國信地產(chǎn)成本管控節(jié)點(diǎn)概要

國信地產(chǎn)成本管控節(jié)點(diǎn)概要目前，國信地產(chǎn)成本管理作業(yè)指引按照開發(fā)時(shí)間和節(jié)點(diǎn)劃分為：《目標(biāo)成本指導(dǎo)書編制作業(yè)指引》、《動(dòng)態(tài)成本管理作業(yè)指引》、《項(xiàng)目成本后評(píng)估作業(yè)指引》，根據(jù)流程文件我們編制了《房地產(chǎn)項(xiàng)目公司開發(fā)工作流程示意框圖》，將各個(gè)開發(fā)階段成本管控工作內(nèi)容以圖表的形式更直觀地反映。下面我根據(jù)這幾個(gè)步驟的內(nèi)容，對(duì)每一階段成本管控工作內(nèi)容及時(shí)間要求作簡要介紹。一、目標(biāo)成本文件制訂的步驟及時(shí)間要求

（一）目標(biāo)成本（啟動(dòng)版）1、編制依據(jù)：項(xiàng)目拓展階段成本估算、土地實(shí)際成交價(jià)格、當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)仡愃祈?xiàng)目指標(biāo)；2、編制要求：由項(xiàng)目公司合約審算部牽頭和匯總，研發(fā)設(shè)計(jì)部、營銷策劃部、投資發(fā)展部、財(cái)務(wù)部及其他相關(guān)部門參與編制，根據(jù)可行性研究報(bào)告，以及相關(guān)部門互動(dòng)討論確定的項(xiàng)目定位，經(jīng)下屬項(xiàng)目公司總經(jīng)理審核，總部成本管理部組織相關(guān)公司、部門評(píng)審?fù)ㄟ^后，報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，最終形成項(xiàng)目啟動(dòng)版成本測算，并自動(dòng)成為項(xiàng)目策劃階段成本預(yù)控目標(biāo)。3、上報(bào)時(shí)間：項(xiàng)目策劃開始前4、成果文件：啟動(dòng)版目標(biāo)成本5、數(shù)據(jù)組成：原則上項(xiàng)目開發(fā)成本僅編制到二級(jí)科目即可，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用編制到一級(jí)科目即可；（二）目標(biāo)成本（方案版）1．編制依據(jù)：啟動(dòng)版目標(biāo)成本、策劃報(bào)告、當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)仡愃祈?xiàng)目指標(biāo)、人才機(jī)市場價(jià)格；2．編制要求：由項(xiàng)目公司合約審算部牽頭和匯總，工程技術(shù)部、營銷客服部、綜合管理部、財(cái)務(wù)部及其他相關(guān)部門參與編制，根據(jù)策劃報(bào)告，各部門對(duì)項(xiàng)目策劃階段成本測算進(jìn)行修正和細(xì)化，經(jīng)下屬項(xiàng)目公司總經(jīng)理審核，總部成本管理部組織總部相關(guān)部門評(píng)審?fù)ㄟ^后，報(bào)總部領(lǐng)導(dǎo)審批，最終形成項(xiàng)目方案版目標(biāo)成本，并自動(dòng)成為項(xiàng)目總規(guī)方案設(shè)計(jì)階段成本預(yù)控目標(biāo)；3．上報(bào)時(shí)間：

總規(guī)設(shè)計(jì)前4．成果文件：方案版目標(biāo)成本5．?dāng)?shù)據(jù)組成：原則上項(xiàng)目開發(fā)成本僅編制到二級(jí)科目即可，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用編制到一級(jí)科目即可；（三）目標(biāo)成本（施工圖預(yù)算版）

