關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記制度的思考

關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記制度的思考

法律的變化影響到第三方的利益，并直接影響交易安全。因此，發(fā)生爭議的權(quán)利的確立和轉(zhuǎn)讓必須公開透明。為達(dá)成這一目的,現(xiàn)代民法建立了公示制度,即通過一定的公示方法將物權(quán)設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更以及消滅等事實(shí)向社會公開,從而使第三人知道物權(quán)變動的情況。在公示方法中,最重要的是不動產(chǎn)的登記制度,可以說,完備的登記制度不僅是財產(chǎn)交易有序化的條件,而且是物權(quán)制度賴以存在的基礎(chǔ)。我國《物權(quán)法》第10條明確規(guī)定:“國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！弊罱?國務(wù)院公布了《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》(以下簡稱《征求意見稿》),該征求意見稿意在推動不動產(chǎn)登記制度的改革,根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定,建立全國不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度。為此,《征求意見稿》的許多規(guī)定均作出了較好的嘗試,也明確了不少事項,但是《征求意見稿》受條文數(shù)量限制(僅有30條),相關(guān)規(guī)則設(shè)計有待改進(jìn),在構(gòu)建統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)公示制度方面仍不夠清晰,不少地方還存在進(jìn)一步完善的空間。以下筆者對不動產(chǎn)的統(tǒng)一公示制度談幾點(diǎn)看法。一、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的立法目《征求意見稿》第1條規(guī)定:“為整合不動產(chǎn)登記職責(zé),規(guī)范登記行為,方便群眾申請登記,保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律,制定本條例?！边@一規(guī)定將不動產(chǎn)登記的立法目的以及不動產(chǎn)登記的功能,簡單界定為“整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、規(guī)范登記行為”,這實(shí)質(zhì)上是把整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、登記權(quán)限的統(tǒng)一作為立法的目的。這種對于建立統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度的意義和功能的認(rèn)識,顯然是欠妥當(dāng)?shù)?。對于不動產(chǎn)公示制度而言,登記權(quán)限的統(tǒng)一只是一種手段,而不應(yīng)當(dāng)成為立法的目的。1從不動產(chǎn)登記制度的立法目的出發(fā),制定該條例的目的應(yīng)當(dāng)是通過構(gòu)建統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)公示制度,保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益、維護(hù)不動產(chǎn)交易秩序和交易安全。《征求意見稿》關(guān)于立法目的不當(dāng)定位來自于對登記制度功能的誤解。長期以來,我國一直將不動產(chǎn)的登記視為行政機(jī)關(guān)所享有的行政管理職權(quán),而不是將其作為一種物權(quán)公示方式以及信息披露方法,從而造成了登記與行政機(jī)關(guān)的設(shè)置與職能合一的問題。相應(yīng)地,有關(guān)制度設(shè)計著重于公法上的管理職能,而不是私法上的公示職能。2多個行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對不同的不動產(chǎn)進(jìn)行管理,由此形成了多個登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)登記的現(xiàn)象,如土地由土地管理部門管理,土地使用權(quán)登記也在土地管理部門進(jìn)行;林木由林業(yè)管理部門管理,有關(guān)林木所有權(quán)的登記也在該部門進(jìn)行;房屋由城建部門管理,產(chǎn)權(quán)登記也在該部門進(jìn)行。