房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)測算研討

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)測算研討經(jīng)婚濟(jì)樓測誼算瓶就以是綱一京種逃財(cái)曠務(wù)繪預(yù)框算經(jīng)恰濟(jì)乎測資算昨?qū)嵕腚H盲上吵是像一絮種“財(cái)纖務(wù)列模倉型”，廳是幟對義項(xiàng)兇目群可屈行坦性底研酷究匹的斷一總個(gè)宋重肚要輩環(huán)他節(jié)膀。借主接要銀是豬結(jié)罪合單產(chǎn)豬品遲定臣位書與碎概木念纏設(shè)須計(jì)悼成絡(luò)果穗，斬對頂開跡發(fā)屆商船所蔥屬堡的浙項(xiàng)駁目提進(jìn)誤行呆全云面渾的模財(cái)疫務(wù)懼測普算養(yǎng)，以取驗(yàn)市證基其屑在渡經(jīng)俘濟(jì)碑上騙的緩可綠行劣性育及償提召出臥可港行趟建卸議煉。它茅是賄項(xiàng)瀉目燥投協(xié)資環(huán)決戒策張過漏程眨中嫁的沈關(guān)賺鍵警環(huán)純節(jié)遮，圣此喬環(huán)優(yōu)節(jié)追涉白及田到馳項(xiàng)屬目陶投謹(jǐn)資寬估肥算脾、翻投滋資拳收未益也、名資醋金脈籌漁措咱、展貸勒款苦還仔本案付葉息霞及燙進(jìn)暖度討安餃排辛等座各邀方儲(chǔ)面黑問財(cái)題單，統(tǒng)具擔(dān)有報(bào)財(cái)浩務(wù)奧、貴工趟程槳、身金卻融縫、懲經(jīng)昆濟(jì)妹等和多陶方鈔面程的緒知燥識(shí)憲要塔求控。簡趴言死之巾，賽經(jīng)駐濟(jì)階測衫算混就爛是旱預(yù)遼算若項(xiàng)當(dāng)目灰開揀發(fā)犧成殼本熄、榴銷象售早收巷入恥、株利筆潤普率黃等竹各朵方中面郵財(cái)歐務(wù)忍指瓜標(biāo)鏈?？偫骟w考用堤來聚測軍算炸項(xiàng)蔥目柳是灘否該可跨行騰，突具研體不有磁四右大私用葬途另：第窯一丈、嚼拿石地域前絞，嚴(yán)用駕于床決案策悉是鴨否燭拿梳地抖開刷發(fā)秀；渾（駱粗雅賬爸）第漲二品、惕拿改地拘后償，池用住于貼判沸斷芹規(guī)庭劃滾是爹否增價(jià)閑值題最芹大侄化樣；賠（諒真序賬疼）第皮三誦、防融放資比時(shí)修，宮用阻于驗(yàn)項(xiàng)余目修資吵金涉籌犁措駱，且盡圍可竭能笑達(dá)沈到沿融嶄資剖目您的戴；革（虧假料賬泛）第嬌四傭、籠開朽發(fā)餃時(shí)規(guī)，嗽用揮于惰成砌本量控筐制痰目京標(biāo)蕉的碧設(shè)竊定愛、父財(cái)萄務(wù)萍監(jiān)努督斗等演方映面揀。長（陣細(xì)撕賬除）經(jīng)華濟(jì)愈測鍛算陳的塊支扔出政科尚目（1）印、既土判地焦費(fèi)保用（2）禍、純前歉期娃工佛程碎費(fèi)炸用（3）鉤、講建洲安厚工盟程答費(fèi)（4）住、抵基嚇礎(chǔ)丈配民套核設(shè)坐施助費(fèi)（5）嫌、蟲公兄共否配秀套闖設(shè)拍施歐費(fèi)（6）把、病開樓發(fā)選間思接伶費(fèi)（7）箭、找不胃可紗預(yù)處見南費(fèi)（8）贊、犯稅菊金恥及狠附嶄加（9）華、籠銷蛇售全費(fèi)誘用（1授0）捉、捉管遲理肚費(fèi)渡用（1惰1）秘、槍財(cái)缺務(wù)榨費(fèi)忌用所委得淡稅匠一淹般暮不惹計(jì)役入帽投細(xì)資他成存本昆。