1．編制依據(jù)：方案版目標(biāo)成本、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)文件、當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、人才機(jī)市場價(jià)格；2．編制要求：由項(xiàng)目公司合約審算部牽頭和匯總，工程技術(shù)部、綜合管理部、營銷客服部、財(cái)務(wù)部及其他相關(guān)部門參與編制，根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)文件，對(duì)項(xiàng)目擴(kuò)初階段成本測算進(jìn)行修正和細(xì)化，經(jīng)下屬公司各相關(guān)部門和總經(jīng)理審核，集團(tuán)成本管理部組織集團(tuán)各部門評(píng)審?fù)ㄟ^后，報(bào)成本分管領(lǐng)導(dǎo)、總部領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后，形成項(xiàng)目施工圖預(yù)算版目標(biāo)成本，并自動(dòng)成為項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段成本預(yù)控目標(biāo)。此階段可同時(shí)根據(jù)蘇房投[2009]47號(hào)文件集中采購目錄和房地產(chǎn)開發(fā)合同，提前進(jìn)行合約規(guī)劃工作。目前總部成本管理部已啟動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化合同工作。3．上報(bào)時(shí)間：施工圖設(shè)計(jì)階段4．成果文件：施工圖預(yù)算版目標(biāo)成本5．?dāng)?shù)據(jù)組成：原則上，所有的數(shù)據(jù)都必須編制到統(tǒng)一成本科目的最下層級(jí)，若原有的統(tǒng)一成本科目無法滿足測算要求，還可以自行添加下一層級(jí)子目；（四）目標(biāo)成本（執(zhí)行批準(zhǔn)版）1．編制依據(jù)：施工圖預(yù)算版目標(biāo)成本、施工圖設(shè)計(jì)文件、當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、人才機(jī)市場價(jià)格；2．編制要求：由項(xiàng)目公司的分管領(lǐng)導(dǎo)組織評(píng)審，參與評(píng)審的部門包括：合約審算部、營銷客服部、工程技術(shù)部、綜合管理部、財(cái)務(wù)部等，并最終形成意見，經(jīng)下屬項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批后上報(bào)總部成本管理部；總部成本管理部收到下屬公司的成本測算后，轉(zhuǎn)發(fā)總部項(xiàng)目管理部、研發(fā)設(shè)計(jì)部、營銷策劃部、財(cái)務(wù)管理部等部門，各部門在一周內(nèi)完成各對(duì)應(yīng)審核部分內(nèi)容的初審后；由總部成本管理部組織各部門和下屬公司進(jìn)行評(píng)審，若評(píng)審不通過，總部成本管理部將評(píng)審意見反饋給下屬公司，由下屬公司修改后重新上報(bào)，重新上報(bào)的成本目標(biāo)經(jīng)總部各相關(guān)部門評(píng)審?fù)ㄟ^后，最終由公司總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行，作為該階段的成本控制目標(biāo)；正式的項(xiàng)目目標(biāo)成本文件報(bào)總部財(cái)務(wù)管理部備案；3．上報(bào)時(shí)間：總包招標(biāo)完成后；4．成果文件；批準(zhǔn)執(zhí)行版目標(biāo)成本5．?dāng)?shù)據(jù)組成：原則上，所有的數(shù)據(jù)都必須編制到統(tǒng)一成本科目的最下層級(jí)，若原有的統(tǒng)一成本科目無法滿足測算要求，還可以自行添加下一層級(jí)子目；（五）目標(biāo)成本測算原則1．目標(biāo)成本測算必須應(yīng)用總部統(tǒng)一測算表格（見附件），并體現(xiàn)量價(jià)分離的原則。2．目標(biāo)成本的制訂以項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)以及項(xiàng)目公司各部門共同確定的銷售交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，項(xiàng)目目標(biāo)成本測算表必須附目標(biāo)成本編制說明、詳細(xì)的產(chǎn)品建造及材料部品標(biāo)準(zhǔn)說明及主要材料設(shè)備的目標(biāo)成本分析。3．成本測算表中各成本項(xiàng)目的工程量，應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項(xiàng)目規(guī)劃的基本指標(biāo)（如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。隨著設(shè)計(jì)的深入，相關(guān)工程量的估算應(yīng)越來越準(zhǔn)確。依據(jù)施工圖預(yù)算完成對(duì)目標(biāo)成本修訂后，《項(xiàng)目目標(biāo)成本測算表》中的工程量，應(yīng)是按圖實(shí)際計(jì)算的結(jié)果。4．