土地增值稅稅收籌劃

土地增值稅稅收籌劃

與房地產(chǎn)有關(guān)的稅款主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅和稅。房地產(chǎn)稅計(jì)劃應(yīng)按照與關(guān)聯(lián)稅的一般稅務(wù)計(jì)劃方法進(jìn)行。另一方面，它還應(yīng)利用房地產(chǎn)的特點(diǎn)來(lái)制定具有自身特點(diǎn)的稅收計(jì)劃。1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要按照20%的稅收征管，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第8條的規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額百分之二十的；（2）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。根據(jù)第7條的規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額百分之五十的部分，稅率為百分之三十。（2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額百分之五十、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額百分之一百的部分，稅率為百分之四十。（3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額百分之一百、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額百分之二百的部分，稅率為百分之五十。（4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額百分之二百的部分，稅率為百分之六十。如果企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，可以通過(guò)適當(dāng)控制出售價(jià)格而避免繳納土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第6條的規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條的規(guī)定，這里的“其他扣除項(xiàng)目”為取得土地使用權(quán)所支付的金額以及開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的20%。例1：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得土地使用權(quán)所支付的金額為500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)土地的費(fèi)用為100萬(wàn)元，新建房及配套設(shè)施的成本為1000萬(wàn)元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為80萬(wàn)元，該批住宅以2410萬(wàn)元的價(jià)格出售。根據(jù)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費(fèi)用除了上述費(fèi)用以外，還可以加扣（500+100+1000）×20%=320萬(wàn)元。該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為(2410-500-100-1000-80-320)÷（500+100+1000+80+320）=20.5%。根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)該按照30%的稅率繳納土地增值稅（2410-500-100-1000-80-320）×30%=123萬(wàn)元。企業(yè)稅后利潤(rùn)為2410-500-100-1000-80-320-123=287萬(wàn)元。如果該企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，將該批住宅的出售價(jià)格降低為2400萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（2400-500-100-1000-80-320）÷（500+100+1000+80+320)=20%。根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤(rùn)為2400-500-100-1000-80-320=400萬(wàn)元。該稅收籌劃使企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)400-287=113萬(wàn)元。2房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌集勞動(dòng)所支付的關(guān)于法律依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往需要利用大量貸款，其中涉及到利息的支出，關(guān)于利息支出的扣除，我國(guó)稅法規(guī)定了一些限制?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第7條規(guī)定“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定?！边@里所說(shuō)的（一）為取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。這里的（二）為開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除的限額分為兩種情況，一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，另一種是與其他費(fèi)用一起按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這樣兩種扣除方式就為企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了空間，企業(yè)可以根據(jù)兩種計(jì)算方法所能扣除的費(fèi)用的不同而決定具體采用哪種扣除方法。例2：某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬(wàn)元，為開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費(fèi)1200萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?00萬(wàn)元，不超過(guò)商業(yè)銀行同類同期貸款利率?，F(xiàn)在需要企業(yè)決定是否提供金融機(jī)構(gòu)證明，如果不提供金融機(jī)構(gòu)證明，則該企業(yè)所能扣除費(fèi)用的最高額為(1000+1200）×10%=220萬(wàn)元，如果提供金融機(jī)構(gòu)證明，該企業(yè)所能扣除費(fèi)用的最高額為200+(1000+1200)×5%=310萬(wàn)元?？梢?jiàn)，在這種情況下，提供金融機(jī)構(gòu)證明是有利的選擇。