工程施工的評(píng)估方法

工程施工項(xiàng)目評(píng)估措施初探內(nèi)容提綱：施工企業(yè)存貨——工程施工項(xiàng)目是施工企業(yè)評(píng)估中最為特殊和難度最大的評(píng)估事項(xiàng)，本文通過對(duì)工程施工項(xiàng)目特點(diǎn)的分析，試圖總結(jié)工程施工項(xiàng)目的評(píng)估思緒和原則及詳細(xì)的評(píng)估操作措施。在我國大型國有企業(yè)爭相改革經(jīng)營體制，提高企業(yè)活力的時(shí)期，施工企業(yè)的改制評(píng)估成為評(píng)估人員常常接觸到的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，在施工企業(yè)評(píng)估中，存貨——工程施工項(xiàng)目的評(píng)估最具特點(diǎn)也最具難度，筆者通過對(duì)工程造價(jià)的研究和資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐總結(jié)了如下評(píng)估思緒和措施。一、工程施工項(xiàng)目的特點(diǎn)1.工程施工項(xiàng)目的性質(zhì)施工企業(yè)通過投標(biāo)獲得的工程施工項(xiàng)目實(shí)際為該企業(yè)受托加工的產(chǎn)品，其建設(shè)的目的非為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營或管理使用，因此在會(huì)計(jì)核算上，工程施工項(xiàng)目屬于流動(dòng)資產(chǎn)的范圍。但從其自身形態(tài)上看，工程施工項(xiàng)目又屬于土木工程性質(zhì)，因而在工程施工中核算的內(nèi)容包括企業(yè)進(jìn)行建筑安裝工程施工所發(fā)生的一切費(fèi)用支出，即人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班使用費(fèi)、其他直接費(fèi)及分?jǐn)傔M(jìn)入成本的間接費(fèi)，期末結(jié)轉(zhuǎn)成本后，借方余額反應(yīng)未竣工程實(shí)際成本，成為存貨的構(gòu)成項(xiàng)目。因此應(yīng)作為流動(dòng)資產(chǎn)——存貨進(jìn)行評(píng)估。2.施工周期與占用資金不一樣于工業(yè)企業(yè)的存貨，施工企業(yè)的工程施工項(xiàng)目施工周期短則幾種月，多則幾年。對(duì)于施工周期長的項(xiàng)目，其間生產(chǎn)資料的價(jià)格或多或少都會(huì)發(fā)生變化，工程施工中不可預(yù)見的原因多，價(jià)值也較工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)品大出諸多。3.形象進(jìn)度與賬面差異不一樣于工業(yè)企業(yè)的存貨，由于工程項(xiàng)目施工周期不盡相似，工作內(nèi)容復(fù)雜，不一樣項(xiàng)目施工進(jìn)度不一樣，同一企業(yè)的施工項(xiàng)目，有的剛剛動(dòng)工準(zhǔn)備，有的在建，也有的已到達(dá)竣工狀態(tài)，進(jìn)度差異較大。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，企業(yè)應(yīng)根據(jù)工程協(xié)議確定的工程價(jià)款結(jié)算措施，按月或按期結(jié)算的已竣工成本，可根據(jù)期未未結(jié)算工程成本合計(jì)減未竣工工程成本進(jìn)行計(jì)算。因此按此措施實(shí)行，期末存貨賬面記錄的僅為結(jié)算期末未竣工工程成本，與工程施工項(xiàng)目形象進(jìn)度下實(shí)際成本不具有嚴(yán)格對(duì)應(yīng)關(guān)系。此外，部分施工企業(yè)在會(huì)計(jì)記賬中，往往不按照以上規(guī)定執(zhí)行，而是根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需要決定與否結(jié)轉(zhuǎn)成本，或者以工程款收入的同等金額結(jié)轉(zhuǎn)成本，故工程施工賬面價(jià)值與項(xiàng)目形象進(jìn)度下的實(shí)際成本差異更大。此外，假如工程施工項(xiàng)目規(guī)模大，工期長，施工企業(yè)往往會(huì)將承包工程的部分分包給其他單位，并且按照約定的付款方式（分段、按月或竣工后一次性）結(jié)算分包款。