成本測算表中的單價(jià)應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)、圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)計(jì)算依據(jù)、市場行情計(jì)算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價(jià)，需注明參考數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)。5．產(chǎn)品定位和目標(biāo)成本測算是一個(gè)互動(dòng)的決策過程，需要設(shè)計(jì)、營銷、工程、成本反復(fù)溝通。6．項(xiàng)目定位策劃和方案設(shè)計(jì)階段的成本測算的量價(jià)分析標(biāo)準(zhǔn)不明確時(shí)，可以根據(jù)已結(jié)算工程的經(jīng)驗(yàn)直接填寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)。7．各階段的成本測算應(yīng)有明顯的可對(duì)比性，即后階段的測算與原測算不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說明，原則上偏差不應(yīng)太大，后階段原則上不超過前階段測算的目標(biāo)成本；8．如果項(xiàng)目分多期開發(fā)，則先測算總的目標(biāo)成本，再根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，拆分、分?jǐn)傄源_定每期的目標(biāo)成本，相關(guān)指標(biāo)不能超出總的目標(biāo)成本。分期開發(fā)的項(xiàng)目中，許多費(fèi)用均存在分?jǐn)偟目赡?，測算時(shí)可按照可售面積或建筑面積等作為依據(jù)進(jìn)行分?jǐn)偅?．對(duì)于舊項(xiàng)目（中途接盤的改造項(xiàng)目）的目標(biāo)成本編制，在完成交接手續(xù)和財(cái)務(wù)審計(jì)以后，根據(jù)財(cái)務(wù)審計(jì)數(shù)據(jù)、項(xiàng)目重建計(jì)劃書、施工圖紙等依據(jù)資料，一次性編制目標(biāo)成本，報(bào)公司總經(jīng)理審批通過后，作為項(xiàng)目承包和控制依據(jù)，測算時(shí)相關(guān)指標(biāo)要求準(zhǔn)確、完整；二、目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)控制方式1．在目標(biāo)成本確定后，由下屬公司的合約審算部組織牽頭工程技術(shù)部、營銷客服部、綜合管理部、財(cái)務(wù)部等部門，按合同分類對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制值進(jìn)行細(xì)化、拆分，形成《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本明細(xì)表》，作為成本控制的目標(biāo)值，還未實(shí)施招標(biāo)的，按照預(yù)估金額考慮；2．成本控制的目標(biāo)值將在實(shí)施過程中逐步被更新，已完成的合同簽約、已確定的增減費(fèi)用、已完成的工程結(jié)算等，要及時(shí)反饋到《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本明細(xì)表》中，真正實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)控制；3．由下屬公司合約審算部組織各部門每月更新一次，并由合約審算部負(fù)責(zé)匯總，在每月月底之前向總部成本管理部提供一份項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月度報(bào)告，闡述成本變化情況和原因分析。4、項(xiàng)目成本月報(bào)。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，應(yīng)及時(shí)反映項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)情況，由合約審算部用成本軟件每月出一份《項(xiàng)目成本月報(bào)》，包括各成本項(xiàng)目的變化情況表，并說明原因，提出成本控制的建議.《項(xiàng)目成本月報(bào)》應(yīng)包括文字總結(jié)和《項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表》、《動(dòng)態(tài)成本總體數(shù)據(jù)表》、《動(dòng)態(tài)成本明細(xì)表》、《招標(biāo)／詢價(jià)工作月度匯總表》、《合同及變更簽證統(tǒng)計(jì)表》、《結(jié)算月度匯總表》、《工程材料核價(jià)/綜合單價(jià)核定匯總表(按合同分類)》等表單，在完成后的三個(gè)日內(nèi)報(bào)總部成本管理部。（可在成本管理軟件中完成）；5、成本分析會(huì)。成本分析會(huì)按照時(shí)間劃分有月度、季度和年度等，按照過程劃分有施工招投標(biāo)階段、竣工結(jié)算階段等。成本會(huì)議前5天，下屬公司的合約審算部提交相關(guān)的報(bào)表和成分分析報(bào)告；6、成本大檢查?？偛坎扇《ㄆ诨虿欢ㄆ诘姆绞?，對(duì)下屬公司的成本管理工作進(jìn)行檢查，包括制度流程的規(guī)范性，招標(biāo)采購的符合性、合同簽訂的完整性、現(xiàn)場簽證和變更處理的及時(shí)性、工程結(jié)算的合理性等，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，糾正錯(cuò)誤，保證成本管理的正常運(yùn)行；三、項(xiàng)目成本后評(píng)估1．編制依據(jù)：

