2013年萬(wàn)達(dá)、龍湖、凱德、華潤(rùn)地產(chǎn)城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位及案例分析

2021萬(wàn)達(dá)、龍湖、凱德、華潤(rùn)地產(chǎn)城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位及案例分析

前言：城市綜合體最新開(kāi)展第一章：城市綜合體定義、特征、價(jià)值前景第二章：城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃第三章：城市綜合體的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)案例：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)象城、龍湖時(shí)代天街、來(lái)福士廣場(chǎng)“商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的必然階段。〞在中國(guó)房地產(chǎn)巨頭集體轉(zhuǎn)型的背后，逐漸成熟的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正掀開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代。前言：城市綜合體的最新開(kāi)展〔一〕商業(yè)地產(chǎn)每年增量將達(dá)1300萬(wàn)平方米當(dāng)前中國(guó)不少城市提出城市升級(jí)的概念，第一階段是以改造城區(qū)和打造商務(wù)為主旋律；第二階段是從現(xiàn)在開(kāi)始以打造新城、新區(qū)為主旋律。上海要打造147個(gè)商業(yè)中心，杭州明確提出要打造100個(gè)商業(yè)綜合體。成都建設(shè)的規(guī)劃的城市綜合體已經(jīng)150多座。城市綜合體已經(jīng)成為投資開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)目前中國(guó)趕上了城市化開(kāi)展的“鉆石時(shí)期〞，每年將有1300萬(wàn)人進(jìn)城。如果按照每人商業(yè)配套1平方米，將是1300萬(wàn)平方米的增量工作。目前中國(guó)社會(huì)商品零售總額是13萬(wàn)億人民幣，而美國(guó)社會(huì)商品零售總額高達(dá)10萬(wàn)億美元，與國(guó)外相比我們還很落后。前言：城市綜合體的最新開(kāi)展〔二〕萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，依靠主力店的強(qiáng)大號(hào)召力，大型主力店組團(tuán)是其商業(yè)局部最大的特點(diǎn)，定位于中檔市場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)通過(guò)一定程度地犧牲收益換得風(fēng)險(xiǎn)的最小化和擴(kuò)張的超高速，他已經(jīng)成為中國(guó)規(guī)模最大的綜合體產(chǎn)品萬(wàn)象城，以“永不落幕的party〞為主題語(yǔ)，通過(guò)較大比例的餐飲、娛樂(lè)元素，時(shí)尚、現(xiàn)代的購(gòu)物環(huán)境設(shè)計(jì)，為群眾消費(fèi)人群營(yíng)造了一個(gè)具有現(xiàn)代繁華都市氣質(zhì)的一站式消費(fèi)場(chǎng)所龍湖時(shí)代天街，通過(guò)營(yíng)造高端人群濃郁休閑氣氛的生活方式中心，成功打造高端綜合體產(chǎn)品獲得巨大收益，來(lái)福士廣場(chǎng)，以其獨(dú)特的品牌選擇而著名，圍繞著20-30歲年輕白領(lǐng)的顧客定位，它的品牌選擇充分迎合了年輕人對(duì)于個(gè)性、休閑、運(yùn)動(dòng)概念的追崇，成為成功定位于細(xì)分市場(chǎng)的典范目前中國(guó)已出現(xiàn)專業(yè)的城市綜合體開(kāi)發(fā)商，他們擁有清晰的產(chǎn)品模式并實(shí)現(xiàn)或積極推進(jìn)跨區(qū)域開(kāi)展二、中國(guó)城市綜合體的問(wèn)題1、城市綜合體的投資開(kāi)發(fā)過(guò)熱、開(kāi)發(fā)速度過(guò)快。2、城市綜合體開(kāi)發(fā)的隨意性大，缺乏控制。3、過(guò)分高估城市綜合體的商圈輻射范圍。4、城市綜合體的建設(shè)規(guī)模求過(guò)大〔成都環(huán)球中心150萬(wàn)平米，世界最大的綜合體單體〕、檔次求過(guò)高。5、品牌、業(yè)態(tài)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。6、開(kāi)發(fā)企業(yè)的專業(yè)能力缺乏。7、開(kāi)發(fā)模式、開(kāi)發(fā)流程存在問(wèn)題。前言：城市綜合體的最新開(kāi)展〔二〕

