2月深圳御嶺集中式商業(yè)定位建議33p

9/25/20231御嶺公館集中式商業(yè)定位2021年2月富通資產(chǎn)公司9/25/20232報(bào)告大綱物業(yè)概況市場分析租金定位業(yè)態(tài)定位及招商條件要求招商階段劃分9/25/20233PART1物業(yè)概況工程指標(biāo)及商業(yè)分布技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地39200.77㎡總建筑面積133046㎡計(jì)容建筑面積住宅93096㎡商業(yè)8250㎡會所400㎡居委會200㎡物管150㎡合計(jì)101846㎡容積率2.6總戶數(shù)1194建筑覆蓋率30%停車位1019個(gè)地下室面積31200工程總體商業(yè)面積8250.61㎡(6%)，其中集中式物業(yè)約2247.66㎡(27%)，主要沿松安路一側(cè)分布。集中式物業(yè)設(shè)置在工程東南角，主要考慮輻射局部江邊村居住人群。9/25/20234物業(yè)現(xiàn)狀集中式商業(yè)局部已完成商業(yè)包裝。9/25/20235集中式物業(yè)分析1F面積：182.73㎡層高：6m進(jìn)深：15.72m面寬：3.45m面積：128.89㎡層高：4－7.1m進(jìn)深：11.62m面寬：10.85m面積：655.38㎡層高：6m進(jìn)深：44.3m面寬：8m面積：1280.66㎡(一樓842㎡)層高：6m進(jìn)深：39m面寬：8.1m物業(yè)存在問題：局部進(jìn)深過大劃分街鋪過多，減少集中物業(yè)昭示面且不利于分割物業(yè)不方正，異形鋪位多局部內(nèi)部存在異形柱面積配比不合理升降機(jī)煙道1.3×1.39/25/20236二樓集中式物業(yè)設(shè)計(jì)跟一樓連通，假設(shè)單獨(dú)分割使用，對外那么無沿街出入口，外部人流進(jìn)入需進(jìn)行較長距離的繞行；坡屋頂設(shè)計(jì)增加商家裝修和運(yùn)營本錢。層高：6－10.675m進(jìn)深：30.2m面寬：7.5m438㎡9/25/20237PART2市場分析人流、車流分析車流:到達(dá)工程車輛只能通過松安路進(jìn)行出入，目前的車流量一般(約8-10輛/分鐘)，海濱大道和松興路開通后將增強(qiáng)工程的可達(dá)性，車流將會大幅度增加(據(jù)現(xiàn)場勘察和了解，兩條市政道路在短期內(nèi)不會開通)。人流:到達(dá)工程的人流主要通過松安路進(jìn)入工程，目前人流稀少，主要是工程所處位置偏僻，以及工程還未入伙且無開業(yè)商店。車流人流9/25/20238工程所在片區(qū)目前商業(yè)氣氛淡薄，現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)檔次較低，缺乏品牌商家，商業(yè)以臨街分布為主。片區(qū)商業(yè)開展現(xiàn)狀9/25/20239片區(qū)規(guī)劃二類居住用地53萬㎡，商業(yè)用地15萬㎡；本片區(qū)的建設(shè)規(guī)?？偭靠刂茷?67～293萬㎡，規(guī)劃人口規(guī)模為5.0～6.2萬人。沿沙江路兩側(cè)將成為未來該區(qū)域的商業(yè)消費(fèi)中心。片區(qū)商業(yè)規(guī)劃御嶺公館規(guī)劃核心商業(yè)區(qū)西岸華府9/25/202310競爭對手分析－中海西岸華府工程規(guī)劃總建筑面積約36萬㎡，商業(yè)總建筑面積18000㎡(5%)；規(guī)劃集中式商業(yè)面積共5200㎡(29%)；街鋪銷售為主，面積集中在13-80㎡之間，目前空置率高，只引進(jìn)了局部地產(chǎn)中介、裝修建材和配套類商家。9/25/202311商業(yè)圍合式布局，主力店主要設(shè)在干道交匯處，同時(shí)臨近工程人流的主要出入口，有足夠的人流、車流。沙江路郎碧路500㎡空置600㎡中國銀行(開業(yè))1500㎡肯德基(銷售、未開業(yè))2600㎡廣富百貨(未開業(yè))9/25/202312目前片區(qū)整體商業(yè)開展落后，缺乏核心的消費(fèi)點(diǎn)，業(yè)態(tài)檔次低且分布零亂；工程位于松崗規(guī)劃新城區(qū)域的邊緣位置，片區(qū)功能以居住、大型商業(yè)、文化娛樂為主；該片區(qū)規(guī)劃大量商業(yè)，同時(shí)也將新增大量中等以上收入群體，但需要一個(gè)較長的時(shí)間過程；沙江路兩側(cè)是該片區(qū)未來的商業(yè)核心，西岸華府工程占據(jù)重要位置。小結(jié)9/25/202313PART3租金定位市場租金位置項(xiàng)目名稱面積（㎡）租金（元/㎡）沙江路①江邊村底商（二樓）65015沙江路江邊村獨(dú)棟商業(yè)街（共三層）1000/層一樓：45

