世聯(lián)清水灣度假項目策劃案全 118P

世聯(lián)-清水灣度假項目策劃案2研究目的：針對項目的核心問題，研究遠(yuǎn)離城市的陌生強(qiáng)勢資源度假項目，如何為區(qū)域啟勢，以及啟勢戰(zhàn)略之下的落實(shí)策略。案例選擇原則：珠三角及珠三角以外區(qū)域遠(yuǎn)離城市陌生強(qiáng)勢資源區(qū)度假性質(zhì)大盤香港－愉景灣美國－FloridaSeaside三亞－山水國際深圳－萬科東海岸廣州－假日半島深圳－萬科17英里案例研究內(nèi)容：啟動戰(zhàn)略啟動產(chǎn)品線策略啟動客戶策略啟動區(qū)選址其他（如規(guī)劃）珠三角案例珠三角以外案例案例總結(jié)－啟動戰(zhàn)略陌生區(qū)濱海大盤啟動期面臨的核心問題－前期人氣與形象不足以支撐區(qū)域的啟動，從而支撐產(chǎn)品的銷售。啟動區(qū)競爭戰(zhàn)略：高形象起勢，通過營造未來頂級濱海度假的氛圍，展示大區(qū)域形象，消除區(qū)域陌生規(guī)劃、配套－生活模式的具體承擔(dān)者產(chǎn)品－居住，與資源關(guān)系的承擔(dān)者區(qū)域的精神屬性－對未來生活模式的定義，勾畫居者的行為動線案例總結(jié)：產(chǎn)品線策略產(chǎn)品線策略條件特征對企業(yè)的要求與本項目的契合復(fù)合產(chǎn)品線模式——復(fù)合產(chǎn)品線+控制總價，吸引人氣，迅速回現(xiàn)+營造度假氛圍消除區(qū)域陌生感有強(qiáng)勢不可復(fù)制的資源（自然、人文、人造）可以依托銷售速度較快少量別墅樹形象，大量小高/高層回現(xiàn)戶型面積控制較小，便于控制總價要有創(chuàng)新產(chǎn)品作為實(shí)驗，但控制創(chuàng)新產(chǎn)品的量，降低風(fēng)險，不超過該物業(yè)類型套數(shù)的30％主要吸引投資或度假兼投資的客戶較高的資金投入單一頂級產(chǎn)品模式——頂級特色產(chǎn)品+頂級度假區(qū)域形象打造（強(qiáng)勢資源展示+與資源有互動聯(lián)系的園林設(shè)計和配套）強(qiáng)勢的不可復(fù)制資源（自然、人文、人造）大區(qū)域已被認(rèn)同銷售速度一般較為緩慢，只單純追求資源溢價也可以極低的總價沖擊市場，以極高的性價比換取回現(xiàn)速度（如三亞山水國際）需要有成熟的社區(qū)娛樂配套投入和頂級富有度假特色的園林規(guī)劃私密社區(qū)主要吸引對資源具有強(qiáng)烈占有愿望的度假類客戶高額的資金投入企業(yè)財務(wù)狀況允許回現(xiàn)緩慢案例總結(jié)－客戶特征陌生區(qū)強(qiáng)勢資源大盤的首期客戶中，一般會有較高比例的投資性客戶，他們除了關(guān)注資源的稀缺性外，格外在乎投資潛力和投資風(fēng)險，因此，必須通過單價和總價控制，為這部分客戶預(yù)留升值空間并控制總價風(fēng)險客戶需求多是以投資與度假相結(jié)合，隨著區(qū)域成熟，客戶按“投資－度假（－居家）”演變案例總結(jié)－啟動區(qū)選址啟動區(qū)選址原則：能充分展示資源特點(diǎn)昭示性好，最好臨路或路網(wǎng)完善施工條件要好資源無需最強(qiáng)地塊，大規(guī)模區(qū)域開發(fā)尤為如此，強(qiáng)勢資源可以在后期博得更高溢價，小地塊可以采用最佳資源直接入世的方式。案例總結(jié)－其他－區(qū)域規(guī)劃以區(qū)域中心為核心向外輻射路網(wǎng)，依此分散布置配套，提高土地資源均好性；高密度的核心區(qū)物業(yè)與濱海低密度物業(yè)相結(jié)合；宅基地的面積和與中心區(qū)域的距離成正比；離中心區(qū)越近、即離海濱越遠(yuǎn)，宅基面積越??；區(qū)域規(guī)劃原則海案例總結(jié)－其他－區(qū)域規(guī)劃通過連接組團(tuán)內(nèi)部與資源區(qū)的道路，使住宅和其他用途區(qū)域最大可能共享海資源，將更多的景觀資源拉入?yún)^(qū)域內(nèi)，讓居者共享路網(wǎng)設(shè)計必須避免道路割斷人與資源的關(guān)系。路網(wǎng)割裂了與資源的聯(lián)系，地塊的均好性偏差大，B地塊資源差，造成開發(fā)價值扁損AB路網(wǎng)設(shè)置，將資源引入復(fù)地，使各地塊居者在空間上可以共享A，B資源分配均好，各地塊均有有層次變化，便于產(chǎn)品搭配與銷售海海AB案例總結(jié)－其他－住宅區(qū)排布按總價與物業(yè)檔次，依此與資源結(jié)合，總價最高、檔次最高的產(chǎn)品與最佳資源組合主景觀軸與資源區(qū)拉通，將景觀拉入各組團(tuán)內(nèi)部，所有居者均可分享充分考慮地勢地貌帶來的景觀面增加延遠(yuǎn)離資源區(qū)的方向，建筑高度依此增加，增加觀景面以景觀方向為主要朝向考慮海大獨(dú)棟小獨(dú)棟小高層公寓主景觀軸主景觀軸案例總結(jié)－其他－配套前期以營造區(qū)域度假氛圍，展示未來度假生活方式的娛樂休閑型配套投入為主，附以基本生活配套設(shè)施；商業(yè)配套前期由于區(qū)域陌生不宜銷售，但可以通過圍板包裝展示氛圍，少量商業(yè)承擔(dān)基本生活配套功能，主要涉及超市、銀行，醫(yī)療、餐飲。