世界最大綜合體單體-----成都環(huán)球中心建成照片

第一章城市綜合體的定義、特征與價(jià)值前景

第二章城市綜合體的主要產(chǎn)品構(gòu)成及特點(diǎn)第一篇城市綜合體概述1、城市綜合體的定義2、城市綜合體的特征3、城市綜合體的價(jià)值前景第一章城市綜合體的定義、特征與價(jià)值前景?中國(guó)大百科全書(shū)?：建筑綜合體為多個(gè)功能不同的空間組合而成的建筑。?美國(guó)建筑百科全書(shū)?：建筑綜合體是在一個(gè)位置上，具有單個(gè)或多個(gè)功能的一組建筑。城市綜合體是指城市中的居住、商務(wù)辦公、購(gòu)物、文化、娛樂(lè)、游憩等各種城市物業(yè)功能復(fù)合，互為作用、互為價(jià)值鏈的空間、文化意識(shí)形態(tài)高度集中的街區(qū)群體。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，它具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時(shí)，城市綜合體通過(guò)街區(qū)的關(guān)系，與外部空間有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價(jià)值。1.1城市綜合體的定義城市綜合體〞將城市人群的購(gòu)物、商務(wù)、娛樂(lè)、居住等多種功能進(jìn)行組合，在一組建筑物中進(jìn)行分工和相互聯(lián)系城市綜合體是伴隨著“回歸城市中心〞開(kāi)展起來(lái)的，已經(jīng)成為城市中心的重要形式綜合體的各種功能在一天中的不同時(shí)段運(yùn)行，最大限度的提升了物業(yè)的整體價(jià)值和收益，并對(duì)所在區(qū)域的開(kāi)展提供的動(dòng)力和視覺(jué)的標(biāo)示作用由于城市綜合體的大型建設(shè)規(guī)模和多功能組合，對(duì)工程選址、景觀設(shè)計(jì)、交通設(shè)計(jì)和材料設(shè)備應(yīng)用提出了更高的要求現(xiàn)階段的中國(guó)城市綜合體主要集中于一、二線城市，三線城市仍處于萌芽1城市綜合體的定義樓盤(pán)類型：寫(xiě)字樓、商住公寓、購(gòu)物中心建筑規(guī)模：總規(guī)劃占地逾10公頃，總建筑面積超過(guò)48萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)商：北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程簡(jiǎn)介：北京萬(wàn)達(dá)CBD聚合品牌商業(yè)中心、國(guó)際商務(wù)港、五星級(jí)酒店、5A級(jí)寫(xiě)字樓、特色商業(yè)區(qū)于一身，是CBD核心區(qū)鉆石級(jí)商務(wù)聚合體。XWHO的設(shè)計(jì)師試圖以更有吸引力的方式創(chuàng)造城市生態(tài)空間，而不僅僅是對(duì)自然進(jìn)行模仿。廣場(chǎng)上有兩處規(guī)整的“城市森林〞，商鋪前茂盛的樹(shù)叢也構(gòu)成了一個(gè)小森林。城市綜合體樓盤(pán)類型：寫(xiě)字樓、國(guó)際公寓、豪華酒店、國(guó)際商城建筑規(guī)模：總占地面積6萬(wàn)平方米，總筑面積100萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)商：北京國(guó)華置業(yè)工程簡(jiǎn)介：華貿(mào)中心由三棟高逾百米的5A智能寫(xiě)字樓、2座豪華酒店、大型國(guó)際商城、國(guó)際公寓和中央公園組成。華貿(mào)中心的整體設(shè)計(jì)由世界著名的美國(guó)KPF建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，建筑設(shè)計(jì)極富紀(jì)念性和時(shí)代感。城市綜合體1.2城市綜合體的特征〔一〕12345678高可達(dá)性高密度、集約性整體統(tǒng)一性功能復(fù)合性土地使用均衡性空間的連續(xù)性內(nèi)外部關(guān)系完整性社會(huì)效應(yīng)及升值價(jià)值1.2城市綜合體的特征〔二〕功能復(fù)合性位于城市交通網(wǎng)絡(luò)興旺、城市功能相對(duì)集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)高樓林立的景象，城市的標(biāo)志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補(bǔ)建筑風(fēng)格統(tǒng)一，各個(gè)單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；建筑群體與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)高密度，集約性整體統(tǒng)一性高可達(dá)性可實(shí)現(xiàn)自身完整的工作、生活配套運(yùn)營(yíng)體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充，缺一不可1.2城市綜合體的特征〔三〕巨大的社會(huì)效應(yīng)/升值潛力內(nèi)外部聯(lián)系完整性空間連續(xù)性土地使用均衡性注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，防止土地過(guò)分集中于某一特定功能鑒于都市綜合體各功能的相互聯(lián)系，其在平面、立面和空間均表現(xiàn)為連續(xù)性、統(tǒng)一性：其設(shè)計(jì)通常采用整體設(shè)計(jì)，內(nèi)部建筑物風(fēng)格統(tǒng)一；建筑體之間均通過(guò)空中、地下和地面形成多層次的聯(lián)系，形成互補(bǔ)、流動(dòng)、連續(xù)的空間體系。內(nèi)部擁有復(fù)雜、完善的交通體系，通過(guò)立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使各功能建筑體有機(jī)結(jié)合；對(duì)外界的交通依賴較強(qiáng)，其外界的交通體系直接影響綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模因所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會(huì)效應(yīng)；同時(shí)作為地產(chǎn)物業(yè)的HOPSCA，隨著城市的不斷開(kāi)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力城市綜合體各子項(xiàng)在功能上的互補(bǔ)性和實(shí)際生活中的互動(dòng)性，使各子項(xiàng)互為配套，互為支持，最大程度地形成資源共享，從而使各項(xiàng)子功能有可能在綜合體自身一體化價(jià)值平臺(tái)上，對(duì)自身的價(jià)值鏈進(jìn)行全面超越。一個(gè)成功的城市綜合體工程的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)，會(huì)為開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商帶來(lái)巨大的品牌價(jià)值和高升值的前景。城市綜合體是城市化進(jìn)程和表達(dá)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要載體，多種業(yè)態(tài)相互作用、互為價(jià)值鏈的空間、文化意識(shí)形態(tài)的高度集約，將大大提升城市區(qū)域的價(jià)值，帶來(lái)巨大的社會(huì)價(jià)值；其開(kāi)展是適應(yīng)區(qū)域開(kāi)發(fā)和提高土地集約利用的趨勢(shì)，也將成為中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的主流模式之一。1.3城市綜合體的價(jià)值前景

第二章城市綜合體的主要產(chǎn)品構(gòu)成及特點(diǎn)城市綜合體是都市商業(yè)、娛樂(lè)、商務(wù)及居住功能的合理定位和有機(jī)組合城市綜合體的幾大產(chǎn)品構(gòu)成：1、住宅、公寓2、辦公3、酒店4、商業(yè)、零售及效勞5、購(gòu)物中心