二樓：20

三樓：15松瑞路獨(dú)棟商業(yè)大廈（3—6層）1400/層20沙江路②西岸華府廣富百貨(二樓)260015郎碧路西岸華府一樓集中式50035郎碧路西岸華府對面商業(yè)(二樓)50030郎碧路西岸華府對面商業(yè)(三樓)50020樓崗路③天虹北面轉(zhuǎn)讓餐廳(二樓)300023107國道譚頭村獨(dú)立三層商業(yè)(9層)917/層20松崗區(qū)域集中式商業(yè)租金集中在15-30元/㎡之間，老城區(qū)的商業(yè)旺區(qū)租金相較高且空置率低。①②③9/25/202314市場比較法評分標(biāo)準(zhǔn)對比因素分值評分標(biāo)準(zhǔn)參考子因素消費(fèi)總量20高較高一般較低低消費(fèi)人流、車流、消費(fèi)力2018161412物業(yè)位置25好較好一般較差差所在區(qū)域、臨街程度、交通便捷度2523211917商業(yè)環(huán)境20好較好一般較差差周邊環(huán)境、商業(yè)氛圍2018161412物業(yè)素質(zhì)15好較好一般較差差物業(yè)形象、結(jié)構(gòu)、配套、面積、昭示性1514131211商業(yè)前景10好較好一般較差差區(qū)域規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展走向、項(xiàng)目規(guī)模109876運(yùn)營水平10好較好一般較差差運(yùn)營主體、運(yùn)營模式、推廣力度109876合計(jì)10010091827364

采用市場比較法進(jìn)行租金的初步估算，再根據(jù)業(yè)態(tài)及招商策略進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。選取了影響集中式物業(yè)經(jīng)營的幾個(gè)重要因素進(jìn)行比照。評分標(biāo)準(zhǔn)9/25/202315市

場

比

較

法

計(jì)

算

表一、物業(yè)比較表

估價(jià)對象比較物A比較物B比較物C御嶺公館二層商業(yè)西岸華府廣富百貨江邊村住宅底商天虹北面轉(zhuǎn)讓餐廳物業(yè)位置松安路沙江路沙江路樓崗路面積(㎡)43826006503000臨街狀況臨街臨街臨街臨街樓層二樓二樓二樓二樓結(jié)構(gòu)框架框架框架框架租金價(jià)格(元/㎡·月)

