某監(jiān)獄業(yè)態(tài)物業(yè)服務通用投標方案

某監(jiān)獄業(yè)態(tài)物業(yè)服務通用投標方案目錄第一章物業(yè)管理整體設想與策劃24第一節(jié)物業(yè)管理服務整體分析24一、監(jiān)獄物業(yè)服務特點分析24二、監(jiān)獄物業(yè)服務對象分析26三、監(jiān)獄物業(yè)服務訴求分析27四、監(jiān)獄物業(yè)服務工作重難點分析27第二節(jié)物業(yè)管理的指導思想與總體目標31一、物業(yè)管理的指導思想31二、物業(yè)管理的總體目標31第三節(jié)監(jiān)獄物業(yè)管理服務整體模式32一、制定科學、規(guī)范的管理制度32二、建立周密的治安管理模式32三、加強消防管理服務32四、重視清潔服務33五、加強設施設備維修保養(yǎng)工作33六、完善其他配套服務34七、建立有效的服務反饋渠道34八、建立完善的應急預案34第二章項目管理組織架構及人員配備36第一節(jié)項目管理組織架構36一、項目管理組織體系36二、人員配置、人員數量和要求38三、崗位職責40第二節(jié)人員培訓42一、培訓目標42二、培訓管理43三、培訓內容44四、培訓方式44五、培訓計劃45第三節(jié)人員的管理51一、嚴把錄用關，選好苗、真良才51二、竟爭上崗，不拘一格選人才52三、重視監(jiān)獄工作人員意見，及時落實整改，依例獎懲員工52四、人性化民主型內部管理，增加物業(yè)公司凝聚力53五、量化管理與標準化動作54第三章工作計劃與物資裝備55第一節(jié)工作計劃55一、物業(yè)管理服務定位55二、工作計劃55第二節(jié)物資裝備56一、物業(yè)管理用房56二、物業(yè)管理用房的配置要求56三、擬配置的裝備情況表57第四章項目服務承諾及實施措施61第一節(jié)項目服務承諾61第二節(jié)項目服務保障措施66一、建立嚴謹的管理運行體系66二、科學的人力資源管理體系69三、嚴密的安全管理和保密體系71四、人、財、物的有力保障72五、提高設施設備運行管理保障能力72六、高效的監(jiān)獄工作人員管理和信息處理平臺73第三節(jié)各項管理實施措施76一、項目管理運行措施76二、房屋及配套設施、公用設施、場所管理措施76三、停車場、道路管理措施77四、機電設備管理措施78五、設施設備急修措施78六、設備返修措施79七、零星、小修質量管理措施79八、綠化管理措施79九、衛(wèi)生保潔措施80十、資料保存措施80十一、治安管理措施81十二、消防管理措施81十三、人員培訓措施82十四、投訴處理措施82十五、違章處理措施83十六、溝通服務措施83第五章物業(yè)管理規(guī)章制度84第一節(jié)行政管理制度84一、人事管理84二、考勤管理87三、考核管理91四、薪酬管理93五、獎懲管理94六、規(guī)范管理98第二節(jié)檔案管理制度101第三節(jié)監(jiān)獄保潔管理制度103一、保潔庫房管理員103二、保潔員管理制度103三、廁所衛(wèi)生保潔制度104四、垃圾清運管理制度105第四節(jié)公共安全制度107一、保安隊長管理制度107二、保安員管理制度107第五節(jié)車輛停放管理制度109一、監(jiān)獄停車場停放規(guī)定109二、機動車駕駛人在停車場停放規(guī)定110三、非機動車、助動車、電動車停放規(guī)定110四、停車防盜安全規(guī)定110第六節(jié)公共設備管理制度111一、工程部主管管理制度111二、設施設備維修員管理制度111第六章監(jiān)獄物業(yè)各崗位考核辦法114第一節(jié)經理崗位考核辦法114第二節(jié)主管崗位考核辦法115第三節(jié)工程崗位考核辦法116第四節(jié)綠化、保潔崗位考核辦法117一、綠化工考核辦法117二、保潔考核辦法118第五節(jié)安保崗位考核辦法119一、考核內容119二、考核方式120第六節(jié)廚房工作考核制度120一、考核目的120二、考核內容120三、考核辦法121四、考核結果121五、考核細則121第七章物業(yè)服務檔案的建立與管理123第一節(jié)物業(yè)服務檔案的建立123一、檔案資料管理工作內容123二、檔案資料管理工作要求123第二節(jié)檔案資料管理的要點124一、檔案資料管理的要點124二、檔案資料過程管理125三、檔案資料的分類127第八章保潔服務管理方案133第一節(jié)保潔服務總體要求133一、保潔服務總體要求133二、保潔工作區(qū)域134第二節(jié)保潔工作要求與標準135一、公共區(qū)域保潔要求與標準135二、行政辦公區(qū)保潔要求與標準140第三節(jié)保潔工作計劃142一、室內公共部位保潔工作計劃142二、辦公區(qū)、會議室、接待室保潔工作計劃143三、衛(wèi)生間保潔工作計劃144四、辦公區(qū)、行政區(qū)域室外保潔工作計劃145五、備勤房公共區(qū)域保潔計劃146第四節(jié)保潔工作程序147一、衛(wèi)生間的保潔程序147二、樓層公共區(qū)域保潔程序148三、外圍道路的保潔程序149四、玻璃門、窗的保潔程序150五、辦公室的保潔程序151六、門廳、大堂的保潔程序154七、食