物業(yè)發(fā)展建議——國際濱海度假區(qū)價值體系國際濱海度假區(qū)價值體系區(qū)域價值構(gòu)建區(qū)域界定奢華體驗之旅規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合“九”大體驗計劃精神價值構(gòu)建室外家具奢華俱樂部巽寮節(jié)日突出區(qū)域個性少數(shù)人享有的生活區(qū)域形象構(gòu)建社區(qū)形象構(gòu)建區(qū)域功能價值構(gòu)建區(qū)域配套功能度假/居住/旅游/商業(yè)為一體建筑、園林產(chǎn)品價值構(gòu)建加勒比海風(fēng)情富人度假生活示范社區(qū)配套功能物業(yè)管理社區(qū)功能價值構(gòu)建度假/居住為一體適合度假性增值服務(wù)奢華之旅：九大濱海生活體驗計劃通過客戶行為的發(fā)生，為其擬定其空間生活。一條私家的濱海大道一個聚集人氣的節(jié)日廣場一條琳瑯滿目的商業(yè)街一條露天海鮮美食街一個私家享有沙灘一個少數(shù)人擁有的游艇碼頭一個少數(shù)人享有的沙洲游樂場一個少數(shù)人擁有的頂級豪華會所一個少數(shù)人享有的親海豪宅一條私家的濱海大道，是奢華之旅的開端，突現(xiàn)項目的高形象一個聚集人氣的節(jié)日廣場，是巽寮節(jié)日的歡慶場，是人氣聚集的活動源廣場是聚集，停留的公共場所。廣場是濱海生活的休憩場所。廣場是新市鎮(zhèn)的標(biāo)志場所。一條琳瑯滿目的商業(yè)街，是濱海休閑生活的體驗風(fēng)情商業(yè)街分為濱海的開放式商業(yè)街、內(nèi)河親水式商業(yè)街、風(fēng)情商業(yè)街，主要是展示未來濱海生活場景，滿足度假基本需求。風(fēng)情商業(yè)街是為配合前期銷售，而營造。一個少數(shù)人享有的沙洲游樂場，體現(xiàn)其濱海生活的閑情逸致為聚集人氣，在沙洲上可開辟家庭公共活動，可在此野營、燒烤等活動；沙灘排球，沙灘足球一個少數(shù)人擁有的游艇碼頭，體現(xiàn)奢華的海上生活方式游艇碼頭與商業(yè)相結(jié)合，有效的避免了游艇碼頭公共空間對私家住宅的影響。一條濱海木棧道，體現(xiàn)公共區(qū)域的濱海生活方式一個私家享有沙灘，提升項目的形象，體現(xiàn)公共與私密的共融性降低沙灘對外開放程度的措施，使其相對私有化。通過交通條件等限制，提高到達(dá)難度。設(shè)置嚴(yán)密的社區(qū)保衛(wèi)，憑業(yè)主身份方可進(jìn)入。減少沙灘上服務(wù)游客的公共設(shè)施，只提供業(yè)主會員的配套服務(wù)?！贰吩斠姾蟆渡碁┧接谢咐芯俊贩桨窶1方案M2一個少數(shù)人擁有的頂級豪華會所，體驗尊貴感一個少數(shù)人享有的親海豪宅，體現(xiàn)濱海生活的歸屬性方案M1方案M2方案M2客戶行為發(fā)生的展示動線，充分體驗啟動區(qū)的核心價值體系，增加客戶對其區(qū)域吸引力體驗客戶行為發(fā)生，形成其核心體驗節(jié)點(diǎn)，有效的整合了區(qū)域資源，增強(qiáng)了區(qū)域吸引力。通過客戶行為發(fā)生，也有效的形成了開放空間與私密空間的分隔與共融。①濱海私家道②巽寮節(jié)日廣場③區(qū)域級會所、售樓處風(fēng)情商業(yè)街④沙洲游樂場⑤游艇碼頭⑥濱海木棧道⑦私家沙灘⑧親海豪宅開放區(qū)域私密區(qū)域⑧①②③④⑤⑥⑦車行路線游艇出行展示路線開放區(qū)域私密區(qū)域客戶展示路線節(jié)點(diǎn)選址方案M1展示體系及人流動線客戶行為發(fā)生，形成其核心體驗節(jié)點(diǎn)，有效的整合了區(qū)域資源，增強(qiáng)了區(qū)域吸引力。通過客戶行為發(fā)生，也有效的形成了開放空間與私密空間的分隔與共融。①濱海私家道②巽寮節(jié)日廣場③區(qū)域級會所、售樓處風(fēng)情商業(yè)街④沙洲游樂場⑤游艇碼頭⑥濱海木棧道⑦私家沙灘⑧親海豪宅開放區(qū)域私密區(qū)域⑧①②③④⑤⑥⑦車行路線游艇出行展示路線開放區(qū)域私密區(qū)域客戶展示路線節(jié)點(diǎn)物業(yè)發(fā)展建議——國際濱海度假區(qū)價值體系國際濱海度假區(qū)價值體系區(qū)域價值構(gòu)建區(qū)域界定奢華體驗之旅規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合“九”大體驗計劃精神價值構(gòu)建室外家具奢華俱樂部巽寮節(jié)日突出區(qū)域個性少數(shù)人享有的生活區(qū)域形象構(gòu)建社區(qū)形象構(gòu)建區(qū)域功能價值構(gòu)建區(qū)域配套功能度假/居住/旅游/商業(yè)為一體建筑、園林產(chǎn)品價值構(gòu)建加勒比海風(fēng)情富人度假生活示范社區(qū)配套功能物業(yè)管理社區(qū)功能價值構(gòu)建度假/居住為一體適合度假性增值服務(wù)區(qū)域配套設(shè)施建議——承擔(dān)“八大體驗”計劃配套設(shè)施建議區(qū)域型配套巽寮節(jié)日廣場頂級會所——前期用作售樓處海鮮美食街風(fēng)情商業(yè)街沙洲游樂場游艇碼頭區(qū)域性配套——承擔(dān)整個區(qū)域國際濱海度假區(qū)氛圍的營造功能巽寮節(jié)日廣場頂級會所海鮮美食街風(fēng)情商業(yè)街沙洲游樂場游艇碼頭硬性配套體系巽寮節(jié)日廣場啟動肩負(fù)的任務(wù)：承擔(dān)整個區(qū)域形象的立勢功能，渲染度假區(qū)域氛圍1.