151523比較權(quán)重

40%35%25%二、對比因素調(diào)整表消費(fèi)總量(20)1516.6715.3318物業(yè)位置(25)192119.3323商業(yè)環(huán)境(20)14.3316.3315.3318.67物業(yè)素質(zhì)(15)13.6714.3312.3313.33商業(yè)前景(10)88.677.678.67運(yùn)營水平(10)8.338.336.676合計(jì)(100)78.3385.3376.6687.67三、價(jià)格調(diào)整表比較標(biāo)的物名稱租金價(jià)格權(quán)重修正租金西岸華府廣富百貨1540%14江邊村住宅底商1535%15天虹北面轉(zhuǎn)讓餐廳2325%21御嶺公館二層商業(yè)租金=(各比較物修正租金×比較權(quán)重)之和16選取跟工程有一定可比性的三個(gè)集中式物業(yè)進(jìn)行比照。比較得出本工程二樓集中式物業(yè)的市場參考租金為16元/㎡·月。二樓租金計(jì)算9/25/202316根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)和市場數(shù)據(jù)，二樓集中式商業(yè)租金為一樓集中式商業(yè)租金價(jià)格的60-80%，本次計(jì)算取70%。工程一樓集中式商業(yè)租金均價(jià)為16/0.7=23元/㎡·月一樓租金均價(jià)計(jì)算9/25/2023171F面積：311.62㎡層高：4-7.1m進(jìn)深：15.72m面寬：14.3m面積：339㎡層高：6m進(jìn)深：23.2m面寬：8m面積：655.38㎡層高：6m進(jìn)深：44.3m面寬：8m面積：593㎡層高：6m進(jìn)深：39m面寬：8.1m4號鋪1號鋪2號鋪3號鋪一樓租金調(diào)整價(jià)格根據(jù)商家常規(guī)使用需求進(jìn)行物業(yè)分割和組合。打通兩個(gè)街鋪連接4號鋪9/25/202318水平系數(shù)調(diào)整表對比因素分值1號鋪2號鋪3號鋪4號鋪位置2018.3318.3313.3318面積2017.6715.3315.6717.67昭示面1513.3313913.33進(jìn)深15127.33810.67實(shí)用性1510.6711.671014.33硬件配套1512.6712.3312.3313合計(jì)10084.6777.9968.3387311.62×Y+655.38×77.99/84.67Y+593×68.33/84.67Y+339×87/84.67Y=(311.62+655.38+593+339)×23Y=25假設(shè)1號鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)為Y元/㎡，那么∑各鋪位面積×各鋪位租金單價(jià)=一樓總面積×一樓租金均價(jià)1號鋪?zhàn)饨馂椋?5元/㎡2號鋪?zhàn)饨馂椋?3元/㎡3號鋪?zhàn)饨馂椋?0元/㎡4號鋪?zhàn)饨馂椋?6元/㎡4號鋪使用兩個(gè)街鋪?zhàn)鳛殚T面，極大提升了該鋪的商業(yè)價(jià)值，在市場價(jià)格〔26元/㎡〕的根底上提升至30元/㎡，作為工程的價(jià)格標(biāo)桿。9/25/202319租賃面積：129㎡-1936㎡，根據(jù)商家需求進(jìn)行分割租期：5－10年(根據(jù)面積及商家品牌有所不同)免租期：3－12個(gè)月(根據(jù)面積及商家品牌有所不同)遞增率：前三年不變，第四年起每年遞增8%－10%(超市為3%)押金：兩押一租商戶另外還需承擔(dān)的費(fèi)用(水電費(fèi)參考富瑰園工程)：物業(yè)管理費(fèi)4.0元/㎡本體維修金0.25元/㎡水費(fèi)2.8元/噸電費(fèi)0.98元/度。其它租賃條件9/25/202320研究工程中，200㎡以上的業(yè)態(tài)主要有超市、餐飲、生活配套、美容美發(fā)等八大類，面積主要集中在200-1500㎡之間。餐飲、超市、生活配套效勞類數(shù)量最多且品牌度較高，汽車效勞、美容美發(fā)和家具家電類是重要的填充業(yè)態(tài)。PART4業(yè)態(tài)定位建議及招商條件要求定位依據(jù)一深圳成熟社區(qū)集中式商業(yè)研究9/25/202321工程置業(yè)客戶群體主要在松崗及周邊進(jìn)行消費(fèi)。消費(fèi)水平處于中等，家庭月消費(fèi)支出集中在1000-3000元之間。他們最看重消費(fèi)價(jià)格、商品品牌。主要的消費(fèi)工程為日用品和餐飲消費(fèi)。定位依據(jù)二－－本工程置業(yè)客戶消費(fèi)情況9/25/202322潛在業(yè)態(tài)需求(按優(yōu)先順序)：品牌超市、個(gè)體投資超市(主要滿足本社區(qū)居民和江邊村居民)中檔餐飲和休閑娛樂(本社區(qū)居民、當(dāng)?shù)鼐用?、工廠中高層及企業(yè)商務(wù)消費(fèi))品牌培訓(xùn)、美容美體及健身、家具家居、汽車效勞(本社區(qū)居民)網(wǎng)吧、旅館、中低檔餐飲(工業(yè)區(qū)基層員工)業(yè)態(tài)引進(jìn)建議9/25/202323一樓方案一:業(yè)態(tài)定位－－業(yè)態(tài)分布培訓(xùn)/美容311.62㎡餐飲842㎡超市、休閑、餐飲655.38㎡紅色局部為優(yōu)先考慮業(yè)態(tài)。一樓9/25/202324餐飲、休閑娛樂593㎡配套、培訓(xùn)、美容311.62㎡方案二:一樓超市、配套339㎡休閑娛樂、餐飲655.38㎡一樓9/25/202325臨時(shí)方案:可把局部大型商鋪分割為小鋪，根據(jù)小區(qū)內(nèi)入住的人流量來考慮一些短期的專業(yè)市場來進(jìn)行空檔期過渡。需要增加中央空調(diào)或考慮分體空調(diào)安裝位置。需要投資局部公共裝修。開門一樓公共洗手間超市約300㎡培訓(xùn)/美容通道一樓9/25/202326二樓二樓可與一樓連通租給一個(gè)商戶做大型餐飲或休閑娛樂，也可分割獨(dú)立出租。餐飲、美容、家具家居、網(wǎng)吧438㎡二樓9/25/202327保存局部街鋪的原因：1、利于商鋪分割、增加商家昭示面。2、保存鋪位易實(shí)現(xiàn)長期價(jià)值最大化。根據(jù)招商實(shí)際情況有可能進(jìn)行改造的方面有：1、鋪位進(jìn)行重新分割組合。2、增設(shè)煙道、上下水等。3、考慮給大宗商戶分配一定的停車位。招商條件要求①②③④⑤⑥⑦⑧9/25/202328保留鋪位統(tǒng)計(jì)表鋪序號鋪位號建筑面積㎡套內(nèi)建筑面積㎡①11349.4147.04②11247.0544.8③10967.0563.84④10847.0544.8⑤10733.9632.33⑥10629.1527.75⑦10531.5130⑧20531.9130.38合計(jì)337.09320.949/25/202329PART5招商階段