中堂東港城商業(yè)調(diào)查報告

中堂東港城商業(yè)市調(diào)報告中國·東莞2007年9月——Copyright?2006Taskinworldwide.AllRightsReserved——綜述：中堂鎮(zhèn)中心商業(yè)最繁華地段集中在新興路一帶。尤其以集中型商業(yè)萬和廣場和華潤超市經(jīng)營狀況最正確，已經(jīng)形成一個穩(wěn)定的商圈氣氛，消費人群主要以中堂本地居民為主〔8成以上〕，外來人口為輔〔主要是周邊鎮(zhèn)區(qū)〕，租金價格穩(wěn)中趨升。中堂鎮(zhèn)中心商業(yè)格局整體上來說是以集中型商業(yè)〔萬和、中新〕，華潤超市的兩端為軸心，向四周擴散，租金和價格沿新興路向周邊范圍遞減。而新興路將這兩個核心有機連結(jié)了起來?？梢哉f，新興路引導(dǎo)了未來中堂鎮(zhèn)中心區(qū)商業(yè)的開展。總體而言，中堂鎮(zhèn)中心商業(yè)主要以萬和廣場和華潤超市為核心，形成“兩點一線〞的商業(yè)格局。目前中新廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃齊全，以集中商業(yè)和臨街商鋪為主，只租不售，現(xiàn)正招商中，其商鋪租賃價格表達了中堂鎮(zhèn)商業(yè)中心的未來開展走勢。中堂鎮(zhèn)整體商業(yè)開展格局一、中堂鎮(zhèn)中心區(qū)商業(yè)調(diào)查區(qū)域租金（元/月/平方米業(yè)態(tài)面寬/進深（米）面積區(qū)間（平方米）層高\進深（米）經(jīng)營狀況中堂市場40-50農(nóng)副產(chǎn)品、皮具、服裝-15000共2層，首層高6米送夾層一般萬和廣場120-150真功夫、服飾、皮具、珠寶精品5020000共三層，1層百貨，2層服裝皮具、三層娛樂城。5米層高一般鴻富商業(yè)街25-30服裝、禮品4.5/1630-455差莞都國際花城60飲食\隨意4.530-45(剛下調(diào))5*18(大進深\小面寬部分經(jīng)營南國雅苑60隨意---目前暫停2、中新廣場：中堂鎮(zhèn)中心區(qū)商住一體的小產(chǎn)業(yè)權(quán)工程，總建筑面積10萬，分二期開發(fā)，其中一期7.5萬平方米，二期2.5萬平方米。一期商業(yè)面積體量較大，達5萬平方米，其余是小戶型公寓，二期規(guī)劃中物業(yè)類型建筑面積（平方米)租金（元/月/平方米業(yè)態(tài)面寬/進深（米）面積區(qū)間（平方米層高（米）免租期（月）商業(yè)7.5萬50-223手機、服裝、珠寶、飲食、娛樂、健身6/842-645.7一個月住宅2.5萬127302.8二、中興路業(yè)態(tài)：1、1F底商租金情況：實例：怡寶送水站，面積：約28平方，租金：1500元/月，約53元/平方米/月2、租金平均水平：45—55元/平方/月3、業(yè)態(tài)組合：餐飲類:牛燕蒸飯、口味雞、雅典娜音樂西餐扒房、盈豐商務(wù)酒店、東都賓館美容美發(fā)類：心儀美容生活館、紫羅蘭美發(fā)美容、中國平安財產(chǎn)保險、中華保險、傲翔網(wǎng)盟、激情網(wǎng)吧、東泊財稅咨詢事務(wù)所、茗香閣茶藝、大川藥業(yè)、振興衛(wèi)生站、裝飾建材類：金盛商行、長興鋼材五金、銀行裝飾材料行、廣州雙龍裝飾材料行、中聯(lián)不銹鋼材料行該圖表可以看到裝飾類、餐飲類占到整體比例的60%，說明該街道商業(yè)初步具備成行成市的特性4、主要業(yè)態(tài)描述：中興路主要是以裝飾建材為主、餐飲美容美發(fā)為輔的一條商業(yè)街，1F平均租金水平在45—55元/平方/月左右，主要分布在臨街一些民房樓下的底商，檔次屬于低檔，由于總體商業(yè)氣氛已形成，商業(yè)經(jīng)營水平一般，周邊居民已形成一定的消費習(xí)慣。