通過地勢、植物、區(qū)域標(biāo)志性建筑小品的打造形成強(qiáng)大視覺沖擊力，建立對整個區(qū)域規(guī)劃的信心，彌補(bǔ)項目本身人氣不足和配套資源的缺乏。2.寬闊的巽寮節(jié)日廣場是整個大中區(qū)的商業(yè)中心也是人流最大的地方。由于施工時間問題，作為前期展示，只需建設(shè)其中緊鄰項目的1/4部分。3.細(xì)節(jié)必須以體驗為出發(fā)點(diǎn)，設(shè)計中充分考慮人與景觀的互動，如加入供人休憩玩耍的小品、劃艇、碼頭等展示要素，創(chuàng)造足夠的停留、活動和想象空間消費(fèi)者調(diào)查顯示，高端消費(fèi)者對社區(qū)區(qū)身份感十分在意，并且認(rèn)為氣派和開闊的社區(qū)景觀是提升社區(qū)價值的重要因素巽寮節(jié)日廣場巽寮節(jié)日廣場承擔(dān)社區(qū)活動中心的功能，強(qiáng)調(diào)人與自然的融合與共鳴通過加勒比海風(fēng)情的園林、富有度假氣息的標(biāo)志性建筑、雕塑和各種休閑氣息的小品等項目極力渲染Resort形象和度假氛圍廣場作為整個區(qū)域的活動中心，承擔(dān)著整個區(qū)域的人與自然的交流，應(yīng)開闊、大氣供人休憩的小品讓人流駐留在此區(qū)域性配套——承擔(dān)整個區(qū)域國際濱海度假區(qū)氛圍的營造功能巽寮節(jié)日廣場頂級會所海鮮美食街風(fēng)情商業(yè)街沙洲游樂場游艇碼頭硬性配套體系會所在前期承擔(dān)售樓處的功能，昭示性較好，通過一條長300米的道路直接連接沙灘頂級的綜合性會所各分區(qū)具有交叉功能，滿足娛樂、教學(xué)、集會的多種需求，降低空置率和解決空間不足會議及商務(wù)服務(wù)商業(yè)服務(wù)娛樂健身服務(wù)才藝教育類Spa，桑拿大型聚會用餐服務(wù)頂級會所功能設(shè)置本項目綜合會所建議綜合性會所并不一定在1期全部建好，可以建1層后用來做售樓處。1.動靜分區(qū)靈活,功能復(fù)合交叉，體驗試非限定空間2完整的體驗式服務(wù)鏈條動靜分區(qū)靈活,功能復(fù)合交叉，體驗式的非限定空間不對每個房間的用途做嚴(yán)格的限定，通過會所管理系統(tǒng)進(jìn)行時間和空間的靈活安排，增加空間的有效利用，降低空置率各種功能之間相互烘托和影響，加強(qiáng)體驗感覺和度假氣氛設(shè)置花園、大露臺等非限定自由空間，促發(fā)偶然性故事會所綜合解決商務(wù)社交私人聚會度假娛樂場所CLUB才藝學(xué)校會所單元分隔面積建議：注重功能的交叉，會所面積2000平米左右2000M2數(shù)量CLUB會談室棋牌室活動室餐廳咖啡廳休閑教室400-5001

250－3001

180－2003

80－1002

505

區(qū)域性配套——承擔(dān)整個區(qū)域國際濱海度假區(qū)氛圍的營造功能巽寮節(jié)日廣場頂級會所海鮮美食街風(fēng)情商業(yè)街沙洲游樂場游艇碼頭硬性配套體系在游艇碼頭對面的露天美食街，通透的街鋪可以欣賞到游艇碼頭也可以享受到海景業(yè)態(tài)面積店數(shù)備注海鮮美食街7505設(shè)每間餐廳面積為進(jìn)深為6米體現(xiàn)濱海特色的露天海鮮美食街美食街面積建議——商業(yè)面積為750平米，沿海岸面長度為125米開放性美食街應(yīng)與社區(qū)整體定位相一致，突出度假、體驗消費(fèi)者調(diào)查分析表明，高端消費(fèi)者在旅游地進(jìn)行餐飲消費(fèi)時非常注重周圍檔次與度假氛圍的培養(yǎng)富有度假氣息的露天海鮮餐廳將休閑氛圍的體驗發(fā)揮得淋漓盡致區(qū)域性配套——承擔(dān)整個區(qū)域國際濱海度假區(qū)氛圍的營造功能水岸中心廣場頂級會所海鮮美食街風(fēng)情商業(yè)街沙洲游樂場游艇碼頭硬性配套體系風(fēng)情商業(yè)街定位、排布及體量考慮：整個風(fēng)情商業(yè)街服務(wù)于區(qū)域和社區(qū)，打造度假區(qū)域形象，，在這里與建筑風(fēng)格一致，建議風(fēng)情商業(yè)街風(fēng)格為加勒比海風(fēng)格，突出度假氣息前期業(yè)態(tài)：以滿足啟動區(qū)客戶的基本生活需要為主－餐飲，超市，簡單家政服務(wù)設(shè)施和濱海特色賣場。商業(yè)的銷售：銷售期壓后，前期出租少量鋪面，承載客戶需求的基本功能配套；待客戶入住形成一定人氣時再銷售。商業(yè)街路網(wǎng)與美食街連成一體，打造一條聚集人氣的極具度假氣息的休閑地帶風(fēng)情商業(yè)街在前期只需做出少量展示，其他用圍板圍起來即可。商業(yè)量估算：整個商業(yè)街臨街面約160米，按對街開，臨街商業(yè)體量約3200平米，約50間商鋪（商鋪面寬按6米計算，進(jìn)深按10米算）。風(fēng)情商業(yè)街，與后期的商業(yè)地塊聯(lián)系，同時在前期作為展示建議采用加勒比海風(fēng)格風(fēng)情商業(yè)街

