(yùn)營(yíng)空間2、靜思園以及同里景區(qū)資源所導(dǎo)入的客源1、蘇州當(dāng)?shù)丶捌渌麉^(qū)域的園林導(dǎo)致客戶(hù)分流項(xiàng)目本體/SWOT分析園林是項(xiàng)目最大的機(jī)會(huì)點(diǎn)，亦是項(xiàng)目最大的潛在威脅真正對(duì)于園林熱愛(ài)之人才會(huì)接受并關(guān)注項(xiàng)目，對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品，更像是一份藏品3PART.3產(chǎn)品功能劃分我們的最終目標(biāo)：『銷(xiāo)售』40棟房源『現(xiàn)狀』：這里是一座因園林而聞明，有著園林文化、石文化、更是一處禪修之所！然而，我們關(guān)注的重點(diǎn)并不是靜思園——而是畝中山水26棟+園影江南14棟+150畝空地！1、項(xiàng)目中式園林的產(chǎn)品及地塊性質(zhì)的局限性，導(dǎo)致項(xiàng)目銷(xiāo)售難度無(wú)限放大，接受項(xiàng)目的客戶(hù)范圍被縮小且難以獲取，常規(guī)銷(xiāo)售手段難以接觸到項(xiàng)目目標(biāo)客群！問(wèn)題點(diǎn)2、區(qū)域市場(chǎng)別墅銷(xiāo)售困難項(xiàng)目又是以中式園林的風(fēng)格，且項(xiàng)目面積大，導(dǎo)致總價(jià)高，客戶(hù)層面進(jìn)一步縮小！別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售困難、中式別墅、商業(yè)用地、總價(jià)高、客群小眾現(xiàn)成的園林文化資源、現(xiàn)有的現(xiàn)房資源、中房資源機(jī)會(huì)點(diǎn)通過(guò)先運(yùn)營(yíng)提升項(xiàng)目形象，帶動(dòng)項(xiàng)目后期銷(xiāo)售核心策略項(xiàng)目各分區(qū)功能規(guī)劃AA區(qū)：26棟別墅畝中山水功能定位為“頤養(yǎng)”，增加項(xiàng)目功能主題B區(qū)：14棟別墅園影江南主要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高端形象的體現(xiàn)C區(qū)：5000㎡靜遠(yuǎn)樓主要用于文化功能展示的體現(xiàn)，如石文化、園林文化等D區(qū)：寺廟+2畝空地自身寺廟文化的功能體現(xiàn)+商業(yè)補(bǔ)充（空地）E區(qū)：150畝空地建議打造商業(yè)住宅，以營(yíng)利功能為主BCD關(guān)鍵：增加項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)功能+高端形象提升文化體現(xiàn)、形象提升、功能補(bǔ)充E核心驅(qū)動(dòng)力價(jià)值標(biāo)簽現(xiàn)金流ABCDE五地塊提升價(jià)值F地塊后期150畝住宅地塊靜思園以靜思園為核心驅(qū)動(dòng)力、以周邊ABCDE五大地塊為價(jià)值標(biāo)簽提升整體形象，并以后期150畝住宅穩(wěn)定項(xiàng)目現(xiàn)金流，產(chǎn)生高收益ABCDEF后期150畝住宅用地產(chǎn)品類(lèi)型建議/功能組成提升形象試水市場(chǎng)完成銷(xiāo)售A區(qū)