第二章城市綜合體的主要產(chǎn)品構(gòu)成及特點(diǎn)2.1住宅、公寓〔一〕選址特點(diǎn)目標(biāo)客戶住宅類型產(chǎn)品特點(diǎn)普通住宅群眾消費(fèi)者具備根本生活配套的市區(qū)或郊區(qū)戶內(nèi)各功能房間完善；戶型以２居以上為主一般為毛坯房，近年來(lái)精裝修開(kāi)始流行配套以停車(chē)場(chǎng)及公共廣場(chǎng)為主商住樓商務(wù)區(qū)域投資者中小企業(yè)主既可居住又可辦公；局部沒(méi)有廚房功能強(qiáng)調(diào)商務(wù)中心、餐飲功能配套毛坯房為主住宅類型2.1住宅、公寓〔二〕選址特點(diǎn)目標(biāo)客戶公寓類型產(chǎn)品特點(diǎn)投資者高收入白領(lǐng)普通公寓酒店式公寓投資者高級(jí)經(jīng)理人外籍人士商業(yè)繁華區(qū)域商業(yè)繁華區(qū)域戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備完善，通常配備高檔家具電器星級(jí)裝修，尤其是公共區(qū)域提供房間清潔，衣物送洗等酒店式效勞通常設(shè)有會(huì)所，提供餐飲、康體等配套效勞戶內(nèi)各功能房間完善；小戶型比例較大精裝修一般設(shè)有大堂公寓類型公寓：最接近住宅的商業(yè)性質(zhì)物業(yè)；城市綜合體平衡現(xiàn)金流的擋箭牌；由于自住本錢(qián)高，通常作為投資型物業(yè)，對(duì)投資市場(chǎng)成熟度要求較高；高端公寓〔住宅〕同商業(yè)零售屬于天敵關(guān)系，交通設(shè)計(jì)中須充分分區(qū)；其總銷(xiāo)售額在可能的前提下，盡量到達(dá)或超過(guò)整個(gè)綜合體的總投資額；2.1住宅、公寓〔三〕2.2辦公〔一〕選址效勞配套類型建筑特點(diǎn)租戶特點(diǎn)頂級(jí)寫(xiě)字樓建筑品質(zhì)一流頂級(jí)裝修通常為5萬(wàn)平米以上商務(wù)核心區(qū)域知名大型跨國(guó)公司金融機(jī)構(gòu)甲級(jí)寫(xiě)字樓商務(wù)區(qū)或區(qū)域中心建筑標(biāo)準(zhǔn)有所落后中檔裝修1萬(wàn)平米左右乙級(jí)寫(xiě)字樓中小型私營(yíng)企業(yè)為主丙級(jí)寫(xiě)字樓建筑標(biāo)準(zhǔn)陳舊普通裝修小于1萬(wàn)平米小型私營(yíng)企業(yè)寫(xiě)字樓類型市區(qū)市區(qū)大中型各類企業(yè)、機(jī)構(gòu)設(shè)施設(shè)備建筑品質(zhì)優(yōu)良高檔裝修通常2-5萬(wàn)平米有商務(wù)中心、高檔餐廳、大型會(huì)議廳、休閑設(shè)施地上／地下停車(chē)位充足有商務(wù)中心、高檔餐廳、大型會(huì)議廳、休閑設(shè)施地上／地下停車(chē)位充足有局部商務(wù)配套有地上／地下停車(chē)位幾乎沒(méi)有效勞配套品牌高效中央空調(diào)系統(tǒng)智能化樓宇自控系統(tǒng)先進(jìn)的數(shù)據(jù)通信品牌高效中央空調(diào)系統(tǒng)智能化樓宇自控系統(tǒng)先進(jìn)的數(shù)據(jù)通信有中央空調(diào)系統(tǒng)有樓宇自控系統(tǒng)無(wú)綜合布線無(wú)中央空調(diào)系統(tǒng)無(wú)樓宇自控系統(tǒng)無(wú)綜合布線性價(jià)比較高的抗通貨膨脹資產(chǎn)；可實(shí)現(xiàn)局部回款，但在二、三線城市中屬于高風(fēng)險(xiǎn)性物業(yè)；在非產(chǎn)業(yè)區(qū)域應(yīng)嚴(yán)格控制放量比例；在非一線城市中。5A甲級(jí)寫(xiě)字樓性價(jià)比低于乙級(jí)寫(xiě)字樓；寫(xiě)字樓的四大直觀產(chǎn)品指標(biāo)——電梯、大堂、空調(diào)、玻璃幕墻；銷(xiāo)售及租賃時(shí)，以鏈型營(yíng)銷(xiāo)思路為主——主力客戶的特點(diǎn)；2.2辦公〔二〕2.3酒店〔一〕選址經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)酒店類型目標(biāo)客戶代表工程商務(wù)酒店以公務(wù)出差的旅客為主，包含境外游客城市中心商務(wù)區(qū)區(qū)域中心除各類客房齊備之外通常配備有大型餐廳、會(huì)議室、歌舞廳、商務(wù)中心等綜合配套設(shè)施滿足客人商務(wù)相關(guān)需求設(shè)施設(shè)備通常采用較高標(biāo)準(zhǔn)香格里拉洲際酒店經(jīng)濟(jì)型酒店商業(yè)中心附近選址靈活國(guó)內(nèi)游客及中小企業(yè)商務(wù)差旅客人為主團(tuán)體會(huì)議及會(huì)展效勞接待為主會(huì)議/會(huì)展酒店北京九華山莊五洲大酒店旅游度假酒店景區(qū)游客接待為主；季節(jié)性明顯三亞天域酒店酒店類型市區(qū)或郊區(qū)遠(yuǎn)郊或旅游風(fēng)景區(qū)以滿足住宿的根本需求為主，較少其他效勞配套功能，價(jià)格實(shí)惠通常以品牌連鎖形式經(jīng)營(yíng)在一般商務(wù)酒店根底上，強(qiáng)化會(huì)議／會(huì)展的設(shè)施建設(shè)與相關(guān)效勞建設(shè)有多個(gè)不同規(guī)模的會(huì)議廳；及更加豐富的休閑娛樂(lè)設(shè)施如家快捷速８具有完善的休閑娛樂(lè)設(shè)施突出個(gè)性化效勞；創(chuàng)造放松環(huán)境酒店建設(shè)強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境的結(jié)合2.3酒店〔二〕本錢(qián)投入最高，回收難度極大；優(yōu)質(zhì)酒店對(duì)于運(yùn)營(yíng)管理要求很高；1、已上市公司；2、待上市公司；3、政府強(qiáng)制要求；4、體量實(shí)在過(guò)剩除上述四種狀況，不建議開(kāi)發(fā)或持有。酒店標(biāo)準(zhǔn)制定與策略。2.4商業(yè)、零售及效勞〔一〕選址特點(diǎn)業(yè)態(tài)組合類型商圈范圍代表工程城市購(gòu)物中心核心商圈3公里次級(jí)商圈6公里三級(jí)商圈40公里城市中心區(qū)域10萬(wàn)平米以上香港ifc北京東方廣場(chǎng)購(gòu)物中心類型主力店購(gòu)物60-70%餐飲10-20%休閑娛樂(lè)15-20%3-5個(gè)主力店主力店面積占比40-60%區(qū)域購(gòu)物中心區(qū)域中心5-8萬(wàn)平米北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)深圳花園城購(gòu)物60-70%餐飲15-25%休閑娛樂(lè)10-15%2-3個(gè)主力店主力店面積占比40-60%鄰里購(gòu)物中心社區(qū)中心不超過(guò)4萬(wàn)平米伊藤洋華堂華潤(rùn)萬(wàn)佳購(gòu)物70-80%餐飲10-15%休閑娛樂(lè)3-5%效勞5%1-2個(gè)主力店主力店面積占比40-60%能量中心郊區(qū)4-10萬(wàn)平米北京金源茂購(gòu)物80-95%餐飲10-20%3以上個(gè)主力店主力店面積占比70-90%生活方式購(gòu)物中心高檔住宅區(qū)附近自然條件優(yōu)越1-5萬(wàn)平米上海新天地美國(guó)COCOWALK購(gòu)物30-40%餐飲30-40%休閑娛樂(lè)30-40%0-2個(gè)主力店主力店面積占比0-50%核心商圈3公里次級(jí)商圈6公里三級(jí)商圈10公里核心商圈1公里次級(jí)商圈3公里核心商圈3公里次級(jí)商圈6公里三級(jí)商圈20公里核心商圈1公里次級(jí)商圈3公里2.4商業(yè)零售及效勞〔二〕商業(yè)零售及效勞的形式：〔1〕商業(yè)街；〔2〕住宅或辦公樓底商；〔3〕裙房；〔4〕建筑單體；

2.4.1商業(yè)街對(duì)于用地強(qiáng)度占用最大，適合低密度商業(yè)用地；有效渠道的前提下，套現(xiàn)能力最強(qiáng)；常規(guī)單位鋪面不高于400平米；在無(wú)法保證充足消費(fèi)人流的根底上，原那么上不要出現(xiàn)內(nèi)街；2.4.2住宅或辦公樓底商受到一定程度的業(yè)態(tài)限制；較好操作，易于套現(xiàn)；盡量通過(guò)轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)將商業(yè)局部處理為框架模式，剪力墻對(duì)商業(yè)價(jià)值影響很大；原那么上設(shè)計(jì)層數(shù)不要高于兩層；2.4.3裙房由于建筑格局及單元面積，造成風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)最高，最難套現(xiàn)；受上方附著建筑核心筒下落位置的影響很大；即便租賃，通常也為大面積低租金業(yè)態(tài)〔同樣受底商業(yè)態(tài)限制〕；由于投資總額過(guò)高，極難銷(xiāo)售〔除產(chǎn)權(quán)式切割商鋪，但操作難度較大〕；2.4.4建筑單體操作難度最高，經(jīng)濟(jì)效益最難實(shí)現(xiàn)；2萬(wàn)平米以上單體必須多業(yè)態(tài)操作；有可能出現(xiàn)主力店，性價(jià)比低且難以套現(xiàn)；只能出現(xiàn)局部散售，且存在銷(xiāo)售比例風(fēng)險(xiǎn)；在不存在其他回款物業(yè)的前提下，大型商業(yè)單體的開(kāi)發(fā)現(xiàn)金流很難支持。第一章城市綜合體開(kāi)發(fā)的前期籌劃

