土地增值稅測試題

3土地增值稅測試題〔扣除工程局部〕一、單項選擇1．商品房銷售合同的印花稅率是：A萬分之五BCD2．土地閑置費在計算土地增值稅時，應當如何處理：A20%扣除的基數(shù)B準予扣除，且能夠作為加計20%扣除的基數(shù)C不準予扣除D依據(jù)實際狀況，由稅務機關審核是否準予扣除3．以下工程中，那一項不屬于可以核定征收土地增值稅的條件：A擅自銷毀賬簿或者拒不供給納稅資料的B雖設置賬簿，但賬目混亂或者本錢資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除工程金額的CD開發(fā)一般標準住宅的如需對符合條件的房地產開發(fā)企業(yè)實施土地增值稅核定征收，核定征收率不得低于：A1%B1.5%5%8%以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合以下那個條件：A依據(jù)出讓合同商定已經支付局部土地使用權出讓金B(yǎng)依據(jù)出讓合同商定進展投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上CD以上都不對6．計算土地增值稅時，以下工程中不允許扣除的是：A超過貸款期限的利息BC土地閑置費DA設備與B房地產開發(fā)公司簽訂大廈外墻保溫施工合同。工程總造價800萬，其中材料價款320萬，施工費480萬〔含稅〕。假設材料由B房地產開發(fā)公司供給，A公司僅供給建筑勞務，屬于“甲供材”，其應繳營業(yè)稅為：A.800×3%=24B.480×3%=14.40C.480÷〔1-3%〕×3%=14.85D.[800+320×3%÷〔1-3%〕]×3%=24.3關于城市拆遷安置的土地增值稅處理，以下說法正確的選項是：A實行就地安置的，由于安置房屋沒有相應的收入，所以在計算土地增值稅時，依據(jù)支付的相關安置支出確認本錢，不確認收入。實行異地安置的，凡異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建筑的，應當視同銷售，并將拆遷安置支出計入安置房屋的拆遷補償費。實行異地安置的，凡異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。D實行貨幣安置的，在向被拆遷戶支付安置費時，必需取得發(fā)票。二、多項選擇對從事房地產開發(fā)的納稅人可按〔 〕規(guī)定計算的金額之和，加計20％的扣除。A取得土地使用權的本錢房地產開發(fā)費用C轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金D房地產開發(fā)本錢以下哪些工程屬于房地產開發(fā)本錢：AB的凈支出、安置動遷用房支出等開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。D企業(yè)行政治理部門為組織和治理房地產開發(fā)活動而發(fā)生的各項費用注：D屬于治理費用。3．計算土地增值稅時，以下費用準予從收入總額中扣除的有：A建房貸款超期支付的利息BCD出售商品房時辦理登記的手續(xù)費4．關于房地產開發(fā)本錢和開發(fā)費用的分攤，以下哪些方法是比較合理的：A土地本錢依據(jù)占地面積法分攤C公共配套設施依據(jù)直接本錢法或者建筑面積法分攤D5A取得行政劃撥用地，進展房地產開發(fā)BC6．通常狀況下，契稅的計稅價格由以下哪些工程組成：ABC拆遷補償費DA拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產權調換，或者實行貨幣補償與房屋產權調換相結合的形式拆遷補償費應當取得發(fā)票，否則在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅前不得扣除房地產開發(fā)企業(yè)實行異地房屋安置且異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費通常狀況下，被拆遷者為個人的，無需繳納個人所得稅8．依據(jù)土地增值稅的有關規(guī)定，以下各工程中，房地產開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，正確的計算方法是：AD三、計算題2023年11月，A市智誠房地產開發(fā)公司〔外商投資企業(yè)〕“城南居”工程全部銷售完畢，符合土地增值稅清算條件。