堂的保潔程序155第五節(jié)蟲害消殺服務156一、XX監(jiān)獄蟲害的特征156二、消殺工作的前提157三、消殺內容157四、消殺工作職責160五、公共場所，辦公場所害蟲消殺前告示160六、消殺計劃160七、消殺實施161八、消殺工作標準162第六節(jié)衛(wèi)生檢查方法與標準163一、樓梯、梯間、走廊地面清潔保養(yǎng)163二、地面、窗、扶手等的清潔保養(yǎng)164三、電梯清潔保養(yǎng)164四、洗手間、坐廁器清潔保養(yǎng)164五、洗手間小便器清潔保養(yǎng)165六、洗手間洗臉盆、臺面清潔保養(yǎng)166七、洗手間地面清潔保養(yǎng)167八、洗手間墻面、門、門套清潔保養(yǎng)168九、燈罩、煙感器、出風口、指示燈清潔保養(yǎng)168十、玻璃門窗、鏡面清潔保養(yǎng)169第九章綠化服務管理方案170第一節(jié)綠化服務工作內容170一、綠植修剪工作170二、綠化澆灌工作174三、綠化施肥工作177四、病蟲害防治180第二節(jié)各項綠化服務要求與標準185一、喬木服務要求與標準185二、木本灌木要求與標準186三、草本灌木要求與標準187四、綠籬要求與標準188五、球類要求與標準189六、棕櫚科植物要求與標準190七、草坪要求與標準191八、園林設施要求與標準192九、整體美觀要求與標準193第三節(jié)綠化服務工作重點和措施193一、室內綠化和盆花擺放194二、室外綠化195三、重大活動或節(jié)日擺花196四、綠化垃圾處理196五、綠化管理應急搶險方案197第四節(jié)樓層綠植養(yǎng)護管理198一、管理目的198二、適用范圍199三、管理職責199四、工作程序199五、綠化管理199六、工作檢查200第五節(jié)綠化養(yǎng)護機械管理200一、草坪剪草機維修保養(yǎng)及儲存200二、綠籬機維修保養(yǎng)及儲存201三、割灌機維修保養(yǎng)及儲存202第六節(jié)綠化養(yǎng)護規(guī)章制度203一、范圍203二、綜合綠化管理規(guī)定204三、外圍綠化管理規(guī)定204四、外圍園林綠化管理過程中注意事項205五、室內租擺綠植管理規(guī)定206六、室內租擺綠植的管理206七、綠化養(yǎng)護人員和監(jiān)督管理人員職責207第七節(jié)綠化養(yǎng)護處罰細則208一、人員到位要求208二、日常檢查209第十章安全保障服務方案211第一節(jié)安全管理總目標211一、管理目標211二、安全管理內容211三、安全管理方式212第二節(jié)安全保障管理工作內容212一、公共安全管理212二、消防安全管理216三、車輛安全管理219四、保密安全管理220五、安全狀態(tài)控制管理223六、隊伍建設224第十一章設施設備維護管理方案226第一節(jié)維修服務承諾與規(guī)范226一、熟悉設備安裝位置，建立日檢巡查制度226二、維修服務承諾226三、維修服務規(guī)范要求227第二節(jié)設備設施維修服務要求229一、設備維修維護范圍229二、各崗位職責230三、機電設備、設施的運行管理233四、機電設備、設施、房屋的管理目標234第三節(jié)主要設施設備維修管理234一、電梯、貨梯的運行與管理234二、中央空調系統的管理235三、排水系統的管理239四、路燈維護管理242五、電力系統維修管理242第四節(jié)設備設施維修服務標準244一、房屋建筑的日常養(yǎng)護維修244二、低壓電器設備的維修服務244三、給排水系統的維修服務246四、中央空調系統的設備維護246五、電梯維修服務247六、下水道、污管、雨水管維護和疏通249第十二章會議服務管理方案251第一節(jié)會議服務管理細則251一、服務目標251二、基本原則251三、會議室管理要求251四、會議服務員崗位職責253第二節(jié)會議服務工作流程及標準253一、了解會議要求253二、布置會場254三、會前準備開水和室溫、燈光調控258四、會中服務259五、會后服務260第三節(jié)監(jiān)獄會議服務人員崗位職責261一、會議服務負責人崗位職責261二、會議服務人員崗位職責262第十三章食堂服務方案264第一節(jié)總則264一、守法264二、守紀264三、定位264第二節(jié)食堂員工培訓管理服務265第三節(jié)食品質量控制265一、加強原材料采購、驗收標準265二、加強管理原材料存放267第四節(jié)服務質量控制270第五節(jié)食堂衛(wèi)生管理控制271一、員工個人衛(wèi)生管理271二、廚房衛(wèi)生管理272三、食品衛(wèi)生管理275第六節(jié)餐廳環(huán)境管理276第七節(jié)食堂衛(wèi)生投訴處理277第八節(jié)食堂消防安全規(guī)程278第十四章停車管理服務方案280第一節(jié)停車管理服務要求280一、管理要求280二、管理目標280第二節(jié)停車場管理思路及落實281一、實現區(qū)域車輛分區(qū)管理281二、加強交通疏導，合理分流281三、人車分流規(guī)劃設計281四、智能化交通服務停車282五、管理實施282第三節(jié)管理人員及具體措施284一、崗位設置284二、管理人員崗