第二章城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)第三章城市綜合體的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)

第二篇城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)1、城市綜合體的開(kāi)發(fā)條件及定位2、城市綜合體的區(qū)位選擇3、城市綜合體的開(kāi)發(fā)時(shí)序第一章城市綜合體開(kāi)發(fā)的前期籌劃1.1.1城市綜合體開(kāi)發(fā)的條件因素

定位需滿足的目標(biāo)：1、符合城市整體開(kāi)展要求，符合政府控規(guī)要求2、具有鮮明特色，表達(dá)工程地段價(jià)值3、符合市場(chǎng)要求，實(shí)現(xiàn)整體開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)目標(biāo)1.1.2城市綜合體開(kāi)發(fā)的定位〔一〕1.1.2城市綜合體開(kāi)發(fā)的定位〔二〕定位依據(jù)：定位依據(jù)123456城市和區(qū)域市場(chǎng)城市化發(fā)展經(jīng)濟(jì)和人口狀況城市和區(qū)域地理環(huán)境歷史、文化、民俗、民情政府規(guī)劃及功能定位1.1.3城市綜合體開(kāi)發(fā)的定位〔三〕三位一體定位方法城市綜合體的開(kāi)發(fā)模式：1、均衡開(kāi)展的模式2、以辦公業(yè)為核心的開(kāi)展模式3、以酒店業(yè)為核心的開(kāi)展模式4、以零售業(yè)為核心的開(kāi)展模式1.1.3城市綜合體開(kāi)發(fā)的定位〔三〕城市綜合體的開(kāi)展離不開(kāi)城市化開(kāi)展進(jìn)程1.2城市綜合體的區(qū)位選擇〔一〕城市綜合體的開(kāi)展離不開(kāi)城市化開(kāi)展進(jìn)程1.2城市綜合體的區(qū)位選擇〔一〕

1.2城市綜合體的區(qū)位選擇〔一〕萬(wàn)達(dá)在哪里，城市就在哪里1.2城市綜合體的區(qū)位選擇〔一〕1.2城市綜合體的區(qū)位選擇〔二〕“一個(gè)城市只有一個(gè)中心〞廣州-北京路重慶-解放碑北京-西單上海-南京路“一個(gè)城市只有一個(gè)中心〞，上世紀(jì)90年代，這些中心開(kāi)展的輝煌恰好應(yīng)證了這種說(shuō)法，然而，城市在開(kāi)展，這些中心還能適應(yīng)不斷增長(zhǎng)的開(kāi)展需求嗎？城市化開(kāi)展1.2城市綜合體的區(qū)位選擇〔三〕上海由一個(gè)中心向多個(gè)中心開(kāi)展上海-淮海路上海-人民廣場(chǎng)上海-陸家嘴上海-徐家匯上海-虹橋上海南京路城市化開(kāi)展1.2城市綜合體的區(qū)位選擇〔四〕北京西單的核心地位正逐步被國(guó)貿(mào)CBD取代城市化開(kāi)展城市化多核開(kāi)展是必然趨勢(shì)1.2城市綜合體的區(qū)位選擇〔六〕未來(lái)城市可能面臨的綜合體形態(tài)城市核心區(qū)城市次中心城市綜合體核心區(qū)內(nèi)的城市綜合體、次中心的綜合體、核心區(qū)和次中心間的綜合體1.2城市綜合體的區(qū)位選擇〔七〕城市綜合體可以存在于CBD，可以存在于城市副中心內(nèi)，也可以位于CBD和副中心之外的優(yōu)越區(qū)位。在城市綜合體工程所處的區(qū)域中，具體位置不同，對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平也會(huì)有所不同；而在這個(gè)區(qū)域中，一般認(rèn)為一定存在一個(gè)重要的點(diǎn)，這就是峰值地價(jià)交叉點(diǎn)。1.2城市綜合體的區(qū)位選擇〔八〕居住區(qū)市中心AB正確的開(kāi)發(fā)時(shí)序?qū)τ趯?shí)現(xiàn)綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化有著極為重要的意義。首先，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時(shí)機(jī)的差異。例如商業(yè)入市必須在社區(qū)成熟以后；而為了樹(shù)立工程品牌形象，酒店或?qū)懽謽枪こ桃话阆绕谌胧小Ｆ浯?，不同物業(yè)之間的影響也對(duì)入市時(shí)機(jī)有一定選擇。如寫(xiě)字樓優(yōu)先于公寓的入市能夠帶動(dòng)公寓的銷(xiāo)售。綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化包含幾個(gè)方面的含義：1、最大限度的實(shí)現(xiàn)各個(gè)物業(yè)自身的價(jià)值；2、最大可能實(shí)現(xiàn)各功能間關(guān)聯(lián)帶動(dòng)價(jià)值；3、防止各物業(yè)之間的負(fù)面影響。1.3城市綜合體開(kāi)發(fā)的時(shí)序1、商業(yè)地產(chǎn)概述2、城市綜合體商業(yè)規(guī)劃的重要性3、城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)4、如何在商業(yè)規(guī)劃階段躲避工程風(fēng)險(xiǎn)5、塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素第二章城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)核心規(guī)律——渠道2.1商業(yè)地產(chǎn)概述〔一〕2.1商業(yè)地產(chǎn)概述〔二〕1、商業(yè)地產(chǎn)：為社會(huì)交易創(chuàng)造交易地點(diǎn)和交易平臺(tái)，在這個(gè)平臺(tái)，能夠使商人們更容易的接觸到他們所需要推銷(xiāo)商品的客戶；因此其愿意為獲得這一時(shí)機(jī)支付租金。2、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值：商業(yè)地產(chǎn)的真正價(jià)值不在于鋼筋水泥建得有多漂亮，而在于這塊地點(diǎn)是否能有效交易〔能夠接觸到他所需要的消費(fèi)者〕—渠道價(jià)值。商業(yè)地產(chǎn)賣(mài)的是“接觸客戶的時(shí)機(jī)〞而非建筑價(jià)值。開(kāi)發(fā)商將交易場(chǎng)地租給商人，商人見(jiàn)到的客戶越多、實(shí)現(xiàn)的交易越大，愿意付出的代價(jià)越高。2.1商業(yè)地產(chǎn)概述〔三〕3、商業(yè)地產(chǎn)三大盈利點(diǎn)一大盈利，商業(yè)租售贏利。二大盈利，物業(yè)升值，并以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行，增加授信額度；融資后進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。三大盈利，提升開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌知名度，成為上市的資產(chǎn)包根底；或?qū)τ谝焉鲜泄?，增加其股票在資本市場(chǎng)上的吸引力。2.1商業(yè)地產(chǎn)概述〔四〕4、商業(yè)地產(chǎn)同住宅地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別：產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成：生產(chǎn)——流通〔渠道〕——消費(fèi)商業(yè)地產(chǎn)賣(mài)的不是物業(yè)，而是渠道價(jià)值。5、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)如同建水庫(kù)：住宅操作思路：造水庫(kù)——賣(mài)水庫(kù)〔不一定有水〕。商業(yè)操作思路：造水庫(kù)——引水——賣(mài)水籠頭〔喝水的時(shí)機(jī)〕。住宅客戶——無(wú)辜的購(gòu)房者，商業(yè)客戶——精明的商人.2.1商業(yè)地產(chǎn)概述〔五〕6、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的開(kāi)展過(guò)程比照第二個(gè)階段：競(jìng)爭(zhēng)的加劇與產(chǎn)業(yè)鏈的成熟，不具備多少能力的開(kāi)展商幾乎被淘汰了，能生存下來(lái)的開(kāi)展商必須都是具有較強(qiáng)的實(shí)力與操作能力的開(kāi)展商，成功變成了一種實(shí)力與能力的考驗(yàn)。