從行政管理職能角度來看,登記與行政職能部門的設(shè)置和職權(quán)的結(jié)合是必要的,但可能因此忽視不動產(chǎn)登記的物權(quán)公示功能。其主要原因在于:一方面,因登記機(jī)關(guān)分散,不利于有關(guān)交易當(dāng)事人查閱登記,很難給交易當(dāng)事人提供全面的信息;3另一方面,分散的登記制度還容易造成房、地分別抵押和房產(chǎn)重復(fù)抵押的現(xiàn)象,也給有關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行登記造成了極大不便。此外,這種分散登記明顯呈現(xiàn)出行政職權(quán)條塊分割的現(xiàn)象,不能為我國深化體制改革、推動市場經(jīng)濟(jì)深層發(fā)展提供必要的服務(wù)。建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度,就是要構(gòu)建統(tǒng)一的不動產(chǎn)公示制度,但是要完善這一制度設(shè)計,首先應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確定位其立法目的。建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度,并不是通過制定有關(guān)的不動產(chǎn)登記法律來實(shí)現(xiàn)政府機(jī)構(gòu)的職權(quán)整合,而是要根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)公示的應(yīng)有之義,建立起一整套能夠服務(wù)于統(tǒng)一市場、程序清晰、權(quán)責(zé)明確的統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)公示制度。因此,筆者建議《征求意見稿》在開宗明義所規(guī)定的立法目的上,應(yīng)當(dāng)立足于在不動產(chǎn)物權(quán)領(lǐng)域建立統(tǒng)一的公示制度,維護(hù)交易安全和秩序。之所以應(yīng)當(dāng)將不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的立法目的作如此界定,其原因包括以下兩方面。一方面,這一立法目的是由登記的功能所決定的。登記就是將不動產(chǎn)的權(quán)屬狀況記載于登記簿,并以對外公開的方式進(jìn)行公示。登記是不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法,登記機(jī)關(guān)并沒有通過登記創(chuàng)設(shè)物權(quán),而是通過登記對不動產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行一種公示。所以,實(shí)行統(tǒng)一登記就是要構(gòu)建統(tǒng)一的公示制度。另一方面,登記本身不完全是行政行為,其具有一定的私權(quán)屬性。在立法目的上只強(qiáng)調(diào)整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、規(guī)范登記行為的公法屬性,顯然不符合登記本身的性質(zhì)。因此,《征求意見稿》在立法目的上應(yīng)當(dāng)回歸私法屬性,強(qiáng)調(diào)對權(quán)利人的權(quán)利保護(hù)和交易秩序與交易安全的維護(hù)。從比較法上看,大陸法系國家均規(guī)定了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。雖然登記的具體程序和登記機(jī)構(gòu)等存在差異,但德國、法國、瑞士、日本等國無一例外地均建立了統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度。以構(gòu)建統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)公示制度為目的,也是全面深化改革、發(fā)揮市場在配置資源上的基礎(chǔ)性作用的要求。十八屆三中全會決定提出:“使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用?！睘榇?應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步強(qiáng)化簡政放權(quán)、從過去重視事前審批轉(zhuǎn)向服務(wù)市場的要求。減少政府的管制、加快職能轉(zhuǎn)變,就是要從過去的管理型政府向現(xiàn)在的服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變,把過去眾多的部門規(guī)定、各類審批許可手續(xù)進(jìn)行全面清理并逐一歸并,建立起能有效服務(wù)市場的統(tǒng)一登記制度。