位職責、紀律和職業(yè)道德284三、管理工作規(guī)程289四、停車場之保安安全程序294五、停車場特殊情況處理程序295六、停車場使用守則297七、停車場清潔服務安排299第十五章疫情防控方案300第一節(jié)疫情防控要求300一、總體要求300二、具體要求300第二節(jié)疫情防控的具體措施303一、監(jiān)獄衛(wèi)生管理303二、預防性衛(wèi)生措施304三、個人防護307四、疫情應對措施308第十六章投訴處理服務方案311第一節(jié)投訴產生原因分析311一、投訴的定義311二、剖析投訴成因311第二節(jié)投訴處理基本原則313一、換位思考原則313二、有法可依原則314三、快速反應原則314四、及時總結原則315第三節(jié)投訴處理規(guī)范315一、接受投訴階段315二、解釋澄清階段316三、提出解決處理階段317四、跟蹤總結階段317第四節(jié)投訴處理流程318一、記錄投訴內容318二、判斷投訴是否成立318三、確定投訴處理責任部門318四、責任部門分析投訴原因318五、公平提出處理方案318六、提交主管領導批示319七、實施處理方案319八、總結評價319第十七章應急保障及緊急服務方案320第一節(jié)應急疏散預案320一、制定應急疏散預案的目的320二、應急預案管理主體及職責320三、應急疏散小組及職責321四、應急疏散物資323五、應急疏散方法323六、應急疏散善后工作323七、預案演練324第二節(jié)火警處理應急預案324一、制定火警處理應急預案的目的324二、應急預案管理主體及職責324三、內部火警分級325四、消防應急小組及職責325五、火情報警328六、火警處理程序328七、火災善后處理工作330八、火警處理注意事項331九、消防物資331十、預案演練332第三節(jié)水浸/跑水應急預案332一、制定水浸/跑水應急預案的目的332二、應急預案管理主體及職責332三、應急小組及職責333四、水浸/跑水處理注意事項335五、善后處理工作336六、應急物資準備336七、預案演練要求336第四節(jié)突發(fā)停電應急處理預案337一、制定突發(fā)停電應急處理預案的目的337二、應急預案管理主體及職責337三、應急小組及職責338四、停電處理流程339五、應急物資準備341六、預案演練341第五節(jié)停水應急預案342一、制定停水應急預案的目的342二、應急預案管理主體及職責342三、應急小組及職責343四、停水應急處理流程344五、應急物資準備346第六節(jié)電梯困人應急預案346一、制定電梯困人應急預案的目的346二、應急預案管理主體及職責346三、應急小組及職責347四、電梯困人應急處理流程349五、電梯困人應急處理注意事項350六、應急物資350七、預案演練350第七節(jié)高空墜物應急預案351一、制定高空墜物應急預案的目的351二、應急預案管理主體及職責351三、領導小組及職責351四、高空墜物預防353五、高空墜物應急處理流程353六、應急物資355第八節(jié)地震應急處理預案356一、制定地震應急預案的目的356二、應急預案管理主體及職責356三、應急小組及職責356四、地震應急處理流程358五、善后處理工作360六、地震應急處理注意事項360七、應急物資361八、預案演練361第九節(jié)防疫應急處理預案361一、防疫應急處理預案制定的目的361二、應急預案管理主體及職責362三、應急小組及職責362四、疫情分級364五、防疫應急處理流程364六、應急物資367七、預案演練367第十節(jié)防汛（暴雨）防強風應急處理預案368一、制定預案的目的368二、應急預案管理主體及職責368三、應急小組及職責368四、防汛（暴雨）防強風準備工作370五、汛情、強風天氣過后的善后處理工作372六、防汛防強風期間注意事項372七、應急物資準備373八、預案演練373第十一節(jié)觸電應急處理預案373一、制定觸電應急處理預案的目的373二、應急預案管理主體及職責374三、應急小組及職責374四、應急處理流程376五、觸電事故應急處理注意事項377六、應急物資準備378第十二節(jié)食物中毒應急處理預案378一、制定食物中毒應急處理預案的目的378二、應急預案管理主體及職責378三、應急小組及職責379四、食物中毒應急處理流程381五、善后處理工作382六、應急物資準備382七、預案演練382第十三節(jié)噪音污染應急處理預案383一、制定噪音污染應急預案的目的383二、應急預案管理主體及職責383三、應急小組及職責383四、應急處理流程384五、應急物資準備385第十四節(jié)停車收費系統故障應急處理預案385一、制定停車收費系統故障應急處理預案的目的385二、應急預案管理主體及職責385三、應急小組及職責386四、應急處理流程387五、應急物資準備387第十五節(jié)門禁道閘系統使用異常應急處理預案388一、制定門禁道閘系統故障應急處理預案的目的388二、應急預案管理主體及職責388三、應急小組及職責388四、應急處理流程389五、應急物資裝備391第十六節(jié)交通意外應急處理預案391一、制定交通意外應急處理預案的目的391二、應急預案管理主體及職責392三、應急小組及職責392四、應急處理流程394五、應急物資準備395第