吳江汾湖江南岸項(xiàng)目課件

江南岸項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告江南岸項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告1江南——湖泊——居住——地處長(zhǎng)三角都市圈包圍的幾大生態(tài)湖泊與上海、昆山、蘇州、無(wú)錫、湖州等幾大城市相互輝映。這一區(qū)域依托千年江南吳中文化、豐富的湖泊水系資源、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)、成熟的區(qū)域經(jīng)濟(jì)，成為中國(guó)人文與自然、古韻與時(shí)尚完美結(jié)合的典范。江南印象——水之韻煙波浩淼的太湖、陽(yáng)澄湖與淀山湖畔，一片別墅群正傍水而起。湖畔別墅演繹了千年江南水鄉(xiāng)風(fēng)韻、吸引和凝聚了現(xiàn)代財(cái)富精神和價(jià)值觀，也深刻詮釋了別墅的寓意?！蛏虾＝稀嫌∠蟆崯煵ê祈档奶?、陽(yáng)澄湖與淀山湖畔，2江南印象西塘朱家角同里周莊大觀園都市圈3小時(shí)都市圈3小時(shí)都市圈、世界第六大城市帶人均GDP為全國(guó)的3.34倍，地均GDP為全國(guó)的8.45倍水鄉(xiāng)韻太湖水域江南水網(wǎng)湖泊率8％，蘆墟鎮(zhèn)湖泊率48％千年水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)周莊、同里、西塘、朱家角名譽(yù)海內(nèi)外中國(guó)人文與自然、古韻與時(shí)尚的完美結(jié)合江南情江南印象西塘朱家角同里周莊大觀園都市圈3小時(shí)都市圈3小時(shí)都市3解讀吳江－概況吳江位于江蘇最南端，地處蘇滬金三角，北接蘇州，南近杭州，東臨上海，西瀕太湖，是人間天堂的腹地6000年悠久歷史，吳中文化發(fā)源地，千年古鎮(zhèn)同里、盛澤聞名遐爾，自古被譽(yù)為“魚(yú)米之鄉(xiāng)”、“絲綢之府”長(zhǎng)三角地區(qū)新興經(jīng)濟(jì)城市全國(guó)文明城市、國(guó)家級(jí)衛(wèi)生城市、全國(guó)優(yōu)秀旅游城市，全國(guó)城市環(huán)境綜合治理優(yōu)秀城市解讀吳江－概況吳江位于江蘇最南端，地處蘇滬金三角，北接蘇州4解讀吳江—交通滬蘇浙高速公路與蘇嘉杭高速公路在境內(nèi)十字相交，形成四個(gè)互通及一個(gè)樞紐。318國(guó)道與太浦河四級(jí)航道相依在蘆墟南部經(jīng)過(guò)市級(jí)干線(xiàn)公路及鎮(zhèn)級(jí)公路星羅棋布，每百平方公里道路密度達(dá)到100公里以上。到上海只需45分鐘，到蘇州只需40分鐘，到杭州只需60分鐘。四通八達(dá)的水陸空交通把吳江與上海、蘇州、杭州等大城市聯(lián)成一體解讀吳江—交通滬蘇浙高速公路與蘇嘉杭高速公路在境內(nèi)十字相交，5解讀吳江——經(jīng)濟(jì)吳江現(xiàn)有省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)2個(gè)，市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)18個(gè)絲綢生產(chǎn)量占全國(guó)總量的八分之一，出口量占全國(guó)總量的六分之一。電纜光纜業(yè)生產(chǎn)能力占全國(guó)生產(chǎn)總量的四分之一。彩鋼夾芯板年產(chǎn)占全國(guó)生產(chǎn)總量的一半?yún)墙殉蔀殚L(zhǎng)江三角洲地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d城市之一

