北京房地產(chǎn)1月市場報告

北京房地產(chǎn)1月市場報告PART1：政策動態(tài)PART2：市場動態(tài)PART3：樓市動態(tài)提案架構(gòu)/ContentsPART1：政策動態(tài)關(guān)鍵詞：土地增值稅PART1：政策動態(tài)土地增值稅國家稅務(wù)總局2007年1月17日發(fā)布

《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》打響了2007年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的第一炮

對開發(fā)商對地產(chǎn)業(yè)政策影響對購房人對房價PART1：政策動態(tài)土地增值稅對開發(fā)商而言

現(xiàn)象：國家出臺的房地產(chǎn)調(diào)控很多，但到目前為止可以說是全部失靈很大程度上，措施的作用力被化解，或者是根本沒得到執(zhí)行

土地增值稅PART1：政策動態(tài)原因有多種，開發(fā)商實力也不可小覷

細則：向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算30％～60％不等的土地增值稅

現(xiàn)象：1月17日，地產(chǎn)股紛紛逼近跌停1月18日，稅務(wù)總局強調(diào)在政策上不會額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔(dān)，也不會加重購房者的經(jīng)濟負擔(dān)

PART1：政策動態(tài)土地增值稅土地增值稅逼出開發(fā)商暴利

對投資性房地產(chǎn)沒有影響對普通住宅影響較小對低毛利項目影響較小對已經(jīng)較充分計提了增值稅的公司影響較小對地產(chǎn)業(yè)而言

現(xiàn)象：普通住宅，毛利率超過40%的項目要征高額土地增值稅其他項目，毛利率超過27%的項目要征高額土地增值稅

降低上市公司主營利潤率，從而降低凈利潤PART1：政策動態(tài)土地增值稅

做好土地增值稅的清算工作對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展起積極作用

對購房人而言

現(xiàn)象：不會額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔(dān)也不會加重購房者的經(jīng)濟負擔(dān)PART1：政策動態(tài)土地增值稅當(dāng)高價土地收稅后所獲利潤，比低價土地收稅后所獲利潤要少或相差不大時房產(chǎn)商不再哄抬房價，致使房價回歸供需平衡的市場規(guī)律對房價而言

現(xiàn)象：開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得增值額越大稅率就越高，應(yīng)繳納的稅額就越多地價在開發(fā)期內(nèi)飆漲，會導(dǎo)致開發(fā)商囤地和開發(fā)成本大增

土地增值稅PART1：政策動態(tài)土地增值稅將引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)走向PART1：政策動態(tài)土地增值稅

開發(fā)商路該走向何方

以往靠囤地、倒賣土地為生將面臨巨大的挑戰(zhàn)地產(chǎn)業(yè)競爭已從資源層面轉(zhuǎn)化到資本層面走向一：降低利潤，房價適度調(diào)低建造普通標準住宅出售地值額未超過扣除項目金額20%，免征土地增值稅

PART1：政策動態(tài)土地增值稅將增值額遠遠超過扣除項目金額200%，專門做高檔住宅千萬豪宅的消費人群是存在的，開發(fā)商完全有信心來做此類項目走向二：大幅提高房價，造超高利潤豪宅

增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分稅率為50%增值額超過扣除項目金額200%部分稅率為60%

增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分稅率為40%PART1：政策動態(tài)土地增值稅增值額未超過扣除項目金額50%的部分稅率為30%土地增值稅實行四級累進稅率棄住從商走向三：開發(fā)商先開發(fā)，再做房東

商業(yè)項目只要銷售不超過85%，無論是自己持有還是大量出租，由于產(chǎn)權(quán)人沒有改變，開發(fā)商在這個階段都不需要交土地增值稅除了商業(yè)地產(chǎn)項目，也可以把開發(fā)的住宅辦成自有產(chǎn)權(quán)，然后用于出租

PART1：政策動態(tài)土地增值稅就政策談?wù)?，可能在裝修方面有所“突破”走向四：裝修房可能迎來“春天”

土地增值稅將進一步壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，遭遇較大的稅賦壓力，同時抬高房地產(chǎn)市場的進入門檻促使裝修房一方面可獲得額外的裝修利潤另一方面由于土地增值稅是看增值額占扣除費用的比例累進征收的，裝修成本計入扣除項目后會導(dǎo)致納稅額的降低PART1：政策動態(tài)土地增值稅裝修費可計為扣除項目予以扣除關(guān)鍵詞：金融、土地、房價PART2：市場動態(tài)