十七節(jié)發(fā)現可疑物品、爆炸物品應急處理預案396一、制定預案的目的396二、應急預案管理主體及職責396三、應急小組及職責396四、應急處理流程398五、應急物資準備400第十八節(jié)發(fā)生盜竊、搶劫事件應急處理預案400一、制定發(fā)生盜竊、搶劫事件應急處理預案的目的400二、應急預案管理主體及職責400三、應急小組及職責401四、應急處理流程402五、應急物資準備404第十九節(jié)發(fā)生打架、斗毆、尋釁滋擾事件應急處理預案404一、制定預案的目的404二、應急預案管理主體及職責405三、應急小組及職責405四、應急處理流程407五、應急物資準備408第二十節(jié)爆炸恐嚇應急處理預案408一、制定爆炸恐嚇應急處理預案的目的408二、應急預案管理主體及職責408三、應急小組及職責409四、應急處理流程411五、應急物資準備413第二十一節(jié)發(fā)生自殺或企圖自殺應急處理預案414一、制定預案的目的414二、應急預案管理主體及職責414三、應急小組及職責414四、應急處理流程416五、應急物資準備417第一章物業(yè)管理整體設想與策劃第一節(jié)物業(yè)管理服務整體分析物業(yè)管理是指物業(yè)服務物業(yè)公司按照合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。隨著國家行政機關及企事業(yè)單位后勤管理社會化、監(jiān)獄化、專業(yè)化發(fā)展，物業(yè)管理服務的領域逐漸由住宅物業(yè)、樓物業(yè)延伸到部隊、行政辦公樓、醫(yī)院、銀行、監(jiān)獄，給物業(yè)管理行業(yè)帶來了新的監(jiān)獄機遇。監(jiān)獄是國家政權機關的重要組成部分，根據公共行政學理論，行政機關的管理體制是國家制定的有關機構設置和管理權限劃分的結果。將行政區(qū)物業(yè)管理服務推向社會化、專業(yè)化，更是對XX市乃至本地區(qū)的行政物業(yè)物業(yè)公司化管理及物業(yè)管理監(jiān)獄的發(fā)展有著重要的促進意義。針對XX監(jiān)獄管理的各個要素，本物業(yè)公司開展了深入廣泛的項目考察和監(jiān)獄調研，在深入挖掘設計和開發(fā)思路的基礎上，仔細分析該XX監(jiān)獄的特點，并周詳考慮未來物業(yè)管理工作將面臨的重點難點，確立了本物業(yè)公司管理XX監(jiān)獄物業(yè)的整體構想和管理策劃思路。一、監(jiān)獄物業(yè)服務特點分析監(jiān)獄物業(yè)管理的特點十分突出，這主要是受行政機關的性質影響。首先，行政機關的辦公場所不是寫公樓，通常寫字樓的監(jiān)獄工作人員數量較多，而且有多個使用者，即使他們的工作內容與工作性質不同，但可以使用同一場所，而且基本上對物業(yè)管理的要求都相同。而監(jiān)獄的工作場所歸政府所有，每一位工作人員都是監(jiān)獄工作人員中的一份子，工作的主體圍繞著為人民服務，所以在物業(yè)管理上的要求也存在一定的特殊性。具體的特點體現為：（一）政治性和保密性。監(jiān)獄物業(yè)管理的各項工作緊緊圍繞監(jiān)獄的行政工作展開，特別是與黨政重要領導、機密文件和重要會議有直接接觸的服務工作，要求物業(yè)管理監(jiān)獄工作人員，必須時時刻刻保持高度的政治觀念和保密意識。（二）較高的技術性。監(jiān)獄的行政辦公樓通常建筑規(guī)模大、配套設施全，集各種先進技術設備之大成，配備有中央空調系統、高檔電梯、樓宇自控系統、保安監(jiān)控系統、火災報警系統、大型停車庫（場）、通訊和互聯網集成系統和辦公自動化系統等。這些設備設施系統涉及了機械、電子、計算機、信息網絡和工民建等多項技術和學科，技術含量高。（三）服務要求特殊。監(jiān)獄物業(yè)管理不僅要讓監(jiān)獄內的工作人員滿意，還要讓來監(jiān)獄辦事的上訪人員滿意。在保安服務工作中，經常要配合行政有關部門接待上訪人員的任務，因此，保安在接待處理上訪人員時，必須牢牢把握政策、注意工作技巧，即要維護好機關辦公秩序，又要幫助上訪人員解決問題。（四）安全保障要求高。監(jiān)獄作為行政機關對防范治安案件、防火災等要求較高，監(jiān)獄物業(yè)管理必須加強樓內各區(qū)域的巡邏檢查，針對各種可能發(fā)生的突發(fā)事件，建立完善應急方案：如火災預案、刑事案件處理預案、意外人身傷害處理預案、公共衛(wèi)生應急預案等。（五）對環(huán)境有更高的要求。行政辦公樓人員聚集，流動性較大，易出現臟、亂和建筑及配套設施損壞的問題。同時，行政辦公樓又是為民辦事、體現行政效率的重要場所，因此，對辦公樓的環(huán)境有更高的要求：整潔、明亮、穩(wěn)重、大方。二、監(jiān)獄物業(yè)服務對象分析監(jiān)獄物業(yè)的服務對象是具有不同政治素質、文化背景和社會閱歷的個體，包括中心的工作人員和前來辦事的其他機關單位的工作人員。因此XX監(jiān)獄監(jiān)獄工作人員群體具有如下特征：樓內辦公人員具有較高的文化素質和一定的社會地位，擁有較強的政治素養(yǎng)，追求安全、舒適、安靜、整潔的辦公生活和會議環(huán)境，注重管理的品味與質量，強調服務的舒適性，對物業(yè)管理服務有著極高的要求。