各施支姿出護(hù)科咱目原金菊額師估毛算成本指標(biāo)所占份額估算（經(jīng)驗(yàn)值，僅供參考）土地成本據(jù)實(shí)收取前期費(fèi)用建安工程費(fèi)的3%-6%建安工程費(fèi)按經(jīng)驗(yàn)和規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)而定（主體部分一般1500-1800，北方多300元/㎡)基礎(chǔ)配套費(fèi)用建安工程費(fèi)的15%公共配套費(fèi)用看配套數(shù)量，少則一般是3%-5%開發(fā)間接費(fèi)用總投入的2%不可預(yù)見費(fèi)用以上六項(xiàng)的1%-2%稅金附加建安成本的8%-15%銷售費(fèi)用銷售收入的2%-5%管理費(fèi)用開發(fā)成本的3%-5%（物價(jià)上漲，比以往有所增加）財(cái)務(wù)費(fèi)用開發(fā)成本的3%-10%（利息上升，比以往有所增加）口房誠頭盟估燥算怪就管是仇樓綠面章地至價(jià)罪*3就緊是暑總猛成券本莊，堡但剛具息有笑局茶限薪性不，扇必渣須壤是攔地嘩價(jià)摩超劫過涉常節(jié)規(guī)美建捎安潛成確本騰方墾作凳參窗考獻(xiàn)。經(jīng)分濟(jì)主測險(xiǎn)算防的輩收誰益敵科著目靜自態(tài)葡：（1）污、虹投灣資摟回脫報(bào)瘋率（2）還、播銷省售秒利姻潤磨率動(dòng)咱態(tài)閃：（1）戒、熔現(xiàn)擠金夾流呆、咱凈麗現(xiàn)嗚值（2）喊、廈內(nèi)稻部由收垂益柴率今縮慧天海的久錢做不皇等蒼于董明溉天俘的罩錢詞，伴用寒動(dòng)踏態(tài)測方需法紋算限賬者。財(cái)貓務(wù)際分猶析胖的遲主棍要冒經(jīng)俯濟(jì)搭指埋標(biāo)靜榆態(tài)釘經(jīng)螺濟(jì)寺評失價(jià)辱指析標(biāo)動(dòng)嘩態(tài)獄經(jīng)降濟(jì)航評灘價(jià)忌指給標(biāo)財(cái)避務(wù)鄉(xiāng)豐評溫價(jià)倒的犧主荷要鋼技沖術(shù)駱經(jīng)案濟(jì)秩指勝標(biāo)成慶本擋利錢潤本率銷起售歌利豈潤座率內(nèi)駐部坊收固益羅率現(xiàn)離金月流黃、眨凈匪現(xiàn)繩值如廈何險(xiǎn)分寬析嗚？在樓可柳行索性鍵研衡究監(jiān)中豬，徑靜隱態(tài)先指爐標(biāo)鉗直管接住按托表喝測冊算緣瑞，段動(dòng)比態(tài)扭指攤標(biāo)夾則罩通姑過驕預(yù)符算放建耍設(shè)班進(jìn)字度遙和疏銷敬售大進(jìn)厘度沿，百測鵝算霉每膜年輸?shù)慕锻缎侨脘撆c擠收攏支雅情時(shí)況獸得雖出蓬現(xiàn)乒金憶流睜，千最拆后懸算柳出話凈罩現(xiàn)直值摔和盡內(nèi)僵部饒收婚益歲率但，悔根店據(jù)躺凈仇現(xiàn)室值立和腎內(nèi)障部容收店益糕率圍調(diào)鍬整伏建假設(shè)失進(jìn)取度康、賞銷北售壤進(jìn)塵度輛及娛規(guī)變劃軋。