第八章成本法及其運用

目錄成本法及其運用01~05成本法概述Part106~08房地產(chǎn)價格構(gòu)成Part209~12成本法的基本公式Part313~15重新購建價格的求取Part416~20建筑物折舊的求取Part521~25成本法應用中涉及的有關(guān)規(guī)定Part626~32成本法總結(jié)和運用舉例Part72第一節(jié)成本法概述一、成本法的含義含義：是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。重新購建價格：是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤。3第一節(jié)成本法概述折舊：是指各種原因造成的房地產(chǎn)價值減損，其金額為房地產(chǎn)在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差。本質(zhì)：以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導向來求取房地產(chǎn)的價值。4第一節(jié)成本法概述二、成本法的理論依據(jù)生產(chǎn)費用價值論——商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定。買賣雙方可以接受的共同點是正常的開發(fā)建設(shè)代價（包含開發(fā)建設(shè)的必要支出及應得利潤）5第一節(jié)成本法概述三、成本法適用的估價對象和條件6第一節(jié)成本法概述很少發(fā)生交易、又無經(jīng)濟收益或潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)有獨特設(shè)計、特殊建筑的房地產(chǎn)單純的建筑物或者其裝飾裝修部分房地產(chǎn)保險評估（包括投保和理賠）、其他房地產(chǎn)損害賠償在房地產(chǎn)市場不夠活躍、類似房地產(chǎn)交易實例較少的地區(qū)的房地產(chǎn)適用于可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價值適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)，不適用于建筑物過于老舊的房地產(chǎn)7第一節(jié)成本法概述成本法估價需要具備的條件某宗房地產(chǎn)價格，直接取決于其效用而非花費的成本，成本的增加一定要對效用的增大有所作用才能構(gòu)成價格成本高，其價值不一定大；成本低，其價值不一定不高8第一節(jié)成本法概述注意三個問題：一是應采用客觀成本而不是實際成本實際成本（個別成本）：是指某個具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實際花費客觀成本（正常成本）：是指假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費二是應在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等的分析進行調(diào)整三是應在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整供大于求時，在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)低評估價；供小于求時，在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)高評估價評估價值等于客觀成本減去功能折舊、外部折舊9第一節(jié)成本法概述四、成本法估價的操作步驟典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式下的房地產(chǎn)價格構(gòu)成（七大項）土地取得成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費利潤開發(fā)成本第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價值的表達式：房地產(chǎn)價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤房地產(chǎn)價值=（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息）/[1-（銷售稅費率+銷售利潤率）]11第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成一、土地取得成本□取得開發(fā)用地的三條途徑：

12第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成二、開發(fā)成本勘察設(shè)計和前期工程費市場調(diào)查、可行性研究、工程勘察、環(huán)境影響評價、規(guī)劃及建筑設(shè)計、建設(shè)工程招投標、施工通水、通電、通路、場地平整及臨時用房等前期工作的必要支出注意：場地平整費與土地取得成本的銜接建筑安裝工程費包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等附屬工程：指房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等13第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費包括道路、給排水、電力、電信、燃氣、熱力、有線電視等設(shè)施的建設(shè)費注意：熟地中，此項費用已含在土地取得成本中，不須另外計算公共配套設(shè)施建設(shè)費教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務、市政公用等非營業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費用其他工程費包括工程監(jiān)理費、竣工驗收費等開發(fā)期間稅費如，綠化建設(shè)費、人防工程費等14第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成三、管理費用管理費用，是指開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要支出通常按土地取得成本和開發(fā)成本之和的一定比例來測算四、銷售費用 銷售費用，是指預售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)的必要支出包括廣告費、銷售資料制作費、樣板房建設(shè)費、售樓處建設(shè)費、銷售人員費用或銷售代理費等15第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成五、投資利息 （一）投資利息的含義是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應計算的利息土地成本、開發(fā)成本、管理費和銷售費，無論是借款還是自有資金，都應計算利息（二）投資利息的計算應計息項目計息周期計息期計息方式利率16第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成應計息項目：土地取得成本開發(fā)成本管理費用銷售費用計息周期：計算周期是指計算利息的單位時間可以是年、半年、季、月等，通常是年17第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成計息期：某項費用的計息期是該項費用應計息的時間長度建設(shè)期的起點：一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期建設(shè)期的終點：估價對象開發(fā)完成的日期，一般是估價時點1819第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成計息方式：單利復利利息計算本質(zhì)上都是復利，采取單利方式只是為了實際計算上的方便單利利率（i1）和復利利率(i2)之間的關(guān)系：i1=[(1+i2)n-1]/n(n表示計息期)20第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成利率：名義利率（r）與實際利率（i）的關(guān)系:i=(1+r/m)m-1(m為一年中的計息次數(shù))21第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成六、銷售稅費銷售稅費，是指銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者預售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)應由賣方繳納的稅費包括：銷售稅金及附加——營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加（簡稱“兩稅一費”）其他銷售稅費——印花稅、交易手續(xù)費等為便于實際估價中正常開發(fā)利潤的調(diào)查估計，銷售稅費一般不包括土地增值稅、企業(yè)所得稅22第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成七、開發(fā)利潤開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤，而不是建筑承包商的利潤。開發(fā)利潤的估算：開發(fā)利潤是土地增值稅、企業(yè)所得稅稅前的，簡稱稅前利潤是平均利潤，而不是個別開發(fā)商的實際利潤或期望利潤開發(fā)利潤=基數(shù)×利潤率（基數(shù)和利潤率要匹配）23第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成24第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成直接成本利潤率＞投資利潤率＞成本利潤率＞銷售利潤率利潤率是通過大量調(diào)查、了解同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率得到的25第三節(jié)成本法的基本公式一、成本法最基本的公式