5、未來開展趨勢：由于中興路的商業(yè)根本在民房樓下，改造前景不樂觀，但隨著通用五金城的招商工作的推進，作為主要以裝飾建材為主的中興街與通用五金城將形成一個很好的互補。6、中興路商家對東港城的印象：走訪了近6家商家，普遍對東港城的認識不夠，認為商業(yè)氣氛還未形成，且租金水平過高，沒有形成他們的消費習(xí)慣，1—2家表示會過去了解一下商鋪。三、新興路業(yè)態(tài)〔107國道以北〕：1、1F底商租金情況：實例：康力連鎖藥店，兩間打通約60平方租金：2400元/月，約40元/平方/月2、租金平均水平：外街：35—45元/平方米/月內(nèi)街：10—20元/平方米/月3、業(yè)態(tài)組合：小型超市：喜樂百貨、長盈百貨、美宜多百貨便利店：美宜佳、小士多店美容美發(fā)：靚都形象沙龍等5家餐飲：富豪西餐、川菜館、牛肉面、圣心蛋糕等6家酒店：東江旅店照相復(fù)印：復(fù)印、照相、快速沖印網(wǎng)吧：2家銀行：建行通訊：通訊配件、中國移動其它：訂票、涼茶、鴻富實業(yè)、中堂供銷社、財政局、文體用品、中堂廣場、家私、國旅、服裝精品該圖表其他類業(yè)態(tài)占到了34%比例說明新興路業(yè)態(tài)比較零散百貨、美容美發(fā)、餐飲是其主要業(yè)態(tài)該條街商家普遍經(jīng)營時間比較長，簽約時間也較長，租金增長比例相對緩慢4、主要業(yè)態(tài)描述：新興路107國道以北的商業(yè)主要是一些工廠1F改造而成，且業(yè)態(tài)主要是滿足周邊工人生活需要為主，其中小型百貨及美容美發(fā)餐飲店居多，其它根本上為業(yè)態(tài)的補充，典型的社區(qū)型商業(yè)，檔次偏低，消費能力較低5、未來開展趨勢：新興路整體商業(yè)氣氛較濃，但由于107國道的穿過，南北人流不能很好地通過，導(dǎo)致新興路以北的人流缺失，整體消費水平偏低，未來開展仍將以效勞周邊工廠居住人群為主，難以形成區(qū)域性商業(yè)6、新興路商家對東港城的印象：多數(shù)商家對東港城的商業(yè)不太了解，經(jīng)介紹后仍不太感興趣，認為租金水平太高，近2年難以形成較濃的商業(yè)氣氛四、鴻富商業(yè)街1、鴻富商業(yè)外街租金——以前70元/M2、現(xiàn)在45—53元/M2文體專賣店、茶莊、青旅、德仔水果店、麗之選、雅芳、美容、剪發(fā)、煙酒、養(yǎng)生堂、煙酒、訂票、茶莊、食品店、服裝專賣店、電腦、便利店、裝飾店、內(nèi)衣店、服裝專賣、金蘋果服裝、老爺車、駕校、母嬰專線、佐納綺、音響、古士旗服裝、卡娃兒內(nèi)衣、鴻圖畫廊、云南茶葉、信裕安防、駕校、美容院、寫意空間該圖表其他類業(yè)態(tài)占到了25%比例說明鴻富路業(yè)態(tài)相對也比較零散但是它具有一個比較明顯的服裝業(yè)態(tài)外街靠西的局部主要為社區(qū)配套型外街靠東的局部主要為精品服裝綜觀全鎮(zhèn)商業(yè)工程該工程商戶對本工程參考意義相比照較大2、鴻富商業(yè)街內(nèi)街租金——以前50元/M2、現(xiàn)在26元/M2桔祥娃娃、中國電信、鞋業(yè)、工作室、、特色店、鞋店、內(nèi)衣、衣服、內(nèi)衣、衣服、內(nèi)衣、精采時裝、影樓、大頭貼、童裝，目前服裝一條街60%已關(guān)閉精品服裝、一般服裝、內(nèi)衣等占到整個比例的70%以上，但區(qū)域消費結(jié)構(gòu)與消費力并缺乏以支撐商業(yè)步行街；目前中堂的商業(yè)步行街開展階段還需要時間積累目前整個內(nèi)街60%—70%的鋪面是關(guān)閉的〔白天2—6點〕。只有零散個別商鋪仍在開張，但業(yè)主普遍無心經(jīng)營均聚在一起打牌消磨時光3、主要業(yè)態(tài)描述：鴻富商業(yè)步行界外街主要的業(yè)態(tài)以正常社區(qū)的根本配套為主，靠東局部的外街品牌服裝店的比例明顯加大，但是目前經(jīng)營狀況非常一般，普遍打出的減價打折的促銷標語；而內(nèi)街明顯經(jīng)歷過一段火暴的招商階段但是在該區(qū)域并不具備相當?shù)氖袌鼍奂εc吸引力來承載這么大的以服裝、鞋業(yè)為主要業(yè)態(tài)組合形式，因此目前整個內(nèi)街60%—70%的鋪面是關(guān)閉的〔白天2—6點〕。