解讀吳江——經(jīng)濟(jì)吳江現(xiàn)有省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)2個(gè)，市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)18個(gè)6歷史悠久、文化底蘊(yùn)深厚全國(guó)優(yōu)秀旅游城市，現(xiàn)有文物保護(hù)單位54處，其中國(guó)家級(jí)1處，省級(jí)15處同里古鎮(zhèn)、盛澤先蠶祠、震澤慈云寺塔、黎里柳亞子故居、松陵垂虹橋遺址等人文古跡和風(fēng)景名勝

解讀吳江——?dú)v史·人文·旅游歷史悠久、文化底蘊(yùn)深厚解讀吳江——?dú)v史·人文·旅游7走進(jìn)蘆墟——現(xiàn)狀區(qū)位：吳江東大門(mén)、上海后花園走進(jìn)蘆墟——現(xiàn)狀區(qū)位：吳江東大門(mén)、上海后花園8走進(jìn)蘆墟——規(guī)劃走進(jìn)蘆墟——規(guī)劃9地塊研判——區(qū)位地塊研判——區(qū)位10地塊研判——現(xiàn)狀地塊研判——現(xiàn)狀11地塊研判——價(jià)值地塊研判——價(jià)值12板塊行政區(qū)域代表樓盤(pán)目前價(jià)格范圍主要客戶(hù)來(lái)源太湖板塊江蘇蘇州、無(wú)錫、嘉興太湖之星、翠峰山莊、天闋、太湖緣單價(jià)5800－12000元、總價(jià)100－2000萬(wàn)蘇錫本地；上海及江浙其他城市；高檔別墅中上海客戶(hù)占60％左右陽(yáng)澄湖板塊昆山大上海高爾夫、泰泓花園、天使灣、克拉水城、漾月灣

雙拼5500左右獨(dú)棟7000左右蘇州昆山本地及周邊客戶(hù)；上海度假、投資客戶(hù)占60％左右淀山湖板塊上海青浦；江蘇昆山、吳江淀湖桃源、太陽(yáng)湖花園、豐澤灣、東方港灣、福運(yùn)莊園單價(jià)5600-20000上?？蛻?hù)90％以上三大板塊構(gòu)成江南水鄉(xiāng)水景別墅群板塊行政區(qū)域代表樓盤(pán)目前價(jià)格范圍主要客戶(hù)來(lái)源太湖板塊江蘇蘇州13淀山湖板塊日漸崛起，成為度假別墅典范區(qū)域隨著昆山所轄淀山湖北側(cè)別墅項(xiàng)目的集中開(kāi)發(fā)，及吳江淀山湖內(nèi)湖太陽(yáng)湖區(qū)域別墅的啟動(dòng)，淀山湖別墅板塊日漸崛起，并脫離佘山板塊成為一個(gè)獨(dú)立的別墅板塊依托上海周邊唯一的大面積天然水系資源，淀山湖版塊成為度假別墅的典范區(qū)域，成為上?？蛻?hù)購(gòu)買(mǎi)別墅的首選區(qū)域太陽(yáng)湖上海市海源別墅國(guó)際華城太陽(yáng)湖花園福運(yùn)馬洛卡淀湖桃源豐澤灣東方港灣江南岸楠林水岸上海別墅消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)意向加楓恒海高爾夫金燕半島花園大自然淀山湖板塊日漸崛起，成為度假別墅典范區(qū)域隨著昆山所轄淀山湖北14區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積面積（m2)戶(hù)數(shù)建設(shè)進(jìn)度上海淀山湖東側(cè)海源別墅近1900畝165000229