第一階段：利用了城市化所帶來(lái)的巨大市場(chǎng)需求，只要拿到一塊地，通過(guò)一定的資本運(yùn)營(yíng)就可以將工程建成，實(shí)現(xiàn)成功銷(xiāo)售，工程即告完成，這一成功帶有很大的時(shí)機(jī)主義色彩。住宅地產(chǎn)的開(kāi)展經(jīng)過(guò)了兩個(gè)階段，但商業(yè)地產(chǎn)只有后一個(gè)階段。在過(guò)程上來(lái)說(shuō)，如果說(shuō)住宅地產(chǎn)的開(kāi)展經(jīng)過(guò)了兩個(gè)階段，那么現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展卻只有一個(gè)階段。

住宅地產(chǎn)開(kāi)展的兩個(gè)階段是：2.1商業(yè)地產(chǎn)概述〔六〕現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)一邊是天堂，一邊是地獄。

商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)沒(méi)有和棋，運(yùn)營(yíng)得好，寸土寸金，運(yùn)營(yíng)得不好，那么一文不值。

住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本質(zhì)的不同之處就在于：住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)重結(jié)果，而商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)卻重過(guò)程。住宅地產(chǎn)在銷(xiāo)售完成之后即可見(jiàn)到結(jié)果，而商業(yè)地產(chǎn)卻需要經(jīng)過(guò)一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程之后才可見(jiàn)到結(jié)果。在中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的制度、人才和文化建設(shè)普遍欠缺的情況下，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是不具備開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的能力的，這句話雖然很武斷，卻是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。2.2城市綜合體商業(yè)規(guī)劃的重要性〔一〕在做商業(yè)地產(chǎn)工程的時(shí)候，很多人會(huì)發(fā)出這樣的感慨：成也規(guī)劃，敗也規(guī)劃。人們普遍認(rèn)為現(xiàn)代商業(yè)規(guī)劃指的就是建筑規(guī)劃；事實(shí)上，規(guī)劃又分為兩個(gè)方面，分別是硬件設(shè)施的規(guī)劃和軟件設(shè)施的規(guī)劃，概而言之，就是建筑格局規(guī)劃與商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。

很多商業(yè)地產(chǎn)商在做工程的時(shí)候，很容易進(jìn)入一個(gè)誤區(qū)：認(rèn)為只要做好了硬件設(shè)施規(guī)劃，就可以在日后隨意對(duì)商業(yè)布局進(jìn)行調(diào)整，具體表現(xiàn)在一種“走一步看一步，摸著石頭過(guò)河〞的思想上，這種思想并且在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里占主導(dǎo)地位。但近年以來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)界一種新的風(fēng)潮正在涌起：那就是商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃應(yīng)先于建筑格局規(guī)劃。1、規(guī)劃決定成敗這種思想反映了一種科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思路，是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)觀念的一次重要變革。在以前的觀念中，大家普遍認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)工程是由玻璃、水泥、鋼筋和裝飾材料組成的一個(gè)購(gòu)物中心，這是一種短淺、片面的目光，而不是一種長(zhǎng)遠(yuǎn)、全局的目光。在行為上，可以稱之為割裂的、短期的行為?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)思想將商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃視作與建筑格局規(guī)劃同等重要的一環(huán)，成為現(xiàn)代商業(yè)規(guī)劃當(dāng)中不可分割的兩個(gè)局部，甚至在一定程度上，商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃比建筑格局規(guī)劃更加重要?？茖W(xué)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)調(diào)的是整體戰(zhàn)略，在現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)觀念中，硬件規(guī)劃與軟件規(guī)劃是一個(gè)不可分割的整體。而這，正是現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃科學(xué)的根本原那么。開(kāi)展商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)缺乏了解，無(wú)視商業(yè)規(guī)劃那么會(huì)走上彎路，造成投入本錢(qián)的浪費(fèi)，使工程本身不能發(fā)揮最大的本錢(qián)效應(yīng)。2.2城市綜合體商業(yè)規(guī)劃的重要性〔二〕2、商業(yè)規(guī)劃比建筑規(guī)劃更重要

2.3城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)〔一〕1、規(guī)劃的布局順序

一個(gè)大型的購(gòu)物中心會(huì)包括超市、百貨、餐飲、娛樂(lè)、家電與信息產(chǎn)品等多功能的業(yè)態(tài)，但是，圍繞著這些功能配置該如何來(lái)進(jìn)行布局，使各個(gè)功能主題明確，互相促進(jìn)，互不干擾，同時(shí)到達(dá)最有利于商場(chǎng)旺場(chǎng)和實(shí)現(xiàn)租金收入最大化的目的。

商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃,有利于形成最合理的商業(yè)布局，這也是成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的根本原那么之一；在中國(guó)，如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的商業(yè)工程，就都是遵循這一原那么，先進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，再進(jìn)行建筑方面的規(guī)劃。萬(wàn)達(dá)在全國(guó)各地開(kāi)設(shè)了眾多的購(gòu)物中心，成為中國(guó)在購(gòu)物中心圈地運(yùn)動(dòng)中的領(lǐng)頭羊；如萬(wàn)達(dá)在長(zhǎng)沙黃興南路步行街開(kāi)設(shè)的萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)二、三層開(kāi)設(shè)18000平方米的大型超市；從工程開(kāi)始籌劃之初，沃爾瑪超市就深度介入其中，就其專業(yè)的細(xì)節(jié)與開(kāi)展商達(dá)成一致意見(jiàn)，這樣一來(lái)，就確保了商業(yè)工程建成之后就成為一個(gè)一步到位的產(chǎn)品；同時(shí)雙方建立了戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系。商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃有利于實(shí)現(xiàn)低本錢(qián)的運(yùn)營(yíng)，同時(shí)還具有以下顯著的優(yōu)點(diǎn)：1)縮短了整個(gè)工程的開(kāi)發(fā)周期。2)構(gòu)成整體效益對(duì)散件效益的優(yōu)勢(shì)。因此，無(wú)論是從本錢(qián)運(yùn)作的角度來(lái)看，還是從商業(yè)整體效益的角度來(lái)看，商業(yè)規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃都將提高商業(yè)中心的整體競(jìng)爭(zhēng)力。