一般而言，工程款往往在結(jié)算工程量完畢并經(jīng)質(zhì)量檢查合格后予以支付，因此，工程施工賬面成本會(huì)較工程施工形象進(jìn)度下的實(shí)際成本為低，為評(píng)估工作帶來一定難度。4.賬面成本構(gòu)成施工企業(yè)成本核算的對(duì)象為單項(xiàng)工程，項(xiàng)目的整體性費(fèi)用在竣工后按照一定措施分?jǐn)偟讲灰粯拥膯雾?xiàng)工程中去，但在實(shí)際工作中，往往會(huì)碰到企業(yè)將多項(xiàng)單項(xiàng)工程成本混計(jì)或合計(jì)的現(xiàn)象，這為評(píng)估人員分析賬面價(jià)值的構(gòu)成和合理性帶來一定困難。二、工程施工項(xiàng)目的評(píng)估原則鑒于以上特點(diǎn)，工程施工項(xiàng)目與一般工業(yè)企業(yè)存貨的評(píng)估思緒有所不一樣，要結(jié)合存貨、土木工程、在建工程的評(píng)估措施綜合進(jìn)行評(píng)估。即既考慮存貨流動(dòng)性強(qiáng)、周轉(zhuǎn)快的特點(diǎn)，又考慮土木工程施工工期長和價(jià)值金額大的特點(diǎn)，同步也要注意在建工程賬面價(jià)值與形象進(jìn)度不完全對(duì)應(yīng)的特點(diǎn)，因此在對(duì)工程施工評(píng)估時(shí)，應(yīng)遵照如下原則。1．謹(jǐn)慎性和重要性原則。由于工程施工項(xiàng)目價(jià)值在企業(yè)資產(chǎn)總量中占有相稱大的比重，在評(píng)估中應(yīng)予以高度重視，此外近些年來，施工企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益普遍不佳，掛賬潛虧嚴(yán)重，在評(píng)估中，需要認(rèn)真核算賬面價(jià)值，并對(duì)工程施工的進(jìn)度建設(shè)、結(jié)賬狀況做深入細(xì)致的分析和理解。有些評(píng)估人員由于對(duì)工程不理解，在與委托方簡樸交談后，往往將保留賬面價(jià)值作為最安全的評(píng)估措施，這種做法有悖于謹(jǐn)慎性和重要性的原則，往往夸張了虧損企業(yè)或者低估了增產(chǎn)節(jié)省企業(yè)的存貨價(jià)值，使評(píng)估成果失實(shí)，潛藏評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。2．評(píng)估成果與形象進(jìn)度下的價(jià)值一致原則。這里的“一致”報(bào)評(píng)估價(jià)值與通過成本結(jié)轉(zhuǎn)后的那部分未竣工工程的形象進(jìn)度一致。因此在評(píng)估中還要對(duì)應(yīng)考慮未付的分包工程款。3．成本費(fèi)用評(píng)估原則。工業(yè)企業(yè)存貨的一般評(píng)估措施為市場(chǎng)法和成本法，對(duì)于在產(chǎn)品和產(chǎn)成品評(píng)估其制造全過程的成本費(fèi)用，或按市價(jià)扣除銷售費(fèi)用、稅金、所有或部分利潤后的余額確定評(píng)估值（假設(shè)以常見的企業(yè)改制為評(píng)估目的）。對(duì)于施工企業(yè)的工程施工項(xiàng)目，可參照在產(chǎn)品和產(chǎn)成品的評(píng)估思緒，由于目前建筑施工市場(chǎng)為賣方市場(chǎng)，工程施工項(xiàng)目一般為微利或收支持平，因此在評(píng)估中應(yīng)扣減所有利潤，即評(píng)估價(jià)值實(shí)質(zhì)為工程施工項(xiàng)目的成本費(fèi)用，包括直接工程費(fèi)和間接費(fèi)。三、評(píng)估措施根據(jù)以上思緒和原則，結(jié)合平常工作中常見情形，評(píng)估措施的采用應(yīng)針對(duì)未進(jìn)行過成本結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目和進(jìn)行過成本結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目兩種類型。1.從未進(jìn)行過成本結(jié)轉(zhuǎn)的工程施工項(xiàng)目的評(píng)估措施（1）賬面價(jià)值分析法。對(duì)于賬面成本構(gòu)成清晰、合理并且持續(xù)正常建設(shè)的項(xiàng)目，可運(yùn)用存貨的賬面價(jià)值通過度析確定評(píng)估值。工程施工賬面值為企業(yè)實(shí)際發(fā)生的成本，含人工、材料、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接資、間接費(fèi)用等，與評(píng)估價(jià)值構(gòu)成內(nèi)容一致。