一個健康運(yùn)轉(zhuǎn)的市場經(jīng)濟(jì),必然要求各類交易信息的充分披露,只有將信息充分披露,才能充分保護(hù)市場主體的權(quán)益和交易安全,否則將導(dǎo)致市場主體在交易中遭受不當(dāng)?shù)膿p害。4尤其需要指出的是,在當(dāng)今的互聯(lián)網(wǎng)時代,通過建立全國聯(lián)網(wǎng)的信息化登記平臺,能夠極大地簡化不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的程序,賦予登記的申請和查詢的極大的便利,由此就可以大幅度降低登記申請和查詢的成本,更能夠以此降低不動產(chǎn)交易的信息成本,從而有效保障交易的安全。如果能夠?qū)?gòu)建統(tǒng)一的公示制度確立為立法目的,《征求意見稿》應(yīng)明確以下幾方面的規(guī)定。首先,應(yīng)當(dāng)將不動產(chǎn)公示的技術(shù)和規(guī)則放在《征求意見稿》的核心地位,而不應(yīng)當(dāng)過多著力于政府機(jī)關(guān)行政職權(quán)的整合與分配。按照《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定,統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度,應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記的范圍、統(tǒng)一的登記程序、統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一的登記簿冊和統(tǒng)一的登記法律依據(jù)。因此,《征求意見稿》應(yīng)當(dāng)將不動產(chǎn)公示的技術(shù)和規(guī)則置于核心地位,對這些規(guī)則和程序進(jìn)行具體的細(xì)化規(guī)定,實(shí)現(xiàn)《物權(quán)法》所規(guī)定的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度應(yīng)具有的五個方面的統(tǒng)一。其次,《征求意見稿》應(yīng)當(dāng)完善各種具體的登記方法,包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、預(yù)告登記、異議登記、注銷登記、變更登記、查封登記等具體的登記規(guī)則?！段餀?quán)法》上關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)則相對而言比較抽象和簡略,《征求意見稿》應(yīng)當(dāng)將《物權(quán)法》上的相關(guān)規(guī)則予以具體化,使之更具有可操作性。例如,《征求意見稿》對不動產(chǎn)登記申請人的資格、申請的步驟、審核的期限、登記錯誤的賠償責(zé)任等等,都應(yīng)當(dāng)予以明確規(guī)定,使《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定得到落實(shí)、具有可操作性。再次,《征求意見稿》應(yīng)當(dāng)注重不同類型公權(quán)力之間的銜接和配合,尤其是行政機(jī)關(guān)與司法機(jī)關(guān)權(quán)力的銜接與配合?！段餀?quán)法》第28條規(guī)定:“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等,導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！蓖?該規(guī)定確立了基于法院和仲裁機(jī)構(gòu)生效法律文書也能作為物權(quán)變動的原因的制度,這就涉及法院和仲裁機(jī)構(gòu)生效法律文書與不動產(chǎn)登記部門所作出的物權(quán)登記行為之間效力的銜接與協(xié)調(diào)問題。例如,生效法律文書所確定的不動產(chǎn)權(quán)利與不動產(chǎn)登記簿所載的不動產(chǎn)權(quán)利不一致,如何協(xié)調(diào)兩種權(quán)利狀態(tài)等,這在《征求意見稿》中也應(yīng)當(dāng)有所體現(xiàn)。最后,《征求意見稿》應(yīng)當(dāng)完善有關(guān)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤的賠償責(zé)任規(guī)定。登記在性質(zhì)上不是純粹的行政行為,登記行為將產(chǎn)生民法上的法律后果,因此,登記機(jī)關(guān)因登記錯誤給公民和法人造成損害的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。《物權(quán)法》第21條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)登記錯誤的賠償責(zé)任,這本身就表明了其屬于民事責(zé)任?？梢?立法者是從民事責(zé)任的角度出發(fā),確立相關(guān)規(guī)范的。