1、怒成脾本凳利召潤梁率指半開諷發(fā)裂利掠潤鹿占索總衫開勸發(fā)黑成北本驅(qū)的賞比亂率探，狐是炮初掏步糕判堅(jiān)斷折房咳地購產(chǎn)拒開顧發(fā)各項(xiàng)飛目挎財(cái)俊務(wù)淘可闊行潑性山的皮一鹿個(gè)遍經(jīng)愿濟(jì)踩評攝價(jià)鵲指乓標(biāo)拜，遵一墾般允也玻叫口投寺資疾回尺報(bào)雪率懶。成就本仁利頃潤懲率=（舌銷幕售曠收敢入-銷翻售拖稅家金-投輪資杏總桑額石）/投皇資案總宗額*跑1柴0仆0繩%R再P扣C槐=成跳本糞利瞎?jié)欆娐蔊碎D匆V險(xiǎn)=總圖開錦發(fā)譽(yù)價(jià)表值T情D擁C標(biāo)=項(xiàng)貿(mào)目不總瓣開抗發(fā)熄成涂本D極P馬=開必發(fā)翼利竟?jié)櫽蒙朴谌逝袑帞嘀卷?xiàng)掛目螞是介否錯(cuò)盈吃利蔑，辛有千多晝少者盈寨利堪。靜民態(tài)礎(chǔ)的拿反誕映償了謊項(xiàng)傲目文總余體萬投板資同回攻報(bào)貴水業(yè)平會(huì)，座但押并止不穴是齡該公項(xiàng)蒸目塌實(shí)遠(yuǎn)際籍的殼收崗益避率激，速只星能恥作館為澆輔血助男指風(fēng)標(biāo)污參燭考壘。托項(xiàng)趕目辛開脖發(fā)籮周賞期肆越翻長輩，嗎該醒指含標(biāo)莖意設(shè)義未可猜應(yīng)煮用拒度售越洽小蠶。2、拍銷凍售摟利拘潤要率是危企倚業(yè)李利剪潤底總組額肺與廣凈徒銷匙售百收盈入各的匹比茄率獻(xiàn)，裕是致衡設(shè)量傾企褲業(yè)得銷擔(dān)售雹收聞入尚的漲收風(fēng)益錯(cuò)水送平瓦的都指醬標(biāo)皆。銷厲售押利溪潤接率徒不傘僅眼僅虧反陰映自獲失利侵能偉力泄，賴還劃反括映兄售訊價(jià)琴風(fēng)劫險(xiǎn)哲的蹲承蝴受靠能鐵力告。比顯如付，故珠骨海讓項(xiàng)冰目御住儲(chǔ)宅嘆銷豪售慢凈事利芝率主為3邪0寸%，桂大拐約亞可謝以丹知凈道斜，給如慰果驗(yàn)售稠價(jià)京下免降3戴0番%左耀右策，宵將棟基知本碎無碑利哥可爪圖還；正而膏售唉價(jià)疏相叫當(dāng)過于姿市玻場替風(fēng)雙險(xiǎn)局，駐其忌難豪以盆控濫制起程記度演遠(yuǎn)頸大掙于被成淚本必，它因臟此敞銷奇售攔利找潤鞏率獅比嗚投專資薄回連報(bào)命率默更目有斬參繳考口價(jià)志值琴。項(xiàng)掩目凳預(yù)常算猜時(shí)訂單逃價(jià)具按1勻.肥2萬惹計(jì)筋算猴，伐價(jià)矮格尾下圈降3五0站%是8鍋4莊0丙0元/決㎡茄,即鞭售盛價(jià)釀不速能鉆低碌于8附4緊0妙0，脊可破以粱看妹出俊目他前憶做慘普烏通炭洋獵房給將高可棍能童出穴現(xiàn)拆虧膨損擁，輪必忘須末做覆高晃端朱產(chǎn)佛品紋或蓮者著等勁待陽時(shí)咽機(jī)鵲再汁開桶發(fā)杯。3、陵凈陰現(xiàn)慶值地（N勢P板V）是冶反豬映逃項(xiàng)恥目敘在典計(jì)德算頸期業(yè)內(nèi)勇獲崇利盞能稻力冰的咐動(dòng)刺態(tài)睜指葡標(biāo)要，捉是嫌指筐按設(shè)章定捏的金基污準(zhǔn)紙收捎益戰(zhàn)率啦（治折伏現(xiàn)姥率靜）歸，將被各痰年么的需凈子現(xiàn)弄金汗流賞量油折島現(xiàn)扁到余投逗資床起碰點(diǎn)燦的芹現(xiàn)沫值砍數(shù)槳，以凈此版反展映筐項(xiàng)管目昆在亮計(jì)朽算哪期怨內(nèi)圖獲期利里能疏力沫。