只有零散個別商鋪仍在開張，但業(yè)主普遍無心經(jīng)營均聚在一起打牌消磨時光4、未來開展趨勢：目前整個外街開展趨勢比較良好，但是承租水平也僅僅維持在45—50元/M2左右，持續(xù)上漲空間比較有限。而內(nèi)街的開展前景比較令人擔憂，從開張時的50元/M2左右到目前的30元/M2左右仍然慘淡經(jīng)營的局面可以看出，該區(qū)域中大規(guī)模的常規(guī)商業(yè)步行街根本不具備存活根底，消費者購置力也是一個最大的經(jīng)營障礙；整體開展趨勢內(nèi)外有別，外街具備很強生命力5、鴻富商家對東港城的印象：有局部商家曾經(jīng)關(guān)注過本工程，也曾經(jīng)產(chǎn)生過購置的意識，但經(jīng)過一段時間的觀望發(fā)現(xiàn)很多在經(jīng)營商家不斷退租，而且租金水平與鴻富商業(yè)街有比較大的差距，因此普遍選擇在鴻富商業(yè)街，但也普遍表示如果租金水平降低至45—50元/M2或者稍高會做考慮，這些會做考慮的業(yè)態(tài)主要包括——煙酒、美容、食品等社區(qū)根底配套型商業(yè)五、周邊商家租戶深度訪談錄1、青旅老板麥小姐訪談地點：鴻富商業(yè)外街青年旅行社加盟店

被訪者根本情況：25歲，原來在中堂鎮(zhèn)中國旅行社做了一年多，后來自己家里購置了鴻富商業(yè)街外鋪并掛靠青年旅行社的品牌自己做老板，目前員工有兩名，經(jīng)營狀況一般其本人與家人曾經(jīng)來東港城看過商鋪，主要因為租金價格過高因此選擇鴻富商業(yè)街的外鋪次要原因是鴻富工程入伙居民數(shù)量相比照較多，商業(yè)培育期相比照較短但該客戶也沒有表示出對本工程完全拒絕之意，并留下號碼并表示新的招商條件擬訂后可以通知她，但是最好租金在45元/M2左右，如果過高從目前經(jīng)營水平與鎮(zhèn)區(qū)人口數(shù)量來推算就不劃算了2、訪談對象:中興路怡寶送水店陳先生根本情況:代理送水已有近兩年時間訪談內(nèi)容:老板說送水范圍根本上是周圍居民較多，其店鋪面積約28平方，租金每月1500元，生意還不錯詢問其愿不愿意多開一間鋪位，他很驚奇地看著我說在哪里開？我說東港城。于是我這才將我介紹了一下，他聽了后說，在東港城那邊也有一間送水的呀？我說但是你這個品牌的沒有。我于是將我們商鋪的一些情況、租金、招商優(yōu)惠條件和他介紹了一下，聽完后他總體的興趣不大，但是說有時間會過去看看了解一下，做些比較招商詢問后又將他當成一個普通的消費者，問他平時消費都喜歡去哪些地方，他沒加考慮就說萬和廣場，我問其原因，他說習(xí)慣了，再就是那里的東西比較齊全，選擇的空間較大，而且價格比較實惠3、訪談對象:新興路中堂肉菜市場鞋店老板吳女士根本情況:中堂本地人，三家鞋店都有是她開的訪談內(nèi)容:訪談對象是女士她開這三家店有近4—5年時間了，一直是賣鞋的，由于貨源好，品種多，她幾家店的生意還不錯，每間店生意好的時候大約有近1000元/天的營業(yè)額，每間店約20平方米，租金是每月1000元有打算開分店的意思，但是去問了萬和廣場，租金要150元/平方米/月，覺得太高了，難以接受我問她去東港城愿不愿意，她說之前有去看過，沒有適宜的位置，而且租金太高。我問她最高愿意出多少租金過去？如果50元/平方/月可以考慮，但也要好的位置，最后我將我們的商鋪平面圖給了她一份并介紹了根本情況，她說過幾天不忙會再去看看六、周邊典型商家——臺灣客戶東莞生活經(jīng)營深度采訪訪談地點：通用五金商業(yè)街添添聚源味被訪者：胡女士〔聚源味老板娘〕被訪者根本情況：46歲，前任先生是臺灣人，自己在臺灣也開過一家餐廳，現(xiàn)和胞弟在中堂經(jīng)營這家連鎖店2月。