但民事責(zé)任問題涉及司法管轄,行政機(jī)關(guān)無權(quán)在行政法規(guī)中對司法管轄問題作出規(guī)定,而必須由法律來完成這一任務(wù)。因此,《征求意見稿》的制定在適當(dāng)時機(jī)應(yīng)當(dāng)上升到法律的層面。二、不動產(chǎn)登記制度應(yīng)當(dāng)適應(yīng)不動產(chǎn)范圍不斷擴(kuò)張的需要《征求意見稿》第4條規(guī)定:“下列不動產(chǎn)權(quán)利,依照本條例的規(guī)定辦理登記:(一)集體土地所有權(quán);(二)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán);(三)森林、林木所有權(quán);(四)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán);(五)建設(shè)用地使用權(quán);(六)宅基地使用權(quán);(七)海域使用權(quán);(八)地役權(quán);(九)抵押權(quán);(十)法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。”這一規(guī)定是關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記范圍的規(guī)定。應(yīng)當(dāng)說,《征求意見稿》的規(guī)定較之于《物權(quán)法》的規(guī)定有所突破,例如,將地役權(quán)明確納入登記的范圍之中,比較好地總結(jié)了既有法律的規(guī)定。但是總體而言,《征求意見稿》關(guān)于不動產(chǎn)登記的范圍仍然較小,不能適應(yīng)未來社會發(fā)展的需求,這表明《征求意見稿》應(yīng)當(dāng)注重新的類型的不動產(chǎn)權(quán)利,將它們納入其中進(jìn)行登記,擴(kuò)大不動產(chǎn)登記的范圍。盡管登記是依據(jù)當(dāng)事人的申請啟動的,登記機(jī)構(gòu)審查的內(nèi)容也應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人申請的內(nèi)容和范圍來進(jìn)行,但如果在法律上不明確究竟哪些財產(chǎn)需要登記、如何辦理登記,就會在實(shí)踐中產(chǎn)生諸多問題?，F(xiàn)代社會,不動產(chǎn)登記的范圍是隨著不動產(chǎn)類型的發(fā)展而不斷擴(kuò)張的。一方面,現(xiàn)代社會財產(chǎn)的形態(tài)在不斷增加,尤其是不動產(chǎn)的涵義在不斷發(fā)生變動,完全用傳統(tǒng)的不動產(chǎn)形態(tài)的界定已經(jīng)不能涵蓋新的財產(chǎn)形態(tài)。例如,傳統(tǒng)物權(quán)法不調(diào)整空間關(guān)系,但在現(xiàn)代社會,人口激增、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展以及城市化的日益加快,導(dǎo)致不可再生的土地資源越來越稀缺,決定了人類對土地的利用逐步從平面轉(zhuǎn)向立體,空間的利用與開發(fā)也就越來越重要。因此,地上和地下空間也成為重要的財產(chǎn),出現(xiàn)了空間權(quán)、空間役權(quán)等制度。另一方面,新的財產(chǎn)形態(tài)價值巨大,隨著社會的發(fā)展和人類生產(chǎn)力和創(chuàng)造力的提高,一些新型財富形式不斷產(chǎn)生。由于這些新的財產(chǎn)類型的出現(xiàn),物權(quán)客體的范圍也相應(yīng)擴(kuò)張,這就需要物權(quán)法不斷擴(kuò)大其適用范圍,確認(rèn)和保護(hù)一些新型的財產(chǎn)形式。5這在客觀上都需要相應(yīng)的不動產(chǎn)登記制度予以配套,因而,在構(gòu)建統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度時,應(yīng)當(dāng)適應(yīng)不動產(chǎn)范圍不斷擴(kuò)張的需要,不斷完善不動產(chǎn)物權(quán)的公示制度。具體而言,《征求意見稿》應(yīng)當(dāng)從如下幾方面對不動產(chǎn)登記的范圍進(jìn)行擴(kuò)張。第一,《征求意見稿》應(yīng)當(dāng)明確在地上和地下設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)的登記問題,即空間權(quán)的登記問題。資源的有限性與不斷增長的人類的需求之間存在一定的矛盾,為了緩解這一矛盾,必須不斷提高資源的利用效率,而空間利用權(quán)(包括空間權(quán)、空間役權(quán)等)的產(chǎn)生就是有效利用不動產(chǎn)資源的需求在法律上的重要體現(xiàn)。各種新類型空間利用權(quán)的出現(xiàn)也要求有相應(yīng)的登記規(guī)則予以配套,如果不對這些新型不動產(chǎn)的登記問題作出立法上的回應(yīng),則將導(dǎo)致這些財產(chǎn)在現(xiàn)實(shí)中難以發(fā)揮其價值,導(dǎo)致權(quán)利人的利益受損。