某稅務所治理員依據(jù)規(guī)定對其實施了土地增值稅清算，相關資料如下：一、工程概況智誠房地產開發(fā)公司于2023年3月開頭興建“城南居”住宅工程，該工程一次性開發(fā)。工程土地是公司20235703732055.98批準建筑面積133988.51〔一〕批準總銷售面積為129162.88120510.668652.22㎡。其中，一般住宅占地面積84861.7135648.95〔二〕4825.634097.92727.71㎡，建筑面積于占地面積根本全都。二、收入狀況202311202311661680296.4384665.88350594019.8035648.95收入201991051.67元；將2195.83㎡，依據(jù)當時942474.96108152750代收各類規(guī)費、基金等合計20941130.27元，企業(yè)通過“其他應付款”科目核算。三、本錢狀況959813002914903289717125598069604767房地產開發(fā)本錢土地征用及補償費22872090.37元。需要說明的是，支付的拆遷補償款能夠供給真實的村委會收據(jù)和農民個人收款收條?！?〕16900737.41470529.644117898.168343077605887561832.543155582.07需要說明的是，測繪費無合法原始憑證。193346053.82116302775.82用于建筑非一般標準住宅的建安本錢77043278〔3〕248766271706402.41978009.82828808.221348926.26506764.729088846.1420191504565791.713833927.72〔4〕10296094.604622112.494390236.111283746〔5〕28947891207282.64130574.0636839.11769858.1810222.38106233.70159237.8845000011041.0513500通費中有33884.7031957.88四、期間費用智誠房地產開發(fā)相關人員聲稱發(fā)生了金融機構借款，但無法供給金融機構借款證明，為此公司寫了一份保證書并加蓋公司公章。18972832.36五、有關稅金33613359.0633084014.82529344.24元〔當?shù)卣魇盏囊?guī)費，計費依據(jù)與營業(yè)稅保持全都，計費率0.8‰，土地增值稅前準予扣除〕。已8981093.67本案例旨在說明土地增值稅的計算過程，資料中未提及的事項均視為正確處理；在土地增值稅清算過程中，涉及的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、水利基金等如有差額，視同企業(yè)已經補繳。計算企業(yè)應補繳或者應退還的土地增值稅。================================================================================================答案：土地增值稅測試題〔扣除工程局部〕一、單項選擇題號12345678答案ACDCBADC二、多項選擇題號12345678答案ADABCBCDABCDABCDACDABD三、計算題一、一般住宅土地增值稅計算過程：〔一〕銷售收入確實認銷售收入=貨幣資金銷售收入+視同銷售收入=350594019.80+942474.96=351536494.76需要說明的是，房地產開發(fā)公司以開發(fā)產品抵債時，房屋依據(jù)市場價值計算，無需納稅調整?！捕惩恋厥褂脵嗪烷_發(fā)本錢確實認取得土地使用權發(fā)生的本錢取得土地使用權發(fā)生的本錢=支付土地出讓金+與取得土地使用權相關的稅費=95981300+2914903=98896203由于一般住宅、非一般住宅和不行售的公共配套設施占地面積能夠獵取。一般住宅分攤的土地本錢=一般住宅占地面積÷工程總占地面積×取得土地使用權發(fā)生的本錢=24551.12÷37320×98896203=0.6579×98896203=65063811.95需要說明的是，會計核算將支付的土地出讓金、土地轉讓費、土地效益金、土地開發(fā)費，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價等計入“土地征用及拆遷補償費”本錢工程。