在建昆山淀山湖北側(cè)淀湖桃源三期共1300畝一期約5萬(wàn)328一期在售豐澤灣二期不祥不詳不詳大自然別墅800畝125900196幢在建恒海高爾夫1000畝166750在建寶鎮(zhèn)湖濱花園不祥不詳不詳在建吳江淀山湖內(nèi)湖太陽(yáng)湖江南岸313畝64098193土地平整加楓別墅約1000畝40000150未開(kāi)工太陽(yáng)花大花園六期共6000畝一期750畝、二期500畝、三期2280畝40萬(wàn)以上一期105、二期95、三期首批開(kāi)發(fā)約三分之一，628戶(hù)一二在售三期未開(kāi)工市場(chǎng)供應(yīng)：板塊內(nèi)土地供應(yīng)充足淀山湖板塊在售及將售別墅項(xiàng)目土地在1.3萬(wàn)畝左右，以平均容積率0.2估算，供應(yīng)量將超過(guò)170萬(wàn)平米。區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積面積（m2)戶(hù)數(shù)建設(shè)進(jìn)度上海淀山湖東側(cè)15去化——銷(xiāo)售速度參差不棄，整體相對(duì)緩慢項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間推案體量?jī)r(jià)格（元)已售體量銷(xiāo)售率豐澤灣2002.10.3087棟總價(jià)350－480萬(wàn)85棟97％太陽(yáng)湖大花園2003.11一期105棟推出時(shí)6000，目前10000－14000約90棟85％2004.4二期95棟14000約25棟26％東方港灣金杰2004.10一期63棟單價(jià)20000、均價(jià)800－2700萬(wàn)63棟100％楠林水岸2004.726套單價(jià)13800520％國(guó)際華城2004.854套8000-200001套2％福運(yùn)馬洛卡2005.3.1100套5600-6800約50套50％淀湖桃源2005.10.8328套雙拼9800；獨(dú)棟11800約30套10％從2002年10月板塊內(nèi)第一個(gè)別墅項(xiàng)目豐澤灣開(kāi)始至今三年內(nèi)，板塊內(nèi)累計(jì)上市別墅980套，去化約400套，銷(xiāo)售率不到40％2005年以來(lái)，除淀湖桃源與福運(yùn)馬洛卡總價(jià)低于200萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)型別墅成交情況較為良好外，太陽(yáng)湖、國(guó)際華城等高端項(xiàng)目鮮有成交。去化——銷(xiāo)售速度參差不棄，整體相對(duì)緩慢項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間推案體16產(chǎn)品特征項(xiàng)目太陽(yáng)湖大花園淀湖桃源一期豐澤灣一期福運(yùn)馬洛卡恒海高爾夫一期建筑類(lèi)型獨(dú)棟雙拼、獨(dú)棟獨(dú)棟獨(dú)棟獨(dú)棟容積率一期0.093二期0.140.90.160.50.25主力房型400－600120－200360200280-400建筑風(fēng)格一期新古典二期現(xiàn)代美式圍合式庭院

