高鐵都市花園商業(yè)定位11

高鐵都市花園商業(yè)定位思考合肥道吉地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司2015.10.15商業(yè)定位本體分析區(qū)域背景本體分析商業(yè)主題定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位目錄客群分析商業(yè)定位思考1本體分析區(qū)域背景本體分析客群分析2014年11月12日高鐵合肥南站開(kāi)通……形成以合肥南站、合肥站為客運(yùn)系統(tǒng)、以合肥北站為貨運(yùn)系統(tǒng)的環(huán)形格局，為我國(guó)中東部地區(qū)搭建了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)脈！成為合肥鐵路史上，又一里程杯……

“高鐵片區(qū)”已成為皖中地區(qū)重要的現(xiàn)代綜合交通樞紐、合肥市南部重要標(biāo)志性形象門(mén)戶和城市南部活力中心，今后將形成以高端商務(wù)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系，帶動(dòng)包河區(qū)乃至全市服務(wù)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展！“大商業(yè)”和“多中心”旅客來(lái)往不停，聚合高速鐵路、城際鐵路、軌道交通、公路客運(yùn)、快速公交、常規(guī)公交、出租、社會(huì)車輛、慢行交通共九大交通換乘方式為一體，強(qiáng)大的人流，物流匯聚。地鐵新商圈讓省會(huì)城市迎來(lái)“大商業(yè)”和“多中心”時(shí)代。

“新商圈，新版圖”高鐵南站“新商圈”，將與三孝口、四牌樓、淮河路步行街、三里庵、南七等一大批中心商圈一道，在合肥“1331”規(guī)劃格局版圖中……

高鐵片區(qū)，新商業(yè)，新版圖

3000萬(wàn)客流生意場(chǎng)坐擁南站交通體系，高鐵板塊已成為商家競(jìng)相入駐的熱門(mén)區(qū)域，大牌云集，綠地中央廣場(chǎng)·等名企紛紛強(qiáng)駐！一大批大型購(gòu)物中心、文化娛樂(lè)廣場(chǎng)、高檔商務(wù)樓宇和星級(jí)賓館酒店共同組成的高鐵片區(qū)商圈已經(jīng)初具規(guī)模。1本體分析區(qū)域背景本體分析客群分析項(xiàng)目區(qū)位本案處于包河區(qū)南部，交通發(fā)達(dá)，與政務(wù)區(qū)，老城區(qū)等聯(lián)系方便，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，且臨高錢(qián)站，地鐵1、4、5號(hào)線，小區(qū)配建小學(xué)，周邊居民區(qū)規(guī)劃已形成。高鐵站作為城市級(jí)的交通設(shè)施，其作用和影響不僅是高鐵站片區(qū)本身，更是城市對(duì)外聯(lián)系的重要通道。因此，它必然會(huì)吸引具有一定能及的設(shè)施和功能，形成城市中心特征。本案商業(yè)必將受到高鐵經(jīng)濟(jì)的輻射，帶來(lái)大量的人流。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)BCD左圖所示為項(xiàng)目用地區(qū)位示意圖，由兩個(gè)地塊組成，基地位于合肥市包河區(qū)，基地南臨龍川路，北接萬(wàn)佛湖路，東側(cè)為別山路，西側(cè)為祁紅路，基地北側(cè)長(zhǎng)約160.1米，南側(cè)長(zhǎng)約406.6米。基地周邊為待開(kāi)發(fā)區(qū)域，南側(cè)臨龍川路有堆土區(qū)域，堆土比周邊地形高6-7米，用地高程較為復(fù)雜.S5-23用地面積為34218.89平方米，S5-24用地面積為47743.02地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)四至

