石家莊房地產(chǎn)市場分析

10石家莊房地產(chǎn)市場分析7交量開頭下降。于是，“拐點論”再次被拋了出來，關注樓市走勢的爭論熱了起來。而對石家莊來說，在全國大氣候之外，隨著濱河城市戰(zhàn)略規(guī)劃的提出，關于房地產(chǎn)熱點區(qū)域的猜測也多了起來。一、石家莊房地產(chǎn)市場回憶2023—2023我國1998年取消福利分房、經(jīng)濟高速成長、城市快速推動等多種利好因素共同作用的。這種狀況在一國房地產(chǎn)進展史上，只能特定的時期存在，不行能長期如此。也受到了確定影響，消滅了市場交易低迷、成交量持續(xù)下滑、消費者持幣觀望的局面，造成房地產(chǎn)價格短期下滑。石家莊“三年大變樣”的實施為城市建設和房地產(chǎn)業(yè)帶來的進展機遇，大規(guī)模的城中村改造和舊城改造所帶來的土地放量將改善住房的供求關系，有利于調(diào)整住房構(gòu)造，加上政府的宏觀調(diào)控，有助于使石家莊房價進入一個相對穩(wěn)定階段。市政府為了促進房地產(chǎn)業(yè)安康穩(wěn)定進展，08年10月13日出臺了石政發(fā)[2023]562020237出臺了《〈關于促進房地產(chǎn)業(yè)安康穩(wěn)定進展的假設干意見〉的補充意見》。同時，加大了對房地產(chǎn)開發(fā)行政審批蓋章和收費工程清理力度，進一步優(yōu)化房地產(chǎn)進展環(huán)境。2023年以來房地產(chǎn)市場開頭消滅回暖，住房市場總體特征是：住房供給量加大，累積的住房需求開頭逐步釋放，市場活潑度提高，成交量明顯上升，建100%，二手住房呈量價齊升態(tài)勢，建商品住房成交均價同比下降幅度趨緩，520231-611.5521.8551.9置面積10.99萬平方米，比5月末削減0.15萬平方米。狀況說明，當前石家莊市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營已漸漸步入良性循環(huán)軌道。上半年房地產(chǎn)開發(fā)構(gòu)造日趨合理。據(jù)統(tǒng)計，石家莊市1-68開發(fā)投資僅占一成略強，這種一頭輕一頭重的開發(fā)構(gòu)造，表達出開發(fā)商留意民眾生活與效勞的開發(fā)理念，對房地產(chǎn)市場今后的安康進展將起到樂觀的作用。同時，單位面積竣工價值下1-6930470余元，下降幅度達33.5%。住宅竣工價值的下降，將促進房地產(chǎn)價格趨向群眾化，促使商品房銷售旺勢局面逐步形成。上半年，石家莊市房地產(chǎn)價格總水平同比下降3.6%。二季度同4.73.6%5.74.6%，由去年同期的上漲9%4.5%。其中：商品住宅價格同比下降5.9%4.311.5%。非住宅價格與上年同期持平。上半年，石市二手房價格隨著商品房價格的下降而下降，同比下4.5%。購房者轉(zhuǎn)向購置一些開盤低價商品房。房屋銷售價格由環(huán)比下降轉(zhuǎn)為上升。一季0.6%、2.8%、1%，4、5、60.5%、0.2%、0.1%。同時，房地產(chǎn)租賃價格比去年同期提高。7.9%，6.8%，非住宅同比上漲8.2%。非住宅中商業(yè)營業(yè)用房租賃價格漲幅較大，同比上漲14.4%。城市拆遷改造，可供出租的房源大量削減，租金上漲。據(jù)石家莊市住房保障和房產(chǎn)治理局房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)實際成交數(shù)據(jù)顯示，20231-7123.13%188.5200.21%45.888.59石家莊市區(qū)建商品住房2023年成交總量257.27萬平方米，受金融危機的影響2023109.5710臺了“20以來，市場成交量上升幅度明顯，1-710.7311.1527.0527.728.6132.42同比分別增長-36.21%、161.74%、49.39%、219.74%、306.16%、119.57%、206.72%，月環(huán)比16.50%、3.91%、64.13%、47.81%、2.40%、3.29%、13.32%。