摟基描準(zhǔn)梢收房誠益欲率始是薯凈會(huì)現(xiàn)狗值肆計(jì)拋算今中膜反救映界資姻金彩時(shí)影間巡壽價(jià)預(yù)值旱的嬸基萌準(zhǔn)危參準(zhǔn)數(shù)互，燥是剩導(dǎo)靜致聞投旱資釋行枝為丙發(fā)鞭生蝦所餐要價(jià)求毒的成最姑低形投棄資黎回患報(bào)紛率根。（吼房照地暢產(chǎn)附行鞠業(yè)訪通缺常退水霉平8噴-撿2程0老%，璃萬粉科姑制休定啦是1輕0嗓%）一誘般滅情持況站下劫，垮凈絹現(xiàn)撒值竄越張大苦的鍛項(xiàng)晌目均越努好夠。衡當(dāng)斬凈點(diǎn)現(xiàn)觀值墨小棵于腎零榴，釘說叨明聚報(bào)淋酬殊小崇于壞資鬼金爹成楊本火，想項(xiàng)缺目臘一流般品不欠可核行收，伸因鄭為員以盼貨哲幣工的草時(shí)勁間漆價(jià)庫值隊(duì)來取考騎慮假，音這昏個(gè)貞項(xiàng)美目膏就具是壓處仔于蠻虧尾損稈狀行態(tài)挺的考，竹大萄于繁零丟則僑可栗行令。珠酒海常項(xiàng)辦目擇現(xiàn)子金財(cái)流川量郊情嘗況敞（誼以世盈餅利屠性廚的撒住袍宅宅物低業(yè)圣為寺主產(chǎn)要恐周籃期惰）可嚇以攜估央算錯(cuò)出澇需溉要覆投條資往多災(zāi)少膨錢酸，寨需赤要蓋貸奸款香多驅(qū)少無，球以基及淡哪傾年南開血始勾盈北利捷，斤哪括年蹦開堆始騾回否本闊。4、旱內(nèi)然部耽收竊益項(xiàng)率紹（I擴(kuò)R冶R）是啞在第考駝慮谷了橡時(shí)烘間任價(jià)偶值殃的非情往況血下守，凳使繩一飯項(xiàng)汁投權(quán)資呀在訴未椅來液產(chǎn)聯(lián)生餃的繭現(xiàn)牛金拆流濃量仆現(xiàn)圍值暈，奴剛?cè)糜椎壤嬗谠弁吨зY攜成取本洗時(shí)止的盜收透益故率浙。臘簡撫言仿之福就銀是各友年凈心現(xiàn)軍金們流眾量蹦現(xiàn)果值崗累側(cè)計(jì)掌等遺于酬零呆時(shí)的冠折飲現(xiàn)賣率享。I唇R堪R類茂似睡利攜息耀，恥但西不鄭是滴存霞款適利駁息妹，別而類是叛投登資筒的甩動(dòng)明態(tài)巧復(fù)臨利掛。I惰R可R反累映黃的灣是避在鄭保概證撤利字潤疫的協(xié)基惡礎(chǔ)尺上驢資簡金倦周高轉(zhuǎn)劣速供度山。F關(guān)I圓R羨R：現(xiàn)內(nèi)爽部筐收留益派率速；N衡P名V1：魔采慣用臟低奶折跌現(xiàn)吹率厭時(shí)親凈倆現(xiàn)哀值搭的申正狼值靜；N勺P陣V2：繞采滋用銀高懷折顯現(xiàn)鍋率躍時(shí)炊凈綱現(xiàn)睡值塔的腳負(fù)吹值粗；i1：積凈的現(xiàn)責(zé)值潑為政接稿近劉于父零刷時(shí)擴(kuò)的速正泳值徒的搶折豬現(xiàn)挎率灶；i2：奶凈也現(xiàn)付值爺為傅接瓶近泊于叼零團(tuán)時(shí)汪的旨負(fù)徒值踩的傭折級現(xiàn)殲率機(jī)。影脈響臭內(nèi)筆部兔收俯益的率妹的倘因往素瘦是匠凈敲現(xiàn)屆金郊流昂的媽大課小婚和飄時(shí)零間蒜，萄凈送現(xiàn)創(chuàng)金雪流志越跌大頃、菠時(shí)踩間戚越引短寒，I嫌R竿R就峰越雅高稍；咸反敞之拜，乓凈加現(xiàn)贈(zèng)金訴流門越障小右，礙時(shí)俊間躍越清長晴，胃則I糠R麗R就枕越罷低團(tuán)。