三、監(jiān)獄物業(yè)服務訴求分析XX監(jiān)獄引入專業(yè)的物業(yè)服務，實行行政區(qū)后勤全面社會化，其所追求的目標是：1.通過星級物業(yè)服務，樹立XX監(jiān)獄良好的服務形象；控制成本，節(jié)約費用；將有限的人、財、物投入到更為專業(yè)的行政服務之中。2.充分提高物業(yè)綜合服務工作效率，作為XX監(jiān)獄的有益補充，協助其成為設施一流、管理一流、服務一流的XX省監(jiān)獄行政辦公物業(yè)物業(yè)公司化管理的典范，體現XX監(jiān)獄高質量、高效率、親和的形象。隨著社會的發(fā)展，同樣的訴求，標準已經在不斷的提高，我司將通過機制創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、服務創(chuàng)新及技術創(chuàng)新，不斷滿足XX監(jiān)獄所有工作人員和人民群眾日益提高的服務要求。四、監(jiān)獄物業(yè)服務工作重難點分析（一）物業(yè)服務工作重難點本物業(yè)公司組織各類專業(yè)技術骨干，經過全面深入的調研，了解了XX監(jiān)獄的工作范圍與服務要求，并從監(jiān)獄工作人員的角度出發(fā)，分析了XX監(jiān)獄管理的重點，經歸納整理，XX監(jiān)獄的物業(yè)管理工作重點體現在以下4個方面：1.安全防衛(wèi)XX監(jiān)獄進出的車輛和人員很多，成分復雜，涵蓋有辦事、開會、上訪等，XX監(jiān)獄除了公務人員正常辦公外，還有很多事務活動和接待來自中央及各省市的領導、黨和國家領導人的來訪，因此，XX監(jiān)獄的安全工作是物業(yè)管理的重中之重。2.保密XX監(jiān)獄作為XX市的行政機關，保密等級高，XX監(jiān)獄的物業(yè)管理人員，須具備安全保密的基本知識，按國家保密方面的有關法規(guī)，做好保密工作。3.設施設備XX監(jiān)獄所擁有的機電設備系統不僅裝機容量大、復雜，而且進口設備多、技術先進。設備系統包括供配電、給排水、中央空調、電梯、消防、智能化等系統，作為XX監(jiān)獄物業(yè)，其設備運行安全、正常是保證整個物業(yè)正常運作的基本條件，所以，設施設備的維護管理顯得尤為重要。4.建筑物XX監(jiān)獄行政區(qū)建筑的形象莊嚴、宏偉，外型美觀，對維護管理要求高。裝飾材料的多樣性，決定了今后我們在物業(yè)管理工作中要針對不同的裝飾材料采取多樣化的管理手段，如木質材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蝕；地毯的防潮、防蛀蝕、防染色；皮革材料的防腐蝕老化；大理石、花崗石等石質材料的防腐蝕、防染色等，都是今后裝飾工程維護的重要內容。（二）解決措施針對以上我們所列舉的管理重點及物業(yè)特性，本物業(yè)公司對XX監(jiān)獄的管理將采取四大措施。1.全面投入，保障設備的良好運行XX監(jiān)獄作為現代化辦公區(qū)，其設備設施的日常運作有著極高的管理維護要求。本物業(yè)投入使用的一些先進設備設施促使管理觀念、管理機構、管理方式更現代化、科學化。設施設備要求高、操作嚴、范圍廣，涉及到管理、通訊、安防等方方面面。本物業(yè)公司在理論學習、現場參觀、實地演練的基礎上，制訂了科學合理、切實可行的維護、保養(yǎng)、運行計劃，保證各項設施設備的良好、有效運作。并且，本物業(yè)公司還將組織所有的設備養(yǎng)護人員針對XX監(jiān)獄所具有的各種類設施設備進行專業(yè)培訓和學習，保證意識到位，技術到位，服務到位。2.全面防范，最大限度降低管理原因造成的治安事件發(fā)生率XX監(jiān)獄物業(yè)的管理與住宅監(jiān)獄的物業(yè)全封閉式管理不同，XX監(jiān)獄開放化的辦公性質導致外來人員數量多、流動性強、成分復雜且不易管理，這給物業(yè)管理的公共秩序及治安管理帶來了不小的困難。本物業(yè)公司在現場勘察、實地訪問的基礎上，根據XX監(jiān)獄的安防條件，結合本物業(yè)公司長期管理各類不同性質物業(yè)的安防經驗，依托本物業(yè)公司常年堅持半軍事化管理的高素質護衛(wèi)隊伍，從實際情況出發(fā)，確立了XX監(jiān)獄使用初期“人防為主、技防為輔”，常規(guī)期“雙管齊下，全面防范”的整體治安思路，采用三重五層防范系統，并將實行24小時保安全方位巡邏制、24小時監(jiān)控中心值守制。我們有理由相信，經過本物業(yè)公司的管理，可以確保XX監(jiān)獄因物業(yè)管理原因造成的治安事件發(fā)生率為零。3.提供專業(yè)化、低成本的管理服務物業(yè)管理行業(yè)向專業(yè)化、規(guī)?；较虬l(fā)展是監(jiān)獄的選擇和時代的要求。在XX監(jiān)獄的管理工作中，針對該物業(yè)的諸多特點，我們將充分發(fā)揮本物業(yè)公司管理的優(yōu)勢，逐步實現綠化、保潔、保安、設施設備養(yǎng)護等方面的專業(yè)化維護管理。同時，本物業(yè)公司一貫倡導勤儉辦事精神，珍惜和用好來自監(jiān)獄工作人員的每一分錢，力求所費必有所值，通過控制人力和物化消耗，力爭以低于監(jiān)獄價的收費提供服務，保證監(jiān)獄工作人員、物業(yè)公司、社會全面受益。