2.3城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)〔二〕2、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的尺度就是人的尺度任何商業(yè)都希望擁有一流的規(guī)劃，但規(guī)劃也意味著代價(jià)，先進(jìn)的規(guī)劃更意味著巨大的代價(jià)。無(wú)視長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和現(xiàn)代商業(yè)科學(xué)，而以短期利益和回報(bào)最大化的思想來(lái)衡量購(gòu)物中心的規(guī)劃方案，無(wú)視商業(yè)的客觀規(guī)律，往往是導(dǎo)致購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)失敗的原因。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃尺度必須充分尊重人的感受，滿足人的需要，要根據(jù)人的習(xí)慣來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)；如人們?cè)谏虡I(yè)街內(nèi)行走時(shí)，對(duì)一層以上的范圍幾乎是“視而不見(jiàn)〞的，而橫向關(guān)注范圍就在10米至20米之間，至于超過(guò)20米寬的商業(yè)街，行人很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪。因此，在規(guī)劃中，我們不應(yīng)當(dāng)只考慮某一個(gè)方面，而要從各方面進(jìn)行綜合的考慮。2.3城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)〔三〕3、商業(yè)面積的規(guī)劃在一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程的規(guī)劃方案當(dāng)中，商業(yè)面積的規(guī)劃，是最根本的、也是最重要的規(guī)劃?？茖W(xué)地說(shuō)，購(gòu)物中心商業(yè)面積的規(guī)劃并不只是一個(gè)技術(shù)層面的工作，而是一個(gè)戰(zhàn)略層面的工作。在一塊土地上根據(jù)地形地勢(shì)進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，是任何一位建筑設(shè)計(jì)師可以做的工作，但是，如何確保購(gòu)物中心的商業(yè)規(guī)模能引爆市場(chǎng)，并使購(gòu)物中心在未來(lái)獲得可持續(xù)的開(kāi)展，就需要對(duì)社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)開(kāi)展、人均購(gòu)置力和城市開(kāi)展進(jìn)行全方位的分析和判斷。

目前在中國(guó)開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心，相當(dāng)多數(shù)的購(gòu)物中心一味追求規(guī)模效應(yīng)，將購(gòu)物中心的規(guī)模做得足夠大，這種出發(fā)點(diǎn)，本身就是不成熟的。商業(yè)面積并不是越大越好