A區(qū)：26棟別墅作用：有“畝中山水”之稱(chēng)，其定位為“頤養(yǎng)”，突出靜思園“養(yǎng)生”主題概念功能：——禪修頤養(yǎng)會(huì)館——國(guó)賓體檢中心——中式溫泉療養(yǎng)會(huì)所——中式產(chǎn)后康復(fù)中心——中式建筑風(fēng)格，符合于傳統(tǒng)養(yǎng)老和養(yǎng)生概念，既享有同里——吳江之間的便捷與舒適，又能感受到靜思園蘇式園林的自然生態(tài)，在禪修文化的熏陶下，真正實(shí)現(xiàn)對(duì)于老年人的“靜養(yǎng)”禪樂(lè)、禪茶等頤養(yǎng)配套，讓經(jīng)歷了數(shù)十春秋的他們體會(huì)到中式頤養(yǎng)所帶來(lái)的閑適感禪修頤養(yǎng)會(huì)館Meditationhomehall——引入“極樂(lè)湯”等東方古典療養(yǎng)會(huì)所，以藥理養(yǎng)生溫泉、康復(fù)SP等為依托，結(jié)合“靜思園”中式園林概念，將其發(fā)展成集養(yǎng)生、理療、修身、養(yǎng)性于一體的溫泉頤養(yǎng)中心中式溫泉療養(yǎng)會(huì)所ChinesestylehotspringClub中式溫泉案例——南寧嘉和城嘉和城是一個(gè)集康體運(yùn)動(dòng)、休閑旅游度假為一體的大型高尚生態(tài)溫泉高爾夫水城，是國(guó)內(nèi)舉足輕重的溫泉療養(yǎng)圣地寧嘉和城南項(xiàng)目基本概況配套設(shè)施：1、國(guó)家級(jí)AAAA景區(qū)位于南寧市東部的嘉和城內(nèi)，是自治區(qū)重點(diǎn)建設(shè)的旅游項(xiàng)目。配備運(yùn)動(dòng)體育、休閑度假、旅游觀光、商業(yè)服務(wù)等為一體的綜合體驗(yàn)式度假區(qū)。擁有大型復(fù)合溫泉休閑中心、國(guó)際錦標(biāo)級(jí)18洞高爾夫球場(chǎng)、商業(yè)長(zhǎng)廊、千余畝坡地森林果園等。

2、嘉和城溫泉高爾夫球會(huì)是國(guó)際錦標(biāo)級(jí)18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)。

3、嘉和城溫泉谷是依據(jù)第四代溫泉理念設(shè)計(jì)打造的溫泉休閑療養(yǎng)、水上樂(lè)園、溫泉SPA、溫泉泳池、商務(wù)雅苑、餐飲、康體等為一體的大型復(fù)合溫泉休閑中心，是一個(gè)集養(yǎng)生、休閑、娛樂(lè)、康體、理療、餐飲、住宿、購(gòu)物為一體的休閑娛樂(lè)中心。

4、商業(yè)配套

嘉和城擁有大型水岸歐式風(fēng)情商業(yè)街（南城百貨已開(kāi)業(yè)）、大型休閑購(gòu)物中心、社區(qū)鄰里中心商業(yè)，與九曲灣新城規(guī)劃的中心商業(yè)廣場(chǎng)共同構(gòu)建九曲灣新城組團(tuán)的核心商業(yè)中心。