批準(zhǔn)執(zhí)行版目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本表、成本月報(bào)、結(jié)算文件等2、編制要求：由項(xiàng)目公司配合、總部成本管理負(fù)責(zé)歸集項(xiàng)目的所有相關(guān)成本基礎(chǔ)資料，匯總項(xiàng)目完整的結(jié)算資料，對(duì)比項(xiàng)目結(jié)算與《項(xiàng)目目標(biāo)成本指導(dǎo)書》中相關(guān)成本內(nèi)容，匯總成本差異內(nèi)容，分析差異產(chǎn)生的原因，評(píng)價(jià)成本管理工作的有效性，整合建安成本后評(píng)估資料編制形成《項(xiàng)目成本后評(píng)估報(bào)告》，交分管領(lǐng)導(dǎo)審核后交總經(jīng)理審閱。3．上報(bào)時(shí)間：

工程交付后；4．成果文件：

工程竣工結(jié)算及成本后評(píng)估5．?dāng)?shù)據(jù)組成：

原則上，所有的數(shù)據(jù)按實(shí)編制到統(tǒng)一成本科目的最下層級(jí)，若原有的統(tǒng)一成本科目無法滿足測算要求，還可以自行添加下一層級(jí)子目；

四、成本管理的改進(jìn)思路

在地產(chǎn)管控體系下，針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況1.制定項(xiàng)目目標(biāo)成本——建立目標(biāo)成本管理規(guī)范，主要加強(qiáng)“規(guī)劃設(shè)計(jì)”，“招標(biāo)”環(huán)節(jié)的目標(biāo)成本管理；2.明確崗位職責(zé)——建立責(zé)任成本體系；3.運(yùn)用動(dòng)態(tài)成本管理進(jìn)行跟蹤執(zhí)行，以合同為中心，實(shí)時(shí)對(duì)目標(biāo)成本、實(shí)際發(fā)生成本、實(shí)付成本進(jìn)行分析控制；4.后評(píng)估——根據(jù)執(zhí)行結(jié)果，對(duì)相關(guān)業(yè)績進(jìn)行評(píng)估，總結(jié)得失，形成項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫。一、目標(biāo)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)1.投資決策階段成本控制

加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究；配合投資發(fā)展部做好市場調(diào)查，技術(shù)方案，投資估算，風(fēng)險(xiǎn)分析等方面內(nèi)容。2.設(shè)計(jì)階段的成本控制

項(xiàng)目投資控制關(guān)鍵是設(shè)計(jì)階段，對(duì)工程造價(jià)影響占75%以上，這一階段的控制主要體現(xiàn)在“技術(shù)與經(jīng)濟(jì)”的相結(jié)合上，技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)，可以降低工程造價(jià)5%-10%，甚至可達(dá)10%-20%。（1）方案設(shè)計(jì)階段，做好方案的優(yōu)選工作配合設(shè)計(jì)管理部開展方案招投標(biāo)工作，在方案評(píng)選過程中，根據(jù)項(xiàng)目的定位、宜興市場的實(shí)際情況，邀請(qǐng)專家對(duì)建筑設(shè)計(jì)方案、結(jié)構(gòu)形式等從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行會(huì)審評(píng)估，取得符合市場定位又經(jīng)濟(jì)合理的方案，并形成工程造價(jià)估算。建議推行1.建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法

2.實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)（2）項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段應(yīng)分別確定具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、各專業(yè)設(shè)計(jì)要求，及材料使用要求。項(xiàng)目公司相關(guān)技術(shù)人員配合總部做好相應(yīng)工作，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)定位，工程建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及效果確定各項(xiàng)指標(biāo)。加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審與審查。各階段均應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查比對(duì)。

設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性——體型系數(shù)，窗墻比等指標(biāo)布局的合理性

初步設(shè)計(jì)階段配套設(shè)計(jì)的合理性豎向設(shè)計(jì)的合理性建筑系統(tǒng)的設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)階段：組織專業(yè)各方面人員對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性，施工上的可行性、工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，減少設(shè)計(jì)變更，避免浪費(fèi)?；A(chǔ)形式的選擇建筑結(jié)構(gòu)形式的利用三材消耗指標(biāo)——結(jié)構(gòu)配筋、含鋼量的控制設(shè)計(jì)說明，施工做法的合理性材料的選用上尤其是水電材料選用各專業(yè)間圖紙的矛盾景觀設(shè)計(jì)同建筑設(shè)計(jì)、場地設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)一致，與綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)的矛盾及統(tǒng)一