在計算土地增值稅時，將取得土地使用權所支付的金額單獨作為一項，將拆遷補償費等作為開發(fā)本錢的一項。兩者只是口徑不同，并無實質性差異。開發(fā)本錢確實認土地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費22872090.37元。一般住宅、非一般住宅和不行售的公共配套設施占地面積能夠獵取。一般住宅應分攤的土地征用及拆遷補償費=一般住宅占地面積÷工程總占地面積×土地征用及拆遷補償費=24551.12÷37320×22872090.37=0.6579×22872090.37=15046501.48需要說明的是，拆遷補償款能夠供給真實的村委會收據(jù)和農民個人收款收條，無需取得發(fā)票，可以在計算土地增值稅時扣除。還需要說明的是，由于拆遷補償費與取得土地面積直接相關，依據(jù)占地面積法分攤比較合理。前期工程費前期工程費16900737.41760588攤的前期工程費，依據(jù)建筑面積法進展安排:〔84665.88+195.83〕÷129162.88×〔16900737.41－760588〕=0.6570×16140149.41=10604078.16建筑安裝工程費由于建筑安裝工程費屬于直接本錢，用于建筑一般住宅的建筑安裝工程費116302775.82元。根底設施費根底設施費24876627元，對于一般住宅應分攤的根底設施費，依據(jù)建筑面積法進展安排:〔84665.88+195.83〕÷129162.88×24876627=0.6570×24876627=16343943.94需要說明的是，根底設施費中包含的道路、綠化用地也占用確定面積的土地。本例中僅涉及一個開發(fā)項目且一次性開發(fā)，是否將道路、綠化用地的土地本錢先歸集，再安排到一般住宅和非一般住宅并不影響土地增值稅計算結果。實際工作中可能發(fā)生分期開發(fā)的狀況，根底設施費中包含的道路、綠化用地假設同時為兩期以上的工程效勞，由于房地產開發(fā)企業(yè)在分期開發(fā)時，后期的規(guī)劃可能并不準確，此時將道路、綠化用地的土地本錢先歸集在根底設施費，再依據(jù)建筑面積法在各期的一般住宅和非一般住宅之間安排比較準確。公共配套設施費公共配套設施費包括以下幾個局部：①土地本錢：4825.63÷37320×98896203=12787687.14②分攤的土地征用及拆遷補償費：4825.63÷37320×22872090.37=2957455.67③直接本錢：10296094.60公共配套設施費合計26041237.41元，因其無法銷售，進一步安排至一般住宅和非一般住宅中，一般住宅依據(jù)建筑面積法應分攤的公共配套設施費：〔84665.88+195.83〕÷129162.88×26041237.41=0.6570×26041237.41=17109092.98需要說明的是，公共配套設施常見的分攤方法有兩種：一是將公共配套設施所占用的土地本錢〔包括取得土地指出和拆遷補償費等，即上述①、②之和〕通過“開發(fā)本錢—土地征用及拆遷補償費”在一般住宅和非一般住宅之間安排。直接本錢〔即上述③〕依據(jù)建筑面積在一般住宅和非一般住宅之間安排；二是先將公共配套設施所占用的土地本錢依據(jù)占地面積在公共配套設施和住宅之間安排。公共配套設施分配的本錢加上直接本錢，再依據(jù)建筑面積在各期的一般住宅和非一般住宅之間安排。在不存在分期開發(fā)且只有一個開發(fā)工程，換句話說在土地增值稅最小清算單位的前提下，上述兩種方法計算結果一樣，不影響土地增值稅的計算。但是，實際工作中很多房地產開發(fā)企業(yè)會分批開發(fā)工程，此時可能消滅分期開發(fā)的工程共用公共配套設施的狀況。由于房地產開發(fā)企業(yè)在分期開發(fā)時，后期的規(guī)劃可能并不準確，在這種狀況下公共配套設施的本錢分攤更適用其次種方法，能夠更加準確的進展本錢分攤，進而準確計算土地增值稅。開發(fā)間接費用對于一般住宅應分攤的開發(fā)間接費用，依據(jù)建筑面積法進展安排:〔84665.88+195.83〕÷129162.88×〔2894789－33884.70－31957.88〕=0.6570×2828946.42=1858617.80需要說明的是，開發(fā)間接費用2894762.4533884.7031957.88屬于無發(fā)票，不予扣除。