例3：某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬(wàn)元，為開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費(fèi)1200萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?0萬(wàn)元，不超過(guò)商業(yè)銀行同類同期貸款利率?，F(xiàn)在需要企業(yè)決定是否提供金融機(jī)構(gòu)證明，如果不提供金融機(jī)構(gòu)證明，則該企業(yè)所能扣除費(fèi)用的最高額為(1000+1200)×10%=220萬(wàn)元，如果提供金融機(jī)構(gòu)證明，該企業(yè)所能扣除費(fèi)用的最高額為80+(1000+1200)×5%=190萬(wàn)元?？梢?jiàn)，在這種情況下，不提供金融機(jī)構(gòu)證明是有利的選擇。企業(yè)判斷是否提供金融機(jī)構(gòu)證明，關(guān)鍵在于看所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開(kāi)發(fā)成本的比例，如果超過(guò)5%，則提供證明比較有利，如果沒(méi)有超過(guò)5%，則不提供證明比較有利。3代收費(fèi)用的扣除根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》的規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。企業(yè)是否將該代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)對(duì)于企業(yè)的增值額不會(huì)產(chǎn)生影響，但是會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總成本，也就會(huì)影響房地產(chǎn)的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的數(shù)額。企業(yè)利用這一規(guī)定可以進(jìn)行稅收籌劃。例4：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)一套房地產(chǎn)，取得土地使用權(quán)支付費(fèi)用300萬(wàn)元，土地和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為800萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅費(fèi)為140萬(wàn)元，房地產(chǎn)出售價(jià)格為2500萬(wàn)元。為當(dāng)?shù)乜h級(jí)人民政府代收各種費(fèi)用為100萬(wàn)元。如果將該費(fèi)用單獨(dú)收取，該房地產(chǎn)可扣除費(fèi)用為300+800+(300+800)×20%+140=1460萬(wàn)元。增值額為2500-1460=1040萬(wàn)元。增值率為1040÷1460=71.2%。應(yīng)納土地增值稅1040×40%-1460×5%=343萬(wàn)元。如果將該費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)，該房地產(chǎn)可扣除費(fèi)用為300+800+(300+800)×20%+140+100=1560萬(wàn)元。增值額為2500+100-1560=1040萬(wàn)元。增值率為1040÷1560=66.7%。應(yīng)納土地增值稅1040×40%-1560×5%=360.5萬(wàn)元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)343-338=5萬(wàn)元。4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的過(guò)程中，如果出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收費(fèi)用，就應(yīng)該考慮通過(guò)對(duì)這些費(fèi)用分別核算進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)《增值稅暫行條例》的規(guī)定，購(gòu)進(jìn)固定資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣，用于非應(yīng)稅項(xiàng)目的購(gòu)進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣，因此，如果對(duì)這些費(fèi)用不分別核算和收取的話，這些費(fèi)用所包含的進(jìn)項(xiàng)稅額是不能抵扣的，這樣，無(wú)形中就加重了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也增加了出租房屋的成本。分別核算和收取費(fèi)用則可以將其中所包含的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額予以抵扣。例5：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼營(yíng)房屋出租、建筑材料銷售、房屋裝修業(yè)務(wù)，屬于增值稅一般納稅人。該企業(yè)2001年將位于市區(qū)的一棟房屋出租，承租人為某商貿(mào)公司，租金為每年200萬(wàn)元，租期為6年，租金中包含簡(jiǎn)單的家具、空調(diào)，并包含電話費(fèi)、水電費(fèi)。該房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年購(gòu)置的家具、空調(diào)價(jià)格為18萬(wàn)元（不含稅），預(yù)計(jì)使用年限為6年。預(yù)計(jì)每年所支付的電話費(fèi)為8萬(wàn)元，水費(fèi)為6萬(wàn)元（不含稅），電費(fèi)為8萬(wàn)元（不含稅）。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所應(yīng)繳納的稅收如下：營(yíng)業(yè)稅=200×5%=10萬(wàn)元；房產(chǎn)稅=200×12%=24萬(wàn)元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加=10×10%=1萬(wàn)元；家具、空調(diào)的成本為18+18×17%=21.06萬(wàn)元；每年的使用成本為21.06÷6=3.51萬(wàn)元；電話費(fèi)、水電費(fèi)成本為8+6+8+6×13%+8×17%=24.14萬(wàn)元，不考慮房屋本身的成本，該房地產(chǎn)企業(yè)每年的凈利潤(rùn)為200-10-24-1-3.51-24.14=137.35萬(wàn)元。如果該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，房租租金僅包括房屋本身的使用費(fèi)，將家具和空調(diào)的出租改為出售，將電話費(fèi)和水電費(fèi)改為代收。該企業(yè)可以將房租租金降低為每年170萬(wàn)元，將家具、空調(diào)等出售給該商貿(mào)公司，每年支付費(fèi)用3.6萬(wàn)元，這樣，該房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的稅收如下：營(yíng)業(yè)稅=170×5%=8.5萬(wàn)元；房產(chǎn)稅=170×12%=20.4萬(wàn)元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加=8.5×10%=0.85萬(wàn)元。