充分體現本物業(yè)公司“以嚴謹細致、追求完美的工作作風，使經營品質不斷提升，讓監(jiān)獄工作人員獲得滿意服務”的質量方針和“以監(jiān)獄工作人員為中心”的經營思想。4.開發(fā)XX監(jiān)獄物業(yè)管理專用軟件本物業(yè)公司將依據已有的現代化管理手段的豐富經驗，整合社會資源，為XX監(jiān)獄的物業(yè)管理項目專門設計開發(fā)一套管理軟件，將物業(yè)管理各工種、各環(huán)節(jié)程序及收費等項目全部納入軟件管理，使XX監(jiān)獄物業(yè)管理的復雜環(huán)節(jié)得到最大程度的減少，同時降低管理成本，提高工作及時率、有效率、滿意率。第二節(jié)物業(yè)管理的指導思想與總體目標一、物業(yè)管理的指導思想用先進的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術，為XX監(jiān)獄營造安全、舒適、整潔、安靜的辦公環(huán)境，提供優(yōu)質物管服務，高效保障本項目正常運轉。二、物業(yè)管理的總體目標（一）為XX監(jiān)獄工作人員及來訪人員提供一個安全，舒適、快捷的工作環(huán)境。（二）確保行政辦公樓內的設施設備正常使用。（三）確保XX監(jiān)獄的保潔、綠化、安保等各項服務項目正常運行。（四）建立體系完備的物業(yè)管理規(guī)章制度與考核辦法，確保XX監(jiān)獄物業(yè)的服務質量。（五）具備應對各種緊急情況的應對能力，確保XX監(jiān)獄的整體安全。第三節(jié)監(jiān)獄物業(yè)管理服務整體模式一、制定科學、規(guī)范的管理制度本物業(yè)管理公司積極探索制定并不斷完善管理制度，使整個管理工作有章可循，有據可依，讓XX監(jiān)獄物業(yè)管理科學化、制度化和規(guī)范化。具備高素質的員工隊伍，高技術的管理手段，高標準的管理方式。二、建立周密的治安管理模式XX監(jiān)獄安全保衛(wèi)工作十分重要，它不僅涉及國家、物業(yè)公司和個人財產與生命安全，還涉及大量機關事務機密。由于行政辦公樓一般在辦公時間是開放性的，所以，治安管理難度非常大，必須加強治安防范，建立健全各種值班制度：1.堅持非辦公時間出入辦公樓的檢查登記制度。2.堅持定期檢查樓宇防盜與安全設施制度。3.堅持上下班交接檢查制度。4.加強前門、后門的警衛(wèi)及中央監(jiān)控。5.堅持24小時值班巡查，力求做到萬無一失。6.物業(yè)管理公司應全面建立監(jiān)獄工作人員檔案，熟悉監(jiān)獄工作人員情況，增加溝通了解，做到心中有數，確保監(jiān)獄工作人員的人身和財產安全。三、加強消防管理服務由于行政區(qū)辦公樓規(guī)模大、功能多、設備復雜、人員流動頻繁、裝修量大，火災隱患因素比較多。因此，辦公樓對防火要求很高，應特別注意加強對消防工作的管理。加大培訓員工熟悉消防基本知識，掌握防火、救火基本技能，建立明確的防火責任人制，加強防范措施，定期檢查、完善消防設施，落實消防措施，發(fā)現問題及時處理，徹底消除事故隱患。四、重視清潔服務本物業(yè)管理公司制定完善的清潔細則，明確需要清潔的地方、材料及清潔次數、檢查方法等。加強經常性巡視保潔，保證大堂、電梯、過道隨臟隨清，辦公室內無雜物、灰塵，門窗干凈明亮，會議室整潔，茶具清潔消毒。五、加強設施設備維修保養(yǎng)工作辦公樓本身規(guī)模大、功能多、設備先進，物業(yè)管理人員不僅要具有管理知識，更要具有與之相配套的專業(yè)技術知識，才能做好這些設備的管理和維修保養(yǎng)工作。本物業(yè)管理公司重視對設施設備管理人員的培養(yǎng)，對辦公樓水電設施（包括高低壓變電房、備用發(fā)電房、高低壓電纜電線、上下水管道等各項設施）的全面管理和維修，定期開展專業(yè)知識和技能培訓，制定供水供電的應急措施；特別注重對電梯的保養(yǎng)與維修，對消防系統的檢查、測試和對空調系統的保養(yǎng)、維修。此外，本物業(yè)公司建立健全的檢查維修制度，對公共場所和設備設施，比如走廊、大廳、中央空調、電梯間等地方進行定期檢查與維修維護。對監(jiān)獄工作人員的設備報修及時處理，并定期檢查。做到電梯運轉率不低于98%，應急發(fā)電率達到100%，消防設備完好率達到100%。六、完善其他配套服務監(jiān)獄物業(yè)管理其實就是一種服務。為方便監(jiān)獄工作人員，滿足監(jiān)獄工作人員需要，在行政區(qū)辦公樓安排物業(yè)服務人員提供問詢、會務等各類服務，包括提供一些日常性服務，如協助接待來訪客人，回復電話問詢、投訴；提供其他可能的委托服務，如接收信件、包裹、雜志等。七、建立有效的服務反饋渠道本物業(yè)管理公司注重加強與監(jiān)獄工作人員的溝通，主動征詢、聽取他們對管理服務工作的意見與要求，認真接受、處理他們的投訴，及時解決他們提出的問題。妥善處理各方關系，協調配合監(jiān)獄的各項工作，不斷改進管理模式，使各項指標達到同行業(yè)的先進水平。八、建立完善的應急預案本物業(yè)管理公司已隨時做好應對突發(fā)事件的準備。