房地產(chǎn)價值=重新購建價格－折舊26第三節(jié)成本法的基本公式二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式適用于新開發(fā)的房地的基本公式新開發(fā)房地產(chǎn)價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤27第三節(jié)成本法的基本公式適用于新建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物價值=建筑物建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤適用于新開發(fā)的土地的基本公式新開發(fā)的土地價值=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤28第三節(jié)成本法的基本公式新開發(fā)的房地產(chǎn)一般不存在折舊，但應考慮下列因素，作增價或減價調(diào)整29第三節(jié)成本法的基本公式新開發(fā)區(qū)宗地的估價

新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=（取得開發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總銷售費用+總投資利息+總銷售稅費+總開發(fā)利潤）÷（開發(fā)區(qū)用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率）×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積/開發(fā)區(qū)用地總面×100%30第三節(jié)成本法的基本公式三個步驟：31第三節(jié)成本法的基本公式三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式（一）適用于舊的房地的基本公式

舊的房地價值=房地重新購建價格－建筑物折舊或：舊的房地價值=土地重新購建價格＋建筑物重新購建價格－建筑物折舊（二）適用于舊的建筑物的基本公式

舊的建筑物價值=建筑物重新購建價格－建筑物折舊32第四節(jié)重新購建價格的求取一、重新購建價格的含義又稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤重新購建價格應是估價時點的價格重新購建價格應是客觀的價格重新購建價格應是在全新狀況下的的價格，土地的重新購建價格應是在估價時點狀況下的價格33第四節(jié)重新購建價格的求取二、重新購建價格的求取思路房地重新購建價格的求取思路兩大路徑：將房地分為土地和建筑物，模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，采用成本法求?。粚⒎康胤譃橥恋睾徒ㄖ?，先求土地的重新購建價格，再求建筑物的重新購建價格，然后相加——適用于能直接在其上進行房屋建設(shè)的小塊熟地交易為主的情況34第四節(jié)重新購建價格的求取土地重新購建價格的求取思路假設(shè)土地上無建筑物，采用市場法、基準地價修正法等求取——適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求重新開發(fā)成本的土地也可采用成本法求取土地重新開發(fā)成本35第四節(jié)重新購建價格的求取建筑物重新購建價格的求取思路假設(shè)已取得一空地，在空地上建造與該建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應得利潤也可設(shè)想，將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，發(fā)包人應支付給承包商的全部費用，再加上發(fā)包人的其他必要支出（如管理費、銷售費、投資利息、銷售稅費等）及發(fā)包人的應得利潤36第四節(jié)重新購建價格的求取三、建筑物重新購建價格的求取方式按重新建造方式的不同，建筑物重新購建價格分為：重建價格又稱重建成本，指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應得利潤——可理解為“復制”37第四節(jié)重新購建價格的求取重置價格又稱重置成本，是采用估價時點時的建筑材料、構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應得利潤38第四節(jié)重新購建價格的求