符合海岸山居休閑社區(qū)的定位建議采用加勒比海風(fēng)格商業(yè)街，作為沿街昭示面，盡量采用獨(dú)特風(fēng)格，讓人群停留下來商業(yè)街業(yè)態(tài)：酒吧、咖啡吧、網(wǎng)吧、24小時便利店區(qū)域性配套——承擔(dān)整個區(qū)域國際濱海度假區(qū)氛圍的營造功能水岸中心廣場頂級會所海鮮美食街風(fēng)情商業(yè)街沙洲游樂場游艇碼頭硬性配套體系沙洲游樂場在沙洲上建1~2個沙灘排球場地、沙灘足球場區(qū)域性配套——承擔(dān)整個區(qū)域國際濱海度假區(qū)氛圍的營造功能水岸中心廣場頂級會所海鮮美食街風(fēng)情商業(yè)街沙洲游樂場游艇碼頭硬性配套體系游艇碼頭旁鋪約120米長的木棧道海邊游艇碼頭海邊游艇碼頭內(nèi)灣游艇碼頭內(nèi)灣游艇碼頭物業(yè)發(fā)展建議——國際濱海度假區(qū)價值體系國際濱海度假區(qū)價值體系區(qū)域價值構(gòu)建區(qū)域界定奢華體驗之旅規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合“九”大體驗計劃精神價值構(gòu)建室外家具奢華俱樂部巽寮節(jié)日突出區(qū)域個性少數(shù)人享有的生活區(qū)域形象構(gòu)建社區(qū)形象構(gòu)建區(qū)域功能價值構(gòu)建區(qū)域配套功能度假/居住/旅游/商業(yè)為一體建筑、園林產(chǎn)品價值構(gòu)建加勒比海風(fēng)情富人度假生活示范社區(qū)配套功能物業(yè)管理社區(qū)功能價值構(gòu)建度假/居住為一體適合度假性增值服務(wù)社區(qū)外家具——廣場上的標(biāo)志物，商業(yè)街上、濱海大道上以及其他所有區(qū)域公共空間中的雕塑、小品突出國際性度假區(qū)的特點(diǎn)物業(yè)發(fā)展建議——國際濱海度假區(qū)價值體系國際濱海度假區(qū)價值體系區(qū)域價值構(gòu)建區(qū)域界定奢華體驗之旅規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合“九”大體驗計劃精神價值構(gòu)建室外家具奢華俱樂部巽寮節(jié)日突出區(qū)域個性少數(shù)人享有的生活區(qū)域形象構(gòu)建社區(qū)形象構(gòu)建區(qū)域功能價值構(gòu)建區(qū)域配套功能度假/居住/旅游/商業(yè)為一體建筑、園林產(chǎn)品價值構(gòu)建加勒比海風(fēng)情富人度假生活示范社區(qū)配套功能物業(yè)管理社區(qū)功能價值構(gòu)建度假/居住為一體適合度假性增值服務(wù)奢華的俱樂部生活－SPA俱樂部奢華的俱樂部生活－游艇俱樂部奢華的俱樂部生活－GOLF俱樂部奢華的俱樂部生活－驢友俱樂部物業(yè)發(fā)展建議——國際濱海度假區(qū)價值體系國際濱海度假區(qū)價值體系區(qū)域價值構(gòu)建區(qū)域界定奢華體驗之旅規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合“九”大體驗計劃精神價值構(gòu)建室外家具奢華俱樂部巽寮節(jié)日突出區(qū)域個性少數(shù)人享有的生活區(qū)域形象構(gòu)建社區(qū)形象構(gòu)建區(qū)域功能價值構(gòu)建區(qū)域配套功能度假/居住/旅游/商業(yè)為一體建筑、園林產(chǎn)品價值構(gòu)建加勒比海風(fēng)情富人度假生活示范社區(qū)配套功能物業(yè)管理社區(qū)功能價值構(gòu)建度假/居住為一體適合度假性增值服務(wù)巽寮濱海風(fēng)情節(jié)日系列概念設(shè)計springsummerautumnwinter地點(diǎn)巽寮濱海私家道濱海木棧道巽寮節(jié)日廣場海鮮美食街海灘娛樂性藝術(shù)性公眾參與性游艇比賽、戶外運(yùn)動系列、風(fēng)箏節(jié)啤酒節(jié)、海釣比賽國際服飾節(jié)、海鮮美食節(jié)火把節(jié)、圣誕節(jié)海物業(yè)發(fā)展建議——國際濱海度假區(qū)價值體系國際濱海度假區(qū)價值體系區(qū)域價值構(gòu)建區(qū)域界定奢華體驗之旅規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合“九”大體驗計劃精神價值構(gòu)建室外家具奢華俱樂部巽寮節(jié)日突出區(qū)域個性少數(shù)人享有的生活區(qū)域形象構(gòu)建社區(qū)形象構(gòu)建區(qū)域功能價值構(gòu)建區(qū)域配套功能度假/居住/旅游/商業(yè)為一體建筑、園林產(chǎn)品價值構(gòu)建加勒比海風(fēng)情富人度假生活示范社區(qū)配套功能物業(yè)管理社區(qū)功能價值構(gòu)建度假/居住為一體適合度假性增值服務(wù)通過沙灘的私有化，直接奠定高尚私密社區(qū)形象，提升項目價值，極具震撼性萬科十七英里社區(qū)僅服務(wù)業(yè)主、會員，游客不能進(jìn)入實(shí)用沙灘等資源，通過嚴(yán)密保衛(wèi)實(shí)現(xiàn)濱海社區(qū)不對外開放。業(yè)主擁有專屬濱海資源。十七英里成為南中國海資產(chǎn)新貴的名利沙龍。愉景灣游客可進(jìn)入社區(qū)，與居民共同使用沙灘、公園等自然資源。通過較少設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，以減少游客進(jìn)入社區(qū)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)的半私密性。愉景灣成為香港高檔住宅區(qū)。大梅沙公共開放型海灘，服務(wù)于城市，不設(shè)置任何限制，任何人均可享用濱海資源，人流量極大。一線海景處難以形成高尚住宅區(qū)。