一期美式二期仿古中式地中?，F(xiàn)代中式主要賣(mài)點(diǎn)太陽(yáng)湖、大占地、私家游艇碼頭五星級(jí)度假別墅大占地、水景、園藝地中海特色小鎮(zhèn)希臘風(fēng)情，超五星符合度假區(qū)從產(chǎn)品檔次上看，板塊內(nèi)覆蓋高中低端項(xiàng)目，產(chǎn)品線(xiàn)較為豐富。區(qū)域內(nèi)別墅均以淀山湖水景資源作為主要賣(mài)點(diǎn)，產(chǎn)品特色呈現(xiàn)單一化態(tài)勢(shì)。產(chǎn)品特征項(xiàng)目太陽(yáng)湖大花園淀湖桃源一期豐澤灣福運(yùn)馬洛卡恒海高爾17客戶(hù)特征——以上海為主、不同產(chǎn)品價(jià)值訴求不同

頂級(jí)別墅中高檔別墅經(jīng)濟(jì)型別墅總價(jià)范圍800萬(wàn)以上250-600萬(wàn)250萬(wàn)以下客戶(hù)描述行業(yè)精英、CEO，企業(yè)主中產(chǎn)階級(jí)，高收入群體企業(yè)高管，都市白領(lǐng)一族需求特征代表身份和地位自住度假為主部分長(zhǎng)期投資改善生活條件和生活質(zhì)量代表樓盤(pán)東方港灣、太陽(yáng)湖花園豐澤灣福運(yùn)馬洛卡、淀湖桃源對(duì)于那些欲體現(xiàn)富人身份感的富豪，傾向大占地、大面積的頂級(jí)別墅。那些著重追求城市外休閑生活方式和內(nèi)在精神享受的中產(chǎn)階級(jí)則傾向中高檔別墅客戶(hù)特征——以上海為主、不同產(chǎn)品價(jià)值訴求不同頂級(jí)18個(gè)案項(xiàng)目：太陽(yáng)湖大花園占據(jù)太陽(yáng)湖板塊龍頭地位占地面積6000畝，總體量預(yù)計(jì)超過(guò)40萬(wàn)平米，將區(qū)域價(jià)格迅速拉高，單價(jià)從6000元上升到14000元，成為太陽(yáng)湖板塊領(lǐng)航者。產(chǎn)品略顯粗糙產(chǎn)品占地大、面積大、水系引入較好，但在景觀綠化、產(chǎn)品細(xì)節(jié)方面顯得較為粗糙，缺少江岸水鄉(xiāng)雅筑的韻味營(yíng)銷(xiāo)手法簡(jiǎn)單營(yíng)銷(xiāo)方式以房展為主，較為簡(jiǎn)單。受總價(jià)與市場(chǎng)影響，銷(xiāo)售處于停滯狀態(tài)二期總價(jià)在800萬(wàn)以上，在宏觀調(diào)控之下市場(chǎng)回歸理性之際，產(chǎn)品品質(zhì)難以支撐如此高價(jià)。銷(xiāo)售陷于困境。總占地面積共6000畝一起750畝、二期500畝別墅戶(hù)數(shù)一期105套、二期95套建筑形態(tài)獨(dú)棟別墅，三期規(guī)劃有聯(lián)排主力房型400-600綠化率一期87％、二期72％容積率一期0.093、二期0.14價(jià)格一期單價(jià)6000二期10000－14000個(gè)案項(xiàng)目：太陽(yáng)湖大花園占據(jù)太陽(yáng)湖板塊龍頭地位總占地面積共6019市場(chǎng)結(jié)論－淀山湖板塊淀山湖別墅板塊已被作為滬江浙都市高端人群第二居所廣泛認(rèn)可區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量較大，產(chǎn)品涵蓋高中低層面，競(jìng)爭(zhēng)激烈，去化相對(duì)緩慢板塊產(chǎn)品均以水資源為主要賣(mài)點(diǎn)，產(chǎn)品較為單一

市場(chǎng)結(jié)論－淀山湖板塊淀山湖別墅板塊已被作為滬江浙都市高端人群20市場(chǎng)結(jié)論－太陽(yáng)湖區(qū)域太陽(yáng)湖區(qū)域處于啟動(dòng)期區(qū)域領(lǐng)航大盤(pán)已經(jīng)出現(xiàn)前期占領(lǐng)大量客戶(hù)資源板塊已被炒熱，為本案提供了良好舞臺(tái)創(chuàng)造空間廣闊，發(fā)展前景樂(lè)觀市場(chǎng)成熟度不夠，吸納能力有限板塊容量有限，后續(xù)需求不足第一輪客戶(hù)資源已消耗殆盡，后續(xù)需求不足市場(chǎng)認(rèn)知程度初步建立市場(chǎng)結(jié)論－太陽(yáng)湖區(qū)域太陽(yáng)湖區(qū)域處于啟動(dòng)期區(qū)域領(lǐng)航大盤(pán)已經(jīng)出現(xiàn)21問(wèn)題供應(yīng)量大、客戶(hù)來(lái)源有限，市場(chǎng)如何突破？

問(wèn)題22第二部分項(xiàng)目定位第二部分項(xiàng)目定位23區(qū)域位置——現(xiàn)代都市文明與江南水鄉(xiāng)風(fēng)韻的匯合地