5、其他配套

引天桃試驗(yàn)小學(xué)入駐，內(nèi)設(shè)醫(yī)療系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、健康系統(tǒng)等寧嘉和城南項(xiàng)目服務(wù)設(shè)施除了固定的溫泉體驗(yàn)中心外，項(xiàng)目還專(zhuān)門(mén)針對(duì)游客，提供醫(yī)療保健以及商務(wù)洽談等配套服務(wù)措施目前啟用的溫泉休閑中心溫泉區(qū)內(nèi)多達(dá)103個(gè)冷熱泡池，166種體驗(yàn)方式；嘉和城溫泉谷的溫泉水源自1300米深處的寒武系地層，歷經(jīng)12000多年深沉蘊(yùn)藏中式溫泉概念：千年華夏——清心軒中藥泡浴、鳳泉高溫浴、臥式石板浴、躺椅石板浴、石洞冷熱溫泉體驗(yàn)中心1樓是接待處、銷(xiāo)售辦公室、小賣(mài)部、游泳池、更衣室、毛巾及鑰匙辦理柜臺(tái)；2樓是行政辦公室、兒童及娛樂(lè)室；3樓為水中運(yùn)動(dòng)池、桑拿及溫蒸房、健康吧、跳操房、醫(yī)療檢測(cè)房、康復(fù)理療區(qū)、運(yùn)動(dòng)器械區(qū)、更衣室；4樓為康復(fù)咨詢(xún)及理療SPA、足浴；5樓為多功能會(huì)議廳SPA保健中心中式特色餐飲——包羅萬(wàn)象的中式餐飲為主的多種烹飪風(fēng)格，更以藥膳食療為其特色商務(wù)洽談配套——是為高端客戶(hù)定制的集商務(wù)與休閑為一體的度假別墅區(qū)，共有十棟雅苑度假配套服務(wù)寧嘉和城南項(xiàng)目并非單一的中式療養(yǎng)溫泉，其針相應(yīng)的客群制定出特色服務(wù)和療養(yǎng)條件，引入商務(wù)洽談，保證了在周中的客戶(hù)來(lái)源，使項(xiàng)目發(fā)展并不僅僅真對(duì)單一定向周末客群項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式嘉和城在溫泉產(chǎn)業(yè)鏈的開(kāi)發(fā)，值得本案進(jìn)行借鑒——產(chǎn)業(yè)鏈形式開(kāi)發(fā)，告訴客戶(hù)，我們的溫泉并不是單純的“療養(yǎng)、泡澡”——服務(wù)主題化，結(jié)合靜思園和蘇式園林特征，對(duì)溫泉療養(yǎng)進(jìn)行包裝啟示——靜思園的“靜”配合蘇式園林山水，對(duì)于產(chǎn)后護(hù)理再合適不過(guò)，靜謐祥和的療養(yǎng)環(huán)境，加上周邊溫泉、禪修等頤養(yǎng)產(chǎn)業(yè)相襯，可讓體驗(yàn)者身心得到雙重康復(fù)的療養(yǎng)效果產(chǎn)后康復(fù)中心PostpartumRecoveryCentre——作為與政府形象展示的一部分，除了國(guó)賓會(huì)所，又怎可缺少療養(yǎng)中的一部分—國(guó)賓體檢中心，中心可為退休干部、外賓、政府高層提供理療場(chǎng)所，并依靠靜思園的環(huán)境給予“靜”養(yǎng)場(chǎng)所國(guó)賓體檢中心Thephysicalexaminationcenter康復(fù)養(yǎng)老案例——上海親和源

親和源位于上海浦東，是一個(gè)以會(huì)員制模式為核心的養(yǎng)老會(huì)所海親和源上占地面積83680㎡建筑面積100000㎡開(kāi)發(fā)商上海新橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008年土地性質(zhì)公共建筑用地物業(yè)類(lèi)型精裝修公寓+酒店式公寓+酒店項(xiàng)目地址上海市浦東新區(qū)秀沿路、2999弄1號(hào)樓項(xiàng)目規(guī)劃共16棟建筑，包括12棟公寓，以及會(huì)所、怡養(yǎng)院、配餐中心、商業(yè)街、管理及活動(dòng)中心銷(xiāo)售形式會(huì)員制服務(wù)配套頤養(yǎng)院酒店醫(yī)院餐廳項(xiàng)目基本概況建筑面積9736.1㎡，設(shè)300余張床位。