接下來我們將著重研究完全不對外開放和半對外開放的兩類濱海社區(qū)完全不對外開放半對外開放完全對外開放案例1：通過向政府租賃的方式實(shí)現(xiàn)完全不開放的沙灘三亞山海天大酒店通過向政府租賃方式實(shí)現(xiàn)私家使用（此方式在三亞五星級酒店中應(yīng)用比較普遍）收費(fèi)方式：憑房卡免費(fèi)使用，但額外服務(wù)需收費(fèi)管理方式：專人服務(wù)（摩托艇租賃、看管衣物等）專業(yè)救生員救生艇案例2：17英里沙灘為人造沙灘，通過小區(qū)內(nèi)嚴(yán)密的保衛(wèi)措施，嚴(yán)禁外人進(jìn)入17英里17英里沙灘為人造沙灘，建沙灘之前與政府談判后同意填海建沙灘。通過小區(qū)內(nèi)嚴(yán)密的保衛(wèi)措施，嚴(yán)禁外人進(jìn)入，供17英里業(yè)主免費(fèi)使用交通條件限制，面海環(huán)山，除小區(qū)業(yè)主外，外界無法進(jìn)入管理方式：現(xiàn)場設(shè)安全員1名、救生員1名1部巡邏艇4個哨所探燈夜間照明案例3：香港愉景灣——通過交通、配套設(shè)施的限制降低沙灘對外開放程度香港愉景灣降低沙灘開放度的措施：沙灘上不設(shè)置更衣及沖身的設(shè)施，愉景灣居民可到會所沖身，而游客只可使用在沙灘小路邊的水龍頭沖腳。前往愉景灣的上島交通相對不便，前來沙灘的游人較少，由此增強(qiáng)社區(qū)沙灘的私密性沙灘私有化和半私有化案例總結(jié)沙灘私有化方法適用條件實(shí)現(xiàn)的私密化程度與本項目的契合度三亞海天酒店與政府談判，租賃沙灘能與政府有談判條件能承受高的租金完全私密萬科17英里通過小區(qū)嚴(yán)密的保安措施，嚴(yán)禁沙灘進(jìn)入能與政府有談判條件人造沙灘周邊有天然屏障完全私密香港愉景灣通過交通、配套設(shè)施的限制，控制沙灘人流量沙灘私密性較好周邊配套設(shè)施匱乏基本完全私密本項目建議采取第三種沙灘私有化方法：本項目啟動區(qū)腹地較深，沙灘具有較好的私密性，現(xiàn)階段周邊沒有配套設(shè)施項目啟動區(qū)周邊無其他住宅物業(yè)，沙灘呈自然私有化狀后期可以通過交通路網(wǎng)的規(guī)劃和配套的限制控制沙灘人流量私有化沙灘管理方式——讓業(yè)主感知到沙灘的私有性配備專門的安全員與救生員各1名配備救生艇1艘哨所2個探照燈夜間照明前期配備專門的保安，以防周邊村民進(jìn)入沙灘內(nèi)物業(yè)發(fā)展建議——國際濱海度假區(qū)價值體系國際濱海度假區(qū)價值體系區(qū)域價值構(gòu)建區(qū)域界定奢華體驗之旅規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合“九”大體驗計劃精神價值構(gòu)建室外家具奢華俱樂部巽寮節(jié)日突出區(qū)域個性少數(shù)人享有的生活區(qū)域形象構(gòu)建社區(qū)形象構(gòu)建區(qū)域功能價值構(gòu)建區(qū)域配套功能度假/居住/旅游/商業(yè)為一體建筑、園林產(chǎn)品價值構(gòu)建加勒比海風(fēng)情富人度假生活示范社區(qū)配套功能物業(yè)管理社區(qū)功能價值構(gòu)建度假/居住為一體適合度假性增值服務(wù)引入高素質(zhì)品牌專業(yè)物管公司對小區(qū)進(jìn)行管理根據(jù)對消費(fèi)者的分析研究，發(fā)現(xiàn)度假類消費(fèi)者對度假物業(yè)管理最為關(guān)注的是安全、服務(wù)等因素投資類消費(fèi)者對物業(yè)管理最為關(guān)注的是物業(yè)的租賃和轉(zhuǎn)售物業(yè)管理公司度假客戶單獨(dú)安裝智能化無線報警系統(tǒng)常住：餐飲、鐘點(diǎn)服務(wù)等便利服務(wù)非常?。盒l(wèi)生、動植物的照管等服務(wù)投資客戶安全系統(tǒng)家政服務(wù)租售中心家政服務(wù)代理物業(yè)租賃及轉(zhuǎn)售代收租金房間衛(wèi)生打掃各項配套與區(qū)域價值、住宅價值、消費(fèi)者決策影響程度的關(guān)系標(biāo)志性建筑休閑娛樂小品加勒比風(fēng)情園林125米長風(fēng)情美食街沙洲游樂場配套從外部車道進(jìn)入游艇碼頭的雙車道路網(wǎng)1000米長4000平米節(jié)日廣場綜合性會所海鮮露天美食街游艇碼頭旁的濱海木棧道1個沙灘排球場1個沙灘足球場備注區(qū)域價值住宅價值交通建筑面積2000平米左右，前期做售樓處成本仿木，125米，3米寬消費(fèi)者決策影響私家沙灘靠路網(wǎng)和配套規(guī)劃減少人氣，成本算在交通之內(nèi)，這里算人力維護(hù)成本游艇碼頭900萬120萬40萬45萬11萬5萬10萬/年500萬注：所有成本價格均按當(dāng)?shù)刈罡邇r格估算按10個泊位計算投入、銷售初算表費(fèi)用項目費(fèi)用額(萬元)住宅部分含土地成本、建安、綠化費(fèi)用11000配套設(shè)施路網(wǎng)(500米左右)200節(jié)日廣場(7000m2左右)210綜合性會所(2000m2左右)900游艇碼頭(10個碼頭)40露天海鮮美食街(125m長,750m2左右)45濱海木棧道(150m×3m)11.2沙洲游樂場(2個)5合計12411.2銷售收入額：3-3.5億元附錄2：案例研究深圳－萬科東海岸東海岸研究總結(jié)啟動區(qū)戰(zhàn)略：迎合區(qū)域旅游大開發(fā)的趨勢，在陌生區(qū)域通過復(fù)合產(chǎn)品線分散市場風(fēng)險，同時規(guī)劃較大比例的投資類產(chǎn)品（酒店式公寓）吸引人氣產(chǎn)品線策略：啟動區(qū)以多元化產(chǎn)品線分散市場風(fēng)險，以高升值空間產(chǎn)品帶動項目人氣發(fā)展客戶策略：“投資－度假－居住”的變化趨勢規(guī)劃:

充分考慮如何合理利用各類地貌及與資源的結(jié)合，賦予產(chǎn)品不同的風(fēng)情類型啟動區(qū)選擇：優(yōu)先啟動昭示性較好區(qū)域，構(gòu)筑良好展示面配套投入：基本生活設(shè)施配套率先投入，濱海度假氣氛依靠園林景觀來營造，后期逐步建設(shè)體驗式休閑配套東海岸簡介—開發(fā)初期區(qū)域?qū)俪鞘心吧鷧^(qū)域，公共配套缺乏，外部交通系統(tǒng)不完善、外界認(rèn)知較差

區(qū)域：深圳鹽田區(qū)的東部，距鹽田區(qū)政府約10多公里交通：通過鹽壩高速與市內(nèi)相連地理位置：位于大梅沙，緊鄰菠蘿山，面朝大海，緊鄰政府規(guī)劃的郊野公園和運(yùn)動公園規(guī)模：占地約26萬M2，總建筑面積約21萬M2，容積率≤0.8產(chǎn)品形態(tài)：包括多層、小高層、獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、公寓等多元化的建筑形態(tài)鹽壩高速沿紅色箭頭方向，政府規(guī)劃為：旅游——商住——居住東海岸開發(fā)初期屬城市陌生區(qū)域，公共配套缺乏，外部交通系統(tǒng)不完善、外界認(rèn)知相對較差屬濱海項目，處于政府規(guī)劃的“旅游、度假”區(qū)域地貌復(fù)雜，有山地、谷地、平地、樹林等東海岸開發(fā)歷程萬科以4.0599億元標(biāo)中“鹽田地王”地塊,超出底價（2.36億）1.7億元，平均樓面地價1888元/m2萬科東海岸一期開盤，銷售場面火爆，開盤2天實(shí)現(xiàn)銷售額1.4億元2001年7月20日2003年7月5日Townhouse和全景洋房為主力的二期“山海洋房”開盤，當(dāng)日成交103套，銷售額1.47億元2004年7月3日萬科東海岸三期開盤,當(dāng)天推出高層云海大戶共251套，銷售過百套，銷售金額2億多元2005年8月26日東海岸各期開發(fā)選址——通過對開發(fā)節(jié)奏的把控實(shí)現(xiàn)了資源價值與產(chǎn)品價值最大化迎合區(qū)域旅游大開發(fā)的趨勢，在陌生區(qū)域通過復(fù)合產(chǎn)品線分散市場風(fēng)險，同時規(guī)劃較大比例的投資類產(chǎn)品（酒店式公寓）吸引人氣，預(yù)先炒熱區(qū)域，為未來發(fā)展奠定基礎(chǔ)戰(zhàn)略概括：高形象+穩(wěn)健路線啟動區(qū)戰(zhàn)略——依托政府推動力高調(diào)啟動，以較為保守的復(fù)合產(chǎn)品線面市一期二線海景資源整個項目為坡地，在物業(yè)排布上也充分考慮了別墅與小高層/高層的資源占有關(guān)系一期選址為山景、海景并存區(qū)位，別墅主要為山景，啟動區(qū)為項目臨路面，可進(jìn)入性、展示性較好二期選址為項目次好區(qū)域三期選址為項目為最優(yōu)資源區(qū)域一期二期三期四期山地外環(huán)高速鹽壩高速大梅沙東海岸啟動期物業(yè)排布——盡量挖掘景觀優(yōu)勢，減小項目不利因素影響，充分考慮了物業(yè)與地貌、資源的結(jié)合鹽壩高速收費(fèi)站連排別墅啟動區(qū)緊鄰?fù)猸h(huán)路，昭示性較好通過高層外圍排布減小臨近公路的噪音影響，同時對外形成較好的展示面、也兼顧了海景資源的享有度假公寓近鄰?fù)猸h(huán)路，與商住區(qū)域隔路呼應(yīng)連排別墅安排在山腹，保證了別墅區(qū)的私密性小高層/多層公寓外環(huán)路啟動區(qū)啟動區(qū)緊鄰?fù)猸h(huán)路，展示面、昭示性較好山腹別墅以價格杠桿撬動湖景、海景別墅之間的資源不平衡性東海岸配套投入歷程——啟動區(qū)通過生活設(shè)施和濱海度假意向性小品的投入減弱區(qū)域陌生感，后期在此基礎(chǔ)上主要滿足客戶的體驗和休閑式的消費(fèi)需求一期三期二期ABA風(fēng)情商業(yè)街B三期商業(yè)街會所、售樓處一期2003－2004風(fēng)情商業(yè)街形態(tài)全面展示；湖景展示會所投入使用，部分用作售樓中心風(fēng)情商業(yè)街開始招租風(fēng)情商業(yè)街基本招租完畢，但未完全進(jìn)駐三期商業(yè)街開始招商二期2004－2005三期2005.8－啟動區(qū)CC湖景啟動區(qū)配套：會所、展示100米風(fēng)情商業(yè)街