2.3城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)〔三〕4、商業(yè)規(guī)劃中的業(yè)態(tài)組合商業(yè)專家們?cè)诮?jīng)過(guò)對(duì)國(guó)外、國(guó)內(nèi)一些成功的“shoppingMall〞進(jìn)行研究之后，得出一個(gè)被眾多商業(yè)專家所廣泛認(rèn)同的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)——52：30：18，即商業(yè)：娛樂(lè)：餐飲=52：30：18，我們稱之為商業(yè)黃金分割定律。這個(gè)數(shù)據(jù)是經(jīng)過(guò)對(duì)大量的“ShoppingMall〞綜合分析統(tǒng)計(jì)后而得出來(lái)的結(jié)論，并得到了眾多商業(yè)專家的肯定；然而在運(yùn)用起來(lái)的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們就會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行起來(lái)非常困難。2.3城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)〔四〕“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)“理論卻認(rèn)為：當(dāng)未來(lái)的社會(huì)商品消費(fèi)結(jié)構(gòu)更加豐富時(shí)，商場(chǎng)憑什么讓消費(fèi)者產(chǎn)生更多的消費(fèi)欲望，營(yíng)造劇場(chǎng)式的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)效果就成為一種必要。絕大多數(shù)情況下，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程的風(fēng)險(xiǎn)就在于招商階段，招商不成功或者時(shí)間的滯后，都會(huì)對(duì)工程帶來(lái)失敗的陰影。招商就好似是商業(yè)開(kāi)展的瓶頸，嚴(yán)重制約著商業(yè)地產(chǎn)的成熟與開(kāi)展。招商的問(wèn)題并不在于能不能實(shí)現(xiàn)招商，而是招一些什么質(zhì)素的商家，如何使較大規(guī)模的現(xiàn)代商業(yè)中心具有合理的商業(yè)組合，并使這些商家能持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去。商業(yè)規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃是解決“招商瓶頸〞的最正確方案，對(duì)躲避工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)能起到較大的保障作用。2.4如何在商業(yè)規(guī)劃階段躲避工程風(fēng)險(xiǎn)1、定位主題成功的商業(yè)需要明確的主題定位，具備主題特色且定位明確的商業(yè)空間會(huì)加強(qiáng)消費(fèi)者的印象及來(lái)訪的動(dòng)機(jī)，并提升消費(fèi)購(gòu)物的附加價(jià)值。國(guó)內(nèi)成功的案例如上海的新天地、成都的西蜀廊橋等。2.5塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素〔一〕2、主力店設(shè)置〔AnchorStore〕主力店是商業(yè)招商成功與否的關(guān)鍵因素。高知名度的主力店有助于渠道的建立、商業(yè)形象的提升，并增加商場(chǎng)的辨識(shí)度。主力店對(duì)于賣(mài)場(chǎng)面積、交通組織、貨架陳列、停車(chē)需求均有一系列的要求，為了吸引主力店額進(jìn)駐，開(kāi)發(fā)者必須在商場(chǎng)的規(guī)劃之初充分了解預(yù)期引入的主力店的各項(xiàng)需求。2.5塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素〔二〕3、動(dòng)線區(qū)分人流、車(chē)流與貨流，妥善配置商場(chǎng)動(dòng)線，防止動(dòng)線沖突。規(guī)劃流暢的人流動(dòng)線，強(qiáng)調(diào)水平與垂直動(dòng)線的連續(xù)性，應(yīng)規(guī)劃簡(jiǎn)易辨識(shí)的動(dòng)線系統(tǒng)，盡量讓水平動(dòng)線形成回路，并加強(qiáng)垂直動(dòng)線的可見(jiàn)度，防止產(chǎn)生死角空間。4、布局商場(chǎng)的平面配置應(yīng)符合商場(chǎng)的定位與設(shè)計(jì)主題，同時(shí)應(yīng)以便于消費(fèi)者參觀選購(gòu)商品、便于展示與出售商品為前提，且讓店鋪有更好的展示空間。2.5塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素〔三〕5、視覺(jué)設(shè)計(jì)商場(chǎng)空間的整體視覺(jué)設(shè)計(jì)對(duì)商場(chǎng)形象的塑造有關(guān)鍵性的影響。具有強(qiáng)烈辨識(shí)性的商場(chǎng)視覺(jué)設(shè)計(jì)有助于消費(fèi)者建立對(duì)商場(chǎng)的認(rèn)同與了解。建筑立面、空間塑造、賣(mài)場(chǎng)的指針系統(tǒng)、櫥窗設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修色彩方案、燈光及景觀等都是商場(chǎng)視覺(jué)形象塑造的重要元素，應(yīng)能照應(yīng)商場(chǎng)的主題定位和整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，提升賣(mài)場(chǎng)整體形象。2.5塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素〔四〕6、塑造氣氛商場(chǎng)的人氣需要一些活力的引擎空間來(lái)帶動(dòng)，可短期聚集人潮的活動(dòng)與娛樂(lè)休閑設(shè)施絕對(duì)是商場(chǎng)活力與能量的來(lái)源。購(gòu)物消費(fèi)是歡樂(lè)愉悅的生活體驗(yàn)，除了購(gòu)物，還包括放松和休閑，所以購(gòu)物氣氛的營(yíng)造是必要的。商場(chǎng)在空間設(shè)計(jì)上應(yīng)盡量去提供一個(gè)活潑放松的環(huán)境，比方電影院、娛樂(lè)場(chǎng)、餐飲空間以及不定期舉辦的活動(dòng)均是提供商場(chǎng)活力的來(lái)源。2.5塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素〔五〕7、地域商場(chǎng)地點(diǎn)需選擇正確，利用地利提升商場(chǎng)的成功率。注意要具備：周邊要有規(guī)律的客流，交通便利，商業(yè)環(huán)境的群聚效應(yīng)，合宜的地塊開(kāi)展條件等因素。同時(shí)要采用始于當(dāng)?shù)亻_(kāi)展的規(guī)劃思維，不能照搬之前不同地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，地域性的考慮必須反映在規(guī)劃設(shè)計(jì)中。2.5塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素〔六〕1、工程土地解讀2、城市綜合體各種功能的規(guī)模3、城市綜合體各種功能的分區(qū)4、城市綜合體的交通系統(tǒng)5、城市綜合體的空間布局6、城市綜合體的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)第三章城市綜合體的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)工程前期規(guī)劃最核心的工作是工程土地解讀。所謂解讀，從大的方面講，是對(duì)工程周邊情況，工程所處區(qū)域在城市中的地位，工程所在城市經(jīng)濟(jì)、文化開(kāi)展情況，商業(yè)興旺程度，居民購(gòu)置力及消費(fèi)習(xí)慣等進(jìn)行解讀；對(duì)工程具體土地解讀分為：1、城市商業(yè)特點(diǎn)及需求，商業(yè)人流主導(dǎo)方向及構(gòu)成等；這個(gè)城市缺什么？我們能帶給城市什么？2、解讀工程周?chē)姓敖煌ㄇ闆r，是否有城市地鐵、輕軌經(jīng)過(guò)等；3、基地內(nèi)有沒(méi)有保存建筑，如何將保存建筑融合到規(guī)劃之中；4、工程可利用資源，如：河流，公園等；5、工程規(guī)劃條件：退讓、容積率、限高等；6、工程區(qū)域規(guī)劃與城市總體規(guī)劃等。3.1工程土地解讀1、居住功能的規(guī)模居住功能是城市綜合體中平衡酒店、商業(yè)、辦公等功能的重要功能。在城市綜合體的設(shè)計(jì)中，人流的密度必須到達(dá)足夠程度；因此必須考慮周邊環(huán)境的住宅密度問(wèn)題，過(guò)低的密度會(huì)不利于對(duì)多樣性的支持，而導(dǎo)致整體失敗。在這種情況下，應(yīng)該通過(guò)增加工程內(nèi)住宅功能的比例或增加吸引人流的特殊功能要素，來(lái)彌補(bǔ)工程人流密度的缺乏。居住物業(yè)的體量分析：D=h〔R，Y〕*N其中，h〔R〕為平均每人的居住需求量函數(shù)，Y為收入因素，N為人口數(shù)目。3.2城市綜合體各種功能的規(guī)?！惨弧?.2城市綜合體各種功能的規(guī)?！捕?、商業(yè)功能的規(guī)模按照零售業(yè)飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前提下，才有在商圈開(kāi)設(shè)集中商業(yè)的可能〔臨街商業(yè)不計(jì)入〕零售飽和理論公式：IRS=C*RE/RFC：潛在客戶數(shù)量RE：人均消費(fèi)支出RF：營(yíng)業(yè)面積3.2城市綜合體各種功能的規(guī)模〔三〕商業(yè)空間往往會(huì)在整個(gè)工程的規(guī)劃中所占比例過(guò)大。由于商業(yè)可在未來(lái)的開(kāi)展中增加，所以總的說(shuō)來(lái)，規(guī)劃比例過(guò)小的問(wèn)題會(huì)比規(guī)劃比例過(guò)大的問(wèn)題易解決。而減少商業(yè)空間的比例，是很難進(jìn)行的，并會(huì)給人以工程整體失敗的意象。3、商務(wù)、辦公功能的規(guī)模城市綜合體的商務(wù)辦公容量一般受城市化開(kāi)展的影響，而人均辦公面積受區(qū)域的主導(dǎo)功能和區(qū)域的重要性程度的影響城市綜合體的商務(wù)辦公面積需要考慮的內(nèi)容1、城市商務(wù)物業(yè)供給總量和供給結(jié)構(gòu)2、城市商務(wù)物業(yè)需求總量和需求結(jié)構(gòu)3、城市商務(wù)物業(yè)供給矛盾分析4、城市未來(lái)供需開(kāi)展趨勢(shì)〔預(yù)測(cè)就業(yè)人口和人均辦公面積，通過(guò)租賃活動(dòng)和市場(chǎng)吸納量預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)需求〕5、確定城市綜合體對(duì)城市中心商務(wù)的分流指數(shù)6、中心商務(wù)的高度指數(shù)確定綜合體最終的商務(wù)容量3.2城市綜合體各種功能的規(guī)?！菜摹?.2城市綜合體各種功能的規(guī)模〔五〕4、酒店功能的規(guī)模E=N*P*L/〔T*K〕E：酒店的床位數(shù)N：全年的旅客人數(shù)P:住宿旅客比例L:平均住宿天數(shù)T:全年可逗留天數(shù)K:床位的利用率分區(qū)原那么為按照商業(yè)的臨街價(jià)值次序布局：商業(yè)價(jià)值最高的留給商業(yè)物業(yè)；其次考慮寫(xiě)字樓的位置；第三考慮酒店；最后再考慮公寓。分區(qū)原那么的依據(jù)：1、動(dòng)線的操作難度不同；2、收益要求不同；3.3城市綜合體各種功能的分區(qū)3.4城市綜合體的交通系統(tǒng)〔一〕1、城市綜合體交通系統(tǒng)的組成：客流的存在是城市綜合體各個(gè)局部到達(dá)其經(jīng)濟(jì)目的的根本條件，城市綜合體的交通體系結(jié)構(gòu)可劃分為外部交通體系和內(nèi)部交通體系。3.4城市綜合體的交通系統(tǒng)〔二〕2、城市綜合體交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)的核心