第二,《征求意見稿》應(yīng)當(dāng)對小區(qū)車位車庫的登記問題作出規(guī)定。目前城市中住宅小區(qū)的車位車庫,日漸成為人們關(guān)注的問題,車位車庫的價值也越來越大。所謂車位,是指車庫中的停車位。就車位來說,雖然它可能沒有封閉,但必須在地面上劃定確定的分割線,以確定各個車位的區(qū)分所有的范圍,沒有進(jìn)行如此界分的,不能作為專有部分,這也是建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)造上和利用上獨(dú)立性的要求。6因具有越來越多的獨(dú)立性和財產(chǎn)價值,車位車庫登記問題日益突出。尤其是在城市中,車位和車庫不僅價值巨大,而且已經(jīng)構(gòu)成獨(dú)立的交易財產(chǎn),具有獨(dú)立可移轉(zhuǎn)性,相關(guān)的交易也越來越多。車位車庫的登記與房屋的登記有一定的區(qū)別,因此《征求意見稿》必須對小區(qū)車位車庫的登記問題作出規(guī)定。第三,《征求意見稿》應(yīng)當(dāng)對地上附著的建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)作出規(guī)定。為了實(shí)現(xiàn)對不動產(chǎn)登記和統(tǒng)計的準(zhǔn)確性,《征求意見稿》還應(yīng)當(dāng)建立不動產(chǎn)的總登記制度,即所有類型的不動產(chǎn)都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行一次總登記,尤其是所有的土地,包括未利用地。此外,在《征求意見稿》中,應(yīng)當(dāng)對地上附著的建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)作出規(guī)定。不動產(chǎn)的范圍寬泛,除了土地和房屋之外,還包括地上附著物。而地上附著物的范圍也是十分寬泛的,其內(nèi)涵和外延在實(shí)踐中同樣存在很大爭議。例如,橋梁、道路、地下商鋪、水庫大壩等是否屬于地上附著物,應(yīng)否辦理登記?住宅小區(qū)所建假山、雕塑、涼亭、樹木等是否需要辦理登記?這些問題值得討論。《征求意見稿》應(yīng)當(dāng)對這些類型的不動產(chǎn)登記問題作出規(guī)定,否則難以回應(yīng)實(shí)踐的需求。第四,《征求意見稿》應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大房屋登記的范圍。房屋的概念不僅包括已建成的房屋,而且包括正在建造的或者預(yù)售的商品房。正在建造的建筑物,因尚未完成,不屬于具有特定性的獨(dú)立物,無法成為物權(quán)的客體。7但是,隨著現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,出于融資便利的需要,實(shí)踐中出現(xiàn)了以正在建造的建筑物設(shè)定抵押,以獲得融資的新情形,因此,正在建造的房屋也需要辦理登記。但這些特殊的不動產(chǎn)如何登記,需要在《征求意見稿》上作出統(tǒng)一規(guī)定。應(yīng)當(dāng)看到,隨著物權(quán)制度的發(fā)展,新的不動產(chǎn)權(quán)利范圍將日益擴(kuò)展,但就不動產(chǎn)登記制度而言,其制度設(shè)計應(yīng)當(dāng)以土地登記為中心,主要理由在于:各種不動產(chǎn)權(quán)利實(shí)際上都是在土地之上形成的,其大多圍繞土地使用權(quán)而展開。8所以《征求意見稿》在構(gòu)建統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度時,應(yīng)當(dāng)以構(gòu)建完善的土地登記制度為中心。在擴(kuò)大登記的范圍以后,針對所有這些物權(quán),都應(yīng)當(dāng)以土地的權(quán)利為中心來建立一套完整的登記體系。三、查詢的權(quán)限與查詢目的的規(guī)定《征求意見稿》第23條規(guī)定:“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料,不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理案件有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料?！痹撘?guī)定根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定而制定,較之原來的規(guī)定有所細(xì)化,而且,《征求意見稿》在第24條中規(guī)定了“查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的;未經(jīng)權(quán)利人同意,不得向社會或者他人泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料”。