會所功能：營銷中心、網(wǎng)球場、室內(nèi)籃球場、乒乓球室、棋牌室、泳池、會議室一期風(fēng)情商業(yè)街入駐的是知名商家

業(yè)態(tài)有：華潤萬家、百安居、順電、招行ATM機(jī)、室外CoffeeClub等二期商業(yè)街引入休閑業(yè)態(tài)：好太太家品、香磨坊西餐廳、麥當(dāng)勞、可愛坊、海岸咖啡、中聯(lián)大藥房等主要是基本生活配套，通過沙灘游泳池、沙灘排球場等塑造休閑氣氛休閑、風(fēng)情商業(yè)配套開始進(jìn)駐開發(fā)周期第一期10個月2003—2004第二期12個月2004—2005第三期2005—產(chǎn)品演變歷程東海岸產(chǎn)品演變歷程——產(chǎn)品線由多元化產(chǎn)品線逐漸收縮為主力回現(xiàn)產(chǎn)品和價值標(biāo)桿產(chǎn)品，面積區(qū)間變化不大多層共112套面積：83-154M2小高層/高層聯(lián)排、雙拼獨(dú)棟公寓共328套面積：40-58M2小高層：共140套面積：81-152M2共174套面積：202-270M2共5套面積：318-386M2高層/復(fù)式：60/4套面積：191/245M2小高層：237套面積：82-178M2共135套面積：190-270M2高層：247套面積：78-165M2復(fù)式：4套面積：220-260M2區(qū)域陌生，通過產(chǎn)品多元化降低風(fēng)險TH樹立形象標(biāo)桿，高層主力回現(xiàn)區(qū)域成熟，完全為回現(xiàn)產(chǎn)品產(chǎn)品類型別墅比例：23.6%小高層/高層：18.4%多層：14.8%公寓：43.2%別墅比例：31%高層/小高層：69%區(qū)域成熟度陌生——成熟一期產(chǎn)品策略：多元化產(chǎn)品線，分散市場風(fēng)險依托區(qū)域發(fā)展大環(huán)境，以投資類產(chǎn)品（酒店式公寓）提升區(qū)域人氣二期產(chǎn)品策略：區(qū)域逐漸成熟，外界認(rèn)知度增強(qiáng)，產(chǎn)品線集中在標(biāo)桿產(chǎn)品與主力回現(xiàn)產(chǎn)品三期產(chǎn)品策略：產(chǎn)品線集中在標(biāo)桿產(chǎn)品與主力回現(xiàn)產(chǎn)品（目前報批僅為高層）共151套面積：160-240M2別墅：37.9%高層：62.1%東海岸客戶演變歷程——由投資－度假－居住的演變軌跡兒子買來給自己養(yǎng)老，雖然買東西還不是很方便，不過住得很舒服，環(huán)境、空氣都不錯-——某陜西籍業(yè)主第一期部分業(yè)主本來是買來投資的，后來配套逐漸完善，鹽壩高速開通了開車到市內(nèi)也不算很遠(yuǎn)，而且環(huán)境也不錯，覺得住這里也挺好，慢慢就把這里做為第一居所了——東海岸某銷售人員東海岸價格演變歷程——啟動區(qū)物業(yè)總價較低，升值空間很大，目前各物業(yè)升值幅度均＞40%開發(fā)周期第一期10個月2003—2004第二期12個月2004—2005第三期2005—多層小高層/高層聯(lián)排、雙拼獨(dú)棟公寓產(chǎn)品類型單價：10500總價：200-300萬單價：6500總價：52-98萬單價：15000總價：120-250萬單價：18000總價：500-700萬單價：9500總價：76-233萬單價：14000總價：260-380萬單價：7000總價：56-105萬單價：6600總價：26-38萬一期價格解析：1、公寓6600元/平米的低單價預(yù)示著較大的升值空間2、標(biāo)桿產(chǎn)品---別墅的高價格也顯示出投資性物業(yè)的低價和空間低總價1、公寓每套25-30萬元左右的價格在所有物業(yè)中總價最低2、高層平均每套80余萬的價格在相當(dāng)于市內(nèi)熱點(diǎn)區(qū)域的價格，較豪宅的價格低深圳－萬科17英里萬科17英里總結(jié)啟動區(qū)戰(zhàn)略：通過產(chǎn)品、園林、強(qiáng)勢資源的展示，打造項目頂級形象，高調(diào)啟動，以頂級單一產(chǎn)品線博取資源溢價產(chǎn)品線策略：單一頂級產(chǎn)品客戶策略：面對具有度假需求的頂級高端客戶規(guī)劃:

1.景觀主軸與海景互動，將海景最大限度拉入小區(qū)內(nèi)，使海景資源利用最大化。2.物業(yè)排布充分利用坡地，戶型面積大的產(chǎn)品排布在一線海景上，其后為面積次大的產(chǎn)品，離海景最遠(yuǎn)處排布公寓，將景觀資源價值直接與產(chǎn)品價值相結(jié)合。啟動區(qū)選擇：觀景資源最好地快配套投入：基本生活配套、游艇碼頭、游艇俱樂部、會所17英里簡介——城市車程距離1H以上，無區(qū)域配套；項目用地與海直接相連，零尺度臨海界面地理位置：深圳龍崗區(qū)溪涌村東側(cè)泥頭角交通：北側(cè)緊鄰雙車道的鹽葵公路配套：除項目內(nèi)少量運(yùn)動與商業(yè)配套外，周邊無配套規(guī)模：項目用地6.76萬平方米，總建筑面積5.07萬平方米，共427戶產(chǎn)品形態(tài)：別墅（連排、疊拼）、高層萬科17英里——形象定位項目定位：具有鮮明海邊坡地特征和休閑度假特性的高檔居住小區(qū)功能定位：CLUBHOUSE——融合居住、商務(wù)、度假、甚至部分商業(yè)功能；南中國海資產(chǎn)新貴的名利沙龍