并且由于工程施工項(xiàng)目為近期正常持續(xù)建設(shè)的項(xiàng)目，按實(shí)際成本計(jì)算工程施工項(xiàng)目的價(jià)值較能真實(shí)反應(yīng)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，因此在評(píng)估中通過對(duì)工程施工賬面成本與工程預(yù)（概）算、分階段結(jié)算書進(jìn)行對(duì)比，確認(rèn)賬面值正常、合理施工成本時(shí)，以賬面值確認(rèn)評(píng)估值，否則剔除不合理成本或核減成本超支、甲方不予計(jì)價(jià)部分的費(fèi)用來最終確定評(píng)估值，詳細(xì)處理的內(nèi)容有：工程竣工決算不予計(jì)價(jià)的掛賬成本（工程潛虧）；因施工方原因?qū)е碌某杀境?，收款無望的成本以及其他明顯不合理的成本開支。如若企業(yè)施工花費(fèi)水平高于或低于社會(huì)平均水平時(shí)，尚需調(diào)整水平差價(jià)。（2）成本核算法。對(duì)于停工、建設(shè)周期很長、成本核算不明確的項(xiàng)目，或幾項(xiàng)工程施工項(xiàng)目成本難以劃分，或同一項(xiàng)目部內(nèi)不一樣項(xiàng)目的成本混計(jì)時(shí)，則采用成本核算的措施進(jìn)行評(píng)估。第一種計(jì)算措施：按照工程形象進(jìn)度；根據(jù)概預(yù)算定額、當(dāng)?shù)卦靸r(jià)信息，根據(jù)委托方提供的施工圖預(yù)（概）算資料，結(jié)合施工圖紙、施工中的洽商資料、工程報(bào)量單、計(jì)價(jià)單等資料重新核算建設(shè)至評(píng)估基準(zhǔn)日形象進(jìn)度下的工程施工項(xiàng)目的直接費(fèi)、其他直接資、間接費(fèi)等項(xiàng)目。在核算時(shí)，為了簡化計(jì)算，可以直接參照通過監(jiān)理工程師簽字承認(rèn)的工程報(bào)量單中的工程量，與人工、材料、機(jī)械臺(tái)班定額消耗量和當(dāng)?shù)毓纼r(jià)時(shí)點(diǎn)的單價(jià)分別相乘之后累積，再考慮其他費(fèi)用后得出的評(píng)估成果。計(jì)算公式如下：評(píng)估值=[工程量×Σ（預(yù)（概）算定額人工消耗量×人工單價(jià)+預(yù)（概）算定額多種材料消耗量×材料預(yù)算單價(jià)+預(yù)（概）算定額機(jī)械臺(tái)班消耗量×機(jī)械臺(tái)班預(yù)算單價(jià)）]+其他直接費(fèi)+現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)+間接資這種措施計(jì)算較為復(fù)雜、工作量大，并且需要根據(jù)大量工程資料，不過計(jì)算的精確程度高，能真實(shí)反應(yīng)工程施工項(xiàng)目的市場(chǎng)公允成本。對(duì)于工程量小、工期短的工程比較合用，對(duì)施工期間工程洽商較頻繁或使用總價(jià)協(xié)議的項(xiàng)目，也可參照使用。第二種計(jì)算措施：根據(jù)委托方提供的施工圖預(yù)（概）算、施工圖紙、施工協(xié)議、施工中的洽商資料、工程報(bào)量單、計(jì)價(jià)單等資料，分析核定工程施工項(xiàng)目在評(píng)估基準(zhǔn)日形象進(jìn)度下的建安工程造價(jià)，在運(yùn)用計(jì)價(jià)單時(shí)，要注意剔除非正常原因帶來的工程返工、改導(dǎo)致本，存在甲、乙雙方未及確認(rèn)的工程量時(shí)，可根據(jù)圖紙和乙方報(bào)量單對(duì)此部分費(fèi)用進(jìn)行估算。此措施計(jì)算的成果為工程施工項(xiàng)目的建安造價(jià)，包括施工單位發(fā)明的利潤和向國家交納的稅金，因此還需調(diào)整計(jì)算成果。在各地，計(jì)算建安費(fèi)中利稅的取費(fèi)措施不完全一致，以北京市為例，按照北京市建筑安裝工程費(fèi)用定額，利潤的記取以直接工程費(fèi)和間接資之和為基數(shù)，稅金記取則以直接工程費(fèi)、間接資、利潤為基數(shù)，即：建安造價(jià)=（直接工程費(fèi)+間接費(fèi)）×（1+利率）×（1+稅率）則在已知建安費(fèi)的狀況下，成本的計(jì)算公式為：（工程施工）評(píng)估值=建安工程造價(jià)/[（1+利率）×（1+稅率）]這種措施較第一種措施簡樸、操作性強(qiáng)，但由于使用的是甲乙雙方簽訂的協(xié)議單價(jià)，使評(píng)估成果有失普遍性，合用于雙方簽訂單價(jià)協(xié)議的工程承包項(xiàng)目，并且使用前提為工程正常建設(shè)、計(jì)價(jià)合理、分部分項(xiàng)工程單價(jià)為市場(chǎng)公平競爭單價(jià)。