審圖完成，各階段應(yīng)分別形成設(shè)計(jì)概算及施工圖預(yù)算，為下一階段成本控制提供依據(jù)。認(rèn)真進(jìn)行設(shè)計(jì)交底工程價(jià)款調(diào)整（3）設(shè)計(jì)合同的簽定———加強(qiáng)對(duì)勘察、設(shè)計(jì)合同的管理與設(shè)計(jì)單位建立相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。在合同設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)條款上增加設(shè)計(jì)變更及修改的額度限制條件，如設(shè)計(jì)變更超出施工合同價(jià)某一比例，扣罰一定比例設(shè)計(jì)費(fèi)（設(shè)計(jì)質(zhì)約金）。采取一定的合理的約束是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程與概（預(yù)）算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。

（4）二次設(shè)計(jì)問題委托專業(yè)隊(duì)伍對(duì)于設(shè)計(jì)院不能完成或完成不好的專業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)行二次設(shè)計(jì)，并完善相關(guān)手續(xù)。3.施工招標(biāo)階段的成本控制施工招標(biāo)階段成本控制包括設(shè)備、材料采購和施工招投標(biāo)，其控制重點(diǎn)在于投標(biāo)單位的選擇，招標(biāo)文件的制訂、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)，其中招標(biāo)文件的編制應(yīng)放在重中之重。

(1)確定合理的可控的材料設(shè)備供應(yīng)方式，專業(yè)工程分包方式。

(2)嚴(yán)格施工單位資質(zhì)審查，能考察的項(xiàng)目都應(yīng)進(jìn)行考察，選擇好的項(xiàng)目經(jīng)理尤為重要。

(3)招標(biāo)文件中必須明確

1)承包方式，付款方式，結(jié)算方式和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

2)材料設(shè)備要求，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量、供貨周期等；

3)工期要求、質(zhì)量要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；

4)施工管理要求——安全、文明施工條款，各專業(yè)工程分包界面，總包配合工作的范圍。項(xiàng)目劃分要清楚清單編制——項(xiàng)目應(yīng)可能周全清單說明要準(zhǔn)確、全面配套表格設(shè)計(jì)要合理(4)評(píng)標(biāo)、定標(biāo)——制定合理的評(píng)標(biāo)辦法，分析技術(shù)標(biāo)書及商務(wù)標(biāo)書，內(nèi)部邀請(qǐng)招標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行二次商務(wù)談判。(5)招投標(biāo)工作完成，應(yīng)對(duì)中標(biāo)單位的商務(wù)標(biāo)進(jìn)行分析，形成工程造價(jià)控制目標(biāo)。

4.施工階段成本控制——組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、合同等方面進(jìn)行控制(1)主要是過程監(jiān)控，實(shí)施動(dòng)態(tài)成本控制；(2)認(rèn)真組織做好施工組織設(shè)計(jì)的審查工作；(3)控制設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證——對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更；嚴(yán)控施工現(xiàn)場簽證流程；（4）繼續(xù)通過設(shè)計(jì)挖掘節(jié)約造價(jià)的可能性；(5)強(qiáng)化施工合同和索賠的管理；

1)材料設(shè)備供應(yīng)（甲供）的及時(shí)，屬于甲方的工作應(yīng)按合同及工程進(jìn)度要求完成，避免索賠；

2)做好資料的歸檔、保存、整理工作，做好日常例會(huì)及技術(shù)問題、進(jìn)度問題及其重大問題會(huì)議記錄，為反索賠提供依據(jù)。(6)加強(qiáng)各專業(yè)的施工協(xié)調(diào)工作；(7)嚴(yán)控施工進(jìn)度款的撥付；(8)形成成本月報(bào)制度。

5.工程前期的成本控制根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，同政府力爭一些優(yōu)惠政策，以降低成本。

6.管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制管理費(fèi)用控制

在公司的運(yùn)營管理過程中，嚴(yán)格執(zhí)行總部的相關(guān)費(fèi)用規(guī)定。銷售費(fèi)用控制

在銷售環(huán)節(jié)中采用合理的營銷手段，根據(jù)開發(fā)規(guī)模和市場情況，合理控制銷售費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用控制分階段控制開發(fā)進(jìn)度，縮短開發(fā)周期，降低資金占用時(shí)間，另外爭取合理避稅，有效降低稅收負(fù)擔(dān)。