產(chǎn)品口號：名流匯聚，低調(diào)內(nèi)斂，無敵海景產(chǎn)品配比——雖依托強(qiáng)勢資源，但產(chǎn)品戶型面積相對保守，仍是萬科穩(wěn)健、講求實(shí)際的一貫路線一期建筑指標(biāo)：建面26700平米容積率0.63全部為連排、疊拼別墅，總戶數(shù)107戶面積比例分析：大、中、小面積別墅比例均衡，配比較為穩(wěn)健由于供應(yīng)量較?。?07套），短期內(nèi)迅速售罄，對各面積別墅銷售速度無法判定二期建筑指標(biāo)：建面3萬平米容積率0.85全部為高層，總戶數(shù)330戶面積比例分析：

中戶型（60-70m2）占據(jù)了項目的最大比例（53%），定位客戶為高端人群中的中端人群，小戶型與大戶型產(chǎn)品配比較少；符合萬科以往客戶定位“主流人群”的理念注：此大、中、小是相對本項目而言客戶構(gòu)成情況物業(yè)類型客戶特征客戶置業(yè)目的聯(lián)排別墅客戶大型公司或企業(yè)老板，多為3次以上置業(yè)，對價格打折和附送面積等不敏感購買動機(jī)主要是增值保值和提高居住檔次小高層公寓30平米公務(wù)員，企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)，自由職業(yè)者（如建筑設(shè)計師）30~35歲，家中人口較少，有錢有閑熱愛生活，崇尚運(yùn)動，懂得享受，生活講究情調(diào)，也渴望能有一個放松與休閑的地方，對法國、意大利或希臘等異國情調(diào)有著難以消除的向往。大多海歸經(jīng)歷，投資意識較強(qiáng)度假、投資小高層公寓60平米中、小型公司或企業(yè)老板、公司高層領(lǐng)導(dǎo)，35~40歲，3口之家，投資意識較強(qiáng)，崇尚運(yùn)動，看重自然環(huán)境，多次置業(yè)，有2輛車以上，一般開奧迪等同檔次的車度假、投資、保值小高層公寓90平米，40~50歲，家中人口較多，自己忙于事業(yè)，即使自己不喜歡這里，也要給家人創(chuàng)造好的生活環(huán)境，或是自己懂得享受生活，喜愛運(yùn)動，關(guān)注投資回報，置業(yè)精明，但購買公寓用來純度假，幾乎不用于投資。車：奔馳，寶馬度假、保值規(guī)劃——注重地形地貌與產(chǎn)品排布、產(chǎn)品類型的結(jié)合，體現(xiàn)資源的合理分配規(guī)劃布局：建筑規(guī)劃隨地塊形狀彎曲，呈面向西南方向的內(nèi)弧形狀分布在“保護(hù)原有地貌及區(qū)域生態(tài)”規(guī)劃設(shè)計理念指導(dǎo)下，住宅組群盡量利用天然山勢，營造建筑與自然的整體協(xié)調(diào)氛圍利用山體以高低錯落有序的幾何立體組合，創(chuàng)作出一個富時代感的海岸建筑群，通過排布使海景資源最大化為了降低對自然山體的破壞，在盡量減少斜坡平整的情況下，通過住宅單體的平面設(shè)計及布局，做到戶戶有海景為了體現(xiàn)資源的合理分配，大面積住宅越高檔，其位置越靠近海岸線，同時要做到不遮擋后面住宅的景觀，體現(xiàn)海濱住宅特色建筑——精裝修的考慮，通過小復(fù)式獲得最大的采景面123復(fù)式單元立面裝修標(biāo)準(zhǔn)示意挑高客廳俯視園林借鑒——縱向景觀軸加強(qiáng)了海景的穿透性，利用人造沙灘、木棧道等加強(qiáng)與海的聯(lián)系縱向景觀軸海邊木棧道人造沙灘遠(yuǎn)觀營造鮮明海邊坡地特征和休閑度假特性氛圍，保護(hù)原有地貌及區(qū)域生態(tài)縱向景觀軸保證了海景在項目內(nèi)的穿透性，與人造景觀相得益彰海邊木棧道不僅連通社區(qū)主要人行交通系統(tǒng)，同時烘托項目的濱海氛圍廣州－假日半島廣州碧桂園假日半島總結(jié)啟動區(qū)戰(zhàn)略：通過景觀資源、產(chǎn)品、娛樂配套充分展示項目度假氛圍，并以控制總價的方式吸引人氣，消除區(qū)域陌生感產(chǎn)品線策略：控制總價的多元產(chǎn)品線，控制前期風(fēng)險客戶策略：以投資和度假為目的的中高端客戶啟動區(qū)選擇：景觀資源次好，臨路交通方便、昭示性好的地塊配套投入：開盤前“故鄉(xiāng)里”主題公園、高爾夫球場、五星級酒店、商業(yè)街等文化及生活設(shè)施首先落成開發(fā)節(jié)奏：開發(fā)各期均具不同亮點(diǎn)，以少量的資源優(yōu)勢撬動大規(guī)模銷售假日半島簡介——屬城市陌生區(qū)域，公共配套缺乏，外界認(rèn)知相對較差

地理位置：廣州市花都區(qū)山前大道交通：沿廣清高速至市區(qū)環(huán)市路金融商業(yè)中心的直線距離約60公里，車程時間約40分鐘，而沿山前旅游大道直達(dá)白云國際機(jī)場則只需約15分鐘的車程

配套：“故鄉(xiāng)里”主題公園、高爾夫球場、五星級酒店、商