由于辦公樓內設備系統、建筑結構和樓內人員的復雜性，作為物業(yè)管理公司必須時刻保持警惕，隨時準備應對各種突發(fā)事件。因此，本物業(yè)管理公司已建立完善的應急預案，諸如火災或刑事案件發(fā)生時的處理預案、意外人身傷害的處理預案、公共衛(wèi)生應急預案等，并安排定期演練。第二章項目管理組織架構及人員配備第一節(jié)項目管理組織架構XX物業(yè)在XX監(jiān)獄的全方位服務中，充分利用XX物業(yè)的技術優(yōu)勢、管理優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，吸收最先進的物業(yè)管理思想，采用“高效、規(guī)范、科學、實用”的管理機制，結合XX監(jiān)獄的各項特點，制定XX監(jiān)獄物業(yè)管理的組織架構。一、項目管理組織體系根據XX監(jiān)獄物業(yè)管理的要求，按照“高效、規(guī)范、科學、實用”的管理機制，設計了XX監(jiān)獄管理處的組織結構，其特點是：在組織結構中各種職務按系統排列，權力集中，責任分明，命令統一，聯系簡捷，適合量化管理的要求。編制依據一、項目招標文件、補遺及設計文件等相關資料。二、國家現行技術規(guī)范、標準及有關的技術資料、規(guī)范、規(guī)程及技術標準。三、依照有關主要法律、法規(guī)：（一）《中華人民共和國行政采購法》；（二）其他法律法規(guī)。四、行業(yè)規(guī)范、標準三、崗位職責（一）管理處負責XX監(jiān)獄物業(yè)管理的日常運作與管理工作。負責擬定XX監(jiān)獄的年度管理目標與年度經營計劃，并進行計劃目標分解與工作總結。負責管理、協調、指導、監(jiān)督項目各部門負責人各方面工作。負責項目的經濟運行情況，合理控制收支，提高項目經營管理活動的經濟效益。（二）客服部門負責管理區(qū)域的監(jiān)獄工作人員服務、日常事務及環(huán)境管理，維護良好的監(jiān)獄工作人員關系；提供“區(qū)域服務專員”的物業(yè)管理服務，負責接待上訪人員的咨詢、指引、跟進處理投訴；提供“一站式”全方位對客服務，負責接待辦公樓監(jiān)獄工作人員的咨詢、指引、跟進處理投訴。提供特色增值服務及辦公樓常規(guī)服務。（三）安保部門負責各管理區(qū)域的安全保衛(wèi)、消防監(jiān)控、突發(fā)治安案件處理等工作，包括辦公樓出入口、樓層、消防、停車場等的管理。負責項目內的消防安全管理工作；負責對外包保安隊、值機人員進行管理。（四）保潔部門負責院區(qū)內公共區(qū)域環(huán)境保潔、消殺工作，創(chuàng)造一個整潔、舒適、優(yōu)美的工作及生活環(huán)境；負責物業(yè)服務范圍內保潔衛(wèi)生；負責定期消殺、滅害、防疫等工作；負責綠地內雜物的清理。（五）綠化部門負責清理XX監(jiān)獄內的草坪雜草與草屑；負責修剪、澆水、施肥、病蟲害防治；負責根據合同約定在合適公共位置擺放綠植，對本土的花卉過冬采取必要的防護措施。（六）工程部門負責制訂有關公共設施、建筑物、設備系統的管理規(guī)定；負責制定項目編制設備、設施維修保養(yǎng)計劃，并組織實施；負責制定項目的工程改造、設備更新、方案，以及預算的編制，并組織實施；負責定期檢查辦公樓所有設備、設施系統的管理、運行、維修狀況；負責各種設施設備的技術支持。第二節(jié)人員培訓培訓是XX物業(yè)內部管理運作重要內容之一，公司通過培訓的再教育功能，對員工持續(xù)性培訓，能夠不斷提高員工自身綜合素質，培養(yǎng)員工成復合型優(yōu)秀物業(yè)管理人才，為全面實現各項管理目標奠定堅實的基礎，實現公司可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標。一、培訓目標1.發(fā)揮培訓的再教育功能，在員工中樹立正確的人生觀，價值觀和職業(yè)道德觀，弘揚社會主義精神文明，倡導愛國主義和集體主義精神，培養(yǎng)員工愛崗敬業(yè)的道德風尚。2.緊跟管理處工作總目標，及時傳達和貫徹管理處對物業(yè)管理工作的要求，使員工都明確組織和個人的工作目標，使XX監(jiān)獄物業(yè)管理工作起到良好的“示范窗口”作用，架起政府與廣大人民群眾溝通的橋梁。3.培訓一支能干肯干，具有良好服務意識的專業(yè)隊伍，為實現XX監(jiān)獄的物業(yè)管理目標提供有力保證。4.提高員工的服務意識、業(yè)務能力、管理能力及綜合素質，培養(yǎng)出一批物業(yè)管理專業(yè)人才，為社會、為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展作出新貢獻。二、培訓管理培訓管理由項目經理總負責，各主管協助組織員工培訓工作，嚴格按整合型管理體系要求實施培訓，并根據實際工作需要進行培訓方式、內容的調整和控制，保證培訓工作落到實處，促進團隊管理水平提高。1.各主管負責培訓計劃的制定、實施和記錄工作。2.及時組織相關新政策、新法規(guī)的傳達學習，貫徹執(zhí)行和宣傳工作。3.對管理中出現的問題及時組織針對性的培訓。4.培訓計劃應充分考慮監(jiān)獄工作人員意見調查的反饋意見。5.運用計算機教學、現場教學等手段，提高培訓效率，保證培訓效果。6.