項(xiàng)目以東：緊臨石塘路，以東目前為空地；項(xiàng)目以西：隔現(xiàn)有建筑物，臨合崗路；項(xiàng)目以南：緊臨裕溪路高架，以南合鋼區(qū)域待改造；項(xiàng)目以北：隔和平路，緊臨小區(qū)項(xiàng)目以東地塊內(nèi)部分為四個(gè)組團(tuán)，內(nèi)部規(guī)劃兩條支路合崗路裕溪路石塘路本案和平路項(xiàng)目以南項(xiàng)目以西交通：緊臨高鐵地鐵，公交站牌，交通較為便捷；周邊形象：目前區(qū)域商住正在規(guī)劃中，項(xiàng)目周邊尚屬于空地；消費(fèi)人群：本小區(qū)6千多人的消費(fèi)，周邊高鐵，地鐵及本小區(qū)的小學(xué)帶來(lái)的人流，面向方圓2公里內(nèi)輻射的人群；項(xiàng)目周邊環(huán)境Strengths優(yōu)勢(shì)分析Weaknesses劣勢(shì)分析S2區(qū)域環(huán)境：包河區(qū)南部，交通發(fā)達(dá)，與政務(wù)區(qū)，老城區(qū)等聯(lián)系方便，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，且臨高錢(qián)站，地鐵1、4、5號(hào)線，小區(qū)配建小學(xué)，周邊居民區(qū)規(guī)劃已形成，W1小區(qū)配套型商業(yè)：受到配套型商業(yè)的限制，未來(lái)商業(yè)的發(fā)展模式與規(guī)模上將受限。W2氛圍不足：項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)氛圍尚未形成，消費(fèi)力不足；Opportunities機(jī)會(huì)分析Threats威脅分析O1區(qū)域發(fā)展：區(qū)域未來(lái)發(fā)展形勢(shì)看好，人流物流逐漸匯聚；O2商業(yè)市場(chǎng)：項(xiàng)目周邊缺乏商業(yè)配套，作為社區(qū)形配套商業(yè)，能為小區(qū)及周邊客群提供便利；T1區(qū)域之外：合肥商業(yè)項(xiàng)目眾多，將分流部分客源T2區(qū)域之內(nèi)：后起之商業(yè)會(huì)在以后的幾年逐漸形成增多，分流有限的客戶資源；借助高鐵站的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，結(jié)合新商業(yè)發(fā)展需求，打造全新商業(yè)。以區(qū)域擴(kuò)大客戶層面，以產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)客戶，產(chǎn)品創(chuàng)新，搶占商業(yè)市場(chǎng)SWOT分析1本體分析區(qū)域背景本體分析客群分析本項(xiàng)目目標(biāo)客群為：1：本小區(qū)及周邊居民；2：半徑2公里范圍內(nèi)人群；3：目的型消費(fèi)客群。第一圈層第二圈層第三圈層123本小區(qū)及周邊小區(qū)居民及來(lái)自高鐵，地鐵帶來(lái)的人流，客流通過(guò)項(xiàng)目在建筑、業(yè)態(tài)、品牌等各方面營(yíng)造的商業(yè)特色吸引特定的目的性消費(fèi)群體，滿足其特色購(gòu)物、休閑、體驗(yàn)等方面的消費(fèi)需求。目標(biāo)消費(fèi)客群研究半徑2公里范圍內(nèi)主要等常住人口；項(xiàng)目屬性熱門(mén)商圈，核心地段，坐享交通便利資源，中等規(guī)模項(xiàng)目。區(qū)域因素事實(shí)介定區(qū)位現(xiàn)狀位于包河區(qū)南部，高鐵商圈，地鐵1、4、5號(hào)線，交通發(fā)達(dá)片區(qū)商業(yè)氛圍逐漸形成，大品牌商業(yè)進(jìn)駐區(qū)域外客戶逐漸認(rèn)同該區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模住宅20多萬(wàn)方，商業(yè)5萬(wàn)方配套商業(yè)所占體量相對(duì)較大資源無(wú)太多內(nèi)部資源無(wú)強(qiáng)勢(shì)資源配套配套相對(duì)不足，小區(qū)及商業(yè)配套正在建設(shè)中配套待完善交通交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)高鐵，地鐵，公交2商業(yè)定位商業(yè)主題定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)定位思考核心商圈的商業(yè)基本上屬于這個(gè)范疇，這類商業(yè)基本上位于繁商業(yè)鬧市區(qū)，有比較好的交通區(qū)位，車流人流較大，有比較長(zhǎng)的商業(yè)史，比如合肥的四牌樓，三孝口等地，也包括依附于高檔寫(xiě)字樓集群發(fā)展起來(lái)的商業(yè)區(qū)最典型的是各類專業(yè)批發(fā)和交易市場(chǎng)，這類市場(chǎng)一般都經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展逐步發(fā)展起來(lái)的，從最初個(gè)體的分散式經(jīng)營(yíng)，發(fā)展到軟件硬件都比較好的升級(jí)后的室內(nèi)店鋪型專業(yè)市場(chǎng)；商業(yè)類型1、商務(wù)型商業(yè)2、專業(yè)型商業(yè)3、社區(qū)型商業(yè)社區(qū)商業(yè)概念

社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務(wù)人口一般在5萬(wàn)人左右，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬(wàn)平米以內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對(duì)性。商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費(fèi)不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，需要外部較大規(guī)模消費(fèi)群來(lái)支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，這對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營(yíng)主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場(chǎng)難以消化。社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時(shí)基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。社區(qū)商業(yè)類型——按照商住比分析外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在5％—11％之間偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在2％—5％之間內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的2％以下本案人口6千多戶，商業(yè)面積5萬(wàn)方，住宅面積約20萬(wàn)方，滿足社區(qū)型商業(yè)配套，因商業(yè)面積所占比例較大，為外向型社區(qū)商業(yè)，依靠本社區(qū)居民的消費(fèi)不足以支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，需要外部較大規(guī)模消費(fèi)群來(lái)支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，這對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。本案屬外向型社區(qū)商業(yè)本案商業(yè)類型2商業(yè)定位商業(yè)主題定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)定位思考從淮河步行街的經(jīng)久不衰到四牌樓的車水馬龍，從三里庵的繁華到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的興盛，合肥的商業(yè)經(jīng)歷了多年的發(fā)展，再次力證地段和交通對(duì)商業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要……