在未來的高增長期內(nèi)，政府保持人民幣匯率小幅穩(wěn)步上升的策略不會發(fā)生太大變化，未來趨勢將更多呈現(xiàn)雙向波動，這有助于經(jīng)濟穩(wěn)定增長金融土地房價PART2：市場動態(tài)金融

2007年1月30日《北京市“十一五”時期土地資源保護與開發(fā)利用規(guī)劃》

北京要合理調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)用地加大普通商品住宅用地供應(yīng)嚴格控制高檔公寓和市場過剩物業(yè)用地供應(yīng)禁止別墅用地供應(yīng)房價土地PART2：市場動態(tài)2007年一季度共有19塊地入市，其中住宅用地達到237萬平方米其中含住宅性質(zhì)的用地有11塊，另有8塊商業(yè)、金融、辦公用地住宅用地基本位于遠郊區(qū)縣，商業(yè)地塊基本位于城八區(qū)金融土地房價海淀區(qū)住宅1塊石景山昌平區(qū)住宅2塊商業(yè)1塊東城區(qū)朝陽區(qū)商業(yè)3塊順義住宅2塊商業(yè)1塊豐臺區(qū)住宅1塊商業(yè)3塊PART2：市場動態(tài)土地新規(guī)劃

1、京城劃分四類功能區(qū)

2、土地開發(fā)以軌道交通為導(dǎo)向

3、合理調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)用地金融土地房價PART2：市場動態(tài)北京房價上升空間不大

開征物業(yè)稅購房實名制人民幣升值抑制上漲利率調(diào)整在一定程度上控制住宅商用拉低房價廉租房經(jīng)濟適用房和限價房金融土地房價PART2：市場動態(tài)PART3：樓市動態(tài)關(guān)鍵詞：熱點區(qū)域房價漲幅亞奧區(qū)域上清區(qū)域望京區(qū)域百子灣區(qū)域朝青區(qū)域

PART3：樓市動態(tài)熱點區(qū)域房價漲幅亞奧區(qū)域

PART3：樓市動態(tài)熱點區(qū)域房價漲幅亞奧板塊普通住宅項目價格平均漲幅在4000—6000元/平方米之間目前該板塊內(nèi)低于10000元的房子極少隨著土地供應(yīng)量減少，該地區(qū)房地產(chǎn)價格比周圍其他地區(qū)還要高上清區(qū)域PART3：樓市動態(tài)熱點區(qū)域房價漲幅該區(qū)域的開發(fā)量在2007年將有200多萬平方米，由于多數(shù)處于剛開盤不久的階段，價格增長幅度還沒有很明顯的顯現(xiàn)從上清板塊的價格漲幅看，也已經(jīng)相當(dāng)高了望京區(qū)域

PART3：樓市動態(tài)熱點區(qū)域房價漲幅受到亞奧地區(qū)的輻射效應(yīng)，望京的房價有極大提高較早的望京售價每平方米只有5000元左右，現(xiàn)在望京的房價已經(jīng)沖破了10000元/平方米，并且還在不斷上漲百子灣區(qū)域PART3：樓市動態(tài)熱點區(qū)域房價漲幅百子灣區(qū)域的房價上漲比較平穩(wěn)各項目房價的年漲幅度大多數(shù)在20%左右朝青區(qū)域PART3：樓市動態(tài)熱點區(qū)域房價漲幅朝青板塊的項目已均過萬元，甚至像星河灣這樣的項目均價已經(jīng)達到了30000元/平方米。目前在售的項目開盤價格與現(xiàn)價相比均有了很大提高，熱點區(qū)域的房價漲幅明顯。北京房價上揚空間雖然不大，但依然具有上漲趨勢PART3：樓市動態(tài)熱點區(qū)域房價漲幅對于不同區(qū)域來說，房價的漲幅差異將會更加明顯總結(jié)：對于當(dāng)前北京一些交易價格已經(jīng)處于明顯高位的區(qū)域其價格漲幅在2007年將會回落，房價漲幅將會得以控制2007年價格相對高位區(qū)域漲幅將會出現(xiàn)補漲趨勢

在經(jīng)歷兩年的持續(xù)上漲之后，北京部分交易熱點區(qū)域的房價達到了相對的高位當(dāng)一個區(qū)域的價格明顯要高于市場平均價格時，必然就會出現(xiàn)“補漲”的趨勢PART3：樓市動態(tài)熱點區(qū)域房價漲幅2007年的北京房價上漲