這也是對泄露不動產(chǎn)登記信息的法律責(zé)任的細(xì)化規(guī)定。然而,《征求意見稿》對于不動產(chǎn)登記的查詢制度仍然存在一些待明確的問題,對于這一制度應(yīng)當(dāng)做出更完備的規(guī)定。第一,《征求意見稿》應(yīng)當(dāng)區(qū)分權(quán)利人和利害關(guān)系人,分別規(guī)定不同的查詢權(quán)限?！段餀?quán)法》第18條規(guī)定:“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供?！薄墩髑笠庖姼濉返?3條基本重復(fù)了《物權(quán)法》的這一規(guī)定,但對于界定權(quán)利人和利害關(guān)系人,并沒有作出明確的、細(xì)化的規(guī)定。筆者認(rèn)為,《征求意見稿》應(yīng)明確以下兩方面的內(nèi)容。一方面,應(yīng)當(dāng)具體解釋何謂權(quán)利人、何謂利害關(guān)系人?！度鹗棵穹ǖ洹返?70條規(guī)定:“經(jīng)初步證據(jù)證明為有利害關(guān)系者,有權(quán)請求查閱不動產(chǎn)登記簿或請求就此制作內(nèi)容摘要?！痹诘聡ㄉ?只有對查詢登記具有正當(dāng)利益的人,才能在登記機(jī)關(guān)處查詢不動產(chǎn)的特定登記信息。9在判斷何為正當(dāng)利益時,為了平衡查詢?nèi)撕偷怯洐?quán)利人的利益關(guān)系,應(yīng)尤其尊重登記權(quán)利人的利益以及信息自主權(quán),筆者認(rèn)為,這些經(jīng)驗值得借鑒。通常,利害關(guān)系人有證據(jù)證明其與被查詢的主體具有利害關(guān)系,例如欲購買和承租登記的房屋,需要了解房屋之上的權(quán)屬狀況,其應(yīng)當(dāng)享有查詢的權(quán)限?！墩髑笠庖姼濉窇?yīng)當(dāng)對利害關(guān)系的具體類型作出列舉規(guī)定,方便實(shí)踐操作。另一方面,在利害關(guān)系人內(nèi)部,也應(yīng)當(dāng)根據(jù)利害關(guān)系的不同、交易的需求不同,而設(shè)置不同的查詢范圍。法律設(shè)立房屋登記制度的初衷,在于明確房屋產(chǎn)權(quán)歸屬,保障交易安全。10在查詢目的方面,應(yīng)當(dāng)將查詢的目的主要限于交易需要等目的,因為房產(chǎn)登記制度的主要功能即在于滿足交易安全與交易效率的需要。因此,應(yīng)當(dāng)將查詢的目的主要限于滿足交易需要,除房產(chǎn)本人及利益相關(guān)人有權(quán)進(jìn)行查詢外,其他主體查詢他人的房產(chǎn)信息時,應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提供相關(guān)的交易材料。利害關(guān)系人和權(quán)利人對不動產(chǎn)的利害關(guān)系程度不同,其查詢權(quán)限也應(yīng)當(dāng)有所不同。例如,有的只能查詢不動產(chǎn)的基本權(quán)利狀況,有的則可以查詢不動產(chǎn)之上的所有權(quán)利義務(wù)狀況。第二,《征求意見稿》應(yīng)當(dāng)明確不動產(chǎn)登記查詢的方法。目前,對于不動產(chǎn)登記的查詢,在實(shí)踐中存在著“以房查人”和“以人查房”兩種查詢方法。筆者認(rèn)為,從維護(hù)交易安全、降低交易成本的角度出發(fā),主要應(yīng)當(dāng)采取“以房查人”的做法,其原因在于:一方面,“以房查人”基本能夠使相對人清晰地得知所有權(quán)主體和房屋上所存在的限定物權(quán)的主體以及權(quán)利狀況,能夠滿足維護(hù)交易安全、提高交易效率的需要;另一方面,“以房查人”能夠兼顧個人隱私權(quán)、個人信息權(quán)的保護(hù)。“以人查房”雖然也能夠使相對人得知相關(guān)不動產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài),但此種查詢方式將使公民的財產(chǎn)狀況暴露在公開的環(huán)境之中,這不僅會對公民的侵私權(quán)構(gòu)成侵犯,而且還有可能造成其他附帶的負(fù)面影響。此外,“以房查人”也符合最小查詢原則,即只要信息查詢?nèi)怂榈降男畔⒛軌驖M足其交易需要即可,而不需要查詢?nèi)瞬樵兣c房產(chǎn)有關(guān)的所有信息?！耙匀瞬榉俊笨赡苁箓€人的財產(chǎn)狀況以及其他個人信息不當(dāng)?shù)乇慌?已經(jīng)超出維護(hù)交易安全、提高交易效率的合理需要,有違最小查詢原則。因此,除公檢法機(jī)關(guān)依據(jù)法定的授權(quán)需要對個人的房產(chǎn)信息進(jìn)行查詢外,一般情況下,權(quán)利人和利害關(guān)系人的查詢應(yīng)當(dāng)采取“以房查人