項(xiàng)目位于素有上海后花園之稱(chēng)的吳江蘆墟鎮(zhèn)。四通八達(dá)的公路把項(xiàng)目與上海、蘇州、杭州等大城市聯(lián)成一體，縱橫交錯(cuò)的河流也把星羅棋布的湖泊結(jié)成一片。臨滬大道、318國(guó)道、A9高速、蘇嘉杭高速。45分鐘到上海、60分鐘到杭州太湖流域江南水網(wǎng)，湖泊率超過(guò)8％，周莊、同里、西塘等千年水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)環(huán)繞周?chē)鷧^(qū)域位置——現(xiàn)代都市文明與江南水鄉(xiāng)風(fēng)韻的匯合地項(xiàng)目位于素有24項(xiàng)目位置——太陽(yáng)湖支流湖畔

太陽(yáng)湖花園太陽(yáng)湖二期金燕半島花園加楓本案項(xiàng)目位于淀山湖內(nèi)湖太陽(yáng)湖支流（原金白蕩）湖畔、水域相對(duì)狹窄位于臨滬大道，交通便利對(duì)面即為太陽(yáng)湖大花園一期，成綺角之勢(shì)項(xiàng)目位置——太陽(yáng)湖支流湖畔太陽(yáng)湖花園太陽(yáng)湖二25項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積359畝別墅占地313畝建筑形態(tài)獨(dú)棟別墅總戶(hù)數(shù)193棟別墅建筑面積64098平米綠化率54％容積率0.3項(xiàng)目地塊不甚規(guī)則、與板塊內(nèi)項(xiàng)目相比，規(guī)模相對(duì)較小，建筑密度相對(duì)較高?；貣|側(cè)酒店及內(nèi)湖堤岸為本項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二之特色。項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積359畝別墅占地313畝建筑形態(tài)獨(dú)棟別墅總26產(chǎn)品特色產(chǎn)品規(guī)劃為現(xiàn)代中式風(fēng)格，為上海中產(chǎn)階級(jí)和港臺(tái)及海外人士所青睞主力房型為280、370、470平米三種，總價(jià)范圍處于中高檔行列產(chǎn)品特色產(chǎn)品規(guī)劃為現(xiàn)代中式風(fēng)格，為上海中產(chǎn)階級(jí)和港臺(tái)及海外人27地塊價(jià)值分析

人文價(jià)值——千年江南水鄉(xiāng)歷史文化底蘊(yùn)區(qū)位價(jià)值——吳江作為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)補(bǔ)充和后花園的地位逐步確立，太陽(yáng)湖區(qū)域別墅市場(chǎng)初步獲得市場(chǎng)認(rèn)可。區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?。水系價(jià)值——面臨原生態(tài)湖泊，上海地區(qū)絕無(wú)僅有，臨湖而居，水景資源得天獨(dú)厚。但與板塊內(nèi)部分項(xiàng)目相比，水域相對(duì)狹窄，在板塊內(nèi)位居后列規(guī)劃價(jià)值——規(guī)劃五星級(jí)酒店、內(nèi)湖堤岸，板塊內(nèi)獨(dú)一無(wú)二。建筑密度與內(nèi)部景觀在板塊內(nèi)屬于中高檔。項(xiàng)目地塊價(jià)值與上海別墅板塊相比優(yōu)勢(shì)明顯，在板塊內(nèi)屬于中高檔。地塊價(jià)值分析人文價(jià)值——千年江南水鄉(xiāng)歷史文化底蘊(yùn)項(xiàng)目地塊價(jià)28SWOT分析機(jī)遇區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、高收入群體穩(wěn)步擴(kuò)大淀山湖板塊市場(chǎng)認(rèn)同度提高別墅土地供應(yīng)限制淀山湖湖岸200米退岸政策威脅板塊內(nèi)土地供應(yīng)充沛宏觀調(diào)控、消費(fèi)者持幣觀望板塊內(nèi)前期項(xiàng)目占領(lǐng)大量客戶(hù)資源優(yōu)勢(shì)地：毗鄰上海的原味江南水鄉(xiāng)水：臨湖而居，把玩15平方公里自然水系酒店：商務(wù)旅游度假生活方式的有力支撐劣勢(shì)規(guī)模較小不易塑造品牌密度較高難以提升檔次水域相對(duì)狹窄SWOT分析機(jī)遇威脅優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)29結(jié)論項(xiàng)目資源及規(guī)劃決定項(xiàng)目整體為中高檔產(chǎn)品，不足以吸引頂級(jí)客戶(hù)，總價(jià)超出一般中低端客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力問(wèn)題如何創(chuàng)造差異化定位，擺脫客戶(hù)定位兩難的局面？結(jié)論項(xiàng)目資源及規(guī)劃決定項(xiàng)目整體為中高檔產(chǎn)品，不足以吸引頂級(jí)客30江南水鄉(xiāng)復(fù)合二“居”市場(chǎng)定位集居住、旅游、休閑、社交、商務(wù)、投資于一體的復(fù)合型第二“居”所