共9層，1-4層為門(mén)診部門(mén)，5層為樣板間，6-9層為護(hù)理區(qū)。與上海市三級(jí)甲等醫(yī)院對(duì)接，又專(zhuān)業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)派出團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理。頤養(yǎng)院只為親和源內(nèi)部老人提供護(hù)理服務(wù)，外部人員暫不接待。房?jī)?nèi)配備有獨(dú)立洗手間、冰霜、電視、謹(jǐn)記呼叫器頤養(yǎng)院1樓是接待處、銷(xiāo)售辦公室、小賣(mài)部、游泳池、更衣室、毛巾及鑰匙辦理柜臺(tái)；2樓是行政辦公室、兒童及娛樂(lè)室；3樓為水中運(yùn)動(dòng)池、桑拿及溫蒸房、健康吧、跳操房、醫(yī)療檢測(cè)房、康復(fù)理療區(qū)、運(yùn)動(dòng)器械區(qū)、更衣室；4樓為康復(fù)咨詢(xún)及理療SPA、足??；5樓為多功能會(huì)議廳健康會(huì)所親和源提供分時(shí)度假、老年旅游休閑、短期托老以及親和源老年新生活體驗(yàn)等服務(wù)；親和源內(nèi)老人帶朋友居住享受優(yōu)惠價(jià)格。酒店設(shè)施齊全，裝修豪華典雅，融歐式古典園林風(fēng)格和現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格為一體，別俱一格。度假酒店項(xiàng)目頤養(yǎng)院將近1萬(wàn)㎡，擁有先進(jìn)的護(hù)理和醫(yī)療服務(wù)體系，此外休閑會(huì)所和度假酒店能給予老年人更全面的服務(wù)項(xiàng)目配套服務(wù)海親和源上項(xiàng)目采取會(huì)員制，通過(guò)會(huì)員租賃的形式實(shí)現(xiàn)盈利，租賃共分長(zhǎng)期租賃和短期租賃兩種形式實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的盈利項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式海親和源上長(zhǎng)租性質(zhì)：有別于需一次性支付一筆89萬(wàn)元入會(huì)費(fèi)，可以在親和源社區(qū)自由選擇大、中、小三種戶(hù)型中的一套房屋，還可以作為遺產(chǎn)留給子女。不記名卡有效期與房屋土地的使用年限相同，可轉(zhuǎn)讓。選擇該卡，每年必須支付2.98萬(wàn)—6.98萬(wàn)元不等的會(huì)費(fèi)（根據(jù)房型不同）產(chǎn)權(quán)形式：永久使用權(quán)，可指定符合條件的老人入住，可繼承，可轉(zhuǎn)讓短租性質(zhì)：該卡對(duì)應(yīng)大、中、小三種戶(hù)型，一次性支付價(jià)格從45萬(wàn)-88萬(wàn)元不等，另外每年需支付2.98萬(wàn)元的會(huì)費(fèi)。不能轉(zhuǎn)讓有效期至老人生命終結(jié)，但有一個(gè)15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的費(fèi)用將被退還給家屬，如果居住期在15年以上，超過(guò)部分免費(fèi)產(chǎn)權(quán)形式：終身使用權(quán)，不可繼承，不可轉(zhuǎn)讓長(zhǎng)期租賃（A卡）短期租賃（B）卡親和源在對(duì)各類(lèi)型客戶(hù)實(shí)行會(huì)員制管理，以及針對(duì)老年養(yǎng)老提出的各種療養(yǎng)配套服務(wù)，都值得“靜思園”借鑒B區(qū)