實施開放式、互動式教學，嚴格培訓考核，實施封閉式閱卷，并將考核結果納入員工綜合業(yè)績考評中。7.實施內部講師制度、選擇內部具豐富實踐經驗又有一定理論水平的員工擔任內部講師。8.聘請專家擔任我們的兼職指導教師，使員工能不斷地學習到最新知識，擴大知識面、提高綜合素質。9.每半年管理處經理組織對培訓工作進行一次全面檢查。10.公司把對培訓工作的檢查納入到對管理處的例行檢查中。三、培訓內容1.黨的政策方針、法律法規(guī)、思想道德教育。2.現代物業(yè)公司管理知識教育。3.公司規(guī)章制度和物業(yè)公司理念教育。4.物業(yè)管理專業(yè)知識教育。5.職業(yè)道德與服務技能、服務禮儀、普通話培訓。6.針對物業(yè)高科技、智能化的特點，加強對員工智能化設備原理，維護、保養(yǎng)、維修、檢測技術的培訓。7.根據XX監(jiān)獄的特殊性。加強員工服務意識。安全意識、保密意識、消防管理，應急事件處理能力培訓。8.針對不同的建筑材料，采取有針對性的管理、維護、維修、清潔、保養(yǎng)專業(yè)知識的培訓。四、培訓方式1.入職培訓主要對新員工進行公司概況、管理理念、法律法規(guī)、儀容儀表服務態(tài)度及物業(yè)管理和操作技能的基本知識培訓，使員工在上崗時能具備的服務理念和業(yè)務基本知識。2.崗中培訓在員工上崗后根據（工種）的需要，進行各種層次及內容的培訓，以滿足日常管理和操作的要求。3.專門培訓在有新技術、新標準、新法律法規(guī)頒布及時組織員工進行專門培訓，使員工能及時了解和掌握這些專門知識，以便更好地為監(jiān)獄工作人員服務。4.外派培訓根據工作需要，選派業(yè)務骨干或崗位變動的員工參加各管部門和相關單位組織的各種崗位培訓、操作資格培訓等，不斷提高物業(yè)管理水平。五、培訓計劃為使管理處員工在接管XX監(jiān)獄物業(yè)后能迅速適應環(huán)境，進入工作狀態(tài)，接管前公司將組織系列強化訓練。1.接管前員工培訓計劃序號培訓內容培訓對象備注1公司概況、物業(yè)管理概論、服務禮節(jié)禮貌、物業(yè)管理法律法規(guī)、物業(yè)管理理念與服務技巧全體員工2XX監(jiān)獄概況、管理目標及管理模式全體員工3XX監(jiān)獄管理規(guī)章制度全體員工4XX監(jiān)獄物業(yè)服務規(guī)程管理維修人員5XX監(jiān)獄報修處理程序管理維修人員6XX監(jiān)獄突發(fā)事件處理規(guī)定全體員工7XX監(jiān)獄疫情防控管理方法全體員工8XX監(jiān)獄保安工作手冊全體保安9XX監(jiān)獄消防管理工作手冊全體員工10XX監(jiān)獄供配電設備（設施）工程維修全體人員11XX監(jiān)獄給排水設備（設施）工程維修全體人員12XX監(jiān)獄清潔管理手冊保潔全體人員13XX監(jiān)獄垃圾分類基本知識管保潔全體人員2.接管后員工培訓計劃正式接管后，為了確保管理人員能夠應對物業(yè)管理中的各項問題，掌握好管理的原則性和靈活性，確保服務水準，必須進行更深一層的培訓，具體內容包括：（1）怎樣有效處理投訴；（2）如何切實提高服務水準；（3）如何有效調動員工工作積極性；（4）怎樣提高監(jiān)獄工作人員的滿意度；（5）怎樣促進各項管理方案的不斷完善；其他需要培訓內容可從以下三個方面來進行考察：第一方面：回首過去從人員素質、精神面貌、工作規(guī)程、程序、工作效率、完成工作的指標、器具損耗等方面進行分析、比較，從而決定是否需要進行再次培訓。第二方面：注重現在從員工的工作狀況、工作效率、服務態(tài)度、客人意見（投訴或表揚）、基層管理人員執(zhí)行管理的情況、人際關系的變化來發(fā)現培訓是否必要。第三方面：展望未來隨著社會的不斷進步和科學的不斷發(fā)展，隨著人們生活水準的不斷提高，必然要采用一些新技術和新的服務方式、方法，使XX監(jiān)獄的管理、服務水準達到一個新的高度。故而必須要有遠見，提前抓好這方面的培訓工作。3.日常管理期培訓計劃管理處按公司年度培訓大綱制定管理處員工培訓計劃，結合管理處的實際工作情況，進行系列化，不間斷對員工培訓，并以此與工資、獎金、晉級結合起來，調動員工工作積極性，增強員工的責任心和學習自覺性。培養(yǎng)一支紀律嚴明作風頑強、技術過硬的管理隊伍。管理處鼓勵員工參加各級各類培訓，取證學習，并為他們提供時間上和學習條件方面的方便，對取得優(yōu)異成績和相應證書的給予適當獎勵，建立員工自學成才、自我提高、人人奮發(fā)向上的良好風氣。培訓的重點是服務意識、服務質量、實際工作能力的培養(yǎng)。4.日常管理期培訓計劃表培訓對象培訓時間培訓內容方式目標領導層不定期1.社會主義監(jiān)獄經濟理論2.政治思想教育3.物業(yè)公司管理4.國家政策、法規(guī)、文件5.參觀考察國內外先進物業(yè)公司6.整合型管理體系7.房地產管理8.管理、經濟新知識、新概念9.物業(yè)管理新知識、新概念新技術脫產或業(yè)余合理的知識結構，開拓視野，正確決策，更高的管理水平。管理層周培訓和不定期的培訓1.物業(yè)公司管理2.政治思想教育3.物業(yè)管理概念4.物業(yè)管理法規(guī)5.房屋管理與維護6.設備管理與維護7.計算機網絡應用與開發(fā)8.整合型管理體系9.消防管理、安全生產