別墅：江南水鄉(xiāng)風(fēng)情二居酒店：五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店江南水鄉(xiāng)復(fù)合二“居”市場(chǎng)定位集居住、旅游、休閑、社交、商務(wù)31概念詮釋項(xiàng)目擁有的不僅是面對(duì)的太陽(yáng)湖，而是太湖水系星羅棋布的大小湖泊和眾多歷史古鎮(zhèn)，是悠遠(yuǎn)綿長(zhǎng)的江南水鄉(xiāng)人文歷史。別墅與會(huì)所、產(chǎn)權(quán)式酒店的有機(jī)結(jié)合，專(zhuān)業(yè)游艇俱樂(lè)部的引入，與周邊旅游資源的整合，使整個(gè)項(xiàng)目成為一個(gè)具備居住、度假、旅游、商務(wù)、投資功能與一體的復(fù)合型第二“居”所“居”是動(dòng)的行宮，而非靜的寓所。它不僅是業(yè)主一個(gè)人的享受，更是以主人為中心生活圈子的社交平臺(tái)。在這里，水不僅是景，而且是生活方式的組成部分。水不僅用來(lái)觀賞，更能夠用來(lái)參與和把玩。概念詮釋項(xiàng)目擁有的不僅是面對(duì)的太陽(yáng)湖，而是太湖水系星羅棋布的32城市新興中產(chǎn)階級(jí)精英群體中產(chǎn)階級(jí)，本質(zhì)上是物質(zhì)和精神雙層面的有產(chǎn)階級(jí)。他們不僅擁有雄厚的資產(chǎn)，更有著內(nèi)在的、高層次的精神內(nèi)涵按專(zhuān)家最保守的估計(jì)，在上海，中產(chǎn)階級(jí)人數(shù)應(yīng)在百萬(wàn)人左右?？蛻?hù)定位城市新興中產(chǎn)階級(jí)精英群體客戶(hù)定位33城市新興中產(chǎn)階級(jí)臉譜細(xì)節(jié)愛(ài)好者

西化財(cái)產(chǎn)獨(dú)立

財(cái)產(chǎn)基礎(chǔ)決定了中產(chǎn)階級(jí)掌握相當(dāng)數(shù)量的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)資源，這些中等數(shù)量的獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，使得中產(chǎn)形成了心理上的獨(dú)立感和自豪感。

中產(chǎn)階級(jí)始終堅(jiān)持追尋思想和生活中的細(xì)節(jié)的正確性。受到西方的培訓(xùn)和熏陶，在思維方式、價(jià)值觀念、生活方式、文化心理上都對(duì)西方價(jià)值有著趨同傾向。