B區(qū)：14棟別墅作用：“靜思園”主體，典型蘇式園林，可作為項(xiàng)目高端形象體現(xiàn)，拔高項(xiàng)目形象功能：——企業(yè)&商會(huì)會(huì)館——政府國(guó)賓會(huì)所他們沉浮于商海之中他們是地方“豪強(qiáng)”企業(yè)他們實(shí)力雄厚，企業(yè)背景深厚想擁有自己的會(huì)所，彰顯自己實(shí)力想展示能體現(xiàn)蘇浙文化的會(huì)館中式園林、古韻茶室、紅墻綠瓦想作為蘇式商會(huì)的傳承標(biāo)榜自己蘇商傳統(tǒng)和企業(yè)文化底蘊(yùn)他們沉浮于商海之中是地方“豪強(qiáng)”企業(yè)他們實(shí)力和背景深厚想擁有屬于自己的會(huì)所，彰顯自己實(shí)力想展示體現(xiàn)蘇浙文化會(huì)館園林、茶室、紅墻綠瓦想作為蘇式商會(huì)的傳承標(biāo)榜自己蘇商傳統(tǒng)和企業(yè)文化底蘊(yùn)

商會(huì)會(huì)館政府需要一個(gè)形象門(mén)面展示需要一個(gè)能展示吳越文化的會(huì)所需要一個(gè)符合政府主基調(diào)的接待處對(duì)外貴賓展示自己城市底蘊(yùn)和特色提升民眾對(duì)于政府形象的歸屬和認(rèn)同感國(guó)賓會(huì)所會(huì)所案例——上海九間堂十樂(lè)是上海證大集團(tuán)在九間堂中式園林大宅的周?chē)ㄔ斓乃矫苌虅?wù)會(huì)所功能業(yè)態(tài)：建筑造型由日本磯崎新規(guī)劃，空間性質(zhì)主要以spa為主，搭配健康輕食，及高級(jí)聚會(huì)場(chǎng)所。依照古人對(duì)修養(yǎng)與養(yǎng)生的詮釋而架構(gòu)出來(lái)，因此整體空間中有中國(guó)建筑語(yǔ)匯的美感，又兼?zhèn)溆鞋F(xiàn)代建筑里的高科技與現(xiàn)代感上海九間堂十樂(lè)會(huì)所——一種生活的態(tài)度海九間堂上十樂(lè)上海九間堂十樂(lè)會(huì)所室內(nèi)設(shè)計(jì)：會(huì)所擁有B1、1F、2F三個(gè)樓層，中庭挑空處開(kāi)關(guān)出一半戶(hù)外一半室內(nèi)的造景，空間運(yùn)用走廊、平臺(tái)、洞口、落地窗與戶(hù)外聯(lián)結(jié)，構(gòu)建出一步一景的內(nèi)涵，頗有古人曲境通幽的無(wú)限創(chuàng)意。室內(nèi)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)好樣設(shè)計(jì)透過(guò)九思、薄薄酒、曉山青、非非想等，來(lái)打造十樂(lè)的意境海九間堂上十樂(lè)曉山青的悅食主義以大中華養(yǎng)生料理為主，在淮陽(yáng)菜和粵菜的基礎(chǔ)上，順應(yīng)飲食需求和口味加以調(diào)整創(chuàng)新，讓菜肴“清淡不失美味，養(yǎng)生健康同行”全部為包廂式的設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)上呈現(xiàn)出極其簡(jiǎn)約的結(jié)構(gòu)，形態(tài)上表現(xiàn)出極其素雅的裝飾風(fēng)格，整體比例優(yōu)雅、文雋、秀麗非非想的禪意仙境SPA量身訂作、獨(dú)一無(wú)二的個(gè)性化療程，致力于西式芳香按摩為基底，活用中式經(jīng)絡(luò)震蕩，讓能量充分在體內(nèi)流暢運(yùn)轉(zhuǎn)，達(dá)到所謂“上醫(yī)治未病，防范于未然”的效果君子有九思九思作為一處藝術(shù)空間，不僅珍藏各類(lèi)中外書(shū)籍，更適宜舉辦各類(lèi)展示會(huì)、發(fā)布會(huì)、西式婚典儀式或演奏會(huì)，可容納50至350人。還會(huì)定期舉辦“傳習(xí)社”和“樂(lè)活社”的講座、音樂(lè)與藝術(shù)鑒賞等活動(dòng)，讓身心共赴一場(chǎng)人文之旅海九間堂上十樂(lè)他們身份顯赫但他們是矛盾的金錢(qián)和事業(yè)不再是全部自己和家庭漸漸為思考的中心商海&宦海沉浮半輩子所謂的“家”僅是一座房子罷了……他們厭倦了他們只想尋覓一處“靜”地他們叱咤風(fēng)云，但他們是彷徨的半輩子沒(méi)停下來(lái)，只做一個(gè)賺錢(qián)機(jī)器冷漠了家人，疏離了朋友冰冷的辦公桌嘈雜的酒桌……他們倦憊了他們需要一個(gè)去處研思人生在紅柱廊亭里，陪著兒孫講述曾經(jīng)在檀香縈繞的書(shū)房，獨(dú)賞墨寶佳作寄情于小池綠塘，依柱靜謐深思嬉戲于褐石假山，彌望楊柳倩影……做繁雜世界閑適之人或許這才是他們想要的生活他們是海歸商人對(duì)家國(guó)具有強(qiáng)烈的歸屬感他們是傳統(tǒng)商人熱衷于私藏玉、石和園林他們是當(dāng)代商人喜歡私人定制化國(guó)墅……他們是“成功人士”C區(qū)