2.進(jìn)行過成本結(jié)轉(zhuǎn)的工程施工項(xiàng)目的評(píng)估措施進(jìn)行過成本結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目最大的特點(diǎn)在于賬面只記載與未確認(rèn)收入配比的成本或未竣工工程的成本，在評(píng)估中，由于企業(yè)對(duì)已結(jié)轉(zhuǎn)成本部分工程的利潤已實(shí)現(xiàn)，故在評(píng)估中不再考慮這部分工程的合理增減值。而未結(jié)轉(zhuǎn)部分的收入尚未實(shí)現(xiàn)，企業(yè)節(jié)省成本帶來的增值和成本超支帶來的減值都應(yīng)在評(píng)估中得到體現(xiàn)，使其為評(píng)估目的服務(wù)。因此在評(píng)估中應(yīng)確認(rèn)的也只是未結(jié)轉(zhuǎn)部分的成本，那么與從未結(jié)轉(zhuǎn)過成本的工程施工的評(píng)估措施不一樣之處，重要在于成本構(gòu)成范圍不一樣，體目前詳細(xì)應(yīng)用中：（1）賬面價(jià)值分析法。對(duì)于貼面成本構(gòu)成清晰、合理并且持續(xù)正常建設(shè)的項(xiàng)目，仍可運(yùn)用存貨的賬面價(jià)值通過度析確定評(píng)估值。與上述措施不一樣之處在于，只對(duì)工程施工賬面值進(jìn)行核定，對(duì)于已結(jié)轉(zhuǎn)的成本不予考慮。如企業(yè)多轉(zhuǎn)了成本，則對(duì)多結(jié)轉(zhuǎn)的成本也予以核定。使其包括在評(píng)估值中，核定措施同上。（2）成本核算法。該種措施的計(jì)算也有兩種。第一種計(jì)算措施的思緒及合用前提與上述措施相似，不一樣之處在于只進(jìn)行未結(jié)轉(zhuǎn)部分工程的成本核算。假如委托方尚未將收入確認(rèn)部分的工程成本結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)與委托方協(xié)商將已竣工并付款的部分進(jìn)行賬務(wù)處理，對(duì)剩余部提成本項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。假如企業(yè)未按會(huì)計(jì)制度的規(guī)定進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)，例如以工程款收入同等金額而非與收入相配比金額結(jié)轉(zhuǎn)成本，則仍只評(píng)估與確認(rèn)的收入相配比之外的成本，而非以工程施工賬面價(jià)值對(duì)應(yīng)的部分作為評(píng)估對(duì)象。第二種計(jì)算措施的思緒、使用前提與上述對(duì)應(yīng)措施相似，即首先計(jì)算出自上次結(jié)轉(zhuǎn)成本后至評(píng)估基準(zhǔn)日形象進(jìn)度下工程施工項(xiàng)目的建安工程造價(jià)，再換算為該部分工程的成本價(jià)。不過在實(shí)際操作中較難劃分該部分工程的精確價(jià)值界線，因此也可采用簡化的措施進(jìn)行計(jì)算。當(dāng)委托方成本開支靠近社會(huì)平均水平，并且嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，可先求出至評(píng)估基準(zhǔn)日形象進(jìn)度下的建安工程總價(jià)，據(jù)此計(jì)算項(xiàng)目總成本，再扣減合計(jì)已結(jié)轉(zhuǎn)的成本，即為工程施工評(píng)估值。公式如下：（工程施工）評(píng)估值=工程總成本——合計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)的成本其中：工程總成本=建安工程造價(jià)/[（1+利率）×（1+稅率）]同理，還可采用下列簡化措施計(jì)算，即先求取至評(píng)估基準(zhǔn)日形象進(jìn)度下的建安工程造價(jià)，再扣減已結(jié)轉(zhuǎn)收入，詳細(xì)計(jì)算公式如下：（工程施工）評(píng)估值=未結(jié)轉(zhuǎn)部分建安工程造價(jià)