熱愛(ài)自然新生代具有較高學(xué)歷和專(zhuān)業(yè)知識(shí)的新生力量。中產(chǎn)對(duì)城市之外的大自然有著獨(dú)特的偏好，青睞親近自然的戶(hù)外休閑生活理性中產(chǎn)階級(jí)雖然擁有大量資源，但不盲目追求潮流和表面的奢華，他們注重資源的合理利用城市新興中產(chǎn)階級(jí)臉譜細(xì)節(jié)愛(ài)好者西化財(cái)產(chǎn)獨(dú)立財(cái)產(chǎn)基礎(chǔ)決定34屬于本案的城市中產(chǎn)階級(jí)自用者為主、上海為主：超越現(xiàn)有生活方式的品味追求者置業(yè)者為輔、本地為輔：對(duì)區(qū)域前景充滿(mǎn)期望的戰(zhàn)略置業(yè)者他們的共同點(diǎn)：講究生活的格調(diào)，追求高質(zhì)量的生活品質(zhì)，喜歡朋聚社交，熱愛(ài)戶(hù)外生活，以知識(shí)創(chuàng)造財(cái)富，以智慧贏取成功的才富精英們?？蛻?hù)構(gòu)成客戶(hù)來(lái)源客戶(hù)主要類(lèi)型自用類(lèi)上海追求高品質(zhì)生活的高收入階層本區(qū)域高端客戶(hù)本地企業(yè)主江浙其他城市在上海及蘇州擁有產(chǎn)業(yè)的企業(yè)主置業(yè)類(lèi)本地看好區(qū)域未來(lái)前景的置業(yè)者上海、海外看好上海和吳江的戰(zhàn)略置業(yè)者屬于本案的城市中產(chǎn)階級(jí)自用者為主、上海為主：超越現(xiàn)有生活方式35價(jià)格定位綜合多重因素考慮本案入市價(jià)格應(yīng)略低于區(qū)域領(lǐng)航大盤(pán)靜態(tài)價(jià)格為8000元/平方米后期價(jià)格逐步上揚(yáng)，通過(guò)品質(zhì)、品牌等多重優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格＝靜態(tài)價(jià)格市場(chǎng)附加值品牌附加值營(yíng)銷(xiāo)附加值客戶(hù)預(yù)留空間+++-價(jià)格定位綜合多重因素考慮本案入市價(jià)格應(yīng)略低于區(qū)域領(lǐng)航大盤(pán)銷(xiāo)售36產(chǎn)品建議堆坡造景，在地面上先建好1、2、3層，然后把土堆到2層。這種堆土式的做法，不僅能保持原來(lái)的1層，即現(xiàn)在的地下室充足的采光、良好的通風(fēng)等適合于居住和活動(dòng)的條件，更特別的是將堆出來(lái)到2層的土地做成坡地，精心布置植被、休閑景致等，成為一個(gè)私密性極好的下沉式庭院。并且能夠增加整個(gè)園區(qū)的豎向景觀層次和豐富橫向景觀形態(tài)，在社區(qū)中營(yíng)造意山意水的效果，達(dá)成自然和諧舒適的社區(qū)園林效果完善會(huì)所平臺(tái)，注重會(huì)所的參與性產(chǎn)品采用新技術(shù)、材料，環(huán)保節(jié)能，注重細(xì)節(jié)處理，迎合中產(chǎn)階級(jí)對(duì)細(xì)節(jié)和自然的關(guān)注產(chǎn)品建議堆坡造景，在地面上先建好1、2、3層，然后把土堆到237第四部分銷(xiāo)售執(zhí)行第四部分銷(xiāo)售執(zhí)行38營(yíng)銷(xiāo)方式多維度復(fù)合營(yíng)銷(xiāo)呼應(yīng)別墅豪宅的營(yíng)銷(xiāo)方式，必然是復(fù)合式的，多層次的，只有展開(kāi)組合式的多維度營(yíng)銷(xiāo)，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)高端客群的吸引、攻擊和誘導(dǎo)。體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)及4S銷(xiāo)售中心、服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)、通路營(yíng)銷(xiāo)、獎(jiǎng)項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)事件營(yíng)銷(xiāo)、圈層營(yíng)銷(xiāo)、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)等。營(yíng)銷(xiāo)方式多維度復(fù)合營(yíng)銷(xiāo)39項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前，完成樣板段的堤岸、道路、綠化、樣板房建設(shè)。樣板段與工地用隔板分離。將售樓處、樣板段等現(xiàn)場(chǎng)與周邊生態(tài)環(huán)境有效的融合一體，形成直觀的生態(tài)視覺(jué)沖擊效應(yīng)