該房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利潤(rùn)=170-8.5-20.4-0.85+(3.6-3.51)=140.34萬(wàn)元。對(duì)于該商貿(mào)企業(yè)而言，購(gòu)買家具、空調(diào)所包含的增值稅可以扣除，所繳納的水電費(fèi)中所包含的增值稅也可以扣除，因此，該商貿(mào)企業(yè)每年所需費(fèi)用=170+3.6+8+6+8=195.6萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)稅收籌劃，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)140.34-137.35=2.99萬(wàn)元；該商貿(mào)企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)200-195.6=4.4萬(wàn)元。5土地增值稅的計(jì)算房地產(chǎn)公司將其所擁有的房產(chǎn)出租，需要交納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和所得稅，承租企業(yè)需要支付房租。對(duì)于雙方來(lái)講，其成本都是比較大的，如果能夠?qū)⒊鲎飧臑橥顿Y，則雙方都有可能從中受益，因?yàn)槊獬藸I(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》的規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。例6：某位于城區(qū)的房地產(chǎn)公司將其擁有的一套房屋出租給某商貿(mào)公司，租期10年，租金為200萬(wàn)元/年。該房地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅=200×5%=10萬(wàn)元；房產(chǎn)稅=200×12%=24萬(wàn)元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加=10×10%=1萬(wàn)元；企業(yè)所得稅=（200-10-24-1)×33%=54.45萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司的稅后凈利潤(rùn)=200-10-24-1-54.45=110.55萬(wàn)元。該商貿(mào)公司所支付的租金可以在繳納企業(yè)所得稅前扣除，假設(shè)該商貿(mào)公司不考慮該租金的稅前利潤(rùn)為X，則該商貿(mào)企業(yè)的稅后利潤(rùn)=(X-200)×(1-33%）=67%X-134萬(wàn)元。如果經(jīng)過(guò)稅收籌劃，該房地產(chǎn)公司將房屋出租改為投資，該房屋作價(jià)1000萬(wàn)元投資入股，占有該商貿(mào)公司a%的股份，預(yù)計(jì)a%的股份每年可以分得稅后利潤(rùn)120萬(wàn)元。假設(shè)該商貿(mào)公司所適用的企業(yè)所得稅率為33%，則該房地產(chǎn)公司每年的凈收益為120萬(wàn)元（即該120萬(wàn)元利潤(rùn)不用補(bǔ)繳企業(yè)所得稅），比稅收籌劃前增加凈利潤(rùn)120-110.55=9.45萬(wàn)元。該商貿(mào)公司減輕了200萬(wàn)元/年的租金支出，但是1000萬(wàn)元的房屋需要繳納房產(chǎn)稅1000×(1-30%)×1.2%=8.4萬(wàn)元。假設(shè)該商貿(mào)公司的稅前利潤(rùn)和稅收籌劃前相同，則該商貿(mào)公司的稅后利潤(rùn)為(X-8.4）(（1-33%)-120=67%X-125.628萬(wàn)元。與稅收籌劃前相比，該商貿(mào)公司增加凈利潤(rùn)134-125.628=8.372萬(wàn)元。6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要繳納相關(guān)稅收及稅收征管職能房地產(chǎn)銷售所負(fù)擔(dān)的稅收主要是土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，而土地增值稅是超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售的價(jià)格，從而降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，因此，可以從簡(jiǎn)單裝修上做文章，將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)獨(dú)立核算，這樣就可以通過(guò)兩次銷售房地產(chǎn)進(jìn)行稅收籌劃。例7：某房地產(chǎn)公司出售一棟房屋，房屋總售價(jià)為1000萬(wàn)元，該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修并安裝了簡(jiǎn)單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬(wàn)元，增值額為600萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司應(yīng)該繳納土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及企業(yè)所得稅。土地增值率為600÷400=150%。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第10條的規(guī)定，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的，土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%。因此，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬(wàn)元。應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅1000×5%=50萬(wàn)元。應(yīng)當(dāng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×10%=5萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1000-400-240-50-5=305萬(wàn)元。如果進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋的出售分為兩個(gè)合同，第一個(gè)合同為房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房租出售價(jià)格為700萬(wàn)元，允許扣除的成本為300萬(wàn)元。第二個(gè)合同為房屋裝修合同，裝修費(fèi)用300萬(wàn)元，允許扣除的成本為100萬(wàn)元。則土地增值率為400÷300=133%。應(yīng)該繳納土地增值稅400×50%-300×15%=155萬(wàn)元；營(yíng)業(yè)稅700×5%=35萬(wàn)元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加35×10%=3.5萬(wàn)元。