二、設(shè)計(jì)階段成本的控制和我司現(xiàn)階段執(zhí)行情況的簡要匯報(bào)

一、設(shè)計(jì)階段成本控制的設(shè)置

項(xiàng)目成本控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程，據(jù)現(xiàn)在很多資料的分析，影響項(xiàng)目投資最大的階段是項(xiàng)目定位和前期總體規(guī)劃，本階段影響項(xiàng)目投資因素占到60~65%，單體設(shè)計(jì)到施工圖，占到10~15%，施工階段，通過加強(qiáng)管理，改進(jìn)技術(shù)措施節(jié)約投資的可能性5~10%。項(xiàng)目階段策劃定位和總體規(guī)劃設(shè)計(jì)施工竣工發(fā)生的費(fèi)用比例（%）4-52-390以上1決定投資比例（%）60-6510-155-1010上表可以看出，發(fā)生6~8%的總投資費(fèi)用，決定項(xiàng)目投資的80%。而項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵在定位及規(guī)劃階段。因此對(duì)投資控制的設(shè)置是最重要的。這個(gè)階段目標(biāo)成本的設(shè)定對(duì)定位有絕對(duì)的影響。表一：二、設(shè)計(jì)工作中的成本控制工作1、積極推進(jìn)設(shè)計(jì)招標(biāo)，開展方案評(píng)選。前提：要有準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位和策劃、目標(biāo)成本控制要求。重點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)方案的合理性、經(jīng)濟(jì)性要求：目前我司的邀標(biāo)函中及設(shè)計(jì)合同中，都對(duì)設(shè)計(jì)單位技術(shù)能力的配置，設(shè)計(jì)資歷，信譽(yù)，已完成項(xiàng)目的效果評(píng)定，設(shè)計(jì)計(jì)劃推進(jìn)，設(shè)計(jì)組織，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的綜合評(píng)定，設(shè)計(jì)期的服務(wù)及施工期的后續(xù)服務(wù)等方面綜合評(píng)價(jià)都有要求。2.設(shè)計(jì)合同中的成本控制。我們強(qiáng)調(diào)限額設(shè)計(jì)，要求在合同里明確規(guī)定成本控制目標(biāo)以下是新完成的合同模板中有關(guān)成本控制部分：1.乙方在提交各階段設(shè)計(jì)成果文件時(shí)，需要同時(shí)提交此階段設(shè)計(jì)成果的概算書（包括方案階段的成本匡算書，擴(kuò)初階段的工程成本概算書及施工圖階段的工程成本概算書）。若提交設(shè)計(jì)成果文件不包括概算書，則視為設(shè)計(jì)成本文件不完整。乙方在提交各階段匡算書、概算書時(shí)，必須首先對(duì)設(shè)計(jì)成果是否滿足限額指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估，如果滿足限額指標(biāo)，才能作為合格的設(shè)計(jì)成果予以提交；如果不能滿足限額指標(biāo)，乙方必須自行調(diào)整設(shè)計(jì)，直到乙方認(rèn)為滿足限額指標(biāo)要求時(shí)，再予以提交。2.各階段匡算書、概算書應(yīng)有編制人、審核人簽字且加蓋編制單位公章。各階段匡算書、概算書除應(yīng)反映設(shè)計(jì)成果的總體成本水平外，還應(yīng)對(duì)甲方要求乙方應(yīng)達(dá)到的設(shè)計(jì)限額指標(biāo)作出明確評(píng)估和說明。3.乙方應(yīng)及時(shí)向甲方提交各階段概算書，并對(duì)其完整性、正確性及真實(shí)性負(fù)責(zé)，具體范圍及要求詳見各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書。4.乙方應(yīng)做到所有設(shè)計(jì)方案經(jīng)理合理，并做到認(rèn)真計(jì)算，如甲方認(rèn)為乙方在設(shè)計(jì)過程中存在經(jīng)濟(jì)上的不合理現(xiàn)象，有權(quán)向乙方提出質(zhì)疑，必要時(shí)可要求乙方提供諸如計(jì)算書等技術(shù)資料，乙方應(yīng)予合理解釋并積極配合。5.乙方應(yīng)采取限額設(shè)計(jì)。結(jié)構(gòu)含鋼量和混凝土含量、強(qiáng)度等級(jí)、應(yīng)控制在經(jīng)濟(jì)、合理的范圍內(nèi)，且不得超過限額指標(biāo)。乙方必須編制真實(shí)準(zhǔn)確完整的方案階段成本匡算書、擴(kuò)初階段成本概算書和施工圖階段概算書（含造價(jià)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、鋼筋砼含量等單項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）。乙方進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)概算的計(jì)價(jià)規(guī)則為，執(zhí)行《江蘇省建筑工程概算定額》（2005）；乙方進(jìn)行施工圖概算書的計(jì)劃規(guī)則為，執(zhí)行《江蘇省建筑與裝飾、安裝工程計(jì)價(jià)表》（2004），設(shè)備材料價(jià)格按各階段出圖前一個(gè)月《泰州工程造價(jià)管理》的信息價(jià)（具體材料價(jià)格信息出處列表說明）；各設(shè)計(jì)階段的概算書應(yīng)視為設(shè)計(jì)成果文件的一部分（具體要求見設(shè)計(jì)任務(wù)書）。在施工圖紙會(huì)審過程中如果發(fā)現(xiàn)工程項(xiàng)目不經(jīng)濟(jì)，甲方有權(quán)要求乙方對(duì)方案進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，以達(dá)到限額指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)。