城市綜合體設(shè)計(jì)，尤其是以組織繁雜的城市交通為核心的綜合體設(shè)計(jì)，必然要建立一個(gè)基于行為需求的多層面的交通整合系統(tǒng)，包括與綜合體步行體系配合的景觀空間規(guī)劃；區(qū)域交通功能與城市交通分布的整合；城市機(jī)動(dòng)交通體系與城市步行體系的整合。在這一系列的整合關(guān)系中，步行交通體系構(gòu)成了所有要素的核心。3、城市綜合體交通系統(tǒng)的特點(diǎn)：〔1〕開(kāi)放的交通組織；〔2〕立體化的交通系統(tǒng)；城市綜合體是城市交通構(gòu)架系統(tǒng)整體的一局部，立體化的城市交通為綜合體與城市地面、地上、地下立體接口提供了可能，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車(chē)場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施有機(jī)聯(lián)系。3.4城市綜合體的交通系統(tǒng)〔三〕3.4城市綜合體的交通系統(tǒng)〔四〕4、城市綜合體的停車(chē)系統(tǒng)：3.4城市綜合體的交通系統(tǒng)〔五〕1、城市綜合體空間布局的特點(diǎn)開(kāi)放式的城市空間城市綜合體設(shè)計(jì)是以較高密度和高容積率的設(shè)計(jì)手法將多種功能的建筑空間集中布置，這種集中布置規(guī)劃手法使工程規(guī)劃或布置大型市民活動(dòng)廣場(chǎng)等公共開(kāi)放式活動(dòng)或綠化城市空間成為可能。街坊式的街區(qū)布局為了適應(yīng)現(xiàn)代城市開(kāi)發(fā)的需要，現(xiàn)代綜合體通常以“街區(qū)〞的開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)將片區(qū)劃分為假設(shè)干街區(qū)單元，進(jìn)行組團(tuán)式的開(kāi)發(fā)，獲得整體的功能組合效益，同時(shí)也獲得了社會(huì)效益。立體化的空間組合3.5城市綜合體的空間布局〔一〕3.6城市綜合體的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)萬(wàn)達(dá)城市綜合體的特點(diǎn)：第一，選址。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不會(huì)選擇在城市核心區(qū)建店。核心區(qū)本錢(qián)太高，且租金未見(jiàn)得比郊區(qū)店多三四倍，收益投資率不高。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的選址原那么，首先要求交通便利，至少有兩個(gè)主道，這樣才能方便進(jìn)出，否那么將來(lái)隨著人流、車(chē)流的增加，容易造成堵車(chē)、進(jìn)出困難等困境，這可能就會(huì)嚴(yán)重影響工程的收益和增長(zhǎng)率。其次，萬(wàn)達(dá)更多考慮居住人口而非流動(dòng)人口，購(gòu)物中心需要的是不斷的重復(fù)消費(fèi)，有回頭客，因此，萬(wàn)達(dá)只考慮半徑50公里內(nèi)是否有30萬(wàn)住戶，相近30公里內(nèi)有沒(méi)有相同的業(yè)態(tài)，如果旁邊已有大型購(gòu)物中心，那么萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也不會(huì)選擇落子。萬(wàn)達(dá)的城市綜合體萬(wàn)達(dá)城市綜合體的特點(diǎn)：第二，定位。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)定位為流行時(shí)尚或年輕時(shí)尚，目標(biāo)客戶群在15至30歲，所以多數(shù)考慮時(shí)尚品牌、廉價(jià)餐飲、文化娛樂(lè)等，高端并不是我們的主要定位。盡管明年我們會(huì)有兩個(gè)奢侈品購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，但這不作為主打方向。萬(wàn)達(dá)的城市綜合體萬(wàn)達(dá)城市綜合體的特點(diǎn)：第二，定位。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)定位為流行時(shí)尚或年輕時(shí)尚，目標(biāo)客戶群在15至30歲，所以多數(shù)考慮時(shí)尚品牌、廉價(jià)餐飲、文化娛樂(lè)等，高端并不是我們的主要定位。盡管明年我們會(huì)有兩個(gè)奢侈品購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，但這不作為主打方向。萬(wàn)達(dá)的城市綜合體萬(wàn)達(dá)城市綜合體的特點(diǎn)：第三，設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)是決定購(gòu)物中心是否興旺的關(guān)鍵一環(huán)。1、交通優(yōu)先，交通的設(shè)計(jì)一定要作為重中之重，設(shè)計(jì)時(shí)一定要首先考慮車(chē)輛的進(jìn)出方向，商業(yè)中心離不開(kāi)車(chē)流，一定要考慮周邊交通的關(guān)系，要做到能夠進(jìn)來(lái)，也能迅速疏散。2、地下幾層的停車(chē)場(chǎng)也非常重要，能很迅速容易地找到車(chē)輛及進(jìn)出。3、萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃院有一句名言叫“不走回頭路〞，從這頭進(jìn)去那頭出，或者拐彎“口〞字形也行。很多工程設(shè)計(jì)了好幾條線，如果平行有兩條線，有一條線的某個(gè)位置肯定是冷的和死的。萬(wàn)達(dá)的城市綜合體萬(wàn)達(dá)城市綜合體的特點(diǎn)：第三，設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)是決定購(gòu)物中心是否興旺的關(guān)鍵一環(huán)。1、交通優(yōu)先，交通的設(shè)計(jì)一定要作為重中之重，設(shè)計(jì)時(shí)一定要首先考慮車(chē)輛的進(jìn)出方向，商業(yè)中心離不開(kāi)車(chē)流，一定要考慮周邊交通的關(guān)系，要做到能夠進(jìn)來(lái)，也能迅速疏散。2、地下幾層的停車(chē)場(chǎng)也非常重要，能很迅速容易地找到車(chē)輛及進(jìn)出。3、萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃院有一句名言叫“不走回頭路〞，從這頭進(jìn)去那頭出，或者拐彎“口〞字形也行。很多工程設(shè)計(jì)了好幾條線，如果平行有兩條線，有一條線的某個(gè)位置肯定是冷的和死的。萬(wàn)達(dá)的城市綜合體萬(wàn)達(dá)城市綜合體的特點(diǎn)：第三，設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)是決定購(gòu)物中心是否興旺的關(guān)鍵一環(huán)。1、交通優(yōu)先，交通的設(shè)計(jì)一定要作為重中之重，設(shè)計(jì)時(shí)一定要首先考慮車(chē)輛的進(jìn)出方向，商業(yè)中心離不開(kāi)車(chē)流，一定要考慮周邊交通的關(guān)系，要做到能夠進(jìn)來(lái)，也能迅速疏散。2、地下幾層的停車(chē)場(chǎng)也非常重要，能很迅速容易地找到車(chē)輛及進(jìn)出。3、萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃院有一句名言叫“不走回頭路〞，從這頭進(jìn)去那頭出，或者拐彎“口〞字形也行。很多工程設(shè)計(jì)了好幾條線，如果平行有兩條線，有一條線的某個(gè)位置肯定是冷的和死的。萬(wàn)達(dá)的城市綜合體萬(wàn)達(dá)城市綜合體的特