裝修收入應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅300×3%=9萬(wàn)元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加9×10%=0.9萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9=396.6萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)稅收籌劃，減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)396.6-305=91.6萬(wàn)元。7．法律上采用風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第3、4條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。兩種方式計(jì)算出來(lái)的應(yīng)納稅額有時(shí)候存在很大差異，在這種情況下，就存在稅收籌劃的空間。企業(yè)可以適當(dāng)將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)而避免采用依照租金計(jì)算房產(chǎn)稅的方式。例8：某房地產(chǎn)公司將其所擁有的一處位于市中心的房屋出租，租金為20萬(wàn)元/年，該房屋的原值為100萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅20×12%=2.4萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅20×5%=1萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加1×10%=0.1萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該公地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為20-2.4-1-0.1=16.5萬(wàn)元。如果進(jìn)行稅收籌劃，該房地產(chǎn)公司將該房屋變成自己的一個(gè)分支機(jī)構(gòu)，并且將該分支機(jī)構(gòu)承包給某商貿(mào)企業(yè)，承包費(fèi)為20萬(wàn)元/年。由于該房屋沒(méi)有進(jìn)行出租，不能按照租金計(jì)算房產(chǎn)稅，應(yīng)該按照房產(chǎn)原值計(jì)算房產(chǎn)稅。應(yīng)納房產(chǎn)稅100×(1-30%)×1.2%=0.84萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司不需要繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為20-0.84=19.16萬(wàn)元。該稅收籌劃減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)19.16-16.5=2.66萬(wàn)元。8房地產(chǎn)公司的稅收籌劃費(fèi)增值稅土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過(guò)增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過(guò)20%，從而享受免稅待遇。例9：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為1000萬(wàn)元,按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為800萬(wàn)元。增值額為200萬(wàn)元，增值率為200÷800=25%。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30%=60萬(wàn)元；營(yíng)業(yè)稅1000×5%=50萬(wàn)元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×10%=5萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1000-800-60-50-5=85萬(wàn)元。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，費(fèi)用為200萬(wàn)元，房屋售價(jià)增加至1200萬(wàn)元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為1000萬(wàn)元，增值額為200萬(wàn)元，增值率為200×1000=20%。不需要繳納土地增值稅。該公地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅1200×5%=60萬(wàn)元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60×10%=6萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1200-1000-60-6=134萬(wàn)元。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)134-85=49萬(wàn)元。9土地房地產(chǎn)稅收征管我國(guó)土地增值稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過(guò)享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第8條的規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額百分之二十的；（2）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第11條的規(guī)定，因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照上述規(guī)定免征土地增值稅。根據(jù)第12條的規(guī)定，個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》的規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。例10：某商貿(mào)公司需要購(gòu)置一棟房屋，由某房地產(chǎn)公司承建。該房地產(chǎn)公司預(yù)計(jì)建成該房屋的售價(jià)為1000萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為600萬(wàn)元。土地增值率為400÷600=66.7%。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅400×40%-600×5%=130萬(wàn)元；營(yíng)業(yè)稅1000×5%=50萬(wàn)元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×10%=5萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該商貿(mào)公司需要支付1000萬(wàn)元費(fèi)用，該房地產(chǎn)公司利潤(rùn)為1000-600-130-50-5=215萬(wàn)元。如果進(jìn)行稅收籌劃，該商貿(mào)公司與該房地產(chǎn)公司合作建房，房地產(chǎn)公司出地，商貿(mào)公司出資900萬(wàn)元，建成以后商貿(mào)公司分得95%的房屋，房地產(chǎn)公司分得5%的房屋作為辦公之用（以后可以出租給商