C區(qū)：5000㎡靜遠(yuǎn)樓作用：“靜思園”文化對(duì)外開(kāi)放的窗口，借助文化功能的展示，提升項(xiàng)目?jī)?nèi)涵功能：——蘇州園林研究院——奇石文化展示廳——漢文化展示中心——臺(tái)灣云山展銷(xiāo)中心——設(shè)立園林研究院，吸引游客和園林愛(ài)好者觀摩和游覽項(xiàng)目，詮釋中式吳越文化，向外界展示靜思園悠久的蘇式園林底蘊(yùn)——在展覽區(qū)可以放置傳統(tǒng)蘇式園林——山、水、林、橋、亭、臺(tái)、樓、閣、景門(mén)、景窗、磚雕等概念展示，對(duì)外展示蘇式園林以“一處不工，不成蘇園”的用心，向游客、是藏家等傳遞靜思園是一處一個(gè)古韻盎然的私家桃源蘇式園林研究院——奇石產(chǎn)生一般億年以上，世間獨(dú)一無(wú)二，材質(zhì)永不腐爛，造型鬼斧神工，展示廳中奇形，構(gòu)造吳江“奇石”文化，對(duì)外昭示，靜思園“石頭城”形象，讓人聯(lián)想曹雪芹《石頭記》中大觀園的場(chǎng)景奇石文化展示廳——將中華文化瑰寶、筆墨紙硯、墨寶、桌椅等挪移到漢文化展廳中心，向外界展示“靜思園”對(duì)傳統(tǒng)漢文化的傳承,將“靜思園”從地方的蘇式吳越文化，升華到“漢文化”的歷史高度漢文化展示中心——“靜思園”與臺(tái)灣“云山”文化交流平臺(tái)，作為臺(tái)灣和蘇州文化旅游的交流，展銷(xiāo)中心將展示臺(tái)灣特色旅游和特產(chǎn)，兩岸的深化交流，將提升靜思園在華人之間的影響力，帶來(lái)源源不斷的客流云山展銷(xiāo)中心D區(qū)

D區(qū)：寺廟+兩畝空地作用：建議對(duì)外開(kāi)放寺院，通過(guò)“禪”文化吸引客流，同時(shí)借助空地開(kāi)發(fā)相關(guān)補(bǔ)充商業(yè)功能：——禪修道場(chǎng)——香火商鋪——道場(chǎng)將“禪”文化與“靜思禪院”無(wú)縫契合，將其打造成“中式禪修”會(huì)所，通過(guò)會(huì)員制形式，吸引禪修愛(ài)好者前來(lái)，關(guān)注和認(rèn)可靜思園——禪達(dá)思緒，撫平心中的漣漪或波浪——琴瑟交旋，聆聽(tīng)絲竹、風(fēng)鈴、窗外繽紛落雨——素心靜養(yǎng)，忘卻諸事，放下心中的偏頗，回歸本心禪修道場(chǎng)——鼎盛香火，善男信女，禪院佛語(yǔ)裊裊——絡(luò)繹不絕，香燭氤氳，禪堂之中爐煙長(zhǎng)相續(xù)——結(jié)合開(kāi)放的“靜思禪院”，可將部分區(qū)域劃分成售賣(mài)香火的商鋪和攤位，為其提供游客祭拜的香燭等香火，一方面可以提升靜思園的形象和服務(wù)，另一方面或帶動(dòng)游客消費(fèi)，形成產(chǎn)業(yè)鏈條回籠資金香火商鋪禪修產(chǎn)業(yè)案例——九華山涵月樓華山涵月九樓九華山涵月樓——禪意美學(xué)精裝智能便捷生活項(xiàng)目酒店式度假公寓，汲取禪境美學(xué)靈感，以古香古色的木質(zhì)裝修風(fēng)格為主題，空間靈動(dòng)自然。并引入智能安防系統(tǒng)、智能客房門(mén)禁、智能消防系統(tǒng)、中央空調(diào)等智能居家配套，全面便捷生活需求九華山涵月樓整個(gè)主體設(shè)計(jì)為中式禪意的度假風(fēng)格，室內(nèi)設(shè)計(jì)張弛有度，充分體現(xiàn)了業(yè)主的尊榮身份和不凡品味，以禪修立意，借助禪修文化和九華山地藏王伏薩的底蘊(yùn)，發(fā)掘禪文化，因此本案“靜思禪院”可借助禪文化提升其價(jià)值華山涵月九樓E區(qū)

E區(qū)：150畝空地作用：客規(guī)劃成盈利性質(zhì)的酒店及配套商業(yè)，服務(wù)與來(lái)往同里和靜思園游客，提升項(xiàng)目聚合力功能：——鉑濤精品酒店——酒店配套——旗下?lián)碛卸鄠€(gè)各具鮮明主張的酒店品牌以及跨界創(chuàng)新品牌，會(huì)員制的鉑濤酒店除了滿足日常游客的下榻之外，其在業(yè)界的影響力可為靜思園帶來(lái)充足的高端旅游會(huì)員，帶動(dòng)游客與靜思園的交流