中堂品牌餐飲連鎖店數(shù)量不多，該店面屬于中高檔次群眾餐飲1、臺灣生活年輕時家境尚可，機緣巧合，外嫁臺灣。先生在金融系統(tǒng)工作，自己獨立開一家餐飲品牌連鎖店，萬事開頭難，開業(yè)初期，有些辛苦，但是丈夫很支持。后生意漸入佳境況，每年能有30萬臺幣的收入。很有成就感。然而，天有不測風云，人有旦夕禍福，丈夫突然重病入院成為植物人，自己不得不放棄自己多年苦心經(jīng)營的生意，全心全意照顧丈夫。后丈夫過世。2、東莞經(jīng)商為了自己未完成的夢，2006同胞弟年來到東莞，加盟了現(xiàn)在的這家連鎖店。加盟品牌費8萬，每月上交5000元的品牌使用費。店內(nèi)餐具、桌椅、裝飾由天天品牌商提供，但價格比市場價貴一倍不止。雖然有些貴,且店內(nèi)裝修也不能完全令自己滿意，但是好的品牌確實能吸引客戶上門消費。自己認為做餐飲最講究的是狠抓衛(wèi)生，讓客戶有一個好的消費環(huán)境。自己在連鎖店選址上沒有花太多的時間考慮，對中堂東港城的商業(yè)也不了解。3、購物習(xí)慣日常消費一般會去華潤超市購物，價格雖說廉價不了多少，但是比較近，走地下通道就可以，也方便許多；評價華潤的品類不夠，難以長時間留住客戶。4、住宅在中堂東港城2號樓租了一間三房,1500多塊錢.由于只隔了一條國道,在房間里就能看到自己的餐館。感覺中堂東港城小區(qū)內(nèi)環(huán)境很好，特別是園林，做的很不錯。但是自己租的三房有西曬，這點是感到的唯一缺乏。5、情感自己的前任先生成植物人時，兒女不孝順，很少到醫(yī)院看望。一直到先生重病時，兒女們還只惦記著前夫的遺產(chǎn)，要和自己打官司。自己悲憤之下將所有錢放在給前夫的治療費上，給前夫請最好的醫(yī)生，吃最好的藥。到最后錢也花了，可病情依然沒有好轉(zhuǎn)。自己也因為照顧先生而心力憔悴，窮途末路時甚至有和先生抱在一起跳下醫(yī)院大樓自殺的想法。后前夫病逝，自己傷心欲絕，只好離開臺灣回到大陸。該客戶在一定程度上代表了臺灣人在大陸的生活與工作狀態(tài)，并比較細致的說明了這個群體的生活根本特性與方式——在她周邊一定存在著很多與她同樣生活方式的人，他們也將是我們的目標客戶、我們也可以邀請他們來給我們的潛在投資客戶做實實在在的投資講座。七、商業(yè)調(diào)查結(jié)論1、老業(yè)主對本工程的業(yè)態(tài)建議結(jié)論普遍會在東莞城區(qū)消費，工程周邊娛樂性、便利性的商業(yè)業(yè)態(tài)比較少2、周邊商戶對本工程的業(yè)態(tài)與租金建議結(jié)論中興路商家普遍認為商業(yè)氣氛還未形成，且租金水平過高，45—50元/M2為接受的租金區(qū)間,沒有形本錢地市場固定消費習(xí)慣新興路多數(shù)商家經(jīng)介紹后仍不太感興趣，認為租金水平太高，不愿搬遷轉(zhuǎn)移鴻富商家有局部客戶曾經(jīng)關(guān)注過本工程，但也普遍表示如果租金水平降低至45—50元/M2或者稍高會做考慮以上在經(jīng)營商家考慮業(yè)態(tài)主要包括——煙酒、美容、食品等社區(qū)根底配套型商業(yè)3、目前周邊缺乏業(yè)態(tài)從此次商業(yè)市調(diào)整體結(jié)果來看，目前本工程周邊普遍缺乏大型社區(qū)配套型商業(yè)業(yè)態(tài)中高檔餐飲與夜間經(jīng)營商業(yè)、目的性業(yè)態(tài)〔目前白天業(yè)態(tài)與非目的性業(yè)態(tài)均不理想頻頻退租〕營養(yǎng)湯類、小規(guī)模休閑沐足、特色粥類、酒吧、KTV、娛樂性鴻富商業(yè)街鴻富商業(yè)外街租金以前70元/M2、現(xiàn)在45—53元/M2鴻富商業(yè)內(nèi)街租金以前50元/M2、現(xiàn)在26元/M2東港城商業(yè)街東港城商業(yè)外街租金110元/M2東