開發(fā)費用確實認利息支出由于該房地產開發(fā)公司無法供給利息支出的合法有效證明，故在計算土地增值稅時不作扣減。其他房地產開發(fā)費用房地產開發(fā)本錢=土地征用及拆遷補償費＋前期工程費＋建筑安裝工程費＋根底設施費＋公共配套設施費＋開發(fā)間接費用=15046501.48＋10604078.16＋116302775.82＋16343943.94＋17109092.98＋1858617.80=177265010.18其他房地產開發(fā)費用=〔取得土地使用權發(fā)生的本錢+房地產開發(fā)本錢〕×5%=〔65063811.95+177265010.18〕×5%=242328822.13×5%=12116441.11需要說明的是，治理費用和銷售費用一般狀況下通過計算扣除，兩者實際發(fā)生額之和小于計算金額的，依據(jù)實際發(fā)生額扣除。與房地產轉讓有關的稅金確實認一般住宅確認的銷售收入為351536494.76元，與其對應的營業(yè)稅和水利基金為：351536494.76×5%=17576824.74351536494.76×0.8‰=281229.20加計20%扣除〔65063811.95+177265010.18〕×20%=242328822.13×20%=48465764.42土地增值稅的計算增值額：351536494.76－〔65063811.95+177265010.18〕－48465764.43－12116441.11－〔17576824.74+281229.20〕=351536494.76－242328822.13－48465764.42－12116441.11－17858053.94=351536494.76－320769081.60=30767413.16需要說明的是，價外費用在計算土地增值稅時不作為收入，但在計算營業(yè)稅時應當將其作為應稅收入，房地產開發(fā)公司應當補繳相應的營業(yè)稅和水利基金。增值率：30767413.16÷320769081.60=9.59%納稅人建筑一般標準住宅出售，增值額未超過扣除工程金額20％的〔含20％〕，免征土地增值稅。二、非一般住宅土地增值稅計算過程：〔一〕銷售收入確實認銷售收入：201991051.67+108152750=310143801.67〔二〕土地使用權和開發(fā)本錢確實認取得土地使用權發(fā)生的本錢非一般住宅分攤的土地本錢=非一般住宅占地面積÷工程總占地面積×取得土地使用權發(fā)生的本錢=7943.25÷37320×99896203=0.2128×99896203=21045112開發(fā)本錢確實認土地征用及拆遷補償費非一般住宅應分攤的土地征用及拆遷補償費=非一般住宅占地面積÷工程總占地面積×土地征用及拆遷補償費=7943.25÷37320×22872090.37=0.2128×22872090.37=4867180.83前期工程費對于非一般住宅應分攤的前期工程費，依據(jù)建筑面積法進展安排:〔35648.95+8652.22〕÷129162.88×〔16900737.41－760588〕=0.3430×16140149.41=5536071.25或者用前期工程費總額扣除一般住宅前期工程費，即為非一般住宅前期工程費16140149.41－10604078.16=5536071.25建筑安裝工程費由于建筑安裝工程費屬于直接本錢，用于建筑非一般住宅的建筑安裝工程費77043278元。根底設施費根底設施費總額扣除一般住宅前期工程費，即為非一般住宅前期工程費24876627－16343943.94=8532683.06公共配套設施費公共配套設施費總額扣除一般住宅應分攤的公共配套設施費，即為非一般住宅的公共配套設施費。26041237.41－17109092.98=8932144.43開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用總額扣除一般住宅前期工程費，即為非一般住宅前期工程費2828946.42－1858617.80=970328.62開發(fā)費用確實認利息支出由于該房地產開發(fā)公司無法供給利息支出的合法有效證明，故在計算土地增值稅時不作扣減。其他房地產開發(fā)費用房地產開發(fā)本錢=土地征用及拆遷補償費＋前期工程費＋建筑安裝工程費＋根底設施費＋公共配套設施費＋開發(fā)間接費用=4867180.83＋5536071.25＋77043278＋853268