電隱腦龍快敏捷政計(jì)床算內(nèi)縮慧部鐮收兆益沒率笨在淹貸變款仙方蹄面輩的亮作妨用在陳進(jìn)森行坦獨(dú)原立棚方寸案檢的辭分申析窯評澆價(jià)庸時(shí)吧，襲一誤般焦是奔在洞求虧得賣投吉資貞項(xiàng)槍目嶄的系內(nèi)析部彼收刪益趁率薪后憂，擔(dān)與擇同易期猜貸得款驢利骨率堤、涉同還期沃行珍業(yè)搬基悼準(zhǔn)優(yōu)收雀益脊率鍛相鏈比攪較竹，昨以隙判闊定自項(xiàng)某目錢在擔(dān)財(cái)荒務(wù)徐上孤是絲式否記可殘行貢。內(nèi)呀部案收辛益渠率符表康明洪了永項(xiàng)雞目予投潛資信所同能廊支尸付襯的書最行高奧貸括款身利院率貸?？巳缛龉佡J胡款茄利田率蜂高坊于道內(nèi)瓣部鍋收渣益種率膠，校項(xiàng)浮目盡投渡資訴就里會(huì)獸面偷臨凳虧壯損盈。浙（稻累尤計(jì)低折誦現(xiàn)爸值稀小菜于0，廁即隆虧陽損進(jìn)狀職態(tài)搭。梨）①F托I巖R步R與避同遠(yuǎn)期鍋貸因款簽利絕率i比興較隔，或反兵映童項(xiàng)陣目門的遲盈轟虧值狀邀況型：F臟I減R刷R＞i，籍項(xiàng)甚目摩盈決利角；F做I倉R把R=i，攻項(xiàng)躲目叛盈朵虧振平鳳衡爪；F施I母R醬R＜i，報(bào)項(xiàng)晉目膀虧贊損點(diǎn)。②F統(tǒng)I沉R熄R與束同遙期尤行嫁業(yè)線基孩準(zhǔn)再收左益當(dāng)率i怪c比拌較攤，廢反揭映露項(xiàng)品目矮與姿行院業(yè)軍平誤均介收元益援水被平露相讓比慚的糊盈公利涂情隆況蘿：F羊I孝R狂R＞i南c，栗項(xiàng)佛目泉盈離利齡超袖出崗行穴業(yè)效平投均注收內(nèi)益釋水雙平合；F畫I兇R翅R=i國c，富項(xiàng)帖目岸盈胸利午等千于睜行繳業(yè)瓣平具均勒收泊益許水常平萄；F歐I讀R啞R＜i壺c，希項(xiàng)蜻目憶盈潔利稿低率于暈行稠業(yè)商平儀均表水侄平敘。以是珠黃海歌項(xiàng)轟目犯為壯例困：護(hù)在2曲0聚1寄3規(guī)-里2吧0傅1堆9年喂（跨前伍期代和鄭中斜期掃住東宅賀開亭發(fā)頭）腿期予間撥，斯珠舟?；ロ?xiàng)填目I氧R扔R小第于治投事資鞋回弱報(bào)某率葡，謎因湖此搜具皮有儲(chǔ)一鏈定變的嗎可擔(dān)行箭性幫。I盟R幅R考雕慮截了券時(shí)寨間折因渠素傷，直是顯凈穗現(xiàn)除值論（念收四支趣差許）督為0的疤貼聲現(xiàn)適率敏，脖因紐奉此鼻投殘資秒回借報(bào)濤率別應(yīng)侵該研是瞎高暢于I泊R簡R，止否匆則退項(xiàng)泥目逗不講可憲行所。方案A：3年回收期；投資收益率50％期限（年）第一年第二年第三年

投人（元）-100

收入（元）00150

凈現(xiàn)流（元）-1000150

IRR22%方案B：5年回收期；投資收益率70％期限（年）12345

投人（元）-100

收入（元）0000170

凈現(xiàn)流（元）-100000170

IRR

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