6、各類建筑鋼筋混凝土及建安工程單方造價(jià)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)必須達(dá)到如下要求：表1：各類建筑鋼筋混凝土經(jīng)濟(jì)指標(biāo)18層點(diǎn)式高層建筑序號(hào)分部分項(xiàng)工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積≤58kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面積≤0.42m3/㎡18層聯(lián)拼高層建筑（不含地下室）序號(hào)分部分項(xiàng)工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積≤54kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面積≤0.42m3/㎡11層小高層建筑（不含地下室）序號(hào)分部分項(xiàng)工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積≤45kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面積≤0.36m3/㎡地下室（不含人防）序號(hào)分部分項(xiàng)工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積≤130kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面積≤1.10m3/㎡人防地下室（6級(jí)人防）序號(hào)分部分項(xiàng)工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積≤180kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面積≤1.20m3/㎡備注：建安包括內(nèi)容：土方、基礎(chǔ)、地下室、主體、門窗、入戶門、防火門、欄桿、外立面裝修、公共部分精裝修、室內(nèi)給排水、室內(nèi)電氣、消防通風(fēng)、其中，小高層、高層還包含有發(fā)電機(jī)、室內(nèi)智能化、電信、電視。序號(hào)分部分項(xiàng)工程建筑面積（㎡）單方造價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬元）111層小高層建筑不超過1250218層高層建筑不超過13503地下室不超過25004小于2.2米架空層不超過900表2各類建筑建安工程單方造價(jià)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（參考值）33層點(diǎn)式高層建筑（不含地下室）序號(hào)分部分項(xiàng)工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積≦65g/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面積≦0.48m3/㎡33板式聯(lián)拼高層建筑（不含地下室）序號(hào)分部分項(xiàng)工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積≦62kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面積≦0.48m3/㎡人防地下室（6級(jí)人防）序號(hào)分部分項(xiàng)工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積≦180kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面積≦1.20m3/㎡鎮(zhèn)江莊泉項(xiàng)目鋼筋混凝土要求7.如經(jīng)甲方審核的設(shè)計(jì)成果的建安成本突破甲方提出的成本指標(biāo)（詳見表4.1、表4.2），則按以下原則執(zhí)行：當(dāng)實(shí)際成果大于限額指標(biāo)，且范圍不超過3%的，可不予以調(diào)整。當(dāng)實(shí)際成果大于限額指標(biāo)，且范圍在3%～6%的，乙方在工程實(shí)施前20天內(nèi)完成設(shè)計(jì)調(diào)整，調(diào)整內(nèi)容設(shè)計(jì)承包方須做經(jīng)濟(jì)性分析及評(píng)估，設(shè)計(jì)調(diào)整后需滿足成本限額指標(biāo)的要求。當(dāng)實(shí)際成果大于限額指標(biāo)、且范圍大于6%的，乙方除應(yīng)在工程實(shí)施前20天內(nèi)完成設(shè)計(jì)調(diào)整，調(diào)整內(nèi)容設(shè)計(jì)承包方須做經(jīng)濟(jì)性分析及評(píng)估，設(shè)計(jì)調(diào)整后需滿足成本限額指標(biāo)的要求。如最終設(shè)計(jì)成果不能滿足限額指標(biāo)的要求，乙方須以書面形式說明原因，并得到甲方認(rèn)可。8.甲方可以約請(qǐng)咨詢公司，按現(xiàn)行國家規(guī)范及計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)乙方的施工圖進(jìn)行同模型、同條件的計(jì)算復(fù)核。咨詢結(jié)果如不滿意第4.4.6.5條和4.4.6.6條，乙方應(yīng)無條件對(duì)施工圖進(jìn)行優(yōu)化修改。9.乙方對(duì)咨詢公司的計(jì)算復(fù)核有異議的，應(yīng)與甲方一起對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)算有關(guān)的原始數(shù)據(jù)、重要參數(shù)、計(jì)算書進(jìn)行認(rèn)真的研究復(fù)核。共同找出問題的原因，乙方并對(duì)相應(yīng)設(shè)計(jì)進(jìn)行修改優(yōu)化。10.直到乙方完成每階段設(shè)計(jì)任務(wù)，包括完成對(duì)設(shè)計(jì)成果的經(jīng)濟(jì)評(píng)審，甲方通過經(jīng)濟(jì)評(píng)審認(rèn)為乙方的設(shè)計(jì)成果達(dá)到限額設(shè)計(jì)及限限額指標(biāo)的要求后，才按每階段的設(shè)計(jì)成果付款。2.2我公司已經(jīng)完成項(xiàng)目的鋼含量和砼含量指標(biāo)。層數(shù)分部分項(xiàng)工程閱景龍華無錫世家徐州龍湖世家秦淮綠洲上海海景園泰州標(biāo)桿企業(yè)標(biāo)控一期二期點(diǎn)式一期二期板式點(diǎn)式11層鋼筋含量（kg/m2）45砼含量(m3/m2)0.3618層鋼筋含量（kg/m2）5562砼含量(m3/m2)0.4228~33鋼筋含量（kg/m2）6570砼含量(m3/m2)0.47地下室鋼筋含量（kg/m2）180（人防）130（非人防）砼含量(m3/m2)1.1（非人防）1.2（人防）2.3設(shè)計(jì)部門責(zé)任成本成本管理的一些手法目標(biāo)：