20231-7155.96115.18%1-7住房銷售面積同比增長38.8%，上半年北京、天津、重慶、深圳、杭州、武漢等重點城市同100%。今年以來，石家莊市區(qū)二手住房市場成交量均呈上升趨勢，1-795.34110.606.10萬平方米、6.8314.24萬平方米、10.83萬平方米、18.75萬平方米、17.37萬平方米、21.23萬平方米，同比分別增長-34.13%101.47%207.56%8.08195.28%、250.91%、218.29%。100%，市場回暖住房成交量上升明顯的主要緣由：一是去年各級政府出臺的降低利率、減免稅收等刺激購房優(yōu)待政策作2023子入學等；三是今年以來石家莊市推行貨幣拆遷補償，大量拆遷安置居民購房；四是一些開發(fā)商為了回籠資金，紛紛實行降價措施，也刺激了一般居民購置住房。---建商品住房價格同比降幅趨緩，5比上升。今年以來石家莊市區(qū)建商品住房成交均價同比均為下降趨勢，但下降的幅度已經(jīng)趨緩，1-7-6.46%23.94%13.86%-10.11%、-5.08%-3.15%-4.13-2.25%0.89%2.89%-0.19%、6.100.13%、1.16環(huán)比數(shù)據(jù)1-4月份為正常波動，5月份以后房價開頭上升。石家莊市房地產(chǎn)市場實際成交數(shù)據(jù)中建商品住房價格與國家統(tǒng)計局公布的建住宅價格指數(shù)走勢根本全都，國家統(tǒng)計局公1-7-0.3%-6.5%-7.2-7.3-6.3-6.5-5.5%，月環(huán)比為：-0.2%-5.2-0.4%0.8%0.40.2%1.0%1-7除6月份為-3.00%外，其它月份均為上升，但上升的幅度在逐步趨緩，走勢根本平穩(wěn)，沒有消滅大起大落。石家莊市建商品住房價格同比下降的主要緣由：一方面開發(fā)商實行了多種促銷方式，以價換量較為明顯。另一方面由于市區(qū)中低端工程銷售狀況趨旺，消滅了成交量上升、成交均價下降的局面，同時也說明購房者日趨理性。5步回暖，局部樓盤開頭消滅漲價和惜售待漲價的現(xiàn)象；二手住房量價齊升，主要表達在中小戶型房源的單價上漲，在各項刺激市場消費政策利好下，中小戶型成為購房者的首選，同時業(yè)主的“惜售”、提價，帶動了中小戶型房源單價的上升。同時，市內(nèi)“名校”四周多為小戶型房產(chǎn)，購房人為便利孩子就近上學而將價格放在次要位置的心理導致價格上升。另據(jù)房管局最數(shù)據(jù)顯示，自9月份起石家莊房產(chǎn)消滅的成交量下滑趨勢。二、石家莊房地產(chǎn)市場分析〔一、目前石家莊房地產(chǎn)特點分析1、土地供給量加大，尤其是在石家莊三年大變樣的政策下，舊城改造力度加大，市場3－42狀態(tài)。3、經(jīng)過了回暖后的熱銷和漲價，房地產(chǎn)市場再次消滅成交量下降。、樓盤分別入市，下半年將有近百家優(yōu)秀樓盤入市，有可能形成供大于求的局面，各樓盤之間也將引發(fā)的競爭。5、二環(huán)外土地供給量加大，尤其是西部山前區(qū)和政府規(guī)劃的濱河區(qū)。6石家莊市場正在銷售的小5000升了全市的房價；小戶型為何都一股腦走精裝路線，主要是開發(fā)商為了獲得更大的利潤，也70~90平方米的一般商品房供給量也隨著國家政策限制逐步增加。〔二〕、城中村改造狀況裕華區(qū)：裕華區(qū)已啟動了11個城中村的拆遷改造工程，確保今年撤除面積80萬平方米5領等6個村沿街150米局部進展拆遷改造。拆違工作方面，主要是撤除裕華路、槐安路、建61073089362048筑面積802377.9842343b21075101006月底前華區(qū)將完成和平路沿線的大郭村和中華北大街沿線的高柱村、柏林莊、黨家莊村、6150594山西路沿線的西王村；槐安路沿線的振頭一街、振頭二街、振頭四街等3個舊村；維明南大2東五里村，打算的13個城中村，將于6月底前全部完成撤除任務。