2014年11月12日合肥南站開(kāi)通……一批默默付出的高鐵工作者們親歷并見(jiàn)證這一輝煌歷史時(shí)刻，集世界一流運(yùn)營(yíng)速度、一流工程質(zhì)量和一流技術(shù)裝備于一身的高速鐵路，有幸成為其運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)線上朝氣蓬勃的工作主力軍！

高鐵商圈在建一座城一座璀璨生活，商業(yè)興盛之城，與其一脈相連，共進(jìn)共退！是高鐵安全并成功運(yùn)行的有力后方支援之城！

每個(gè)城市，都有一座城見(jiàn)證城市的繁華與迭起……四牌樓，三里庵……慚慚已成為歷史商業(yè)興盛的標(biāo)志！高鐵城市花園即將成為高鐵新城誕生的標(biāo)志……

林徽因曾說(shuō)：“愛(ài)上一座城，大抵因?yàn)槌抢镒≈硞€(gè)喜歡的人”！其實(shí)不然，愛(ài)上一座城，也可能是因?yàn)槌鞘欣锬骋坏郎鷦?dòng)的風(fēng)景，某一段打動(dòng)人心的歷史文化。我們對(duì)于一個(gè)城市的記憶，除了那些熟悉的人、事，也因?yàn)槭煜さ慕值篮腿宋?。每個(gè)城市里都有讓人記憶深刻的街道，每一條街道都有自己的名稱……結(jié)合本案建筑理念：構(gòu)建高品質(zhì)住宅區(qū)，以造城之勢(shì)建設(shè)全配套生活體系，一站式便捷生活享受

城市的繁華與變遷，總要有一條街道來(lái)見(jiàn)證，來(lái)承載，來(lái)銘記……她就是：高鐵城市·厚街（無(wú)需多言，厚即得天獨(dú)厚，依托高鐵商圈天然之優(yōu)勢(shì)；厚即厚德載物，高鐵工作人員的盡職盡責(zé)之心；厚即厚積勃發(fā)，新城需積淀，后呈勃發(fā)之勢(shì)。）我們希望賦予本案商業(yè)的氣質(zhì)和意境到底是什么？是“高鐵商圈”繁榮經(jīng)濟(jì)的夢(mèng)想與傳承是我們品質(zhì)住區(qū)一站式服務(wù)配套是高鐵商圈商貿(mào)區(qū)的后街文化聚集地……實(shí)現(xiàn)高鐵經(jīng)濟(jì)圈的興起與繁榮，成為高鐵商圈的亮點(diǎn).結(jié)合地方特色和傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)俗，注入現(xiàn)代時(shí)尚的商業(yè)元素，集主題性、特色性、文化性、情景式為一體的消費(fèi)場(chǎng)所，業(yè)態(tài)分面上集餐飲、娛樂(lè)、文化、休閑、商務(wù)于一體的綜合街區(qū)。調(diào)性鮮明，聚焦城市生活的特色街區(qū)一個(gè)親和，開(kāi)放，休閑，商務(wù)與一體的“高鐵城市·厚街”打造地區(qū)特色消費(fèi)，引領(lǐng)區(qū)域新潮流、新未來(lái)、新體驗(yàn)，街區(qū)以悠閑，活力和友善為特征，融合在人們的商居行為中。商業(yè)總體定位城市生活“高鐵城市·厚街”家庭生活中心；休閑文化中心；美食娛樂(lè)中心；親子教育培訓(xùn)中心迎合區(qū)域崛起的消費(fèi)需求趨勢(shì)，以?shī)蕵?lè)化的商業(yè)空間設(shè)計(jì)，填補(bǔ)目前區(qū)域體驗(yàn)式消費(fèi)空間的市場(chǎng)空白。有更多餐飲與休閑區(qū)來(lái)提供就餐聚會(huì)和休閑的場(chǎng)所購(gòu)物、美食、休閑、娛樂(lè)、放松、家庭體驗(yàn)、親子.......多元功能復(fù)合，打造品質(zhì)生活方式。引領(lǐng)商業(yè)新模式營(yíng)造消費(fèi)者新體驗(yàn)構(gòu)筑品牌新平臺(tái)商業(yè)定位——發(fā)展階段界定占地458畝，總建筑面積約53萬(wàn)平方米，綠化率40.28%，容積率為1.725。元一·中西街，是元一集團(tuán)投資打造的一個(gè)以西班牙浪漫風(fēng)情藝術(shù)為基調(diào)的主題公園式歡樂(lè)美食休閑魅力街區(qū)，位于大型住宅社區(qū)元一名城，項(xiàng)目總商業(yè)體量約為3.6萬(wàn)方商業(yè)定位參考—元一名城·中西街小區(qū)地址：廬陽(yáng)區(qū)臨泉路與嘉山路交匯處開(kāi)業(yè)時(shí)間：2008年6月開(kāi)發(fā)商：香港元一集團(tuán)有限公司建筑面積：530000平方米商業(yè)面積：3.6萬(wàn)方總戶數(shù)：4115戶配套商業(yè)：元一名城·中西街商業(yè)樓層數(shù)量：1層元一中西街定位于品牌特色餐飲，其中A段為商務(wù)休閑餐飲區(qū)（偏西餐），