1、建造內(nèi)容、建筑形式合理化

2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)合理化及施工圖質(zhì)量構(gòu)成：序號(hào)項(xiàng)目反饋指標(biāo)目標(biāo)1設(shè)計(jì)費(fèi)每M2設(shè)計(jì)費(fèi)目標(biāo)成本2施工圖設(shè)計(jì)每M2鋼筋含量、每M2砼含量3設(shè)計(jì)變更變更造價(jià)比率≤3%4園林環(huán)境費(fèi)每M2園林環(huán)境費(fèi)、總成本目標(biāo)成本3、設(shè)計(jì)過程中的成本管理通常設(shè)計(jì)階段成本控制的具體程序是：專題調(diào)研—設(shè)計(jì)任務(wù)書—方案設(shè)計(jì)—施工圖任務(wù)書—施工圖設(shè)計(jì)—圖紙會(huì)審。（以上共計(jì)六個(gè)節(jié)點(diǎn)，其中四個(gè)節(jié)點(diǎn)是要求甲方完成的）由于關(guān)注點(diǎn)的不同，設(shè)計(jì)單位往往對(duì)工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應(yīng)該由開發(fā)單位牽頭，由設(shè)計(jì)單位來實(shí)現(xiàn)。在委托設(shè)計(jì)前，要組織力量對(duì)成本可控敏感的部分進(jìn)行專題調(diào)研，如：土方工程、基礎(chǔ)部位、地下室，主體材料，通過考察相關(guān)項(xiàng)目、收集最新技術(shù)資料，組織專題會(huì)等方式，與設(shè)計(jì)單位共同完成。在確定項(xiàng)目技術(shù)方案的同時(shí)，確定成本控制目標(biāo)。（我們經(jīng)常習(xí)慣請(qǐng)進(jìn)來，不習(xí)慣走出去）

舉例一：泰州項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)專題調(diào)研：項(xiàng)目公司當(dāng)?shù)乜疾?，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)情況