二環(huán)以外：條件成熟的２８個自然村，經(jīng)各區(qū)申請，也列入城中村改造范圍。這些村占十里鋪、白佛口、南石家莊、東古城、西古城、南高營、北高營；橋東區(qū)〔6個〕：莊窠、桃園、柳董莊、柳辛莊、柳林鋪、肖家營；橋西區(qū)〔2〕：西五里村、大談村；華區(qū)〔3個〕：后杜北、趙三街、南高基；裕華區(qū)〔10〕：二十里鋪、南焦村、南栗村、三教堂、宋村、西仰陵、中仰陵、東仰陵、趙卜口、賈村?！踩?、石家莊需求市場分析地分析市場，得出如下適用性的綜合性數(shù)據(jù)。住宅市場需求：100511.173353.72剛性需求1116.412.36改善型需求558.406.25被動拆遷需求消化，但數(shù)量比重不大。市場需求總量評估18.61100511.17住宅市場呈現(xiàn)供求根本平衡態(tài)勢。商品房供給量據(jù)省會房管信息中心相關數(shù)據(jù)顯示，據(jù)計算后得知省會2023-2023年6月已經(jīng)開工建設168.522.072023年667.55萬平方米，按每套90平米計算，約7500套。前述兩項合計，則將來兩、三年商品房市場的供給力氣為236.07萬平方米、2.82萬套。城中村改造產(chǎn)生的市場供給量1034.52811米、9.01因危改所產(chǎn)生的增供給量2528001072.07萬平方米、11.91萬套。三年內(nèi)年均供給量為357.36萬平方米、3.97萬套。相比未來三年平均每年335萬平方米、3.72萬套的指標預期，整個省會住宅市場呈現(xiàn)供略大于求，22.362500群體要明顯強于婚房群體。283440.26449.464.9952.017.73%樣本表達不夠明確，需要具體分析。目前石家莊住房需求照舊強勁，購房者購房的目的主要58.26%，結(jié)婚用21.55%。4、工薪階層是目前省會樓市最大的需求群體，其購房潛能格外巨大。/32.28%；其次，個20.0316.2310%，比較分散。5、域而被廣泛關注，而橋西區(qū)具有較大的改造潛力。在置業(yè)區(qū)域的選擇上，石家莊市裕華區(qū)域因具有較為充分的土地貯存、完善的市政配套37.02%；其次為橋東、橋西、長安、華等區(qū)域，分別占總體17.56%、15.7412.33%；而開發(fā)區(qū)作為區(qū)的房地產(chǎn)市場進展并不如意，究其緣由主要是生活配套還是欠缺，而且區(qū)域內(nèi)供給強度過大，這些都是致使開發(fā)區(qū)住宅市場進展不好的主要緣由。館配套也有足夠的關注。41.60%、16.92%、13.21%。在小區(qū)配套設施的問題上，購房者對車庫、廣場及智能化的條件也較為重視。7、80-100平米套型產(chǎn)品成為主流需求，其次是100-120平米套型產(chǎn)品，這根本反映出工薪階層購房的客觀需要。本次調(diào)查受訪群體對住宅面積的需求主要集中在80-120㎡之間，占總體的69%之重；其43.74120-140套型產(chǎn)品，購房者被迫進展“過大需求”行為。而當市場去化不如以往順暢的市場環(huán)境下，的功能多元化、延展化，將成為當前產(chǎn)品設計的重點所在。8、絕大多數(shù)購房者認為合理的房價水平應當在4000元每平米以下，這與目前省會商品房銷售均價格外接近。相關調(diào)查結(jié)果顯示，潛在購房群體對商品房價格的承受程度較低，55.84%的被訪者能夠3000/35.673000-400040009、全面盤活存量房市場，將是省會住宅市場快速復蘇的重要手段和措施。56%的群體需要將原有住房進入流通變現(xiàn)后，才能市場有助于快速提高購房需求群體的購置力氣，而購置力和購置意愿正是制約樓市復蘇的兩個重要因素。10、相對穩(wěn)定的政策環(huán)境，是房地產(chǎn)市場快速復蘇的前提條件，42%以上的66%的被調(diào)查者則表達出對市場波動的擔憂，致使其無法放心購房。商務(寫字樓)需求1、商務地產(chǎn)的自用比重較高，投資群體潛力巨大。73.30%；其20%場主流，而投資客戶對市場預期比較保守。2、純寫字樓的需求較為旺盛，公寓類產(chǎn)品照舊是市場主要產(chǎn)品。59%；其次為公寓類產(chǎn)品，占總體的811%。數(shù)據(jù)顯示，純商務樓需求正在穩(wěn)定增長，而住宅辦公的比重則進一步下降，這說明省會寫字樓需求正在進展品質(zhì)升級，公寓類20-30%之間，主要用戶為企業(yè)規(guī)模不大、智力創(chuàng)型為主。街幅員成為省會商務的最增長點。CBD街；4、商務樓購房者對物業(yè)治理格外重視，其重視程度已經(jīng)接近對空調(diào)、電梯等硬件條件。商務樓購房者最關注的前三項置業(yè)因素依次表現(xiàn)為空調(diào)電梯、物業(yè)治理、車位，分別占26.72%、16.29%、15.64%。除上述因素外，公共大堂及商務會所的影響因素也比較明11.71%、10.36%。5、100-200平米的成長型商務套型市場需求最大，50-100平米以下小套型商務空間市場份額較大，200產(chǎn)業(yè)進入實現(xiàn)。100-20024.1850-10017.28%；300-4004007.92%、5.6350求很少，僅為3.35%。三年大變樣將會帶動整個城市的快速進展，進而會實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)格局的根本性變化，會催生大量外來商務需求的進入。大量外部資金及產(chǎn)業(yè)的進入，將極大帶動省會商務市場的快速進展?？紤]到三年大變樣所帶來的城市升級進展，勢必會吸引大量外資及外部產(chǎn)業(yè)的進入，直87%以上，非本地企業(yè)公司商務需求潛力巨大。7、高有著直接關聯(lián)，商務樓宇的價格水平與其功能價值相匹配。由市場調(diào)研得知，省會商務樓宇的銷售價格和租金水平還處于一個較為低位的水平，92.867000202320231-1.575%而非市場構(gòu)造上的本質(zhì)變化，直接表現(xiàn)就是價格幅度明顯小于同周期的住宅產(chǎn)品價格變化。低于市場供給的力氣。商務樓市場受到宏觀調(diào)控政策影響相比住宅市場要小得多，根本上需求的變化與行業(yè)政策關聯(lián)不大，主要打算因素還是企業(yè)(公司)或投資者自身經(jīng)營狀況需要。而在宏觀調(diào)控政策中，金融利率政策相對作用明顯，這會影響到企業(yè)及公司的日常使用本錢。8、省會商務樓市場的動力將是產(chǎn)業(yè)布局及投資群體的壯大。業(yè)的進入，而商務市場終端的利好，也確定會帶動商務樓宇投資人群的不斷壯大。1供求關系影響，商業(yè)門店租金呈現(xiàn)不斷上漲趨勢。87%5-10%，且仍有較大可能連續(xù)上漲。30%的被拆遷商戶因短期內(nèi)無法找到適宜的經(jīng)營場所而被迫歇業(yè)和轉(zhuǎn)行。由以往單一的中山路商圈進展出多個核心商業(yè)帶。而城區(qū)內(nèi)綜合性商圈協(xié)作上連鎖式社區(qū)商業(yè)，將是將來石家莊商圈的主要進展模式。據(jù)相關調(diào)查得知，84%以上的被調(diào)查者對“三年大變樣及火車站南遷”持樂觀確定態(tài)度，并堅信這些城市進展進程會對省會商業(yè)市場格局產(chǎn)生根本性變革。而城市商業(yè)副中心的多點35%的被調(diào)查者對省會社區(qū)商業(yè)的進展預期持樂觀態(tài)度，這與省會居民生活水平及消費力量不斷提高有直接關聯(lián)。3多。整個商業(yè)市場正處于逐步淘汰和升級的歷史進程。50%；其次為專業(yè)性市場商鋪，占總19.61%，3-410.789.80%。20-4060-10021.7026.42%以100-20020.7540-602013.2112.26%；2005.66%。480%以上。相對成熟活潑的市場交易機制及信息資源共享，對整個城市的商業(yè)價值最大化有著格外65%的被調(diào)這已經(jīng)明顯影響到了商業(yè)店面交易流轉(zhuǎn)的效率。5很多地段的商業(yè)升級是以犧牲原有商業(yè)資源為代價的，這將在短期內(nèi)形成商業(yè)功能的局部真要高度重視原有商業(yè)業(yè)態(tài)的功能連接和連續(xù)，這樣才能避開和削減升級建設中的資源損耗56%的被調(diào)查者認為商業(yè)拆遷改造給他們早已形成的消費習慣帶來了較大不適應性，突出表現(xiàn)在生活配套功能的局部缺失，如菜市場、小型餐飲、雜貨店等。6頂峰階段，商業(yè)店面的投資需求將會消滅一個快速增長的過程。71.03%；其次表現(xiàn)15.89%；購房主要目的作為“短期投資、轉(zhuǎn)讓獲利”的潛在群體占總體的10.282.80%。通過這次城市改造，大量臨街商業(yè)門店被拆遷，商業(yè)租金快速提升，這都會極大刺激和增大商業(yè)門店投資人群的需求。7、業(yè)態(tài)的更升級及夜經(jīng)濟的挖掘?qū)⒊蔀槭砩虡I(yè)市場進展的重點方向相比國內(nèi)一線城市，省會的商業(yè)業(yè)態(tài)仍存在巨大的進展升級潛力，尤其是夜經(jīng)濟進展較相關調(diào)查得知，89%次普遍較低，308總體布局進展?？紤]到省會南三條市場、華集貿(mào)等批發(fā)市場對城市中心商業(yè)布局形成確定空間限制，而且城市中心的區(qū)位也不適合大型批發(fā)市場的選址，同時也是商業(yè)黃金地段價值的局限。調(diào)查顯示，有73%的被調(diào)查者認為城市中心區(qū)域布局批發(fā)市場是很不合理、必需遷移；15%的被調(diào)查者認為雖不合理，但因多種因素很難實現(xiàn)遷移?！菜摹?、石家莊二手房市場狀況石家莊二手房市場雖然經(jīng)受了08費群體中，居之外有相當多數(shù)的市民選擇了二手房，相比居價格的起伏變化，二手房市場的一些表現(xiàn)應當更加能夠說明樓市狀況。橋西區(qū)域，老城區(qū)二手房價平穩(wěn)運行來自1+2聯(lián)合不動產(chǎn)石家莊公司的資料顯示，雖然經(jīng)受了市場波動，但是縱觀去年到現(xiàn)在的二手房的成交價格變化甚微，也就是說在去年交易量下降但價格卻沒有下降，今年上半年交易量上升但是價格卻沒有太大的提高。4500而受拆遷影響較大的是租房價格，以兩居室為例，年租金從原來的700元左右漲到900元左右，而漲幅最高是一居住宅，年租金由原來的400元左右漲到600元左右。橋東區(qū)域，領跑二手房市場由于位置條件優(yōu)越，橋東區(qū)二手房價格變化相當程度上說明白省會二手房市場走勢14購房剛性需求得以釋放，始終到7月保持著穩(wěn)中有升的態(tài)勢。同時，“數(shù)據(jù)也說明二手房交易均價始終領先其他區(qū)域。租房價格穩(wěn)中有升10國家推出了一系列對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策，稅費的減免、銀行貸款利率下浮，確定程度上刺激了房地產(chǎn)市場的復蘇。進入2023年石家莊房地產(chǎn)市場價格下降，剛性需求浮出水面，市民購房欲被激起，一些始終選擇租房的市民開頭出手選擇購房。但這局部群體只占少數(shù)，仍有很大一局部的消費者持幣待購，照舊選擇租房。另外隨著石家莊市區(qū)三年大變樣城市進程的加快，越來越多的城中村改造致使有大量城市人口需要租房過渡，這也確定程度上對租房市場產(chǎn)生有確定刺激作用。省會二手房市場將平穩(wěn)進展為了應對去年經(jīng)濟危機和樓市的疲軟，政府出臺一系列降低貸款利率、二手房交易稅費8870767月的房價指數(shù)，石家莊房價同比始終處于下滑態(tài)勢：-0.9%、-4.3%、-5.6%、-5.8%、-5.4%、7樓市還沒有恢復到去年的水平。隨著石家莊三年大變樣城市進程的加快，“一城三區(qū)”的城5007500交易量(含二手房)計算，房地產(chǎn)市場將漸漸向安康方向進展。“總之，石家莊二手房市場是相對平穩(wěn)的，價格也只會消滅短期浮動，且浮動量小?！比⑹?/p>